采暖系統(tǒng)維修、保養(yǎng)規(guī)程
1.0目的
保證小區(qū)的采暖系統(tǒng)的正常運(yùn)行，使采暖效果達(dá)到業(yè)主(用戶)的滿意;
2.0適用范圍
本公司管理的小區(qū)住宅采暖系統(tǒng)。
3.0職責(zé)
3.1由服務(wù)中心維修部負(fù)責(zé)具體實(shí)施的維修保養(yǎng)。
3.2由工程部進(jìn)行監(jiān)督和技術(shù)指導(dǎo)。
4.0保養(yǎng)
4.1供暖前的保養(yǎng)
4.1.1檢查并保養(yǎng)所有的閥門(住戶室內(nèi)除外)，需壓盤根的及時(shí)壓盤根，需上緊的及時(shí)上緊，該做防銹處理做防銹處理(刷油漆)。凡是絲桿或帶齒閥輪閥門的應(yīng)加黃油保養(yǎng);
4.1.2檢查采暖管道保溫護(hù)套情況，如有脫落的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ);
4.1.3檢查采暖管道的管卡幾固定支架是否有松動(dòng)銹現(xiàn)象，如有應(yīng)給予緊固或除銹防銹處理;
4.1.4檢查采暖管道的各連接處接口，法蘭是否有滲漏現(xiàn)象;
4.1.5清理熱交換站，補(bǔ)水泵控制柜內(nèi)的灰塵，檢查各電器元件是否完好無損;
4.1.6清掃熱交換泵，補(bǔ)水泵及交換站內(nèi)所有管道的灰塵及環(huán)境衛(wèi)生，試運(yùn)熱交換泵、補(bǔ)水泵，觀察電壓、電流及運(yùn)行情況是否正常，如有問題，應(yīng)及時(shí)處理或更換;
4.1.7.做好采暖期前的保養(yǎng)詳細(xì)記錄;
4.2采暖期的保養(yǎng)
4.2.1.定期巡視檢查系統(tǒng)中閥門盤根情況，發(fā)現(xiàn)有漏水的及時(shí)給以壓緊(每月至少一次)熱交換泵補(bǔ)水泵的運(yùn)行與備用泵每月至少有一次交換運(yùn)行;
4.2.2.每月定期巡視一次管路運(yùn)行情況及保溫情況
4.2.3.每天檢查熱交換泵補(bǔ)水泵的運(yùn)能情況及壓力表、溫度表情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理;
4.2.4.每月定期給熱交換泵和補(bǔ)水泵的油潤(rùn)滑住油孔用黃油槍住一次黃油;
4.2.5.作好月保養(yǎng)的工作詳細(xì)記錄;
4.3.采暖期過后的保養(yǎng)內(nèi)容;
4.3.1.對(duì)整個(gè)二次采暖管網(wǎng)進(jìn)行放水清洗，清洗后再對(duì)二次 采暖系統(tǒng)管網(wǎng)住滿清水，使其起到對(duì)管道內(nèi)墻壁防腐保護(hù)作用;
4.3.2對(duì)系統(tǒng)所有閥門(不包括住戶室內(nèi))熱交換泵進(jìn)行一次徹底的保養(yǎng)并進(jìn)行刷漆防銹處理;
4.3.3.系統(tǒng)管道的固定卡及固定支架要，及時(shí)進(jìn)行防銹緊固處理;
4.3.4.一個(gè)月至少啟動(dòng)一次熱交換泵、補(bǔ)水泵，每次荷載試運(yùn)行時(shí)間不得少于30分鐘;
4.4.作好不在采暖期間的詳細(xì)記錄;
a)清理控制箱的灰塵，檢查主回線及主進(jìn)線的接點(diǎn)處是否有過熱痕跡，主交流接觸器運(yùn)做是否靈活，觸頭是否接觸良好。
5.0維修內(nèi)容
5.1當(dāng)小區(qū)住宅某單元住戶發(fā)生暖氣片不熱現(xiàn)象時(shí)，首先應(yīng)檢查此組暖氣片是全部不熱還是部分不熱;如果是部分不熱，可打開暖氣片上的放氣(水)閥放氣(水)解決;若仍不能解決，參照《業(yè)主戶內(nèi)暖氣不熱操作規(guī)程》處理;
5.2如果是全部不熱，且用上述方法解決，可查此單元采暖回路的所有暖氣組是否都不熱，如果是，應(yīng)檢查此單元所有進(jìn)戶閥門、單元閥、是否關(guān)閉，平衡閥是否完好，如沒有問題，可查層面與此支路相關(guān)放氣(水)閥;如沒問題，通過此支路未端旁路做放水試驗(yàn);如是閥門問題，更換閥門;是暖氣片的問題，更換暖氣片;若仍不能解決，參照《業(yè)主戶內(nèi)暖氣不熱操作規(guī)程》處理;
5.3當(dāng)整棟樓出現(xiàn)采暖不熱問題時(shí)，首先應(yīng)檢查此樓層面上的所有放氣(水)閥，如是完好正常，再查此樓的采暖總進(jìn)門和總回水閥門，如有損壞，應(yīng)即使更換閥門。
5.4當(dāng)整個(gè)采暖系統(tǒng)出現(xiàn)采暖不熱時(shí)，首先應(yīng)到熱交換站檢查熱力公司一次供暖的管網(wǎng)溫度是否達(dá)到所規(guī)定的采暖溫度(80度-90度)如果達(dá)不到，管理處應(yīng)及時(shí)與熱力公司聯(lián)系協(xié)調(diào) 解決;
5.5如果熱力公司一次供暖的管網(wǎng)溫度達(dá)到采暖要求，小區(qū)二次供暖效果仍不好，可檢查二次供暖的溫度是否達(dá)到采暖要求(60度-75度);檢查熱交換站是否正常及二次暖回水(氣)閥門是否有阻塞或損壞，如有，應(yīng)給予即使修理或更換，
自動(dòng)軟水器使用操作及保養(yǎng)規(guī)程
1.0使用及操作
1.1開機(jī)前檢查：
1.1.1控制器接地張應(yīng)牢靠接地
1.1.2電源電壓應(yīng)為220V50HZ.
