寫字樓物業的租約與租約談判

　　寫字樓租客與業主的權利和義務要在書面租賃契約中具體確定，由于該租約是租賃雙方簽署的法律文件，所以租賃雙方都應嚴格遵守。鑒于租約條款的談判相當復雜，所以在租約簽署前常常有一個很長的談判周期。物業管理經理也常參與到租約談判的過程中來。雖然物業管理公司一般代表業主的利益。但可以利用其特殊身份，向業主闡明租客的意見，協助租賃雙方尋找一些折衷方案。

　　通常情況下，業主會事先準備好一個適用于寫字樓物業內所有出租單元的標準租賃合約，業主和潛在的租客可在這一基礎上，針對某一特定的出租單元就各標準條款和特殊條款進行談判，以便在業主和租客間就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。標準租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進行認真的談判，例如租客裝修及業主是否提供裝修補貼就常常要談判很長時間。談判中雙方關注的其它問題還包括租金及其調整、所提供的服務及服務收費、公共設施如空調、電梯等使用費用的分擔方式等。

　　一、租賃合約中的標準條款在編制標準租賃合約的過程中，業主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的運營費用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權利，得到盡可能多的服務。為了調和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業出租時須共同遵守的一系列特定條款。

　　由于寫字樓物業的租約一般都要持續幾年的時間，在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款可能規定要參考一個標準指數如消費者價格指數或商業零售價格指數，來確定租金定期增長的數量或幅度。顯然，各城市的消費者價格指數能比較準確地反映當地通貨膨脹的水平。然而，由于消費者價格指數有時變化幅度非常大，尤其是在經濟高速發展的地區或政治經濟不穩定的地區，這就使得租客很難接受用消費者價格指數作為租金向上調整的基礎這樣一個條件。因此，租客和物業管理經理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元/平方米或每年上調8％；當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了令租賃雙方共同承擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規定一個上調比例的最高限，這樣，在最高限以內的風險由租客承擔，最高限以外的風險由業主承擔。

　　在寫字樓物業租約中，并非所有的物業運營費用都要以租金的形式來收取。在"毛租"的情況下，業主要支付物業運營過程中的所有費用。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運營費用如能源費用，可由寫字樓的租客以某種方式按比例分攤，由物業管理公司向租客單獨收取后直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業主或租客歡迎，因為物業管理公司通常是按租金的一定比例收取物業管理費，如果將運營費用加到租金里面去，業主或租客多少會有一種多支出了物業管理費的感覺。

　　當所有的運營費用均由租客直接分擔時，則稱這種出租方式為"凈租"，此時的代收代繳費用常按租賃面積基本租金的一個固定比例計算。常用的"凈租"方式根據代收代繳費用所包括的項目多少還可以再進行細分，但一般情況下，代收代繳的費用越多，基本租金就越低。換句話說，寫字樓物業"毛租"時的租金很高，因為業主要從所收租金中支付所有的運營費用；采用"凈租"方式時，代收代繳費用覆蓋的內容越多，基本租金就越低，因為租客直接分擔了寫字樓運營過程中的部分或全部費用。

　　具體的租約中，要規定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租客間按比例分攤計算的方法。最常見的代收代繳費用是除房產稅和保險費外的水、電、煤氣、熱力等資源的使用費，設備使用費和寫字樓公共空間的維護維修費用也常單獨繳納。設備和公共空間的更新改造投資也要在租客間進行分攤，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中規定了業主所需承擔的最大運營費用額，例如每年每平方米40元或每年總計20萬元，而超過這個數額的運營費用就要由租客分擔。

　　二、折讓優惠和租客權利的授予折讓優惠是業主給租客提供的一種優惠，用以吸引潛在的租客。折讓優惠雖然能使租客節省寫字樓的租金開支，但租約中規定的租金水平不會變化。折讓優惠的具體做法很多，如給新入住的租客一個免租期為租客從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租客支付由于提前終止與原租住寫字樓的業主間的租約而需繳納的罰金或對租客入住前的裝修投資提供資金幫助等。折讓優惠可能是由業主先提供一筆資金，供租客用于裝修投資或支付其它費用，但在租賃期間內，這筆資金還是要通過種種方式歸還業主的。這樣做一個好處就是能保證租約中所規定的租金水平與市場水平相當。

　　另外折讓優惠可能會體現在租約續期的有關條款上。如果租客預計由于自己業務的發展可能會在未來增加承租面積，則一般希望業主在將來(一般是租約期滿)能滿足其擴展辦公空間的要求。除非寫字樓市場很不景氣，否則業主很難接受這一做法，因為有時為了滿足當前租客的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空置時間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業主通常可以給租客一個優先權，即如果租客想擴大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態的話，則該租客在同等條件下有優先承租權。有時租客還會要求在租約中加上于原租約條件下續租的條款。然而，業主不愿在租約期滿時賦予租客過多的權利。這里主要有兩個原因。首先，期限較長的租約所規定的租金在租賃期間內很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調整的條款在發揮作用，但實際租金常常低于市場租金；另外，在租約期滿時賦予租客一定的權利也并不能保證其繼續承租。在某些時候，租約中還會包括有關提前終止租約的條款，規定租客只要提前一定的時間通知業主并按規定繳納罰金，租客就可以提前終止租約。

篇2：物業終止租約通知書范本

　　物業終止租約通知書范本

　　Dear (name of tenant),

　　Notice to Quit

　　As Managing Agents for and on behalf ofyour Landlord of the above premises of which you are tenant, we hereby your tenancy and require you to quit and deliver up vacant possession of the said premises on(e*piry date of tenancy) -or at the e*piration of si* months from the serving of this Notice.

　　Yours sincerely,

　　敬啟者：

　　遷離通知

　　本公司（物業委托人之名稱）乃閣下所租用物業之業主代理人，現正式終止閣下之租約。閣下必須在（租約期滿日期）前或由本通知書發出后6個月，將上述樓宇以吉樓方式交回。

　　此致

　　（租戶姓名）

　　公司

　　物業經理謹啟