大廈項(xiàng)目物業(yè)前期工作計(jì)劃

　　分三個(gè)階段進(jìn)行。

　　第一階段：簽署物業(yè)委托管理合同----工程竣工驗(yàn)收。主要任務(wù)是，中期介入，扮演監(jiān)理。工程進(jìn)入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段，公司派出有經(jīng)驗(yàn)的工程人員參與進(jìn)來(lái)，一方面熟悉線路管道的鋪設(shè)走向，另一方面對(duì)設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出合理化建議。中期介入對(duì)日后的設(shè)備維護(hù)、檢修作用極大，派出人員作為日后負(fù)責(zé)工程的管理人員，由于對(duì)安裝布線了如指掌，一旦有故障能夠迅速查找原因、修復(fù)故障。物業(yè)公司介入工程監(jiān)管，既對(duì)設(shè)備安裝質(zhì)量協(xié)助把關(guān)，更多是著眼于以后長(zhǎng)遠(yuǎn)的使用，尤其是監(jiān)理公司不太注意的一些小問(wèn)題，驗(yàn)收時(shí)雖構(gòu)不成大問(wèn)題，但時(shí)間一長(zhǎng)，小問(wèn)題就會(huì)變成大問(wèn)題。

　　第二階段：工程竣工驗(yàn)收----移交接管。主要任務(wù)是，晚期介入，開(kāi)始管家。這一階段主要是做好以下幾方面工作：

　　一是做好全面接管的籌備工作，開(kāi)始履行“管家”的職責(zé)。物業(yè)管理的整套隊(duì)伍基本到位。1、開(kāi)展員工崗前培訓(xùn)，為進(jìn)駐打下良好基礎(chǔ)。2、建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，包括員工行為規(guī)范制度、投訴處理程序、裝修申請(qǐng)程序、設(shè)備操作程序等運(yùn)作程序制度，為實(shí)施規(guī)范化管理創(chuàng)造條件。3、統(tǒng)一員工著裝，管理統(tǒng)一標(biāo)識(shí)將公司的精神面貌和良好形象置于社會(huì)公眾面前。4、物料準(zhǔn)備，籌措必備的物業(yè)管理所需物資裝備，保證接管后順利展開(kāi)工作。

　　二是做好物業(yè)的接管驗(yàn)收。1、針對(duì)現(xiàn)實(shí)的接管驗(yàn)收中很少有整個(gè)物業(yè)同時(shí)移交的情況，對(duì)設(shè)備接管可采取調(diào)試驗(yàn)收合格一項(xiàng)就移交一項(xiàng)的辦法。2、竣工驗(yàn)收接管既要在大的方面把握質(zhì)量關(guān)，也要在小的方面把細(xì)節(jié)問(wèn)題逐一列明，尤其是土建安裝的問(wèn)題，要求建設(shè)單位承諾整改期限。3、資料移交清楚。包括工程圖紙、立項(xiàng)到開(kāi)工的所有文件資料、全套竣工圖、設(shè)備清單、設(shè)備保修合同、驗(yàn)收合格手續(xù)文件等。4、接管驗(yàn)收一定要寫明接日期，以便劃清責(zé)任界限。

　　三是做好物業(yè)的開(kāi)業(yè)籌備。1、物業(yè)的清潔，物業(yè)全面接管后，進(jìn)行清潔“開(kāi)荒”達(dá)到物業(yè)干凈明亮，以窗明幾凈的面貌迎接開(kāi)業(yè)。2、物業(yè)的裝飾，新的物業(yè)就需精心裝飾，既要體現(xiàn)喜慶氣氛，更要顯示與眾不同的氣派。3、設(shè)備的試運(yùn)行，照明、空調(diào)、電梯、給排水、消防報(bào)警等系統(tǒng)的正常運(yùn)作是大廈運(yùn)轉(zhuǎn)的條件。驗(yàn)收合格，并不意味著開(kāi)業(yè)時(shí)就不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，為確保開(kāi)業(yè)時(shí)設(shè)備的正常運(yùn)作，要對(duì)設(shè)備進(jìn)行連續(xù)運(yùn)作檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。

　　第三階段：物業(yè)開(kāi)辦期（時(shí)間為三個(gè)月左右）。這一時(shí)期主要是，做好各方面關(guān)系的溝通，橫縱理順，上下協(xié)調(diào)；人員、設(shè)備、管理全面磨合，完善規(guī)章制度，提高服務(wù)質(zhì)量；開(kāi)展客戶調(diào)查，調(diào)整管理思路，適應(yīng)客戶的需求。

