吉祥物業(yè)公司管理目標(biāo)

　　（一）公司總目標(biāo)

　　1、年度業(yè)主綜合滿意度調(diào)查滿意率≥95%

　　2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減≤3%

　　3、年度無重大責(zé)任事故發(fā)生。

　　（二）目標(biāo)分解

　　> > 接待室：（包括收費(fèi)員）

　　（1）接待處各項工作實(shí)現(xiàn)率100%

　　（2）業(yè)主有效投訴處理率100%

　　（3）限時服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率≥95%

　　（4）內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥80%

　　（5）內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率100%

　　（6）收費(fèi)困難原因收集分析及時率100%，準(zhǔn)確率≥98%，正確傳遞100%

　　（7）物管費(fèi)收取率≥90%

　　（8）收費(fèi)金額差錯率≤1‰

　　（9）購買物品合格率≥90%，帳目清楚率100%

　　> > 綠化保潔組：

　　（1）環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%

　　（2）環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%

　　（3）綠化檢查合格率≥85%

　　（4）小區(qū)綠化年成活率≥95%

　　> > 水電維修組：（包括電梯工）

　　（1）各項工程管理工作實(shí)現(xiàn)合格率率100%

　　（2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗收合格率100%，修繕/整治合格率96%

　　（3）設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%

　　（4）設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%

　　（5）機(jī)電設(shè)備檢修及時率100%

　　（6）設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%

　　（7）業(yè)主的裝修方案審批100%，過程監(jiān)視及合格驗收率100%

　　（8）保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%

　　（9）重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%

　　（10）設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌正確率100%，完好率98%

　　> > 保衛(wèi)隊：

　　（1）保衛(wèi)各項管理工作實(shí)現(xiàn)良好

　　（2）保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%

　　（3）一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%

　　（4）年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0

　　（5）機(jī)動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%

　　（6）限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%，有效率≥95%，隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率100%

　　> > 會計：

　　（1）帳目清楚，收支記錄準(zhǔn)確。

　　（2）帳目抽查良好率100%。

篇2：物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)與原則

　　物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)與原則

　　依據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)的要求，居住小區(qū)的物業(yè)管理從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始工作時就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行。“管理辦法”第五條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。”

　　為了對物業(yè)管理公司的選聘與對管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督，“管理辦法”第六條規(guī)定“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。

　　一、管委會的組建及其權(quán)利與義務(wù)

　　(一)管委會的組建

　　該委員會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。

　　(二)管委會的權(quán)利與義務(wù)

　　管委會的權(quán)利:

　　1.制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人，使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利;

　　2.決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;

　　3.審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;

　　4.審查、監(jiān)督各項管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

　　管委會的義務(wù):

　　1.根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;

　　2.協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項管理工作;

　　3.接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督;

　　4.接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　二、小區(qū)交付使用前物業(yè)公司的主要管理工作

　　城市新建居住小區(qū)的物業(yè)管理，從規(guī)劃階段開始到住戶入住前，其物業(yè)管理從三個階段進(jìn)行。物業(yè)公司專業(yè)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱為“超前管理”);居住小區(qū)物業(yè)管理。其中，第二階段的物業(yè)管理具有一定特殊性，依據(jù)不同的管理項目。

　　三、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)

　　建設(shè)部“管理辦法”的制訂，有兩個重要的目的:一是“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”;二是“對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備......進(jìn)行維護(hù)修繕和整治”。這一目的，要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過以下管理的目標(biāo)來實(shí)現(xiàn)。

　　第一是社會效益。

　　這表現(xiàn)為居民提供一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。這種安全、舒適的居住環(huán)境以交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育和娛樂為一體的整個社區(qū)環(huán)境，它對調(diào)解人際關(guān)系、維護(hù)社會安定團(tuán)結(jié)具有重要的意義。

　　第二是經(jīng)濟(jì)效益。

　　這種經(jīng)濟(jì)效益從以下幾方面表現(xiàn)出來:一是從政府方面來說，不僅它改變了以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設(shè)施上的費(fèi)用，而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。二是從業(yè)主方面來看，物業(yè)的專業(yè)和科學(xué)管理，對維護(hù)好房屋住宅及附屬設(shè)備、設(shè)施，延長其使用壽命，從而保障業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。最后，從開發(fā)企業(yè)以及住宅小區(qū)物業(yè)管理來說，居住小區(qū)的社會效益有利于房產(chǎn)的銷售和資金的周轉(zhuǎn)。物業(yè)管理通過各種有償服務(wù)，既便利于居民生活，又可取能得一定的經(jīng)濟(jì)效益，從而增加管理費(fèi)用的來源。

