集團房地產(chǎn)機電總工崗位描述

崗位職責(zé)：

　　1、主持機電設(shè)備安裝的施工技術(shù)管理工作；

　　2、制定機電設(shè)備安裝總體施工技術(shù)方案，審核機電分包的施工技術(shù)及質(zhì)量控制方案，優(yōu)化施工圖紙；

　　3、監(jiān)督并指導(dǎo)分包的現(xiàn)場施工，獨立地或在他人的協(xié)助下負責(zé)機電設(shè)備安裝技術(shù)方面與監(jiān)理和分包溝通；

　　4、對機電設(shè)備安裝質(zhì)量負責(zé)；

　　5、建筑工程機械維修，保養(yǎng)與管理，工程機械現(xiàn)場安裝及退場管理；

　　6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

　　崗位要求：

　　1、機電類、建筑學(xué)等相關(guān)專業(yè)本科以上學(xué)歷，從事機電工程工作經(jīng)驗者優(yōu)先考慮；

　　2、10年以上機電設(shè)計管理經(jīng)驗，3年以上大型房地產(chǎn)公司、大型設(shè)計公司、大型設(shè)計院同等崗位工作經(jīng)驗；

　　3、擁有過重大項目的機電設(shè)計和施工圖方案審定的組織工作經(jīng)驗，具備較強的專業(yè)理論知識，豐富的實踐經(jīng)驗，熟悉政策法規(guī)和機電設(shè)計規(guī)范；

　　4、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)及設(shè)計管理的全過程；

　　5、具有良好的語言表達及溝通能力，較強的團隊合作精神及組織能力。

篇2：高層樓宇機電設(shè)備管理與變革

　　高層樓宇機電設(shè)備管理與變革

　　高層樓宇機電設(shè)備種類多涉及專業(yè)廣，運行維修比住宅小區(qū)和多層樓宇復(fù)雜。保證機電設(shè)備高效、可靠、安全運行，節(jié)約人力和資源，是高層樓宇物業(yè)管理的重點和難點。筆者結(jié)合多年來高層

　　樓宇機電設(shè)備管理的經(jīng)歷，談?wù)剛€人體會及實際工作的“小改小革”。

　　一、加強設(shè)備的巡檢和日常保養(yǎng)工作以及故障的預(yù)防性診斷，可以減少和避免設(shè)備故障的發(fā)生，是保證設(shè)備可靠運行的關(guān)鍵。

　　本管理處由于重視和加強了這方面的工作，并落實了設(shè)備崗位責(zé)任制，各類設(shè)備運行良好，未出現(xiàn)大的故障，設(shè)備完好率達到98%以上，受到用戶和兄弟單位的好評。例如本管理處管理的商業(yè)大廈有兩臺立式生活泵，雖然當(dāng)時兩臺泵運行基本正常，但是根據(jù)公司制定的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定以及生活泵運行情況分析診斷，有必要進行預(yù)防性大修。可是泵房現(xiàn)場空間位置小，拆裝難度很大，大修一臺周期長，因此有的同志建議暫不大修。但是經(jīng)過論證和顧防性診斷分析，我們還是決定克服一切困難逐臺進行大修。當(dāng)拆卸電機和泵體后，結(jié)果發(fā)現(xiàn)軸承磨損嚴重，泵體內(nèi)銹蝕斑斑，如果不是及時大修，一旦兩臺泵同時或相繼出現(xiàn)故障，將影響用戶的用水，給用戶帶來不便。

　　二、利用新技術(shù)加強高層樓宇的機電設(shè)備管理，保證機電設(shè)備高效、可*、安全運行。

　　1、管理處所管轄的商業(yè)大廈設(shè)有樓宇自控系統(tǒng)，根據(jù)需要，我們對軟件系統(tǒng)進行了升級，從信號的采集、數(shù)據(jù)分析、程序控制，到動態(tài)監(jiān)控，都實現(xiàn)了自動化，提高了機電設(shè)備管理的科學(xué)性、可*性，有效節(jié)約了人力。同時我們還增加了部分點位，使通道照明、地下風(fēng)機運行等都可以通過時間程序自動控制。

　　2、引入先進的物業(yè)管理軟件，提高物業(yè)管理及機電設(shè)備管理的高效性。公司內(nèi)部幾個管理處都進行了電腦聯(lián)網(wǎng)，安裝了先進的物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)了信息交流和資源共享。所有機電設(shè)備住處都進入電腦，技術(shù)人員可隨時調(diào)閱，職能部門可通過聯(lián)網(wǎng)檢查各管理處設(shè)備情況，并提出相應(yīng)的意見和建議。

