物業項目公司拾遺管理制度

　　一、辦理用戶失物認領的程序

　　（一）接用戶報失后，詳細記錄報失用戶所在公司名稱、房號、失主姓名、電話、遺失物品日期、時間、遺失物品地點及失物的名稱、款式、型號等資料，并將用戶所提供的資料轉交巡樓護衛協助查找。

　　（二）如失物找回，通知用戶到客戶服務部辦理認領手續；如失物未能找回，回復用戶。

　　（三）如有人報拾遺物品時，應先將拾遺人的姓名、聯系電話、物品名稱、拾遺日期等內容填寫在失和的移交記錄表上，連同失物一起保存。失物移交記錄表上，連同失物一起保存。失物移交記錄表復印存檔。

　　（四）將失物名稱交服務中心張貼于小區公告欄上。

　　（五）待失主憑有效的身份證明到客戶服務部辦理認領手續后，客戶服務部將用戶簽收的失物認領表存檔。

　　（六）月底前將當月拾獲而暫未有用戶認領的失物匯總后交服務中心在小區公告欄上張貼，通知用戶快到公司辦理認領手續。

　　二、拾遺管理規定

　　為在員工中發揚拾金不昧的優良傳統，現制定如下管理規定：

　　（一）員工在小區范圍內拾到任何物品，都應立即上交本部門進行統一登記。

　　（二）各部門在登記員工上交的物品后，應及時上交服務中心，移交時應有簽收手續。

　　（三）若業主、租房或來訪人員拾到的物品，由管理員或護衛員將拾遺者帶到服務中心登記。

　　（四）各部門上交的遺失物品，將由副總經理鑒定物品價值，并監管拾物招領和失主認領。

　　（五）遺失物在張貼招領啟事后面個月未認領的，由管理公司上交派出所。

　　（六）員工拾金（物）不昧，主動上交者，公司將給予表揚和物質獎勵。

　　（七）員工若拾到物品隱瞞不報，一經查出，公司將予以辭退處分。

篇2：成本拾遺:房企管控成本保證金

　　成本“拾遺”--房企管控成本保證金

　　《財經國家周刊》近期刊發的《“債城”鄂爾多斯》一文寫道：“舊債難化，新債疊加，鄂爾多斯市正面臨著嚴重的政府債務壓力……據接近鄂爾多斯市政府的人士介紹，東勝區是鄂爾多斯各旗區政府欠債最多的。包括銀行貸款、工程欠款、企業借款、融資平臺發行的企業債、拖欠企業的土地開發保證金（10萬平米項目約為2000萬元）、土地轉讓保證金（轉讓款的5%）等，保守估計不低于1200億元。”

　　從上文中我們可以看到政府的債務組成，包括銀行貸款、工程欠款、企業借款等等，尤其是其中的“拖欠企業的開發保證金”，10萬平方米項目就達2000多萬元，這不得不引人關注。

　　一、成本保證金——可收回的項目開發預繳款

　　眾所周知，房地產企業在項目開發過程中，會按照相應規定向政府繳納各類費用。但其中有一類款項，如散裝水泥費、墻改保證金、房地產項目配套預存款、安全文明措施費等，屬于前期預繳給政府，在后期滿足相關要求后，可申請相應款項的退還。以墻改保證金為例：政府為鼓勵建設工程按規定采用新型墻體材料，按照10元/平方米進行墻改保證金的收取，開發企業墻體工程竣工驗收后的兩個月內可申請相應款項的退回，逾期不辦理申請退還者，保證金全部轉入墻改基金（征收額度視地區不同而有所差異）。

　　我們把這類“在項目開發過程中預繳給政府，后期在滿足相應要求后可進行收回的費用”叫做“成本保證金”。（表1）

　　二、規模效應下，成本保證金控成本作用突顯

　　Z集團作為江蘇省為數不多的銷售額過百億的地產集團，近幾年來雖實現了跨區域、多項目快速擴張，但整體銷售凈利潤率卻一直不太理想，因此20**年集團高層提出將成本管理作為重點工作來推進。而在成本管理過程中，成本保證金扮演著什么樣的角色呢？

