關(guān)于目前公司存在的問題和解決措施--廣瑞物業(yè)

　　在集團的大力支持下，在魯總的正確指引下，在大家的共同努力下，公司經(jīng)過五年多的市場錘煉和競爭，已經(jīng)在物業(yè)行業(yè)里打下了一片屬于廣瑞的一片小天地，也在業(yè)界樹立了自己的品牌，并取得了一定的影響力；但是如何讓我們的企業(yè)走的更遠更長？如何少走彎路，這也是公司領(lǐng)導(dǎo)班子一直考慮的事情，魯總這次提出讓大家來發(fā)現(xiàn)公司目前存在的問題和改進措施和建議，就是充分發(fā)揮團隊的力量和高度的民主協(xié)商，讓大家共同為咱們的廣瑞獻計獻策，為適應(yīng)市場的競爭打下基礎(chǔ)。我個人有一些建議和想法，可能考慮的還是不周全，現(xiàn)匯總?cè)缦拢?/P>

　　一. 公司還沒有真正依托和挖掘西旅集團的優(yōu)勢和資源

　　俗話說：背靠大樹好乘涼，公司要想發(fā)展的更快，在主業(yè)的帶動下，多元化發(fā)展是首要，怎樣靠好這棵樹，怎樣在集團的分、子公司資源里面進行挖掘，將是我們今后發(fā)展的一個方向，無論是合作還是托管、獨立經(jīng)營等都是我們可以嘗試和運作的；像有些景點還有山莊等的開發(fā)我們都可以參與，并且可以讓海外旅游進行宣傳和開辟新的旅游線路，一舉兩得等等。

　　二. 公司人才梯隊銜接緩慢

　　公司越來越走向正軌，各項管理制度也很健全，市場開拓越來越廣，但是人才的缺乏和斷層是擺在我們面前的一個很現(xiàn)實的問題，如何培養(yǎng)一個合格人才？怎樣留住好的人才？讓我們合格的管理人員不斷層將是我們需要考慮和深思的頭等問題，雖然我們也提拔和選聘了一些比較優(yōu)秀的人員，但是在實際工作中經(jīng)驗和處理問題的能力還有待提高；我建議加快人才梯隊建設(shè)，并對于確定的培養(yǎng)對象要到一線部門進行最少半年的在崗實習(xí)，以盡快達到公司標準，能獨立進行項目管理。

　　三. 加大股東回報率，增加公司持股率

　　公司要發(fā)展，要壯大，是所有員工共同努力來實現(xiàn)和完成的，公司讓中層以上人員購買公司股份，做股東，也是很好的一個舉措，但是股東回報率建議加大，讓大家有信心再投入資金，公司經(jīng)營好了，股金也在增值，那大家會更加努力工作，因為公司的好壞已經(jīng)關(guān)系到自己的切身利益了,主人翁的精神也就發(fā)揮的好了。

　　四. 公司目前管理模式中幾個問題的建議

　　1.安全生產(chǎn)工作是所有企業(yè)發(fā)展的前提，也是體現(xiàn)企業(yè)管理水平的一個標桿，目前公司對于安全生產(chǎn)的投入偏低，一些重點部位的投保意識重視程度還是不夠，各物業(yè)部對于生產(chǎn)安全的檢查和落實以及安全生產(chǎn)的意識淡薄，僥幸心理較重，一些消防演練和應(yīng)急演練敷衍了事等等，如果沒有一些好的激勵辦法，安全事故將很快擺到我們面前；鑒于以上現(xiàn)象，建議公司按照各部門的收入提取一定比例的安全應(yīng)急基金，如果出現(xiàn)安全生產(chǎn)事故或緊急事件、突發(fā)事件，將這個基金拿出來使用，不但可以快速解決問題，也可以將部門預(yù)算做的更精確。如果有部門安全生產(chǎn)各個方面做的很好，全年沒有發(fā)生安全生產(chǎn)事故，年底考核后可以將基金提取一部分進行發(fā)放，這樣也可以加強員工的安全意識，提高物業(yè)部對于安全生產(chǎn)的重視。

