物業(yè)工程前期介入及接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

　　一、由管理處成立組建前期介入小組，策劃前期介入目標(biāo)及方案。

　　二、人員及資源配置。

　　三、參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審，形成會(huì)審紀(jì)要。

　　四、對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出有利于物業(yè)管理順利實(shí)施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位調(diào)整、改進(jìn)，涉及以下方面內(nèi)容。

　　(一)物業(yè)的設(shè)計(jì)使用功能(如停車場、銀行、商店等)。

　　(二)后期經(jīng)營管理中存在不足處的調(diào)整和改進(jìn)方案。

　　(三)防盜報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施必須設(shè)置，選材和布局合理。

　　(四)對總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議。

　　(五)水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點(diǎn)和發(fā)展需要。

　　五、參與設(shè)備選型及安裝方案審定。

　　(一)控制因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運(yùn)行管理帶來隱患。

　　(二)設(shè)備型號、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求。

　　(三)安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。

　　六、使用的各種材料、備件是否符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　七、參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)目及產(chǎn)生不合格項(xiàng)的原因，會(huì)同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄。

　　八、參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄。

　　九、現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗(yàn)、通球通水試驗(yàn)、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實(shí)驗(yàn)等。

　　十、雨后注意觀察房屋的滲漏情況，及時(shí)將意見反饋給開發(fā)商整改。

　　十一、設(shè)專人跟進(jìn)總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實(shí)際布置記錄。

　　十二、參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收;嚴(yán)格按照國家接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收。

　　十三、盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個(gè)部分,為日后管理作充分的準(zhǔn)備。

　　十四、管理處應(yīng)在開發(fā)商預(yù)驗(yàn)收后對房屋進(jìn)行詳細(xì)的檢查，并作好記錄。

　　十五、工程竣工驗(yàn)收后，開發(fā)公司工程管理部按交付驗(yàn)收應(yīng)具備的條件做好交付準(zhǔn)備，管理處在接到其書面通知后進(jìn)行復(fù)檢。詳細(xì)內(nèi)容如下：

　　(一)資料部分(準(zhǔn)備)

　　1.產(chǎn)權(quán)資料：

　　(1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

　　(2)用地批準(zhǔn)文件;

　　(3)拆遷資料;

　　(4)房屋分產(chǎn)權(quán)清冊。

　　2.質(zhì)保、技術(shù)資料部分：

　　(1)竣工圖(包括總平面.建筑.結(jié)構(gòu).設(shè)備.附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙);

　　(2)地質(zhì)勘察報(bào)告;

　　(3)工程合同及開、竣工報(bào)告;

　　(4)圖紙會(huì)審記錄;

　　(5)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);

　　(6)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;

　　(7)沉降觀測記錄;

　　(8)竣工驗(yàn)收證明書;

　　(9)鋼材.水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;

　　(10)新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;

　　(11)水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書;

　　(12)砂漿，混凝土試塊試壓報(bào)告;

　　(13)供水、供暖、煤氣管道的試壓報(bào)告。

　　(二)工程實(shí)體部分

　　1.總平面

　　(1)道路路面不應(yīng)有積水,空鼓和斷裂現(xiàn)象;

　　(2)明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象;

　　(3)室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窨井設(shè)置,管道坡度,管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求,管道直且排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;

　　(4)化糞池應(yīng)按合理排污量設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm;

　　(5)單位工程的臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢，達(dá)到工完、料凈、場地清的要求;

　　(6)群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和要求。

　　2.房屋主體結(jié)構(gòu):

　　(1)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;

　　(2)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值;

　　(3)鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定;

　　(4)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。

　　3.房屋建筑部分：

　　(1)墻體，梯踏步的陽角完好無損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角順直，無缺棱掉角;

　　(2)門窗安裝平正牢固，無翅曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋁合金門窗縫隙平密，木門窗縫隙適度;

　　(3)樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷。塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無缺棱掉角，木樓地面平整牢固，接縫密合;

　　(4)砂抹平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡等缺陷;

　　(5)油漆，刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象;

