商業(yè)城物業(yè)顧問工作服務(wù)詳述

　　第一章 顧問工作概述

　　一、為保證***商業(yè)城有一個高起點的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，**和順祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（發(fā)展商）擬聘請 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 作為本項目物業(yè)管理工作的顧問商。顧問商將指導本項目的物業(yè)管理公司（管理商）負責***商業(yè)城物業(yè)管理工作的具體實施運作，以便利用顧問商在人力資源、管理經(jīng)驗、管理模式、管理制度等諸方面的優(yōu)勢提供高品質(zhì)的物業(yè)顧問服務(wù)。

　　二、雙方合作關(guān)系確定后，顧問商將會把***商業(yè)城的物業(yè)管理工作列入保利物業(yè)相應的策劃、考核、檢查、評比序列之中。顧問商將 組建顧問團 及 委派駐場顧問，根據(jù)項目的具體情況，負責跟蹤其對外租售、竣工驗收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作；指導管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標準等，并督促其有效運行。按照雙方約定的顧問服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務(wù)。

　　三、為保證管理目標的實現(xiàn)及更有力地推行保利物業(yè)管理模式，顧問商將選派物業(yè)管理資深人士數(shù)名任駐項目現(xiàn)場，作為管理商的管理實體核心。除派駐場人員外，保利物業(yè)還將輔之以 顧問團 以及保利物業(yè)公司各專業(yè)部門的技術(shù)支持，結(jié)合項目物業(yè)管理工作的實際需要定期赴現(xiàn)場進行考察指導，根據(jù)項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時和有針對性的提出整改建議與整改措施。在駐場顧問與顧問團二者的共同努力下，為管理商日后的管理工作打下良好的基礎(chǔ)。

　　四、顧問商提供顧問服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準、高素質(zhì)的管理隊伍，同時顧問商優(yōu)良的品牌效應也會對項目的租售起到良好的促進作用。在顧問期限內(nèi)，顧問商允許發(fā)展商就該項目在對外宣傳推廣中使用"保利物業(yè)顧問管理"等文字。

　　第二章 顧問期限

　　一、顧問階段安排

　　顧問期分前期介入、實操指導和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個階段。

　　二、顧問期限

　　其中前期介入階段為合作雙方簽約之日起至***商業(yè)城物業(yè)入伙之日（即發(fā)展商書面通知業(yè)主入住的日期，下同）前兩個月；實操指導階段為12個月，自***商業(yè)城物業(yè)入伙之日前兩個月起計；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段為實操指導階段結(jié)束后首六個月。

　　第三章 服務(wù)范圍及內(nèi)容

　　一、顧問服務(wù)范圍

　　（一）房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等。

　　（二）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。

　　（三）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。

　　（四）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。

　　（五）專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。

　　（六）公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護與管理。

　　（七）公共環(huán)境的清潔服務(wù)。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。

　　（八）交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的管理。

　　（九）安全監(jiān)控和巡視等保安工作。如有需要，對本物業(yè)實行二十四小時封閉式安全管理，確保安全（不含人身、財產(chǎn)的保險保管責任）。

　　（十）建立及管理物業(yè)資料、檔案，包括工程建設(shè)、竣工、房屋改動、裝修及住戶資料等。

　　（十一）社區(qū)娛樂活動的開展和社區(qū)文化建設(shè)(針對小區(qū)住宅業(yè)主)。

　　（十二）接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并合理收費。

　　（十四）業(yè)主委員會的成立與運作（如果需要）。

　　（十五）協(xié)助管理商進行物業(yè)費用和服務(wù)費用的制定和收取。

　　（十六）理禮共用、德法并行，對物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理。

　　（十七）法規(guī)和政策規(guī)定物業(yè)管理公司管理的其他事項。

　　二、顧問服務(wù)內(nèi)容

　　第一階段 前期介入

　　工作內(nèi)容概述：

　　從物業(yè)管理的角度在項目的功能設(shè)計、施工、設(shè)施設(shè)備選型、驗收等方面提供合理化建議，為今后開展物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。

　　1、顧問團對項目進行實地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖、項目模型等資料，了解項目的規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范，確定項目檔次，協(xié)助管理商對管理檔次進行定位。

　　2、根據(jù)我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經(jīng)驗，從物業(yè)管理的角度對項目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項目的投入上既能準確把握未來業(yè)主的實際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。

　　考察整體工程進度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提議方案；

　　建筑設(shè)計（地下、地面、裙房、標準層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；

　　設(shè)備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求；

　　對住戶室外空調(diào)機位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議；

　　根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價格建議；

　　管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標準，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；

　　在不增加開發(fā)商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議；

　　在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議；

　　從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議；

　　根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷（例如布局不合理造成人力浪費等）提出糾正及修改建議；

　　根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點，審查植物設(shè)計圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議；

　　從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議；

　　根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準和程序建議；

　　對建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長久的美觀；

　　3、根據(jù)項目規(guī)模、物業(yè)管理目標及服務(wù)范圍、深度、當?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等，對管理商的機構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議。