　　2.“省下的就是掙下的”這是魯總對于我們節(jié)能降耗的總結(jié)，大家也是在這個前提下開展各項工作，技術(shù)部也在積極探索新的節(jié)能辦法，但是在這幾年的實際運行中，還是出現(xiàn)一些對于節(jié)能措施落實不到位，節(jié)能效果不明顯，節(jié)不節(jié)能無關(guān)緊要等情況，并且新的節(jié)能措施辦法不多，出現(xiàn)斷檔的現(xiàn)象；對于這個現(xiàn)象，我建議對于目前公司節(jié)能降耗各項措施方面落實好的部門年度一定要有很直接的獎勵，而且力度要大，因為節(jié)能降耗是一項長久的需要不斷堅持和嚴抓共管的事情，如果員工在節(jié)能方面既給公司創(chuàng)造了很大的效益，部門和個人也得到一定得獎勵，做到雙贏，這樣大家會更加用心的去把節(jié)能工作做下去，并去開辟新的方法和措施，這樣節(jié)能降耗的工作才能很好貫徹和落實，公司即達到了目的，得到了利益，也調(diào)動了部門的能動性。

　　3.目前公司各項目物業(yè)類型多種多樣，多種經(jīng)營這幾年也在一直開展，但是花樣不多，延伸不夠，有些傳統(tǒng)項目各物業(yè)部都是一拖再拖的沒有開展，究其原因，其實是各物業(yè)部不想給自己加碼，因為公司現(xiàn)在的考核是你越開展的多種經(jīng)營項目多，來年的考核就越重，反而讓各項目負責人不去多開展和延伸；針對這個現(xiàn)象建議公司除繼續(xù)要求各項目正常開展業(yè)務(wù)以外，可根據(jù)自己實際情況，每開展一項多種經(jīng)營，根據(jù)盈利情況，對部門或負責人進行獎勵，這樣也可以調(diào)動大家的積極性，解除部門負責人的后顧之憂，也可以發(fā)掘現(xiàn)在各項目上很多未開展和為實施的多種經(jīng)營，并將一些閑置資源能充分利用起來，創(chuàng)造更高的價值。

　　以上是我個人的一些建議，可能想法和理念還不太成熟，一些問題可能還沒有看到，但是為了我們的廣瑞更快更強的發(fā)展，我會一直發(fā)現(xiàn)問題，列舉問題。

　　廣瑞物業(yè)副總經(jīng)理周濤

篇2：物業(yè)消防安全管理存在問題及改進措施

　　物業(yè)消防安全管理存在問題及改進措施

　　隨著城市化的不斷發(fā)展，物業(yè)消防安全管理工作日顯重要。筆者對貴州省黔西南布依族苗族自治州目前物業(yè)消防安全管理存在的問題及以及原因進行了分析，并就如何改進提出了工作建議。

　　物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)對城市中各類住宅物業(yè)及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、消防、環(huán)境等統(tǒng)籌進行維護修繕、整治等管理服務(wù)的活動。確保管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及物業(yè)使用人的生命財產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項基本內(nèi)容和工作，而消防安全管理在生命財產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前黔西南州的物業(yè)消防安全管理還存在著許多亟待解決的問題，因此要進一步推進物業(yè)消防安全管理，必須盡快建立健全物業(yè)管理服務(wù)體制和運作規(guī)范體系，形成與目前蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟和住宅商品化、社會化相適應(yīng)的新型物業(yè)管理模式。

　　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理中存在的問題

　?。?）重視程度不夠。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)重經(jīng)營、輕安全，重眼前、輕長遠，重修補、輕維護，精力、人力、財力、物力多放在物業(yè)經(jīng)營、費用收取、環(huán)境衛(wèi)生、治安防范和普通的水電維修等方面，忽視了對公用消防設(shè)施日常維護和消防安全日常檢查，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部消防安全制度不完善、機構(gòu)不明確、職責不清晰，消防值班、巡查、維護失位、缺位，隱患頻現(xiàn)。

　　（2）主體意識不強。有的物業(yè)管理公司過分強調(diào)為業(yè)主和物業(yè)使用者“服務(wù)”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位的物業(yè)保修責任，對建筑消防設(shè)施檢測和維護保養(yǎng)單位的依賴性大，對業(yè)主、經(jīng)營場所的自治自律和行政部門的指導(dǎo)干預(yù)期盼值高，造成對業(yè)主進場裝修使用把關(guān)不嚴、跟蹤服務(wù)管理不到位，對消防設(shè)施故障損壞發(fā)現(xiàn)維修不及時，出現(xiàn)問題推、拖，樂見“責任不清”狀態(tài)，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔責任。

