物業管理公司設施設備管理制度

　　1目的

　　明確工程維修人員應遵循的工作制度。

　　2范圍

　　適用于對工程維修人員的日常工作指導。

　　3職責

　　3.1品質部負責工程設備類體系文件的制定及完善，對維修操作人員進行現場督查、指導；

　　3.2管理處工程主管負責組織落實設施設備管理制度，對設施設備管理工作進行督促檢查，負責制定并實施《值班人員巡檢路線圖》。

　　4工作程序

　　4.1維修班工作制度

　　4.1.1認真作好設備運行、保養、維修等記錄，對重大問題及時上報工程主管；

　　4.1.2認真填寫設備運行記錄，并于每月底將記錄交工程主管；

　　4.1.3在工作中應按規定著裝，配帶工作牌、精神飽滿，現場作業時不得高聲喧嘩；

　　4.1.4遇自來水爆管、煤氣泄漏等急修，則在接到通知后5分鐘內趕到現場進行處理，無法立即處理者，須立即報告工程主管；

　　4.1.5在接到管理處下發《報事單》、《派工單》或通知后，應立即前往處理；

　　4.1.6愛護工具及設備，服從班長調度；

　　4.1.7嚴格執行各種規章制度及設備運行操作管理規程；

　　4.1.8每日早上如有昨日未完成之工作，相關工作人員應先完成,其余人員應負責打掃自己所管理的設備房內的清潔衛生并對設備進行維修保養，工作中隨時聽從主管的安排

　　4.1.9根據所管物業的實際情況，編制《設備維修保養計劃》報品質部審批，并按計劃進行設備維修養護工作。

　　4.2維修班交接班制度

　　4.2.1著整齊工作服，提前10分鐘到達交接班現場；

　　4.2.2接班人員必須按規定時間到班，未經履行完交接手續前，交班人員不得離崗；

　　4.2.3嚴格執行作息制度，按時交接班；

　　4.2.4嚴格執行配電室值班制度、交接班制度與各項工作制度；

　　4.2.5接班人員應主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄；

　　4.2.6交接班時如發生事故未辦理交班手續前，仍由交班人員處理，接班人在交班班長領導下協助處理；

　　4.2.7交班后應立即巡視一遍各巡視點，并簽署巡查意見；

　　4.2.8交接班內容包括：

　　4.2.8.1異常運行和設備缺陷，事故處理情況，待處理事宜；

　　4.2.8.2儀器、儀表、登記表、工具、材料、備件和消防器材、設備房鑰匙完備情況；

　　4.2.8.3交接班時必須嚴肅認真，要做到"交得細致，接得明白"。接班人要進行全面檢查核實。

　　4.2.8.4夜班接班人員應按《值班人員巡檢路線圖》進行巡視檢查和記錄，《值班人員巡檢路線圖》由工程主管制定，并報管理處批準;路線圖中需注明巡視要點、巡視頻率、記錄要求等內容。

　　4.3工具管理制度

　　4.3.1領用工具時，應遵循以舊換新、以一換一的原則簽字領取，工程主管應控制工具的使用周期。領用工具時應填寫《工具領用登記表》，實行工具報損制度；

　　4.3.2領用者應愛護工具，對損壞的工具經工程主管確認后方可以舊換新；

　　4.3.3對部分大型工具應建立嚴格的報損制度，并按照財務相關制度及《采購控制程序》進行；

　　4.3.4對工具實行個人負責制，誰丟失誰賠償；

　　4.3.5對于公用工具及大件工具應由工程主管指定專人負責進行統一管理；

　　4.3.6對在工作中損壞的工具應向工程主管匯報 ,同時將損壞的工具交回管理處集中處理方可重新領取；

　　4.3.7對于損壞的工具由管理處定期進行統一銷毀(應有相關負責人簽字)；

　　4.3.8對于專用工具應由專人管理，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進行適當賠償，如屬自然損壞(需有相關部門負責人出具損壞憑據)則按照相關財務制度辦理；

　　4.3.9高壓安全用具、低壓安全用具、輔助安全用具的管理：

　　高壓安全用具指絕緣棒、絕緣夾鉗、驗電器等。低壓安全用具絕緣手套、絕緣靴、帶絕緣柄的工具、驗電筆。輔助安全用具有絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊、絕緣站臺。以上安全用具均需按規定期限送檢。送檢周期見下表：

