物業(yè)工程部前期工作五要點

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工程部肩負著確保小區(qū)內(nèi)各設(shè)備設(shè)施安全、可靠運行的職責(zé)。依據(jù)筆者的工作經(jīng)驗，要做好工程部的工作，確保小區(qū)設(shè)備設(shè)施安全運行，必須在項目接管的早期重點注意以下五個問題。

　　工程圖紙、技術(shù)資料的收集與歸檔

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區(qū)以后，移交方有可能同時將相關(guān)的設(shè)備設(shè)施的工程圖紙和技術(shù)資料一并移交給物業(yè)服務(wù)公司。但在更多的時候，相當(dāng)多的圖紙、技術(shù)資料，移交方可能會以分期、分批的形式向物業(yè)服務(wù)公司移交。因此，前期工程部應(yīng)設(shè)立專職檔案員會同各專業(yè)主管人員做好工程圖紙、技術(shù)資料的整理、歸檔工作。應(yīng)按專業(yè)的劃分，將相關(guān)的圖紙、資料分類進行整理、編號，并建立全部工程圖紙、技術(shù)資料的總目錄。購置專用檔案柜及檔案資料盒。將全部圖紙、技術(shù)資料分別置放、妥善保管。

　　在每個檔案柜上，應(yīng)以大小合適的口取紙或其它標識材料做好標識，注明該檔案柜內(nèi)的圖紙、技術(shù)資料的內(nèi)容;在每一個檔案資料盒內(nèi)的第一頁，應(yīng)是該盒內(nèi)各種圖紙、技術(shù)資料的詳細清單。

　　建立嚴格的工程圖紙、技術(shù)資料的管理制度，以防止圖紙、技術(shù)資料的損壞和丟失。任何人借閱圖紙、資料時，均須做好借閱記錄，逾期不還的資料員/文員應(yīng)及時予以追回或辦理延期借閱手續(xù)。對于重要設(shè)備的技術(shù)資料(如設(shè)備使用說明書等)，應(yīng)進行復(fù)制。妥善保管好原件。重要設(shè)備的原始技術(shù)資料原則上不應(yīng)外借。

　　由于項目人員流動的必然性，一些存放于今人手中的設(shè)備技術(shù)資料，特別是前期顧問小組成員在項目現(xiàn)場所手繪的一些現(xiàn)場實際狀況的草圖、照片，可能會流失。而這些資料恰恰是日后日常管理的寶貴資料，前期工程經(jīng)理及專業(yè)主管應(yīng)特別引起重視。應(yīng)及時收集并做好備份工作。

　　設(shè)備初始檔案的建立

　　接管驗收之后，作為工程管理部應(yīng)及時著手建立設(shè)備檔案，收集、整理設(shè)備的原始資料。首先，應(yīng)根據(jù)圖紙及實物建立一個所轄設(shè)備的清單(也可稱作設(shè)備總表)。如果在移交時，移交方已提供了總的設(shè)備清單，工程管理部各主管人員應(yīng)對其中的設(shè)備逐臺予以確認，確保清單上設(shè)備的安裝位置、規(guī)格型號，服務(wù)區(qū)域與實際情況及設(shè)計圖紙相符。設(shè)備初始檔案資料包括：產(chǎn)品的合格證、產(chǎn)品的質(zhì)量證明書、設(shè)備的安裝使用說明書、設(shè)備的供貨合同、產(chǎn)品的檢驗報告、設(shè)備的安裝調(diào)試記錄、試運行記錄、設(shè)備的安裝圖紙及裝配圖紙、設(shè)備的備品備件清冊、專用工具清單及使用方法說明、設(shè)備的改裝記錄、進口設(shè)備的商檢報告等。這些資料必須妥善保管。

　　重點設(shè)備技術(shù)資料的收集與整理

　　重點設(shè)備包括冷水機組、電梯、鍋爐、消防中控系統(tǒng)設(shè)備和樓宇自控系統(tǒng)主機、保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備、衛(wèi)星接收設(shè)備、電話交換機、高壓變配電設(shè)備、擦窗機、壓力容器及一些價值較高的進口設(shè)備。