　?。?）管理水平薄弱。當前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事消防管理的多為消防控制室值班、保安和水電維修人員兼職較多，除消防控制室值班員按照國家法律規(guī)定經(jīng)消防專門培訓(xùn)持證上崗?fù)?，其余人員基本上都沒有經(jīng)過專門消防培訓(xùn)，導(dǎo)致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發(fā)現(xiàn)火災(zāi)危險性，不懂得建筑消防設(shè)施功能和檢查、維護、操作的基本方法，加之由于物業(yè)服務(wù)人員工資低、責任心差，消防管理幾乎成“空白”。

　?。?）維護資金缺乏。按照《物權(quán)法》及有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施消防管理所需費用主要來自業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)收費遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，然而實際生活中，物業(yè)公司提供的服務(wù)不能滿足業(yè)主要求，服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)收費不成正比，是物業(yè)糾紛的核心所在。作為業(yè)主，往往采用拒交物業(yè)費作為自身的維權(quán)手段，長期積壓、欠收的費用給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務(wù)質(zhì)量降低，產(chǎn)生惡性循環(huán)。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復(fù)雜，能夠成功動用使用的在現(xiàn)實中并不多見，沒有資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對一些隱患問題的整改也是有心無力。

　　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理存在問題背后的原因分析造成上述問題的原因是多方面的，既有法律政策層面的因素，又有商品經(jīng)濟下社會管理方式的原因，涉及物權(quán)制度、合同關(guān)系、行政管理和業(yè)主自治等各種法律關(guān)系、各個環(huán)節(jié)。分析其具體原因，主要包括以下幾個方面：

　?。?）物業(yè)管理整體發(fā)展水平不高。

　　按照我國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》設(shè)計的模式，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。全體業(yè)主組成業(yè)主大會，代表和維護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，并選舉業(yè)主委員會作為其執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是全體業(yè)主決定聘用，受業(yè)主委托從事物業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主共同體是一種合同上的委托關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。而現(xiàn)狀是，很多建筑小區(qū)根本沒有成立業(yè)主大會，以業(yè)主大會名義與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的更加稀少，往往是開發(fā)商選聘其認為合適的物業(yè)服務(wù)公司，甚至“建管合一”，加之業(yè)主個體自治維權(quán)意識薄弱，在“多一事不如少一事”、“坐順風船”等思想的作用下，不參與、不爭取，物業(yè)服務(wù)企業(yè)非但不是大家的“管家”，反而給人們產(chǎn)生一種服務(wù)項目、服務(wù)標準、收費項目都由其說了算，只收錢不服務(wù)的感受。這種權(quán)利主體缺位、雙方地位不對等、被服務(wù)者成了被管理者的現(xiàn)狀是物業(yè)服務(wù)水平不高的最基礎(chǔ)、最深層次原因。

　?。?）物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的職責定位不明確。

　　在行政法律體系內(nèi)，《消防法》第十八條規(guī)定“住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進行維護管理，提供消防安全防范服務(wù)”，《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條也明確“居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)當在管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責：一是制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育；二是開展防火檢查，消除火災(zāi)隱患；三是保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；四是保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標志完好有效。其他物業(yè)管理單位應(yīng)當對受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負責。”而民事合同中物業(yè)消防管理的委托事項則往往非常粗略（可參見建設(shè)行政主管部門設(shè)計的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)管理合同》示范文本），作為為業(yè)主服務(wù)、對業(yè)主負責、依賴物業(yè)服務(wù)收費而生存的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，往往更加看重于“忠實”履行合同，這種行政責任與民事合同具體職責內(nèi)容的不對應(yīng)使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)對自身的消防管理職責模糊、淡化。

　?。?）法律責任追究和糾紛爭議解決渠道不暢通。

　　例如小區(qū)內(nèi)建筑消防設(shè)施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質(zhì)等問題，從行政法律關(guān)系來說，違反了消防法律法規(guī)，應(yīng)當追究行政責任。但很多行為確實不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接所為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也進行了勸阻、制止，最多也就是管理責任，只處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)似乎不盡合理；而執(zhí)法部門如果要對眾多的業(yè)主或者物業(yè)使用者直接實施處罰又談何容易。從民事關(guān)系上來說，行為人的行為侵犯了其他業(yè)主的相鄰權(quán)、對他人的人身財產(chǎn)安全構(gòu)成了潛在危險，權(quán)利人可以通過民事訴訟等方式尋求救濟，但中國傳統(tǒng)鄰里關(guān)系和睦相處的觀念和民事訴訟周期、成本和執(zhí)行等因素，給問題的最終解決造成很多障礙。這是許多具體問題、具體隱患、具體紛爭處理解決難的很重要的原因。

