二手房買賣合同補充條款律師詳解
王榮洲律師
在上海進行二手房交易，必須簽訂由市房管局制定并由市工商局監(jiān)制的用于網(wǎng)上備案的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。這個示范合同由三個部分組成：第一部分由兩個特別告知組成;第二部分為合同正文，共14個條款;第三部分由兩個補充條款和六個附件組成。合同正文是不能修改的，據(jù)實填寫即可，補充條款和大部分附件都是由買賣雙方自由約定的。整個示范合同中需要買賣雙方特別注意的就是合同正文第九條、第十條違約責(zé)任條款，以及“補充條款(一)”和“附件三(付款協(xié)議)”。補充條款(一)涉及到雙方對于合同正文約定事項的修訂以及其他雙方需要特別約定的事項。補充條款(一)中的內(nèi)容都是二手房買賣中的風(fēng)險點，需要買賣雙方特別約定，非常重要。二手房買賣中請律師也主要是對“補充條款(一)”和“附件三(付款協(xié)議)”進行風(fēng)險提示，并制定能夠控制風(fēng)險的條款。下文就二手房買賣中補充條款(一)中的常見條款做一個詳細的說明，并提供條款范例作為參考。下文中的甲方指出賣人，乙方指買受人。
1.權(quán)利擔(dān)保條款
范例：“甲方保證其對該房屋享有完全產(chǎn)權(quán)，并承諾在簽訂本合同時該房屋除某某銀行抵押貸款外，無任何其他權(quán)利受限制的情形，而且無第三人對該房屋主張權(quán)利，并保證該房屋在辦理過戶過程中無任何訴訟、查封等將導(dǎo)致該房屋無法正常交易的情形出現(xiàn)。”
【詳解】設(shè)定該條款的目的：1)為買方的善意取得提供保障。即使賣方是擅自處分共有財產(chǎn)，但買方是善意的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，權(quán)利僅登記于賣方名下，買方有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，從而適用善意取得制度，獲得房屋所有權(quán)。2)列舉賣方的違約情形。具體列出了賣方的違約情形，為買方主張違約責(zé)任提供依據(jù)。
2.證件保管條款
范例：“甲方應(yīng)于本合同簽訂之日將該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證原件交由中介公司代為保管直至雙方共同至某某區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理完該房屋的過戶手續(xù)。在房地產(chǎn)權(quán)證被中介公司保管期間，甲方不得對該房地產(chǎn)權(quán)證進行掛失補辦，否則視為甲方違約。”
【詳解】房地產(chǎn)權(quán)證是賣方證明自己是房屋產(chǎn)權(quán)人的合法憑證。實務(wù)中中介公司在買賣雙方簽訂《居間協(xié)議》的時候就已經(jīng)收取了賣方的房地產(chǎn)權(quán)證，代為保管直到雙方辦理完過戶手續(xù)。這樣做的目的：1)防止“一房二賣”。你想賣房子，下家首先得看你的房地產(chǎn)權(quán)證。你沒房地產(chǎn)權(quán)證，誰能相信你是房屋所有人。你還不能補辦，補辦算違約。2)防止“跳單”。中介早早就把賣方的房地產(chǎn)權(quán)證收取代為保管，一個很重要的考慮就是防止跳單，買賣雙方自行交易或委托其他中介交易，這樣中介就無法收取傭金。
3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款包含內(nèi)容條款
范例：“本合同第二條約定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款包括維修基金余額(若有)、管理費押金及余額(若有)、電話初裝費(若有)、煤氣初裝費(若有)、有線電視申請費(若有)等費用以及隨同該房屋一起轉(zhuǎn)讓的附屬固定設(shè)施、固定設(shè)備及室內(nèi)裝飾、裝修的價格，就上述費用，甲、乙雙方不再另行結(jié)算。”
【詳解】關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款中到底包括哪些事項，一定要約定清楚，否則極容易產(chǎn)生糾紛。本條款中所列的事項一般都是在雙方已經(jīng)過完戶，在甲方騰房結(jié)算的時候才會提及，如果事先沒有約定好，這時候就容易扯皮。甲方要么不愿意給，要么要求乙方加錢。關(guān)于附屬的固定設(shè)施、固定設(shè)備一定要列有清單，列得清清楚楚哪些設(shè)施、設(shè)備是包括在房款里的。就簡單的說固定設(shè)施、固定設(shè)備，一旦產(chǎn)生糾紛不具有可操作性。
4.相關(guān)稅、費承擔(dān)條款
范例：“本合同第二條約定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款是甲方的到手價(凈價)，是不包括交易過程中涉及到的相關(guān)稅、費的。房屋轉(zhuǎn)讓時涉及到需要由甲方承擔(dān)的相關(guān)稅、費均由乙方承擔(dān)(包括因宏觀政策調(diào)控引起稅費調(diào)整的情形)。甲方不承擔(dān)此次交易的中介費，此次交易的中介費全部由乙方承擔(dān)。”
【詳解】二手房交易中，賣方為了省心一般拿的都是到手價，這樣就導(dǎo)致交易過程中涉及的本應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅、費(包括中介費)均由買方承擔(dān)。到手價是針對賣方而言的，是指不包括交易過程中涉及的由賣方承擔(dān)的各項稅、費和中介費，賣方實際拿到的價格。因為到手價并不是一個法律概念，并沒有準確的界定，所以一定要在合同條款中界定清楚，使其具有可操作性。
關(guān)于稅、費有兩個問題需要注意。
1)涉及到稅、費政策調(diào)整，增加購房成本的問題。買方在購房時一般都事先已經(jīng)匡算好需要承擔(dān)的稅、費數(shù)額，以便確定自己的購房成本，但到完稅的時候遇到稅、費政策調(diào)整了，對新增加的稅、費由誰承擔(dān)的問題，必須要在合同中予以明確。