1.1.3各調(diào)節(jié)閥、截止閥應(yīng)操作靈活。
1.1.4用搖把轉(zhuǎn)動(dòng)集成閥應(yīng)靈活輕松，不得有卡死現(xiàn)象。
2.0開機(jī)步驟：
2.1打開軟水口通向軟水箱的截止閥K16。
2.2接通電源，打開控制器電源開關(guān)。
2.3打開進(jìn)水口截止閥K18,使壓力表指示在0.15----0.25Hpa的范圍。
3.0關(guān)機(jī)步驟：
3.1關(guān)閉進(jìn)水口截止閥K18.
3.2關(guān)閉軟水出口截止閥K16。
3.3關(guān)閉控制器電源開關(guān)切斷電源。
4.0設(shè)備運(yùn)行過程中，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
4.1應(yīng)經(jīng)常性的觀察水壓，嚴(yán)禁超壓或欠壓運(yùn)行;
4.2在交換柱再生處理中，應(yīng)觀察左(或右)上方小流量計(jì)的流量示值在表3所給的“進(jìn)鹽流量”范圍內(nèi);
4.3在初用本設(shè)備時(shí)，應(yīng)每隔2小時(shí)取樣化驗(yàn)一次，每次化驗(yàn)-應(yīng)詳細(xì)記錄，在臨近“出水/進(jìn)水”終了時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加化驗(yàn)次數(shù)，根據(jù)化驗(yàn)結(jié)果及出水質(zhì)量，適當(dāng)延長(zhǎng)或縮短“進(jìn)水/出水”時(shí)間，以確保水質(zhì)量，待掌握規(guī)律后，可以減少化驗(yàn)次數(shù)。
4.4運(yùn)行中應(yīng)注意觀察溶鹽柱內(nèi)的固體鹽消耗情況，當(dāng)固體鹽界面下降到溶鹽柱視鏡部位時(shí)，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充固體鹽，對(duì)左溶鹽柱加鹽應(yīng)在“置換/出水”工位進(jìn)行，對(duì)右溶鹽柱加鹽應(yīng)在“出水/置換”工位進(jìn)行，方法如前述。
4.5集成閥下部的檢漏孔在工位切換時(shí)有較大的排放量，這屬于正常情況。工位切換完畢3----5分鐘后應(yīng)停止排水(允許有滴漏)，若排放量仍較大，同時(shí)出水質(zhì)量又不合格，就應(yīng)該檢修集成閥。
5.0保養(yǎng)與維修：
5.1除進(jìn)行操作和進(jìn)行觀察時(shí)外，應(yīng)關(guān)好箱體門，以防灰塵進(jìn)入，造成控制器失靈。
5.2保持設(shè)備外表干凈，每次加鹽后，溢出的鹽液、外撒的鹽粒應(yīng)掃除干凈，并用清水沖洗，然后檫干設(shè)備外表，以免設(shè)備生銹。
5.3嚴(yán)防蒸氣或熱水噴濺到集成閥和塑料管上，以防結(jié)構(gòu)變形使設(shè)備失效。
5.4水處理間內(nèi)不得排放蒸氣及有蒸氣泄露，以免濕度過大，造成電腦控制器等電器損壞。
5.5非采暖期應(yīng)每月對(duì)控制器通電保養(yǎng)一次，每次通電時(shí)間不少于2小時(shí)。
5.6電磁閥應(yīng)定期拆開清洗，以免雜物沉積堵塞導(dǎo)流孔 ，造成電磁閥失控，進(jìn)而導(dǎo)致集成閥損壞。
5.7集成閥每采暖期檢修一次，檢查密封圈有無損壞，閥芯及閥體有無劃傷。
5.8當(dāng)溶鹽柱內(nèi)臟物沉積到一定程度(在視鏡中能看到時(shí))，應(yīng)該對(duì)溶鹽柱進(jìn)行反沖洗，方法是打開溶鹽柱反洗進(jìn)水總閥K19溶鹽柱底部的反洗進(jìn)水閥K13或K14向溶鹽柱內(nèi)通水，打開溶鹽柱后面的排污壞閥K11或K12，進(jìn)行反沖洗，沖洗完后關(guān)閉K11、KI2、K13、K15、，加鹽即可投運(yùn)。
熱交換站工作流程
1.0目的：
保證小區(qū)的采暖系統(tǒng)的正常運(yùn)行，使采暖效果達(dá)到業(yè)主(用戶)的滿意;
2.0適用范圍：
二次加壓集中供熱熱交換站的運(yùn)行、維護(hù)
3.0作業(yè)流程：
3.1啟用前準(zhǔn)備：
進(jìn)入熱交換站，檢查交換站燈光是否符合標(biāo)準(zhǔn)，空氣品質(zhì)是否適合工作需求，設(shè)備是否正常、完好，供熱系統(tǒng)是否符合正常運(yùn)行要求，是否有跑冒滴漏及閥門關(guān)閉不嚴(yán)現(xiàn)象，若有及時(shí)維修，維修后再仔細(xì)檢查;若沒有異常，可以啟用熱交換站;
3.2啟動(dòng)熱交換站
3.2.1啟動(dòng)自動(dòng)軟水器
嚴(yán)格按照自動(dòng)軟水器使用操作及維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程操作：①檢查控制器接地張是否牢靠接地，電源是否為220V50HZ，各調(diào)節(jié)閥、截止閥是否操作靈活，用搖把轉(zhuǎn)動(dòng)集成閥看其是否靈活輕松，不得有卡死現(xiàn)象②向自動(dòng)軟水器中加工業(yè)鹽③打開軟水口通向軟水箱的截止閥K16④接通電源，打開控制器電源開關(guān)⑤打開進(jìn)水口截止閥K18，使壓力表指示在0.15---0.25HPA的范圍，開始往水箱注水