　　工具名稱電壓等級送檢周期備注

　　高壓安全用具絕緣棒10KV以下1年/次

　　驗電器10KV以下1年/次

　　絕緣鉗10KV以下1年/次

　　工具名稱電壓等級送檢周期備注

　　低壓安全用具絕緣手套380V以下半年/次

　　絕緣靴380V以下半年/次

　　帶絕緣柄的工具380V以下半年/次

　　驗電筆380V以下半年/次

　　輔助安全用具絕緣手套220 V以下半年/次

　　絕緣靴220 V以下半年/次

　　絕緣墊220 V以下1年/次

　　絕緣站臺220 V以下半年/次

　　電器安全用具統一存放于高低壓配電室，存放處應有明顯的標志，做到存取方便，存放地點干凈、通風良好，存放環境不能過冷過熱，也不可與銳器、鐵絲等存放在一起；

　　凡橡膠制品的電器安全用具不可與石油類的油紙接觸絕緣手套、絕緣靴；絕緣夾鉗應存放在柜內，要與其它安全用具分開，使用中應防止受潮、受污或損傷；絕緣棒應垂直存放、且架在支架上或吊掛在室內，注意不可與墻壁接觸；絕緣臺的瓷瓶應完好、無裂紋與破損，木質臺則要保持干燥；驗電器用過后應存放于匣內并置于干燥處；對絕緣手套、靴、墊、毯等，不允許有外傷、裂紋、氣泡或毛刺等，發現有問題時，應立即更換；

　　如果絕緣工具遭受表面損傷或者已經受潮，則應及時進行處理或使之干燥，并在經試驗合格后方可繼續使用；無論任何情況，電氣安全用具均不可作為它用，對安全用具應進行定期試驗，各試驗項目要能合乎標準與要求。

　　4.4空置房檢查制度

　　4.4.1為了確保空置房的完好，制訂本制度；

　　4.4.2工程部每月對空置房土建及配套設備設施進行全面巡視檢查，填寫《空置房巡視記錄表》，檢查內容包括：門窗是否關閉、開啟是否靈活、有無破損現象，室內所有金屬制品及五金構件有無銹蝕損壞現象，是否有漏水滲水現象，樓地面、墻面有無開裂、脫落現象，所有開關及插座能否正常使用，所有水電氣開關是否關閉，室內配套物品是否齊備，室內是否清潔，廚衛間有無積水。工程部將每月檢查結果進行統計，并通知相關部門或相關單位進行處理，處理結果記錄在《空置房巡視記錄表》中。

　　4.4.3特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時間。

　　4.5公共設施管理制度

　　各管理處工程部應嚴格執行《房屋接管驗收標準》，確保新建工程交付質量；工程部依據《定期檢查項目一覽表》對設施進行巡視檢查，填寫《定期檢查記錄表》，及時處理發現的問題，避免問題擴大，搞好公共設施零星修繕工作；修繕內容包括維護、中修、大修、改造；加強修繕工程質量把關，確保修繕質量。

　　工程主管應將管理區域內的公共設施劃分責任人，責任人應至少每天一次巡視責任區域，并將巡視結果記錄在《值班記錄表》中；巡視中發現的問題應立即處理，不得人為拖延；如責任人不能處理應及時上報工程主管，工程主管應及時組織人員解決或聯系相關部門解決；管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應自覺參與巡視工作，發現問題，及時報告工程主管，由工程主管安排處理；

　　對影響小區日常秩序管理的維修，應調整時間，安排在夜間施工；對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項目，報公司同意后，可安排委外施工，工程主管負責對進度、工藝質量及造價進行監控；

