業主欠交物業費的制約不足
物業服務是一種公共物品，全體業主對物業共有部分享有共有和共同管理的權利，在享受這種權利的同時也需每一個業主承擔相應的義務。按時交納物業服務費用是業主應盡的最重要義務，但業主履責意識尚未建立，加之物業服務企業追討手段缺乏，現階段業主欠費情況很普通，甚至有些企業放棄追討服務費而以降低服務品質達到收支平衡，結果是企業無法健康發展，全體業主利益也隨之受損。
由歷史原因造成的業主有償消費意識淡薄、由開發企業遺留質量問題而造成的業主以欠物業費“維權”，以及物業服務企業確實存在服務瑕疵而讓業主有了欠費口實的情況十分普遍，本文不再贅述。
政策層面為何不能有效治理欠費
《物業管理條例》第七條規定，業主在物業管理活動中，履行按時交納物業服務費用的義務。由于對不按時交納物業服務費無罰則，不能有效遏制業主欠交物業服務費的情形。惟一對欠費業主作出限制性條款的是《業主大會和業主委員會指導規則》(建房〔20**〕274號)，第三十一條規定業主委員會符合遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務。但由于業主對模范履行業主義務存在異議，不認可欠費業主不能入選業主委員會，在實踐中，北京地區的政府指導籌備組在業主委員會選舉辦法、業主大會議事規則中明確業委會入選條件，在未明確欠費業主不能入選業主委員會的情況下，不能排除欠費業主。
北京市20**年制定本市的《業主大會和業主委員會指導規則》、《管理規約(示范文本)》、《業主大會議事規則(示范文本)》時，初稿明確業主委員會應按時交納物業服務費，在征求意見時，此條款受到質疑，最后《指導規則》刪除相關條款，弱化到寫入《業主大會議事規則(示范文本)》供業主參考。不過想想成立業主大會的數量，再想想又會有多少欠費業主愿意為了入選業主委員會而交費，政策層面能提供的支持確實有限。
業委會為何無所作為
物業服務費用是基于物業服務合同約定產生，當個別業主不按時交納費用時，不僅侵害物業服務企業的合法利益，由于物業服務不能將欠費業主排除在外，欠費業主自然與交費業主捆綁在一起，借助他人免費享受物業服務，這樣的行為嚴重侵害全體業主的合法權益。《物業管理條例》第六十七條規定，違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納。《條例》將業主欠費侵害行為的督促糾正義務賦予業主委員會，但由于得不到司法權的保障，不能產生任何實質上的強制力，在實踐中出現侵權行為時，業主委員會起到的作用微乎其微。
首要原因是業主大會成立比例低，北京一共成立約900家，不足總數的20%。業主委員會也有不少陷入癱瘓或半癱瘓的狀態，物業服務企業無法廣泛依靠業主委員會催交費用。當然也有例外，北京朝陽區某小區業主委員會主任懂政策，主動做欠費業主的工作，起訴長期欠費的業主，并向法院提出必須全額交納物業服務費和滯納金，法院予以支持，小區物業費當年收取率均能達到98%以上，通過催交能達到100%。
其次業主委員會缺乏運行資金，更缺乏健全的運行制度，以至于難以有效組織各項工作。在美國，業主向業主協會交納業主共有資金，共有資金包括物業服務費、律師顧問費、評估費等，出現業主欠費，董事會可以動用共有資金聘請律師，發函催交，催交無效可以通過司法途徑解決。在國內，也有項目嘗試建立業主共有資金，但由于業主委員會運行不規范，資金使用低效甚至影響物業服務的正常運轉。北京東城區某項目負責人反映業主委員會對物業服務企業每項支出均要審核，而且審批未定時限經常影響正常物業管理工作，尤其對每月物業管理人員工資的延誤，降低了員工的工作積極性。
法院為什么助長了欠費之風
司法訴訟是物業服務企業最后的救濟途徑，但也充滿重重障礙，法院基于以下三方面原因，對業主欠費案件采取謹慎態度，限額受理案件或者拖延宣判時間：第一方面20**年北京某區人民法院判決欠費業主限期交納物業服務欠費，對其中16名欠費業主進行了強制執行，結果引發群體事件，并受到各方質疑，自此之后，北京多數區縣人民法院出于維穩的考量，規定每年物業服務企業訴欠費業主不能超過5人，超過不予受理;第二方面法院認為物業服務企業在未與業主充分溝通的情況下，簡單地對欠費業主一訴了之，讓法院替其追債;第三方面因物業服務合同的標的是對物業共用部分的維修養護，不具有可逆性，對物業企業是否按照合同約定履行義務缺少客觀、專業的判定，給法院審判工作帶來困難。
物業服務企業綜合起訴成本、判決效果等因素，對司法起訴也持謹慎態度，主要基于以下三方面原因：
一方面法院一般以調解為主，滯納金基本不予支持，經常采取折中手段，要求物業服務企業酌情減免部分物業服務費用，這對欠費業主起到負面的激勵作用。
第二方面對拒不執行的欠費業主，法院強制執行力不足，畢竟“老賴”是法院多年的難點工作，何況物業服務費金額小不能引起足夠的重視，很多時候物業服務企業拿著判決勝訴書，卻仍然拿不到錢。北京昌平區某業主曾驕傲地賣弄，為躲避法院執法人員每天早出晚歸，區人民法院兩年未能找到他。想想也真是醉了，為了幾千元值得嗎?