　　4、從業(yè)主/住戶使用的角度，提出專業(yè)建議：如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護設(shè)施。

　　5、從智能化角度提出專業(yè)化建議。

　　6、從環(huán)保的角度提出專業(yè)化建議。

　　7、從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢服務(wù)以降低成本、提高效益。

　　8、在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計劃完工，同時可以降低日后物業(yè)設(shè)備的管理難度。

　　9、指導發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。

　　10、指導發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責成有關(guān)施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協(xié)助收集驗收報告。

　　11、根據(jù)項目檔次定位和當?shù)卣飪r主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費政策，指導發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費標準。

　　12、配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供保利物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片等資料。

　　第二階段 實操指導

　　實操指導階段根據(jù)各個時期管理重點與難點的不同又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個時期。

　　前期籌備

　　一期物業(yè)入伙前。這一時期顧問商將協(xié)助管理商從管理機構(gòu)組建、人員培訓和為物業(yè)入伙做相應的籌備等方面開展工作。

　　1、協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制。

　　2、在發(fā)展商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時，協(xié)助發(fā)展商進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。

　　3、協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項目實際情況，測算物管成本，提出物業(yè)管理收費標準，報當?shù)卣飪r部門審批。

　　4、協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員（管理層和操作層）組建工作隊伍。

　　5、協(xié)助管理商培訓各專業(yè)物管工作人員（管理層和操作層），以確保人員素質(zhì)。

　　6、協(xié)助制定入伙交接驗收標準及實施程序。

　　7、指導管理商準備設(shè)備移交、接管驗收的相關(guān)資料，協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗收工作（包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等）。

　　8、指導管理商對設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進行整改，對運行中的設(shè)備進行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。

　　9、協(xié)助管理商按ISO9000體系標準編制各項管理制度及建立相關(guān)資料、文件。

　　10、協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導。

　　11、協(xié)助管理商制定日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對外分包的有關(guān)程序，協(xié)助評價和選擇各專業(yè)分包方。

　　12、指導會計核算，幫助進行財務(wù)成本分析，提高經(jīng)濟效益。

　　13、協(xié)助制定入伙前工作計劃。

　　集中入伙

　　指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來入伙的時限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場收樓、驗樓、辦理入伙手續(xù)的工作時期。本期時間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點。因為集中入伙期是業(yè)主第一次與物業(yè)管理機構(gòu)打交道，第一印象的好壞，將決定物業(yè)管理機構(gòu)日后長期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。

　　為此我司將提供以下顧問服務(wù)，以保證入伙工作順利進行，為今后物業(yè)管理的正常進行打下良好的基礎(chǔ)：

　　1、指導成立入伙期各工作組，制定各個工作組責任制度。

　　2、指導制定入伙工作流程，緊急應變方案等。

　　3、協(xié)助發(fā)展商有關(guān)部門在集中入伙期間實行聯(lián)合辦公，提供一條龍服務(wù)。

　　裝修搬遷

　　指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，對其物業(yè)進行二次裝修，直至搬遷入住的工作時期。

　　此時物業(yè)管理公司的工作難點有二：（1）面對大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們，保護公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患等；（2）業(yè)主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而避免被有效投訴，也是一個棘手的問題。

　　為此，我司將提供一整套根據(jù)長期實踐經(jīng)驗總結(jié)出來的行之有效的管理辦法，有效幫助解決以上問題，主要內(nèi)容包括：

　　1、指導建立嚴格的裝修審批程序。

　　2、指導建立裝修單位進場管理工作流程。

　　3、指導建立各業(yè)主/住戶的裝修檔案。

　　4、指導建立日常裝修監(jiān)督管理制度。

　　5、指導建立裝修現(xiàn)場驗收制度。

　　6、指導建立裝修單位退場管理工作流程。

　　7、指導建立各業(yè)主/住戶的入住管理辦法。

　　正常管理

　　指物業(yè)現(xiàn)場大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成，小區(qū)環(huán)境的維護、機電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期。此時我司主要提供的顧問服務(wù)內(nèi)容有：

　　1、通過日常工作中的實際運作進一步完善發(fā)展商下屬物業(yè)公司之管理機構(gòu)組建、人員培訓及管理等行政方面事務(wù)。

　　2、指導建立嚴格的安全管理制度，包括出入監(jiān)督、保安巡查、緊急情況處理制度等。

　　3、指導建立清潔、園藝綠化操作考評管理制度。

　　4、指導建立財務(wù)管理制度、財務(wù)人員崗位責任制。

　　5、指導建立機電設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度。

　　6、按照ISO9000國際質(zhì)量管理體系標準建立物業(yè)管理規(guī)范及相應文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。

　　7、顧問團定期對項目進行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況：

　　（1）各項管理規(guī)章制度、崗位、部門職責及其執(zhí)行情況；

　　（2）按照ISO9000標準對管理商的各專業(yè)設(shè)備管理體系運行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進行檢查；

　　（3）根據(jù)管理商運作過程的實際情況，對涉及各專業(yè)管理的文件進行修正補充。

　　第三階段 服務(wù)質(zhì)量跟蹤

　　服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是保利的顧問團在駐場顧問撤出后，在三個月內(nèi)再次實地考察項目，對項目物業(yè)管理

