公共設(shè)施安裝、維修標準作業(yè)規(guī)程（三）
1.0目的
規(guī)范公共設(shè)施安裝/維修程序，確保高效率、高質(zhì)量的完成公共設(shè)施安裝/維修工作。
2.0適用范圍
適用與物業(yè)管理公司所屬各管理處機電維修部的公共設(shè)施安裝/維修工作。
3.0職責
3.1機電維修部主管負責檢查公共設(shè)施安裝/維修工作的實施情況。
3.2機電維修部組長負責公共設(shè)施安裝/維修工作的組織實施。
3.3機電維修部公共設(shè)施維修員具體負責公共設(shè)施安裝/維修工作。
4.0程序要點
4.1公共設(shè)施維修員進住戶家進行公共設(shè)施安裝/維修時，應遵守《租戶家庭安裝/維修標準作業(yè)規(guī)程》的4.1條款。
4.2公共設(shè)施維修員進行室外維修外，如涉及到交通或安全問題則應設(shè)置相應標示牌（如“前面施工、請繞道”、“危險、請止步”等），必要時應設(shè)置安全圍欄并派專人看守。
4.3坐廁堵塞疏通
4.3.1首先用膠吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）試坐廁是否去水順暢，如順暢則表明已疏通好；如仍去水慢則按4.2.3步驟進行。
4.3.2如堵塞嚴重則應拆開坐廁疏通：
a)先看整個坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷則應向住戶說明情況并征得住戶的同意后方可動手拆坐廁；
b)剔除作則周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥，抬開坐廁；
c)如果坐廁座埋在地磚下面則應用鋼鑿鑿掉坐廁座周圍的地磚；如果坐廁是用螺栓固定的則應拆掉螺母，然后才抬開坐廁；
d)反沖坐廁并用鐵線勾出坐廁S形存水彎頭內(nèi)的贓物；
e)用鐵線勾出排污口彎頭內(nèi)的贓物或用疏通機疏通排污管；
f)用大水試排污管，如果流水順暢則重新裝回坐廁；如果仍堵塞，則按4.6條款處置。
4.4廚房排水堵塞疏通
4.4.1用鐵線勾出存水彎內(nèi)的臟物。
4.4.2用疏通機疏通排水管。
4.4.3用大水試排水管，如果流水順暢則說明已疏通好；如果去水較奧秘則說明仍堵塞，此時應按4.6條款處置。
4.5廚房/衛(wèi)生間查漏
4.5.1確認室內(nèi)排水管的走向，并仔細查看具體滲漏部位。
4.5.2關(guān)閉室內(nèi)所有用水部位（包括坐廁水箱），查看水表是否轉(zhuǎn)動，如不轉(zhuǎn)動則說明給水管不漏水；如果水表轉(zhuǎn)動說明給水管漏水。
4.5.3用鐵桿鐵著給水管漏水可疑處仔細聽，如聽見水流聲則說明此處漏水；如沒有聽到水流聲則應另移一處，直至找到漏水處（一般情況下給水管漏水，住戶都會要求全部裝明管），給水管安裝按《住戶家庭安裝/維修標準作業(yè)規(guī)程》的4.10條款處置。
4.5.4排除給水管漏水故障后如果仍漏水，則應在挨近排污橫管與立管接口的地方用切磚機切開一塊地磚，挖掉地磚下面的泥沙，讓沉箱里的水從排污立管流走。然后分別放洗手盆、浴缸=地漏、坐廁、洗菜盆的水，直至查出漏水的衛(wèi)生器具。
4.5.5衛(wèi)生器具漏水一般情況下是接頭漏水。用切磚機切開漏水衛(wèi)生器具的接頭，如接頭漏水則應重新安裝好接頭，如接頭不漏水則肯定是排水或排污管破裂或堵塞。
4.5.6更換排水排污橫管按4.6條款進行。
4.6排水排污橫管安裝
4.6.1用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。
4.6.2用塑料紡織袋裝運走碎的地磚、水泥砂漿。
4.6.3鏟盡排水排污橫管的基礎(chǔ)。
4.6.6排水排污管就位（此時應注意排水排污橫管應按5%的坡度坡向排水排污立管）。
4.6.7從排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管：
a)如是鑄鐵管接頭則應先向接口內(nèi)加壓麻絲，然后再加壓半干的水泥，接口應全部塞滿；