　　4.6定期檢查項目一覽表

周期	序號	檢查內容	檢查標準
每年	1	梁、柱、板主體	無裂紋、無缺棱掉角、無露筋、抹灰層無空鼓開裂
	2	墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)	無脫落、無滲水現象
	3	頂棚	無裂紋、抹灰層無空鼓開裂
	4	樓梯、扶手	無脫落、無破損、無松動
	5	公共門窗	開啟靈活、無變形、無破損無脫落、五金部件無銹蝕
	6	屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)	無裂紋、無氣泡、無破損
	7	樓板、地面磚	無脫落、無破損、無松動、無空鼓
	8	所有消防栓(11月底至12月上旬)	無滲漏、能正常開啟
半年	1	天臺扶欄、避雷帶	無裂紋、無松動
	2	公共防盜網	無破損、無松動、無銹蝕
每季	1	散水坡、雨檐臺、連廊	無明顯裂紋、無積水
	2	通風口	無阻塞、防護罩無損壞
	3	5%消防栓的開箱試水(循環檢查)	水壓正常
每月	1	水箱、水池	無滲漏、水箱蓋閉合密實、無異物
	2	信報箱	開啟正常
	3	上、下雨污水管	保持通暢、無破損、無缺件、管卡無松動
	4	設備房(水泵房、配電房、電梯房)	防鼠網無破損、室內無積水、配套設施無損壞、無缺件
半月	1	公用電器	運轉正常
周期	序號	檢查內容	檢查標準
半年	1	明、暗溝(全面檢查)	保持通暢、蓋板無松動斷裂
	2	給排水管道(含綠化用水管閥)	無滲漏、無破損、水閥開啟正常
每季	1	電纜溝蓋板	無松動斷裂
	2	雨、污水井、蓋	無松動斷裂
	3	化糞池	蓋板無松動斷裂、及時清淘
	4	高壓鈉燈、汞燈	工作正常、無損壞
每月		各類水景、水池、游泳池	噴水池無滲漏、無裂痕、無沉降、護堤完好
每周	1	室外建筑小品、標識牌	無脫落、無松動斷裂
	2	車棚、車架	無松動斷裂、無銹蝕、無破損
每天		兒童游樂設施	無松動斷裂、無銹蝕、無破損、無安全隱患
隨時檢查	1	道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)	無沉降、無裂痕、無缺棱掉角、無松動斷裂
	2	垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉站	無破損、能正常使用
	3	室外各類圍墻護欄	無脫落、無破損、無松動
	4	其他

　　備注：檢查結果填入《定期檢查記錄》，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時如發現問題也應及時維修。

　　4.7設備管理制度

　　各管理處工程部應嚴格執行《設備接管驗收標準》，確保新建設備交付質量，并建立設備臺帳和設備卡；工程部依據《設備維修保養計劃》對設備進行維修保養，填寫《保養計錄表》，對設備的中修、大修、改造應做好記錄并填寫《設備零部件更換大修記錄表》《維修計錄表》；加強設備維修質量把關，確設備正常運轉。

　　工程主管應對各類設備指定責任人，設備運行過程中，由責任人對設備運行情況實施監控并將運行情況填寫在相應的設備運行記錄表中。工程主管應根據運行記錄表中的數據分析設備運行狀況，每月填寫《設備運行狀態月報表》并存檔一份，交品質管理部一份。

　　工程部對一些工藝要求較高、維修難度較大的工程項目，報品質管理部，經公司同意后，可安排委外維修，工程主管負責對進度、工藝質量及進行監控；對個別影響小區日常秩序管理的維修，應調整時間，安排在夜間維修并不得影響業主的正常休息。

　　4.8工程技術檔案管理制度

　　工程主管應將管理區域內各類相關圖紙資料分類整理存檔，并將圖紙資料清單提交品質管理部；工程主管對開發公司提交的圖紙資料是否齊全應在資料清單上加明備注，并負責催收相關的圖紙資料；工程主管對進行了改造、更換、添加的設施設備，應將相應的圖紙資料進行變更、添加后歸檔，并將改動后的檔案清單提交品質管理部。

　　4.9工程部鑰匙管理制度

　　工程部主管應指定專人保管工程部庫房鑰匙、設備房鑰匙、設備鑰匙，并在鑰匙上做好標識，以上鑰匙不得私自配制或帶出管理區域，在交接班時嚴格按照交接班制度執行；工程人員的個人工具柜鑰匙、工程部值班室鑰匙自行保管；管理處將所有鑰匙留存一套備用，備用鑰匙應做好標識；鑰匙在借用時應填寫《鑰匙領用登記表》并在當日歸還。

　　4.10緊急事件處理程序

　　為了對緊急事件進行有效控制和及時處理，避免造成重大影響或損失，制訂本制度；

　　4.10.1緊急事件包括：洪災、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷、電梯困人、重大設備事故等；