3.2.2啟動(dòng)循環(huán)泵
①將三個(gè)循環(huán)泵出水閥門全部關(guān)閉②將補(bǔ)水泵開關(guān)處于自動(dòng)位
置為系統(tǒng)補(bǔ)水③啟動(dòng)1號(hào)循環(huán)泵④逐漸打開1號(hào)循環(huán)泵出水閥;開始實(shí)現(xiàn)供暖系統(tǒng)循環(huán)⑤根據(jù)實(shí)際情況增減2號(hào)、3號(hào)循環(huán)泵是否啟動(dòng)
3.2.3記錄并保持如下數(shù)據(jù)：一次管網(wǎng)進(jìn)水溫度 80℃--95℃;回水溫度50℃--60℃;進(jìn)水壓力0.8MP;回水壓力0.6-0.7MP
二次管網(wǎng)進(jìn)水溫度50℃-60℃;回水溫度30℃--45℃;進(jìn)水壓力0.35-0.4P;回水壓力0.3MP
3.3每2小時(shí)檢查一次各供暖數(shù)據(jù)，并做好記錄
3.4保持交換站24小時(shí)有人值班，做好交接班，并做記錄。
暖氣試壓管理規(guī)定
1.0目的
規(guī)范暖氣試壓工作，為暖氣試壓提供技術(shù)指導(dǎo)和操作依據(jù);
2.0適用范圍
暖氣運(yùn)行前檢修試壓工作
3.0工作規(guī)程
3.1供暖前必須對(duì)整個(gè)供暖系統(tǒng)進(jìn)行全面徹底的檢修;
3.2供暖前應(yīng)對(duì)暖氣進(jìn)行三次冷水試壓，并對(duì)試壓中出現(xiàn)的跑冒滴漏現(xiàn)象及時(shí)維修;
3.3每一次試壓前應(yīng)提前7天通知業(yè)主家中留人，做好試壓準(zhǔn)備，防止意外事故的發(fā)生;
3.4試壓工作要做到細(xì)致、全面，不漏掉任何一戶業(yè)主;
3.5試壓中出現(xiàn)的問題要及時(shí)解決，責(zé)任到人，不互相推委;
3.6在試壓過程中推行首問負(fù)責(zé)制，對(duì)試壓過程中出現(xiàn)的有效投訴從嚴(yán)從重處理;
3.7第一次主要是對(duì)主管網(wǎng)和熱交換站內(nèi)設(shè)備試壓;第二次試壓針對(duì)業(yè)主室內(nèi)試壓，試壓完畢后確認(rèn)所有進(jìn)戶閥門處于關(guān)閉狀態(tài);第三次試壓重點(diǎn)針對(duì)第二次試壓過程中漏水的用戶和因特殊原因錯(cuò)過試壓的用戶。
3.8在試壓前應(yīng)對(duì)所有損壞的閥門進(jìn)行更換，三次試壓完畢后應(yīng)根據(jù)繳費(fèi)用戶名冊(cè)把用暖戶的進(jìn)戶閥門打開，不計(jì)劃用暖業(yè)主的進(jìn)戶閥門關(guān)閉。
業(yè)主戶內(nèi)暖氣不熱操作規(guī)程
1.0目的
規(guī)范暖氣維修工作，為處理暖氣不熱問題提供技術(shù)指導(dǎo)和操作依據(jù);
2.0適用范圍
所有業(yè)主室內(nèi)暖氣不熱及室溫不能達(dá)到規(guī)定溫度14℃--18℃現(xiàn)象的處理。
3.0工作流程
3.1單組暖氣片不熱
查進(jìn)回水閥門是否完全開啟，如未完全開啟，將其完全開啟;若仍未解決問題，查暖氣片中是否有空氣：打開放氣閥排氣，當(dāng)從放氣閥閥口排出熱水后關(guān)閉放氣閥;若仍不能解決，查進(jìn)回水管道是否堵塞：關(guān)閉暖氣片進(jìn)回水閥門，打開放氣閥，先打開進(jìn)水閥閥門，如能從放氣閥出水且壓力足夠，證明進(jìn)水閥閥門沒有問題，若發(fā)現(xiàn)堵塞，拆下暖氣片進(jìn)行維修，同理驗(yàn)證回水閥閥門;若仍不能解決，查系統(tǒng)是否暢通：關(guān)閉暖氣片進(jìn)回水閥門，卸下放氣閥，取一跟橡膠管，將橡膠管一端連接放氣閥閥口，另一端置入盛水容器中，分別打開進(jìn)回水閥門，在持續(xù)放水中觀察暖氣片是否變熱，若變熱，持續(xù)放水一段時(shí)間后取下橡膠管，裝好放氣閥;若仍未解決，查該組暖氣片是否為該系統(tǒng)的末端，如是，可從支路進(jìn)戶端開始依次將進(jìn)回水閥門關(guān)閉一些，使各暖氣片閥門開啟沿管網(wǎng)流向依次增大;若仍不能解決，與暖氣片廠家聯(lián)系，查暖氣片質(zhì)量是否有問題;若問題仍不能解決，可報(bào)請(qǐng)開發(fā)公司工程部最終解決;
3.2住戶室內(nèi)全部不熱或溫度達(dá)不到要求
查進(jìn)戶閥是否完全開啟，如未開啟將其完全開啟;若未解決問題，查所有暖氣片是否已排空氣，如未排氣，打開放氣閥排空氣，直到有熱水從放氣閥排出;若仍未解決問題，查其供暖系統(tǒng)是否私自改動(dòng)，如暖氣片更換、移位、增減等，如已改動(dòng)，可讓其改動(dòng)人員恢復(fù)供暖系統(tǒng)原狀后再做進(jìn)一步檢修;若其供暖系統(tǒng)未私自改動(dòng)，問題仍未解決，查其樓上、樓下業(yè)主是否私自改動(dòng)供暖系統(tǒng)，如已改動(dòng)，請(qǐng)技術(shù)人員考證分析是否對(duì)其鄰居有影響，如有影響協(xié)調(diào)讓其恢復(fù)原狀后再做進(jìn)一步檢修;若以上方法決不能解決，可報(bào)請(qǐng)開發(fā)公司工程部最終解決;
