物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作六個(gè)方面

　　物業(yè)服務(wù)涉及到業(yè)主方方面面的需求，各項(xiàng)管理工作具有較強(qiáng)的針對(duì)性、技術(shù)性，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是吸引業(yè)主的法寶，是經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)，良好的經(jīng)營(yíng)效益可以為物業(yè)提供資金的有力支持，物業(yè)以經(jīng)營(yíng)引導(dǎo)管理、以管理促進(jìn)經(jīng)營(yíng)，只有二者相互依托，融會(huì)貫通，才能在行業(yè)中立于不敗之地，為了不斷取得良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益，我們著重做好以下幾方面的工作：

　　一、明確年度目標(biāo)

　　年度工作目標(biāo)是全年工作的行動(dòng)指南，鹽城中心管理處根據(jù)總部統(tǒng)一部署、結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行情況，主要圍繞團(tuán)隊(duì)建設(shè)、降本增效、培訓(xùn)考核、安全管理等方面落實(shí)各項(xiàng)工作，進(jìn)行細(xì)化分解、不折不扣的全力推進(jìn)。打造團(tuán)隊(duì)，規(guī)范管理，全面提升管理能力和物業(yè)品質(zhì)。

　　(一)、各部門(mén)負(fù)責(zé)人就強(qiáng)化“三標(biāo)一體”，夯實(shí)各業(yè)條線(xiàn)的基礎(chǔ)工作，提高服務(wù)品質(zhì)。樹(shù)立“金鷹”的品牌意識(shí)，建立企業(yè)文化傳承機(jī)制，等目標(biāo)任務(wù)與項(xiàng)目簽訂了承諾書(shū)，細(xì)化到每周會(huì)議組織全員學(xué)習(xí)崗位標(biāo)準(zhǔn)、工作要求、操作流程，行政人事部協(xié)助各部門(mén)開(kāi)展21場(chǎng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，全面提高人員服務(wù)意識(shí)、管理能力、專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力。

　　(二)、注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)，完善考核體系,加強(qiáng)骨干交流，搭建成長(zhǎng)平臺(tái)，制定了物業(yè)工程部門(mén)各級(jí)崗位的員工技能操作考核方案，各班長(zhǎng)級(jí)的電腦文檔考核標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高大家的工作積極性，保持核心團(tuán)隊(duì)相對(duì)穩(wěn)定性，簡(jiǎn)化流程，提高工作效率。

　　(三)、按照公司體系標(biāo)準(zhǔn)完成項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施的維護(hù)，落實(shí)不同季節(jié)的維保及安全管理，確保設(shè)備運(yùn)行完好率，持續(xù)對(duì)各電井的電流與溫度檢測(cè)，根據(jù)中心服務(wù)需求，組織工程部門(mén)快速有效的完成業(yè)主報(bào)修任務(wù)9293件，建立各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案組織架構(gòu)并按計(jì)劃啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案并組織演練，電梯困人救援、防火疏散、抗洪防汛等演練工作，全面貫徹預(yù)防為主的要求，零事故安全運(yùn)行。

　　(四)、快速響應(yīng)集團(tuán)各項(xiàng)需求，促進(jìn)組織“扁平化”運(yùn)行。切實(shí)落實(shí)減員增效工作，分3次梳理公司的架編，對(duì)大、小物業(yè)的組織架編，擬定合并方案并組織實(shí)施，確保平穩(wěn)過(guò)渡;對(duì)保潔崗位進(jìn)行合理優(yōu)化，;會(huì)同南京凱恩特公司現(xiàn)場(chǎng)勘查確認(rèn)合理調(diào)整。從多方位做好開(kāi)源節(jié)流、降本增效工作，實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗指標(biāo)。

　　二、強(qiáng)化溝通渠道

　　物業(yè)管理是過(guò)程化管理的服務(wù)行業(yè)，隨著商業(yè)服務(wù)需求的提高和物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化的進(jìn)一步普及，運(yùn)用合理的方法及技巧來(lái)溝通是物業(yè)人的基本技能，良好的人際關(guān)系也是物業(yè)管理工作成功的關(guān)鍵因素，強(qiáng)化溝通能力是貫徹落實(shí)服務(wù)措施、實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展目標(biāo)和提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要保障。

　　(一)、我們每天每天都要面對(duì)形形色色的業(yè)主，而為他們提供服務(wù)的所有物業(yè)管理人員就更需要加強(qiáng)溝通，建立這種渠道，通過(guò)見(jiàn)面問(wèn)候、設(shè)立服務(wù)熱線(xiàn)、業(yè)主意見(jiàn)箱、滿(mǎn)意度調(diào)查、召開(kāi)座談會(huì)等日常性溝通，主要是把我們的信息、思想和情感在服務(wù)業(yè)主的大群體中傳遞、交流、滲透、達(dá)成共識(shí)的工具。增進(jìn)彼此的了解，及時(shí)消除誤會(huì)，從而提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，融洽關(guān)系可以取得業(yè)主對(duì)我們工作的理解與支持。

　　(二)、物業(yè)服務(wù)是離不開(kāi)當(dāng)?shù)卣骷?jí)主管部門(mén)的大力支持，所以我們加強(qiáng)并拓展與政府相關(guān)職能部門(mén)、各事業(yè)單位、社區(qū)居委會(huì)等外聯(lián)單位的聯(lián)系，積極相應(yīng)并參與各類(lèi)會(huì)議、培訓(xùn)及活動(dòng)，對(duì)房管、物價(jià)、城管、公安、消防、市政、規(guī)劃等重要主管部門(mén)定期拜訪(fǎng)與溝通，這些都是物業(yè)項(xiàng)目管理中寶貴的資源。

　　(三)、目前的管理早就跨越個(gè)人主義，而倡導(dǎo)的是團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)，在與上級(jí)、下級(jí)、平級(jí)跨部門(mén)的溝通也是尤為重要的，所以項(xiàng)目營(yíng)造出良好的溝通氛圍，通過(guò)企業(yè)文化建設(shè)，樹(shù)立溝通全員化，創(chuàng)造時(shí)時(shí)事事能溝通，建立開(kāi)放分享的溝通機(jī)制，經(jīng)常性保持意見(jiàn)交流，通過(guò)良好的溝通可以增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，提高工作效率和具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　(四)、我們重點(diǎn)是做好物業(yè)項(xiàng)目的管理，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)外包，可以從繁雜的具體事務(wù)中脫離出來(lái)，真正成為項(xiàng)目管理的計(jì)劃組織者、監(jiān)督協(xié)調(diào)者，把物業(yè)公司的職能從初始化的保姆升級(jí)成管家，組織架構(gòu)也變得更為簡(jiǎn)化，從業(yè)人員也更專(zhuān)業(yè)化，項(xiàng)目涉及的綜合服務(wù)商的業(yè)務(wù)分包，但是在管理上必須強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一性，業(yè)主面對(duì)的是物業(yè)公司，必須明確公司統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到各個(gè)專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)，通過(guò)晨會(huì)、周會(huì)、培訓(xùn)、演練等多種形式強(qiáng)化督導(dǎo)，在服務(wù)過(guò)程中加強(qiáng)信息共享平臺(tái)，避免推諉扯皮現(xiàn)象，月度召開(kāi)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估專(zhuān)項(xiàng)會(huì)議，建立獎(jiǎng)懲機(jī)制來(lái)全面保證服務(wù)品質(zhì)。