　　4.10.2緊急事件采用電話或對講機方式聯系，但必須互報姓名，并將情況報告清楚；

　　4.10.3接緊急事件報告后，應立即匯報上級，并由現場職位最高的負責人統籌安排，人為隱匿不報，引起嚴重后果的，追究當事人責任；

　　4.10.4人為拖沓，致使影響擴大的，追究受派人責任；

　　4.10.5處理不了的緊急事件，應立即報告，由上級統籌安排處理；

　　4.10.6 以上事件處理完畢后應由工程主管填寫《報事單》；

　　4.10.7緊急事件嚴重影響部門正常運作，嚴禁謊報行為，一經查實謊報行為，將嚴肅處理。

　　4.11特約維修管理規定

　　4.11.1接到特約維修派工單后，15分鐘內必須到達業主家中；

　　4.11.2維修人員需自帶鞋套；

　　4.11.3維修作業時，需注意保護業主財物，對維修產生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走；

　　4.11.4若一時無法完成，需向業主講明原因，請業主諒解，并約定上門時間；

　　4.11.5若業主要自行購買維修材料，需耐心向業主說明材料的品牌、型號、規格、數量，以免業主因買錯而造成損失；

　　4.11.6嚴禁接受業主任何形式的饋贈和向業主索取報酬；

　　4.11.7維修結束后，請業主檢查驗收，并在《派工單》上簽署維修結果和維修服務意見；

　　4.11.8重要維修項目需工程主管需親到現場督導；

　　4.11.9將《派工單》返回辦公室，并做好維修記錄。

　　4.12工程部人員安全操作規程：

　　各特種行業的操作人員必須持國家相關上崗證方可上崗；

　　4.12.1在作業場所檢修低壓線路和設備時必須停電進行．總閘必須掛有"有人工作，禁止合閘"的標志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘；

　　4.12.2各供電回路的操作開關，要有清楚明顯的標志牌。停電時，先停負荷開關，后停隔離開關(即先用電點后供電點)；送電時，先送隔離開關，后送負荷開關(即先供電點后用電點)。

　　4.12.3盡可能不要帶電作業。如必須帶電工作時，應遵守帶電作業的有關規定，采取可靠的安全措施(如要有專人監護等)。

　　4.12.4嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接班過程中有事故發生，應停止交接。由交班人員負責處理事故，接班人員協助。

　　4.12.5機房內禁止帶入火種，嚴禁在機房或電梯轎箱內吸煙。機房內消防器材應齊備良好。客梯因檢修或保養需停機時必須確認轎廂內無乘客后，方可停機。

　　4.12.6在轎箱做檢修、保養工作時，除了識別故障和調試需要外， 禁止開快車。

　　4.12.7在井底工作時，首先開亮井底燈，按下井底安全掣若上方有人時必須佩戴安全帽。

　　4.12.8機房、井道因工作需要進行動火作業時，必須遵守動火作業規定，指定專人操作和監視，事后清理火種，嚴防火災事故發生。

　　4.12.9焊工(含電焊、氣焊，下同)工作前，必須穿戴好工作服和防護用品，不準裸露身體，以防止燙傷或觸電。

　　4.12.10焊接前，還應檢查工作場地周圍有無易燃、易爆物，應清除或隔離后才能進行焊接。必要時還應配備滅火器等相應的消防器具及有專人監護。

　　4.12.11開啟電焊機前，應檢查電焊地線是否與工件或其他導體邊接，以防短路或觸電。

　　4.12.12焊接時，應戴好防護面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光傷眼。

　　4.12.13焊接電線的截面積應根據焊接電流和所需電纜長度選用，防止電纜超載過熱而引起膠皮損壞、燃燒，造成事故。

　　4.12.14停放在露天的電焊設備，必須有防雨設施，下雨天禁止進行焊接作業。

　　5相關文件

　　**/ZY7.4-01《采購管理規定》

　　6質量記錄

　　**/BG7.5-GC-01《報事單》

　　**/BG7.5-GC-02《設備維修保養計劃》

　　**/BG7.5-GC-03《設備運行狀態月報表》

　　**/BG7.5-GC-04《工具領用登記表》

　　**/BG7.5-GC-05《設備零部件更換及大修記錄表》

　　**/BG7.5-GC-06《機電設備臺帳》

　　**/BG7.5-GC-07《設備卡》

　　**/BG7.5-GC-08《工程任務通知單》

　　**/BG7.5-GC-09《設備維修記錄表》

　　**/BG7.5-GC-10《設備保養記錄表》

　　**/BG7.5-GC-11《定期檢查記錄》

　　**/BG7.5-GC-12《設施維修記錄表》

　　**/BG7.5-GC-13《空置房巡視記錄表》

　　附加說明：

　　本文件起草人:

　　本文件修改人:

　　本文件審核人:

　　本文件批準人:

