雅園物業(yè)行政管理總則
一、為了加強管理，完善各項工作制度，促進公司發(fā)展，提高經(jīng)濟效益，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)及公司章程的規(guī)定，特制訂此管理總則。
二、公司的經(jīng)營戰(zhàn)略是"一業(yè)為主，多種經(jīng)營"。經(jīng)營方針是"面向市場，服務用戶"。
三、公司全體員工都必須遵守公司章程，遵守公司的規(guī)章制度和各項決定、紀律。
四、公司的財產(chǎn)屬公司所有，公司禁止任何組織、個人利用任何手段侵占或破壞公司財產(chǎn)。
五、公司禁止任何所屬機構、個人損害公司的形象、聲譽。
六、公司禁止任何所屬機構、個人，因小集體或個人利益而損害公司利益、破壞公司發(fā)展。
七、公司的用人原則是"任人唯賢""唯才是用"。公司通過發(fā)揮全體員工的積極性、創(chuàng)造性，提高全體員工的技術、管理、經(jīng)營水平，不斷完善公司的經(jīng)營管理體系，實行多種形式的責任制，不斷壯大公司實力和提高經(jīng)濟效益。
八、公司提倡全體員工刻苦學習科學技術和文化知識，公司為員工提供學習、深造條件和機會，努力提高員工的素質和水平，造就一支思想和業(yè)務過硬的員工隊伍。
九、公司鼓勵員工發(fā)揮才能多做貢獻，對于有突出貢獻者，公司給予獎勵、表彰。
十、公司為員工提供平等競爭的環(huán)境和晉升的機會，鼓勵員工積極向上。
十一、公司倡導員工團結互助，同舟共濟，發(fā)揚集體合作和集體創(chuàng)造精神。
十二、公司鼓勵員工積極參與公司的決策和管理，支持員工就公司事務及發(fā)展提出合理化建議，對做出貢獻者公司給予獎勵、表彰。
十三、公司尊重員工的辛勤勞動，為個人創(chuàng)造良好的工作條件，提供應有的待遇，充分發(fā)揮其知識為公司多作貢獻。
十四、公司為員工提供收入、福利保證，并隨著經(jīng)濟效益的增長而提高員工各方面的待遇。
十五、公司實行"按勞取酬"，"多勞多得"的分配原則。
十六、公司實行崗位責任制，實行考勤和考核制度，促進員工端正工作作風和提高工作效率，保證為用戶提供優(yōu)質高效的服務。
十七、公司提倡勵行節(jié)約，反對鋪張浪費。降低消耗，增加收入，提高效益。
十八、維護公司利益，對任何違反公司章程和各項規(guī)章制度的行為，都要追究責任。
篇2：物業(yè)管理中的行政管理
物業(yè)管理中的行政管理
一、行政管理的涵義和工作內容
(一)行政管理的涵義
物業(yè)管理的行政管理是國家或國家行政機關依據(jù)有關的法律、法規(guī)，對物業(yè)管理實施行業(yè)管理。其實質是國家通過法律手段、行政手段，建立物業(yè)管理的正常秩序，促使物業(yè)管理向有利于城市建設和國民經(jīng)濟發(fā)展、有利于改善人民群眾居住和工作條件。
(二)行政管理工作內容
1.政策指導
物業(yè)管理的行政機關要把物業(yè)管理的政策交給廣大的人民群眾，包括物業(yè)業(yè)主、使用人，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)，也包括地區(qū)街道、居委和相關部門。要把宣傳政策作為執(zhí)行政策的基礎條件，加強宣傳力度，通過各種形式普及物業(yè)管理的法律知識和相關的法律知識。要培訓業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的有關人員，使得大家學習物業(yè)管理法、懂得物業(yè)管理法、用好物業(yè)管理法。
2.行政立法
根據(jù)國家法律規(guī)定的基本原則，根據(jù)國家關于房地產(chǎn)和物業(yè)管理方面的方針政策，針對物業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況和遇到的新問題，擬訂和制定各種物業(yè)管理法規(guī)、政府規(guī)章和規(guī)范性文件、制度等。
3.協(xié)調服務
對物業(yè)管理中出現(xiàn)的業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)與各行政管理部門之間的關系進行協(xié)調，對物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)、建筑裝修、市政環(huán)保、金融等行業(yè)組織協(xié)調。同時，要提供各種服務，包括政策咨詢，人才交流、培養(yǎng)，信息溝通和有關房地產(chǎn)稅費、登記備案手續(xù)等方面。
4.執(zhí)法監(jiān)督
行政管理要根據(jù)行政法規(guī)賦予的行政執(zhí)法職權進行行政執(zhí)法，接受業(yè)主和有關各方的投訴，對物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛依法進行行政監(jiān)督管理和處理。