　　對于上述設(shè)備技術(shù)資料的收集應(yīng)盡可能地做到完整。這樣對日后的設(shè)備維護是極為有益的。壓力容器、鍋爐、電梯及擦窗機設(shè)備等屬于特種設(shè)備，這些設(shè)備政府部門是要定期強制檢驗的。因此，必須要進行認真的收集，力求齊全并要單獨妥善保管。

　　一般來說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目工程部應(yīng)收集的重點設(shè)備資料包括：

　　電梯：產(chǎn)品合格證、電梯安裝合格證書、出廠裝箱明細表、電梯安裝工程施工技術(shù)資料。安裝使用維護保養(yǎng)說明書、電梯隨機圖紙、圖冊、質(zhì)量監(jiān)督核定證書。電梯安全檢驗合格證、電梯安全使用許可證、電梯安全檢驗報告書、起重機械安全技術(shù)檔案。

　　壓力容器：壓力容器清單、壓力容器使用說明書、壓力容器質(zhì)量證明書、設(shè)計圖紙(圖紙上須蓋有技術(shù)監(jiān)督部門的制造許可證章)、壓力容器的檢驗報告書(由特種設(shè)備檢驗所出具，進口設(shè)備的壓力容器應(yīng)有市級政府部門的檢驗及商檢報告)、壓力容器報裝申請單、壓力容器使用許可證、安全附件的檢驗合格證(如安全閥等)。

　　鍋爐：鍋爐的資料除應(yīng)有壓力容器所述的資料外，還應(yīng)有受壓部件的強度計算書、鍋爐房的設(shè)計圖紙、安裝單位的資料等。

　　衛(wèi)星機房設(shè)備：除工程圖紙、技術(shù)資料外還應(yīng)有衛(wèi)星電視接收許可證。

　　冷水機組：安裝圖紙、產(chǎn)品合格證、機組使用維護說明書、調(diào)試記錄、試運行記錄、蒸發(fā)器/冷凝器的壓力容器的相關(guān)資料(見壓力容器的技術(shù)資料)、隨機專用工具及隨機備件清單等。

　　同所有的設(shè)備一樣，上述各種設(shè)備的售后服務(wù)信息資料應(yīng)該準確地收集，內(nèi)容包括：售后服務(wù)單位的地址、聯(lián)系電話、聯(lián)系人，項目所在地有無辦事處等。這些資料均應(yīng)詳細整理列表作為設(shè)備檔案的一部分認真保存。

　　對重點設(shè)備技術(shù)資料的收集和整理，還應(yīng)重視設(shè)備供貨合同中的一些事項，如設(shè)備保修期的起始及終止的時間，有些設(shè)備雖然我們已經(jīng)接管了，但因為還在保修期之內(nèi)，這時期如果設(shè)備出現(xiàn)鼓障，需要修理及更換零部件，就應(yīng)該請廠家人員來解決或提請移交方注意設(shè)備的檢修應(yīng)由廠方解決。這樣，既節(jié)省物力也節(jié)省人力，并免去了不必要的開支。還有，在大型設(shè)備的供貨合同中如冷凍機組的供貨合同，其中一般含有關(guān)于操作人員的培訓(xùn)事項。并且，關(guān)于培訓(xùn)的方式、地點及培訓(xùn)的費用在合同中會有詳細說明。因此，收集此類資料更應(yīng)引起前期工程人員的重視。有時，因為牽扯到許多方面的因素，我們拿不到供貨合同，此時作為前期工程的運作人員應(yīng)盡可能主動地向移交方的有關(guān)人員了解這方面的內(nèi)容。

　　設(shè)備備品、備件的收集與管理

　　設(shè)備備品、備件的收集應(yīng)引起前期工程管理人員尤其是工程經(jīng)理及專業(yè)主管的足夠重視。在這里著重提一下進口備件的收集與整理工作。設(shè)備隨機可能帶有一些常用的易損件，如溫度、壓力的傳感器、水泵的機械密封、水封環(huán)，離心式冷水機組的冷媒過濾器、潤滑油過濾器、水室蓋兒墊床等，還有設(shè)備檢修用的專用工具。這些備件、專用工具在接管應(yīng)注意重點收集、整理，這些備件、工具在設(shè)備出現(xiàn)故障時，如果臨時采購將會有較長的供貨周期及比較昂貴的價格并且會對我們的服務(wù)工作有所影響。因此，接管后一定要及時入庫建帳，打印出清單并歸檔備查。