篇2：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　序號項目“z城”管理標準

　　1)綜合管理

　　1.設備用房方便物業管理企業使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

　　2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

　　3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

　　4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。

　　6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

　　7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

　　8.設備機房1）.每月清潔1次，室內無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。

　　3)空調系統

　　1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

　　2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。

　　3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每2年清洗消毒1次風管。

　　7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。

　　4)二次供水設施

　　1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。

　　5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

　　5)排水系統

　　1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行1次手動啟動測試；每季度養護1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設備

　　1.樓內照明每班巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2周調整1次時間控制器。

　　3.應急照明每日巡視1次，發現故障，即時修復。

　　4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養護1次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。

　　6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。

　　7.發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。

　　8.檢測每年檢驗1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。

　　7)安全防范系統

　　1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

　　8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

　　3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

　　4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

　　6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。

　　9)水景

　　1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。

　　3.設置必要的安全警示標志。

　　4.水質符合衛生要求。

篇3：建筑共用部位、共用設施設備標準化管理

　　建筑共用部位、共用設施設備標準化管理

　　一般包括：基礎、內外承重墻體、柱、梁、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間和走廊通道等；房屋的共用設施設備主要指所有權人共同擁有，并由其共用的房屋設施設備，主要包括電梯、給排水系統、供配電系統、弱電系統、熱源系統、防雷系統、消防系統、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經營性車場或公益性文體設施等。

　　一、制定分類標準指導管理

　　要實現房屋共用部位和共用設施設備的規范化管理，就應當制定《房屋共用部位和共用設施設備維修項目分類》的維修管理標準，用標準著力規范房屋共用部位和共用設施設備的維修管理，是確保房屋使用功能始終處于最佳狀態的有效管理手段。

　　首先應制定分類管理標準。配置在建筑區域內各共用部位和共用設施設備是支撐物業使用功能正常運行的保障，由于覆蓋面廣，保障對象各異，因而保養、維修、更新的條件不同，為充分發揮各共用部位、共用設施設備的使用效能，就必須組織專業管理人員和專家深入調研現行各類房屋共用部位和設施設備的維修管理經驗，在此基礎上根據建筑設計使用規范和設施設備使用型材的構成，進行科學的維修管理分類，在分類標準中依據設施設備的材料科學界定其使用時限、保養和維護升級的管理辦法，分別明確維修、更新、改造的技術標準，指導物業管理單位對房屋共用部位和共用設施設備實施正確的維修管理，提醒業主在關注物業服務企業實施標準化管理的同時更好的監督其做好經常性的維修管理。

　　其次應當明確項目分類標準的維修管理辦法。房屋共用部位和共用設施設備的類別不同決定其管理和維護的方式各異，因此房屋共用部位和共用設施設備的維修管理程序和方法應當各異，不宜采取特定或泛泛的維修模式，而是應當將相同或相近的共用部位和設施設備并行納入管理，如將外掛玻璃幕墻和外掛石材墻面的保養維修納入一個標準，將屋面滲透和屋面開裂等相似的共用部位納入同類維修標準，從而增強維修管理的針對性；對電梯、供配電和安全消防等系統應明確維修、更新、改造的技術要求，提高維修保障的及時性。其三應明確分類標準的技術保障要求。分類標準應當確定維修、更新的基本條件和技術要求，同時明確只要符合條件都應采取相應的措施，措施應具有可操作性。因此，將技術標準轉化為管理制度是全面推進房屋共用部位、共用設施設備規范化管理的重要保證。

　　二、根據分類標準規范管理

　　采用標準化的維修管理是確保房屋共用部位和共用設施設備可持續運行的有效途徑，所謂《標準》就是充分運用科學技術和實踐經驗的總結，有的放矢的解決房屋共用部位和設施設備使用過程中維修管理不到位等問題，即通過科學而又合理的管理保持房屋使用功能的正常化。首先管理行為應當標準化。房屋共用部位和共用設施設備的管理不能簡單的理解為維修或更換，其管理涉及的對象具有專業化程度高、技術含量重的特點，如物業區域的安全防范系統、樓宇智能系統等，需要專業化的維修管理才能滿足其正常使用要求。因此，標準化管理就是根據技術標準要求全面推行專業化的維修管理，即將標準和專業化有機的結合進來，科學的實施維護和修繕。其次管理過程應當標準化。房屋共用部位、共用設施設備的標準化管理，應充分體現逢壞即修的原則。