　　三、有效控制成本

　　物業(yè)管理的成本構(gòu)成主要包括： 薪資成本、房屋設(shè)備的維保、能源消耗、行政以及各種市政管理費(fèi)用，因此為了有效控制運(yùn)營(yíng)成本，要著重做以下幾項(xiàng)工作：

　　(一)、合理配置人力資源

　　對(duì)照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)等因素合理定編定崗，整合資源，按因事設(shè)崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，通過(guò)招聘和在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)一專(zhuān)多能復(fù)合型人才，使員工隊(duì)伍精干，并加強(qiáng)培訓(xùn)，讓新員工能熟練掌握各崗業(yè)務(wù)，從而提高工作效率。部分項(xiàng)目實(shí)行專(zhuān)業(yè)分包化轉(zhuǎn)變，將部分項(xiàng)目分包給專(zhuān)業(yè)公司，例如：將清潔衛(wèi)生這一技術(shù)含量較低，利潤(rùn)率不高的項(xiàng)目分包給社會(huì)上的專(zhuān)業(yè)清潔公司，他們?cè)谇鍧嵭l(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)公司更加專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，而且成本會(huì)更低，物業(yè)管理公司也不用承擔(dān)清潔工的社會(huì)保險(xiǎn)等責(zé)任，這樣有效降低管理成本。

　　(二)、落實(shí)能耗管控措施

　　在日常工作中加強(qiáng)全員節(jié)約的意識(shí)，節(jié)約指的是人力、物力的節(jié)約。我們要杜絕浪費(fèi)和不良行為，把容易出問(wèn)題的環(huán)節(jié)，如耗材、水電費(fèi)等。通過(guò)對(duì)水、電的測(cè)算來(lái)防止公共設(shè)施設(shè)備的跑、冒、滴、漏等情況發(fā)生，更換專(zhuān)項(xiàng)專(zhuān)控開(kāi)關(guān)、對(duì)附屬用房，過(guò)道采用節(jié)能光源分流點(diǎn)等辦法來(lái)節(jié)約能耗;充分挖掘公司內(nèi)部的節(jié)約潛力，做到處處精打細(xì)算，增收節(jié)支，把浪費(fèi)、損失消滅在萌芽狀態(tài)。

　　(三)、高效使用維保費(fèi)用

　　對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，客流量巨大、服務(wù)要求高、管理點(diǎn)分散、營(yíng)業(yè)時(shí)間性強(qiáng)，所以日常的物業(yè)管理難度比住宅物業(yè)要高很多。日常商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣正常供應(yīng)、公用面積保潔、保安防盜、車(chē)輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、倉(cāng)儲(chǔ)管理和意外事故處理等。對(duì)于真正想長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)好商業(yè)項(xiàng)目的地產(chǎn)企業(yè)而言，由于各項(xiàng)商業(yè)設(shè)施的使用頻次特別高，需要特別注意有計(jì)劃地維護(hù)保養(yǎng)。維修保養(yǎng)費(fèi)用包括設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的維護(hù)、公共部位維修費(fèi)用和業(yè)主日常維修費(fèi)用，在公司的成本中占很大比重。在管理中控制了維修費(fèi)用就在很大程度上控制了支出，維修工作的效果也直反映出管理的能力。因此，對(duì)維修費(fèi)用做到最恰當(dāng)?shù)目刂啤?/p>

　　(一)、認(rèn)真編制全年維修預(yù)算，同時(shí)建立和完善維修費(fèi)用審批制度。為了更加合理地編制修繕計(jì)劃，同時(shí)更好地分析物業(yè)管理過(guò)程中存在的共性問(wèn)題，需要建立維修服務(wù)檔案，切實(shí)提升運(yùn)營(yíng)管理的水平，同時(shí)也為將來(lái)的維修、翻新、擴(kuò)建等提供重要參考信息。

　　(二)、加強(qiáng)工程外包監(jiān)督管理。對(duì)項(xiàng)目大型的維修維護(hù)統(tǒng)一按照公司要求發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)，根據(jù)投標(biāo)單位所提供的資質(zhì)、服務(wù)、價(jià)格等綜合評(píng)估，確定出合適的外包單位，盡量把費(fèi)用控制到最好的水平。合同中明確在施工過(guò)程中，雙方共同就技術(shù)、造價(jià)以及將來(lái)的影響進(jìn)行全面考慮，同時(shí)要求對(duì)方派駐專(zhuān)人對(duì)整個(gè)施工質(zhì)量進(jìn)行全程監(jiān)督，確保工程質(zhì)量。

　　(三)、把握好維修時(shí)間節(jié)點(diǎn)。為了確保商業(yè)設(shè)施的完好運(yùn)行，要根據(jù)年度的維修計(jì)劃，結(jié)合往年的維修保養(yǎng)記錄，在商貿(mào)春秋調(diào)之前完成“三修”工作，(大修、中修、小修)，為商貿(mào)經(jīng)營(yíng)提供有力保障。

　　(四)、做好維修行業(yè)的信息調(diào)查和信息收集。及時(shí)掌握市場(chǎng)的價(jià)格信息、技術(shù)信息，是我們確定維修方案的重要依據(jù)之一。通常設(shè)備在周期內(nèi)發(fā)生故障有如下三類(lèi)情況。初期：此時(shí)設(shè)備的故障率運(yùn)行在準(zhǔn)許故障率之下。在這一階段著重提高設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員對(duì)故障的檢測(cè)診斷能力和修理能力，加強(qiáng)對(duì)材料備品的管理。中期：設(shè)備維護(hù)人員對(duì)設(shè)備中需要定期更換的易損件經(jīng)常加以關(guān)注;了解設(shè)備中最重要最昂貴的零部件，編制管理檔案和應(yīng)急處理預(yù)案;還要了解設(shè)備在安裝方面的缺陷，找出隱患并加以解決，盡快降低設(shè)備的初始故障率使其進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)行狀態(tài)。后期：設(shè)備或系統(tǒng)已快達(dá)使用年限，由于零部件的磨損故障率將上升，但能在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低故障率，減少維修材料的更大消耗。

　　(五)、有效控制行政費(fèi)用。要求各崗人員離開(kāi)辦公室時(shí)間較長(zhǎng)或下班時(shí)，必須關(guān)閉空調(diào)、飲水機(jī)，電燈和電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等辦公設(shè)備;在日照光線(xiàn)充足的情況下，室內(nèi)不得開(kāi)燈;禁止上網(wǎng)聊天、玩游戲，復(fù)印機(jī)設(shè)置較低色度，節(jié)約碳粉。打印紙雙面使用。對(duì)于一些日常費(fèi)用，如辦公用品、耗材等都嚴(yán)格控制，并統(tǒng)一執(zhí)行以舊換新的制度，定期通報(bào)費(fèi)用使用情況,促使各部門(mén)增強(qiáng)節(jié)費(fèi)意識(shí)。按照月度對(duì)各部門(mén)領(lǐng)用辦公用品數(shù)量及金額進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，切實(shí)使各部門(mén)能夠按需領(lǐng)用辦公用品。做好開(kāi)源節(jié)流，才能夠在日常管理中更加有效的控制運(yùn)營(yíng)成本，企業(yè)贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從物業(yè)管理的角度盤(pán)活公司現(xiàn)有及未來(lái)的存量資產(chǎn)。

　　四、提升服務(wù)品質(zhì)

