項目管理處土建維修工操作程序
1.每天上下午兩次到管理處前臺領(lǐng)取當(dāng)日派單（急單由前臺派員送至）；
2.接到工程單后要認(rèn)真細(xì)致審核，對錯誤或項目不詳?shù)墓こ虇渭皶r進(jìn)行修改、退單處理，如有疑問向上級反映；據(jù)問題類型派工程單給相關(guān)的公司（部門）。要求準(zhǔn)確分類，以便能直接到達(dá)有關(guān)部門，具體分工如下：
①裝修公司：木地板、木門、墻身的ICI、廚柜、門窗等。
?、诮ㄖ净蛲两ňS修：地面、內(nèi)外墻瓷片、排污管、衛(wèi)生間沉箱等。
?、蹤C(jī)電公司：水龍頭、花灑、水管、洗手盆、座廁、浴缸、電線、燈具等。
?、芫G化部：花園綠化、魚池、苑區(qū)內(nèi)外的綠化。
3.根據(jù)派單內(nèi)容分類（機(jī)電公司、裝修公司、土建維修、水電維修、綠化、鋁窗、土建等）。要注意出單日期及要求完成日期，對工程問題較為嚴(yán)重的及時向上級匯報，并對約時工程單作好記錄。
4.接派單時做好簽收記錄，以保證責(zé)任落實(shí)。
5.約時工程單要催促跟辦部門按時到場，以免失信于業(yè)主從而造成投訴；
6.對有關(guān)部門完成工程后的回單作好審查、分類、記錄及存檔，必要時致電業(yè)主了解有關(guān)工程的質(zhì)量與進(jìn)度。
7.s修。
1、跟單程序：
（1）在工程跟進(jìn)期間，按工程單所注的客戶要求進(jìn)行現(xiàn)場工程監(jiān)督，并協(xié)調(diào)好各公司（部門）的關(guān)系。
?。?）對于已入住單位的工程檢修，必須注意愛護(hù)室內(nèi)家私用品，需搬動或拆裝時必須小心。
?。?）每天工程完成后，必須通知家政部清理干凈現(xiàn)場，尤其業(yè)主已正常入住的單位。
（4）高度重視約時工程，在征求施工員意見后合理安排工作時間，保證施工順利進(jìn)行。如維修人員不能準(zhǔn)時到達(dá)的，要和業(yè)主解釋情況，并跟催施工員。如跟進(jìn)工程時，業(yè)主不能在指定時間內(nèi)到達(dá)，需再約時間，則同業(yè)主協(xié)商約好時間，并跟催施工員。
2、日常程序
?。?）每周檢查未售出單位各項目：包括木裝修、木門、地板、廚柜等是否變形、發(fā)霉現(xiàn)象，墻身、瓷片等是否開裂、破損，水龍頭、花灑、座廁等是否漏水，地漏、洗手（菜）盆去水是否暢順。公司裝修出售的別墅還包括窗簾、電器、綠化等。
（2）雨汛期，檢查苑區(qū)內(nèi)道路、花園、各單位的排水是否暢通、樓宇窗臺、天花、墻身是否有滲漏。
3、工程項目檢修程序
?。?）墻身開裂，裂縫附近如有空殼、松動，要鑿開墻身批蕩，重新補(bǔ)批蕩，并扇灰。裂縫無空殼、松動，基本屬收縮開裂，貼網(wǎng)重新扇灰、掃ICI即可。如磚墻變形，基礎(chǔ)下沉等引起裂縫，屢經(jīng)處理無效后及時上報處理。
?。?）機(jī)電方面的有墻內(nèi)水管接口膠水不足、粘貼不牢、外力破壞、彎頭接口、直通、三通、角閥的連接不當(dāng)、構(gòu)件受損、未擰緊等使給水系統(tǒng)漏水，嚴(yán)重的需更換地板、重做墻身，發(fā)現(xiàn)漏水問題及時處理，處理一定要把有可能漏水的認(rèn)真檢查，排除隱患，施工影響其他單位的要提前通知業(yè)主。
?。?）天臺、陽臺等地面水平差、積水，需要開鑿瓷磚重做。
（4）衛(wèi)生間、廚房沉箱內(nèi)排水管漏水，當(dāng)二排和沉箱都有問題時，會造成漏水，嚴(yán)重?fù)p壞墻身、地板，且維修時間長，處理復(fù)雜，更需多戶業(yè)主的配合，處理時一般把沉箱打開，把滲漏的地方重做。
?。?）天面滲漏，一般發(fā)生在洋房天面的地板與反墚間，別墅坡屋頂?shù)能褰唤犹幍幕炷敛幻軐?shí)，雨天時裂縫就發(fā)生滲漏，處理方法一般鑿開不密實(shí)混凝土重做。
（6）有時較復(fù)雜的漏水原因，難于檢查，從一個單位滲到另一個單位，從一個房滲到另一個房，從上一層滲到下一層，而中間不留半點(diǎn)痕跡，這就要求在檢查、維修漏水時做到全面、細(xì)致、認(rèn)真、不能放過任何疑點(diǎn)，方可徹底找到漏水原因。
?。?）由于漏水造成變形的地板需更換時必須注意，如有家私時更要小心，不能損壞家私，如空氣潮濕，需安排抽濕機(jī)抽濕。
?。?）個別洋房衛(wèi)生間熱水器的強(qiáng)排孔位置有的開得不合理，需到現(xiàn)場界定。如在合理情況更改位置或填封均要收費(fèi)。