3.3整個(gè)單元暖氣全部不熱或不能達(dá)到供暖溫度要求
查單元進(jìn)回水閥門是否完全開啟，如未開啟將其完全開啟;若未解決問題，查單元總放氣閥及所有暖氣片是否已排空氣，如未排氣，打開放氣閥排空氣，直到有熱水從放氣閥排出;若仍未解決問題，查其平衡閥是否完好，如有問題及時(shí)更換;若仍未解決問題查進(jìn)出水閥門是否完好，可用手摸進(jìn)水管閥門和出水管閥門前后端管網(wǎng)是否溫度達(dá)到要求，如進(jìn)水閥前端熱后端不熱說明進(jìn)水閥堵塞，及時(shí)更換，如出水閥前端熱后端不熱，說明出水閥堵塞，及時(shí)更換;若以上方法決不能解決，可報(bào)請(qǐng)開發(fā)公司工程部最終解決;
3.4整棟樓暖氣全部不熱或不能達(dá)到供暖溫度要求
查各單元進(jìn)回水閥門是否完全開啟，如未開啟將其完全開啟;若未解決問題，查各單元總放氣閥及所有暖氣片是否已排空氣，如未排氣，打開放氣閥排空氣，直到有熱水從放氣閥排出;若未解決問題，查該棟樓供暖系統(tǒng)總閥門是否完好，可看閥門前后管網(wǎng)溫度判斷，如發(fā)現(xiàn)閥門堵塞或損壞，及時(shí)更新;若以上方法決不能解決，可報(bào)請(qǐng)開發(fā)公司工程部最終解決;
3.5供暖系統(tǒng)整體不熱
當(dāng)整個(gè)采暖系統(tǒng)出現(xiàn)采暖不熱時(shí)，首先應(yīng)到熱交換站檢查熱力公司一次供暖的管網(wǎng)溫度是否達(dá)到所規(guī)定的采暖溫度(80度-90度)如果達(dá)不到，管理處應(yīng)及時(shí)與熱力公司聯(lián)系協(xié)調(diào) 解決;如果熱力公司一次供暖的管網(wǎng)溫度達(dá)到采暖要求，小區(qū)二次供暖效果仍不好，可檢查二次供暖的溫度是否達(dá)到采暖要求(60度-80度);檢查熱交換站是否正常及二次暖回水(氣)閥門是否有阻塞或損壞，如有，應(yīng)給予及時(shí)修理或更換;若以上方法決不能解決，可報(bào)請(qǐng)開發(fā)公司工程部最終解決;
3.6若遇到不能處理的事情，可報(bào)請(qǐng)開發(fā)公司工程部最終解決;
供暖過程中出現(xiàn)漏水問題解決辦法
1.0目的
規(guī)范暖氣運(yùn)行工作，為處理暖氣漏水問題提供技術(shù)指導(dǎo)和操作依據(jù);
2.0適用范圍
所有業(yè)主室內(nèi)暖氣漏水現(xiàn)象的處理。
3.0工作流程
3.1一般性漏水事件(跑冒滴漏)
維修人員帶齊所需工具(維修工具、清理現(xiàn)場(chǎng)所需工具)以最快的速度到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，先關(guān)閉入戶進(jìn)出水總閥閥門，然后關(guān)閉漏水暖氣片的進(jìn)出水閥閥門，排凈暖氣包內(nèi)余水，查明漏水原因，進(jìn)行維修;若漏水暖氣片所處房間內(nèi)有木地板，盡量從衛(wèi)生間將大部分水排完，在維修過程中避免將水滴在木地板上，一旦有水滴在木地板上，要及時(shí)用抹布擦去;維修過程要做到保質(zhì)保量高效率;維修完畢后要將漏水原因及維修結(jié)果告知業(yè)主，若屬有償服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)在查明原因之后、維修之前告之業(yè)主，講明費(fèi)用;維修結(jié)束離開時(shí)，應(yīng)請(qǐng)業(yè)主對(duì)維修滿意程度簽字確認(rèn);
3.2突發(fā)性漏水事件(管道暴裂)
維修人員帶齊所需工具(維修工具、清理現(xiàn)場(chǎng)所需工具)以最快的速度到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，先關(guān)閉入戶進(jìn)出水總閥閥門，然后關(guān)閉漏水暖氣片的進(jìn)出水閥閥門;若入戶進(jìn)出水總閥閥門關(guān)閉不嚴(yán)，可關(guān)閉單元進(jìn)出水總閥閥門并告之管理處做好安撫工作;從衛(wèi)生間向外排放暖氣包內(nèi)殘留余水，迅速組織現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)公司員工并安排保潔人員清抹漏水房間的的積水;在特殊情況下可以考慮從熱交換站放水，如需要應(yīng)務(wù)必做好業(yè)主的安撫工作;，盡量將損失降低到最低限度;維修人員迅速查明漏水原因，劃清責(zé)任，判明是屬于施工單位或裝修單位的責(zé)任范圍，不能判斷的請(qǐng)工程部技術(shù)人員鑒定，查明原因后應(yīng)告之業(yè)主，保質(zhì)保量高效率地進(jìn)行維修;屬保修期內(nèi)項(xiàng)目，及時(shí)通知施工單位進(jìn)行維修，屬保修期外項(xiàng)目應(yīng)在查明原因之后、維修之前告之業(yè)主，講明費(fèi)用;維修結(jié)束離開時(shí)，應(yīng)請(qǐng)業(yè)主對(duì)維修滿意程度簽字確認(rèn);并做好回訪并做好記錄。