2)買方到底要承擔(dān)多少稅、費?因為房地產(chǎn)交易中心和稅務(wù)機關(guān)辦理過戶和交稅都是以成交價而不是以到手價為計算基數(shù)。成交價是以到手價和各項稅費的收費標準推算出來的，所以說直接以到手價計算相關(guān)稅費實際上是算少了。中介公司的業(yè)務(wù)員水平良莠不齊，也很難算出一個準確的數(shù)字來，或者為促成交易的考慮故意算低稅費數(shù)額。所以說最保險的做法就是到稅務(wù)部門設(shè)在房地產(chǎn)交易中心的稅務(wù)窗口去落實清楚到底需要繳納多少稅款，這樣好計算自己的購房成本。
5.戶口遷移條款
范例：“甲方承諾于合同約定的過戶日期之前(或者騰房日期之前)向房屋所在地的公安派出機構(gòu)辦妥該房屋處全部戶口的遷出手續(xù);若甲方未及時遷出全部戶口，每逾期一日，則由甲方按照該房屋轉(zhuǎn)讓總價款的日萬分之五向乙方支付違約金，直至原有戶口全部遷出時止。”
【詳解】二手房買賣中的戶口問題在二手房買賣中是極容易被忽視的，但又極其重要，一旦發(fā)生糾紛又極為難解決的問題。中介公司只管居間促成交易，收取傭金，不管戶口問題，一般只要買家不提，中介也不提。一般購房者又不懂戶口問題，所以戶口問題容易被忽視，一旦發(fā)現(xiàn)戶口問題是個問題時，十有*已經(jīng)晚了。因為它容易被忽視，所以你事先就不會在合同中進行詳細的約定來規(guī)避自己的風(fēng)險。戶口遷移條款一般采用違約金+尾款的形式來保護買方的權(quán)利。關(guān)于戶口遷移條款的重要性，可以參考文章《二手房買賣中的戶口問題》。
6.租賃條款
范例：“甲方必須在乙方取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證之前與承租人解除租賃合同，并在約定的騰房日期之前騰房，否則視為甲方違約，按照本合同的相關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任。”
【詳解】租賃問題是二手房買賣中處理起來非常麻煩的一個問題。涉及到承租人的兩項法定權(quán)利是“承租人的優(yōu)先購買權(quán)”和“買賣不破租賃”。
1)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。購買帶有租約的二手房，首先得讓賣方提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明，否則可能會涉及到侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)。在20**年9月1日《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》生效之前，承租人可以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由主張合同無效，但主張合同無效的同時必須主張優(yōu)先購買權(quán)，不能只主張合同無效。該司法解釋生效以后承租人就不得以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，而主張合同無效了。這樣的規(guī)定對購房人來說，風(fēng)險就比以前小了，但是為了避免不必要的麻煩，還是得要承租人出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。
2)買賣不破租賃。買賣不破租賃簡單說就是買方購買二手房以后，如果二手房上有租約的，租約還得繼續(xù)履行，直到租約解除或終止時為止。買家當然希望買一個干干凈凈的房子，如果房子上還有租約，將來還涉及到租戶騰房的問題，那買房的風(fēng)險就加大了。有租約時，租戶騰房時極容易產(chǎn)生糾紛，如果租戶是居住用途，還好處理一點，要求其提前騰房，賠償幾個月的租金可能就能把問題解決;如果租戶是商用用途，還可能涉及到裝修補償問題，那處理起來就很麻煩，賠償問題一旦談不攏，讓租戶提前騰房就比較難了。所以在合同中約定，和租戶解除合同，并且讓租戶騰房都是賣方需要承擔(dān)的義務(wù)，如果解決不好就要承擔(dān)違約責(zé)任。這樣的約定可以敦促賣方積極的去解決租約問題。
7.交房時狀態(tài)條款
范例：“甲方須保證交房時本合同附件二所列之該房屋內(nèi)管道管線、附屬設(shè)施、設(shè)備、室內(nèi)裝飾、裝修等與簽訂本合同之日的狀況相符;乙方確認其于簽訂本合同前已經(jīng)對該房屋進行了驗看。雙方同意甲方將該房屋按現(xiàn)狀交付乙方。”
【詳解】你在購房時就已經(jīng)實地考察過房屋，可能就是因為對房屋的裝飾、裝修等很滿意才買的，所以得把房屋的相關(guān)狀況固定下來作為交房時的依據(jù)。可以通過拍照、攝像、列清單等形式予以固定，固定下來作為合同附件。如果雙方買房過程比較愉快還好說，他誠心賣房，你誠心買房，雙方付錢，交房就可以了。如果雙方買房過程不愉快，甚至都產(chǎn)生了糾紛，那交房可就沒那么利索了。真到交房時你可能會發(fā)現(xiàn)缺這少那，甚至房屋都可能遭到不同程度的惡意破壞。所以說，事先如果不對交房時的狀態(tài)進行約定，一旦交房時發(fā)生糾紛，你連解決問題的依據(jù)都沒有。
8.通知條款
范例：“甲、乙雙方應(yīng)在本合同的簽署欄中如實提供聯(lián)系地址及聯(lián)系電話等。甲、乙雙方關(guān)于本合同履行及相關(guān)事宜的通知，應(yīng)當按照載明的地址發(fā)出。通知一般以對方或授權(quán)代表簽名或者蓋章確認為準。如果以快遞或者掛號信形式寄送的，自發(fā)出之日起第四日視為送達之日。任何一方的聯(lián)系方式發(fā)生變更的，應(yīng)當在變更后四日內(nèi)及時通知對方，否則因此產(chǎn)生的一切不利后果自行承擔(dān)。”
【詳解】通知條款是所有合同中都極為重要的條款，但又是極易被忽視的條款。買賣雙方誠心賣房、買房，全面履行自己的合同義務(wù)，通知條款就顯得不重要了。因為有什么事項需要通知的根本不需要寄送書面的材料，直接打個電話就OK了，但一旦雙方因為種種原因?qū)е虏荒苷Ｂ男泻贤@時候通知條款就顯得非常重要了。雙方已經(jīng)產(chǎn)生了糾紛，再聯(lián)系就不那么順暢了，要么不接電話，要么拒收相關(guān)書面文件，甚至連人影都找不到，有了通知條款這些就都不是問題了。
9.甲方的違約責(zé)任條款
范例：“甲方未履行本合同項下各項義務(wù)的，每逾期一日需向乙方支付該房屋轉(zhuǎn)讓總價款的萬分之五作為違約金，并繼續(xù)履行。甲方簽訂本合同后又將該房屋轉(zhuǎn)賣、租賃給第三人的;在乙方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前該房屋被抵押或查封的;甲方未按照本合同約定履行其義務(wù)，逾期超過十個工作日的;甲方擅自單方解除合同等;均視為甲方違約，乙方有權(quán)解除合同。乙方解除合同的，甲方需向乙方支付該房屋轉(zhuǎn)讓總價款的20%作為違約金。甲方應(yīng)當在解除合同次日起三個工作日內(nèi)退還已收取的全部房款，并支付違約金。若違約金不足以賠償乙方損失，甲方還需賠償乙方損失。”