機構(gòu)進行全面的檢查、考評，檢驗其管理水平是否穩(wěn)定的同時提供相應的咨詢輔導工作。如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡象，考察團將提出相應的整改意見，并要求物業(yè)管理機構(gòu)限期完成整改，以確保保利物業(yè)所提供顧問服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。

　　1、顧問團對項目現(xiàn)場進行考核評價，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運作中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。

　　2、解決遺留的疑難問題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運行。

　　3、根據(jù)管理商的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務(wù)。

　　第四章 顧問工作職責

　　一、駐場顧問工作職責

　　1、全面考察項目，熟悉物業(yè)所在地的物業(yè)管理法規(guī)、人文環(huán)境等，并將這些信息傳遞給顧問團；

　　2、將顧問團針對本項目制定的物業(yè)管理具體計劃付諸實施；

　　3、將項目物業(yè)管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進度及時反饋給顧問團，以獲得技術(shù)上的支持，并協(xié)助管理商落實解決；

　　4、協(xié)助顧問團對項目的實地考察、評審、監(jiān)督整改等工作；

　　5、日常物業(yè)管理工作的培訓、指導、咨詢；

　　6、緊急事故的應對與處理。

　　二、顧問團工作職責

　　1、根據(jù)駐場顧問及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借保利物業(yè)豐富的管理經(jīng)驗為項目度身訂造一整套物業(yè)管理實施方案，完成合同約定的各項工作內(nèi)容；

　　2、負責解決物業(yè)管理工作中的重點的難點問題；

　　3、定期對項目管理商進行全方位考核，并提出整改意見；

　　4、對駐場顧問的工作予以考察、評價和完善。

　　第五章 顧問服務(wù)目標承諾

　　保利物業(yè)憑借長期物業(yè)管理模式輸出的經(jīng)驗，在發(fā)展商提供必要的合作條件的基礎(chǔ)上，我們對物業(yè)管理質(zhì)量做出如下鄭重承諾：

　　★ 執(zhí)行國家有關(guān)法律法規(guī)及各級政府物業(yè)管理主管部門規(guī)定的各項標準。

　　★ 保質(zhì)保量、按時完成各項工作內(nèi)容。

　　★ 按照ISO9000國際質(zhì)量管理體系進行管理，使各項管理工作符合ISO9000國際質(zhì)量管理體系的標準要求。

　　★ 在物業(yè)的硬件設(shè)施、入住時間、入住率等客觀條件滿足參評的自然條件的情況下，顧問商將從管理服務(wù)的角度提供全面的管理體系的建立與完善，使項目的物業(yè)管理依次達到區(qū)、市級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)標準。

　　第六章顧問工作安排及費用

　　本項目顧問服務(wù)費用總額：人民幣47萬元整。

　　工作階段顧問人員工作期限 工作方式現(xiàn)場工作安排 管理目標 人民幣（萬元）

　　前期介入　顧問團

　　2－4人 自簽約之日起至物業(yè)入伙之日前2個月約計（12個月）

　　電話、傳真，電子郵件等溝通；定期赴現(xiàn)場考察指導赴

　　現(xiàn)場工作3次，每次3～4個工作日，時間擬安排于：簽約后兩周/圖紙會審/開盤銷售前/設(shè)施設(shè)備集中選型階段或工程交接驗收階段。

　　主要針對開發(fā)商服務(wù)，做好開發(fā)建設(shè)，招商及銷售的配套服務(wù)工作；同時結(jié)合物業(yè)管理角度提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時為進入實操指導階段做好充分的準備工作。15

　　實操指導　顧問團3－4人 自物業(yè)入伙之日前2個月起計12個月（12月）

　　電話、傳真，電子郵件等溝通；定期赴現(xiàn)場考察指導

　　本階段首月/物業(yè)入伙當月/入伙次月，赴現(xiàn)場工作4次，以后每季度赴現(xiàn)場工作一次，共計4次，每次3－5個工作日。

　　保證前期籌備、集中入伙、裝修期和正常管理工作的有序開展，協(xié)助管理商進行物業(yè)正常管理期的各項工作。30

　　駐場經(jīng)理1人常駐現(xiàn)場做日常指導 本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場實地工作。

　　質(zhì)量跟蹤 顧問團2人，赴現(xiàn)場工作１次， 3個工作日實操指導階段結(jié)束后的首6個月

　　（6個月）電話、傳真，電子郵件等溝通；定期赴現(xiàn)場考評指導

　　赴現(xiàn)場工作1次，2～3個工作日，擬安排于本階段最后一個月。

　　完成本項目物業(yè)管理顧問結(jié)案工作，提交顧問工作總結(jié)，并提出本項目物業(yè)管理遠期發(fā)展規(guī)劃。 2

　　合 計：共計工作 30個月47

　　說明：

　　1、人員安排：

　　1)顧問團人員將根據(jù)各階段工作內(nèi)容要求，由包含有行政、人事、質(zhì)量管理、機電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、財務(wù)、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理及形象策劃等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為該項目服務(wù)。