　　（4）政府介入和干預(yù)方式簡單而效率不高。

　　政府的介入或干預(yù)是在市場運行不規(guī)范、權(quán)利主體自治意識不高的情況下一個重要手段，以保證制度的執(zhí)行，維護公共利益。具體到消防行政管理領(lǐng)域，在消防安全責任制沒有徹底落實、社會化消防工作網(wǎng)絡(luò)沒有完全形成的當今，社會和單位都依賴于公安機關(guān)消防機構(gòu)的消防監(jiān)督執(zhí)法行為，而消防監(jiān)督目標的重心、消防監(jiān)督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機構(gòu)無力、無法對物業(yè)小區(qū)實施太多的監(jiān)督管理，即使檢查發(fā)現(xiàn)問題也只能要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促解決，更不能陷入房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、相鄰關(guān)系人等相互間錯綜復(fù)雜的利益糾紛中，所以在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預(yù)往往顯得很表面化，甚至很被動，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問題解決效率并不高。

　　（5）物業(yè)消防維修費用使用不透明、不暢通。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，對共用的消防設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、運行和管理，其所需資金來源于物業(yè)服務(wù)費（但是當前消防設(shè)施的管理中還有定期檢測、維護保養(yǎng)、城市遠程消防監(jiān)控系統(tǒng)的運行等支出都沒有穩(wěn)定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要動用專項維修資金，專項維修資金是業(yè)主共同交存、屬業(yè)主共同所有，其使用決定權(quán)在業(yè)主，需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，或者經(jīng)由業(yè)主大會依法通過使用方案，再由政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門審核同意或向其備案后劃轉(zhuǎn)列支。這其中有兩個關(guān)鍵點，一方面是必須明確物業(yè)消防服務(wù)日常維護職責和標準，以及需要動用專項維修資金的具體情形，這樣才能夠區(qū)分具體問題哪些是業(yè)主或部分業(yè)主自身原因造成的、哪些是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不到位造成的、哪些是確實符合動用專項維修資金的條件（建設(shè)部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條就明確規(guī)定了不得從住宅專項資金中列支的四種情形），否則各方包括監(jiān)管資金的政府職能部門認識不一，討論或者審核不被通過；另一方面是程序上必須有雙重大多數(shù)（兩個三分之二）業(yè)主或業(yè)主大會討論通過，這里面的難題一是沒有組織者、二是多數(shù)不積極參與、三是眾口難調(diào)形不成合意。這兩個關(guān)鍵點在目前都沒有成熟的機制、制度或者慣例，所以出現(xiàn)很多建筑消防設(shè)施徹底癱瘓、長期成擺設(shè)無法及時解決，根本原因是缺乏資金或者說有錢用不了。

　　三、加強物業(yè)消防管理的幾點措施

　　從上述分析可以看出，物業(yè)消防管理法律關(guān)系十分廣泛而復(fù)雜，涉及業(yè)主和物業(yè)使用者的建筑物區(qū)分所有權(quán)和相鄰關(guān)系的權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)，建筑物開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利與義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同所確立的權(quán)利與義務(wù)，政府及主管部門、相關(guān)職能部門的職權(quán)和職責等種種關(guān)系。尋求提高物業(yè)消防管理質(zhì)量的對策也應(yīng)當綜合規(guī)劃、統(tǒng)籌考慮、各方參與、齊抓共管。

　　（1）完善業(yè)主自治組織，提高業(yè)主自治水平。

　　應(yīng)當廣泛宣傳物權(quán)和物業(yè)管理法律知識，本著誰使用受益、誰管理負責的原則，指導(dǎo)、幫助物業(yè)小區(qū)廣泛成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，作為全體業(yè)主的利益共同體和代言人，站在獨立、主導(dǎo)的地位，發(fā)揮自治自律作用，理順業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，由業(yè)主自覺維護好公共消防安全秩序，同時對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防管理質(zhì)量進行監(jiān)督。當然，要抓好此項工作，必須由政府出面牽頭才行。

　?。?）明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的職責與標準。

　　在現(xiàn)行消防法律法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，可以由公安部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門聯(lián)合出臺物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理辦法的部門規(guī)章，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體職責和責任追究辦法；制定行業(yè)強制性或指導(dǎo)性標準，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體標準，包括各崗位消防安全職責、消防組織機構(gòu)、消防制度、消防宣傳與演練、消防設(shè)施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災(zāi)隱患督促整改、火災(zāi)報警與處置等等都應(yīng)當細化、便于操作；制定物業(yè)服務(wù)消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節(jié)或?qū)l列入消防管理范圍和質(zhì)量的內(nèi)容。

