物業二手項目交接工作內容

　　一、物業管理項目交接過程中常見的問題

　　(一)新建物業項目交接過程中常見的問題

　　在新建物業項目交接過程中，由于沒有明確建設單位的義務，當出現建設規劃設計不合理、配套缺失、基礎資料不全、施工質量及物業共用部位、共用設施設備出現問題時，物業服務企業無法主張權利，使得自身利益受到侵害，增大了物業服務企業的經營管理成本和潛在的管理服務風險;另一方面，由于缺乏行業和政府部門的監管及具體明確的交接規范和程序作為指導，再加上自身專業能力的不足，許多物業服務企業在交接過程中感到無據可依、無從著手，也導致大量遺留問題的存在。進而導致業主對物業服務企業的不滿，激化了物業服務主體雙方的矛盾，最終深化為物業服務企業惡意退出或業主惡炒物業服務企業的現象。

　　(二)“二手”物業項目交接過程中常見的問題

　　在“二手”物業項目交接過程中，由于缺乏指導業主大會規范運作的法規、規章，造成一些業主大會和業主委員會處于無序運作狀態，使得交接的主體缺失或自身出現矛盾，不能依法有效地履行交接職責;另一方面，原物業服務企業在項目物業服務期間，為追求經濟效益最大化，不注重服務品質和業主感受，不斷降低各項成本投入，造成基礎資料遺失和共用設施設備非正常損壞。在交接時，為推卸或逃避責任而有意掩蓋遺留問題、擾亂交接的工作的順利進行，嚴重影響了業主的正常生活，造成了極其不良的社會影響。

　　二、物業管理項目交接過程中需要掌控的關鍵要點

　　(一)交接前準備工作的關鍵要點--事前介入

　　1.新建物業管理項目交接前的準備

　　承接新建物業管理項目的物業服務企業，在與開發建設單位簽訂物業服務合同前，應就該項目后期的交接事項進行協商約定并確認。較佳做法是雙方簽訂相關的書面協議，協議需包括以下主要內容：應移交的資料、接管驗收的內容和標準、交接雙方責任、交接時間、交接程序以及遺留問題解決等。

　　新建物業管理項目交接前，開發建設單位應向物業服務企業發出《交接通知》，物業服務企業應書面回復是否同意交接。如同意交接，物業服務企業應參照國家及當地政府法律法規編制《交接方案》，進一步從實際操作的角度，細化簽訂物業服務合同時有關交接的約定，并要求開發建設單位書面確認。

　　2.“二手”物業項目交接前的準備

　　“二手”物業管理項目交接應重點關注項目遺留問題，提出解決遺留問題的預案。要關注整個交接過程的信息透明，并在政府、行業主管部門及業主的監督下著重關注資料交接與業務移交內容。因主要內容與首次進入項目大致相同，故在此不再贅述。

　　(二)交接工作實施關鍵要點--事中控制

　　1.新建物業管理項目交接實施要點

　　對于新建物業管理項目的交接有些行業的操作經驗可以借鑒，關鍵是能夠依照國家的相關政策法規要求落實。尤其要避免開發建設單位派生物業服務企業和為了盲目擴張規模的物業服務企業不交接、假交接、交接不完全的情況，要借用政府和行業的力量保證交接的真實有效，為保證業主利益和后期物業服務企業運營保駕護航。此間，把好項目承接驗收關是最為關鍵的環節。

　　2.“二手”物業項目交接實施要點

　　此類項目交接不能完全等同于新建物業管理項目的交接。在借鑒新建項目交接的基礎上，其全部交接過程應在政府及行業主管部門監督下進行，交接各方書面確認交接內容及遺留問題解決方案，并向全體業主公示交接過程及結果。

　　(三)交接后續工作關鍵要點--事后跟進

　　不論是新建物業管理項目還是“二手”物業管理項目均存在遺留問題解決及交接前、交接中未發現的隱蔽問題，這類問題的解決往往會對后期物業服務企業運營產生較大影響，需引起相關方的高度關注，其中對物業管理區域內公共設施設備及共有部位的質量遺留問題的解決尤其重要。

