物業(yè)管理企業(yè)競爭力的培養(yǎng)

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)競爭力的含義及評價

　　1、物業(yè)管理企業(yè)競爭力。競爭力是指一個企業(yè)在技術(shù)、市場、管理等方面具有的創(chuàng)造新產(chǎn)品、提供新服務(wù)、開拓新市場、改善落后管理狀態(tài)的能力，競爭力是每個企業(yè)走向市場必須具備的基本素質(zhì)和發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　作為物業(yè)公司，其競爭力主要圍繞公司的服務(wù)與品質(zhì)、品牌以及經(jīng)營管理等三個方面得以體現(xiàn)。

　　（1）拓展服務(wù)項(xiàng)目與提高服務(wù)品質(zhì)。一方面要降低成本創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，可以通過物業(yè)管理公司自身的不斷發(fā)展和壯大達(dá)到企業(yè)規(guī)模增大的目的，也可以通過企業(yè)兼并重組的方式迅速完成企業(yè)規(guī)模化的過程；另一方面物業(yè)管理公司可以與專業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行合作。前者，物業(yè)管理公司可以投入更多人力、物力、財(cái)力開發(fā)新的高品質(zhì)的服務(wù)產(chǎn)品； 后者，物業(yè)管理公司可以促進(jìn)合作公司開發(fā)新的產(chǎn)品，而物業(yè)管理公司只是做好指導(dǎo)和監(jiān)督工作即可。

　　(2）創(chuàng)建管理品牌。物業(yè)管理屬于一種特殊的服務(wù)行業(yè)，故而創(chuàng)建一流的服務(wù)品牌，直接關(guān)系到物業(yè)管理公司的生存。物業(yè)管理公司創(chuàng)建品牌的主要目的是，得到業(yè)主或使用人對其的認(rèn)可，并在市場上贏得更多的經(jīng)營項(xiàng)目。通常，物業(yè)管理公司可以在拓展服務(wù)項(xiàng)目、提高管理服務(wù)質(zhì)量的同時，再通過CI、VI等企業(yè)形象設(shè)計(jì)宣傳公司的品牌。

　　（3）提升經(jīng)營管理能力。物業(yè)管理是集多種學(xué)科、多種專業(yè)的系統(tǒng)工程，物業(yè)管理公司必須建立一套科學(xué)合理的規(guī)章制度才能協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作，領(lǐng)導(dǎo)制度、綜合管理制度、人事制度、培訓(xùn)制度、考核制度等等，這些制度的貫徹執(zhí)行很重要的一個方面是依靠公司內(nèi)部各職能部門領(lǐng)導(dǎo)的自律，因此，提升他們的經(jīng)營管理能力直接影響到企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部環(huán)境。

　　2、物業(yè)管理公司競爭力的評價。

　　（1）物業(yè)管理企業(yè)采用競爭戰(zhàn)略策略來評價競爭力。當(dāng)我們評價公司競爭力的時候，必須從企業(yè)采用的競爭戰(zhàn)略來判斷，了解公司所選擇的戰(zhàn)略是否是最合適的。物業(yè)管理公司常采用的競爭戰(zhàn)略有以下三種：

　　其一，低成本競爭戰(zhàn)略。指以低于競爭對手成本為主要競爭手段。

　　其二，集中一點(diǎn)競爭戰(zhàn)略。是指物業(yè)企業(yè)集中力量為特定的市場提供其產(chǎn)品或服務(wù)，在局部市場中取得競爭優(yōu)勢。

　　其三，差異服務(wù)競爭戰(zhàn)略。是指物業(yè)管理企業(yè)能針對不同的需求提供獨(dú)特的服務(wù)作為主要競爭手段的戰(zhàn)略。

　　（2）以企業(yè)的資源來評價競爭力。這里所說的企業(yè)資源主要是指物業(yè)管理公司的規(guī)模、員工素質(zhì)、技術(shù)能力、管理與服務(wù)的質(zhì)量、對市場競爭反映的速度等。

　　其一，物業(yè)管理公司的規(guī)模。規(guī)模是物業(yè)管理公司在競爭中取勝的重要因素，主要包括：自身資產(chǎn)規(guī)模、員工結(jié)構(gòu)組成、經(jīng)營業(yè)務(wù)的規(guī)模等。

　　其二，物業(yè)管理公司員工的素質(zhì)。物業(yè)管理公司除了擁有管理資金外，還必須擁有掌握專業(yè)技能的管理人員和掌握專業(yè)技術(shù)的一線作業(yè)人員，這涉及物業(yè)管理公司職員素質(zhì)、工作態(tài)度等人力資源開發(fā)與培訓(xùn)等問題。只有重視管理人員的經(jīng)營水平，作業(yè)人員的業(yè)務(wù)和服務(wù)水平，才能不斷開發(fā)出市場需要的新產(chǎn)品，才能時刻使業(yè)主或使用人滿意。