　　通過(guò)前期扎扎實(shí)實(shí)的工作，使大廈進(jìn)入全面正常的物業(yè)管理階段，按照物業(yè)管理委托合同書(shū)的要求，不斷的提升管理檔次和提高服務(wù)質(zhì)量，為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的目標(biāo)創(chuàng)造條件。

篇2：物業(yè)工程部前期工作要點(diǎn)

物業(yè)工程部前期工作五要點(diǎn)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工程部肩負(fù)著確保小區(qū)內(nèi)各設(shè)備設(shè)施安全、可靠運(yùn)行的職責(zé)。依據(jù)筆者的工作經(jīng)驗(yàn)，要做好工程部的工作，確保小區(qū)設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行，必須在項(xiàng)目接管的早期重點(diǎn)注意以下五個(gè)問(wèn)題。

　　工程圖紙、技術(shù)資料的收集與歸檔

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區(qū)以后，移交方有可能同時(shí)將相關(guān)的設(shè)備設(shè)施的工程圖紙和技術(shù)資料一并移交給物業(yè)服務(wù)公司。但在更多的時(shí)候，相當(dāng)多的圖紙、技術(shù)資料，移交方可能會(huì)以分期、分批的形式向物業(yè)服務(wù)公司移交。因此，前期工程部應(yīng)設(shè)立專職檔案員會(huì)同各專業(yè)主管人員做好工程圖紙、技術(shù)資料的整理、歸檔工作。應(yīng)按專業(yè)的劃分，將相關(guān)的圖紙、資料分類進(jìn)行整理、編號(hào)，并建立全部工程圖紙、技術(shù)資料的總目錄。購(gòu)置專用檔案柜及檔案資料盒。將全部圖紙、技術(shù)資料分別置放、妥善保管。

　　在每個(gè)檔案柜上，應(yīng)以大小合適的口取紙或其它標(biāo)識(shí)材料做好標(biāo)識(shí)，注明該檔案柜內(nèi)的圖紙、技術(shù)資料的內(nèi)容;在每一個(gè)檔案資料盒內(nèi)的第一頁(yè)，應(yīng)是該盒內(nèi)各種圖紙、技術(shù)資料的詳細(xì)清單。

　　建立嚴(yán)格的工程圖紙、技術(shù)資料的管理制度，以防止圖紙、技術(shù)資料的損壞和丟失。任何人借閱圖紙、資料時(shí)，均須做好借閱記錄，逾期不還的資料員/文員應(yīng)及時(shí)予以追回或辦理延期借閱手續(xù)。對(duì)于重要設(shè)備的技術(shù)資料(如設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)等)，應(yīng)進(jìn)行復(fù)制。妥善保管好原件。重要設(shè)備的原始技術(shù)資料原則上不應(yīng)外借。

　　由于項(xiàng)目人員流動(dòng)的必然性，一些存放于今人手中的設(shè)備技術(shù)資料，特別是前期顧問(wèn)小組成員在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)所手繪的一些現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況的草圖、照片，可能會(huì)流失。而這些資料恰恰是日后日常管理的寶貴資料，前期工程經(jīng)理及專業(yè)主管應(yīng)特別引起重視。應(yīng)及時(shí)收集并做好備份工作。

　　設(shè)備初始檔案的建立

　　接管驗(yàn)收之后，作為工程管理部應(yīng)及時(shí)著手建立設(shè)備檔案，收集、整理設(shè)備的原始資料。首先，應(yīng)根據(jù)圖紙及實(shí)物建立一個(gè)所轄設(shè)備的清單(也可稱作設(shè)備總表)。如果在移交時(shí)，移交方已提供了總的設(shè)備清單，工程管理部各主管人員應(yīng)對(duì)其中的設(shè)備逐臺(tái)予以確認(rèn)，確保清單上設(shè)備的安裝位置、規(guī)格型號(hào)，服務(wù)區(qū)域與實(shí)際情況及設(shè)計(jì)圖紙相符。設(shè)備初始檔案資料包括：產(chǎn)品的合格證、產(chǎn)品的質(zhì)量證明書(shū)、設(shè)備的安裝使用說(shuō)明書(shū)、設(shè)備的供貨合同、產(chǎn)品的檢驗(yàn)報(bào)告、設(shè)備的安裝調(diào)試記錄、試運(yùn)行記錄、設(shè)備的安裝圖紙及裝配圖紙、設(shè)備的備品備件清冊(cè)、專用工具清單及使用方法說(shuō)明、設(shè)備的改裝記錄、進(jìn)口設(shè)備的商檢報(bào)告等。這些資料必須妥善保管。