　　品質(zhì)是金鷹物業(yè)永恒的主題，在安全保障前提下放在第一位，重心是圍繞質(zhì)量體系來(lái)運(yùn)行，物業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、企業(yè)文化是靠全體員工共同努力才實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)項(xiàng)目體系建設(shè)，規(guī)范并完善各級(jí)崗位的工作流程、巡檢標(biāo)準(zhǔn)及工作標(biāo)準(zhǔn)，做好基礎(chǔ)建設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)化管理，提升員工的服務(wù)品質(zhì)。

　　(一)、物業(yè)管理工作要提高服務(wù)質(zhì)量，首先要有服務(wù)意識(shí)。也就是說(shuō)，只有想到，才能做到;先有意識(shí)，才有行動(dòng)。這一點(diǎn)說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，但要每一位物業(yè)管理人員都能做到，也是很不容易的。對(duì)內(nèi)，要做到上級(jí)為下級(jí)服務(wù)，盡而使員工以良好的狀態(tài)面向業(yè)主，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對(duì)外，要不斷強(qiáng)化員工"把業(yè)主的事當(dāng)成自己的事"，讓每一位業(yè)主真切的感受到平時(shí)許多方面都離不開(kāi)物業(yè)服務(wù)。

　　(二)、物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。"管理"是就具體事物的管理，既然是服務(wù)，就要有服務(wù)意識(shí)，就要求物業(yè)管理從業(yè)人員都必須樹(shù)立強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)。要從思想和認(rèn)識(shí)上明確知道自己所從事的這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)和要求。那就是：為客戶(hù)提供最好的服務(wù)，最大的便捷;為客戶(hù)想的更多，做的更好;用我們的服務(wù)和效率去創(chuàng)造企業(yè)和自身的價(jià)值;用心去創(chuàng)造完美。這既是物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量方針和服務(wù)宗旨，也是物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具有的基本素質(zhì)。

　　(三)、不斷積累工作經(jīng)驗(yàn)。工作經(jīng)驗(yàn)也是提高服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)。總結(jié)經(jīng)驗(yàn)不僅可增強(qiáng)物業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，而且可為我們提高服務(wù)質(zhì)量提供極為重要的信息。物業(yè)管理人員應(yīng)充分利用這些信息，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。主要做到以下幾點(diǎn)，首先要找出物業(yè)管理產(chǎn)生差錯(cuò)的根本原因。服務(wù)差錯(cuò)通常表明服務(wù)體系中存在嚴(yán)重的缺陷，管理者應(yīng)盡力找出差錯(cuò)產(chǎn)生的根本原因，解決服務(wù)體系中存在的問(wèn)題，而不能就事論事地糾正具體的差錯(cuò)。其次改進(jìn)服務(wù)過(guò)程檢查工作。系統(tǒng)地記錄、分析各種服務(wù)差錯(cuò)，以便管理人員發(fā)現(xiàn)服務(wù)過(guò)程質(zhì)量檢查工作中的不足之處，采取必要的措施，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量檢查工作。對(duì)經(jīng)常出現(xiàn)差錯(cuò)的服務(wù)工作，管理者更應(yīng)加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量檢查工作，制定服務(wù)差錯(cuò)記錄制度。使用電子檔建立管理信息體系，記錄業(yè)主投訴的問(wèn)題。服務(wù)人員可直接檢索有關(guān)信息，例如投訴者從前經(jīng)歷過(guò)的服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，就能更好地做好善后服務(wù)工作。管理者則可以根據(jù)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題的類(lèi)別和頻率，研究具體的改進(jìn)措施，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　(四)、強(qiáng)化法制觀念。我們有了高超的服務(wù)技能，強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)外，還必須樹(shù)立高度的法律觀念，做到在日常工作生活中知法、懂法、守法，并運(yùn)用自己掌握的法律知識(shí)，維護(hù)企業(yè)的利益、客人的利益、自己的利益。在對(duì)外交往、對(duì)客服務(wù)中，不能出現(xiàn)法律漏洞，以免使自己和企業(yè)受到不應(yīng)有的損失。

　　物業(yè)管理人員只有明確樹(shù)立以上觀念，才能真正成為合格優(yōu)秀的管理者。每位服務(wù)人員都高度樹(shù)立了從業(yè)觀念，那么企業(yè)綜合服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)強(qiáng)大，核心競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)得到提升，企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，就會(huì)獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，就能夠給顧客提供一流的服務(wù)。

　　五、保潔保安管控

　　年初就組織各部門(mén)對(duì)外包項(xiàng)目做市場(chǎng)摸底調(diào)研，完成當(dāng)年度招投標(biāo)或續(xù)簽工作，嚴(yán)格執(zhí)行第三供方合同的各項(xiàng)條款，完成管控規(guī)程、考核標(biāo)準(zhǔn)和績(jī)效評(píng)估工作并，進(jìn)行有效監(jiān)管和月考核工作。

　　(一)、委外安保負(fù)責(zé)項(xiàng)目外圍現(xiàn)場(chǎng)秩序的維護(hù)，落實(shí)區(qū)域內(nèi)24小時(shí)防火、防盜、防破壞、防爆炸、防治安事故發(fā)生。對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)與非機(jī)動(dòng)車(chē)停放做好引導(dǎo)，保證整齊與安全，對(duì)商貿(mào)大型節(jié)假日在廣場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)予以配合，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理可疑情況，減少治安事件的發(fā)生，為中心提供一個(gè)良好的營(yíng)業(yè)環(huán)境，確保管理區(qū)域的安全。綜合部每天晨會(huì)宣導(dǎo)，每班專(zhuān)人檢查，員工著裝規(guī)范、精神飽滿(mǎn)、積極熱情、禮貌待人，嚴(yán)格紀(jì)律和檢查考核制度，查崗和點(diǎn)名相結(jié)合;雙方每周進(jìn)行1次全面的保安服務(wù)檢查，每月不低于4次，按4次的均分進(jìn)行考核，分A、B、C、D四級(jí)：A級(jí)良好，正常付款;B級(jí)一般，給予書(shū)面提醒改進(jìn)質(zhì)量，不合格項(xiàng)改正后正常付款;C級(jí)不合格，將扣除月服務(wù)費(fèi)總額的2%-5%進(jìn)行處罰;對(duì)不符合項(xiàng)整改不及時(shí)納入當(dāng)月的績(jī)效考核。堅(jiān)決執(zhí)行制度管理，防止人員虛設(shè)滿(mǎn)勤，侵害公司利益;管理激勵(lì)機(jī)制的健全，使秩序員和車(chē)場(chǎng)隊(duì)伍從而走向“制度管人，制度約束人”的良性軌跡。

　　(二)、外包保潔是負(fù)責(zé)購(gòu)物中心的整體公共區(qū)域，嚴(yán)格按合同核定的人員編制安排工作，不允許人員頂崗加班，每天采取不定期形式按照排班表及崗位分布表對(duì)保潔人員實(shí)際出勤進(jìn)行檢查，每天晨會(huì)都對(duì)儀容儀表、行為規(guī)范等不間斷的宣導(dǎo)及檢查，要求遵守各項(xiàng)管理規(guī)章制度，文明禮貌、熱情服務(wù)并服從管理，自覺(jué)維護(hù)金鷹的良好形象，每周分班次對(duì)工具使用、保潔流程等組織集中培訓(xùn)，并針對(duì)不同崗位進(jìn)行實(shí)操培訓(xùn)，使保潔員全面掌握保潔工作知識(shí)，達(dá)到金鷹保潔的工作要求;每季度都督促保潔公司對(duì)全體保潔員進(jìn)行《保潔工作手冊(cè)》學(xué)習(xí)，并結(jié)合保潔實(shí)際工作質(zhì)量著重進(jìn)行以下培訓(xùn)：清潔劑的分類(lèi)和使用、衛(wèi)生間保潔流程、不銹鋼保養(yǎng)技術(shù)和流程等，中心管理員每天對(duì)保潔實(shí)際工作狀態(tài)進(jìn)行檢查考核，不合格處要求立即整改,良性管控保潔服務(wù)質(zhì)量，對(duì)保潔的耗材采取出入庫(kù)形式，統(tǒng)計(jì)登賬，統(tǒng)一定期發(fā)放材料，以控制耗材的實(shí)際使用及保潔質(zhì)量的穩(wěn)定性。