　　三、隨著樓宇智能化程度的提高，高層樓宇對機電設(shè)備管理人員提出了更高的要求。

　　1、智能建筑(3A建筑)和管理要求從業(yè)人員具備較高的專業(yè)知識，需掌握電腦、網(wǎng)絡(luò)布線和自動控制等相關(guān)知識，作為物業(yè)管理單位除需要引進弱電工程師等專業(yè)人才外，還要加強對現(xiàn)有機電設(shè)備管理人員的培訓(xùn)，豐富其專業(yè)知識，提高其服務(wù)水平。

　　2、為滿足信息時代用戶提出的新要求，更好的為用戶服務(wù)，我們先后和深圳數(shù)據(jù)局、深圳有線電視臺協(xié)商，為大廈引入深圳數(shù)據(jù)局網(wǎng)絡(luò)專線、天威數(shù)據(jù)專用網(wǎng)，用戶可隨時登上“信息高速公路”。最近公司已和長城寬帶網(wǎng)公司合作，擬在本公所管轄的小區(qū)和大廈引入長城寬帶網(wǎng)，為廣大的用戶帶來更大的方便。

　　四、重視日常機電設(shè)備管理中的“小改小革”，是提高機電設(shè)備管理水平的一條有效途徑。

　　1、大功率發(fā)電機組不能一次啟動的原因和解決辦法。大功率發(fā)電機組如果*其底座的日用油箱供油，或*安裝位置低于機身的室外油箱供油，由于機組體積大，在機組第一次啟動時，輸油泵很難一次把足量的柴油輸送到噴油泵，需要接著進行第二次啟動才能成功。要解決這個問題，只需在機組進油口或底座油箱出油口裝一個單向閥，防止機組上次運行或啟動時輸送到機組的柴油“返回”油箱，這樣機組就可以一次啟動成功。這個問題看似簡單，但往往被機組安裝人員忽視，據(jù)筆者所知，許多高層樓宇發(fā)電機組都存在這個問題。

　　2、巧用定時器進行照明和小型設(shè)備控制，方便快捷。高層樓宇即使采用了樓宇自控技術(shù)，但在實際的機電設(shè)備運行管理中，難免需要增加或調(diào)整某些控制點位，若增加控制模塊，成本高，有時條件又不具備，在這種情況下，就可考慮使用定量器。如本商業(yè)大廈地下車場部分排煙、送風(fēng)機和變配電室排、送風(fēng)機共用一個控制點，考慮到節(jié)能和噪音干擾，車場通風(fēng)時間不需要太長，而變配電室則需要長時間通風(fēng)，于是我們在變配電室排、送風(fēng)機控制回路上增設(shè)了定時器，設(shè)定時間控制，而車場通風(fēng)還是通過電腦程序控制，花錢不多解決了問題。另外我們對通道局部照明也增設(shè)了定時器，節(jié)省了人力。

　　3、控制生活水泵的浮球改用低電壓，可以減少故障，節(jié)省材料，并且維修更換浮球安全。高層樓宇生活水泵大多采用浮球控制，且把浮球節(jié)點直接接入水泵220V控制回路。由于生活泵頻繁啟動，很容易把浮球電節(jié)點燒壞，每年都需要更換浮球，維修人員到水池更換浮球也不安全。為此我們增加一個小型的220/24V變壓器，連接到浮球節(jié)點，通過控制中間繼電器的觸點，從而控制水泵的啟停。

　　4、衛(wèi)生間臭氣清除措施。本商業(yè)大廈入伙一段時間后，用戶普遍反應(yīng)房間特別是廁所臭味大，我們在污水管主管某一適當(dāng)位置又增設(shè)一彎頭(離主管到化糞池的彎頭不要太近)，使臭氣沿污水管難以“返上來”，發(fā)現(xiàn)效果不錯。另外我們還根據(jù)同行介紹的經(jīng)驗，在污水管旁通管上開口，定期往里打水以沖洗凝結(jié)在管路上的污垢，徹底解決了臭氣。