　　(6)凡與水接觸的平面區(qū)域的坡向正確，排水暢通，無積水，不允許有滲漏現(xiàn)象。在有臨時(shí)積水區(qū)域(如屋面、衛(wèi)生間、盥洗間|必須做24小時(shí)閉水試驗(yàn));

　　(7)外墻立面不得漏水;

　　(8)煙道、通風(fēng)道暢通無阻塞物;

　　(9)晾衣架安裝牢固，搖臂應(yīng)靈活。

　　4.房屋水、電、氣、視、訊

　　(1)給排水、煤氣管道安裝牢固，接口嚴(yán)密，控制部件啟閉靈活、無滴漏，并進(jìn)行水(氣)壓試驗(yàn)，提交試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)告，灌水試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生間工程施工驗(yàn)收規(guī)范的要求;

　　(2)地漏排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水暢通;

　　(3)衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝平正牢固，部件齊全，制動(dòng)靈活;

　　(4)照明器具等低壓電器安裝位置正確，整齊美觀，接觸良好，部件齊全，牢固可靠;

　　(5)配電線路符合設(shè)計(jì)要求，滿足負(fù)荷需要，絕緣良好，接地可靠。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣不得小于1MΩ/KV，并提供測試記錄及報(bào)告;

　　(6)配電裝置標(biāo)識正確清晰，開關(guān)靈活，漏電保護(hù)動(dòng)作靈敏;

　　(7)各種避雷裝置的所有接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求;

　　(8)電視、電話、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝符合相應(yīng)專業(yè)技術(shù)指標(biāo)要求，并提供末端標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值;

　　(9).煤氣表、熱水器布置位置合理，安裝牢固，通風(fēng)良好。

　　5.給水系統(tǒng)

　　(1).給水系統(tǒng)上下水管網(wǎng)試壓，沖洗管內(nèi)雜物完畢，附屬設(shè)備安裝齊全;

　　(2)生活水池清潔、衛(wèi)生，水池、水箱已消毒完畢，并已通過主管單位取樣檢查并頒發(fā)許可證;

　　(3)水泵前后閥門開啟靈活，水泵電機(jī)絕緣合格;

　　(4)空載運(yùn)行水泵時(shí)，電機(jī)溫升、中軸偏差、機(jī)械響聲及潤滑情況良好;

　　(5)啟動(dòng)給水泵、給水箱，灌注水，注意水壓，電機(jī)溫升是否正常，水泵邊緣有無滴漏，機(jī)械響聲有無異常;

　　(6)開啟水箱出水管總閥，逐步開啟各層總閥，觀察水咀、出水、水質(zhì)情況，應(yīng)符合要求;

　　(7)給水閥門水表的接法是否正確,器具是否齊全，有無缺件缺損，排水管、地漏排水是否暢通。

　　6.排水系統(tǒng)

　　(1)各排水管道已做通水、通球試驗(yàn)，并有試驗(yàn)記錄及試驗(yàn)報(bào)告;.

　　(2)各排水管道附件齊全;無遺失;

　　(3)各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢;

　　(4)抽水馬桶接口，排水暢通，余水量正常;

　　(5)各層地漏口、排水口排水暢通;

　　(6)管道接口及管道粘接良好，無滴漏。

　　7.循環(huán)水泵

　　(1)水泵設(shè)備安裝平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng);

　　(2)管網(wǎng)試壓沖洗，水處理裝置安裝合格，并已可投入正常運(yùn)行;

　　(3)循環(huán)泵、加壓泵、空載運(yùn)行正常;

　　(4)系統(tǒng)上各類閥門工作狀態(tài)正常、開閉靈活，系統(tǒng)管網(wǎng)保溫情況好;

　　(5)啟動(dòng)水處理裝置，循環(huán)泵、加壓泵，做管網(wǎng)保壓測試;

　　(6)系統(tǒng)末端出水管需達(dá)到設(shè)計(jì)要求，滿足使用條件。

　　8.供電系統(tǒng)

　　(1)配電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備安裝基座牢固，檢修方便，試運(yùn)行良好，產(chǎn)品資料齊備;