3.3特殊性漏水事故
若確屬施工方原因造成的暖氣漏水，且對(duì)業(yè)主造成損失的，應(yīng)做好業(yè)主的安撫工作，并積極把漏水現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)至原樣，業(yè)主提出賠償?shù)挠煽蛻舴?wù)部組織人員進(jìn)行協(xié)商解決。
篇2：物業(yè)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)工作規(guī)程
物業(yè)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)工作規(guī)程
1 目的
規(guī)范供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理工作，確保服務(wù)區(qū)域供暖系統(tǒng)的正常使用和正常運(yùn)行。
2 適用范圍
適用于服務(wù)區(qū)域供暖系統(tǒng)的管理。
3 職責(zé)
3.1 設(shè)施部主管負(fù)責(zé)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理。
3.2 暖通維修工負(fù)責(zé)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)管理工作的實(shí)施。
3.3 其他部門配合做供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理工作。
4 工作要求
4.1 運(yùn)行操作
4.1.1 供暖設(shè)施首次開啟及故障維修后等情況的開啟運(yùn)作要求：
⑴ 檢查系統(tǒng)內(nèi)閥門是否在正確的位置;
⑵ 檢查配電柜內(nèi)接線是否正確，有無松動(dòng)及接觸不良現(xiàn)象;控制系統(tǒng)各項(xiàng)設(shè)定參數(shù)是否正確，如有錯(cuò)誤應(yīng)進(jìn)行修正;
⑶ 檢查系統(tǒng)內(nèi)壓力表及溫度計(jì)指示是否正常，是否在校驗(yàn)期內(nèi);
⑷ 檢查系統(tǒng)內(nèi)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，如有發(fā)現(xiàn)要及時(shí)維修;
⑸ 檢查系統(tǒng)補(bǔ)水箱是否有水;
⑹ 清理回水除污器;
⑺ 應(yīng)記錄開機(jī)前的水、電表讀數(shù)。
4.1.2 系統(tǒng)沖洗、沖水及定壓工作：
⑴ 沖洗供暖系統(tǒng)內(nèi)的污垢，清洗各濾網(wǎng);
⑵ 啟動(dòng)補(bǔ)水泵向系統(tǒng)充水，直到系統(tǒng)全部充滿，檢查各樓排氣閥，保證系統(tǒng)完全排氣;
⑶ 系統(tǒng)壓力值應(yīng)設(shè)定為在保證最高建筑系統(tǒng)水滿的情況下增加0.05MPA個(gè)壓力。
4.1.3 開啟供熱系統(tǒng)的步驟：
⑴ 合上控制柜(箱)電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動(dòng)”位置;
⑵ 補(bǔ)水壓力泵開啟前應(yīng)將泵內(nèi)空氣排凈后在開泵，開泵后觀察回水壓力是否在設(shè)定壓力范圍內(nèi)，如果低于設(shè)定壓力，請(qǐng)及時(shí)檢查室外管網(wǎng)是否跑水，系統(tǒng)內(nèi)補(bǔ)水系統(tǒng)是否跑水;
⑶ 循環(huán)水泵開啟前，應(yīng)將泵內(nèi)空氣排凈再開泵，手動(dòng)開泵后觀察供回壓是否異常，循環(huán)泵電流是否異常，如有異常應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題;
⑷ 將交換器及蒸汽閥門同步打開，逐步升溫，檢查有無滲漏現(xiàn)象，如有及時(shí)停氣處理，如無異常，逐步將供水溫度升至設(shè)定溫度，并隨時(shí)觀察回水溫度和壓力;
⑸ 啟動(dòng)成功后，讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘。觀察運(yùn)轉(zhuǎn)電流，聽有無異常聲響，檢查漏水是否嚴(yán)重;
⑹ 將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動(dòng)”位置，水泵自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行。
4.1.4 停止供暖系統(tǒng)運(yùn)行的步驟：
管 理 體 系文件 編號(hào) KYWY-QD-SS-08-20**
供 暖 系 統(tǒng) 運(yùn) 行 保 養(yǎng) 管 理 工 作 規(guī) 程