　　2)前期介入階段，顧問團人員通常為機電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化等工程方面專業(yè)人仕，園藝綠化、酒店管理及形象策劃等專業(yè)人仕將依據(jù)項目實際需要予以選派。

　　3)實操指導階段，顧問商派駐項目現(xiàn)場的駐場顧問中，駐場經(jīng)理通常為在顧問商擔任國優(yōu)大廈/小區(qū)管理處主任兩年以上的物業(yè)管理資深人仕，常駐現(xiàn)場協(xié)助管理商對本項目提供物業(yè)管理服務(wù)。顧問團對駐場顧問的工作予以考察、評價和完善。

　　4)顧問商會因應發(fā)展商及管理商的要求，并結(jié)合***商業(yè)城顧問管理服務(wù)的實際需要，不定期派遣顧問團人員到項目施工現(xiàn)場進行實地工作指導，并對管理商進行相應的考核評價。

　　2、有關(guān)費用：

　　1)顧問團及駐場顧問往返本項目現(xiàn)場所需的各項差旅費用及上述人員在本項目現(xiàn)場工作時期的食宿由甲方另行提供。

　　2)除上表中所列顧問團定期赴現(xiàn)場考察的安排之外，在顧問期內(nèi)，顧問商還可應發(fā)展商及管理商的要求，并結(jié)合顧問管理服務(wù)的實際需要，不定期派遣顧問團人員到項目施工現(xiàn)場進行實地工作指導，并對管理商進行相應的考核評價。顧問團不定期赴現(xiàn)場的費用另計。

　　3)如本物業(yè)有參加評優(yōu)的需要，保利可指導管理商從創(chuàng)優(yōu)的角度，根據(jù)市級優(yōu)秀物業(yè)管理大廈的考核評比標準，對各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、園藝綠化清潔、物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料提出專業(yè)改進建議。發(fā)展商對此項服務(wù)另行支付兩萬元咨詢指導費。

　　3、本方案之顧問工作安排和工作期限的界定均以***商業(yè)城入伙為基礎(chǔ)，如物業(yè)入伙日期有所變動，

　　則工作安排和工作期限將相應做出調(diào)整。

篇2：初探物業(yè)顧問服務(wù)方法

　　初探物業(yè)顧問服務(wù)方法

　　物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，需要市場引入先進的管理機制，一些品牌物業(yè)公司迎合需求，找到了市場，采取全委、顧問、合作、合資等方式拓展市場，取得了一定的效益。

　　筆者認為，目前拓展市場的最佳方式是做物業(yè)顧問，原因之一:客戶希望工作、學習、生活在環(huán)境優(yōu)美的場所，希望享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)，這就促使管理公司必須引進先進的管理方式，提高管理水平。

　　原因之二:被顧問方希望在現(xiàn)有人力資源的基礎(chǔ)上，用較少的投資引進先進的管理機制，提高隊伍素質(zhì)，改善環(huán)境面貌;顧問方也希望通過品牌和人力資源，同樣用較少的投入通過管理技術(shù)輸出，擴大企業(yè)品牌知名度，增加收入。

　　原因之三:員工希望隨著顧問項目的增多，有更多的機會服務(wù)于較高層崗位，在施展經(jīng)驗的同時，學習更多的知識，并提高個人收入。

　　由于物業(yè)顧問領(lǐng)域具有長期性(物業(yè)市場新舊體制需用幾十年的時間交替)、廣泛性(涉及領(lǐng)域多，包括小區(qū)、寫字樓、工廠、學校、政府等社會后勤，以及個性化服務(wù))、靈活性(形式多樣，包括提供培訓、建立制度、現(xiàn)場指導等)，以其投資小，收益高為特色，目前已被眾多品牌物業(yè)公司進軍國內(nèi)市場采用。在此，筆者愿同業(yè)內(nèi)人士共探顧問服務(wù)方法。

　　一、機構(gòu)設(shè)置

　　物業(yè)顧問機構(gòu)設(shè)置與企業(yè)拓展息息相關(guān)，由于涉及人力資源成本，因此，可隨顧問項目發(fā)展而變化，通常可按以下方式確定：

　　兼職顧問：適用于開展顧問服務(wù)初期階段，且距離較近，規(guī)模較小的項目。

　　跨部門顧問小組：適用于開展顧問服務(wù)一段時間，且顧問項目不多時。

　　經(jīng)營拓展部：適用于顧問規(guī)模較大，且項目仍在不斷增加的情況。是企業(yè)目前常用的組織形式。

　　物業(yè)管理顧問公司：適用于外委顧問項目收入比例占公司總收入50%以上，且項目和規(guī)模仍在不斷壯大，必須用更專業(yè)化的服務(wù)占領(lǐng)市場時。

　　二、人力資源

　　顧問工作的成敗很大程度上取決于現(xiàn)場項目顧問小組，包括項目經(jīng)理、項目專業(yè)主管等，因此，項目拓展需要企業(yè)不斷培養(yǎng)若干項目小組，儲備具備顧問能力的人力資源，以適應市場拓展的需求，其方法可采取:

　　內(nèi)部培養(yǎng)：選擇部分具有一定物業(yè)管理經(jīng)驗、公文寫作能力、創(chuàng)新意識，具團隊、敬業(yè)精神的員工，對其進行"項目經(jīng)理"培養(yǎng)，使其逐步熟悉顧問業(yè)務(wù)，全面了解物業(yè)知識，掌握對外協(xié)調(diào)的方法，并能針對不同項目進行管理創(chuàng)新，達到具備管理處主任的素質(zhì);同時培養(yǎng)各"項目主管"，使其掌握現(xiàn)場指導作業(yè)的方法，具備管理員、機電、保安班長的素質(zhì)。

　　外部招聘:根據(jù)企業(yè)拓展需要，在內(nèi)部培養(yǎng)的同時，針對部分崗位缺口，招聘具備一定實踐經(jīng)驗和理論知識的項目經(jīng)理及專業(yè)主管，補充人力資源。

　　三、顧問方式

　　恰當?shù)念檰柗绞绞请p贏結(jié)局的前提，為此，雙方簽約前就須了解對方實力、現(xiàn)狀以及需求，雙方可在協(xié)商的基礎(chǔ)上選擇顧問服務(wù)內(nèi)容、期限、目標、費用等適用的顧問方式。通常按以下方式確定：

　　長期派駐顧問小組：適用于項目距離較遠，被顧問方管理基礎(chǔ)較差的項目，通常顧問小組成員由項目經(jīng)理配機電主管等組成。這種顧問方式效果較好，費用較高，較為常用。

　　短期派駐顧問小組：適用于項目較近，被顧問 方管理基礎(chǔ)較好的項目，其優(yōu)點是可以發(fā)揮人力資源的優(yōu)勢，多承接項目，但單項費用較低。

　　專項顧問服務(wù)：適用于針對某項薄弱環(huán)節(jié)或補充合同內(nèi)容開展的服務(wù)，可兼顧企業(yè)與市場確定服務(wù)單價，通常包括編制規(guī)章制度、提供培訓、指導編寫標書、物業(yè)創(chuàng)優(yōu)、進行CI設(shè)計、現(xiàn)場專項作業(yè)指導等。這種方式時間短，收益高，但缺乏全面性。

　　四、實施方案

　　實施物業(yè)顧問是一項長期的工作，可在公司領(lǐng)導的統(tǒng)籌安排下，采取項目小組(項目經(jīng)理、項目主管)屬地管理，顧問部門實施監(jiān)控的方式，按計劃保質(zhì)保量完成任務(wù)。

　　項目經(jīng)理:全面負責顧問項目的實施，定期總結(jié)匯報，調(diào)整顧問計劃，控制進度;根據(jù)工作需要不定期安排項目主管到現(xiàn)場指導管理、機電、保安、清潔、綠化等專項工作;負責收發(fā)顧問建議及文函，協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系。

　　項目主管：根據(jù)項目經(jīng)理的安排，階段性完成專項任務(wù)，并做出相應顧問建議及文函。

　　現(xiàn)場顧問小組還須保保相對獨立性、權(quán)威性，并充分發(fā)揮組織、計劃、協(xié)調(diào)、控制、指揮等管理職能指導對方工作，常用手段如下:

　　■充分發(fā)揮對方部門職能和各崗位職責的作用，使每項工作任務(wù)都有計劃、有落實、有檢查、有結(jié)果、有總結(jié)。

　　■重視培養(yǎng)對方員工的敬業(yè)精神和團隊意識，強化工作責任感和協(xié)作能力。

　　■對重大問題及時匯報對方領(lǐng)導，并提供決策意見。

　　■充分利用對方人力資源，強化部門負責人的任務(wù)感，使其發(fā)揮領(lǐng)導作用，主動貫徹規(guī)章制度;引導管理、作業(yè)人員按標準細化管理工作。

　　■適時導入考評機制，將工作業(yè)績與個人收入掛鉤。

　　■及時召開或參與專題會議，發(fā)揮集體智慧解決工作難題。

　　■針對問題，采用書面文函通知對方整改，并跟蹤問題的處理。

　　■根據(jù)需要階段性申請調(diào)動公司資源，進行專項作業(yè)指導。

　　■定期聽取各方意見，不斷改進工作方法。

　　通常可將顧問期劃分為前期顧問和后期專項指導二個階段:

　　1、前期顧問

　　前期顧問小組進駐現(xiàn)場后，可充分了解項目基本情況，包括:現(xiàn)場環(huán)境、組織架構(gòu)，收集規(guī)章制度。為確保合同得到有效履行，還應要求被顧問方指派部門接收文函，并安排專人負責協(xié)調(diào)雙方關(guān)系，傳達顧問建議及文函，組織各部門落實，并監(jiān)督檢查落實情況。

　　隨后，依據(jù)合同、方案或標書內(nèi)容(約二個月)，在同對方充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，共同完成以下工作:

　　■提出整改建議

　　■調(diào)整組織架構(gòu)提編制規(guī)章制度

　　■制訂工作總計劃

　　2、專項指導

　　專項指導貫穿后期顧問過程，項目經(jīng)理可隨工作進展，視需要，階段性報顧問部門調(diào)配人力資源強化專項作業(yè)，通常對以下工作展開指導:

　　■加強施工監(jiān)管

　　■推廣CI標識

　　■核算費用收支

　　■組織崗位培訓

　　■指導現(xiàn)場運作

　　■完善管理檔案

　　■進行開源節(jié)流

　　■實施品質(zhì)考核

　　■開展創(chuàng)優(yōu)活動

　　五、資料管理

　　物業(yè)顧問服務(wù)含金量最高的內(nèi)容是選擇成熟的文件體系，指導對方編制規(guī)章制度，要求被顧問方接文件化體系運行，因此，如何管理顧問資料便成為工作的重點之一，必須對其實行系統(tǒng)化管理，進行收集，科學分類、編目、歸擋。

　　1、資源資料:由行政人事部控制，供新接顧問項目前期小組建立文件體系作參考，通常可用一張光碟集合公司成熟的文件體系，內(nèi)容包括:

　　■行政人事制度

　　■財務(wù)制度

　　■IS09001質(zhì)量體系文件

　　■物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料

　　■培訓資料

　　■CI標識系統(tǒng)

　　■專項顧問資料等。

　　2、現(xiàn)場顧問檔案:由項目經(jīng)理負責管理，通常包括:

　　■文件簽收記錄--文件編號并長期保存

　　■文字資料--可以與被顧問方共享

　　■資料電腦存盤--每半年更新，內(nèi)容包括:合同、方案、工作匯報、工作計劃、整改建議、運作文件、培訓、驗收、入伙、裝修、機電、維修、消防、保安、停車場、環(huán)境、節(jié)能、收支預算、標識、創(chuàng)優(yōu)等

　　3、公司顧問檔案:由顧問部門負責管理，通常包括:

　　■來往文函--長期保存

　　■工作計劃、總結(jié)、匯報

　　■光蝶--一個項目一張光碟，每半年更新此外，各部門都應對資料進行保密控制。

　　六、檢查落實

　　對顧問工作進行檢查是確保方案順利實施的必要手段，相關(guān)部門應對其實施階段性檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。

　　項目經(jīng)理:須定期到現(xiàn)場檢查各專業(yè)主管的工作，監(jiān)控顧問計劃的實施，及時與被顧問方協(xié)商解決問題的方法。

　　顧問部門負責人:須每月昕取各項目經(jīng)理的匯報，不定期或指派人員到現(xiàn)場檢查項目工作效果，對執(zhí)行合同、工作計劃、檔案管理、環(huán)境效果等提出意見，幫助項目經(jīng)理對難以解決的問題同被顧問方進行溝通。

　　公司領(lǐng)導:不定期與被顧問方領(lǐng)導進行溝通，昕取對方意見，根據(jù)需要召開顧問專題會議，布置任務(wù)。

　　七、成本核算

　　公司可建立項目經(jīng)理、顧問部門負責人、相關(guān)職能部門三級審核及公司總經(jīng)理審批報批制，控制日常開支。財務(wù)部門可根據(jù)合同及時通知被顧問方給款，在年初對各顧問項目進行收支戚本測算，并獨立設(shè)帳、獨立核算，年終總體結(jié)算，分析收支(工資、獎金、差旅、津貼、其它等)情況，為評估各顧問項目、節(jié)流增效、改善顧問方法提供依據(jù)。

篇3：項目前期物業(yè)顧問服務(wù)合同范本

　　項目前期物業(yè)顧問服務(wù)合同范本

　　______(以下簡稱甲方)與________(以下簡稱乙方)，經(jīng)友好協(xié)商，在平等互利的原則下，就為****項目提供物業(yè)顧問服務(wù)事宜達成一致意見，并簽訂本合同共同遵守。

　　1. 甲方：

　　地址：

　　電話：傳真：

　　2. 乙方：

　　地址：

　　電話：傳真：

　　第一章：注釋

　　1.除合同內(nèi)容或文義需要另外解釋外，下列用語將具有如下意義：

　　1.1"本物業(yè)"指名稱為****的物業(yè)整體，高檔****，總建筑面積約**萬平方米，地址位于___________；

　　1.2"顧問服務(wù)"甲方聘用乙方為物業(yè)顧問，依據(jù)甲乙雙方議定之內(nèi)容，乙方向甲方提供物業(yè)顧問服務(wù)；

　　1.3"本合同"指本物業(yè)顧問服務(wù)合同及其附件。

　　2.本合同內(nèi)之標題是為方便閱讀而寫，并不影響本合同之結(jié)構(gòu)和含義。

　　第二章：提供顧問服務(wù)之目的

　　1.乙方為甲方在本物業(yè)前期施工過程中及本物業(yè)交付使用階段，從物業(yè)管理角度提供顧問建議及服務(wù)，同時協(xié)助甲方進行本物業(yè)的銷售及市場宣傳活動。