　　(2)按照施工資料，仔細(xì)檢查各類主干電纜，母線槽的進(jìn)出編號、各箱柜編號、控制對象正確;各類標(biāo)志齊全,系統(tǒng)已可正常投入運(yùn)行;

　　(3)各類電纜、母線槽、各相對地、相間絕緣電阻值合格，重復(fù)接地、保護(hù)接地、工作接地不得混淆不清，接地電阻值合格;

　　(4)關(guān)閉各終端控制箱、柜進(jìn)線開關(guān)、及各層用電總開關(guān)，使主回路線獨(dú)立;

　　(5)關(guān)閉配電室各出線回路總開關(guān);

　　(6)合上高壓總開關(guān)，送上低壓配電柜電源;

　　(7)逐步合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值;

　　(8)分別合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值;

　　(9)啟動(dòng)重負(fù)荷，觀察功率因素裝置是否自動(dòng)切換;

　　(10)檢查各配電箱柜的使用功能是否達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)范要求;

　　(11)電氣系統(tǒng)投入試運(yùn)行后，每隔一到二個(gè)小時(shí)分別記錄好，電流、電壓、功率因數(shù);

　　(12)室溫濕度、變壓器溫升等相關(guān)數(shù)據(jù);

　　(13)測試記錄好防雷接地線的接地電阻值，如果是高層建筑，則測試各層均壓帶接地電阻值;

　　(14)室內(nèi)全面檢查。檢查時(shí)應(yīng)注意：電氣方面，電氣的三相電，接法正確與否，室內(nèi)插座的相線，和零線接法正確與否，插座是否有電。

　　9.消防系統(tǒng)

　　(1)消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，系統(tǒng)模擬試驗(yàn)檢測記錄、聯(lián)動(dòng)控制、火災(zāi)報(bào)警必須滿足消防要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格證;

　　(2)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

　　A.依照施工資料，核實(shí)好工程、安裝質(zhì)量、探測器安裝部位等實(shí)際情況;

　　B.開主機(jī)空載運(yùn)行，檢查主機(jī)各項(xiàng)功能及控制數(shù)據(jù);

　　C.逐步接上各個(gè)回路、探測器、觀察其運(yùn)行情況;

　　D.在主機(jī)上編好各個(gè)探測器的地址碼、部位碼，使主機(jī)碼正常運(yùn)行;

　　E.填寫好調(diào)試記錄，并對每個(gè)探測器做現(xiàn)場吹煙試驗(yàn);檢查其報(bào)警靈敏度、實(shí)際位置的準(zhǔn)確度;

　　F.做好調(diào)試報(bào)告，在試運(yùn)行期間填寫好日常運(yùn)行記錄。

　　(3)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)

　　A.依照施工資料，核實(shí)好聯(lián)動(dòng)設(shè)備接線情況、及整個(gè)工程安裝質(zhì)量;

　　B.開啟聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，測試聯(lián)動(dòng)主機(jī)在空載下的聯(lián)動(dòng)狀況是否正常;

　　C.逐步接上各個(gè)聯(lián)動(dòng)設(shè)備、及控制設(shè)備、并測試各點(diǎn)電壓、電流值;

　　D.在控制室設(shè)置好各種聯(lián)動(dòng)邏輯關(guān)系、檢測各聯(lián)動(dòng)設(shè)備受控結(jié)果、回授運(yùn)行結(jié)果;

　　E.在控制室檢測聯(lián)動(dòng)設(shè)備在自動(dòng)狀況下，是否按設(shè)計(jì)的邏輯關(guān)系進(jìn)行聯(lián)動(dòng)、動(dòng)作的結(jié)果是否符合規(guī)范要求;

　　F.做好調(diào)試結(jié)果，并在設(shè)備試運(yùn)行期間，填寫好運(yùn)行情況。

　　(4)噴淋系統(tǒng)

　　A.管網(wǎng)已試壓，沖洗完畢;

　　B.整個(gè)管網(wǎng)設(shè)備安裝完畢;

　　C.噴淋泵，空載運(yùn)行合格;

　　D.穩(wěn)壓裝置啟動(dòng)正常;

　　E..關(guān)閉各層安全信號閥;