　　進口設(shè)備的備品備件的收集還應(yīng)了解、掌握該設(shè)備的供貨渠道，在接收設(shè)備檔案時應(yīng)注意向移交方索要備件清單 (SPARELIST)，同所有設(shè)備一樣，要準確掌握供貨商的信息(單位地址、單位名稱、聯(lián)系電話、聯(lián)系人等)。進口設(shè)備的備件，從其日后維修的角度來看，用量很小，因此購買困難并且價格昂貴。所以，在收集與管理時，必須引起足夠的重視。同時，避免因保管上的不當(dāng)而造成損壞及丟失。

　　市政設(shè)施接駁及竣工資料的收集與整理

　　新建物業(yè)項目的供水、供電、天然氣及熱力、排水管道等市政工程的施工-般是由市政公司進行。在對這些市政工程接駁資料收集時，應(yīng)注意了解具體的施工單位、聯(lián)系人的信息資料。例如，天然氣的供給是來自哪個管網(wǎng)所，應(yīng)了解其聯(lián)系人、聯(lián)系電話。要注意收集燃氣調(diào)壓站/箱的施工/竣工圖紙，管道的打壓記錄、關(guān)于調(diào)壓站的管理文件(自管還是由天然氣公司代管)。因為，如果是自管應(yīng)有建設(shè)單位與天然氣公司簽署的自管協(xié)議，物業(yè)服務(wù)公司的人員要有上崗證，并且需要進行專門的培訓(xùn)。

　　電力設(shè)施的施工/竣工資料的收集也很重要。供電電纜來自哪個開閉站，變電室設(shè)備的安裝單位的名稱、聯(lián)系電話、聯(lián)系人以及高壓供電設(shè)備的試驗記錄等信息資料。

　　在收集這些市政工程接駁資料時，還應(yīng)注意收集建設(shè)單位的開工申請及相關(guān)的手續(xù)辦理的資料(供水、供電、供氣、排水等方面的協(xié)議或批文等)。室外供水、排水、供氣、熱力、電力管線等設(shè)施的竣工圖，竣工驗收資料;項目供水指標的確認資料、水平衡的測試報告，節(jié)水管理部門主管人員的聯(lián)系電話等。

篇2：物業(yè)工程部工作管理辦法:物業(yè)前期管理

　　物業(yè)工程部工作管理辦法：物業(yè)的前期管理

　　1.竣工驗收與接管驗收

　　1.1竣工驗收

　　當(dāng)一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程項目竣工以后，施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過程稱為竣工驗收。竣工驗收是工程項目由建設(shè)投入使用的標志，也是對工程項目的設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗。

　　1.2接管驗收

　　接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。在完成接管驗收后，整個物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序，是因為物業(yè)在完成驗收后，就進入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計和施工，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進行崗位培訓(xùn)等。另外，在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗收，才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時，移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂管理公約、預(yù)交水電費押金、領(lǐng)取《用戶手冊》等。

　　1.3質(zhì)量記錄：

　　《接管驗收申請表》ED-TB-0309-001

　　2.接管驗收的作用

　　接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗收是馬虎從事，放寬標準，最后可能自食其果。因為一但接管合同生效，物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長期使用，在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應(yīng)付。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響，另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場上，充分維護業(yè)主的權(quán)益。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在：

　　2.1明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。

　　2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗收，能進一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標準進行設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。

　　2.3為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各管理事項，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。