?。?）在保修范圍內(nèi)更換爛玻璃時，要到現(xiàn)場判斷開裂原因，界定是否收費(fèi)。
?。?0）當(dāng)業(yè)主申請更換座廁或拆浴缸等衛(wèi)生間設(shè)施時，必須向上級請示后方可定價格。
（11）當(dāng)外墻水管有滲漏，飄窗窗臺有滲漏，窗玻璃開裂，別墅外墻修補(bǔ)，掃油，排污管堵塞，破損時，要通知受影響的業(yè)主，取得諒解，并按需要架排柵，安排施工。完工后，花園有損壞的，需安排補(bǔ)種及清理。
?。?2）工作完成后要清理好現(xiàn)場，將廢、舊料帶走，并協(xié)助業(yè)主將物品移回原位。出門時不論工作完成與否，均應(yīng)向業(yè)主交待清楚，未完成的應(yīng)說明原因。
篇2：土建工程維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書
一、目的：
通過對土建工程各項目進(jìn)行巡檢、維修、有效地預(yù)防、制止房屋、廣場等土建項目的破損，延長使用壽命，保持小區(qū)良好的物業(yè)狀況。
二、范圍
本司進(jìn)行物業(yè)管理的麗江花園建筑物、構(gòu)筑物、廣場、停車場、道路等土建工程
三、職責(zé)
1、各管理處及保安部負(fù)責(zé)土建報修及維修后驗(yàn)收
2、售后服務(wù)隊負(fù)責(zé)日常巡檢及維修、保養(yǎng)
3、資源部負(fù)責(zé)維修材料的采購
4、技術(shù)部負(fù)責(zé)土建維修、保養(yǎng)、巡檢過程的管理。
四、內(nèi)容
1、各管理處及保安部對各自負(fù)責(zé)管理區(qū)域在日常巡查時所發(fā)現(xiàn)的土建問題按《報事單》報事程序填寫報事單向售后服務(wù)隊報修。
2、售后服務(wù)隊每天派員到各管理處、保安部及服務(wù)質(zhì)量部接報事單內(nèi)容進(jìn)行維修及按《土建工程巡檢表》要求對各區(qū)域進(jìn)行土建工程項目的巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。
3、技術(shù)部負(fù)責(zé)土建維修和巡檢保養(yǎng)的過程進(jìn)行管理，對工作中存在問題進(jìn)行協(xié)調(diào)。
4、技術(shù)部對維修過程提供技術(shù)指導(dǎo)，做好大項維修、改建、加建工程施工方案及工程預(yù)算。
5、資源部按《物資采購控制程序》負(fù)責(zé)土建維修材料的采購。
五、相關(guān)文件：
5.1物資采購控制程序 RGPM-7.4.1-B-01
5.2土建維修材料采購標(biāo)準(zhǔn) RGPM-7.4-C-01-01
六、應(yīng)用表單：
6.1《土建工程巡檢表》 RGPM-7.5-D-01-98
6.2《報事單》 RGPM-7.5.4-D-01-05
篇3：物業(yè)土建維修組長崗位職責(zé)
1、服從上司安排,抓好本組各項土建維修工作,確保小區(qū)物業(yè)完好和市政公共設(shè)施正常。
2、負(fù)責(zé)做好本組工作調(diào)配,包括各種材料的計劃申購、領(lǐng)用、分發(fā)、崗位落實(shí)、人員輪休安排、頂崗作業(yè)等,確保本組工作正常。
3、負(fù)責(zé)抓好日常土建維修,并配合做好上門有償維修服務(wù),確保業(yè)主滿意。
4、定期組織本組對小區(qū)各樓宇排污管道、雨水管、沙井、雨水井、化糞池、天臺渠口、道路等進(jìn)行檢查和維護(hù),確保其最佳狀態(tài)。
5、定期組織對各小區(qū)車位油漆線進(jìn)行翻新,定期對各種涂料類的物業(yè)進(jìn)行翻新。
6、配合公司解決各種工程遺留問題,包括各種土建開裂、滲漏等方面的改善工作。
7、根據(jù)各小區(qū)工作求援,做好各方面的技術(shù)支持和人力調(diào)度。
8、監(jiān)督屬下員工合理使用各種維修用品用料,杜絕各種浪費(fèi)現(xiàn)象。
9、督導(dǎo)屬下員工注意各種安全作業(yè)規(guī)程,高空作業(yè)者必須系好安全帶,作業(yè)范圍的地面上必須設(shè)置相應(yīng)安全警示,確保作業(yè)安全。
10、監(jiān)督屬下員工崗位紀(jì)律,杜絕各種串崗、離崗、逗留等現(xiàn)象,維護(hù)工作嚴(yán)肅性。
11、監(jiān)督屬下員工保持良好的儀表儀容,維護(hù)公司良好形象。
12、完成公司下達(dá)的各種臨時工作任務(wù)。
中山市**物業(yè)管理服務(wù)有限公司