　　其三，技術(shù)能力。是指物業(yè)管理公司技術(shù)創(chuàng)新與管理的能力。第一，技術(shù)的創(chuàng)新與管理能力的增強(qiáng)可降低物業(yè)的運(yùn)營成本，為物業(yè)管理公司取得低成本優(yōu)勢奠定基礎(chǔ)； 第二，物業(yè)管理公司可以利用技術(shù)創(chuàng)新與管理能力的增強(qiáng)，延長物業(yè)的自然壽命，這是物業(yè)管理公司生存的根本原因；第三，技術(shù)的創(chuàng)新與管理能力的增強(qiáng)還可取得技術(shù)競爭優(yōu)勢，為公司在競爭中居于有力于市場優(yōu)勢創(chuàng)造條件。第四，技術(shù)創(chuàng)新能給業(yè)帶來更多的服務(wù)產(chǎn)品。

　　其四，管理與服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理公司通過開展各種活動，樹立高質(zhì)量的企業(yè)形象，不但能在質(zhì)量上超越競爭對手占領(lǐng)市場，還能取得高于市場價格的競爭利潤。

　　其五，對市場競爭反應(yīng)的速度。在機(jī)遇稍縱即逝的今天，市場競爭是人才和時間的競爭，更是速度的競爭，因此，對市場競爭的反映速度是衡量企業(yè)競爭力的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　(二）、物業(yè)管理企業(yè)的品牌建設(shè)

　　1、所謂物業(yè)管理品牌，就是物業(yè)管理企業(yè)要創(chuàng)建一系列由文字、標(biāo)識、符號、圖形、色彩等要素有機(jī)組合的有別于其他物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)名稱或其標(biāo)志，主要包括：物業(yè)管理企業(yè)品牌和物業(yè)管理服務(wù)品牌。

　　（1）物業(yè)管理企業(yè)品牌的構(gòu)成包括：知名度、經(jīng)營理念。

　　（2）物業(yè)管理服務(wù)品牌的構(gòu)成包括：物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)的態(tài)度、質(zhì)量及創(chuàng)新能力構(gòu)成。

　　物業(yè)管理品牌的基礎(chǔ)或核心是管理服務(wù)質(zhì)量。

　　2、物業(yè)管理品牌的創(chuàng)建主要包括硬件和軟件。硬件主要指物業(yè)管理企業(yè)品牌名稱、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量和品質(zhì)等能感受到的可量化評價的內(nèi)容；軟件主要指物業(yè)管理的研究發(fā)展、市場定位、產(chǎn)品擴(kuò)展等看不見的企業(yè)發(fā)展能力。

　　3、物業(yè)管理品牌形象策劃。個性化，企業(yè)形象策劃從根本虛設(shè)單元，就是要塑造企業(yè)的個性；社會化，企業(yè)策劃設(shè)計(jì)的目的，就是要讓企業(yè)得到社會大眾的認(rèn)同，從而使企業(yè)的形象得以提升；系統(tǒng)化，在進(jìn)行形象策劃時，一定要注意系統(tǒng)化，力爭將企業(yè)理念、戰(zhàn)略識別、品牌形象、員工行為規(guī)范及形象定位統(tǒng)一起來。

　　4、物業(yè)管理品牌的宣傳。品牌宣傳首先要確認(rèn)接受其管理服務(wù)的目標(biāo)客戶，其次要選擇媒體的受眾群，媒體很多，如電視臺、電臺、報(bào)紙、刊物、雜志、互聯(lián)網(wǎng)、甚至包括一些公共關(guān)系管理活動的口碑傳達(dá)，這之后才能考慮投放方式。

　　宣傳時一定要做好以下工作：

　　經(jīng)濟(jì)性分析成本與取得的效益必須一致；

　　突出本品牌物業(yè)管理企業(yè)的管理實(shí)力主要體現(xiàn)在物業(yè)管理的資金及人員規(guī)模、專業(yè)化程度以及從業(yè)人員的素質(zhì)與專業(yè)水平等方面。

　　注意業(yè)績描述業(yè)績可

以使人有感性上的認(rèn)識，包括：管理的建筑面積、種類；業(yè)主的反映、媒體的報(bào)道情況； 行業(yè)內(nèi)的評價等。

　　（三）、提升物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理能力

　　1、確定合理的經(jīng)營目標(biāo)。物業(yè)管理是微利行業(yè)，如果公司要想獲得好的收益，并不斷地發(fā)展，就必須搞好“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”。

　　2、整合物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念。主要包括：安全、效益、服務(wù)、經(jīng)營、成本控制等等理念的整合。