　　對交接過程中雙方進行備忘的事項，應派專人進行跟進，保證在約定的時限內處理完成，如遇干擾影響事項完成的，雙方應另行約定。在“二手”物業管理項目交接中，應盡量避免未盡事宜或遺留問題的出現，以一次性當期解決方案為首選解決措施。

　　物業項目交接注意事項及主要工作內容

　　項目交接工作主要分為兩部分，六個方面：

　　第一部分：文案交接

　　包括：

　　1、客戶檔案資料交接;

　　重點：(1)客戶交屋原始資料交接;

　　(2)二次裝修檔案;

　　(3)前期銷售合同補充協議。

　　2、財務交接;

　　重點：(1)客戶繳費情況統計表，包括物業、能源費等;

　　(2)對外各種合同協議，費用的結算情況;

　　(3)物業公司代繳各項費用的繳費情況，重點是水電費代繳收據等;

　　(4)開辦費使用明細及余額統計;

　　(5)開辦費購置各項固定資產明細;

　　(6)客戶預繳物業費及能源費明細。

　　3、工程圖紙檔案資料交接：

　　重點：(1)前期工程接管驗收圖紙清單;

　　按照前期物業與開發商確認的交接清單，與對方交接工程圖紙及設備資料、合同、協議。

　　(2)住宅與商場能源計量分攤辦法;

　　(3)確認住宅用電供電協議內容，確定民用用電電價及供電方式是否是獨立供電;

　　第二部分：設備交接

　　包括：

　　1、設備現狀交接：

　　檢查各項設備是否處于運行狀態，及了解各項設備前期維修狀況、設備運行記錄，并檢查運行記錄是否齊全。

　　2、設施狀況檢查：

　　檢查公用設施是否有明顯損壞、丟失。

　　3、其它

　　(1)檢查各項照明器具缺損數量;