　　2.在乙方為本物業(yè)提供物業(yè)顧問服務(wù)期內(nèi)及甲方足額支付預付費用后，甲方有權(quán)在本物業(yè)的售樓書、對外宣傳資料和各種媒體宣傳中使用乙方的名稱及標識的文字和圖案，聲明本物業(yè)由乙方提供物業(yè)顧問服務(wù)。如甲方使用乙方公開對外宣傳以外的資料必須事先經(jīng)乙方確認后方可印刷或公布。惟甲方此項權(quán)利須嚴格限于乙方為本物業(yè)提供物業(yè)顧問服務(wù)期間內(nèi)行使，且需按照乙方提供的標識樣本使用乙方標識，否則乙方將保留所有權(quán)利追討任何非授權(quán)使用乙方或其相關(guān)機構(gòu)名稱或標識之行為的法律責任及有形、無形的經(jīng)濟損失。

　　第三章：顧問服務(wù)及后期管理

　　在本合同有效期內(nèi)，乙方依據(jù)雙方約定的服務(wù)內(nèi)容(詳見附件《物業(yè)顧問服務(wù)內(nèi)容》為甲方提供顧問服務(wù)。

　　第四章：合同期限

　　本合同的服務(wù)期限自___年___月___日至本物業(yè)交付使用日止。

　　第五章：物業(yè)顧問人員工作執(zhí)行

　　1.本物業(yè)的物業(yè)顧問服務(wù)由乙方委派具有豐富實際操作和管理經(jīng)驗的工程經(jīng)理和區(qū)域經(jīng)理擔任顧問組負責人，其余人員配合該兩名人員共同在本物業(yè)的顧問服務(wù)中提供服務(wù)。乙方將向甲方提供顧問人員名單，經(jīng)甲方認可后開展工作。

　　2.在顧問期內(nèi)，乙方顧問人員于本合同簽訂后根據(jù)合同附件的顧問服務(wù)內(nèi)容或應甲方要求到本物業(yè)現(xiàn)場提供服務(wù)，其余時間通過電話、傳真、電子郵件等方式提供顧問服務(wù)。

　　3.乙方顧問人員需配合甲方施工進度按合同附件內(nèi)容完成各階段顧問工作，并每月依據(jù)合同附件及內(nèi)容向甲方提交顧問工作報告。

　　第六章：顧問服務(wù)費用

　　1.顧問酬金

　　乙方為甲方提供物業(yè)顧問服務(wù)的酬金為人民幣**萬元整(RMB*******)，甲方分*期支付給乙方：

　　第一期：于簽訂合同后十五個工作日內(nèi)支付人民幣**萬元整(RMB*******)；

　　第二期：

　　第三期：

　　第四期：

　　第五期：

　　第六期：

　　2.在乙方正常按本合同履行其應負責任之前提下，甲方應按期向乙方付款。若甲方未能按本章第1條的約定按時支付乙方酬金逾期超過7日，乙方有權(quán)暫停服務(wù)，且不承擔違約責任。

　　3.若因乙方原因未能按合同履行其所承擔的責任與義務(wù)，甲方有權(quán)減緩支付下一期酬金，且不承擔違約責任。若因甲方原因造成乙方無法得到相應的資料或工作配合而導致乙方不能正常履約完成顧問工作，乙方不承擔違約責任。

　　4.甲乙雙方應各自負責繳付有關(guān)顧問酬金之稅項及獨立處理其財政狀況，互不干涉。

　　5.顧問費用支付方式

　　甲方按本合同約定之顧問酬金以支票支付方式或以電匯方式匯付至乙方賬戶。乙方開具正式發(fā)票。

　　收款單位：

　　開戶銀行：

　　賬號：

　　第七章：雙方的權(quán)利和義務(wù)

　　1.甲方的權(quán)利和義務(wù)

　　1.1有權(quán)依據(jù)本合同相關(guān)條款之約定，對乙方各階段的顧問管理工作質(zhì)量做出評價。

　　1.2應向乙方提供本物業(yè)相關(guān)資料，如設(shè)計方案、設(shè)計圖紙、設(shè)備圖紙、設(shè)備說明等，供乙方制訂物業(yè)管理規(guī)劃時參考。

　　1.3有權(quán)要求乙方根據(jù)約定之顧問事項提交專題書面報告，乙方應及時提交。

　　1.4配合乙方協(xié)調(diào)項目內(nèi)各部門工作關(guān)系。

　　1.5在本合同終止后，有權(quán)要求乙方返還所有自甲方借出的關(guān)于本物業(yè)的圖紙、文字資料等文件。

　　1.6如因項目工程延誤，導致本合同在期滿時全部或部分內(nèi)容仍然未能履行，甲方如需乙方提供延期服務(wù)，甲乙雙方應就延期服務(wù)另行協(xié)商。

　　1.7本合同終止，甲方須及時停止使用乙方的名稱及標識（包括文字和圖案）。但甲方在其銷售渠道有權(quán)

