物業(yè)項(xiàng)目公司拾遺管理制度

　　一、辦理用戶失物認(rèn)領(lǐng)的程序

　　（一）接用戶報(bào)失后，詳細(xì)記錄報(bào)失用戶所在公司名稱、房號(hào)、失主姓名、電話、遺失物品日期、時(shí)間、遺失物品地點(diǎn)及失物的名稱、款式、型號(hào)等資料，并將用戶所提供的資料轉(zhuǎn)交巡樓護(hù)衛(wèi)協(xié)助查找。

　　（二）如失物找回，通知用戶到客戶服務(wù)部辦理認(rèn)領(lǐng)手續(xù)；如失物未能找回，回復(fù)用戶。

　　（三）如有人報(bào)拾遺物品時(shí)，應(yīng)先將拾遺人的姓名、聯(lián)系電話、物品名稱、拾遺日期等內(nèi)容填寫在失和的移交記錄表上，連同失物一起保存。失物移交記錄表上，連同失物一起保存。失物移交記錄表復(fù)印存檔。

　　（四）將失物名稱交服務(wù)中心張貼于小區(qū)公告欄上。

　　（五）待失主憑有效的身份證明到客戶服務(wù)部辦理認(rèn)領(lǐng)手續(xù)后，客戶服務(wù)部將用戶簽收的失物認(rèn)領(lǐng)表存檔。

　　（六）月底前將當(dāng)月拾獲而暫未有用戶認(rèn)領(lǐng)的失物匯總后交服務(wù)中心在小區(qū)公告欄上張貼，通知用戶快到公司辦理認(rèn)領(lǐng)手續(xù)。

　　二、拾遺管理規(guī)定

　　為在員工中發(fā)揚(yáng)拾金不昧的優(yōu)良傳統(tǒng)，現(xiàn)制定如下管理規(guī)定：

　　（一）員工在小區(qū)范圍內(nèi)拾到任何物品，都應(yīng)立即上交本部門進(jìn)行統(tǒng)一登記。

　　（二）各部門在登記員工上交的物品后，應(yīng)及時(shí)上交服務(wù)中心，移交時(shí)應(yīng)有簽收手續(xù)。

　　（三）若業(yè)主、租房或來(lái)訪人員拾到的物品，由管理員或護(hù)衛(wèi)員將拾遺者帶到服務(wù)中心登記。

　　（四）各部門上交的遺失物品，將由副總經(jīng)理鑒定物品價(jià)值，并監(jiān)管拾物招領(lǐng)和失主認(rèn)領(lǐng)。

　　（五）遺失物在張貼招領(lǐng)啟事后面?zhèn)€月未認(rèn)領(lǐng)的，由管理公司上交派出所。

　　（六）員工拾金（物）不昧，主動(dòng)上交者，公司將給予表?yè)P(yáng)和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。

　　（七）員工若拾到物品隱瞞不報(bào)，一經(jīng)查出，公司將予以辭退處分。

篇2：成本拾遺:房企管控成本保證金

　　成本“拾遺”--房企管控成本保證金

　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》近期刊發(fā)的《“債城”鄂爾多斯》一文寫道：“舊債難化，新債疊加，鄂爾多斯市正面臨著嚴(yán)重的政府債務(wù)壓力……據(jù)接近鄂爾多斯市政府的人士介紹，東勝區(qū)是鄂爾多斯各旗區(qū)政府欠債最多的。包括銀行貸款、工程欠款、企業(yè)借款、融資平臺(tái)發(fā)行的企業(yè)債、拖欠企業(yè)的土地開發(fā)保證金（10萬(wàn)平米項(xiàng)目約為2000萬(wàn)元）、土地轉(zhuǎn)讓保證金（轉(zhuǎn)讓款的5%）等，保守估計(jì)不低于1200億元。”

　　從上文中我們可以看到政府的債務(wù)組成，包括銀行貸款、工程欠款、企業(yè)借款等等，尤其是其中的“拖欠企業(yè)的開發(fā)保證金”，10萬(wàn)平方米項(xiàng)目就達(dá)2000多萬(wàn)元，這不得不引人關(guān)注。