⑴ 當(dāng)采暖期已過，停止機(jī)組時(shí)，應(yīng)先將控制柜運(yùn)行轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“停止”位置，機(jī)組停止工作;
⑵ 當(dāng)水溫降到45℃左右時(shí)，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水，及時(shí)拉下水泵控制箱電源開關(guān);
⑶ 檢查有無不正常情況，如有則及時(shí)處理。
4.2運(yùn)行檢查
4.2.1檢查內(nèi)容
⑴ 檢查系統(tǒng)補(bǔ)水箱水位高度、自動(dòng)注水裝置工作狀況;
⑵ 檢查各閥門管路有無漏水現(xiàn)象及壓力表讀數(shù);
⑶ 檢查水泵有無振動(dòng)及異常響聲，水泵電動(dòng)機(jī)運(yùn)行正常無雜音;
⑷ 檢查電機(jī)、電氣柜有無異常氣味及變頻器的工作情況(指示燈應(yīng)與實(shí)際情況相符);
⑸ 檢查電壓電流正常，各個(gè)壓力表壓力正常;
⑹ 檢查出口溫度回水溫度。
4.2.2暖通維修工應(yīng)每天對(duì)供暖系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行檢查，并根據(jù)供暖設(shè)施設(shè)備日常的運(yùn)行狀況完整、規(guī)范地填寫《供暖設(shè)施機(jī)組值班表》。
4.3運(yùn)行保養(yǎng)
4.3.1日常保養(yǎng)
4.3.1.1 供暖系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的日常(月度)保養(yǎng)工作要求在日常巡檢過程同時(shí)開展。
4.3.1.2 做好供暖系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備表面的衛(wèi)生清潔，要求設(shè)施設(shè)備表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。
4.3.1.3 日常保養(yǎng)工作記錄填寫《供暖設(shè)施機(jī)組值班表》。
4.3.2年度保養(yǎng)
4.3.2.1 水泵機(jī)組
維修養(yǎng)護(hù)時(shí)應(yīng)對(duì)水泵軸承加注潤(rùn)滑油，磨損比較嚴(yán)重的應(yīng)更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)重新加壓盤根。檢查聯(lián)軸器是否牢固可靠，旋轉(zhuǎn)水泵軸，若有卡住、碰撞現(xiàn)象則需更換葉輪。
4.3.2.2 電氣控制系統(tǒng)
檢查電控箱里的各元件是否動(dòng)作可靠，接線頭有無松動(dòng)，號(hào)碼管是否清晰脫落。對(duì)于附屬閘閥，水箱、閘閥是否漏水，開關(guān)是否靈活。
4.3.2.3 室內(nèi)外供熱管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)
外供熱管網(wǎng)每半年維修保養(yǎng)一次(每次維保盡可能安排在采暖期到來之前與采暖期結(jié)束之后)。應(yīng)仔細(xì)檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現(xiàn)象，地溝，室內(nèi)通風(fēng)、照明設(shè)施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動(dòng)作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)。
4.3.2.4 維保完成需規(guī)范填寫《維護(hù)實(shí)施記錄單》。
4.4異常情況的處理
4.4.1機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)的處置
管 理 體 系文件 編號(hào) KYWY-QD-SS-08-20**
供 暖 系 統(tǒng) 運(yùn) 行 保 養(yǎng) 管 理 工 作 規(guī) 程
當(dāng)這種情況發(fā)生時(shí)，視進(jìn)水情況關(guān)掉運(yùn)行中鍋爐，拉下總電源開關(guān)，堵住漏水源，若漏水嚴(yán)重，盡力阻滯進(jìn)水，并立即通知領(lǐng)導(dǎo)。漏水源堵住以后，應(yīng)立即對(duì)漏水設(shè)備進(jìn)行除濕處理，確認(rèn)水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機(jī)試運(yùn)行，如無異常即可投入運(yùn)行。
4.4.2供熱管網(wǎng)突然損壞
當(dāng)供熱管網(wǎng)大量漏水，應(yīng)通過室外管溝的檢查口進(jìn)行檢查尋找損壞部位，然后關(guān)閉供水管上的分段閥門進(jìn)行整修或更換，在整修時(shí)由于水管上余壓比較大，水溫較高，應(yīng)注意工作的安全性。
4.4.3散熱設(shè)備漏水