注明曾經(jīng)由乙方提供物業(yè)顧問服務(wù)的事實，且甲方已制作完成并正在使用的印刷宣傳制品除外。

　　1.8本合同規(guī)定之顧問服務(wù)屬乙方商業(yè)秘密，未經(jīng)乙方許可，不得將顧問服務(wù)涉及的資料、圖紙、數(shù)據(jù)等提供或披露給無關(guān)的第三方，如由此造成乙方損失，甲方需承擔賠償責任。但專為履行本合同有關(guān)的業(yè)務(wù)時除外。

　　2.乙方的權(quán)利和義務(wù)

　　2.1嚴格按照本合同約定向甲方提供物業(yè)顧問服務(wù)，主動、優(yōu)質(zhì)地在合同期內(nèi)完成顧問工作事項內(nèi)的各項工作內(nèi)容。

　　2.2依據(jù)本合同，定時委派指定顧問人員至甲方現(xiàn)場開展工作。如甲方認為乙方顧問人員不能勝任工作，乙方需進行人員調(diào)整，但此人員調(diào)整并不影響本合同繼續(xù)履行。

　　2.3積極主動與甲方聯(lián)絡(luò)，隨時以各種適當?shù)姆绞剑ㄈ绲綀觥㈦娫挕髡妗㈦娮余]件）履行顧問工作事項之內(nèi)容。

　　2.4向甲方提供專業(yè)及針對性顧問服務(wù)，體現(xiàn)在各種建議、制度、預算等。

　　2.5如甲方對乙方提供的顧問服務(wù)發(fā)出書面整改通知，應積極主動與甲方溝通，達成一致意見后確定并實施整改措施。

　　2.6如甲方因工程延期，導致本合同不能按時完成，可與甲方協(xié)商合同延期事宜。

　　2.7妥善保管甲方移交的本物業(yè)資料，在合同終止時，交還甲方。

　　2.8保守甲方商業(yè)秘密，未經(jīng)甲方允許，不得向無關(guān)的第三方透露，如有違反，造成甲方損失，乙方需承擔賠償責任。

　　第八章：終止合同

　　1．在履行本合同期間，甲乙雙方中任何一方嚴重違約或者有其它違約行為致使不能實現(xiàn)合同目標，在接到對方書面通知十五日內(nèi)仍未能達成改善或按本合同繼續(xù)履行，守約方可再給予違約方一個月的寬限期，寬限期滿，違約方仍未履行合同義務(wù)的，則守約方有權(quán)書面通知違約方終止本合同，并有權(quán)要求違約方按本合同約定酬金總額的**%一次性賠償經(jīng)濟損失。

　　2．在本合同履行期間，甲乙雙方在并無出現(xiàn)違約行為的情況下，甲乙雙方中任何一方有權(quán)提出提前終止本合同，提出終止合同的一方，必須提前三個月給予守約方書面通知，并另外支付守約方補償金人民幣*萬元整（RMB*******），一次性補償守約方因合同提前終止的損失。守約方自接到通知之日起十五日內(nèi)以書面形式復函，逾期未復的視為同意提出終止本合同一方的決定。

　　第九章：不可抗力

　　如遇火災、地震、洪水、臺風或*、戰(zhàn)爭、足以使物業(yè)停止正常運營的政府行為等不可抗力因素，致使本合同無法履行，甲、乙雙方互不承擔責任。

　　第十章：其它

　　1.轉(zhuǎn)讓

　　本合同應約束合同雙方當事人，如雙方單位發(fā)生變更，其權(quán)利和義務(wù)的承繼人應確保繼續(xù)履行合同，任何一方合同當事人都不可在未得到其他合同當事人書面同意前轉(zhuǎn)讓本合同之一切或部分權(quán)益或責任。

　　2.通知

　　任何與本合同有關(guān)之通知或通訊應以中文簡體書寫，并以傳真、快遞、郵寄或?qū)Ｈ怂徒环绞剿椭帘竞贤瑑?nèi)所注明各當事人之地址。會議通知則必須于二天前送達上述地址。

　　3.完整合同

　　本合同已包括所有合同當事人之協(xié)議，并取代所有先前合同當事人之間關(guān)于為物業(yè)提供物業(yè)顧問管理服務(wù)的協(xié)議或溝通。若本合同任何條文于任何法律下成為無效、非法或不能執(zhí)行，本合同其余的條文之有效性、合法性及可執(zhí)行性并不因此而受損。

　　4.爭議之解決

　　本合同各方在闡釋或履行本合同時如發(fā)生爭議，應首先通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不能解決，各方同意向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。

　　5.修改合同

　　本合同之一切條文，必須經(jīng)過合同當事人共同協(xié)商，在取得一致意見后，方可做出修改，刪減和增加，并簽訂補充協(xié)議。

　　6.合同附件

　　本合同所有附件是本合同不可分割的組成部分，本合同中所定義的所有名詞在本合同和其附件中具有相同意義。

　　7.本合同以中文簡體書寫，一式四份；甲乙雙方各持二份，具有同等法律效力。

　　甲方：

　　簽署：________________

　　公司蓋章：____________

　　乙方：

　　簽署：_____________

　　公司蓋章：_________

　　_____年_____月_____日于**簽訂