b)如是PVC膠管接頭則直接用PVC膠粘結(jié)，注意接口應注滿PVC膠水。
4.6.8排水排污橫管全部裝好后，用水反復試（三次以上）排水排污橫管是否漏水。如漏水則應重新安裝；如不漏水則可以回填沙土。填土時應邊填邊夯實，夯實時應注意裝管部位的用力不能太大。
4.7做砂漿面層
4.7.1整理、夯實基礎(chǔ)。
4.7.2首先將水泥、砂按1：1配好并干拌均勻，然后再加水拌到顏色一致。
4.7.3水泥砂漿攤鋪后應立即拍實，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥終凝前做完壓光工作。
4.7.4如表面水分較多可撒適量的1：1平水泥砂，撒布要均勻，撒后再用木抹搓平壓光（不宜撒干水泥）。
4.7.5如做地面面層應保證厚度50mm左右，如做墻面面層應保證厚度為15mm左右。
4.8貼地面磚
4.8.1在房間四周墻面彈好+500mm水平線。
4.8.2基層處理：對于光滑的水泥地面要鑿毛或沖洗干凈后刷水泥漿。
4.8.3做灰餅、做標筋：
a)從墻面+500mm水平線下返，在房間四周彈磚面上平線做灰餅，灰餅上平線應低于地面標高一個地面磚家粘結(jié)層的厚度；
b)根據(jù)灰餅在房間四周做標筋房間較大時，應每隔1-1.5m做標筋一道。有地漏的房間，標筋應朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯集。標筋厚度控制在20-30mm。
4.8.4抹找平面：根據(jù)標筋高度用1：2或1：3水泥砂漿填至比標筋稍高，然后拍實并刮平，使展平的砂漿面與標筋找齊。用托線板橫豎檢查砂漿層平整度、標高及泛水（坡度）要求，如不行則重新刮平。
4.8.5規(guī)方、彈線、拉線：
a)測量房間縱橫
方向的尺寸，考慮磚縫為2mm。當尺寸不足整快、塊的倍數(shù)時，可用切磚機切磚貼于邊角處；當尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時，可用調(diào)整磚縫的方法來解決；b)根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線，然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標磚并拉線。
4.8.6鋪貼地磚：
a)從房間里面向門口方向鋪貼；
b)在找平面澆水泥漿并掃平，面積應控制在邊鋪磚邊澆灰；
c)磚背抹滿、均勻1：2粘漿的磚，準確的鋪貼在澆好水泥漿的找平面上，磚的上楞要跟拉線找平，隨時注意橫平豎直；
d)用木錘敲實、找平，貼的不實或低于水平控制線高度的要摳出補漿重貼。
4.8.7勾縫：
a)用白水泥漿勾縫或擦縫，勾縫應密實，縫內(nèi)要平整光滑；
b)如縫隙很小（1mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用掃把將水泥掃入縫內(nèi)并灌滿，用水壺灑適量的水，并用木拍拍實縫隙；
c)水泥砂漿凝固后，用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡，清潔地磚地面。
4.8.8養(yǎng)護：地磚鋪完后應在上面灑少許水，24小時內(nèi)不準上人。
4.9坐廁安裝
4.9.1將預留排污管口周圍清掃干凈，取下臨時管堵，清除排污管內(nèi)的贓物。
4.9.2在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。
4.9.3在坐便器的排水口與預留排污管口對正，承插口上抹上玻璃膠，放下坐便器，并調(diào)整好坐廁位置。
4.9.4將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光，白水泥不足的地方應填滿。
4.9.5將水箱出水口與坐便器進水口對正并放好膠墊，找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔，插入ψ8-10mm螺栓，套上膠墊和墊圈,擰至適當緊度.