【詳解】示范合同正文第九條和第十條約定的違約責(zé)任條款只約定了逾期付款及逾期交房這兩種違約情形，約定太過簡答，不實用。違約情形多種多樣，一旦違約，這樣條款將無從適用。一個好的違約責(zé)任條款，應(yīng)當明確約定哪些是違約行為，違約以后該如何承擔(dān)違約責(zé)任，而不是留給法官去判斷。這樣的違約責(zé)任條款才具有可操作性。
本范例條款明確約定了賣方的主要違約情形，以及承擔(dān)違約責(zé)任的方式。賣方的主要違約情形有：
1)一房二賣。二手房不像一手房那樣對于一房二賣可以適用雙倍罰則，一手房買賣中如果出賣人一房二買，買受人可以要求其承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任;二手房對于一方二賣的違約責(zé)任需要雙方約定。
2)新的租賃。本來房屋是沒有租約的，在買賣雙方簽訂完網(wǎng)簽的備案合同后至騰房這段時候，少則一兩個月，多則幾個月甚至更長時間。賣方為了不影響自己的受益，會將房屋租賃第三人。在房屋上形成了新的租約，如果騰房時賣方能解決好沒問題，如果解決不好租戶騰房問題，那必然要產(chǎn)生糾紛，所以得在合同中約定，形成新的租約的屬于違約行為。
3)他權(quán)利限制。買賣雙方簽訂完網(wǎng)簽的備案合同后，房屋又因為種種原因被查封，被查封的房屋是不能進行過戶的，一旦不能過戶，購房的目的就可能落空，所以得在合同中約定，一旦形成他權(quán)利限制的屬于違約行為。這里需要說明的一個問題是，只有拿到房地產(chǎn)權(quán)證了房屋的所有權(quán)才是買方的。辦理完過戶手續(xù)，房地產(chǎn)交易中心會出具“收件收據(jù)”，收件收據(jù)并不是產(chǎn)權(quán)憑證，拿到收件收據(jù)后再過20天才能拿到房地產(chǎn)權(quán)證。在這期間房屋一旦被查封，就不能拿到房地產(chǎn)權(quán)證。
10.乙方的違約責(zé)任條款
范例：“乙方未履行本合同項下各項義務(wù)的，每逾期一日需向甲方支付該房屋轉(zhuǎn)讓總價款的萬分之五作為違約金，并繼續(xù)履行。乙方未按照本合同約定履行其義務(wù)，逾期超過十個工作日的;乙方擅自單方解除合同的;均視為乙方違約，甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的，乙方需向甲方支付該房屋轉(zhuǎn)讓總價款的20%作為違約金。甲方可以從乙方已經(jīng)支付的款項中扣除違約金，剩余款項于解除合同次日起三個工作日內(nèi)無息一次性退還乙方。乙方已支付的款項不足以支付違約金的，乙方應(yīng)當在解除合同次日起三個工作日予以補足。若違約金不足以賠償甲方損失，乙方還需賠償甲方損失。”
【詳解】買方的違約情形主要是逾期付款和擅自解除合同。所以需要對這兩種嚴重的違約情形進行約定，并約定違約責(zé)任的承擔(dān)方式。
1)逾期付款。如果買方逾期付款超過一定期限，甚至不付款，就會導(dǎo)致賣方想通過賣房收取房款的目的落空。你付不起錢就說明你沒錢買房，那必然的結(jié)果就是解除合同，再把房子賣給付的起錢的人。
2)擅自解除合同。擅自解除合同就是本來說好了買的，現(xiàn)在突然說不買了，而且沒有合理理由。合同都簽好了，現(xiàn)在你說不買了，就把賣方耍了，那賣方可以要求你繼續(xù)履行合同;如果覺得已經(jīng)都這樣了，再繼續(xù)履行下去也沒有什么意思了，那就解除合同，要求承擔(dān)違約責(zé)任。
11.特別提醒條款
范例：“甲、乙雙方在簽訂本合同時已認真閱讀了全文，完全理解各條款的真實意思，明確己方的各項權(quán)利、義務(wù)及違約可能承擔(dān)的責(zé)任。甲方已向乙方充分披露和說明了該房屋的實際情況。甲、乙雙方已充分知悉此次交易可能存在的風(fēng)險。”
【詳解】特別提醒條款是合同中的一個常規(guī)條款，提醒雙方在簽訂合同前要充分閱讀合同各條款，并知悉其內(nèi)容。一旦簽署了合同，除非雙方同意變更合同內(nèi)容，否則可沒后悔藥。到時候就不能以簽合同時沒有看清楚，對方欺詐沒有充分披露相關(guān)信息等等為托詞了。如果合同是律師起草的，這樣的條款對律師也是一種保護。
以上是二手房買賣的補充條款中經(jīng)常涉及的幾個條款，當然在實際的二手房買賣中，因為買賣雙方的具體情況千差萬別，導(dǎo)致合同條款可能會更復(fù)雜。本文只是列舉了常見的條款，并提供一些解決問題的思路。因為這11個條款并沒有區(qū)分你是賣方還是買方的情況，所以在具體適用時，一定要根據(jù)你是賣方還是買方的身份選擇適用對你你更有利的條款。
在二手房買賣中，買賣雙方一般會認為已經(jīng)委托中介公司了，而且合同都是示范合同，沒有必要再委托律師了，如果有這樣的想法是危險的，因為在二手房買賣中，律師和中介的作用是不一樣的。中介的目的是提供交易信息，促成交易，收取傭金。中介有時候為了促成交易，會忽視風(fēng)險，甚至隱瞞風(fēng)險的存在。相比較交易風(fēng)險，中介更關(guān)心錢。律師是替委托人服務(wù)的，會為委托人爭取最大利益，而且在控制風(fēng)險方面更專業(yè)。如果交易的一方委托了律師，另一方?jīng)]有，那委托律師的一方一般會在合同條款中占有便宜。
【作者簡介】
王榮洲，上海峰京律師事務(wù)所副主任，復(fù)旦大學(xué)法律碩士。
作者博客：王榮洲的思維田地。
篇2：物業(yè)公司房地產(chǎn)買賣合同
物業(yè)公司房地產(chǎn)買賣合同
賣方：（以下簡稱甲方）聯(lián)系電話：身份證號碼：
合法代理人：
經(jīng)紀方：**物業(yè)管理服務(wù)有限公司地址：*華庭管理處
買方（以下簡稱甲方）聯(lián)系電話：身份證號碼：
合法代理人：
根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)平等友好協(xié)商一致，簽定本合同，以資共同信守執(zhí)行。
一、乙方購買甲方座落在的單位（以下簡稱該物業(yè)），房產(chǎn)證號為，建筑面積為平方米，國土證證號為，土地使用面積為平方米。（以房產(chǎn)證為準）
二、該物業(yè)交易價格（人民幣大寫）：元整。（小寫￥：）