　　六、創(chuàng)新管理思路

　　創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的靈魂。我們要求全員除了扎實(shí)地掌握好服務(wù)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化以外，還要因人、因時(shí)、因地的做好個(gè)性化服務(wù)、特殊服務(wù)、超值服務(wù)。創(chuàng)新是延伸服務(wù)和發(fā)展服務(wù)的生命。企業(yè)需要樹(shù)立創(chuàng)新觀念，創(chuàng)造新服務(wù)、新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)理念，經(jīng)營(yíng)一定會(huì)是蓬勃發(fā)展、長(zhǎng)盛不衰的。

　　(一)、商場(chǎng)物業(yè)的管理與一般類(lèi)型物業(yè)管理的最大不同之處就在于物業(yè)全員要協(xié)助商業(yè)項(xiàng)目形象的宣傳與推廣，如物業(yè)全員配合商貿(mào)“金鷹購(gòu)”、“微信大標(biāo)”的推廣，不斷擴(kuò)大商業(yè)及物業(yè)的知名度，樹(shù)立良好的商場(chǎng)形象，吸引更多潛在承租商和消費(fèi)者。這是商場(chǎng)實(shí)施統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作，也便于商業(yè)特色具體體現(xiàn)，是一種無(wú)形資產(chǎn)和潛在的銷(xiāo)售額，有助于促進(jìn)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念，從購(gòu)買(mǎi)名牌產(chǎn)品到投資店鋪的轉(zhuǎn)變，加速商場(chǎng)的印象時(shí)期轉(zhuǎn)入到成熟時(shí)期。

　　(二)、物業(yè)在承接服務(wù)的過(guò)程中，通過(guò)對(duì)商業(yè)日常在提供設(shè)備設(shè)施運(yùn)營(yíng)、秩序維護(hù)井然、環(huán)境衛(wèi)生整潔等各項(xiàng)保障工作的前提下，創(chuàng)新管理思路，提供多種特色化的服務(wù)項(xiàng)目，如月餅銷(xiāo)售指標(biāo)688盒，積分卡銷(xiāo)售指標(biāo)150萬(wàn)，物業(yè)團(tuán)隊(duì)積極開(kāi)拓資源，取得超額完成351萬(wàn)的業(yè)績(jī)，獲得商貿(mào)總經(jīng)理室的表彰及嘉獎(jiǎng)，這些就超越《物業(yè)管理服務(wù)合同》中所約定的服務(wù)要求，又滿(mǎn)足了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的基本需求，也使業(yè)主在享受服務(wù)的過(guò)程中體現(xiàn)出物業(yè)其他價(jià)值。

　　(三)、對(duì)外營(yíng)造獨(dú)特的企業(yè)文化，根據(jù)商貿(mào)同城三店提升業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)的需要，擬定三店的店長(zhǎng)培訓(xùn)ppt，物業(yè)管理知識(shí)及隨堂考核試題，全員關(guān)注特種設(shè)備的安全運(yùn)行，針對(duì)電扶梯注意事項(xiàng)安排委外單位對(duì)中心營(yíng)業(yè)員與外包保潔進(jìn)行分班次專(zhuān)項(xiàng)學(xué)習(xí)，塑造了物業(yè)良好的專(zhuān)業(yè)形象，對(duì)內(nèi)要重視資產(chǎn)管理，把“資產(chǎn)臺(tái)賬要清晰”、“運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)要可控”這兩大項(xiàng)同時(shí)抓，要理清年度指標(biāo)的計(jì)算基礎(chǔ)，并且要落實(shí)財(cái)務(wù)制度執(zhí)行過(guò)程中的管控，起到規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。通過(guò)規(guī)范化的管理及物業(yè)自身品牌的打造，給業(yè)主注入一種強(qiáng)大的文化內(nèi)涵，讓其成為我們物業(yè)特有的標(biāo)志。

　　綜上所述，物業(yè)管理工作雖然平淡而繁瑣，但是要求全員必須有種“管家”的感覺(jué)，因?yàn)榉?wù)永無(wú)止境，除了提到的幾點(diǎn)外，還要在平常工作中不斷加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)行工作回顧與總結(jié)，不斷嘗試創(chuàng)新及實(shí)踐，我們堅(jiān)信只要用心服務(wù)、盡心盡力，就一定會(huì)把物業(yè)管理工作做好，用自己的實(shí)際行動(dòng)來(lái)體現(xiàn)公司的企業(yè)文化“永遠(yuǎn)比承諾做得更好”。 也讓商業(yè)項(xiàng)目決策團(tuán)隊(duì)就可實(shí)現(xiàn)“進(jìn)”可獲得不菲租金收入、“退”可以獲得豐厚資產(chǎn)增值，實(shí)現(xiàn)“進(jìn)可攻、退可守”的有利局面。物業(yè)公司通過(guò)圍繞經(jīng)營(yíng)實(shí)施科學(xué)化、專(zhuān)業(yè)化的管理，把服務(wù)這個(gè)無(wú)形的產(chǎn)品體現(xiàn)出有形的價(jià)值。真正實(shí)現(xiàn)金鷹物業(yè)資產(chǎn)管理的意義，確保商業(yè)資產(chǎn)可以獲得評(píng)估價(jià)值的進(jìn)一步提升。

篇2：運(yùn)營(yíng)中小型物業(yè)管理公司

　　運(yùn)營(yíng)中小型物業(yè)管理公司

　　一、運(yùn)營(yíng)模式的介紹

　　區(qū)域內(nèi)的中小型物業(yè)管理公司共同出資成立有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新公司)。各物業(yè)管理公司作為股東以其出資額承擔(dān)有限責(zé)任，新公司是一個(gè)贏利性獨(dú)立法人。他與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是既獨(dú)立又緊密聯(lián)系的。新公司的經(jīng)營(yíng)范圍是房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)、消費(fèi)性服務(wù)以及一些專(zhuān)項(xiàng)性服務(wù)，以下就分別對(duì)這四項(xiàng)服務(wù)的運(yùn)作及其特色進(jìn)行介紹。