5.市場調控
通過地價、房價、稅收、信貸、服務費用等經(jīng)濟手段，來調節(jié)物業(yè)管理中經(jīng)濟活動，扶助和培育物業(yè)管理市場，推動其健康規(guī)范發(fā)展。
二、行政管理部門的機構設置
(一)全國各地
根據(jù)1993年12月經(jīng)國務院批準的有關建設部職能的文件明確規(guī)定，建設部是國務院綜合管理全國建設事業(yè)(工程建設、城市建設、村鎮(zhèn)建設、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè))的職能部門，因此從全國范圍來講，建設部是物業(yè)管理的行政管理部門。
各省、市對物業(yè)管理的行政管理部門都有明確規(guī)定。北京市人民政府在《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》中規(guī)定:“市和區(qū)、縣房屋土地管理機關主管本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理工作?！蓖瑫r還規(guī)定:“本市規(guī)劃、工商行政管理、物價、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安等行政管理機關和居住小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責，對居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導和監(jiān)督、檢查?！鄙钲谑腥舜蟪Ｎ瘯C發(fā)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》中規(guī)定:“市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅物業(yè)管理的主管部門。各區(qū)人民政府住宅行政管理部門是本轄區(qū)內住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務管理部門，對本轄區(qū)的住宅區(qū)物業(yè)管理依法進行指導、監(jiān)督。”
一般來說，城市物業(yè)管理中的行政管理從屬和相互關系如下圖所示:
(二)上海情況
1.物業(yè)管理的行政主管
《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定，上海市房地局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責組織實施條例。市房地局對違反條例的行為，依法作出處罰，并接受業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對違反條例的行為的投訴。對區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門違反條例的行為，由市人民政府或市房地局責令改正或撤銷決定。
2.地區(qū)行政管理部門
區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門對本轄區(qū)物業(yè)管理進行監(jiān)督，是物業(yè)管理的行政管理部門，主持轄區(qū)內具體的直接的管理，接受業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人的投訴;對違章行為依法作出處罰。
3.物業(yè)管理的相關行政管理部門
(1)建設、電力、公安、物價、工商等有關部門
建設、市政、規(guī)劃、環(huán)保、公用、環(huán)衛(wèi)、園林、住宅等有關行政管理部門，按照有關法律、法規(guī)和行政規(guī)章的規(guī)定，按職責分工，負責主管房地產(chǎn)開發(fā)建設、配套交付使用、環(huán)境環(huán)衛(wèi)管理等各環(huán)節(jié)，協(xié)助監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域的管理。
電力、公安、工商、物價等部門對用電照明、社會治安、道路交通、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營、收費價格確定等實施行政管理，按分工依法協(xié)助和監(jiān)督。
當物業(yè)使用出現(xiàn)損害房屋、設備、設施的禁止行為，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)勸阻無效時，相關行政機關應予處理。
(2)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府