　　3、物業(yè)管理活動的運(yùn)作。

篇2：高校物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力實(shí)踐及思考

　　高校物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力實(shí)踐及思考

　　高校物業(yè)管理是高校后勤社會化改革與社會物業(yè)行業(yè)發(fā)展二者結(jié)合的產(chǎn)物。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校后勤物業(yè)市場的逐步放開，社會行業(yè)進(jìn)入高校物業(yè)市場的力度日益加大，競爭愈益激烈，高校后勤物業(yè)實(shí)體面臨物業(yè)市場服務(wù)主體重新冼牌的危機(jī)。面對這種趨勢的影響，蘇州大學(xué)教服集團(tuán)下屬企業(yè)蘇州市東吳物業(yè)管理有限公司自2000年成立以來，堅(jiān)持艱苦創(chuàng)業(yè)和轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，始終以提升品質(zhì)、塑造品牌為動力，以將東吳物業(yè)公司建設(shè)成“具有教育屬性、學(xué)習(xí)型組織特征，具有創(chuàng)新能力和可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代教育服務(wù)型企業(yè)”為目標(biāo)，以經(jīng)營集約化、人員專業(yè)化、管理規(guī)范化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化為抓手，不斷提升企業(yè)核心競爭力。

　　公司一方面立足服務(wù)育人、積極鞏固校內(nèi)市場，另一方面大膽開拓校外市場，在發(fā)展的過程中緊緊抓住企業(yè)轉(zhuǎn)型這個關(guān)鍵，充分利用ISO9001-2000、ISO14000貫標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)為推動力，不斷提升企業(yè)的品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了從傳統(tǒng)高校后勤向現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)的跨越，成為蘇州地區(qū)社會知名度較高的物業(yè)管理企業(yè)，。

　　一、公司基本情況和主要業(yè)績

　　蘇州市東吳物業(yè)管理有限公司注冊資金500萬元，全額由全體員工按6:5:4:3:2:1自愿出資、委托出資代表人(股東)入股，股權(quán)屬于所有出資員工，在企業(yè)的一次分配中體現(xiàn)了公平。公司具有國家物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì)，是蘇州市物業(yè)管理協(xié)會副理事長單位，中國物業(yè)管理協(xié)會理事單位。公司現(xiàn)有員工600余人，其中大專以上文化130人;公司擁有一批工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)管理和技術(shù)人員及經(jīng)驗(yàn)豐富的特種設(shè)備、高配、維修等相關(guān)工種操作人員，均持證上崗，能夠?yàn)闃I(yè)主提供24小時全天候安全、快捷、周到的全程服務(wù)。

　　公司擁有健全、高效的扁平化組織機(jī)構(gòu)和完善的法人治理結(jié)構(gòu)，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司立足于蘇州大學(xué)校內(nèi)物業(yè)管理市場的同時，積極開拓社會物業(yè)市場，依托服務(wù)高校多年的積累和自身不懈的努力，為業(yè)主提供各類超值的物業(yè)專業(yè)化服務(wù)，以“追求卓越、崇尚誠信、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足顧客與法律法規(guī)要求”的企業(yè)精神，勇于開拓，取得了較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，目前公司管理的物業(yè)項(xiàng)目涉及高校、國企及事業(yè)單位、外企、住宅五個行業(yè)，主要管理的物業(yè)類型有：高校教學(xué)實(shí)驗(yàn)樓、辦公樓、生活用房，銀行綜合業(yè)務(wù)樓，多層住宅，高層公寓，高層樓宇、辦公寫字樓，工業(yè)廠房、大型商業(yè)廣場、醫(yī)院等多種類型，公司現(xiàn)管理綜合項(xiàng)目23個，物業(yè)管理面積達(dá)200萬平方米;公司所承接的物業(yè)項(xiàng)目先后獲得“江蘇省園林式單位”“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”“省高校文明宿舍先進(jìn)單位”。公司于20**年通過ISO9001-2000認(rèn)證并于20**年6月通過了重新認(rèn)證，8月通過了ISO14000的認(rèn)證。

　　二、轉(zhuǎn)型定位、明確目標(biāo)、提升綜合實(shí)力

　　1、堅(jiān)持服務(wù)育人的教育屬性

　　后勤實(shí)體轉(zhuǎn)制為企業(yè)以后，面向高校物業(yè)市場，要不要堅(jiān)持服務(wù)育人的宗旨，是東吳物業(yè)公司面臨的首要問題。事實(shí)上“三服務(wù)兩育人”一直是高校后勤的服務(wù)宗旨，在面向大學(xué)生群體服務(wù)時，堅(jiān)持社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，不追求利潤的最大化是高校后勤企業(yè)的競爭優(yōu)勢，也是高校后勤物業(yè)企業(yè)的特色所在。東吳物業(yè)公司近年來一直奉行“一切為了學(xué)生、為了一切學(xué)生、為了學(xué)生的一切”的服務(wù)理念，采用多種形式積極開展各項(xiàng)活動。每年均結(jié)合實(shí)際推出為學(xué)生真情服務(wù)的系列活動，設(shè)立各種獎項(xiàng)鼓勵員工在為學(xué)生提供物業(yè)服務(wù)時做到“主動、熱情、優(yōu)質(zhì)、高效”，公司每年都要涌現(xiàn)出一大批感人事跡，員工服務(wù)理念的提升，使學(xué)生能享受到滿意、超值的服務(wù);與此同時，從育人角度出發(fā)公司盡可能多安排一些勤工助學(xué)崗位提供學(xué)生選擇，也進(jìn)一步強(qiáng)化了公司的教育屬性。