　　1）房地產(chǎn)中介服務(wù):即租賃、咨詢(xún)、估價(jià)的服務(wù)。

　　對(duì)于租賃和咨詢(xún)服務(wù)，業(yè)主向物業(yè)管理公司提出服務(wù)要求，再由物業(yè)管理公司將業(yè)主的要求反映給新公司，或直接由業(yè)主和需要此項(xiàng)服務(wù)的人向新公司提出服務(wù)要求，由新公司為業(yè)主服務(wù)并收取傭金。另外，物業(yè)管理公司定期將所管樓盤(pán)的物業(yè)狀況提供給新公司，以便使新公司有關(guān)房地產(chǎn)資料的數(shù)據(jù)庫(kù)得到及時(shí)的更新，從而保證其房地信息的及時(shí)、真實(shí)、可靠。新公司的這兩項(xiàng)服務(wù)同專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)中介公司的服務(wù)相比:1.信息大且準(zhǔn)確。2.由于有各物業(yè)管理公司承擔(dān)有限責(zé)任，使得空殼公司的可能性很小，公司信譽(yù)好。新公司的服務(wù)與單個(gè)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)相比，主要為信息量大。

　　對(duì)于估價(jià)服務(wù)，由新公司直接為委托估價(jià)方服務(wù)并收取估價(jià)費(fèi)。估價(jià)服務(wù)由于需要專(zhuān)門(mén)的估價(jià)人員，因此對(duì)于單個(gè)中小型物業(yè)管理公司而言，經(jīng)營(yíng)此項(xiàng)業(yè)務(wù)成本代價(jià)太高，而由新公司提供則可有效地解決這一問(wèn)題。

　　2）房地顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)。主要為開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)前策劃，在開(kāi)發(fā)后代理銷(xiāo)售。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)前的策劃，新公司直接和開(kāi)發(fā)商接觸，由開(kāi)發(fā)商委托新公司搜集資料作可行性報(bào)告。由于新公司對(duì)本區(qū)域樓盤(pán)的現(xiàn)狀和過(guò)去都充分了解，因此由他來(lái)策劃，比其他的顧問(wèn)咨詢(xún)公司，有著更豐富的動(dòng)態(tài)資料。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)后的代理銷(xiāo)售，由新公司對(duì)樓盤(pán)直接代理。物業(yè)管理公司的收入之一就是向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。但物業(yè)管理公司在接管樓盤(pán)后，往往該樓盤(pán)的房屋未銷(xiāo)售完，此時(shí)他的物業(yè)管理費(fèi)很難收取，而管理成本卻并不減少，因此物業(yè)管理公司均希望自己管理區(qū)的房子賣(mài)出并有人居住。這時(shí)由新公司為開(kāi)發(fā)商代理房屋銷(xiāo)售，一來(lái)保證了物業(yè)管理費(fèi)的收取，二來(lái)獲得了相關(guān)的代理費(fèi)用。他與單個(gè)物業(yè)管理公司的房屋代售相比，主要是對(duì)房屋需求而言，可選擇的范圍更廣，且由于新公司也從事中介服務(wù)等房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)策略也較豐富。

　　3）消費(fèi)性服務(wù):由新公司投資，為各物業(yè)管理區(qū)的業(yè)主建立一個(gè)共同的會(huì)所，為業(yè)主提供休閑娛樂(lè)、商業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)所，從而豐富了業(yè)主的日常生活。

　　之所以建立一個(gè)共同的會(huì)所是因?yàn)槿绻恳粋€(gè)物業(yè)小區(qū)都建立一個(gè)會(huì)所，則面臨資金不足，服務(wù)上不去的現(xiàn)象，且相鄰小區(qū)的會(huì)所也搞相似服務(wù)會(huì)造成重復(fù)無(wú)特色。新公司下的會(huì)所則不存在上述問(wèn)題。

　　4）專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)服務(wù):指成立專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍同時(shí)為幾個(gè)樓盤(pán)的業(yè)主服務(wù)。

　　這里的專(zhuān)項(xiàng)是指技術(shù)含量高，對(duì)從業(yè)人員素質(zhì)要求高，且在單位小區(qū)內(nèi)不經(jīng)常需要此項(xiàng)服務(wù)的項(xiàng)目。如房屋建筑物及附屬物的維修，電線(xiàn)管道的維修等。

　　業(yè)主的維修要求反映到所在的物業(yè)管理公司，再由物業(yè)管理公司反映給新公司的專(zhuān)業(yè)人員，由他們負(fù)責(zé)維修服務(wù)，業(yè)主向維修人員交納服務(wù)費(fèi)。服務(wù)費(fèi)作為收入入帳，同時(shí)，對(duì)于提供服務(wù)要求的物業(yè)管理公司，新公司以服務(wù)費(fèi)的一定百分比作為信息費(fèi)支付給物業(yè)管理公司。

　　我國(guó)的物業(yè)管理公司以中小型為主，規(guī)模小、資金不足，且物業(yè)管理是個(gè)新型行業(yè)，從業(yè)人員大多缺乏正規(guī)的訓(xùn)練，專(zhuān)業(yè)素質(zhì)較低，服務(wù)質(zhì)量不高。如果物業(yè)管理公司在專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)上為了提高服務(wù)質(zhì)量而雇傭了一些專(zhuān)業(yè)人員的話(huà)，對(duì)于物業(yè)管理公司不僅成本增加，而且由于服務(wù)的不經(jīng)常發(fā)生，造成這些人員不能發(fā)揮最大作用。由新公司組建專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，這些人員的工資福利由新公司支付，對(duì)于一個(gè)物業(yè)管理公司而言，減少了工資的支付，從而降低了成本;對(duì)于這些技術(shù)人員而言，有利于形成規(guī)模效應(yīng)，充分利用了人力資源。再者專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍的成立大大保證了服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對(duì)這些人員的信心增強(qiáng)，也使之對(duì)物業(yè)管理公司信賴(lài)感增強(qiáng)，使業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的關(guān)系更為融洽。

　　二、運(yùn)營(yíng)模式的資金安排

　　新公司在中介服務(wù)中收取租賃和咨詢(xún)服務(wù)的傭金，在估價(jià)服務(wù)中收取估價(jià)費(fèi)，同時(shí)由于物業(yè)管理公司定期提供信息，新公司的中介收入中又有一部分以信息費(fèi)的形式支付給物業(yè)管理公司，這樣做，營(yíng)造了一個(gè)新公司和物業(yè)管理公司雙贏的氛圍。

　　新公司在房地顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)中收取咨詢(xún)費(fèi)和房屋銷(xiāo)售代理費(fèi)，同時(shí)也為開(kāi)發(fā)商提供了準(zhǔn)確的信息，保證其資金的快速回籠，營(yíng)造了一個(gè)新公司和開(kāi)發(fā)商雙贏的氛圍。在消費(fèi)性服務(wù)中，由于會(huì)所同時(shí)為幾個(gè)樓盤(pán)服務(wù)，增加了新公司對(duì)業(yè)主的消費(fèi)性活動(dòng)費(fèi)用方面的收入。在專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)方面，以專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍的組建節(jié)省了單個(gè)物業(yè)管理公司的服務(wù)支出，降低了成本，同時(shí)新公司也增加了專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)收入。

　　在這些收入中除了一部分作為信息費(fèi)支付給物業(yè)管理公司，其他收入則主要在人員費(fèi)用、稅費(fèi)、新公司基金和股東紅利中分配。

　　人員費(fèi)用是指新公司內(nèi)工作人員的工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用。