　　我們從相對值和絕對值兩個維度進行分析：從相對值角度，按建筑面積3萬平方米的項目，扣除地價后的項目總成本約1億，其中繳納各項成本保證金約589萬元，僅占項目總成本的5.8%；從絕對值角度，作為年開發量達200萬方的Z集團，各項目成本保證金合計下來可達近4億！由此可見，一旦形成規模效應后，成本保證金對成本控制的作用和資金占用的影響亦為可觀！

　　可能有些人會有這樣的疑惑：這類保證金僅僅是“預繳”且兼具政府收取的特征，有必要去關注嗎？我們可以先來了解一個案例：

　　Z集團某項目在一期開發過程中，共計繳納散裝水泥費、墻改費、施工保證金、水電押金等其他各類成本保證金，合計約1200萬元，項目最終竣工結算時，財務統計實際收回730萬元，還有490萬元不知所蹤。老板問財務老總：未能收回的幾百萬可退費用具體是什么？為何未能收回？哪些是可以收回卻未能收回的？為何出現這樣的管理缺失？面對老板的質問，財務老總無言以對。

　　毫無疑問，企業高層對如何減少開發過程中的“無效成本”、如何及時回收各項成本保證金以提高資金使用效率等都是非常關注的，所以成本保證金的重要程度比想象中要高。

　　三、有據有責可監控，有效管理成本保證金

　　針對成本保證金管理，要實現數據可知、過程可監控，可從以下三個方面著手。

　　1.建標準：集團統一的科目模板中設定“成本保證金”科目，各項目進行科目引入，實現管理口徑統一，保證了后期各項目建立統一的“成本保證金”庫。且考慮此類保證金往往不直接記入成本，因此會將科目設置在“中間科目”中，便于后期退費操作及庫存結轉。

　　2.確權責：建立統一、規范的成本保證金管理流程，從成本保證金繳納直至退費全過程中，明確前期部、財務部、成本部等各相關部門在此項業務過程中的管理邊界，做到流程、權責明確。

　　3.管動態：建立動態“成本保證金”庫，隨著各項目保證金的出、入庫動作，及時刷新各項業務數據。（如圖1）

　　（1）前期繳費時進行入庫管理

　　前期部門相關人員進行保證金數據的記錄，成本保證金入庫。其中，繳費中明確進入成本部分需對應合約規劃，記入項目的開發成本中；相應成本保證金支付的金額則進入“中間科目-成本保證金科目”中。

　　（2）項目開發進程中進行過程管控

　　通過會議機制，在項目成本月度回顧中增加對成本保證金的追蹤管理。列示出本項目截至當時所繳各項成本保證金名目、繳費金額、退費節點、已退費用、是否應退未退等，讓高層領導能夠及時獲知成本保證金的動態明細數據。尤其是一旦出現“應退未退”，經辦人員需解釋原因，以及明確下一步的解決辦法。

　　（3）費用退回時進行出庫管理

　　前期部門完成成本保證金退還相應手續后，由財務人員確認款項是否已退回，并進行成本保證金出庫操作。若有未能退還部分，由成本人員通過中間科目進行庫存結轉，結轉至相應的科目中。

　　小結

　　“不積跬步無以至千里，不積小流無以成江海。”很多時候成本保證金由于其本身一些業務特性往往會成為管理盲點，而事實上，正如上文中Z集團所遇到的管理困惑一樣，由于管理缺失、隨意造成的無效成本非常驚人！因此，對于成本保證金業務的管理是一個整體、系統的過程：“根于”對成本保證金業務管理價值的充分認知；“基于”對成本保證金管理的標準、流程、制

度的建立和完善；“展于”利用先進的信息化管理工具，建立企業動態的成本保證金庫，真正實現成本保證金業務管理的可知、可控！

篇3：小區第三季度拾遺物品招領通知

　　小區第三季度拾遺物品招領通知

　　尊敬的花城業主朋友們：

　　大家好!20**年7月-9月z城物業服務中心共收到遺失物品20余件，部分物品已被失主領回，現仍有部分拾遺物品未領取，請失主憑有效身份證在服務中心前臺領取，物業將此信息公示1月，如仍未找到失主，將交給相關執法機關部門處理。現將未領物資公布如下：

　　此主題相關圖片如下：(附圖)

　　物業服務中心工作人員已對拾獲物品的地點及時間等進行了詳實的記錄，并妥善保管。

　　粗心的“主人們”，快來領取吧！