　?。?）大力提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理主體意識與管理能力。

　　安全生產(chǎn)、社會治安綜合治理、建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門等職能部門、機構(gòu)要會同公安消防部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、居（村委會）等基層政府和基層自治組織要多方位、多渠道監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展消防管理，使其充分確立管理主體意識和責任意識。要將物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理能力納入物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查的內(nèi)容，將消防知識和技能納入物業(yè)管理師資格考試認定、保安培訓(xùn)的內(nèi)容，加強對物業(yè)管理企業(yè)負責人員和消防管理人員消防安全專門培訓(xùn)，直至發(fā)展為要求物業(yè)消防管理人員必須經(jīng)過消防安全專業(yè)培訓(xùn)上崗或者向物業(yè)服務(wù)企業(yè)派駐消防安全管理師。

　　（4）切實加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理質(zhì)量監(jiān)督檢查。

　　以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設(shè)施為關(guān)鍵要素，將相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為被檢查對象和責任主體，列入監(jiān)督抽查范圍，隨機抽查，防止產(chǎn)生失控漏管。在建筑消防設(shè)施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內(nèi)容，嚴格查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關(guān)停消防設(shè)施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質(zhì)、以及其他因故意或重大過失形成火災(zāi)隱患的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主或物業(yè)使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關(guān)責任人履行消防宣傳教育、監(jiān)督執(zhí)法等職責，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與管理，同時對公眾進行教育和警示。

　?。?）明確物業(yè)消防管理費用的收取、列支和管理辦法。

　　在物業(yè)服務(wù)收費中單列消防日常維護管理費用，在物業(yè)服務(wù)合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準，特別要明確第三方消防技術(shù)檢測、維護保養(yǎng)、遠程監(jiān)控等服務(wù)所需費用來源和支出標準，詳細界定日常設(shè)施設(shè)備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要動用專項維修資金的項目的情形和區(qū)別。對于消防設(shè)施癱瘓、嚴重故障等應(yīng)當視為發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)職能部門都要高度重視，簡化專項維修資金支出程序和環(huán)節(jié)，保證建筑消防設(shè)施及時功能恢復(fù)和公共消防安全。同時，在立法和政策的更高層面上也要明確涉及公共消防安全的管理和設(shè)施維護、更新經(jīng)費的保障突進、落實機制、監(jiān)管模式和制約措施。

篇3：賣場家電導(dǎo)購員管理中常見問題措施

　　賣場家電導(dǎo)購員管理中常見的問題及措施

　　如果把終端售場比作戰(zhàn)場，那么導(dǎo)購員就是戰(zhàn)斗在第一線的戰(zhàn)士。每一臺銷量，都是通過他們的不懈努力拼搶下來的，對于直控終端的操作模式，導(dǎo)購員的強弱對銷售的影響尤為突出。每一位銷售經(jīng)理都是導(dǎo)購隊伍的統(tǒng)帥，如果想要獲得突出的銷售業(yè)績，就必須帶出一支團結(jié)奮進、能打硬仗更能打勝仗的導(dǎo)購員隊伍！

　　然而，大多數(shù)的銷售經(jīng)理把過多的時間和精力放在了商家溝通、活動政策的制定等方面，而在導(dǎo)購員的管理和培訓(xùn)工作中傾注的精力不足，造成了導(dǎo)購員隊伍不穩(wěn)定、凝聚力不強等等很多問題，致使終端銷售情況不理想、人員士氣低落、導(dǎo)購員流動性偏高等諸多問題的存在。

　　目前家電行業(yè)中，導(dǎo)購員管理和培訓(xùn)中存在的比較突出的問題主要有：人員流動性較高、銷售能力不高、對企業(yè)缺乏歸屬感等，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1．導(dǎo)購員團隊凝聚力不強，缺乏歸屬感，流動性偏高；

　　（1）收入不高，造成歸屬感不強，導(dǎo)致離職；

　　導(dǎo)購員在日常的工作中，因為自身工作能力、賣場規(guī)模、或者提成結(jié)構(gòu)不合理等原因的限制，影響到了商場的銷量。致使收入不理想，造成離職。