　　一、成本保證金——可收回的項(xiàng)目開發(fā)預(yù)繳款

　　眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，會(huì)按照相應(yīng)規(guī)定向政府繳納各類費(fèi)用。但其中有一類款項(xiàng)，如散裝水泥費(fèi)、墻改保證金、房地產(chǎn)項(xiàng)目配套預(yù)存款、安全文明措施費(fèi)等，屬于前期預(yù)繳給政府，在后期滿足相關(guān)要求后，可申請(qǐng)相應(yīng)款項(xiàng)的退還。以墻改保證金為例：政府為鼓勵(lì)建設(shè)工程按規(guī)定采用新型墻體材料，按照10元/平方米進(jìn)行墻改保證金的收取，開發(fā)企業(yè)墻體工程竣工驗(yàn)收后的兩個(gè)月內(nèi)可申請(qǐng)相應(yīng)款項(xiàng)的退回，逾期不辦理申請(qǐng)退還者，保證金全部轉(zhuǎn)入墻改基金（征收額度視地區(qū)不同而有所差異）。

　　我們把這類“在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中預(yù)繳給政府，后期在滿足相應(yīng)要求后可進(jìn)行收回的費(fèi)用”叫做“成本保證金”。（表1）

　　二、規(guī)模效應(yīng)下，成本保證金控成本作用突顯

　　Z集團(tuán)作為江蘇省為數(shù)不多的銷售額過(guò)百億的地產(chǎn)集團(tuán)，近幾年來(lái)雖實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域、多項(xiàng)目快速擴(kuò)張，但整體銷售凈利潤(rùn)率卻一直不太理想，因此20**年集團(tuán)高層提出將成本管理作為重點(diǎn)工作來(lái)推進(jìn)。而在成本管理過(guò)程中，成本保證金扮演著什么樣的角色呢？

　　我們從相對(duì)值和絕對(duì)值兩個(gè)維度進(jìn)行分析：從相對(duì)值角度，按建筑面積3萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，扣除地價(jià)后的項(xiàng)目總成本約1億，其中繳納各項(xiàng)成本保證金約589萬(wàn)元，僅占項(xiàng)目總成本的5.8%；從絕對(duì)值角度，作為年開發(fā)量達(dá)200萬(wàn)方的Z集團(tuán)，各項(xiàng)目成本保證金合計(jì)下來(lái)可達(dá)近4億！由此可見，一旦形成規(guī)模效應(yīng)后，成本保證金對(duì)成本控制的作用和資金占用的影響亦為可觀！

　　可能有些人會(huì)有這樣的疑惑：這類保證金僅僅是“預(yù)繳”且兼具政府收取的特征，有必要去關(guān)注嗎？我們可以先來(lái)了解一個(gè)案例：

　　Z集團(tuán)某項(xiàng)目在一期開發(fā)過(guò)程中，共計(jì)繳納散裝水泥費(fèi)、墻改費(fèi)、施工保證金、水電押金等其他各類成本保證金，合計(jì)約1200萬(wàn)元，項(xiàng)目最終竣工結(jié)算時(shí)，財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)實(shí)際收回730萬(wàn)元，還有490萬(wàn)元不知所蹤。老板問(wèn)財(cái)務(wù)老總：未能收回的幾百萬(wàn)可退費(fèi)用具體是什么？為何未能收回？哪些是可以收回卻未能收回的？為何出現(xiàn)這樣的管理缺失？面對(duì)老板的質(zhì)問(wèn)，財(cái)務(wù)老總無(wú)言以對(duì)。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，企業(yè)高層對(duì)如何減少開發(fā)過(guò)程中的“無(wú)效成本”、如何及時(shí)回收各項(xiàng)成本保證金以提高資金使用效率等都是非常關(guān)注的，所以成本保證金的重要程度比想象中要高。

　　三、有據(jù)有責(zé)可監(jiān)控，有效管理成本保證金

　　針對(duì)成本保證金管理，要實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)可知、過(guò)程可監(jiān)控，可從以下三個(gè)方面著手。

　　1.建標(biāo)準(zhǔn)：集團(tuán)統(tǒng)一的科目模板中設(shè)定“成本保證金”科目，各項(xiàng)目進(jìn)行科目引入，實(shí)現(xiàn)管理口徑統(tǒng)一，保證了后期各項(xiàng)目建立統(tǒng)一的“成本保證金”庫(kù)。且考慮此類保證金往往不直接記入成本，因此會(huì)將科目設(shè)置在“中間科目”中，便于后期退費(fèi)操作及庫(kù)存結(jié)轉(zhuǎn)。