　　2、加強(qiáng)學(xué)習(xí)型組織的建設(shè)

　　由于城市化的進(jìn)程在加速，大量新材料、新工藝、新技術(shù)在建筑工程中的使用，業(yè)主、顧客日益增長的服務(wù)需求等方面的綜合影響，社會對物業(yè)的需求越來越旺，對物業(yè)的要求越來越高，物業(yè)管理的難度在不斷增大。如何求生存、求發(fā)展?這是眾多物業(yè)企業(yè)必須回答的問題。東吳物業(yè)公司從自身實(shí)際出發(fā)，注重企業(yè)轉(zhuǎn)型期員工觀念的轉(zhuǎn)變、技能的提升，堅(jiān)持用先進(jìn)的理念、實(shí)用的技能來武裝員工，指導(dǎo)物業(yè)的實(shí)踐，提升物業(yè)的品質(zhì)。具體措施如下:

　　(1)建立員工培訓(xùn)學(xué)校。學(xué)校設(shè)立校務(wù)委員會，下設(shè)十五個教研室，教師實(shí)行專兼職相結(jié)合，主要以公司管理人員為主，教材主要自編，在教學(xué)相長的過程中教師與員工都得到了提高。公司要求每個員工每年接受培訓(xùn)不少于100個小時，為了保證學(xué)習(xí)的有效性，學(xué)校實(shí)行必要的理論與實(shí)務(wù)操作考試。

　　(2)開展讀書活動，進(jìn)行征文比賽。近年來公司結(jié)合自身實(shí)際在全體員工中倡導(dǎo)讀書活動。《沒有任何借口》、《細(xì)節(jié)決定成敗》成為反復(fù)閱讀的書籍。為了深化讀書效果，公司進(jìn)行了征文比賽，一批理論聯(lián)系實(shí)際的優(yōu)秀論文脫穎而出。在這過過程中，先進(jìn)的物業(yè)理念在干部、員工中得到升華和延伸。

　　(3)堅(jiān)持公司中心組學(xué)習(xí)制度。領(lǐng)導(dǎo)就是教練，管理者應(yīng)是培訓(xùn)者。公司堅(jiān)持每月1-2次中心組學(xué)習(xí)制度，公司領(lǐng)導(dǎo)組織管理骨干學(xué)習(xí)，堅(jiān)持導(dǎo)讀，適時引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，對于學(xué)習(xí)型組織的建立起到了關(guān)鍵作用。

　　(4)辦好網(wǎng)站和物業(yè)通訊。物業(yè)管理提供的是一種服務(wù)，其優(yōu)劣很多方面取決于業(yè)主與顧客的感受，需要公司通過員工的用心服務(wù)得以實(shí)現(xiàn)，需要通過多種渠道進(jìn)行溝通。網(wǎng)站和通訊是物管人員與顧客之間聯(lián)系的方便之橋，高校后勤物業(yè)服務(wù)對象數(shù)以萬計(jì)，我們通過網(wǎng)站與師生建立最廣泛的聯(lián)系，建立了客戶服務(wù)、維修咨詢、批評表揚(yáng)、投訴處理等欄目，加強(qiáng)了溝通、理解和信任。

　　(5)堅(jiān)持向社會優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)。榜樣的力量是無窮的，社會優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)更貼近社會，更貼近市場有較強(qiáng)的生命力和競爭力。在走向市場的過程中公司十分重視學(xué)習(xí)和借鑒社會優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的理念和經(jīng)驗(yàn)，公司先后多次組織管理骨干赴深圳、上海、北京等地學(xué)習(xí)考察，受益不小。

　　(6)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)。公司成立之初，就提出了“追求卓越、崇尚誠信、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、滿足顧客與法律法規(guī)要求”作為企業(yè)的精神和文化建設(shè)目標(biāo);

　　在物業(yè)服務(wù)的理念上提出了“主動、熱情、優(yōu)質(zhì)、高效”的要求;在組織和隊(duì)伍建設(shè)上提出了增強(qiáng)企業(yè)整合力、凝聚力、創(chuàng)新力、執(zhí)行力等“四力”的要求;企業(yè)文化內(nèi)涵的建設(shè)為企業(yè)生存發(fā)展注入了強(qiáng)大動力。

　　3、加強(qiáng)創(chuàng)新能力建設(shè)