　　(2)檢查各項附屬設備的缺損狀況。

　　相關內容：

　　1、給排水專業

　　(1)各種設備合格證，使用說明書、設備保修單

　　(2)系統調試和試運行記錄

　　(3)設備調試和操作手冊、安裝說明

　　(4)系統設計方案和設計圖紙(水、電圖紙)、竣工圖紙

　　(5)施工變更洽商記錄

　　(6)水箱防疫站驗收合格證(即使用許可證)，水質化驗報告

　　2、弱電專業

　　(1)消防系統設備技術資料

　　主機部分：

　　① 產品說明書，產品技術說明

　　② 方框圖、邏輯圖、原理圖

　　③ 產品合格證

　　④ 探測器清洗和維修說明

　　⑤ 整機操作規程說明

　　⑥ 軟件編制表

　　⑦ 地址碼編制表

　　聯動部分：

　　①防火閥、水流指示器、顯示報警器、警鈴、排煙閥(含滾動順序)等部分的說明書、接線圖、產品合格證

　　②聯動臺使用說明書、配線圖

　　③電動防火門、防火卷簾門使用說明書、接線圖、產品合格證

　　④各類聯動部件數量、規格、型號一覽表

　　消防系統施工工程資料

　　①全套消防系統竣工圖

　　②整機及其聯動設備系統布線圖

　　③中控室端子柜總端子圖

　　④消防豎中模塊箱端子圖

　　⑤聯動設備配電柜弱電控制入線端子圖

　　⑥隱蔽工程安裝記錄

　　⑦施工變更記錄

　　接管應具備的技術條件

　　⑴ 火災報警自動系統功能正常。

　　⑵ 消音、復位功能正常。

　　⑶ 報警記憶功能正常。

　　⑷ 火災優先功能正常。

　　⑸ 故障報警功能正常。

　　⑹ 消防通訊功能正常。

　　⑺ 手報功能正常。

　　⑻ 火災事故照明及疏散指示裝置正常。

　　⑼ 火災緊急疏散廣播功能正常。

　　⑽ 工作泵與備用泵現場轉換運行1-3次均正常。

　　⑾ 主電源與備用電源自動轉換及備用電源自動充電功能正常。

　　⑿ 主機與區域報警器工作狀態一致。

　　⒀ 連續無故障運行120小時記錄。

　　消防局初驗、二驗報告及點評開通使用備忘錄。

　　3、電梯專業

　　(1)按北京市電梯安裝工程施工技術資料所要求的進行逐項移交，它包3項評定及電梯安裝驗收(保修)證書，施工技術資料移交書，施工方案，質量、全技術交底，質量事故報告等資料(即大藍本)。

　　(2)對電梯安裝驗收條件檢查表中提到的應具備完整的資料文件進行移交，其中：包括文件目錄，裝箱單，產品合格證，機房井道布置圖，電氣接線圖，安裝(調試)說明書，部件安裝圖等15項資料文件。

　　(3)相關的資料移交

　　① 國家電梯質量監督檢驗中心檢驗報告;

　　②質量監督站核定證書;

　　③甲方與廠家和安裝單位簽訂的維保合同及所有變更洽商復印件。

　　(4)勞動部門簽發的相關資料移交

　　①電梯安全檢測報告;

　　②電梯安全使用許可證;

　　③電梯安全檢驗合格牌照。

　　(5)北京市質量監督局簽發的資料移交

　　①北京市質量監督局的電梯檢測報告

　　②電梯層門裝置、安全鉗、緩沖器、限速器的檢測報告

　　4、電氣專業

　　(1)電氣設備建筑平面分布圖(標準用電設備總參數)。

　　(2)配電線路平面分布圖(標準線路參數)。

　　(3)配電室平面布置圖。

　　(4)電氣裝置隱蔽工程竣工圖(包括：電纜、接地裝置、隱蔽工程施工記錄)。

　　(5)所有電氣設備系統圖。

　　(6)電氣設備的試驗報告和調試記錄：

　　①開關柜、架構試驗報告。

　　②電力電纜試驗報告。

　　③絕緣試驗成績報告。

　　④安全工具的試驗報告。

　　(7)上級電站的地址、開關、編號等。

　　(8)各種設備制造企業應提供的資料

　　①文件目錄。

　　②裝箱單。

　　③產品合格證。

　　④使用維護說明書。

　　⑤安裝(調試)說明書。

　　第三部分：注意事項

　　1、各項費用與交接方結清后，再簽署項目交接文件;

　　2、不能完全交接的費用，可采用押金方式進行確認;

　　3、公共能源、通訊費用等過程中費用，須用押金方式進行確認;

　　4、特別關注物業公司是否有，已存在服務關系但未簽定各種協議、合同的項目;

　　5、盡量保留原物業公司電腦中的文件資料;

　　6、與原物業公司項目主要人員建立良好溝通關系，以使交接工作順利進行;

　　7、項目交接工作，要由開發單位與交接雙方單位對交接文件進行確認;

　　8、原物業公司主要工作內容：物業管理費測算、開辦費測算、物業用房安排。

篇2：物業交接查驗作業指導書

　　物業交接查驗作業指導書

　　這份《物業交接查驗作業指導書》詳盡地規定了XG物業在接管新建住宅物業時的驗收交接程序，旨在確保物業接管驗收工作的有效控制，從而為全面管理物業和保障業主順利入住奠定基礎。以下是對該指導書核心內容的結構化提煉：