　?。?）營銷員與導(dǎo)購員、導(dǎo)購員與導(dǎo)購員之間關(guān)系處理不好，團隊凝聚力不強；

　　行業(yè)內(nèi)，在導(dǎo)購員的管理上，過于注重對銷量規(guī)模、銷售結(jié)構(gòu)等的管理，而對于導(dǎo)購員的人性化管理和團隊建設(shè)方面的付出較少。致使導(dǎo)購員之間、導(dǎo)購員與營銷員之間等關(guān)系處理不理想，在終端銷售中表現(xiàn)為互相打擊、互相拆臺、互相埋怨等，團隊凝聚力地下，對企業(yè)缺乏歸屬感，難以形成主人翁的精神。

　　2．上下級信息傳遞不暢，溝通不理想；

　　作為長期奮戰(zhàn)在銷售第一線的導(dǎo)購員，是最接近、最了解消費者的人。他們理應(yīng)為企業(yè)帶回第一線的市場信息、競品動態(tài)等，但是由于缺乏有效的機制和手段，造成上下級信息傳遞不暢，溝通不理想。不僅企業(yè)沒有能夠通過導(dǎo)購員及時了解市場動態(tài)，同時也無法很好的了解到員工的心理狀態(tài)，在終端銷售中主要體現(xiàn)為活動政策缺乏吸引力、導(dǎo)購員的需求無法得到及時滿足等，最終影響到了終端銷量的提升。

　?。?）缺乏有效的反饋機制

　　大部分公司在導(dǎo)購員的管理上，盡管也會要求導(dǎo)購員定期提報一些市場信息，但是由于缺乏有效的激勵機制和獎懲制度，造成導(dǎo)購員缺乏積極性，信息提報工作流于形式，所反饋信息無法真實反映市場的現(xiàn)狀；同時公司的管理人員對于導(dǎo)購員所提報的信息也缺乏足夠的重視，很少給予認真的分析。最終導(dǎo)致信息提報工作流于形式。

　?。?）缺乏有效的溝通機制

　　行業(yè)內(nèi)，導(dǎo)購員管理工作更多的是掛在營銷員或者零售督導(dǎo)身上的。由于營銷員以及零售督導(dǎo)的其他工作內(nèi)容較多，投入在導(dǎo)購員管理上的精力不足，而公司銷售經(jīng)理由于缺乏有效的溝通機制，無法及時了解到導(dǎo)購員的需求并予以解決。致使導(dǎo)購員的很多想法無法得到尊重和實現(xiàn)，導(dǎo)購員的很多需求無法得到及時的解決和滿足，最終造成了導(dǎo)購員隊伍對管理者失去信心，凝聚力渙散，流動性偏高也就不足為怪。

　　3．培訓(xùn)內(nèi)容不系統(tǒng)、培訓(xùn)方式呆板，內(nèi)容枯燥；

　　家電行業(yè)中越來越多的品牌開始注意到培訓(xùn)的重要性。紛紛開始在省市分公司設(shè)立零售督導(dǎo)、培訓(xùn)師等，以每周或每月對導(dǎo)購人員開展培訓(xùn)。但是由于一線的督導(dǎo)及培訓(xùn)師自身素質(zhì)以及公司環(huán)境的問題，形式呆板，內(nèi)容枯燥，培訓(xùn)效果難稱滿意，。

　?。?）例會制度執(zhí)行不到位，不能堅持按時召開；

　　根據(jù)筆者了解，行業(yè)內(nèi)很多一線公司或者辦事機構(gòu)的周例會經(jīng)常會出現(xiàn)臨時改期、銷售

　　經(jīng)理不參會等情況，影響了會議效果。

　?。?）培訓(xùn)內(nèi)容單一，培訓(xùn)方式呆板，內(nèi)容枯燥；

　　分公司的督導(dǎo)或培訓(xùn)師在日常的培訓(xùn)中，把過多的精力放在了產(chǎn)品知識的培訓(xùn)上，而對技能提升等內(nèi)容涉及較少，導(dǎo)購員對于培訓(xùn)會議缺乏積極性。同時由于培訓(xùn)形式過多的采用培訓(xùn)師念、寫，導(dǎo)購員記的方式，形式過于呆板、內(nèi)容枯燥，對于導(dǎo)購員的吸引力下降！