物業(yè)管理與社區(qū)管理緊密聯(lián)系，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要協(xié)助有關行政部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調。從一個居住地區(qū)來說，區(qū)、縣房管局有關部門或派出的辦事處負責日常的物業(yè)管理的行政管理工作，物業(yè)管理公司是作業(yè)企業(yè)，街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)不能替代物業(yè)管理企業(yè)的具體管理和為業(yè)主及使用人提供的生活服務，但在行政上由街道統(tǒng)籌社區(qū)管理，包括宣傳政策、組織協(xié)調、提供服務、依法檢查監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)要與物業(yè)所在地街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府機關保持密切聯(lián)系，接受指導，互相配合、支持，構筑高效優(yōu)質的社區(qū)管理服務系統(tǒng)。創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)，市、區(qū)兩級文明住宅小區(qū)，都是在市、區(qū)縣兩級政府關心下，由有關街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府職能部門配合實施。
篇3：物業(yè)管理行政管理方案
公司在1998年8月,率先在河南省行業(yè)內通過ISO9002:1994第三方國際質量體系認證,成為河南省第一家獲此殊榮的物業(yè)管理企業(yè),在規(guī)范化管理方面邁出了關鍵的一步。為確保向業(yè)主提供更高層次的服務,公司在20**年進行了質量管理體系的換版,順利通過了ISO9001:2000國際認證。目前公司的質量體系及各項運作模式日趨完善,從業(yè)人員的質量意識、服務意識得到極大提高,各方面均取得了優(yōu)異的成績。通過7年的管理運作,建立了一套適應時代發(fā)展需要的現(xiàn)代企業(yè)管理制度,主要內容包括:具有管理特色的質量管理體系及其實施辦法,其核心為:"計劃-實施-檢查-處理"(PDCA)的質量管理循環(huán)。3.4.1行政服務管理目標:建立明確的管理和服務目標,規(guī)范化、標準化、專業(yè)化模式運作,滿足服務要求的最大化。
3.4.2行政管理組織目標:建立合理、高效的組織架構,進行規(guī)范化、標準化管理,實現(xiàn)服務管理目標。
3.4.3行政服務管理基本內容:行政人事管理、財務管理、檔案管理、公共服務(房屋維修、設備維護、公共秩序、保潔、綠化等)、特色服務(帶送鮮花、報紙、租賃等)、組織文化活動等。
3.4.4行政服務管理崗位職責:
3.4.4.1經(jīng)理:房屋管理、文件管理、業(yè)主投訴問題處理、增值服務的開展、社區(qū)文化的落實等項目統(tǒng)籌管理。
3.4.4.2管理員:房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種手續(xù)辦理、增值服務及小區(qū)日常事務的監(jiān)管。
3.4.4.3維修工:設備保養(yǎng)與維修、
3.4.4.4公共秩序管理員:小區(qū)公共秩序維護與監(jiān)管、消防管理、車輛管理。
3.4.4.5保潔員:樓道與庭院保潔。
3.4.5行政服務管理操作流程:
3.4.5.1投訴處理:物業(yè)服務人員接到投訴1日內,將問題分類傳遞到相關責任部門,2日內給業(yè)主確切回復,并負責督導解決。m.dewk.cn問題解決后,就解決情況在1周內進行回訪。建立業(yè)主投訴檔案庫,確?！稑I(yè)主投訴記錄表》及其他處理資料及時存入業(yè)主投訴檔案。
3.4.5.2檔案管理:按照《檔案管理辦法》分類管理、歸檔,并及時送達到相關人員。
3.4.6行政服務管理制度:
3.4.6.1員工行為規(guī)范。
3.4.6.2勞動人事管理。
3.4.6.3人員晉升辦法。
3.4.6.4績效考核及獎懲試行辦法。
3.4.6.5合同管理制度。
3.4.6.6資產(chǎn)購置管理辦法。
3.4.6.7財務管理辦法。
3.4.6.8竣工圖紙和技術資料驗收標準。
3.4.7信息反饋渠道及時間:為了確保物業(yè)管理服務質量,使客戶滿意率達到和保持98%以上,物業(yè)將設立多種信息反饋渠道,形成信息反饋網(wǎng)絡。
3.4.7.1在分公司建立業(yè)主意見登記本,隨時搜集有關業(yè)主對物業(yè)管理方面的意見。
3.4.7.2設立24小時業(yè)主投訴熱線,24小時接受投訴。公告物業(yè)公司網(wǎng)站、郵箱地址、電話號碼及責任人姓名。
3.4.7.3每半年做一次對物業(yè)管理服務的意見調查,廣泛征求業(yè)主意見,并將調查結果整理匯編,進行統(tǒng)計分析,查找問題原因,提出改進方案。對重要問題給予正面回復。
3.4.7.4定期向上級單位做工作