4.9.6連接好水箱進水軟管.
4.10立柱式洗面器安裝
4.10.1按照預留排水口中心的位置在墻面上畫好豎線.
4.10.2將立柱中心對準墻壁上豎線立好放正，將洗面器放在立柱上，使洗面器中心也對準墻上豎線。放平找正后，在墻上畫好固定洗面器的孔眼位置，同時將洗面器立柱在地面的位置做好印記，然后將洗面器和立柱移到別處。
4.10.3按墻上的印記用沖擊鉆鉆ψ10mm的膨脹螺栓孔，向孔內(nèi)打入ψ10mm膨脹螺栓并擰緊。
4.10.4將安放立柱的地面印記內(nèi)鋪好15-30mm厚白水泥漿，然后將立柱放在印記位置上。
4.10.5將洗面器安裝孔對準墻面上膨脹螺栓并放在立柱上，再次將洗面器找平，立柱找直，在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈，然后用螺母擰緊（用力應適度）。
4.10.6交將立柱與洗面器接觸處用玻璃膠勾縫并抹光；將洗面器與墻面接觸處用白開水泥漿勾縫并抹光；將立柱與地面接觸處修整，虧損處加白開水泥漿，抹光立柱與地面接觸處。
4.11每年油漆一次明裝排水排污管。
4.12及時維修好住宅天臺門。
4.13每兩年疏通一次小區(qū)內(nèi)主排水排污管道。
4.14公共設(shè)施維修員完成公共設(shè)施安裝/維修工作后應及時打掃工作場地的清潔衛(wèi)生；用塑料編織袋裝走所有磚渣、泥沙，用抹布擦拭干凈弄臟的部位。
4.15搞完衛(wèi)生后，公共設(shè)施維修員應把移動了的物品歸回原位，拆除標示牌、圍欄等。
4.16如是進住戶家進行安裝/維修，全部工作完成后，公共設(shè)施維修員應請住戶（如住戶在家的話）對安裝/維修工作進行驗收。公共設(shè)施、維修員應及時解答住戶提出的問題并向住戶講解應注意的事項。對于能夠做試驗的安裝/維修項目，試驗次數(shù)應不少于3次。如果住戶對安裝/維修有不滿意的地方（合理的），公共設(shè)施維修員應及時進行整改，直至住戶滿意為止。確認一切正常后請住戶在住戶家庭安裝/維修（收費）通知單》上簽名確認。如住戶對此次安裝/維修收費有異議，公共設(shè)施維修員可根據(jù)《機電維修部制作維修項目收費規(guī)定》向住戶進行解釋，盡量打消住戶的誤解。
4.17公共設(shè)施維修員回到機電維修部后，應及時填寫好安裝/維修通知單，內(nèi)容包括：維修內(nèi)容、所用主要材料、開工時間、完工時間等，最后簽上公共設(shè)施維修員姓名以備查詢。
4.18對于缺少材料或其他情況需要推遲的安裝/維修項目需填寫《機電維修部安裝/維修推遲單》。
4.19機電維修部做好安裝/維修通知單登記工作。
5.0記錄
6.0相關(guān)支持文件
篇2：原有住宅公共設(shè)施專項維修資金繳存協(xié)議書范本
原有住宅公共設(shè)施專項維修資金繳存協(xié)議書范本
甲方：天津市房屋維修資金管理中心 (以下簡稱甲方)
乙方： (以下簡稱乙方)
根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《天津市物業(yè)管理條例》和市政府批轉(zhuǎn)的《關(guān)于歸集追繳原有住宅小區(qū)公共設(shè)施專項維修資金工作意見》等有關(guān)規(guī)定，就原有住宅專項維修資金繳存有關(guān)事宜，訂立以下協(xié)議：
第一條 甲方負責對全市住宅專項維修資金的統(tǒng)一歸集和管理、使用、監(jiān)督等工作。
第二條 甲方負責制定原有住宅專項維修資金繳存、使用和管理等有關(guān)規(guī)定和辦事程序。
第三條 甲方負責在天津銀行開立原有住宅小區(qū)公共設(shè)施專項維修資金繳款專用賬戶，以保證乙方順利按時繳存專項維修資金。
第四條 甲方應按有關(guān)規(guī)定保管好專項維修資金，做到專款專用，并從專項維修資金存入專戶之日起比照商品住宅繳存專項維修資金的利率計息。
第五條 甲方應提供專項維修資金查詢服務(wù)，并按照有關(guān)規(guī)定負責辦理專項維修資金的使用等業(yè)務(wù)。