第三方面是起訴欠費業主欠款能否追回未可知，但是與欠費業主“撕破臉”是確定的，而且實踐證明很多欠費業主都是“不好惹”的。北京東城區某小區物業服務企業得到大多數業主的認可，通過業主大會決議調高了物業服務費，在上調費用的同時法院正好判決一名欠費業主補交欠費，欠費業主通過信訪要求撤銷業主大會決議，街道辦事處頂不住壓力要求物業服務企業暫停提價，物業服務企業隨后撤離小區，業主委員會也集體辭職，目前暫無物業服務企業愿意以原物業服務費用標準接管該小區，小區陷入混亂。
公正、公平的司法判決是惟一、有效解決物業欠費問題的手段，如果過多考慮社會維穩，而刻意忽視法律核心價值，那司法的作用會大大降低，法律在人民心中權威性也會大打折扣，并且讓其他交費業主為欠費業主買單也有失公平，斷了物業服務企業合法申訴的渠道，讓他們何去何從呢?
面對欠費，物業服務企業如何突圍
《北京市物業管理辦法》(市政府令第219號)第三十三條規定，物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。雖然政策有規定，仍屢禁不止，物業服務企業采用不售或限售水、電、拒開供暖證明、與停車捆綁等手段，但實操中催交效果并不理想，而且激化與業主矛盾，又要被行政計分。更有物業服務企業使用非常手段，北京東城區某小區收費率較低，物業服務企業派社會人員跟蹤欠費業主，跟蹤人員不與業主直接發生沖突，警察也無能為力，很多業主迫于壓力交納了欠費，但長期看如再次召開業主大會，該企業肯定會被解約。
同樣面對欠費，有些物業服務企業會打溫情牌，派保潔阿姨(千萬不能是保安員，保安員會給業主威脅的感覺)到欠費業主家訴苦，阿姨委屈地告訴業主，公司沒錢發工資，他們的勞動會打水漂，很多業主會有所動，畢竟大部分業主面對弱勢群體會有惻隱之心。還有物業服務企業主動與欠費業主座談，征求服務不足的意見建議，用誠心打動業主，實現收費率的提高。北京有些遠郊區物業項目收費率太低，物業服務企業實在入不敷出，向鄉鎮人民政府反映實際困難，欠費業主所在單位為政府機關、事業單位或國有企業的，區政府牽頭向所在單位發函督促業主交費。
物業服務企業無論是違規、打擦邊球，還是動情催費的，背后都折射出企業的無奈和法律的缺失，但隨著各項法律政策的完善及司法環境的轉變，筆者相信欠費問題在未來會有逐步好轉：
一是《北京市建設工程質量條例》于20**年1月1日實施，《條例》在落實工程建設各方主體的質量責任、進一步規范工程竣工驗收程序、推行工程質量保險和保修擔保制度、通暢保修渠道等方面做出了詳實的規定，有望解決開發遺留問題這個頑疾。
二是物業主管部門與司法系統加強溝通，建議取消“物業服務費打折”的判決，消減“失信有所得，守信卻有所失”的扭曲信號，重建良好的信用體系。
三是中國人的法治觀念正在逐步建立，70后、80后、90后逐步成為購房的主體人群，新一代比老一代對法律認知度、對物業管理的認可度及合同認同度都更理性、更進步，隨著社會發展，個人信用體系的建設，欠費逐步失去活動的空間，面對未來我們拭目以待。
篇2：業主欠交物業費原因及對策闡述
業主欠交物業費原因及對策闡述
在我國物業管理行業持續發展20多年后的今天，物業費收繳已經成為困擾物業管理企業發展的難題。業主在享受服務的同時，少數人少交、欠交物業費已經阻礙和制約了整個物業管理行業的生存和發展，同樣也影響了物業管理企業與業主的和諧相處。本文首先闡述了按約服務的物業管理存在的必然性，進而分析了業主欠交物業費的原因，最后提出了解決物業收費難的對策。
一、物業管理按約服務是現代商品經濟發展的必然要求
（一）物業管理服務收費制度是物業管理的價值尺度。
物業管理企業實行按約服務是現代商品經濟發展的需要，它具有商品經濟的非凡屬性，也是現代商品經濟發展的必然要求。物業管理企業與業主具有商品（服務）交換關系，也是服務與被服務的關系。雙方應確定和遵循一種價值尺度，這種價值尺度就是物業管理服務收費制度。
（二）物業收費必須依據服務合同。