　　創(chuàng)新是企業(yè)的靈魂，首先要堅(jiān)持體制創(chuàng)新。由員工入股、學(xué)校零產(chǎn)權(quán)成立物業(yè)公司在全國高校后勤是首家。由于產(chǎn)權(quán)的明晰，物業(yè)公司使用學(xué)校用房超出定額部分采用租用辦法，國有資產(chǎn)的保值增值工作落到了實(shí)處。股權(quán)相對平均是東吳物業(yè)公司體制創(chuàng)新的特色，數(shù)百名組建公司的員工作為出資人按6:5:4;3:2:1比例形成公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了在一次分配中保障了公正公平，在深化改革的過程中具有積極的社會意義和影響。這種企業(yè)的本質(zhì)是公有民營所有制的現(xiàn)代企業(yè)，這種股權(quán)結(jié)構(gòu)符合《20**OECD法人治理結(jié)構(gòu)精神》，是建立和諧企業(yè)和諧社會的一種積極探索。從實(shí)踐的效果來看，員工持股計(jì)劃的實(shí)施大大增強(qiáng)了企業(yè)的凝聚力，增強(qiáng)了員工的責(zé)任感，員工的勞動積極性得到了充分發(fā)揮。

　　其次是機(jī)制創(chuàng)新。

　　(1)轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。劃小核算單位，將二級核算單位進(jìn)一步細(xì)化以單個項(xiàng)目的三級核算單位，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)責(zé)任制，推行全成本核算和扁平式管理。

　　(2)引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)用人機(jī)制。公司基本實(shí)現(xiàn)了“按需設(shè)崗、按崗聘工、競爭上崗”的要求，做到了員工能進(jìn)能出、干部能上能下。

　　(3)改革激勵、分配機(jī)制。公司制定了“以勞定薪、以績定獎”的分配方針，實(shí)行固態(tài)與動態(tài)相結(jié)合的分配辦法。

　　(4)強(qiáng)化約束機(jī)制。公司成立了品管部，加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)管理。同時加強(qiáng)了各物業(yè)分部自控能力的建設(shè)，設(shè)置了專兼職檢查員，形成了多重PDCA循環(huán)網(wǎng)絡(luò)。

　　(5)建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。在資金使用、用工規(guī)范、防火安全、物業(yè)接管、突發(fā)事件的處理諸多方面建立健全了風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案。

　　(6)調(diào)控與決策機(jī)制的建立。堅(jiān)持在法人治理結(jié)構(gòu)的框架下自覺的引進(jìn)科學(xué)的決策機(jī)制，力爭做到“不唯上、不唯書、只唯實(shí);比較、反復(fù)、推敲。”

　　第三是服務(wù)創(chuàng)新。在高校教室物業(yè)管理工作中，隨著多媒體教室的增多，高校原來設(shè)有專職機(jī)構(gòu)、專職人員負(fù)責(zé)的模式已經(jīng)不能適應(yīng)，為了減輕學(xué)校人員負(fù)擔(dān)過重、用工重復(fù)的問題，公司主動與學(xué)校溝通，承擔(dān)了200多個多媒體教室的維護(hù)與使用管理，通過引進(jìn)專業(yè)人才，對教室物管人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，大大節(jié)省了人員，提高了運(yùn)行效率，拓寬了公司物管內(nèi)容。銀行物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)是“客服、衛(wèi)生、安保要求高”，按照公司日常物業(yè)管理工作方式運(yùn)作將難以達(dá)到業(yè)主的滿意，公司針對銀行物業(yè)的特點(diǎn)，制定出一套適合銀行物業(yè)的賓館式服務(wù)方案和作業(yè)指導(dǎo)書，并對操作人員開展業(yè)務(wù)技能、作業(yè)指導(dǎo)、服務(wù)禮儀的培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)，深得了業(yè)主的滿意，幾年來項(xiàng)目續(xù)約率達(dá)100%。在此基礎(chǔ)上，銀行還將物業(yè)服務(wù)范圍延伸到導(dǎo)儲、點(diǎn)鈔和票據(jù)處理等，物業(yè)服務(wù)從單一的勞動密集型向增加知識技能含量的轉(zhuǎn)型。目前，物業(yè)服務(wù)的品牌在銀行系統(tǒng)中得到認(rèn)可，物業(yè)業(yè)務(wù)已從一家銀行拓展到四家。在服務(wù)理念上提出并踐行了“主動、熱情、優(yōu)質(zhì)、高效、快樂”的理念。

　　4、確保可持續(xù)發(fā)展

　　首先是加強(qiáng)人才梯隊(duì)建設(shè)。堅(jiān)持人才興企的戰(zhàn)略，按合理梯隊(duì)結(jié)構(gòu)要求，每年分批引進(jìn)各類管理技術(shù)人才數(shù)十名。

　　其次是加強(qiáng)市場營銷，堅(jiān)持市場部參與社會物業(yè)招投標(biāo)競爭和鼓勵各物業(yè)分公司(分部)擴(kuò)大項(xiàng)目管理半徑的雙管齊下的市場拓展戰(zhàn)略。

　　第三是不斷提升物業(yè)管理的品質(zhì)，精心打造東吳物業(yè)品牌;

　　第四是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)核心的建設(shè)，不斷提升企業(yè)綜合實(shí)力。