　　1.目的

　　規范流程：統一公司接管驗收交接程序。

　　有效控制：確保物業接管驗收交接工作得到妥善管理。

　　全面管理：為物業的全面管理提供有力支持。

　　順利入住：保障業主能夠順利入住。

　　2.適用范圍

　　新建住宅物業：本指導書適用于公司承接的新建住宅物業的接管驗收工作。

　　3.職責劃分

　　項目經理：負責組建驗收小組，并主導驗收工作。

　　驗收小組：負責技術資料驗收、設備設施驗收、分戶驗收跟蹤整改，以及最終與開發商辦理接管手續。

　　4.方法與過程

　　預驗收：依據《設備設施接管驗收項目表》進行，記錄問題并提交整改報告。

　　正式驗收：在整改完成后進行，記錄合格情況，并辦理交接手續。

　　單元房檢查：對每套單元房進行全面檢查，并記錄問題，督促整改。

　　設備設施驗收：確保設備規格、型號、數量與設計相符，安裝位置和質量合格，技術性能符合設計要求。

　　圖紙資料接收：根據《圖紙資料接收項目表》進行驗收，并辦理交接手續。

　　隱蔽工程檢查：在施工過程中進行檢查，并記錄問題，督促整改。

　　觀感驗收：以建設部P30001-90《房屋接管驗收標準》為基準，對樓體和公共區域、公共配套設施、機電設備進行詳細驗收。

　　5.觀感驗收具體要求

　　樓體和公共區域：涵蓋主體結構、樓層地面面層、內墻面、門、窗、電氣、儀表、給排水、采暖及熱水設備、公共衛生間、樓梯扶手、不銹鋼單元門、防盜網、安全防范系統等多個方面。

　　公共配套設施：包括天臺、散水坡、屋面避雷設施、路燈、草坪燈、道路、樓宇門牌、垃圾中轉站、保安崗亭、道閘、停車場、自行車棚、強電弱電水暖豎井、雨水污水管道、空調機座欄桿、臺階踏步等。

　　機電設備：針對電梯設備、變配電設備、給排水供暖設備、消防設備等提出具體驗收標準。

　　6.接管驗收遺留問題處理

　　問題登記確認：詳細記錄資料驗收和硬件設施驗收中的遺留問題，并要求開發商簽字確認。

　　問題跟進解決：針對不同問題設定解決時限，并要求項目經理協助推進。

　　維保修管理：明確物業主責的維保修流程和權限，制定消項計劃，并逐步實施。

　　會議紀要與協調記錄：針對遺留問題，與開發商保持溝通，并保留會議紀要或協調記錄。

　　7.記錄表格

　　列出了包括《設備設施接管驗收檢查記錄單》、《接管驗收設備設施問題登記表》、《房屋檢查記錄單》等在內的七種關鍵記錄表格，用于詳細記錄驗收過程中的各項信息。

　　這份指導書內容全面、細致，為**物業的接管驗收工作提供了清晰的指導和規范，有助于確保物業接管的質量和效率。

篇3：小區秩序維護員交接班制度

　　小區秩序維護員交接班制度

　　一、秩序維護員實行24小時輪流值班制度。白班8:00-20:00;夜班20:00-8:00。接班員提前15分鐘接班，和交班人員共同對所管轄服務區進行全面檢查，認為沒有問題后方可簽字接班，記錄本上要記錄好當天確切的交接班時間。

　　二、接班秩序維護員若有特殊事情，不能準時接班，必須提前請示，便于秩序維護部另作人員安排。

　　三、接班秩序維護員若無正當理由，既不請示又不準時接班的，按缺勤及處罰條款進行處理。

　　四、交接班時，交班秩序維護員必須把本班情況及各種設施設備的狀況，以及可能出現的非常情況、需在下一班值班過程中繼續觀察、特別留意或應處理的問題、上級的指示、待辦事項等，向接班秩序維護員交待清楚，同時也須督促接班員接收清楚并簽名。一旦簽名，責任由簽名秩序維護員自己承擔。

　　五、所有事情交接清楚之后，交接后必須分別在登記本上記錄清楚真實的上下班時間并簽名，然后交班秩序維護員方可離開崗位下班。

　　六、接班秩序維護員若在接班驗收時發現問題，不具備接班簽名條件時，可以拒絕簽名接班，但必須同時報告上級領導說明情況后并要簽名接班，責任由交班秩序維護員承擔。如果報告領導后拒不接班者，按曠工處理。