　　5、合理調(diào)整高層樓宇中央空調(diào)設(shè)備的運行時間，滿足不同的用戶要求。高層寫字樓內(nèi)各用戶上下班時間不盡相同，特別是外企和私營公司一般下午下班較晚，有的晚上還加班，且同六上班，如何最大限度地滿足所有用戶的南非要，又不增加太多成本，是物業(yè)管理者最關(guān)心的問題。我們的做法就是適當(dāng)調(diào)整空調(diào)主機和冷凍泵運行時間，兼顧用戶需要和節(jié)能的矛盾。例如下午大多數(shù)用戶下班后，我們就停開主機，而延長冷凍泵的運行時間直到個別用戶下班，由于晚間用戶少，冷耗少，完全可以滿足這部分用戶的要求。周六上班的用戶少，我們就適當(dāng)減少主機運行時間，降低了能耗。而周一早晨就需要適當(dāng)提前開機，因為經(jīng)過星期天一天的停機，冷凍水制冷用循環(huán)比平時需要更長的時間，如果按平時時間開機，室內(nèi)溫度降得慢，用戶就會有意見。

篇3：物業(yè)公共設(shè)施、機電設(shè)備接管驗收重點內(nèi)容

　　物業(yè)公共設(shè)施、機電設(shè)備接管驗收重點內(nèi)容

　　1、機電設(shè)備驗收需要哪些資料？

　　答：機電設(shè)備驗收時需驗證機電設(shè)備出廠合格證、機電設(shè)備使用說明書（要求中文版本）、機電設(shè)備安裝，調(diào)試報告、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議等資料。

　　2、機電設(shè)備接管驗收都有那些項目?

　　答：可分為電梯、發(fā)電機、中央空調(diào)、生活水泵、消防水泵、高壓配電柜、低壓配電柜、干式變壓器、交通道閘系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、閉錄監(jiān)控系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防越界攀爬遠紅外報警系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)等。

　　3、接管驗收時供配電系統(tǒng)有哪些注意事項？

　　答：接管驗收時供配電系統(tǒng)要注意，各開關(guān)柜容量及母排聯(lián)絡(luò)是否與竣工圖紙相符；高、低壓各開關(guān)柜專用操作工具是否齊全、配電柜前后有無絕緣墊（耐壓500V及以上）、各開關(guān)柜出線有無表明去向的標(biāo)牌、計量電表有無漏裝接地線是否連接，線色地是否正確、配電房內(nèi)消防系統(tǒng)是否配備合理（例如：煙感數(shù)量、分布情況等）；電容柜自動，手動是否工作正常，面版顯示與實際是否相符，有無過補或滯后現(xiàn)象。

　　4、生活水泵、消防水泵接管驗收時應(yīng)注意那些問題？

　　答：搖測水泵絕緣電阻最低不小于0.5兆歐、手動盤車要靈活輕快、核驗水泵的使用說明書、出廠合格證等第1題中所列資料；手動、自動啟、停水泵，控制部分無雜音，無接觸不良現(xiàn)象；啟動水泵仔細傾聽有無雜音，有無震動；測量空載電流和滿載電流是否與說明書相符、檢查泵體有無滲漏、填料槽是否漏水是否符合標(biāo)準。

　　5、干式變壓器驗收時要注意哪些問題？

　　答：驗收時要注意：核驗說明書與變壓器型號、規(guī)格是否相符及耐壓實驗報告等其他文字資料；保護圍欄是否符合標(biāo)準、護欄內(nèi)有無雜物、母排與變壓器出線是否連接緊密牢固、通風(fēng)散熱情況是否良好、接地母排是否連接良好；高壓進線有無安全隱患、空載時的聲音是否正常、電流，電壓與說明書是否相符、有無溫度測量裝置使用是否正常等。

　　6、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)、燃氣部分由誰驗收？

　　答：由市政相關(guān)專業(yè)部門或公司驗收。

　　7、公共給水管道驗收時應(yīng)注意什么問題?

　　答：驗收時注意與市政管道接駁處接口是否牢固；水表安裝方向是否正確；排水管道是否暢通、井蓋是否完好、管道接口是否密實有無滲漏現(xiàn)象、是否與竣工圖紙相符等。

　　公共排水管道驗收時要采用《乒乓球試驗法》。

　　8、室內(nèi)公共設(shè)施包括哪些內(nèi)容？

　　答：室內(nèi)公共實施包括：所有的公共裝飾面、電梯前室和入戶走廊及附屬的燈具、開關(guān)、電氣插座、門窗、防盜網(wǎng)、公共走廊、樓梯、扶手、油漆、水電表井、大堂、公共洗手間等。（消防栓箱、手動報警按鈕、煙感等消防設(shè)施單獨核驗）

　　9、內(nèi)墻飾面驗收時應(yīng)注意什么問題?