物業管理企業收取的管理服務費，是依據物業管理服務合同的約定，對物業管理區域內的房屋及其配套設施、設備、場地進行管理、維修、保養，維護相關區域內的環境衛生和秩序而向業主收取的費用。這種費用的收取，關系到業主和使用人的切身利益，關系到相關服務的質量和程度。物業管理企業收取的物業費的主要用途:管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業公共部位、共用設施、設備的日常運行和維護費用；物業管理區域內清潔衛生費用；物業管理區域內綠化養護費用；物業管理區域內秩序維護費用；辦公費用；物業管理企業固定資產折舊；物業公共部位、共用設施、設備及公眾責任保險費用；經業主大會同意的其它費用等。
（三）規范物業管理服務行為。
物業管理企業在實施管理和服務的過程中，必須有一定資金作保證，它是企業正常運作和開展各種特色服務的必要條件。因此，規范物業管理服務行為，業主及時交納物業費，對于維護企業和業主的合法權益，改善業主的生活質量和居住環境，促進物業管理市場的良性、健康、有序發展，起著重要的作用。
二、目前業主不交物業費的主要原因
（一）部分業主對物業管理的實際內涵缺乏了解。
解放后，我國一直普遍實行著低廉價格的租房居住制度，幾十年來，人們已經習慣了在這種制度下的生活方式。實行住房商品化和房改后，對私有產權物業實行有償管理服務，從普遍意義上來講還屬于一個新興的事物，大多數人還有一個適應的過程。另外，部分業主對物業管理服務了解甚少，不能從全局理解物業管理是有償服務行為，對物業管理的熟悉只是停留在理論的層面上。少數業主甚至認為:物業管理企業的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋（物業）存在的一切問題，包括建筑的質量問題，也全部應由物業管理企業負責。所以，一旦房屋出現建筑質量問題，就將責任全部推到物業管理企業身上，并以此作為有力的“借口”，進而少交、欠交物業費。他們不十分清楚這些問題是由開發商、施工單位或因自己裝修不當等各種原因造成的；居住過程中，出現類似的問題，其責任的主體不是物業管理企業，也不屬于物業管理企業實際工作職責范圍。
（二）一些業主對物業管理服務不甚滿足。
物業管理企業在實際工作中，沒有統一的規定和檢查標準，國家、省、市對物業管理出臺的政策較少，《物權法》到目前為止還沒有出臺，對私有物權如何管理服務等等，還處于探索和完善階段。業主支付多少物業管理費，物業管理企業做到什么樣的物業服務標準，如何做到質、價相符也沒有統一的要求。因此，造成了業主和物業管理企業對物業服務標準和服務范圍的熟悉偏差較大。部分業主按照自己的想象，事無巨細地要求提供各項服務；而物業管理企業只能按照雙方的合同約定、兼顧雙方的利益，根據物業管理費的收繳情況，提供相應的物業服務，無法提供無償的超值服務。對此，部分業主不予認可。
（三）一些業主以房屋質量問題為由而不交物業費。
由于少數開發商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規范進行施工，使得部分房屋的建筑工程質量存在一定的問題，非凡是屋面、陽臺、飄窗、水管等處，存在的問題和缺陷相對較多，業主入住發現后意見較大。面對這些建筑工程質量方面的問題，業主們不知道解決問題的程序和途徑，不知道應該同開發商、施工單位（在維保期內）進行交涉和維權，而是把一切矛盾、意見和問題統統推向物業管理企業，讓他們一攬子給予解決，讓物業管理企業代為受過。
（四）個別業主存在僥幸心理，刻意不交物業費。
物業管理企業承擔的物業服務具有社會性、整體性，服務的對象是廣大業主而不是個別業主，不能因為個別業主不交物業費就不進行物業管理和服務。個別業主在交物業費上存在僥幸心理，貪圖小利，躲避、逃避或刻意不交納物業費。
三、解決物業管理收費難的對策
（一）加強物業管理有關政策知識的宣傳。