　　3.物業(yè)接管驗收的程序及條件

　　3.1接管驗收程序

　　3.1.1建設(shè)單位書面提請接管單位驗收；

　　3.1.2接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；

　　3.1.3接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；

　　3.1.4對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；

　　3.1.5經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。

　　3。2物業(yè)接管驗收的條件

　　新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應(yīng)具備以下條件：

　　3.2.1建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格；

　　3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；

　　3.2.3房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認。

　　3.3物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的資料

　　3.3.1產(chǎn)權(quán)資料：

　　a)項目批準文件；

　　b)用地批準文件；

　　c)建筑執(zhí)照；

　　d)拆遷安置資料。

　　3.3.2技術(shù)資料：

　　a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

　　b)地質(zhì)勘察報告；

　　c)工程合同及開、竣工報告；

　　d)工程預(yù)決算；

　　e)圖紙會審記錄；

　　f)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；

　　g)隱蔽工程驗收簽證；

　　h)沉降觀察記錄；

　　i)竣工驗收證明書；

　　j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

　　k)新材料、新配件的鑒定合格證書；

　　l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說明書；檢驗合格證書；保修單據(jù)等文件；

　　m)砂漿、混凝土試塊試壓報告；

　　n)供水、供暖的試壓報告。

　　3.4驗收的組織

　　3.4.1驗收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與，會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進行驗收。

　　3.4.2參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司，在驗收中須表明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份，表達這些意見時應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào)，與他們?nèi)〉靡恢隆?/P>

　　3.4.3參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理。

　　3.5質(zhì)量記錄

　　《驗收提交文件目錄》ED-TB-0309-002

　　接管驗收程序

　　4物業(yè)接管驗收的標準

　　在接管驗收過程中，對工程質(zhì)量，要以北京市設(shè)計、施工、驗收標準中的相應(yīng)條文為準。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時，要以較高的標準為驗收依據(jù)。依據(jù)各施工項目的驗收標準，對今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出，要求施工單位改進。這些標準應(yīng)包括但不限于下列項目：

　　4.1主體結(jié)構(gòu)：

　　4.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ202-83（地基與基礎(chǔ)工程施工及驗收規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；

　　4.1.2地下室防水工程應(yīng)符合GBJ208-83（地下防水工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。

　　4.

1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫，不得超過GB50204-92（混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定值；

　　4.1.4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合GBJ206-83（木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范）中的有關(guān)規(guī)定；

　　4.1.5磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；

　　4.1.6凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11（建筑抗震設(shè)計規(guī)范）的規(guī)定

　　4.2外墻：

　　4.2.1不得滲水。

　　4.2.2保溫層完好。

　　4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固，無損壞。

　　4.2.4符合JG102-96（玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定。

　　4.3屋面：

　　4.3.1各類屋面必須符合GB50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏；

　　4.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔；

　　4.3.3陽臺和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴密、不滲漏。

　　4.4樓地面：

　　4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角；

　　4.4.2衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；

　　4.4.3樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。

　　4.4.4符合GB50209-95（建筑地面工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。

　　4.5裝修：

　　4.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度：

　　4.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢；

　　4.5.3門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；

　　4.5.4抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；

　　4.5.5飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角；

　　4.5.6油漆，刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。

　　4.5.7符合JGJ73-91（建筑裝飾工程工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。

　　4.6強電：

　　4.6.1電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。

　　4.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置；

　　4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置準確；

　　4.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合GB50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規(guī)范〉的要求；

　　4.6.5電梯應(yīng)能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全役備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程，試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求；

　　4.6.6可電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置共用天線；

　　4.6.7除上述要求外，同時應(yīng)符合"低壓電器安裝規(guī)程"的有關(guān)要求。

　　4.7水、衛(wèi)、消防：

　　4.7.1管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應(yīng)試驗，保溫及防腐措施必須符合GBJ242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范〉的要求。

　　4.7.2高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修；

　　4.7.3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；

　　4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、操作靈活；

　　4.7.5水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動；

　　4.7.6消防設(shè)施必須符合GBJ16-87(建筑設(shè)計防火規(guī)范)、GB50045-95(高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范)的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。

　　4.8空調(diào)采暖：

　　4.8.1箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證；

　　4.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活；

　　4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支、吊架應(yīng)牢固；

　　4.8.4設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；

　　4.8.5經(jīng)過48小時連續(xù)試運行，冷凍機和附屬設(shè)備的熱工、機械性能和采溫必須符合設(shè)計要求。

　　4.9附屬工程及其他：

　　4.9.1室外排水系統(tǒng)的標高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14(室外排水設(shè)計規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；