　　七、接班秩序維護員自己驗收完畢并已簽名接班，而且交班秩序維護員已離開崗位之后，無論發生發現任何問題，責任一律由當班秩序維護員承擔。

　　八、接班秩序維護員因故沒有及時接班，交班員不得擅離崗位或下班。

　　九、若接班員未簽名接班，交班員已下班離開崗位，其間發生的任何問題責任由兩人共同承擔，沒有發生問題，則按物業制度及處罰條款進行處罰。

　　十、交班員若發現接班員無故不簽名接班或拖延接班時間，交班員可以提出抗議，并報告上級領導，公司將根據情況對接班人員按處罰條款進行處罰。

篇4：小區新老物業交接案例

　　小區新老物業交接案例

　　新老物業原定9日進場交接，突然被街道辦叫停!是發生了什么?新老物業該如何交接?

　　01 案例回顧

　　西安市五湖名邸西區是一個交付于2014年的小區，原由西安某物業管理服務有限公司提供服務。由于物業管理不善，導致小區秩序混亂、公共設施損壞嚴重及環境衛生問題頻發。業主們對此極為不滿，于是成立了業主委員會，并在2021年啟動了某物業的解聘程序。經過長時間的籌備與投票，業主大會最終決定選聘某某物業作為新物業，并于2024年7月11日正式向舊物業發出撤場與移交通知，要求其在9月9日前完成所有交接工作。

　　原定交接日：2024年9月9日上午，原計劃進行新舊物業的直接交接。

　　突發變故：9月8日晚，街道辦突然叫停直接交接，改為由業委會先與舊物業進行交接，待完成后再邀請新物業入場。然而，次日舊物業緊鎖房門，拒絕任何交接行為，導致場面陷入僵局。

　　多方協調：面對僵局，街道辦、社區、物業及業主等多方召開緊急協調會議。經過溝通，舊物業最終同意在9月30日前向業委會移交相關資料并撤出小區。

　　案例結果：雖然過程波折，但在多方努力下，物業移交問題得以基本解決，新物業有望在約定時間內順利入駐，為小區提供新的服務。

　　02　新老物業交接建議

　　為確保業主權益在新老物業交接過程中得到充分保障，以下是一些建議：

　　1.明確交接時間與流程：

　　在選聘新物業時，應明確具體的交接時間與詳細的交接流程，包括資料移交、財務清算、設施設備檢查等關鍵環節。

　　雙方物業應提前溝通，確保交接過程的順暢進行。

　　2.完善交接文件：

　　編制詳盡的交接清單，包括但不限于小區公共設施設備清單、業主資料、財務賬目、維修基金使用情況等。

　　確保所有交接文件真實、準確、完整，便于后續核查與追責。

　　3.業主監督與參與：

　　業主委員會應全程參與交接過程，監督交接工作的執行，確保業主利益不受損害。

　　鼓勵業主積極提出意見與建議，促進交接工作的透明化與民主化。

　　4.第三方機構協助：

　　在條件允許的情況下，可聘請專業的第三方機構(如律師事務所、會計師事務所等)協助進行交接工作，確保交接過程的公正、公平與合法。

　　5.法律保障：

　　雙方物業應遵守相關法律法規及合同約定，如有爭議應通過協商或法律途徑解決。

　　業主委員會應確保選聘新物業的流程合法合規，避免因程序問題影響交接工作的順利進行。

　　6.后續跟進與評估：

　　交接完成后，業主委員會應定期跟進新物業的服務質量，確保新物業能夠按照承諾為小區提供優質服務。

　　同時，可對交接過程進行總結與評估，為未來可能的物業更換積累經驗。

　　03　總結

　　新老交替，這是自然規律!老物業公司要站在一切為人民服務的高度，積極配合業委會和新物業公司完成交接。同時，物業公司作為一個企業，肯定是以盈利為目的，被要求撤場肯定就會傷及其利益，業委會及新物業公司也應體諒。只有彼此理解，積極配合，才能順順利利的完成新老交接，從而不讓業主權益受到傷害。