物業管理服務是一個系統工程，它貫穿于一項物業的生產、銷售和售后服務等每一個環節。為使業主和物業管理企業建立良好的、相互依存的和諧關系，從根本上解[FS:PAGE]決物業管理收費難的問題，應對業主加強《物業管理條例》和物業管理有關收費政策知識的宣傳。物業費收取的標準、物業管理服務的標準，應經業主大會、物業管理企業、上級主管部門共同研究，并公布于眾。同時，媒體也要從企業和業主的不同角度，全面正確地進行輿論引導，提高廣大業主對物業管理服務工作的認知度，讓業主在享受物業管理服務成果的同時，明確樹立依據物業管理服務合同交納物業管理費是全體業主的法定義務的意識。
（二）加強物業管理企業自身建設，提高服務質量。
物業管理企業在現階段應依據國家頒發的《物業管理條例》加強自身建設，在提高管理服務質量上下功夫。首先，從以人為本的角度出發，以滿足市場需求為前提，認真做好調查研究，制定出一套符合市場要求的管理機制，使企業的行為標準化、規范化。其次，在內部管理的細節上、機制上、服務行為準則上等各方面，切實落實好工作標準；要勇于挑戰自我，按照市場需求不斷創新，向業戶提供高效、優質、貼心的服務。引領健康豐富的生活方式，營造文化內涵豐富的和諧家園，把細致的工作做到人們的心里去，從而贏得廣大業主的滿足和認可。同時，加強對物業管理企業工作人員的培訓教育，不斷提高思想道德水平，全心全意為業主服務。
（三）用法律手段維護企業的合法權益。
物業管理企業可根據國家、省、市有關法律規定，對個別業主少交、欠交物業管理費的行為提起法律訴訟，但此項工作要有理有據。首先，要做必要的交流、溝通；其次，可以發律師函；再次，還可以通過業主委員會做工作。對經過做各方面工作仍無效果的業主，只能通過法律訴訟程序，用法律的武器維護廣大業主的權益，維護企業自身的尊嚴和合法權益。
（四）同開發單位一起做好房屋驗收、交接工作。
為防止業主入住后房屋出現質量問題，在與開發商辦理房屋交接驗收的過程中，物業管理企業應當嚴格按照規章制度辦事，認真細致不漏項，對有問題的房屋，要在開發商處理完畢后再接管。業主也應增強相應的維權意識，認真參與驗房工作，把問題盡可能解決在入住之前。
（五）加強同業主委員會的工作聯系，加強溝通，交流感情。
在業主委員會的配合下，共同做好物業管理服務收費工作。
參考資料:
1.王青蘭，《物業管理導論》，中國建筑工業出版社，2000.6
2.張海潮，《試論如何解決物業管理收費難》，陜西物業管理信息網，20**.4
3.閻祖興，《物業管理法律實務》，中國建筑工業出版社，20**.4
篇3：明星欠交物業費反思
“沒想到自己成了物業管理公司狀告的第一對象。表面上看,這起案件的雙方是物業公司和業主,但實際上,這一糾紛的始作俑者恰恰是清境明湖的原管委會。他們的違規操作才是真正的矛盾和案件癥結所在。”著名歌手朱明锳在12月17日下午舉行的媒體招待會上說。
朱明锳“欠交物業費” 一案,京城主要媒體已多有報道,人們一直心存疑問:這場訴訟僅僅是朱明锳個人與物業公司的對峙嗎?官司背后究竟有著怎樣的內幕?
為此,隆安律師事務所的陳旭律師說,北京建國物業管理有限公司(以下簡稱建國物業公司)將朱明锳送上法庭、索要物業費的依據是,該公司在20**年5月21日與朱明锳所在小區物業管理委員會簽有《臨時托管協議》。但是,我們認為根據國家有關物業管理法規和政府文件的規定,朱明锳所在小區清境明湖公寓原管委會沒有權利與建國物業簽署這樣的協議,這份托管協議存在法律瑕疵,不能作為其收費的合法依據。
由于現業主委員會主要成員是原管委會成員轉屆而來,不能很好地代表業主的利益工作,并且他們本身或者還存在欠交物業費問題,委員資格也存在法律瑕疵,部分業主已聘請律師,啟動罷免現業委會委員的程序,要求罷免這些委員的資格,重新選舉業主委員會成員。因此,不論其中有何緣由,管委會與建國物業簽訂《臨時托管協議》的行為仍是一種越權的無效法律行為,建國物業根本不具備為小區業主提供服務的合法資格。
陳旭律師認為,在這場“欠費”官司中,不僅是業主,原物業公司、現物業公司都是清境明湖小區物業糾紛中的受害人。為此,他建議,要搞好社區治理的關鍵是建立一個能夠真正代表業主利益的業主委員會,而這就要求那些愿意從事公益并擔任業主委員會委員的業主注意提高自身的法律意識和公共意識,只有這樣才能最大限度地維護全體業主的利益,減少、避免糾紛.