若散熱設(shè)備漏水，應(yīng)查找原因，是因?yàn)樯崞旧碣|(zhì)量問題，還是安裝時(shí)不嚴(yán)密，然后關(guān)閉暖氣進(jìn)水閥，拆下散熱設(shè)備，進(jìn)行整修，整修完畢，重新裝上。
4.4.4壓力下降
熱水供暖系統(tǒng)在充水過程中，壓力表長(zhǎng)時(shí)間達(dá)不到應(yīng)有的靜壓，或在運(yùn)行過程中壓力不穩(wěn)，壓力下降很嚴(yán)重，則表明系統(tǒng)中有大量泄漏需馬上查找及時(shí)修補(bǔ)。
4.4.5循環(huán)水泵入口處壓力低于正常值
通常是由于閥門開啟度不夠，或水過濾器被堵塞等原因，應(yīng)及時(shí)排除。
4.4.6大面積的暖氣不熱
如果供暖區(qū)內(nèi)大多數(shù)的散熱器不熱，室溫達(dá)不到要求，主要原因有：循環(huán)水泵水量不足;系統(tǒng)運(yùn)行存在問題。
4.4.7末端用戶暖氣不熱
距離供暖機(jī)組最遠(yuǎn)的建筑物內(nèi)暖氣不熱或溫度較低，主要原因是設(shè)計(jì)不合理或沒有認(rèn)真進(jìn)行運(yùn)行前的初調(diào)節(jié)，室外管道存在水平失調(diào)現(xiàn)象。要改進(jìn)設(shè)計(jì)或調(diào)節(jié)各環(huán)節(jié)上閥門開啟度。
4.4.8室內(nèi)暖氣局部不熱
出現(xiàn)這種情況原因可能是分支路閥門沒有打開或開啟度不夠;供水干管上集氣等原因，應(yīng)調(diào)整閥門開啟度及排出氣體。
4.4.9個(gè)別散熱器不熱
散熱器不熱的原因可能是散熱器的支管坡度不對(duì)或散熱器里有空氣。應(yīng)改變安裝坡度或打開排氣閥排除散熱器內(nèi)空氣。
4.9交接班
值班人員在下班前向值班人員做好交接班工作，認(rèn)真填寫《工作交接記錄》。
5相關(guān)/支持性文件
5.1 《公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作規(guī)程》
6相關(guān)記錄
6.1 《供暖設(shè)施機(jī)組值班表》
6.2 《維護(hù)實(shí)施記錄單》
6.3 《工作交接記錄》
篇3：物業(yè)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)工作規(guī)程
開元物業(yè)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)工作規(guī)程
1目的
規(guī)范供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理工作，確保服務(wù)區(qū)域供暖系統(tǒng)的正常使用和正常運(yùn)行。
2適用范圍
適用于服務(wù)區(qū)域供暖系統(tǒng)的管理。
3職責(zé)
3.1設(shè)施部主管負(fù)責(zé)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理。
3.2暖通維修工負(fù)責(zé)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)管理工作的實(shí)施。
3.3其他部門配合做供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理工作。
4工作要求
4.1運(yùn)行操作
4.1.1供暖設(shè)施首次開啟及故障維修后等情況的開啟運(yùn)作要求：
⑴檢查系統(tǒng)內(nèi)閥門是否在正確的位置;
⑵檢查配電柜內(nèi)接線是否正確，有無松動(dòng)及接觸不良現(xiàn)象;控制系統(tǒng)各項(xiàng)設(shè)定參數(shù)是否正確，如有錯(cuò)誤應(yīng)進(jìn)行修正;
⑶檢查系統(tǒng)內(nèi)壓力表及溫度計(jì)指示是否正常，是否在校驗(yàn)期內(nèi);
⑷檢查系統(tǒng)內(nèi)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，如有發(fā)現(xiàn)要及時(shí)維修;
⑸檢查系統(tǒng)補(bǔ)水箱是否有水;
⑹清理回水除污器;
⑺應(yīng)記錄開機(jī)前的水、電表讀數(shù)。
4.1.2系統(tǒng)沖洗、沖水及定壓工作：
⑴沖洗供暖系統(tǒng)內(nèi)的污垢，清洗各濾網(wǎng);
⑵啟動(dòng)補(bǔ)水泵向系統(tǒng)充水，直到系統(tǒng)全部充滿，檢查各樓排氣閥，保證系統(tǒng)完全排氣;
⑶系統(tǒng)壓力值應(yīng)設(shè)定為在保證最高建筑系統(tǒng)水滿的情況下增加0.05MPA個(gè)壓力。
4.1.3開啟供熱系統(tǒng)的步驟：
⑴合上控制柜(箱)電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動(dòng)”位置;
⑵補(bǔ)水壓力泵開啟前應(yīng)將泵內(nèi)空氣排凈后在開泵，開泵后觀察回水壓力是否在設(shè)定壓力范圍內(nèi)，如果低于設(shè)定壓力，請(qǐng)及時(shí)檢查室外管網(wǎng)是否跑水，系統(tǒng)內(nèi)補(bǔ)水系統(tǒng)是否跑水;