　?。?）周例會變成批斗會，導(dǎo)購員不愿參加例會；

　　導(dǎo)購員的周例會都會涉及到銷售數(shù)據(jù)分析，而在分析數(shù)據(jù)的過程中，缺乏與導(dǎo)購員良好的溝通技巧。對于一些銷售情況不理想的導(dǎo)購員，沒有采取鼓勵、幫助等溝通手段，而是過多的采用批評、考核等方式，結(jié)果導(dǎo)致導(dǎo)購員不愿參加周例會，士氣低沉等。筆者曾經(jīng)參加過一場培訓(xùn)會，從頭到尾都是批評，導(dǎo)購員一直都低著頭，試想以后在開會的時候誰還愿意參加呢？

　　4．不能為有能力的導(dǎo)購員提供良好的發(fā)展平臺；

　　每一位企業(yè)的員工都希望能夠得到提升，當一些優(yōu)秀的導(dǎo)購員已經(jīng)能夠很好的勝任終端銷售工作，同時具備了一定業(yè)務(wù)水平的時候，需要得到的不僅僅是領(lǐng)導(dǎo)和同事的認可，還有相應(yīng)的定向培養(yǎng)和提升。而行業(yè)內(nèi)大部分的品牌都缺乏對于優(yōu)秀導(dǎo)購員的重點培養(yǎng)和提升，不能為有能力的導(dǎo)購員提供良好的發(fā)展平臺。

　　針對與以上提到的問題，筆者根據(jù)自己一線工作經(jīng)驗，認為可以從以下幾個方面開展工作，力求改善導(dǎo)購員的管理現(xiàn)狀，提升整個導(dǎo)購員隊伍的素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。主要的措施有：

　　1．團隊建設(shè)方面

　　（1）周期性的組織集體出游----放松心智，愉悅身心

　　很多時候，提到組織團隊活動銷售經(jīng)理們都會想到錢的問題。事實上很多團隊活動是花不了多少錢的，比如帶著導(dǎo)購員隊伍去爬山、去公園或者在開會的時候做個游戲等都是能夠促進團隊凝聚力的活動。

　　筆者在終端走訪的時候，很多導(dǎo)購員都反映只要公司能組織大家在一起玩一玩，增進一下相互感情即使自己出錢都沒問題。由此可見，很多時候不是沒有錢，也不是導(dǎo)購員不愿意參加，而是我們在管理中忽略了人性關(guān)懷。

　?。?）借節(jié)日，導(dǎo)購員生日的機會，組織聚餐----加深感情，增進理解；

　　利用節(jié)日或者員工生日的機會，是非常容易提升隊伍凝聚力的。意料之外的驚喜總是讓人印象深刻，在員工生日的時候動腦子制造一點意外之喜。比如公司經(jīng)理如果有時間的話，可以直接買一個生日蛋糕送到商場，然后點燃蠟燭親手送到導(dǎo)購員的專柜前，先不管自己的導(dǎo)購員什么反應(yīng)，起碼競品的導(dǎo)購員會羨慕的要死。

　　至于這些活動的經(jīng)濟來源，可以專門制定一項提成制度。每個月從每個員工的工資當中按照一定比例抽成，可能每個人每月只需付出20元錢，就可以保證整個導(dǎo)購員隊伍全年會有足夠的資金來組織各種聚餐以及其他團隊活動。

　　（3）培訓(xùn)會議上，舉辦分組討論或者分組比賽----鍛煉團隊合作能力，強化競爭意識；

　　在導(dǎo)購員開會的時候，要經(jīng)常組織一些分組的討論或比賽，一方面培養(yǎng)導(dǎo)購員的思考、表達能力，另一方面也可以有效的鍛煉導(dǎo)購員的合作意識和競爭意識。

　　2．上下級溝通方面

　?。?）公司銷售經(jīng)理放下架子----主動與導(dǎo)購員溝通；

　　公司或者辦事處經(jīng)理要積極參加導(dǎo)購員周例會，經(jīng)常走訪賣場，走進基層，與導(dǎo)購員面對面、心貼心的深入溝通，增進雙方的信任和理解，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。真正為導(dǎo)購員排憂解難，讓導(dǎo)購員全身心的投入到終端的銷售中去。

　?。?）導(dǎo)購員壯起膽子----主動與領(lǐng)導(dǎo)溝通；

　　在日常的工作中，公司要出臺相關(guān)的措施，鼓勵和培養(yǎng)導(dǎo)購員主動溝通的意識和精神。

　?。?）構(gòu)建多層次的溝通平臺----公布電話或者私人郵箱等；

　　很多公司的銷售經(jīng)理工作很忙，沒有太多的時間親臨賣場。那么也要想辦法創(chuàng)造暢通的溝通渠道，比如公布自己的手機或者私人郵箱等，以便于一些有想法有意見的導(dǎo)購員及時反饋。