　　4.9.2化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎；

　　4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象；

　　4.9.4房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；

　　4.9.5煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通，無阻塞物；

　　4.9.6單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求；

　　4.9.7群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

　　以上為接管驗收的一般要求，具體驗收區(qū)域、驗收內(nèi)容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。

　　5.物業(yè)移交

　　在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設(shè)備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記，以免弄錯。

　　5.1交接雙方的責(zé)任

　　5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。

　　5.1.2接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗。

　　5.1.3房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負責(zé)處理。

　　5.1.4新建房屋從驗收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負責(zé)保修，并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收接管時，雙方達成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責(zé)保修。

　　5.2交樓流程

　　用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進行，物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業(yè)主，以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊》，并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項規(guī)定，便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶，一般都要對房屋進行不同程度的裝修，物業(yè)管理公司應(yīng)對其進行管理，以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。

　　5.3質(zhì)量記錄

　　《房屋及設(shè)備驗收表》ED-TB-0309-003

　　《遺漏、缺陷工程申報表》ED-TB-0309-004

　　交樓流程圖

　　銷售部通知用戶或其代表前來

　　管理處收樓，并繳付有關(guān)費用

　　用戶前來收樓，用戶應(yīng)備銷售部收樓通知書/租樓合同書

篇3：物業(yè)(工程部)前期介入工作說明書

　　物業(yè)（工程部）前期介入的工作說明書

　　1.0目的

　　明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程

　　2.0范圍

　　適用于"**物業(yè)"物業(yè)服務(wù)中心

　　3.0內(nèi)容

　　職務(wù)名稱：前期介入 所屬部門：服務(wù)中心工程部

　　職務(wù)等級

　　職務(wù)概要

　　工程項目的前期介入

　　項目工作職責(zé)

　　1、負責(zé)項目的竣工驗收工作

　　2、負責(zé)前期項目有關(guān)裝修方案審核的資料準備工作

　　3、負責(zé)對維護部的工作提供技術(shù)支撐

　　4、負責(zé)已移交項目遺留問題實施的具體跟進工作

　　5、負責(zé)編制的相關(guān)操作規(guī)程和保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書

　　項目日常工作內(nèi)容

　　1、負責(zé)項目的前期介入工作、掌握熟悉新項目系統(tǒng)，監(jiān)督工程的施工質(zhì)量。并從后期管理和業(yè)主使用的角度，建議項目的完善

　　2、根據(jù)工程進度，有針對性的監(jiān)控工程的狀況，及時反映并跟蹤結(jié)果

　　3、與開發(fā)商項目部相關(guān)工程師及施工單位負責(zé)人保持技術(shù)溝通與交流

　　4、收集、建立項目的各種技術(shù)資料及備件供應(yīng)渠道

　　5、了解裝修管理工作的狀況，及時提供支撐

　　6、按時填寫《前期介入周記表》，及時遞交與直接上司

　　7、每月26日前完成月工作總結(jié)和下月工作計劃，及時遞交與直接上司

　　8、積極參加公司組織各種培訓(xùn)，提高技能水平

　　履行本職責(zé)的權(quán)力

　　1、對工程項目的相關(guān)情況從物業(yè)管理角度和業(yè)主使用角度有建議權(quán)

　　2、對工程部內(nèi)部細項工作有指導(dǎo)權(quán)

　　工作關(guān)系表

　　1、直接上司：工程部主管

　　2、直接下屬：

　　3、指導(dǎo)與相互協(xié)作部門：品質(zhì)部、地產(chǎn)公司項目部、工程管理部、客戶服務(wù)部。

　　使用的設(shè)備與工具等資源配置

　　1、對講機一臺

　　2、分機電話一部

　　工作過程中常用的表格和文件

　　1、物資申購單、合同審批表、前期介入周記表等

　　2、維修類體系文件及行政管理制度

　　工作條件與環(huán)境

　　1、主要是室外工作，日常巡查工作較多，因與工地巡邏較多，故工作環(huán)境較差

　　工作計劃承諾與要求

　　1、發(fā)現(xiàn)問題及時上報信息，并提出合理化建議

　　2、保證前期介入記錄完整準確