三、付款時間與方式：
1、本合同簽定時乙方即日向甲方支付（人民幣大寫）：元整（小寫￥：）作為購物業(yè)定金。甲方在收取定金之時須將該物業(yè)的房地產(chǎn)證或合法有效證件寄放于經(jīng)紀方作為轉(zhuǎn)讓過戶之用。
2、乙方即日須交付（人民幣大寫）：元整（小寫￥：）給經(jīng)紀方作測繪費，多退少補。
3、甲、乙雙方由經(jīng)紀方約定一同至市房地產(chǎn)交易所進行交易登記，并簽定由市房地產(chǎn)交易所出具的房屋買賣合同，市房地產(chǎn)交易所收件登記后，乙方即日向甲方支付第一筆房款共（人民幣大寫）：元整（小寫￥：），定金沖抵。
4、市國土房管局出具新的房地產(chǎn)權(quán)證（契證）之日，
A、乙方在收到房地產(chǎn)權(quán)證（契證）后即日向甲方付清所有未付房款共（人民幣大寫）：元整（小寫￥：）；
B、剩余未付房款由經(jīng)紀方協(xié)助乙方辦理銀行貸款按揭，所產(chǎn)生的按揭手續(xù)費、評估費、律師費、保險等費用概由乙方支付。以上A、B兩種方式在乙方非一次性付款情況下只可選擇其一。在辦理銀行按揭過程中，甲、乙雙方須按照銀行要求提供相關(guān)證件，積），其中甲方承擔(dān)1.5%即（人民幣大寫）：元整（小寫￥：），乙方承擔(dān)1.5%即（人民幣大寫）：元整（小寫
?。ぃ海?。以上傭金于簽署《中山市房地產(chǎn)買賣合同》之日由甲、乙雙方支付給經(jīng)紀方。
3、甲、乙雙方簽署《中山市房地產(chǎn)買賣合同》經(jīng)國土局收件后領(lǐng)取的國土局收文回執(zhí)須寄放于經(jīng)紀方托管。
六、權(quán)利保證約定：
1、甲方保證該物業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛或其他權(quán)利限制，若發(fā)生交易前存在任何糾紛或權(quán)利障礙的，均由甲方負責(zé)處理，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任，因此給乙方造成經(jīng)濟損失的，由甲方負責(zé)賠償。
2、甲方自交易結(jié)束之后須將該物業(yè)的物業(yè)管理、水、電、有線電視等無條件過戶給乙方；若有租賃業(yè)務(wù)，如乙方愿意，則甲方須將租賃手續(xù)轉(zhuǎn)移給乙方。
七、違約責(zé)任：
1、乙方?jīng)Q定中途不買或逾期天未按上述條約向甲方付款時，作乙方違約處理，乙方所交款項，甲方不予退回。
2、甲方中途不賣，作甲方違約處理，甲方應(yīng)在違約之日起七天內(nèi)將所收取定金及房款退還給乙方，另賠償乙方與定金相等的違約金。
3、甲方未按上述條約逾期15天未將該物業(yè)交付乙方使用的，將作甲方違約，甲方應(yīng)賠償乙方因此所造成的損失，并負上相應(yīng)的法律責(zé)任。
4、于本合同之外，三方在談判中的聲稱、理解、承諾以及協(xié)議內(nèi)容，如有與本合同不相符的，以本合同為準。
5、本合同一式三份，自三方代表人簽字、蓋章即時生效。甲、乙、經(jīng)紀三方各持一份，均具同等法律效力。如甲、乙任一方違約，需解除合同的，經(jīng)紀方不予退回服務(wù)之傭金。
八、甲、乙雙方約定的其他事項：
甲方（簽章）：經(jīng)紀方：**物業(yè)管理乙方（簽章）：
代理人：服務(wù)有限公司代理人：經(jīng)辦人：
年月日
篇3：商品房買賣合同范本
商品房買賣合同范本
商品房買賣合同說明
1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。
2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。
3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行， 供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、 增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。
5、對合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加 的內(nèi)容，雙方應(yīng)當協(xié)商確定。【 】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際 情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。
6、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當向買受人出示應(yīng)當由出賣人提供的有關(guān)證 書、證明文件。
7、本合同條款由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負責(zé)解釋。
編號：GF-2000-0171
商品房買賣合同
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合同雙方當事人：
出賣人：______________________________________
注冊地址：____________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：______________________________
企業(yè)資質(zhì)證書號：______________________________
法定代表人：_____________聯(lián)系電話：_______________
郵政編碼：_________________________________
委托代理人：_____________地址：__________________
郵政編碼：_______________聯(lián)系電話：______________
委托代理機構(gòu)：_____________________________
注冊地址：_________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：___________________________
法定代表人：__________聯(lián)系電話：____________
郵政編碼：____________________________