　　一）相關部門要強力推行維修管理的標準化。

　　應當向業主廣泛宣傳房屋共用部位和共用設施設備標準化管理的重要性，讓業主深切領會房屋共用部位、共用設施設備使用功能的正常保障攸關自己的實際需要，進而充分調動業主參與標準化維修管理的熱情。同時組織物業服務企業的負責人和管理人員系統的學習標準，領會標準化維修管理的基本要求，把握實際操作要領。相關部門要加強對各物業服務企業落實標準化維修的管理指導，將物業服務企業貫徹標準化維修管理作為年度企業資質評級晉級的重要參考和依據，要求物業服務企業組織員工進行標準化管理的崗前學習和培訓，對落實標準化維修管理不到位的物業服務企業要嚴肅查處，限期整改，可選用新舊不同的物業區域先行試點，及時總結和推廣經驗。

　　二）物業服務企業要加強領導，用標準踐行房屋共用部位、共用設施設備的維修管理。

　　物業服務企業要組織員工或設專人負責房屋共用部位、共用設施設備的使用監管，做到勤檢查、勤保養，根據分類標準管理要求提前擬定維修方案交業主討論，按標準使用要求提醒業主及時采取標準化的維修管理措施。建議物業服務企業逐步將標準納入合同服務管理，通過合同約定的方式，采用標準化維修管理的措施來即時解決房屋共用部位、共用設施設備的維修管理問題。三是業主應當自覺遵守和執行房屋共用部位、共用設施設備標準化的維修管理。業主或業主委員會要監督物業服務企業履行標準化的維修管理義務，配合其做好設施設備的經常性的維修管理，自覺建立和繳存房屋專項維修資金，為保障房屋共用部位、共用設施設備的即時維護和修繕奠定堅實的經濟基礎。

　　三）管理結果應符合標準要求。

　　標準化管理最終目的，就是確保房屋共用部位和共用設施設備的使用完好率符合標準化運行的技術要求，符合現代城市整潔、文明、和諧的管理形態，物業服務企業和維修單位應當以確保房屋共用部位和共用設施設備正常運行為管理核心，確保整潔的內外物業環境秩序延續物業區域的風貌品質，同時幫助業主，充分了解房屋共用部位和共用設施設備的主要構成以及使用保障的時限和技術規范，從而增強業主參與房屋共用部位和共用設施設備的管理意識，最終實現齊抓共管的和諧局面。

　　二、創新標準內容強化管理

　　創新管理就是要不斷研究新情況，擯棄落后的管理理念，創新管理內容。

　　一）要總結項目分類標準的維修管理經驗。

　　維修項目分類標準不是房屋共用部位和共用設施設備科學管理的唯一法寶，更不是解決所有規范性維修管理的靈丹妙藥，而是規范維修管理的重要依據，所以要不斷研究實施房屋共用部位和共用設施設備標準化維修管理過程中發現的新情況，適應房屋共用設施設備快速更新的實際需要，用標準化的管理思路解決實際工作中遇到的維修、改造、更新等具體問題。

　　二）要不斷拓寬維修項目分類標準的內容。

　　房屋共用部位和共用設施設備的配置不是絕對永恒的，在保障使用功能的同時需要不斷的優化和更新，因而房屋共用部位和共用設施設備項目分類的標準在實際工作中應當不斷的添加和完善，需要廣泛吸收和借鑒先進技術和管理經驗，從而夯實標準的管理內容，增強標準化管理的權威性。

　　三）要增強管理的主動性。

　　結合物業區域實際要推行房屋共用部位和共用設施設備標準化維修管理的分片包干的責任制，責任管理要具體落實到班組或個人。老舊物業區域的標準化維修管理應當實行承包管理責任制，將房屋共用部位和共用設施設備的標準化維修管理承包給特定的自然人或維修單位。同時以物業區域為管理單位設立監督管理責任人，專項監督房屋共用部位和共用設施設備的使用運行情況，發現問題即時通報業主和維修單位，增強主動維護和管理的能力。

　　隨著房屋使用時限的不斷延續，確保房屋使用功能正常的管理任務更加緊迫，遵照房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類標準加強其維修管理，不僅是物業管理內容的創新，而且是破解房屋共用部位、共用設施設備維修管理不規范的重要舉措，是保障房屋使用功能正常且始終處于常態化管理的重要內容。用標準促規范、用標準促保障，需要物業服務企業認真落實，需要業主的積極配合與支持，需要社會各方形成有效的管理合力，才能實現房屋功能的可持續保障。