第六條 甲方負責協(xié)調(diào)天津銀行在全市各區(qū)、縣設(shè)立專項維修資金繳存窗口并提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，方便開發(fā)建設(shè)單位繳存專項維修資金。
第七條 乙方應當按照有關(guān)規(guī)定，及時全額繳存專項維修資金。
第八條 乙方對所提供原有住宅的住宅套數(shù)、建筑面積、建安工程費和已發(fā)生維修費用的業(yè)主確認書等資料的真實、有效負有完全責任。
第九條 乙方繳存原有住宅專項維修資金后，如業(yè)主提出異議，乙方應負責解釋。如出現(xiàn)矛盾和糾紛，乙方依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)承擔相應責任。
第十條 乙方應當妥善解決原有住宅的各種遺留問題。
第十一條 乙方 年開發(fā)建設(shè) 區(qū)(縣) 小區(qū)，因不能提供 ，現(xiàn)按
第十二條 乙方 年開發(fā)建設(shè) 區(qū)(縣) 道(路) 小區(qū)(號)，共 套住宅，建筑面積 平方米，應提取專項維修資金 元，其中已使用并經(jīng)業(yè)主確認的專項維修資金共 元，未經(jīng)業(yè)主確認的專項維修資金共 元。應于 年 月 日前，繳存無爭議部分專項維修資金 元。
第十三條 乙方對不能取得業(yè)主使用確認證明的專項維修資金承擔補繳責任。
第十四條 乙方分 次繳存專項維修資金，具體方式如下：
(一)乙方于本協(xié)議簽訂之日起，已繳存專項維修資金總額的 %， 元。
(二)乙方在20**年 月 日前繳存專項維修資金總額的 %, 元。
(三)乙方在20**年 月 日前繳存專項維修資金總額的 %, 元。
(四)
第十五條 其他約定事項
第十六條 乙方未按協(xié)議規(guī)定時間和比例繳存專項維修資金的，甲方有權(quán)要求乙方及時繳存，并承擔未繳存金額每日萬分之 違約金。
第十七條 根據(jù)市地方稅務(wù)局的有關(guān)規(guī)定，乙方在繳納企業(yè)所得稅后，仍應當全額繳存專項維修資金。
第十八條; 在本協(xié)議執(zhí)行過程中，對本協(xié)議所作的任何更改或補充，應訂立書面變更或補充協(xié)議，并成為本協(xié)議不可分割的一部分，與本協(xié)議具有同等效力。
第十九條 本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份。
甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：
年 月 日 年 月 日
篇3：廈門房屋養(yǎng)老金問題討論:公共設(shè)施維修金
一位打算購買二手房的先生到香江花園看房,對物業(yè)中介所推薦的樓層、內(nèi)部裝飾都比較滿意,特別是覺得售價挺誘人。但是,當他乘坐已經(jīng)運行十年顯得不很平穩(wěn)的電梯,聽說這棟樓盤的公共設(shè)施維修金正陷入物業(yè)糾紛之中時,他猶豫了--他不愿意承擔日后更新公共設(shè)施所產(chǎn)生的不低的費用。
值得慶幸的是,受公共設(shè)施維修金困擾的只是一些早期開發(fā)的物業(yè)。從1999年1月1日起,我市開始實施《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》,該條例第二十一條規(guī)定:“房屋公共維修金由業(yè)主繳納,按棟號或梯號專款專用,不得挪作他用,并應按棟號或梯號設(shè)立維修金檔案。公共設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位一次性繳納設(shè)立。”
目前,我市住宅維修金共分三部分:一是房改后出售的公房,即將售房款的20%(高層為30%)提留作維修金;二是1999年1月1日以后銷售的商品房,將不包括地價在內(nèi)的建設(shè)總投資2%的資金提留作小區(qū)公共設(shè)施維修金(即公共設(shè)施專用基金);三是本梯位部分即每月隨物業(yè)管理費一起繳交的房屋公共維修金。
“房屋養(yǎng)老金”怎么用?