買受人：______________________________
【本人】【法定代表人】姓名：________國籍________
【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】_________
地址：____________________________________________
郵政編碼：_____________聯(lián)系電話：_________________
【委托代理人】【 】姓名：__________國籍：_________
地址：_____________________________________
郵政編碼：___________電話：________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理 法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：
第一條 項目建設(shè)依據(jù)。
出賣人以_________方式取得位于_________、編號為_________的地 塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】 【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為__________________。
該地塊土地面積為_________，規(guī)劃用途為_______，土地使用年限 自_____年____月____日至_____年____月_____日。
出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】_________。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為_________，施工許可證號為_________。
第二條 商品房銷售依據(jù)。
買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準機關(guān) 為________，商品房預(yù)售許可證號為_________。
第三條 買受人所購商品房的基本情況。
買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一， 房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的： 第________【幢】【座】________【單元】【層】________號房。
該商品房的用途為_________，屬________結(jié)構(gòu)，層高為_______，建筑層數(shù)地上________層，地下________層。
該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。
該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共_________平方米，其中， 套內(nèi)建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積__________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二）。
第四條 計價方式與價款。
出賣人與買受人約定按下述第_________種方式計算該商品房價款：
1、按建筑面積計算，該商品房單價為（__________幣）每平方米______元， 總金額（_________幣）____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。
2、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（__________幣）每平方米 ________元，總金額（_________幣）_____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。
3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（_______幣）____千____百____拾____萬____千____百___拾_____元整。
4、 _________________________________。
第五條 面積確認及面積差異處理。
根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】 （本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。
當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。
合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。
商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第______種方式進行處理： 1、雙方自行約定：
?。?）_______________________________；
?。?）_______________________________；
（3）_______________________________；
（4）_______________________________。
2、雙方同意按以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；
?。?）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退 還給買受人，并按__________利率付給利息。
買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以 內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以 內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由 出賣人雙倍返還買受人。
面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積) /(合同約定面積) ×100%
因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當簽署補充協(xié)議。
