對物業分承包商管理的控制程序
1.目的:
強化管理，以優質的服務質量，熱誠地為住戶提供周到滿意的服務。
2.適用范圍:
適用于本公司對物業分承包商的管理。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.6、4.10、4.13章
3.2ISO9002標準第4.6、4.10、4.13章
4.職責:
4.1由工程維修部、保安服務部共同負責物業分承包商的篩選，并由副總經理審核。
4.1.1經副總經理審核后報總經理審批，工程維修部履行合同的簽定、工程驗收交付等職責。
4.2由工程維修部負責道路、綠化、日常維修、供暖、建筑、給排水、電梯維護等分承包項目分承包商選擇、評估及日常管理監督、竣工驗收。
4.3保安服務部負責保潔項目分承包商的選擇、控制及日常的監督。
5.工作程序:
5.1選擇分承包商的要求:
5.1.1具備承擔分承包業務的資質。
5.1.2與分承包業務專業對口，且有一定的實踐年限。
5.1.3對所分承包的業務，能達到質量要求與行業技術標準。
5.1.4對所承擔的分承包業務，質量達不到要求或技術水平達不到標準，要承擔經濟責任。
5.1.5工程維修部(或保安服務部)對分承包商進行選擇、評估，并填寫《分承包商評審報告》，報副總經理審批后，列入《合格分承包商名單》。
5.2項目分承包前，由工程維修部或保安服務部對分承包項目按合同文本規定的工作目標報副總經理審核后，報總經理審批同意后，工程維修部或保安服務部從合格分承包商中選擇專業對口的單位簽約。
5.3對分承包業務的控制:
5.3.1對所要分承包的業務，必須與分承包商簽訂分承包合同，分承包合同應清楚地明確雙方的權利與義務，分承包的范圍、工作內容、質量標準要求、應負的責任，有特殊要求的應注明。
5.3.2分承包合同中，應明確對分承包商不能履行合同條款或分承包質量達不到要求時處罰條例，乃至解除合同的條款。
5.3.3各類分承包業務，必須按一定比例分期付款，待檢查驗收符合質量技術要求后予以支付。
5.3.4對各類大型裝修、道路、綠化、建筑物、給排水分承包業務的分承包商開工前，要求分承包商提供施工方案、工程預算，經過工程維修部審核符合要求，領取施工許可證后，方可施工。施工中必須按工程維修部合同要求及各項物業管理規定進行施工，公司保安服務部應向分承包商的每個施工人員統一發放施工卡。
5.3.5整個分承包過程由工程維修部、保安服務部進行監督，對于違反施工操作要求及影響整個物業范圍內物業狀況的，由工程維修部責令其停工，進行整改，發出《整改通知書》，并吊銷其《施工許可證》，整頓后方可開工。
5.3.6對承擔公司所管轄區內住戶日常維修、保潔項目的分承包商的日常工作由工程維修部和保安服務部進行監督、檢查，并形成記錄(參見各相關程序)，對日常工作中影響公司企業形象的情況，有權對分包承商提出改進措施，并監督其實施，確保服務質量的提高。
5.4對不合格分承包商的控制:
5.4.1在執行分承包合同中，對不能履行合同條款或達不到合同要求的及影響小區物業服務質量的分承包商發出《整改通知書》，或者提出改進措施，并按實際情況從應付款中扣除一部分資金，情節嚴重的按合同有關規定予以解除，并從《合格分承包商名單》中剔除。
5.4.2每年年底工程維修部和保安服務部組織對提供分承包服務的分承包商進行一次年度復審，復審內容包括:服務質量、服務態度、技術水平等，填寫《分承包商年度復審報告》，作出是否繼續保留其合格分承包商資格的建議，交副總經理批準，不合格者取消分承包商資格。 5.5對于ISO9002質量體系運行前已承接分承包業務并正在進行工作的分包商，工程維修部填寫《分承包商年度復審報告》，經副總經理批準后直接列入《合格分承包商名單》。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《整改通知書》EJ-QR-QP4.9-05
6.2《分承包商評審報告》EJ-QR-QP5.3-01
6.3《合格分承包商名單》EJ-QR-QP5.3-02
6.4《分承包商年度復審報告》EJ-QR-QP5.3-03
6.5《施工卡》EJ-QR-QP5.3-04
6.6《施工許可證》EJ-QR-QP5.3-05
篇2：ZS物業對物品供應商的控制程序
公司程序文件
--物業對物品供應商的控制程序
1.目的:
選擇合格的物品供應商，保證所采購商品的質量。
2.適用范圍:
適用于公司各部門及公司物業分承包商對本公司所轄小區住戶的零維修材料和大修所用材料供應商的控制。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.6章
3.2ISO9002標準第4.6章
4.職責:
4.1綜合辦公室職責:
4.1.1綜合辦公室負責公司所購物品供應商的調查、篩選工作，編制《合格供應商名單》。
4.1.2管理者副代表負責對物品供應商的審核。
4.1.3副總經理負責對物品供應商調查報告的審批。
4.2工程維修部職責:
4.2.1工程維修部負責分承包商對本公司所管轄區住戶零維修用料和施工材料的檢查，見EJ-QP5.1中5.9.2程序。
4.2.2工程維修部負責對自己或大修所購材料進行調查，并形成調查報告，經管理者副代表或副總經理審核。
5.工作程序:
5.1在確定物品供應商之前，工程維修部(綜合辦公室)須對供應商(物業分承包商大修所用材料的供應商)進行調查，篩選出供貨業績好，有一定信譽的物品供應商，將調查結果匯總在《物品供應商調查報告》上，經副總經理批準后，列入合格供應商名單，采購時從中選擇和確定一家物品供應商。
5.2對供應商提供的不合格產品，驗收部門、使用部門必須要求調換，經調換不符合要求的，可提出退貨，問題嚴重者，取消供應商資格。
5.3定期評審:
5.3.1綜合辦公室(工程維修部)每年組織對長期的物品供應商進行一次評審，內容包括產品質量、服務水平、售后服務等，評審結果填寫在《物品供應商年度評審報告》，報副總經理審批，并在綜合辦公室(工程維修部)備案歸檔，評審不合格取消供貨資格。
5.3.2對于在ISO9002質量體系正式運行前已供貨超過半年的供應商，由綜合辦公室(工程維修部)組織對其進行一次年度評審，合格者直接進入《合格供應商名單》。
6.支持文件與質量記錄:
6.1《合格供應商名單》EJ-QR-QP5.2-01
6.2《物品供應商年度評審報告》EJ-QR-QP5.2-02
6.3《物品供應商調查報告》EJ-QR-QP5.2-03
篇3：物業公司提供給住戶的文件管理控制程序
公司程序文件 版 號: A 修改號: 0EJ-QP 6.4
物業公司提供給住戶的文件管理控制程序
頁 碼: 1/2
1.目的:對提供給住戶及住戶管理機構的文件的制訂、審批、傳送、查閱實施控制。2.適用范圍:適用于公司對所管理的小區向住戶提供文件的控制。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.5章3.2 ISO9002標準第4.5章
4.職責:
4.1日常管理業務中需要提供給住戶的文件由各相關部門制訂。
4.2新的物業項目入住時的住戶公約等文件由經營管理部或由副總經理指定人員負責制訂。
4.3管理者副代表負責對住戶提供文件進行規范性審查。
4.4管理者代表負責提供給住戶的文件的審批。
4.5綜合辦公室負責提供給住戶的文件的發放工作。
5.工作程序:
5.1提供給住戶的文件的制訂:
5.1.1各相關部門在管理業務工作中需要向住戶發出文件時,主要是指維修、管理需要住戶配合時;制訂或修訂有關規章制度需要告知住戶時;需要召開產權人會議時;需向住戶發出臨時通知時,各相關部門負責文件的起草。
5.1.2根據物業管理方案和合同的要求,每年由經營管理部應對上年物業管理費用的收支作出總結,并制訂本年的管理工作計劃。
5.1.3新承接的物業項目,總經理應指定項目小組或特定人員在住戶入住前應準備住戶公約及其它管理文件。詳見EJ-QP3.2《物業的入住管理》。
5.2提供給住戶文件的審批和標識:
5.2.1各相關部門完成文件起草工作后,由管理者副代表進行審查、 批準。
5.2.2文件審批后由綜合辦公室進行打印、標識,并登記在《文件/資料一覽表》上。
5.3提供給住戶的文件的發放:
5.3.1文件經過審批打印后,各相關部門加蓋部門印章之后進行發放。
5.3.2會議通知、整改通知、收費通知等涉及到全體住戶的文件可通過信箱分發,也可通過張貼方式通知住戶。
5.3.3管理工作報告或費用收支情況等應提供給全體住戶及其代表機構,可在開會時在小區宣傳欄公布。
5.4文件更改:
5.4.1提供給住戶的文件發生修改時,必須經原審批人復審,發放給住戶時需要聲明舊文件作廢。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《文件/資料一覽表》 EJ-QR-QP6.4-01