　　重點(diǎn)設(shè)備技術(shù)資料的收集與整理

　　重點(diǎn)設(shè)備包括冷水機(jī)組、電梯、鍋爐、消防中控系統(tǒng)設(shè)備和樓宇自控系統(tǒng)主機(jī)、保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備、衛(wèi)星接收設(shè)備、電話交換機(jī)、高壓變配電設(shè)備、擦窗機(jī)、壓力容器及一些價(jià)值較高的進(jìn)口設(shè)備。

　　對(duì)于上述設(shè)備技術(shù)資料的收集應(yīng)盡可能地做到完整。這樣對(duì)日后的設(shè)備維護(hù)是極為有益的。壓力容器、鍋爐、電梯及擦窗機(jī)設(shè)備等屬于特種設(shè)備，這些設(shè)備政府部門是要定期強(qiáng)制檢驗(yàn)的。因此，必須要進(jìn)行認(rèn)真的收集，力求齊全并要單獨(dú)妥善保管。

　　一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目工程部應(yīng)收集的重點(diǎn)設(shè)備資料包括：

　　電梯：產(chǎn)品合格證、電梯安裝合格證書(shū)、出廠裝箱明細(xì)表、電梯安裝工程施工技術(shù)資料。安裝使用維護(hù)保養(yǎng)說(shuō)明書(shū)、電梯隨機(jī)圖紙、圖冊(cè)、質(zhì)量監(jiān)督核定證書(shū)。電梯安全檢驗(yàn)合格證、電梯安全使用許可證、電梯安全檢驗(yàn)報(bào)告書(shū)、起重機(jī)械安全技術(shù)檔案。

　　壓力容器：壓力容器清單、壓力容器使用說(shuō)明書(shū)、壓力容器質(zhì)量證明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙(圖紙上須蓋有技術(shù)監(jiān)督部門的制造許可證章)、壓力容器的檢驗(yàn)報(bào)告書(shū)(由特種設(shè)備檢驗(yàn)所出具，進(jìn)口設(shè)備的壓力容器應(yīng)有市級(jí)政府部門的檢驗(yàn)及商檢報(bào)告)、壓力容器報(bào)裝申請(qǐng)單、壓力容器使用許可證、安全附件的檢驗(yàn)合格證(如安全閥等)。

　　鍋爐：鍋爐的資料除應(yīng)有壓力容器所述的資料外，還應(yīng)有受壓部件的強(qiáng)度計(jì)算書(shū)、鍋爐房的設(shè)計(jì)圖紙、安裝單位的資料等。

　　衛(wèi)星機(jī)房設(shè)備：除工程圖紙、技術(shù)資料外還應(yīng)有衛(wèi)星電視接收許可證。

　　冷水機(jī)組：安裝圖紙、產(chǎn)品合格證、機(jī)組使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)、調(diào)試記錄、試運(yùn)行記錄、蒸發(fā)器/冷凝器的壓力容器的相關(guān)資料(見(jiàn)壓力容器的技術(shù)資料)、隨機(jī)專用工具及隨機(jī)備件清單等。

　　同所有的設(shè)備一樣，上述各種設(shè)備的售后服務(wù)信息資料應(yīng)該準(zhǔn)確地收集，內(nèi)容包括：售后服務(wù)單位的地址、聯(lián)系電話、聯(lián)系人，項(xiàng)目所在地有無(wú)辦事處等。這些資料均應(yīng)詳細(xì)整理列表作為設(shè)備檔案的一部分認(rèn)真保存。

　　對(duì)重點(diǎn)設(shè)備技術(shù)資料的收集和整理，還應(yīng)重視設(shè)備供貨合同中的一些事項(xiàng)，如設(shè)備保修期的起始及終止的時(shí)間，有些設(shè)備雖然我們已經(jīng)接管了，但因?yàn)檫€在保修期之內(nèi)，這時(shí)期如果設(shè)備出現(xiàn)鼓障，需要修理及更換零部件，就應(yīng)該請(qǐng)廠家人員來(lái)解決或提請(qǐng)移交方注意設(shè)備的檢修應(yīng)由廠方解決。這樣，既節(jié)省物力也節(jié)省人力，并免去了不必要的開(kāi)支。還有，在大型設(shè)備的供貨合同中如冷凍機(jī)組的供貨合同，其中一般含有關(guān)于操作人員的培訓(xùn)事項(xiàng)。并且，關(guān)于培訓(xùn)的方式、地點(diǎn)及培訓(xùn)的費(fèi)用在合同中會(huì)有詳細(xì)說(shuō)明。因此，收集此類資料更應(yīng)引起前期工程人員的重視。有時(shí)，因?yàn)闋砍兜皆S多方面的因素，我們拿不到供貨合同，此時(shí)作為前期工程的運(yùn)作人員應(yīng)盡可能主動(dòng)地向移交方的有關(guān)人員了解這方面的內(nèi)容。