第六條 付款方式及期限。
買受人按下列第__________種方式按期付款：
1、一次性付款
_______________________________________。
2、分期付款
_______________________________________。
3、其他方式
_______________________________________。
第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任。
買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__________種方式處理：
1.按逾期時間，分別處理（不作累加）
?。?）逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____的違 約金，合同繼續(xù)履行；
?。?）逾期超過_____日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的， 經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____（該 比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。
本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。
2.___________________________________。
第八條 交付期限。
出賣人應(yīng)當在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
1．該商品房經(jīng)驗收合格。
2．該商品房經(jīng)綜合驗收合格。
3．該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。
4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。
5．__________________________________。
但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買受人的；
2、__________________________________；
3、__________________________________。
第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任。
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該 商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：
1、按逾期時間，分別處理（不作累加）
?。?）逾期不超過_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；
?。?）逾期超過_____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當自買受人解除合同通知到達之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的， 合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付
之 日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______（該比率應(yīng)不小于 第（1）項中的比率）的違約金。
2. ____________________________________。
第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定。
經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)， 書面通知買受人：
?。?）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；
?。?）___________________________________；
（3）___________________________________；
（4）___________________________________；
?。?）___________________________________；
?。?）___________________________________；
?。?）___________________________________。
買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人 已付款退還給買受人，并按 __________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。
第十一條 交接。
商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙 方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋 交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使 用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交 接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：
_________________________________________。
第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣 人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān) 全部責(zé)任。 __________________________________。
第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責(zé)任。
出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標 準。達不到約定標準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第______種方式處理：