　　第三是環(huán)境效益。

　　居住小區(qū)的物業(yè)管理，通過小區(qū)內(nèi)的綠化、上下水及用煤、液化氣的專業(yè)管理，不僅有助于人的身心健康，還將對城市建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。

　　四、居住小區(qū)物業(yè)管理的原則

　　物業(yè)公司是一種服務(wù)型行業(yè)，它不僅具有獨(dú)立的法人資格，又是自負(fù)盈虧、獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立核算的企業(yè)，居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)，應(yīng)密切聯(lián)系服務(wù)與經(jīng)營來進(jìn)行。為此，它遵循的主要原則是:

　　1.業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合。

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的原則。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ)，但住宅小區(qū)的管理又具有技術(shù)性、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，必須以專業(yè)化管理為主;住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。因此增強(qiáng)居民的群體意識，依靠和組織群眾參與管理、發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是實(shí)行這一原則的關(guān)鍵。

　　2.服務(wù)至上、寓管理于服務(wù)之中。

　　住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項服務(wù)性很強(qiáng)的工作，關(guān)系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸方面。住宅小區(qū)管理中的服務(wù)工作，具有長期性和群眾性的特點(diǎn):服務(wù)時限很長，往往幾十年以上;服務(wù)對象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動性大、變化快。因此，必須堅持“服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中”的原則，樹立“為民服務(wù)、對民負(fù)責(zé)”的指導(dǎo)思想。

　　3.所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離。

　　實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)兩權(quán)相分離，是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。這是針對城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的“兩權(quán)”不清問題提出來的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內(nèi)各種設(shè)備是一個有機(jī)的統(tǒng)一體。若按分散的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行管理，顯然弊端很多。因此，必須實(shí)行所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離，在依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下，實(shí)行管理經(jīng)營權(quán)的集中統(tǒng)一。由一定物業(yè)管理企業(yè)對某一居民住宅小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合治理、全方位服務(wù)。

　　4.企業(yè)經(jīng)營、獨(dú)立核算。

　　必須改革原有管理體制，實(shí)行政企分開，使管理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具有相對獨(dú)立的經(jīng)營自主權(quán)，逐步實(shí)現(xiàn)住宅經(jīng)營管理的市場化。

　　5.有償服務(wù)和費(fèi)用合理分擔(dān)。

　　物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實(shí)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，就必須有資金來源。資金的主要來源是業(yè)主和用戶，因此要實(shí)行有償服務(wù)、合理分擔(dān)的原則，物業(yè)管理企業(yè)提供的管理和服務(wù)是有償?shù)模瑧?yīng)該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔(dān)。

篇3：徐州市關(guān)于做好全市物業(yè)管理目標(biāo)綜合考核工作的通知（2014年）

　　徐州市關(guān)于做好全市物業(yè)管理目標(biāo)綜合考核工作的通知(20**)

　　徐州市政府辦公室關(guān)于做好全市物業(yè)管理目標(biāo)綜合考核工作的通知

　　徐政辦發(fā)〔20**〕54號

　　各縣(市)、區(qū)人民政府，徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城區(qū)管委會，市各有關(guān)單位：

　　為認(rèn)真貫徹《市委、市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(試行)》(徐委發(fā)〔20**〕42號)，進(jìn)一步深化幸福家園創(chuàng)建，改善物業(yè)管理服務(wù)，提升城市管理和社區(qū)管理水平，依據(jù)《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步明確物業(yè)管理工作職責(zé)的通知》(徐政辦發(fā)〔20**〕58號)文件，將小區(qū)管理納入市對縣(市、區(qū))科學(xué)發(fā)展考核工作范圍，按照考核相關(guān)要求，現(xiàn)就做好全市物業(yè)管理目標(biāo)綜合考核工作通知如下：

　　一、關(guān)于考核依據(jù)

　　(一)《市委、市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(試行)》(徐委發(fā)〔20**〕42號);

　　(二)《市政府關(guān)于印發(fā)<徐州市幸福家園創(chuàng)建活動方案>的通知》(徐政發(fā)〔20**〕26號);