　　新公司基金包括公積金和公益金。公積金除了一般意義上的作用，還用于一個(gè)特殊情況:出于大部分情況下，我國(guó)的物業(yè)管理公司對(duì)樓盤(pán)的管理期限很短，這使得物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)變動(dòng)頻繁，當(dāng)物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)解除合同后，物業(yè)管理公司很可能在該區(qū)域內(nèi)沒(méi)有業(yè)務(wù)，如果這時(shí)他從新公司中退出的話(huà)，而他的權(quán)益(即出資額)可由其他股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。但是如果同時(shí)有幾家公司出現(xiàn)這一狀況而其他的股東無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，股份又找不到合適的人轉(zhuǎn)讓的話(huà)，可由新公司基金購(gòu)買(mǎi)，從而保證新公司的注冊(cè)資金不因物業(yè)管理公司的退出發(fā)生較大的變動(dòng)，進(jìn)而保證新公司的穩(wěn)定。

　　股東紅利指每個(gè)入股的物業(yè)管理公司按其投資額分配利潤(rùn)，使之都能夠獲得很好的收益，樂(lè)意成為新公司中的一員，同時(shí)也吸引新公司外的物業(yè)管理公司加入。

篇3：商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)探討

　　商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)探討

　　一、目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

　　我國(guó)商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營(yíng)大多缺乏對(duì)市場(chǎng)的深入調(diào)研，缺乏客觀的依據(jù)，所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。

　　二、經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)落后

　　商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商，通過(guò)統(tǒng)一管理樹(shù)立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷(xiāo)活動(dòng)等。由此無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)的落后，都會(huì)使商業(yè)物業(yè)形象受損，導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣，進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

　　三、商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)

　　在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市具有一定代表性，20** 年廣州市滯銷(xiāo)商品房中，住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%，22.9%，43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過(guò)10% 的警戒線(xiàn)，商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性，另一方面也反映了重復(fù)建設(shè)、同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報(bào)，吸引了大批投資商進(jìn)入，但在投資和建設(shè)中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，不可避免地帶來(lái)了重復(fù)建設(shè)和空置率高的問(wèn)題。

　　四、商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)

　　目前，大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商把眼光盯在了前期的開(kāi)發(fā)上，地產(chǎn)公司通常會(huì)采取將開(kāi)發(fā)好的商場(chǎng)直接出售給中小投資者，再由投資者直接或間接出租給零售商的做法，實(shí)行的是物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理” 體制。開(kāi)發(fā)商重視的是商場(chǎng)有多少面積出售了，并沒(méi)考慮出售后整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況。從運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的國(guó)內(nèi)外商業(yè)項(xiàng)目看，我們不難發(fā)現(xiàn)，他們幾乎無(wú)一例外地采用出租的方式，也見(jiàn)不到分割成獨(dú)立商鋪出售的現(xiàn)象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現(xiàn)狀是:兩種資源沒(méi)有有機(jī)結(jié)合，地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體，而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。

　　五、商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺乏特色

　　目前大量的商業(yè)項(xiàng)目存在為招商而招商的傾向，商戶(hù)組合缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和協(xié)調(diào)性，開(kāi)發(fā)商為了招商指標(biāo)，不能全面考慮商戶(hù)的組合，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理埋下了隱患。在經(jīng)營(yíng)中，業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營(yíng)理念，盲目建設(shè)，目標(biāo)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)不明確，缺乏商業(yè)的準(zhǔn)確定位，多數(shù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有特色，給人“千店一面”的感覺(jué)，缺乏對(duì)顧客的吸引力。諸多城市開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開(kāi)盤(pán)時(shí)火爆，開(kāi)業(yè)時(shí)冷清”的現(xiàn)象，商場(chǎng)給人以蕭條冷清的感覺(jué)，顧客像看畫(huà)展一樣瀏覽各個(gè)店鋪，光顧的人不多，買(mǎi)東西的就更少了。客流量不旺，致使商業(yè)物業(yè)中的商戶(hù)像走馬燈一樣地更換，使顧客難以產(chǎn)生信任感，更談不上培養(yǎng)忠誠(chéng)性顧客了，如此惡性循環(huán)，商業(yè)物業(yè)的營(yíng)運(yùn)就可想而知了。

　　六、商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)困難的原因

　　主觀原因:缺乏對(duì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來(lái)做，商業(yè)把它當(dāng)作商場(chǎng)來(lái)做。實(shí)際上它是一個(gè)綜合體，其運(yùn)營(yíng)比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專(zhuān)門(mén)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司，除了要有對(duì)房地產(chǎn)的豐富知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)之外，還需要有很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和管理的經(jīng)驗(yàn)。既能夠向開(kāi)發(fā)商提供商業(yè)定位和市場(chǎng)細(xì)分方面的服務(wù)，又能夠在以后的商場(chǎng)或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用，維護(hù)和擴(kuò)大市場(chǎng)的影響力，吸引消費(fèi)者的駐足。因此，商業(yè)物業(yè)的管理與運(yùn)營(yíng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性，在管理過(guò)程中出現(xiàn)一些問(wèn)題是必不可免的。

　　行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達(dá)國(guó)家在近l 5O年時(shí)間內(nèi)，依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動(dòng)售貨、步行街和多媒體銷(xiāo)售等多次零售革命，產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國(guó)在九十年代中期三、五年時(shí)間內(nèi)，幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會(huì)給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來(lái)難得機(jī)遇，另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了的盲目仿效的現(xiàn)象。許多項(xiàng)目不看地點(diǎn)，靠追風(fēng)來(lái)指導(dǎo)建設(shè)，如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會(huì)好，還會(huì)造成國(guó)家財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)。更有一些投資者因資金不足，把為消費(fèi)者購(gòu)物等提供方便的必要現(xiàn)代化硬件設(shè)施滾梯、空調(diào)砍掉，而在墻面、地面等裝潢上大量花錢(qián)，給后人留下“棄之可惜，改之不能”的遺憾。

　　環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專(zhuān)賣(mài)店，城市居民向郊區(qū)延伸，消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿(mǎn)足，人均國(guó)民收入2000美元以上，居民小汽車(chē)普及率超過(guò)50%。我國(guó)目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右，衛(wèi)星城、小區(qū)建設(shè)剛剛起步，一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購(gòu)物，小汽車(chē)普及率還不高，因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無(wú)客流，建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)的兩難境地。

　　七、發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)的對(duì)策

　　1）樹(shù)立先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念

　　經(jīng)營(yíng)性商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來(lái)自于商戶(hù)的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營(yíng)業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶(hù)去創(chuàng)造收入。簡(jiǎn)而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢(qián)能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上應(yīng)擁有一支專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，建立一套超前的經(jīng)營(yíng)管理模式和理念。通過(guò)提供商業(yè)項(xiàng)目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務(wù)，從而確保未來(lái)有效而持續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理。

　　2）提高物業(yè)管理隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)

　　物業(yè)管理是運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)的技術(shù)手段，按合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行多功能、全方位管理和服務(wù)，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到服務(wù)，以提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)和使用價(jià)值，創(chuàng)造一個(gè)良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個(gè)過(guò)程。要完成這一過(guò)程，一支高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍的建設(shè)必須與這一管理特點(diǎn)相適應(yīng)。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專(zhuān)業(yè)人才外，還應(yīng)注意吸收下列人員:懂商務(wù)、會(huì)管理的經(jīng)營(yíng)人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級(jí)技術(shù)人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當(dāng)高，特別是樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化以及信息管理自動(dòng)化的廣泛使用，迫使我們必須以更先進(jìn)的科學(xué)手段對(duì)商業(yè)樓宇進(jìn)行管理。當(dāng)然在引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才的同時(shí)，對(duì)原有的商業(yè)管理人員進(jìn)行不斷的培訓(xùn)也是十分重要的。只有把引進(jìn)人才和自我培養(yǎng)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，物業(yè)管理隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)才會(huì)不斷提高。