　　答：內(nèi)墻飾面驗收時要注意：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無明顯裂縫、無污漬等。

　　10、瓷磚飾面驗收時應(yīng)注意什么問題？

　　答：瓷磚飾面驗收時要注意：瓷片粘貼牢固、無缺楞掉角、面層無裂紋、無損傷、無空鼓、色澤一致、對縫砂漿飽滿、線條順直。

　　11、頂棚抹灰面驗收時注意哪些問題？

　　頂棚抹灰面要平整、面層涂料均勻、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡。

　　12、公共門窗驗收時應(yīng)注意什么問題？

　　答：公共門、窗驗收時應(yīng)注意：門開啟自如、無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確、無翹曲變形；門鎖、窗鉸鏈開啟靈活、窗銷連接牢固；玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡無損傷；油漆均勻、色澤光亮新鮮；不銹鋼門表面光亮、無刮花、變形。

　　13、公共樓梯扶手驗收時應(yīng)注意什么問題？

　　答：樓梯、扶手驗收時應(yīng)注意：鋼木樓梯安裝牢固，無腐蝕、彎曲、油漆完好、色澤均勻表面平滑。

　　14、木裝修工程驗收時注意什么問題？

　　答：木裝修工程驗收要注意：表面光潔五毛刺、線條順直、色澤均勻、無起泡、開裂現(xiàn)象、油漆完好。

　　15、公共電氣部分驗收時應(yīng)注意什么問題？

　　答：電氣部分驗收時應(yīng)注意：電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定、電源接通正常、接地線連接良好；開關(guān)安裝牢固，完好無損、開關(guān)靈活、接觸良好；燈具安裝牢固、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。

　　16、防盜網(wǎng)驗收時應(yīng)注意什么問題？

　　答：防盜網(wǎng)驗收時注意：安裝要牢固、焊接密實無虛焊、無扭曲變形。

　　17、室外給排水驗收是可分為幾部分？

　　答：可分為化糞池、污（雨）水井、所有管道、水表井、管道竣工平面圖等。

　　18、業(yè)主室內(nèi)給水管道驗收時的注意事項？

　　答：室內(nèi)給水管道驗收時注意屋內(nèi)各種設(shè)施安裝是否牢固、管道有無滲漏有無銹跡、水流是否暢通、是否有足夠壓力。

　　19.設(shè)備機房接管驗收要注重的事項：

　　1、電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設(shè)置合理，符合專業(yè)及運行管理要求，配件齊全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮，機房自然通風(fēng)良好。

　　2、變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標(biāo)識清楚，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷，消防設(shè)施齊全，具有防止老鼠等小動物出入的防護措施。

　　3、中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光、防潮良好，符合專業(yè)及運行管理要求，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

　　4、發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，符合專業(yè)及運行管理要求，防護設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好，消防設(shè)施齊全。

　　5、消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，具有良好的防雷措施，機房干燥、通風(fēng)、采光良好，符合專業(yè)及運行管理要求。

　　6、給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，閥門開啟靈活，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象；機房配置完整，符合專業(yè)及運行管理要求，通風(fēng)、采光、防潮良好。

　　7、智能化系統(tǒng)與移交清單相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感應(yīng)雷）措施，機房干燥、通風(fēng)、采光良好，符合專業(yè)及運行管理要求。

　　20公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準

　　1、天臺的天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。

　　2、散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離，坡度適宜、平整。

　　3、屋面避雷設(shè)施連接牢固，油漆完好。

　　4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。

　　5、綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。

　　6、道路：

　　1）路面平整，無水泥塊，無積水，無起砂、斷裂；收縮縫大小均勻成直線；

　　2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

　　3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

　　4）交通標(biāo)識線、路牌設(shè)置規(guī)范，清楚完好。

　　7、室外消防栓：

　　1）消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好，箱內(nèi)清潔干凈；

　　2）消防設(shè)施配件齊全，擺放整齊；

　　3）消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓充足。

　　8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。

　　9、垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，附近配置供水口。

　　10、保安崗?fù)ぐ惭b完好無損，配件齊全，標(biāo)識清晰。

　　11、道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。

　　12、停車場地面平整，照明充足，交通標(biāo)識清楚，安全設(shè)施齊全，排水設(shè)施良好。

　　13、車棚安裝牢固，交通標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。

　　14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

　　15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。

　　16、護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。

　　17、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

　　18、水池、水箱內(nèi)壁光滑平整，衛(wèi)生清潔，無滲漏；水池、水箱檢查井蓋板密封良好，無滲漏、無銹蝕。

　　19、信報箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。