物流園區(qū)未來盈利抓手：物業(yè)+管理IT化

　　前段時(shí)間，物流圈圍繞物流園區(qū)的討論甚為熱鬧，大有百家爭鳴之勢，恰好本人近期也接觸到一些園區(qū)相關(guān)的內(nèi)容，略有一些自己的感觸，今天就拿出來和大家探討下，也為這次“物流園區(qū)”的論戰(zhàn)再加把火。

　　為了節(jié)省大家的時(shí)間，此前論戰(zhàn)中已經(jīng)討論過的內(nèi)容，如行業(yè)規(guī)模、競爭現(xiàn)狀以及存在的問題等這里就不再重復(fù)了，本次探討也省去鋪墊的內(nèi)容直入主題，重點(diǎn)從園區(qū)盈利模式和業(yè)務(wù)/運(yùn)營模式兩個(gè)視角重新審視下國內(nèi)物流園區(qū)的未來發(fā)展趨勢。

　　從盈利模式看發(fā)展趨勢

　　當(dāng)前國內(nèi)物流園區(qū)的盈利模式主要有以下幾類：土地出讓、土地溢價(jià)、廠房出租、廠房出售，以及圍繞園區(qū)物業(yè)的一些增值服務(wù)收入(當(dāng)然玩得高端點(diǎn)的還有一些金融相關(guān)的衍生收入)。

　　整體而言，中國的物流園區(qū)相當(dāng)一部分還是依賴土地出讓進(jìn)行創(chuàng)收的，這類園區(qū)沒有經(jīng)過系統(tǒng)的規(guī)劃，園區(qū)運(yùn)營也毫無特色可言，主要依靠政策或者低價(jià)格吸引商戶入駐，后續(xù)經(jīng)營缺乏競爭力和可持續(xù)性。

　　值得肯定的是，最近幾年國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)一批以標(biāo)準(zhǔn)化廠房/定制廠房，以及商務(wù)辦公樓的租售為主的園區(qū)運(yùn)營商，此類企業(yè)相對于以土地出讓為主要盈利模式的企業(yè)而言，資金實(shí)力相對較強(qiáng)(因?yàn)榻ㄖ锍钟姓伎詈軈柡?，并且自身也已經(jīng)積累了一些固定的客戶資源，如聯(lián)東U谷。此類園區(qū)往往會(huì)對園區(qū)布局提前做一些規(guī)劃，并且園區(qū)入駐企業(yè)也會(huì)做一定的篩選，因此整體而言還是容易做出一些特色的。當(dāng)然，此模式下園區(qū)運(yùn)營商能夠享受到土地溢價(jià)，在當(dāng)前這個(gè)寸土寸金的時(shí)段，這部分潛在收益還是會(huì)讓園區(qū)運(yùn)營商很舒服的，當(dāng)然不擁有土地產(chǎn)權(quán)的運(yùn)營商另當(dāng)別論。當(dāng)前以建筑物租售為主的園區(qū)中，建筑物出售的比例較高，未來伴隨著政策的調(diào)整以及融資環(huán)境的改善等，建筑物出租的比率會(huì)不斷提升。

　　與此同時(shí)，以物業(yè)管理為基礎(chǔ)的園區(qū)運(yùn)營商在國內(nèi)還是鳳毛麟角的，多數(shù)為外資領(lǐng)先企業(yè)在國內(nèi)的分支，這種模式對產(chǎn)權(quán)獲取能力、園區(qū)運(yùn)營能力、招商能力、融資能力，以及服務(wù)創(chuàng)新能力等都提出了較高的要求，但如能做到，收益也是最大的，此種模式是園區(qū)運(yùn)營商的終極追求。

　　從業(yè)務(wù)/運(yùn)營模式看發(fā)展趨勢

　　當(dāng)前國內(nèi)園區(qū)的業(yè)務(wù)模式設(shè)計(jì)絕大多數(shù)是“由內(nèi)及外”的，在自己現(xiàn)有資源基礎(chǔ)上，根據(jù)自身主干業(yè)務(wù)發(fā)展需要，或園區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的一些業(yè)務(wù)需求進(jìn)行業(yè)務(wù)延伸設(shè)計(jì)與完善。這種模式下企業(yè)也會(huì)獲得一定的發(fā)展，但很難拉開差距。