　　(三)《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步明確物業(yè)管理工作職責(zé)的通知》(徐政辦發(fā)〔20**〕58號);

　　(四)《關(guān)于20**年全市科學(xué)發(fā)展城市管理工作考核意見》(徐城管委〔20**〕4號)。

　　二、關(guān)于考核方式

　　分三個層次對市相關(guān)部門，各縣(市)、區(qū)、開發(fā)區(qū)，街道辦事處(鎮(zhèn))進(jìn)行分類考核，各100分。市級考核在各區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)考核到街道辦事處。縣(市)所轄街道辦事處、鎮(zhèn)的考核由各縣(市)負(fù)責(zé)。對街道辦事處(鎮(zhèn))的考核，分為非涉農(nóng)辦事處和涉農(nóng)辦事處。對居民小區(qū)的檢查考核，實(shí)行居委會日查、辦事處(鎮(zhèn))周查、縣(市)、區(qū)政府月查、市年度檢查制度，采取明查暗訪的方式進(jìn)行百分制考核。

　　(一)縣(市)、區(qū)的考核，以聽取匯報和查看檔案資料為主。街道辦事處(鎮(zhèn))考核主要以現(xiàn)場檢查為主，結(jié)合查看檔案資料，每個街道辦事處(鎮(zhèn))抽查2-3個居民小區(qū)。

　　(二)對物業(yè)管理的政策、機(jī)構(gòu)、人員、資金的落實(shí)情況，公共配套設(shè)施、獎懲和社區(qū)物業(yè)服務(wù)站建設(shè)等重要工作進(jìn)行考核。

　　(三)對參創(chuàng)市級和縣區(qū)級幸福家園的小區(qū)，主要對照創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主滿意率和物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率進(jìn)行考核。

　　(四)對市相關(guān)部門的考核，主要查看履行職責(zé)情況和實(shí)際績效完成情況。

　　(五)宣傳報道要查看原始資料，小區(qū)現(xiàn)場宣傳以查看宣傳欄、公示欄、樓道公告牌為主。

　　(六)對上級布置的任務(wù)和工作完成情況，以市掌握的情況為依據(jù)。

　　三、關(guān)于計分方法和考核標(biāo)準(zhǔn)

　　(一)計分辦法：縣(市)、區(qū)考核共10項100分，非涉農(nóng)辦事處11項100分，涉農(nóng)辦事處10項100分。對縣(市)、區(qū)(開發(fā)區(qū))考核總分為市對縣(市)、區(qū)(開發(fā)區(qū))考核成績與對所轄辦事處考核的加權(quán)平均分相加(縣市成績不加，直接得出)。對辦事處(鎮(zhèn))的考核，根據(jù)得分排序。對市相關(guān)職能部門的考核5項100分，列入全市績效考核(考核計分和標(biāo)準(zhǔn)詳見附件)。

　　(二)加減分規(guī)定：創(chuàng)成國家示范、省優(yōu)、市優(yōu)小區(qū)以及市級幸福家園的小區(qū)的將分別加分，對于獲市級幸福家園表彰的加2分;有業(yè)主投訴，經(jīng)查實(shí)又處理不力的，給予扣分;在創(chuàng)建全國文明城市、國家衛(wèi)生城市創(chuàng)建檢查中失分的小區(qū)，將對所在區(qū)扣分。對有新聞媒體和市級通報批評的扣2分。

　　四、關(guān)于督查工作

　　市委督查室、市紀(jì)委效能督查室、市政府督查室將對物業(yè)管理工作情況加大督查力度。市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室每季度調(diào)度一次，市房管局要加大指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和督促力度。年底由市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牽頭，市政府督查室、市房管局等組成考核組進(jìn)行考核。

　　附件：1.縣(市)、區(qū)政府物業(yè)管理工作績效考核內(nèi)容及考核細(xì)則(略)

　　2.市級部門物業(yè)管理工作績效考核內(nèi)容及考核細(xì)則(略)

　　3.非涉農(nóng)街道辦事處物業(yè)管理考核內(nèi)容及考核細(xì)則(略)

　　4.涉農(nóng)街道辦事處(鎮(zhèn))居住區(qū)管理考核內(nèi)容及考核細(xì)則(略)

　　徐州市人民政府辦公室

　　20**年4月4日