⑶循環(huán)水泵開啟前，應(yīng)將泵內(nèi)空氣排凈再開泵，手動(dòng)開泵后觀察供回壓是否異常，循環(huán)泵電流是否異常，如有異常應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題;
⑷將交換器及蒸汽閥門同步打開，逐步升溫，檢查有無滲漏現(xiàn)象，如有及時(shí)停氣處理，如無異常，逐步將供水溫度升至設(shè)定溫度，并隨時(shí)觀察回水溫度和壓力;
⑸啟動(dòng)成功后，讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘。觀察運(yùn)轉(zhuǎn)電流，聽有無異常聲響，檢查漏水是否嚴(yán)重;
⑹將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動(dòng)”位置，水泵自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行。
4.1.4停止供暖系統(tǒng)運(yùn)行的步驟：
⑴當(dāng)采暖期已過，停止機(jī)組時(shí)，應(yīng)先將控制柜運(yùn)行轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“停止”位置，機(jī)組停止工作;
⑵當(dāng)水溫降到45℃左右時(shí)，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水，及時(shí)拉下水泵控制箱電源開關(guān);
⑶檢查有無不正常情況，如有則及時(shí)處理。
4.2運(yùn)行檢查
4.2.1檢查內(nèi)容
⑴檢查系統(tǒng)補(bǔ)水箱水位高度、自動(dòng)注水裝置工作狀況;
⑵檢查各閥門管路有無漏水現(xiàn)象及壓力表讀數(shù);
⑶檢查水泵有無振動(dòng)及異常響聲，水泵電動(dòng)機(jī)運(yùn)行正常無雜音;
⑷檢查電機(jī)、電氣柜有無異常氣味及變頻器的工作情況(指示燈應(yīng)與實(shí)際情況相符);
⑸檢查電壓電流正常，各個(gè)壓力表壓力正常;
⑹檢查出口溫度回水溫度。
4.2.2暖通維修工應(yīng)每天對(duì)供暖系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行檢查，并根據(jù)供暖設(shè)施設(shè)備日常的運(yùn)行狀況完整、規(guī)范地填寫《供暖設(shè)施機(jī)組值班表》。
4.3運(yùn)行保養(yǎng)
4.3.1日常保養(yǎng)
4.3.1.1供暖系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的日常(月度)保養(yǎng)工作要求在日常巡檢過程同時(shí)開展。
4.3.1.2做好供暖系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備表面的衛(wèi)生清潔，要求設(shè)施設(shè)備表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。
4.3.1.3日常保養(yǎng)工作記錄填寫《供暖設(shè)施機(jī)組值班表》。
4.3.2年度保養(yǎng)
4.3.2.1水泵機(jī)組
維修養(yǎng)護(hù)時(shí)應(yīng)對(duì)水泵軸承加注潤(rùn)滑油，磨損比較嚴(yán)重的應(yīng)更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)重新加壓盤根。檢查聯(lián)軸器是否牢固可靠，旋轉(zhuǎn)水泵軸，若有卡住、碰撞現(xiàn)象則需更換葉輪。
4.3.2.2電氣控制系統(tǒng)
檢查電控箱里的各元件是否動(dòng)作可靠，接線頭有無松動(dòng)，號(hào)碼管是否清晰脫落。對(duì)于附屬閘閥，水箱、閘閥是否漏水，開關(guān)是否靈活。
4.3.2.3室內(nèi)外供熱管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)
外供熱管網(wǎng)每半年維修保養(yǎng)一次(每次維保盡可能安排在采暖期到來之前與采暖期結(jié)束之后)。應(yīng)仔細(xì)檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現(xiàn)象，地溝，室內(nèi)通風(fēng)、照明設(shè)施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動(dòng)作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)。
4.3.2.4維保完成需規(guī)范填寫《維護(hù)實(shí)施記錄單》。
4.4異常情況的處理
4.4.1機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)的處置