　　接下來本人就換個(gè)視角，從“待滿足的需求”和“新趨勢下的趨勢”兩個(gè)維度“由外及內(nèi)”的幫大家理一理物流園區(qū)行業(yè)潛在的一些發(fā)展趨勢。

　　(一)待滿足的需求

　　在個(gè)人看來，園區(qū)業(yè)務(wù)運(yùn)營方面至少有兩大亟待解決的需求——現(xiàn)有園區(qū)的空置率降低的需求，以及國家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和電商下鄉(xiāng)背景下三四線城市園區(qū)布局的需求，而這兩個(gè)需求的滿足可不是簡單的業(yè)務(wù)優(yōu)化和網(wǎng)絡(luò)拓展問題，而是模式設(shè)計(jì)和選擇的問題。

　　國內(nèi)大部分園區(qū)處于低使用的狀態(tài)，這是一個(gè)很大的問題，但與此同時(shí)這也是一個(gè)絕佳的整合機(jī)會(huì)，當(dāng)前已有人看到這一形勢并采取了行動(dòng)，園區(qū)連鎖、園區(qū)加盟等模式應(yīng)運(yùn)而生，然而由于模式本身設(shè)計(jì)的缺陷，未能很好的理順園區(qū)合作過程中的利益沖突，因此推得并不是很順利。

　　至于伴隨城鎮(zhèn)化和電商下鄉(xiāng)潮流而衍生出的新需求，雖然目前尚不明朗，但可以肯定這依舊是一個(gè)“模式”致勝的領(lǐng)域。

　　可以預(yù)見，未來在這兩個(gè)領(lǐng)域的嘗試會(huì)不斷翻新，而“標(biāo)準(zhǔn)化”或是一個(gè)關(guān)鍵的破局點(diǎn)，率先設(shè)計(jì)好模式的企業(yè)，我不敢說其一定會(huì)成功，但至少會(huì)受到資本的追捧。

　　(二)新趨勢下的園區(qū)發(fā)展趨勢

　　最近市場出現(xiàn)一些新的趨勢，如商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)涉足物流地產(chǎn)，O2O熱潮，以及高鐵和跨境電商的發(fā)力，這些趨勢都會(huì)在某種程度上影響園區(qū)未來的發(fā)展趨勢，表現(xiàn)形式有三個(gè)：商貿(mào)物流園迎來發(fā)展契機(jī)、園區(qū)管理逐漸IT化和服務(wù)多式聯(lián)運(yùn)的物流園將會(huì)出現(xiàn)。

　　1、商貿(mào)物流園地位進(jìn)一步強(qiáng)化

　　物流園區(qū)可以有多種分類方式。按功能分類，可以分為貨運(yùn)型、生產(chǎn)型、商貿(mào)型、綜合型：

　　貨運(yùn)型物流園區(qū)。主要由運(yùn)輸企業(yè)聚集的園區(qū)，以不同運(yùn)輸方式的轉(zhuǎn)換、裝卸、拼拆箱、貨運(yùn)代理、專線運(yùn)輸、零擔(dān)快運(yùn)、車輛停泊、貨運(yùn)中介服務(wù)等主要業(yè)態(tài)。這類園區(qū)的典型代表是浙江的傳化物流基地和廣東林安。中國的貨運(yùn)物流園主要設(shè)施是停車場、中轉(zhuǎn)庫房、裝卸站臺、貨運(yùn)信息交易大廳、交易間、入住企業(yè)辦公用房、司機(jī)公寓等。

　　生產(chǎn)型物流園區(qū)。是為生產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的物流園區(qū)，一般靠近工業(yè)聚集區(qū)，以保管、裝卸、分揀、配送、加工、組裝、集散、信息服務(wù)、質(zhì)押監(jiān)管為主要業(yè)態(tài)，兼有展示、結(jié)算等功能。主要設(shè)施是庫房、裝卸平臺、貨場、鐵路專用線、辦公用房等。典型代表是中國的大型物資儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)和位于工業(yè)聚集區(qū)的物流園。