　?。?）鼓勵溝通----對于提出良好建議、反饋回準確市場信息的導(dǎo)購員給予物質(zhì)獎勵和相應(yīng)的表彰；

　?。?）鼓勵參與----鼓勵導(dǎo)購員參與到公司某些日常工作的決策中來；

　　針對公司一些價格政策的制定、活動形式等，經(jīng)常征求導(dǎo)購員的意見和建議，培養(yǎng)導(dǎo)購員主動思考、主動反饋的意識和精神；

　　3、改善培訓(xùn)例會

　　（1）嚴格公司例會制度，要求公司經(jīng)理或者辦事處經(jīng)理必須堅持參加所在地的導(dǎo)購員例會；

　　（2）豐富培訓(xùn)內(nèi)容----摒棄產(chǎn)品知識至上的觀念，以開拓導(dǎo)購員思路為主，產(chǎn)品知識為輔；

　　在開展導(dǎo)購員培訓(xùn)的時候，要擯棄一味的產(chǎn)品知識至上的觀念，要適當增加一些職業(yè)規(guī)劃、自身素質(zhì)提升等的課程，以開闊導(dǎo)購員的視野，培養(yǎng)導(dǎo)購員主動學(xué)習(xí)的精神。

　　（3）豐富培訓(xùn)方式----培訓(xùn)中引入視頻音頻等設(shè)備；

　　在培訓(xùn)中，更多的引入視頻、音頻設(shè)備，使用PPT、播放視頻等手段進行培訓(xùn)，盡量避免培訓(xùn)師寫、念，導(dǎo)購員記錄的培訓(xùn)方式。

　?。?）增加導(dǎo)購員互動----讓導(dǎo)購員參與到培訓(xùn)中來，通過體驗加深印象，提高積極性；

　　在培訓(xùn)中，通過游戲、沙盤演練等形式，或者直接請優(yōu)秀導(dǎo)購員備課、講課，讓更多的導(dǎo)購員參與到培訓(xùn)中來，從一個聽眾變成講師，以此提高導(dǎo)購員參與培訓(xùn)的積極性，提高培訓(xùn)效率，改善培訓(xùn)效果。

　　（5）建立培訓(xùn)溝通平臺----及時發(fā)現(xiàn)培訓(xùn)中存在的問題，隨時改善。

　　4．給導(dǎo)購員制定良好的職業(yè)規(guī)劃

　?。?）建立一個公平競爭的環(huán)境----讓導(dǎo)購員對工作環(huán)境放心；

　　企業(yè)應(yīng)該努力營造一種公平競爭的環(huán)境，只要優(yōu)秀就可以拿到獎勵，只要能力突出就能夠得到相應(yīng)的培養(yǎng)和提升，讓導(dǎo)購員時刻看到希望。

　?。?）明確職位晉升的各種可能----讓導(dǎo)購員對職位動心；

　　在日常與導(dǎo)購員的溝通過程中，要告訴導(dǎo)購員如果能力突出，可能會被提升的崗位，以及提升以后的變化，讓導(dǎo)購員對職位動心；

　?。?）幫助導(dǎo)購員制定明確的職業(yè)規(guī)劃----讓導(dǎo)購員對未來充滿信心;

　　幫助導(dǎo)購員制定明確的職業(yè)規(guī)劃，當一名導(dǎo)購員已經(jīng)完全勝任導(dǎo)購工作，并且表現(xiàn)出與眾不同的能力的時候，要善于根據(jù)導(dǎo)購員自身的特點，幫助其選擇以后的職業(yè)方向，并且給予相應(yīng)指導(dǎo)，使其盡快掌握提升所需要的業(yè)務(wù)技能，讓導(dǎo)購員對自己未來的發(fā)展有一個清晰的認識和定位，對未來充滿信心。

　　導(dǎo)購員的管理和培訓(xùn)工作，是銷售工作中非常重要的一個內(nèi)容，更是一項很有學(xué)問的工作。在有水平的將軍，也不可能自己扛著槍往前線沖。作為一位家電行業(yè)的銷售經(jīng)理，必須要重視導(dǎo)購員隊伍的建設(shè)，為終端銷售培養(yǎng)越來越多的精兵強將，最終才能實現(xiàn)終端銷售的全面勝利！