　　3）利用制度規(guī)范市場(chǎng)秩序

　　任何企業(yè)都存在兩方面的制度: 一是企業(yè)的基本制度。它們規(guī)范企業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)關(guān)系，構(gòu)成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)形體，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的決定因素，有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟(jì)形體， 就會(huì)產(chǎn)生什么類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)機(jī)制; 二是企業(yè)的具體管理制度。它規(guī)范企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)、單位、個(gè)人的職責(zé)和聯(lián)系，構(gòu)成企業(yè)管理的組織形態(tài)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平具有重大影響。現(xiàn)代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的原則是:產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開(kāi)、管理科學(xué)。隨著進(jìn)場(chǎng)租戶(hù)租賃或合作時(shí)間的延續(xù)，合同及其補(bǔ)充文件和附件將不斷增多，契約越多管理上就越復(fù)雜。所以，對(duì)商業(yè)物業(yè)的管理應(yīng)采用制度來(lái)明確各自的權(quán)利和義務(wù)，用完善的制度來(lái)規(guī)范市場(chǎng)秩序。

　　4）科學(xué)設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

　　商業(yè)地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單套用住宅的先設(shè)計(jì)后銷(xiāo)售模式，而應(yīng)該先確定經(jīng)營(yíng)模式、招商對(duì)象和業(yè)態(tài)需求，再進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，以最大限度地減少日后改造費(fèi)用的成本，從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。大連萬(wàn)達(dá)提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式，即預(yù)先與世界500強(qiáng)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，得到其租賃項(xiàng)目的承諾后才進(jìn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營(yíng)銷(xiāo)模式的好處是顯而易見(jiàn)的:對(duì)于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)而言，與這種外資零售業(yè)巨頭結(jié)伴而行，可以加大投資開(kāi)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)的知名度;另外，商業(yè)地產(chǎn)做到了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過(guò)各種品牌組合，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，有效地控制了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了業(yè)主的投資信心。此外在開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí)，重視物業(yè)管理的前期介入，對(duì)商業(yè)物業(yè)的定位、結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計(jì)給予合理建議。

　　5）實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)合理對(duì)接

　　地產(chǎn)商借助商家的品牌效應(yīng)，能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售， 因?yàn)榱闶劬揞^、餐飲娛樂(lè)、家具建材商等的加盟是項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn);成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供了高素質(zhì)的人流量和消費(fèi)力。在現(xiàn)代化商業(yè)模式中，商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過(guò)商鋪銷(xiāo)售來(lái)獲得地產(chǎn)增值利潤(rùn)，而是通過(guò)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理，提升商業(yè)空間的價(jià)值。因此，商業(yè)與地產(chǎn)的合理對(duì)接，才使雙方互利，使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。

　　6）準(zhǔn)確定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)方向

　　由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)地產(chǎn)時(shí)，定位是非常關(guān)鍵的，同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)只能帶來(lái)商業(yè)資源和社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。比如社區(qū)底商的定位，其招商目標(biāo)主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、主題式商場(chǎng)等幾種形式。底商首先必須考慮消費(fèi)市場(chǎng)，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)定位，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展。要做到準(zhǔn)確定位，一方面必須適應(yīng)市場(chǎng)的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發(fā)，走適合自己的路線(xiàn)。市場(chǎng)細(xì)分是商業(yè)物業(yè)定位的前提，尤其是針對(duì)商業(yè)密集區(qū)，要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利，就必須把市場(chǎng)細(xì)分、再細(xì)分。

　　7）主體經(jīng)營(yíng)凸現(xiàn)特色

　　主題式商場(chǎng)可以按人群、功能進(jìn)行劃分，小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作，要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“專(zhuān)”、做“精”，以自身特色來(lái)吸引消費(fèi)者。從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，求得生存，站穩(wěn)腳跟，以獲更大的發(fā)展空間。

　　商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè)，其項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)有機(jī)的整體，需要我們理性的思考，全盤(pán)規(guī)劃，逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營(yíng)運(yùn)走上正規(guī)發(fā)展渠道，使商業(yè)物業(yè)走向成熟。

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篇4：商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)踐和探索

　　商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)踐和探索

　　隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)的迅猛崛起和國(guó)外商業(yè)零售業(yè)涌入中國(guó)市場(chǎng)，作為維系商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的重要保障-商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理也得到了空前的發(fā)展和提升。商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是決定商業(yè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，是商業(yè)項(xiàng)目永續(xù)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)在動(dòng)力。商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)質(zhì)在于為產(chǎn)權(quán)方營(yíng)造市場(chǎng)空間和價(jià)值空間，為經(jīng)營(yíng)者提供良好的經(jīng)營(yíng)條件，為消費(fèi)者營(yíng)造舒適的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，為投資者帶來(lái)回報(bào)及物業(yè)的保值增值。同時(shí)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理具有市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化，設(shè)備設(shè)施管理要求較高，現(xiàn)場(chǎng)管理和顧客服務(wù)難度較大，投資收益回收期期望值高，營(yíng)銷(xiāo)推廣難等特點(diǎn)，因此，要求商業(yè)管理者必須具備系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)管理理論和商業(yè)知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、超前的服務(wù)意識(shí)和嫻熟的操作技能。

　　商業(yè)管理的物業(yè)管理涵蓋了前期市場(chǎng)調(diào)研、參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、前期工程介入、項(xiàng)目交接驗(yàn)收、合同管理、開(kāi)業(yè)籌劃、后期運(yùn)營(yíng)管理等全過(guò)程的管理。限于篇幅，筆者著重談后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目成敗的影響。

　　一、物業(yè)管理是商業(yè)項(xiàng)目順利渡過(guò)“培育期”的基礎(chǔ)保障

　　物業(yè)管理是商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后能否順暢運(yùn)營(yíng)的重要保證。實(shí)踐證明:忽視商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理，即使項(xiàng)目前期銷(xiāo)售或租賃情況很好，但維持不了多久也會(huì)出現(xiàn)人去樓空、經(jīng)營(yíng)慘淡的局面。因?yàn)榍捌诘纳虡I(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和定位只是一種市場(chǎng)預(yù)期，能否獲得成功，需要通過(guò)市場(chǎng)的檢驗(yàn)。只有踏踏實(shí)實(shí)地做好商業(yè)項(xiàng)目后期的物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)管理，才能使商業(yè)項(xiàng)目逐漸步入持續(xù)穩(wěn)定從而得到市場(chǎng)的認(rèn)可。而在這個(gè)過(guò)程中，能夠保障商業(yè)項(xiàng)目順暢營(yíng)運(yùn)的，恰恰是物業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)管理以及與之相匹配的一支專(zhuān)業(yè)、敬業(yè)的團(tuán)隊(duì)。

