美術館房屋管理與維護實施方案
（一）房屋維修養(yǎng)護
1、提要
制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結構支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結構、工程以及公用設施的詳細維修養(yǎng)護計劃和實施細則。
定期進行房屋查勘，確保房屋和公用設施的安全、正常使用。
（1）房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護目標
我們對美術館房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護的目標是：保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現物業(yè)的保值增值，房屋及配套設施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%，中大修工程質量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。
（2）對美術館房屋管理策略
預防性保養(yǎng)策略
重視美術館房屋本體日常檢查和養(yǎng)護工作，采用計劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結合的預防性保養(yǎng)策略，根據設施設備的實際狀況和老化周期，制定詳細的檢查計劃，通過檢查及時發(fā)現并解決問題，化被動為主動，保障房屋公共設施的完好，延長其使用壽命。
重點服務策略
根據建筑物管理中的重點服務事項，進行重點防護。
技術先行策略
我們將重視技術的引進和開發(fā)工作，防止因技術不足影響正常維修與養(yǎng)護，確保物業(yè)養(yǎng)護和管理的專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護的高質量。
（3）房屋管理的重點及對策
管理重點之一：玻璃幕墻維修養(yǎng)護
幕墻玻璃碎裂、結構膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴重質量問題。所以，玻璃幕墻的維護是建筑物管理的一個重點。
對策：
1)建議甲方委托專業(yè)機構每年對玻璃幕墻進行空氣滲漏、雨水滲漏、風壓變形的"動風壓三性能檢測"檢測一次。
2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。
管理重點之二：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護
對策：
1)采取預防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應急修繕養(yǎng)護相結合的原則，定期對房屋和公用設施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查養(yǎng)護。針對性地制定養(yǎng)護措施和計劃，及時做好房屋和公用設施外墻、基礎、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴等現象，保證房屋和公用設施經受臺風暴雨的襲擊。
2)針對一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門措施，進行防護，如在臺風來臨前做好門窗關閉工作，地下室等做好排水防水工作。
3)加強建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴把裝修管理關，加強安全檢查，杜絕違章裝修。
4)加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作，做好防損管理工作，及時修補損壞的飾面等。
重點管理之三：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構件的維護
對策：
1)加大檢查力度，將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，實施質量專業(yè)控制；采用多重保障制度，日常維護、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結合，防患于未然。
2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。
3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預防性養(yǎng)護等措施，減少大修次數，降低維護成本。
4)對施工過程進行嚴格控制、跟蹤管理，及時糾正任何有可能損壞建筑結構、危及配套設施安全的行為。
重點管理之四：鋼筋混凝土結構、砌體結構的修繕和養(yǎng)護
對策：
1)定期對房屋及配套設施進行勘察、鑒定，并根據勘察、鑒定結果，制定科學維護保養(yǎng)方案并組織實施。
2)加強員工業(yè)務技能培訓，提高維修技術。
3)做好材料特性的研究和技術貯備工作，掌握其技術標準和參數，包括材料配比方案等。
重點管理之五：裝飾材料的養(yǎng)護
對策：
1)了解掌握美術館各種裝飾材料的使用和維護特性。
2)加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作，及時處理變色、脫落、破損，發(fā)現問題及時處理。
3)定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對進口的黑色大理石日常重點檢查，定期清潔、維護，更要注意在清潔、維護中，要使用適當的藥劑，禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護材料和工具。
4)加強對橡木等木質墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護和清潔衛(wèi)生工作。
5)嚴格把好材料和維修質量的驗收關，工程材料的采購嚴格按照質量驗收控制程序執(zhí)行。