　　三、加強(qiáng)“四化”、勇于實(shí)踐、增強(qiáng)核心競爭力

　　幾年來東吳物業(yè)公司始終堅(jiān)持經(jīng)營集約化、管理規(guī)范化、人員專業(yè)化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的方向，大膽實(shí)踐、勇于探索，增強(qiáng)了企業(yè)的核心競爭力。

　　1、經(jīng)營集約化

　　公司自成立起始終堅(jiān)持做大做強(qiáng)的方針，堅(jiān)持社會市場開拓，在開拓中發(fā)展、在實(shí)踐中提高，從起步的2萬多平方米一幢大樓發(fā)展到現(xiàn)在的6所高校、數(shù)10家單位200萬平方米建筑;物管除了保潔、保安、環(huán)衛(wèi)綠化、客服等內(nèi)容外，房屋、設(shè)備、設(shè)施維保涉及的技術(shù)工種就達(dá):土建、裝飾、水、電、氣、汽、弱電、空調(diào)、電梯等十多項(xiàng)。為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營集約化的目標(biāo)，公司利用學(xué)校原有的技術(shù)力量為基礎(chǔ)，充實(shí)各類技術(shù)人才成立了工程部，同時利用集團(tuán)優(yōu)勢在專業(yè)公司中為物業(yè)配套成立了多個維保專業(yè)隊(duì)，如水電安裝隊(duì)、建筑工程隊(duì)、涂料油漆專業(yè)隊(duì)、弱電維護(hù)專業(yè)隊(duì)、空調(diào)維護(hù)專業(yè)隊(duì)、綠化環(huán)衛(wèi)專業(yè)隊(duì)等。由于公司不斷整合集團(tuán)的各類資源，加強(qiáng)集約化水平，物業(yè)的保障服務(wù)綜合實(shí)力得到了極大提高。

　　2、人員專業(yè)化

　　物業(yè)的品質(zhì)取決于從業(yè)人員的素質(zhì)，取決于專業(yè)化水平的程度。為了實(shí)現(xiàn)人員專業(yè)化，公司十分注重物業(yè)對象的細(xì)分，并根據(jù)細(xì)分的要求建立專業(yè)化的物業(yè)組織機(jī)構(gòu)，成立一專多能的專業(yè)物業(yè)隊(duì)伍，同時加強(qiáng)專業(yè)水平的提升，不斷增加物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識、技能的含量。公司為了加強(qiáng)專業(yè)化人才的培訓(xùn)和提升，成立了“東吳物業(yè)公司員工職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校”，制定了培訓(xùn)大綱、組織骨干自行編寫教材、進(jìn)行專業(yè)理論講授和現(xiàn)場實(shí)踐操作訓(xùn)練、并進(jìn)行理論和實(shí)踐的考核考試。對管理人員加強(qiáng)了管理理論、服務(wù)理念的培訓(xùn)，對一線操作人員加強(qiáng)了實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，如對保安加強(qiáng)了準(zhǔn)軍事化的訓(xùn)練、各種應(yīng)急預(yù)案的演練、考核標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn);對保潔員進(jìn)行服務(wù)程序、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)技巧的培訓(xùn);對維保人員進(jìn)行安全操作規(guī)程、禮儀服務(wù)和回訪規(guī)范的培訓(xùn);對多媒體教室管理人員進(jìn)行計(jì)算機(jī)多媒體的培訓(xùn)等等;為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化，公司還注重專業(yè)化工具的配備，在保潔方面如保潔車、專業(yè)地板清洗機(jī)、擦窗器、清潔用品等的使用大大提高了勞動生產(chǎn)力，提高了物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、減輕了勞動者的勞動強(qiáng)度。

　　3、管理規(guī)范化

　　公司自成立以來始終堅(jiān)持法人治理結(jié)構(gòu)的完善。股東會、董事會、監(jiān)事會、總經(jīng)理班子各司其職，配合密切，運(yùn)轉(zhuǎn)有效;按照現(xiàn)代企業(yè)要求建立新的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制;建立健全相關(guān)規(guī)章制度和工作流程，出臺并實(shí)施了預(yù)決算制度、人財(cái)物信息管理制度、議事決策制度、學(xué)習(xí)培訓(xùn)制度、風(fēng)險(xiǎn)防范和控制制度等公司同時還進(jìn)行加強(qiáng)執(zhí)行力的學(xué)習(xí)宣傳，取得了較好的效果。同時，導(dǎo)入ISO9001-2000質(zhì)量管理體系，努力學(xué)習(xí)和實(shí)踐八項(xiàng)質(zhì)量管理原則，建立并全面推行了物業(yè)質(zhì)量管理體系，規(guī)范了服務(wù)的要求和管理的行為，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)質(zhì)量管理的規(guī)范化。