每個月,除了物業(yè)管理費,業(yè)主都要支付每平方米幾角錢的房屋公共維修金,樓盤大的,日子久了,數(shù)目也頗為可觀。如何合理使用這筆錢,一直受到業(yè)主們的關(guān)注。
按照相關(guān)規(guī)定,房屋公共維修金歸全體業(yè)主所有,由物業(yè)管理企業(yè)代收代管,每半年公布一次明細支出項目,業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門都有權(quán)進行監(jiān)督。不過,大部分業(yè)主對公維金的開支仍然是云里霧里。沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū),業(yè)主根本無從了解這筆錢的具體開銷,有的雖然公布了賬目,但只是粗線條的幾筆收支項目。成立了業(yè)委會的小區(qū),一些委員要求審查物業(yè)公司公維金的詳細開支賬目,可被一些物業(yè)公司振振有詞地拒絕了:財務(wù)收支屬于商業(yè)秘密,恕不奉告。
好在越來越多的業(yè)主已經(jīng)覺醒,他們再也不會坐視不管了。天湖苑業(yè)主委員會通過多方努力,獲得了房屋公共維修金的審批權(quán)。業(yè)委會負責人告訴記者,現(xiàn)在,物業(yè)即使要動用一分錢的房屋維修金,都要事先經(jīng)過業(yè)主委員會的同意。
不少業(yè)主不但關(guān)注每月交納的公維金,而且關(guān)心由開發(fā)商按照建設(shè)總投資2%繳納的公共設(shè)施專用基金是不是到位。大學城一位業(yè)主告訴記者,經(jīng)過查詢,他們發(fā)現(xiàn)大學城開發(fā)商只繳納了90萬元的公共設(shè)施專用基金,而按照3棟大樓的建筑成本計算,數(shù)額應該遠遠不止這些。他們擔心,公共設(shè)施專用基金不足額到位,容易留下房屋“養(yǎng)老”的隱患。
“房屋養(yǎng)老金”用在哪?
關(guān)于公共設(shè)施專用基金
專用基金用于住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位投資的公共設(shè)施的維修、更新改造;經(jīng)業(yè)主會議或業(yè)主代表會議決定,也可用于購買國債、企業(yè)債券以及政府許可的其他投資;也可按規(guī)定用于公共設(shè)施的投保。投資收益納入專用基金。
公共設(shè)施的維修、更新改造原則上使用專用基金的增值部分。特殊情況需要動用本金,由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會提出申請,由業(yè)主會議或業(yè)主代表會議決定,并經(jīng)市建設(shè)行政主管部門核準撥給。
中、小修工程或更新改造費用在10萬元以下的維修預算應提交有資格的工程咨詢中介機構(gòu)審核;屬公共設(shè)施大修工程或更新改造費用在10萬元以上的,維修預算應當提交基金審核中心審核;50萬元以上的項目,應通過招標方式選擇維修單位。
公共設(shè)施需要搶修的,由物業(yè)管理企業(yè)先組織搶修,并在24小時內(nèi)向業(yè)主委員會報告。維修完成后,補辦專用基金核撥手續(xù)。
關(guān)于房屋公共維修金