6)及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時做好排水管、排污管等維修和
排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設施。（4）房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護范圍
房屋本體維修養(yǎng)護范圍是：承重結構部位（包括柱、梁、樓蓋、屋頂等）、內外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設備機房的維修、養(yǎng)護和管理。
篇2：長青灣小區(qū)房屋使用維護管理規(guī)定
長青灣小區(qū)房屋使用、維護與管理規(guī)定
★業(yè)主/用戶須按所購房屋規(guī)定的用途使用，不得私自改變房屋用途。
★敬請各位業(yè)主/用戶應按【KD·長青灣】《業(yè)主臨時管理規(guī)約》的規(guī)定使用房屋，請勿私拆私改房屋結構。
★您所購置物業(yè)的自用部位在保修期內，如因物業(yè)質量問題，由開發(fā)商承擔維修義務。超過保修期限后，應自行承擔維修責任。
★如自行維修，應委托具有專業(yè)資質的公司或人員進行施工，或委托【KD·長青灣】客戶服務中心幫您聯(lián)系專業(yè)人員進行維修。
★如果需要委托【KD·長青灣】客戶服務中心維修，請與【KD·長青灣】客戶服務中心聯(lián)系。
★房屋在使用過程中存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患。責任人不履行或者無法履行應急維修義務的，【KD·長青灣】客戶服務中心可在社區(qū)工作站（社區(qū)居民委員會）、業(yè)主委員會有關人員到場見證下進入物業(yè)內部應急維修；維修所需的費用由責任人承擔。
★因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或【KD·長青灣】客戶服務中心應事先告知相關業(yè)主，相關業(yè)主應給予必要的配合。相關業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護的進行造成物業(yè)損壞及其他損失的，應負責修復并承擔賠償責任。
★發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權益的緊急情況，必須及時進入物業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護但無法通知相關業(yè)主的，【KD·長青灣】客戶服務中心可向相鄰業(yè)主說明情況，在第三方（如所在地居委會或派出所）的監(jiān)督下，進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護，事后應及時通知相關業(yè)主并做好善后工作。
★當您出租房屋時，除應到政府相關部門辦理有關手續(xù)外，業(yè)主應與租戶一同到【KD·長青灣】客戶服務中心辦理備案登記手續(xù)。
★當出租房屋租戶搬出時，應至少提前1日到【KD·長青灣】客戶服務中心辦理相關手續(xù)，并須提交業(yè)主簽名認可的《物品放行條》。
★當轉讓房屋后，望務必通知新業(yè)主及時前往【KD·長青灣】客戶服務中心辦理入住手續(xù)。
篇3：房屋本體維護管理程序
1.0 目的
對物業(yè)區(qū)域內房屋本體進行維護,以延長樓宇的安全使用壽命,維護業(yè)戶的利益。
2.0 范圍
適用于物業(yè)集團所轄物業(yè)區(qū)域內所有房屋本體的維護和管理。
3.0 職責
3.1 工程維護部負責編制房屋本體維修保養(yǎng)和大修改造項目計劃書并組織實施。
3.2 物業(yè)公司(管理處)負責審批房屋本體維修保養(yǎng)、大修改造計劃。
3.3 業(yè)務總部參與外委單位的審定,對房屋本體維修、改造進行業(yè)務指導。
3.4 全面質量管理辦公室負責對房屋本體維修保養(yǎng)、大修改造計劃的實施情況進行檢查、監(jiān)督。
4.0 工作內容
4.1 日常維護檢查
各單位對管轄區(qū)域內公共設施和房屋本體進行日常檢查,業(yè)戶反映或在檢查中發(fā)現的問題及時通知工程維護部,由其安排維修。
4.2 定期維修養(yǎng)護
4.2.1工程維護部每年11月份對建筑物本體完好狀況進行一次全面檢查,并將檢查情況記錄在《房屋本體年度檢查記錄》中。
4.2.2工程維護部根據審批的房屋修繕工程計劃,組織實施,結果記錄在《房屋維修保養(yǎng)記錄》內。
4.2.3房屋本體維修、大修改造的資金根據相關法律法規(guī)及有關規(guī)定落實。
4.2.4房屋本體維修保養(yǎng)工作由工程維護部根據《采購程序》評估、挑選合格的分包商,起草《維修保養(yǎng)合同》,::上報審批后,由分包商組織實施;
4.2.5在房屋本體維修施工過程中,工程維護部對施工情況進行現場跟蹤,并填寫《施工過程檢查表》,施工完畢由業(yè)務總部、各單位組織聯(lián)合驗收。
4.2.6建筑物本體的防避雷與接地設施需由工程維護部定期進行保養(yǎng),保養(yǎng)工作按《防避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》執(zhí)行。
4.2.7防避雷系統(tǒng)應進行年檢,由工程維護部向檢測機構申請檢測。防雷檢測合格證明存檔并報備業(yè)務總部。
5.0 相關文件
5.1《防避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 (WI-7.5.1-17-01)
5.2《采購程序》 (QP-7.4-01)
5.3《維修保養(yǎng)合同》 (無固定格式)
6.0 記錄表格
6.1《房屋維修保養(yǎng)計劃》 (QR-7.5.1-17-01)
6.2《房屋本體年度檢查記錄》 (QR-7.5.1-17-02)
6.3《施工過程檢查記錄》 (QR-7.5.1-17-03)
6.4《房屋維修保養(yǎng)記錄》 (QR-7.5.1-17-05)