　　商貿(mào)型物流園。以商貿(mào)企業(yè)為服務(wù)對象的物流園，又分為兩種類型：一種是以現(xiàn)貨市場交易為主的物流園，這里既有足夠的物流設(shè)施，又有大面積的交易攤位;另一種是沒有交易攤位，其主要設(shè)施是為城市生活用品的流通而建設(shè)的。以現(xiàn)貨銷售、結(jié)算、信息服務(wù)、物業(yè)管理、倉儲(chǔ)、配送、裝卸、搬運(yùn)、集散為主要功能。伴隨商業(yè)地產(chǎn)商，如萬科;以及綜合物流商與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對接后，如華南城與騰-訊合作等，此類型的物流園數(shù)量會(huì)增加，商貿(mào)物流園在園區(qū)中的地位會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)

　　綜合型物流園。是以上三種形式的混合狀態(tài)。各種企業(yè)都在這里聚集，各種物流業(yè)態(tài)都有一定份額。

　　2、園區(qū)管理IT化

　　最近一段時(shí)間O2O的概念很火，園區(qū)企業(yè)也有圍繞O2O概念進(jìn)行炒作的。然而對一些即有案例進(jìn)行對比分析后，個(gè)人認(rèn)為園區(qū)管理IT化是一個(gè)趨勢，但I(xiàn)T化的目的不是為了“交易”，而是為了實(shí)現(xiàn)對園區(qū)業(yè)務(wù)的高效“管理”。

　　園區(qū)管理IT化可以通過打造三個(gè)平臺予以實(shí)現(xiàn)：管理平臺，主要功能是網(wǎng)上辦公及誠信體系構(gòu)建;服務(wù)平臺，主要扮演成果展示和信息發(fā)布的角色;交易平臺，主要承擔(dān)供求信息發(fā)布和營銷的功能，促進(jìn)交易但不直接參與交易。

　　3、服務(wù)多式聯(lián)運(yùn)的物流園或?qū)⒊霈F(xiàn)

　　“多式聯(lián)運(yùn)”這個(gè)概念在物流領(lǐng)域提了很多年，但是在國內(nèi)落地效果并不好，但隨著國內(nèi)民航貨運(yùn)業(yè)業(yè)務(wù)邊界的不斷延伸，高鐵線路的不斷加強(qiáng)(電商專列和絲綢之路等)，以及跨境電商(保稅網(wǎng)購)等的影響等，國內(nèi)某些既有的運(yùn)輸格局正在被“重塑”，多式聯(lián)運(yùn)的需求開始出現(xiàn)，不過在這個(gè)過程中有一個(gè)關(guān)鍵的銜接點(diǎn)——“多式聯(lián)運(yùn)場站”。

　　這種場站是海陸空三種運(yùn)輸方式的集散地，里面要有適合不同運(yùn)輸方式的分揀中心，以及方便不同運(yùn)輸方式切換的操作平臺及信息系統(tǒng)。當(dāng)然這種場地/園區(qū)的出現(xiàn)不僅僅是硬件的投資，配套的政策等軟件資源也是必不可少，如不同運(yùn)營商根據(jù)多式聯(lián)運(yùn)的需求特點(diǎn)，以及效率提升的需求等適當(dāng)調(diào)整自身原有的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，如時(shí)刻匹配、集中安檢等;涉及進(jìn)出口業(yè)務(wù)的，海關(guān)的通關(guān)政策和業(yè)務(wù)流程也需要做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

　　整體而言、服務(wù)多式聯(lián)運(yùn)的園區(qū)將會(huì)是一個(gè)大趨勢，但是因?yàn)槠鋵\(yùn)營方的資源及能力要求極高，所以短期內(nèi)還是需要政府主導(dǎo)推進(jìn)，目前尚沒有一個(gè)成型的樣板，率先完成布局的，有望構(gòu)筑行業(yè)標(biāo)桿。

篇2：工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)公告

　　工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)公告

　　招標(biāo)序號：LD20**008號

　　浙江z工程咨詢有限公司受z市z城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司的委托，就z工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理進(jìn)行公開招標(biāo)。歡迎各符合條件的投標(biāo)人參加投標(biāo)，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)公告如下：

　　一、招標(biāo)項(xiàng)目名稱：z工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理

　　二、地點(diǎn)：碧湖區(qū)塊和南山區(qū)塊

　　三、投標(biāo)申請人資質(zhì)類別和等級：物業(yè)管理資質(zhì)三級及以上，獨(dú)立法人資格。

　　四、招標(biāo)服務(wù)期：20**年4月1日—20**年4月1日

　　五、本工程采用資格后審的方式確定合格投標(biāo)人。

　　六、招標(biāo)文件索取途徑：

　　1、書面不記名索取：時(shí)間：20**年3月24日起，地點(diǎn)：z區(qū)招投標(biāo)中心，聯(lián)系人：zz，聯(lián)系電話：zz，招標(biāo)文件每本收取工本費(fèi)300元，售后不退；