　　良好而穩(wěn)定的基礎(chǔ)物業(yè)管理工作，是商業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)和管理取得成功的重要保證之一。實(shí)踐中，筆者所在公司對(duì)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理進(jìn)行了許多有益的探索。一是統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一管理模式，引導(dǎo)公司從“形似”到“神似”;二是科學(xué)的管理機(jī)制。為了從宏觀上把握和控制各地公司的經(jīng)營(yíng)管理工作，建立和推行了有效的年度目標(biāo)管理責(zé)任制，以目標(biāo)為導(dǎo)向，引導(dǎo)各方面的物業(yè)管理基礎(chǔ)工作達(dá)到管理指標(biāo)的要求;三是有效保障管理品質(zhì)。集團(tuán)所屬各地商業(yè)管理公司全面推行了包含質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全為核心的“三標(biāo)一體化”管理體系，使各公司的設(shè)施設(shè)備管理、安全保證、環(huán)境維護(hù)、客戶(hù)關(guān)系協(xié)調(diào)等基礎(chǔ)物業(yè)管理工作得到全面的提高，為培育萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理品牌奠定了良好的基礎(chǔ);四是建立充滿(mǎn)活力的學(xué)習(xí)型組織。在商業(yè)的管理實(shí)踐中，注重培訓(xùn)、注重研討，通過(guò)組織設(shè)備管理、節(jié)能降耗等現(xiàn)場(chǎng)交流和研討會(huì)，充分實(shí)現(xiàn)了管理思想與管理經(jīng)驗(yàn)的共享，促進(jìn)各地公司物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)的逐步趨近并保持穩(wěn)定。

　　二、營(yíng)運(yùn)管理是商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力

　　從筆者所在公司商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)的綜合狀況來(lái)看，業(yè)績(jī)較好持續(xù)上升的商戶(hù)約占60-70%;穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)和業(yè)績(jī)一般的約占30-40%。通常情況下，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需經(jīng)歷二到五年的培育期，才能逐步轉(zhuǎn)入利潤(rùn)回籠階段。由于受不同城市的商業(yè)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)等因素的影響，各個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)等方面也不盡相同，相當(dāng)一部分商業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)一年后，不僅順利地度過(guò)了艱難的“培育期”，而且發(fā)展勢(shì)頭良好，在當(dāng)?shù)匦纬闪溯^高的社會(huì)影響。

　　在商業(yè)管理的實(shí)踐中，公司營(yíng)運(yùn)管理應(yīng)不斷主動(dòng)、適時(shí)地調(diào)整經(jīng)營(yíng)布局、優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)、形成經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

　　一是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題，即統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。經(jīng)常性地組織召開(kāi)不同形式的業(yè)主、商戶(hù)和管理公司三方的溝通、專(zhuān)題研討，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研和商場(chǎng)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，主動(dòng)對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)布局、定位等進(jìn)行部分調(diào)整;

　　二是統(tǒng)一招商，即統(tǒng)一招商品牌的審核，統(tǒng)一完善租約的管理。制定相應(yīng)的品牌調(diào)整規(guī)劃和方案，不斷增強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目的集客能力，引進(jìn)有一定知名度、定位相宜、經(jīng)驗(yàn)豐富、對(duì)商場(chǎng)品牌結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和經(jīng)營(yíng)持續(xù)發(fā)展有推動(dòng)作用的暢銷(xiāo)品牌，創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī);租約管理主要是明確租賃合同的租賃面積、租賃單價(jià)、繳費(fèi)時(shí)間、管理界面、違約責(zé)任等;

　　三是統(tǒng)一服務(wù)咨詢(xún)和服務(wù)監(jiān)督，即為商戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)咨詢(xún);統(tǒng)一指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、

　　戶(hù)主動(dòng)進(jìn)行培訓(xùn)，請(qǐng)“最佳商戶(hù)”介紹先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)身說(shuō)法，幫助其提高經(jīng)營(yíng)能力。商業(yè)管理公司的每個(gè)人都是培訓(xùn)員，為商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)員提供培訓(xùn)，提高其銷(xiāo)售能力和技巧，促進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)提升。曾經(jīng)有一些業(yè)主自營(yíng)的品牌因經(jīng)營(yíng)不善不得已退出后，由于商業(yè)管理公司專(zhuān)業(yè)的服務(wù)獲得了商戶(hù)的不斷認(rèn)可，又在二次招租中回場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)管理公司還經(jīng)常與經(jīng)營(yíng)較好、有實(shí)力擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)規(guī)模的商戶(hù)進(jìn)行充分溝通，鼓勵(lì)其擴(kuò)租經(jīng)營(yíng);而對(duì)于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不好、形象較差的則進(jìn)行調(diào)整或淘汰;

　　四是統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)管理，即統(tǒng)一策劃全年的系列營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)，營(yíng)造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動(dòng)，使商場(chǎng)成為傳播文化資訊的平臺(tái);

　　五是統(tǒng)一物業(yè)管理，即統(tǒng)一進(jìn)行建筑空間環(huán)境管理與設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營(yíng)造舒適的購(gòu)物休閑環(huán)境。如建立了一整套設(shè)施設(shè)備管理、外包單位、主力店檢查監(jiān)督機(jī)制，在主力店基礎(chǔ)物業(yè)的監(jiān)管特別是在設(shè)施設(shè)備的使用保養(yǎng)上，嚴(yán)格執(zhí)行租賃合同約定。這些措施總體上可以強(qiáng)化企業(yè)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)尚、個(gè)性化的特點(diǎn)，樹(shù)立良好的商業(yè)形象，使商業(yè)項(xiàng)目步入了良性發(fā)展的軌道。

　　三、專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)是提升商業(yè)廣場(chǎng)管理水平的核心優(yōu)勢(shì)

　　商業(yè)項(xiàng)目的管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，豐富的業(yè)態(tài)、超大的規(guī)模、復(fù)雜的設(shè)備、巨大的招商量、眾多的合作伙伴等等，需要多學(xué)科人才組成的復(fù)合型管理團(tuán)隊(duì)才能奏效。不但要有深厚的商業(yè)知識(shí)和物業(yè)管理知識(shí)，還要有靈活的市場(chǎng)應(yīng)變能力。商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)不是有單打一的專(zhuān)業(yè)就行，必須熟知并能熟練地操作諸如物業(yè)管理、商鋪管理、租賃管理、策劃推廣、資金運(yùn)作、信息系統(tǒng)、法律事務(wù)、人力資源等多方面的工作，而且要有溝通協(xié)調(diào)能力、團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)能力，如要能獲得政府相關(guān)規(guī)劃、政策和社會(huì)各方輿論的支持，要有交通、道路、城管、工商、稅務(wù)、公安的協(xié)助等等。

　　幾年來(lái)，筆者所在的企業(yè)在開(kāi)創(chuàng)訂單商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)第一代單體店、第二代組合店以及集高檔住宅、高中檔寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心等于一體的第三代城市綜合體的發(fā)展歷程中，錘煉了一支專(zhuān)業(yè)理論扎實(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富、執(zhí)行能力突出的高素質(zhì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)與經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理范圍迄今涵蓋了全國(guó)16個(gè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目，總管理面積達(dá)248萬(wàn)平方米。在國(guó)內(nèi)首家同時(shí)導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)、ISO14001環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)、

　　職業(yè)健康安全管理體系標(biāo)準(zhǔn)“三標(biāo)一體化”，以“高、新、特”的管理理念和“嚴(yán)、細(xì)、精”的工作標(biāo)準(zhǔn)，塑造了獨(dú)具萬(wàn)達(dá)特色的經(jīng)營(yíng)管理模式，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的“三贏”，為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者營(yíng)造了舒適、便捷、溫馨、高雅的商業(yè)環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境，帶來(lái)了極佳的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和口碑效應(yīng)。實(shí)踐證明:專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)正是提升商業(yè)物業(yè)管理水平的核心競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)所在。

　　參考資料:

　　1.穆漢卿，《淺談新世紀(jì)中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的趨勢(shì)》

　　2.曾雄，《談我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)思考的戰(zhàn)略取向》