　　4、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化

　　物業(yè)的品質(zhì)通過物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化來體現(xiàn)。公司為了提升和保持品質(zhì)始終堅(jiān)持物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，反復(fù)學(xué)習(xí)貫徹“國家優(yōu)秀物業(yè)大廈標(biāo)準(zhǔn)”“江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)”“物業(yè)管理?xiàng)l例積極開展創(chuàng)建省市級優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)的活動，在創(chuàng)建過程中對照標(biāo)準(zhǔn)、聯(lián)系實(shí)際逐項(xiàng)整改，將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合ISO質(zhì)量管理體系建設(shè)要求，編寫‘作業(yè)指導(dǎo)書’及員工手冊，分類指導(dǎo)、取得了實(shí)效。同時在推行物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上倡導(dǎo)服務(wù)的精細(xì)化、人性化，實(shí)行物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　[作者簡介]陳愛萍，*蘇州大學(xué)后勤產(chǎn)業(yè)黨委副書記、副研究員。

篇3：物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力

　　物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力

　　物業(yè)管理行業(yè)是一個新興的服務(wù)行業(yè)，表面上看是人對物業(yè)的管理，但本質(zhì)上是人對人的服務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確立“以人為本”的經(jīng)營宗旨，抓住人的情感訴求點(diǎn)，對企業(yè)員工實(shí)行人性化管理，對客戶提供人性化服務(wù)，使企業(yè)具有強(qiáng)大的凝聚力和團(tuán)隊(duì)精神，從而提高企業(yè)核心競爭力，快速占領(lǐng)市場。

　　“以人為本”的經(jīng)營理念已成為現(xiàn)代企業(yè)的共識。這是一種提倡以人為中心的人本管理哲學(xué)，反對以往“見物不見人”的理性主義管理思想。

　　一、以人為本，改造企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制

　　(一)以企業(yè)員工為本，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神

　　物業(yè)管理企業(yè)的員工大都是由不同行業(yè)的從業(yè)人員轉(zhuǎn)型過來的，他們所具有的知識、技能以及對物業(yè)管理的認(rèn)識存在較大差異。同時他們的性格、愛好、行為方式都有著很大的不同之處，要使他們組成一個有效的工作實(shí)體，企業(yè)應(yīng)根據(jù)個人的特點(diǎn)和互助的原則，進(jìn)行合理的分工和人員搭配，并充分地尊重員工的本性，主張個性發(fā)展與企業(yè)發(fā)展并存，調(diào)動員工積極性和創(chuàng)造性，使員工的技能和知識互相增長，享受完全的自我展示，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值。這樣企業(yè)將成為一個具有非凡凝聚力和強(qiáng)大戰(zhàn)斗力的物業(yè)管理實(shí)體。

　　(二)樹立人才價值觀，實(shí)現(xiàn)人才資本化

　　人才是唯一可以擴(kuò)大的資源，人才所擁有的智力將會為企業(yè)帶來生命力和創(chuàng)造力。六建興發(fā)物業(yè)管理有限責(zé)任公司作為一個內(nèi)地物業(yè)管理公司，人才短缺相當(dāng)嚴(yán)重，尤其是專業(yè)人才，同時由于內(nèi)地物業(yè)管理發(fā)展很不完善，經(jīng)驗(yàn)不足，資金缺乏，留人才難。因此公司從思想意識上樹立人才價值觀，通過多種途徑實(shí)現(xiàn)企業(yè)人才資本化。

　　1．樹立以人才為核心的公司財(cái)富觀

　　企業(yè)已不再把員工視為一種成本，而是一項(xiàng)資產(chǎn)，并對其進(jìn)行投資，使人才得到增值開發(fā)使用。這不僅符合企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要，更符合員工的情感追求。人作為有感情的生命個體，希望自己能不斷地得到完善和提高，得到他人的重視，也希望自己不僅僅是物質(zhì)利潤的附庸，而是物質(zhì)利潤的創(chuàng)造者，并為此而享有應(yīng)有的尊重和愛護(hù)，從中看到自己的人生價值。這樣員工將不再把工作定位于一個為他人創(chuàng)造利潤的流程，而是作為一個展示自我、實(shí)現(xiàn)人生價值的奮斗過程。

　　2．開辟人才資本化途徑

　　打造企業(yè)的核心競爭力，不僅要廣納人才，使用人才，而且還需要企業(yè)去培養(yǎng)人才，為人才提供足夠的舞臺，以實(shí)現(xiàn)人才的資本化。一方面是緊抓以事業(yè)留住人才的思想訴求點(diǎn)，致力于為人才提供盡施才華的無限空間。公司給予員工一定的空間讓他們自主地工作，并對其成績予以相應(yīng)的肯定，且根據(jù)其能力提供更廣闊的空間；另一方面，構(gòu)建人才生存發(fā)展的企業(yè)內(nèi)部環(huán)境。公司對人才進(jìn)行物質(zhì)及貨幣投資，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的硬環(huán)境。同時，通過優(yōu)秀的企業(yè)文化，形成了開放性、人文性、包容性的“人才文化”。