　　2、網(wǎng)上下載：時(shí)間：20**年3月24日起，網(wǎng)址：zz/z區(qū)政府行政審批中心或z區(qū)招投標(biāo)中心。

　　七、其他規(guī)定：

　　（１）投標(biāo)人有串標(biāo)、圍標(biāo)、虛假投標(biāo)及其他違法行為的，將不退還投標(biāo)保證金。

　　招標(biāo)人：z市z城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)：浙江z工程咨詢有限公司

　　地址：zz地址：z北路72號金貿(mào)國際大廈12F

　　電話：zz電話：zz

　　聯(lián)系人：zz聯(lián)系人：zz

　　公告發(fā)出時(shí)間：20**年3月24日

篇3：X工業(yè)園區(qū)日常物業(yè)管理內(nèi)容

　　某工業(yè)園區(qū)的日常物業(yè)管理內(nèi)容

　　日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項(xiàng)目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個(gè)部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認(rèn)可項(xiàng)目實(shí)施整改和進(jìn)一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ)。

　　常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、環(huán)境管理、安全防范管理、消防管理、車輛管理等多方面內(nèi)容，其中有些項(xiàng)目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn)。在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述。

　　一、介入期

　　在此階段，我們主要是進(jìn)行調(diào)研、編寫方案、做好驗(yàn)收接管工作。

　　（一）、調(diào)研、編寫方案工作

　　（二）、驗(yàn)收接管

　　1、擬定驗(yàn)收接管方案，組建驗(yàn)收接管小組。

　　2、對項(xiàng)目進(jìn)行全面驗(yàn)收、接管，包括資料接管，另附驗(yàn)收接管相關(guān)表格。

　　3、如有整改，在整改完畢后對整改項(xiàng)目進(jìn)行接管，屆時(shí)另列清單交接。

　　二、常規(guī)期物業(yè)管理

　　（一）、安全管理

　　1、安全防范管理分為四個(gè)層次：第一層為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏；第二層為門崗人員進(jìn)行封閉控制；第三層為監(jiān)控系統(tǒng)；第四層為最里層，實(shí)行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或匯報(bào)處理，同時(shí)我們將編制專項(xiàng)方案進(jìn)行演練。

　　2、消防管理：我們將建立消防責(zé)任小組，分三級巡查：第一級為保安員巡查；第二級為維修人員巡查；第三級為管理層人員巡查。另外，我們將編制消防應(yīng)急方案進(jìn)行演練。

　　（二）、車輛管理（其車位規(guī)劃方案按規(guī)劃執(zhí)行）

　　1、我們將根據(jù)規(guī)劃實(shí)行規(guī)范管理，包括標(biāo)識規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。

　　2、合理使用停車場資源，使其資源利用最大化。

　　（三）、環(huán)境管理

　　1、對于內(nèi)外綠化，我們將按照《綠化管護(hù)制度》嚴(yán)格執(zhí)行，這里不再細(xì)述。

　　2、環(huán)衛(wèi)管理上：我們首先實(shí)行垃圾分流，使工業(yè)園區(qū)凈化、美化。其次是實(shí)行人員培訓(xùn)到位、工作到位、檢查評比到位、質(zhì)量到位的“四個(gè)到位”，始終保持責(zé)任區(qū)域干凈、整潔。詳見清潔衛(wèi)生管理。

　　（四）、物業(yè)管理標(biāo)的中各項(xiàng)目大、中型維修養(yǎng)護(hù)和日常小修管理：

　　管理處在每年年初，向貴公司上報(bào)年度各項(xiàng)目大、中型維修計(jì)劃書，并按計(jì)劃執(zhí)行。對于日常的小型維修，管理處將在第一時(shí)間保質(zhì)保量進(jìn)行維修和按年度計(jì)劃進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。

　　（五）、客戶服務(wù)及品質(zhì)管理：

　　設(shè)文員及品管各一人，負(fù)責(zé)整個(gè)管理處接待、內(nèi)務(wù)、單位的服務(wù)品質(zhì)等工作。我們將人員崗位職責(zé)上墻公布，并要求服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，真正起到形象窗口的作用。