1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。
2. _______________________________________。
3. _______________________________________。
第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾。
出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑 按以下日期達到使用條件：
1．________________________________________；
2．________________________________________；
3．________________________________________；
4．________________________________________；
5．________________________________________。
如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1．________________________________________；
2．________________________________________；
3．________________________________________。
第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。
出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人 提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限 內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：
1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受 人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。
2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金。
3．__________________________________________。
第十六條 保修責(zé)任。
買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的 內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。
買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。
在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié) 助維修，維修費用由購買人承擔(dān)。
第十七條 雙方可以就下列事項約定：
1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)_______________；
2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)_____________；
3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)___________________；
4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)___________________；
5、_________________________；
6、_________________________。
第十八條 買受人的房屋僅作______________使用，買受人使用期間 不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件 另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān) 聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔(dān)義務(wù)。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
第十九條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第______種方式解決：
1.提交_______仲裁委員會仲裁。
2.依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件四）。
第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空 格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第二十二條 本合同連同附件共_____頁，一式_____份，具有同等法律效 力，合同持有情況如下：
出賣人_____份，買受人_____份，_____份，________份。
第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。
第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向 __________________申請登記備案。
出賣人（簽章）： 買受人（簽章）：
【法定代表人】： 法定代表人】：
【委托代理人】： 【委托代理人】：
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______年___月___日 ______年___月____日
簽于 簽于
附件一：房屋平面圖
附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明
附件三：裝飾、設(shè)備標準
1．外墻：
2．內(nèi)墻：
3．頂棚：
4．地面：
5．門窗：
6．廚房：
7．衛(wèi)生間：
8．陽臺：
9．電梯：
10．其他：
附件四：合同補充協(xié)議