　　(三)建立人性化的公司體制和管理制度

　　1．培育“以人為本”的企業(yè)文化，形成企業(yè)凝聚力“以人為本”的企業(yè)文化是倡導(dǎo)尊重文化的主體性，是為全體公司成員創(chuàng)造一種環(huán)境的藝術(shù)。在這個環(huán)境中，既能實(shí)現(xiàn)個人主動，還能讓他們合作，實(shí)現(xiàn)整個公司的目標(biāo)，并使效率最大化。其重點(diǎn)是以企業(yè)職工群眾為本，讓他們有更多的機(jī)會參入思考、判斷、計(jì)劃，并予以尊重、理解和關(guān)心，培育出共有的文化，建立起實(shí)踐這一文化的上下級關(guān)系，一旦企業(yè)上下形成這種共有的文化，便會在工作中產(chǎn)生共鳴，產(chǎn)生極強(qiáng)的企業(yè)凝聚力。

　　2．改革收入分配制度，建立完善的獎罰機(jī)制

　　員工的收入既是對員工勞動的肯定，又是員工工作能力

　　的體現(xiàn)。由于個人在能力上的差異，將導(dǎo)致分工的不同，能力和分工的不同也就使得收益不同。因此，企業(yè)的收入分配制度應(yīng)在堅(jiān)持效率優(yōu)先、兼顧公平的原則上，實(shí)行固定工資加浮動工資制，取消純粹的固定工資。對于一些關(guān)鍵的崗位，苦臟累險(xiǎn)工作和技術(shù)或知識含量高的崗位，應(yīng)實(shí)行傾斜政策，適當(dāng)拉開收入分配檔次，充分實(shí)現(xiàn)勞酬相當(dāng)?shù)墓椒峙渲贫龋{(diào)動員工工作的積極性。

　　二、以人為本，積極為業(yè)主服務(wù)

　　(一)規(guī)范管理，以質(zhì)取勝

　　物業(yè)管理公司要堅(jiān)持全心全意為業(yè)主服務(wù)的原則，積極規(guī)范管理服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供舒適、方便、安全的居家環(huán)境。當(dāng)代社會真正成功的服務(wù)來自于優(yōu)質(zhì)、用心的服務(wù)。也只有盡善盡美的服務(wù)才能征服業(yè)主，才能使業(yè)主在享受服務(wù)的同時從情感上認(rèn)可物業(yè)管理服務(wù)，只有這樣才能在瞬間萬變、競爭激烈的市場中贏得生存和發(fā)展。

　　(二)積極開展社區(qū)文化活動，營造家園氛圍

　　社區(qū)文化是社會精神文明建設(shè)的重要組成。物業(yè)管理公司推行“以人為本”的人性化管理，積極推動開展社區(qū)文化活動，增強(qiáng)業(yè)主間的聯(lián)系和溝通，將融知識性、趣味性、娛樂性于一體的社區(qū)文化帶入業(yè)主的生活中來，讓他們真正享受到現(xiàn)代家居的人性化管理，使他們的情感不再局限在自己狹小的空間里，可以自由舒暢地張揚(yáng)自己的個性，無拘無束地與他人相處、交流，找到一份回歸家園的感覺。這樣的人性管理必將成為現(xiàn)在和未來的管理主流，這樣的企業(yè)也必將具有超強(qiáng)的核心競爭力。

　　(三)成立業(yè)主委員會，實(shí)現(xiàn)雙重監(jiān)督機(jī)制

　　業(yè)主委員會是業(yè)主利益的代表，是溝通公司與業(yè)主的橋梁。成立業(yè)主委員會將使物業(yè)管理增加透明度，使業(yè)主也有了參加意識，覺得管理好小區(qū)自己也有一份責(zé)任，也應(yīng)付出一份努力和關(guān)心。同時，也體現(xiàn)了業(yè)主的主人翁地位，使業(yè)主產(chǎn)生關(guān)心物業(yè)、理解物業(yè)的情感。這樣企業(yè)在管理上實(shí)現(xiàn)雙重監(jiān)督機(jī)制，也有利于推動企業(yè)的人性化管理。

　　三、以人為本，打造企業(yè)品牌

　　物業(yè)管理公司本著“以人為本”的經(jīng)營宗旨，對企業(yè)進(jìn)行形象設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)出能體現(xiàn)企業(yè)特色和口味，并易為人們識別的企業(yè)標(biāo)志，提出為廣大業(yè)主情感容易接受、理解，又區(qū)別于其他企業(yè)的經(jīng)營理念，企業(yè)員工上崗時統(tǒng)一公司標(biāo)志裝。通過這一系列設(shè)計(jì)體現(xiàn)出企業(yè)品味、企業(yè)文化、企業(yè)實(shí)力、企業(yè)特色和企業(yè)理念等，形成強(qiáng)烈的企業(yè)整體感，強(qiáng)化企業(yè)在業(yè)主心中的形象。同時運(yùn)用現(xiàn)代營銷公關(guān)策略及各種方式調(diào)動整合信息媒體，加大宣傳力度，將企業(yè)的標(biāo)志、理念、服務(wù)等深入業(yè)主心中，從而形成獨(dú)具特色、富有感召力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。