　　設(shè)備備品、備件的收集與管理

　　設(shè)備備品、備件的收集應(yīng)引起前期工程管理人員尤其是工程經(jīng)理及專業(yè)主管的足夠重視。在這里著重提一下進(jìn)口備件的收集與整理工作。設(shè)備隨機(jī)可能帶有一些常用的易損件，如溫度、壓力的傳感器、水泵的機(jī)械密封、水封環(huán)，離心式冷水機(jī)組的冷媒過(guò)濾器、潤(rùn)滑油過(guò)濾器、水室蓋兒墊床等，還有設(shè)備檢修用的專用工具。這些備件、專用工具在接管應(yīng)注意重點(diǎn)收集、整理，這些備件、工具在設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，如果臨時(shí)采購(gòu)將會(huì)有較長(zhǎng)的供貨周期及比較昂貴的價(jià)格并且會(huì)對(duì)我們的服務(wù)工作有所影響。因此，接管后一定要及時(shí)入庫(kù)建帳，打印出清單并歸檔備查。

　　進(jìn)口設(shè)備的備品備件的收集還應(yīng)了解、掌握該設(shè)備的供貨渠道，在接收設(shè)備檔案時(shí)應(yīng)注意向移交方索要備件清單 (SPARELIST)，同所有設(shè)備一樣，要準(zhǔn)確掌握供貨商的信息(單位地址、單位名稱、聯(lián)系電話、聯(lián)系人等)。進(jìn)口設(shè)備的備件，從其日后維修的角度來(lái)看，用量很小，因此購(gòu)買困難并且價(jià)格昂貴。所以，在收集與管理時(shí)，必須引起足夠的重視。同時(shí)，避免因保管上的不當(dāng)而造成損壞及丟失。

　　市政設(shè)施接駁及竣工資料的收集與整理

　　新建物業(yè)項(xiàng)目的供水、供電、天然氣及熱力、排水管道等市政工程的施工-般是由市政公司進(jìn)行。在對(duì)這些市政工程接駁資料收集時(shí)，應(yīng)注意了解具體的施工單位、聯(lián)系人的信息資料。例如，天然氣的供給是來(lái)自哪個(gè)管網(wǎng)所，應(yīng)了解其聯(lián)系人、聯(lián)系電話。要注意收集燃?xì)庹{(diào)壓站/箱的施工/竣工圖紙，管道的打壓記錄、關(guān)于調(diào)壓站的管理文件(自管還是由天然氣公司代管)。因?yàn)椋绻亲怨軕?yīng)有建設(shè)單位與天然氣公司簽署的自管協(xié)議，物業(yè)服務(wù)公司的人員要有上崗證，并且需要進(jìn)行專門的培訓(xùn)。

　　電力設(shè)施的施工/竣工資料的收集也很重要。供電電纜來(lái)自哪個(gè)開(kāi)閉站，變電室設(shè)備的安裝單位的名稱、聯(lián)系電話、聯(lián)系人以及高壓供電設(shè)備的試驗(yàn)記錄等信息資料。

　　在收集這些市政工程接駁資料時(shí)，還應(yīng)注意收集建設(shè)單位的開(kāi)工申請(qǐng)及相關(guān)的手續(xù)辦理的資料(供水、供電、供氣、排水等方面的協(xié)議或批文等)。室外供水、排水、供氣、熱力、電力管線等設(shè)施的竣工圖，竣工驗(yàn)收資料;項(xiàng)目供水指標(biāo)的確認(rèn)資料、水平衡的測(cè)試報(bào)告，節(jié)水管理部門主管人員的聯(lián)系電話等。

篇3：學(xué)校物業(yè)管理工作職責(zé)

>　　學(xué)校物業(yè)管理崗位職責(zé)

　　1、對(duì)包干區(qū)地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無(wú)垃圾、蛛網(wǎng)、吊灰。

　　2、洗臉間地面干凈、無(wú)積灰，水池?zé)o青苔，無(wú)油污，無(wú)雜物。

　　3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無(wú)尿垢、無(wú)臭味，不堵塞。

　　4、愛(ài)護(hù)公物和清潔工具，保管好勞動(dòng)用品。

　　5、有責(zé)任教育學(xué)生節(jié)約水電。

　　6、負(fù)責(zé)公共場(chǎng)所窗戶玻璃等公共設(shè)施的維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)報(bào)修。

　　7、遵守勞動(dòng)紀(jì)律，服從臨時(shí)突擊任務(wù)的調(diào)配。

　　8、拾到財(cái)物要交公，學(xué)生掉落的衣物收好交組長(zhǎng)處理。

　　9、工作時(shí)間內(nèi)，不撿垃圾。

　　10、注意自身儀表形象。