　　2.確權(quán)責(zé)：建立統(tǒng)一、規(guī)范的成本保證金管理流程，從成本保證金繳納直至退費(fèi)全過(guò)程中，明確前期部、財(cái)務(wù)部、成本部等各相關(guān)部門在此項(xiàng)業(yè)務(wù)過(guò)程中的管理邊界，做到流程、權(quán)責(zé)明確。

　　3.管動(dòng)態(tài)：建立動(dòng)態(tài)“成本保證金”庫(kù)，隨著各項(xiàng)目保證金的出、入庫(kù)動(dòng)作，及時(shí)刷新各項(xiàng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。（如圖1）

　　（1）前期繳費(fèi)時(shí)進(jìn)行入庫(kù)管理

　　前期部門相關(guān)人員進(jìn)行保證金數(shù)據(jù)的記錄，成本保證金入庫(kù)。其中，繳費(fèi)中明確進(jìn)入成本部分需對(duì)應(yīng)合約規(guī)劃，記入項(xiàng)目的開發(fā)成本中；相應(yīng)成本保證金支付的金額則進(jìn)入“中間科目-成本保證金科目”中。

　　（2）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中進(jìn)行過(guò)程管控

　　通過(guò)會(huì)議機(jī)制，在項(xiàng)目成本月度回顧中增加對(duì)成本保證金的追蹤管理。列示出本項(xiàng)目截至當(dāng)時(shí)所繳各項(xiàng)成本保證金名目、繳費(fèi)金額、退費(fèi)節(jié)點(diǎn)、已退費(fèi)用、是否應(yīng)退未退等，讓高層領(lǐng)導(dǎo)能夠及時(shí)獲知成本保證金的動(dòng)態(tài)明細(xì)數(shù)據(jù)。尤其是一旦出現(xiàn)“應(yīng)退未退”，經(jīng)辦人員需解釋原因，以及明確下一步的解決辦法。

　　（3）費(fèi)用退回時(shí)進(jìn)行出庫(kù)管理

　　前期部門完成成本保證金退還相應(yīng)手續(xù)后，由財(cái)務(wù)人員確認(rèn)款項(xiàng)是否已退回，并進(jìn)行成本保證金出庫(kù)操作。若有未能退還部分，由成本人員通過(guò)中間科目進(jìn)行庫(kù)存結(jié)轉(zhuǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)至相應(yīng)的科目中。

　　小結(jié)

　　“不積跬步無(wú)以至千里，不積小流無(wú)以成江海。”很多時(shí)候成本保證金由于其本身一些業(yè)務(wù)特性往往會(huì)成為管理盲點(diǎn)，而事實(shí)上，正如上文中Z集團(tuán)所遇到的管理困惑一樣，由于管理缺失、隨意造成的無(wú)效成本非常驚人！因此，對(duì)于成本保證金業(yè)務(wù)的管理是一個(gè)整體、系統(tǒng)的過(guò)程：“根于”對(duì)成本保證金業(yè)務(wù)管理價(jià)值的充分認(rèn)知；“基于”對(duì)成本保證金管理的標(biāo)準(zhǔn)、流程、制

度的建立和完善；“展于”利用先進(jìn)的信息化管理工具，建立企業(yè)動(dòng)態(tài)的成本保證金庫(kù)，真正實(shí)現(xiàn)成本保證金業(yè)務(wù)管理的可知、可控！

篇3：小區(qū)第三季度拾遺物品招領(lǐng)通知

　　小區(qū)第三季度拾遺物品招領(lǐng)通知

　　尊敬的花城業(yè)主朋友們：

　　大家好!20**年7月-9月z城物業(yè)服務(wù)中心共收到遺失物品20余件，部分物品已被失主領(lǐng)回，現(xiàn)仍有部分拾遺物品未領(lǐng)取，請(qǐng)失主憑有效身份證在服務(wù)中心前臺(tái)領(lǐng)取，物業(yè)將此信息公示1月，如仍未找到失主，將交給相關(guān)執(zhí)法機(jī)關(guān)部門處理。現(xiàn)將未領(lǐng)物資公布如下：

　　此主題相關(guān)圖片如下：(附圖)

　　物業(yè)服務(wù)中心工作人員已對(duì)拾獲物品的地點(diǎn)及時(shí)間等進(jìn)行了詳實(shí)的記錄，并妥善保管。

　　粗心的“主人們”，快來(lái)領(lǐng)取吧！