　　F.啟動(dòng)泵給予主管網(wǎng)灌裝水，檢查泵運(yùn)行情況，電機(jī)溫升，自動(dòng)排氣閥門工作情況;

　　G逐步開啟各屋安全信號閥，未端試水裝置對每屋平面管網(wǎng)灌水;

　　H.各類報(bào)警信號的顯示;

　　I.調(diào)試壓力開關(guān)，水力警鈴;

　　J.分別在各屋做放水試驗(yàn)、檢測各類信號、啟泵的邏輯關(guān)系;。

　　K.檢測泵接合器的進(jìn)水情況;

　　L.做好調(diào)試記錄，記錄好系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況。

　　(5)普消系統(tǒng)

　　A.管網(wǎng)已試壓、沖洗完畢;

　　B.各類附屬設(shè)備已安裝;

　　C.穩(wěn)壓裝置啟動(dòng)正常;

　　D.泵電源到位，空載運(yùn)行合格;

　　E.打開試驗(yàn)拴，啟動(dòng)泵觀察、泵運(yùn)行情況、電機(jī)溫升、機(jī)械潤滑、試驗(yàn)口水壓數(shù)、水拄噴射距等;

　　F.檢查泵接合器進(jìn)水情況、室外消火拴出水情況、消火拴按鈕啟泵情況及報(bào)警情況;

　　做好調(diào)試運(yùn)行記錄。

　　10.弱電系統(tǒng)

　　(1)網(wǎng)絡(luò)

　　A.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備，并能使用;

　　B.中心應(yīng)能輸出信息到戶內(nèi)點(diǎn)位;

　　C.所有綜合布線符合安裝規(guī)范要求;

　　D.戶內(nèi)信息點(diǎn)位插口完好。

　　(2)CATA電視系統(tǒng)

　　A.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備，并完好能使用;

　　B.光纖線路應(yīng)符合專項(xiàng)要求;

　　C.提供放大器件應(yīng)能滿足放大信號要求;

　　D.戶內(nèi)信息點(diǎn)位插接口完好;

　　E.戶內(nèi)都能收到本地電視節(jié)目及有線電視和衛(wèi)星電視節(jié)目。

　　(3)電話

　　A.電話線路自戶內(nèi)無短路、斷路、跳線與端子盒;

　　B.戶內(nèi)電話盒信息點(diǎn)位應(yīng)完好正常。

　　(4)可視對講

　　A.提供完好并經(jīng)檢驗(yàn)合格系統(tǒng)設(shè)備;

　　B.綜合布線，從設(shè)備中心到戶內(nèi)應(yīng)保證其信號無干擾，無電壓降，線無斷路、短路、報(bào)警信號及對講功能，符合系統(tǒng)要求;

　　C.樓宇主機(jī)及與戶內(nèi)主機(jī)都能清晰看見對方，所有增設(shè)功能完好。

　　(5)智能抄表

　　A.綜合布線符合安裝規(guī)范要求;

　　B.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格設(shè)備，完好并能正常使用;

　　C.每個(gè)點(diǎn)的數(shù)據(jù)采集與設(shè)備顯示數(shù)據(jù)應(yīng)吻合;

　　D.戶內(nèi)提供的數(shù)據(jù)采集表及點(diǎn)位應(yīng)能與系統(tǒng)設(shè)備以及數(shù)據(jù)采集板相匹配。

　　(6).安全防衛(wèi)

　　A.提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備系統(tǒng)，并能完好使用設(shè)備，設(shè)備應(yīng)自動(dòng)防干擾;

　　B.綜合布線符合規(guī)范要求，從設(shè)備中心到小區(qū)輸出，信號應(yīng)準(zhǔn)確無誤;

　　C.紅外報(bào)警線路布置應(yīng)與小區(qū)綜合布線一致，遇到紅外線受干擾應(yīng)能報(bào)警。

　　11.停車管理系統(tǒng)

　　(1)提供完好經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備系統(tǒng);

　　(2)欄桿道閘應(yīng)能準(zhǔn)確無誤傳輸信號至設(shè)備系統(tǒng);

　　(3).道閘處布線至設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)符合安裝規(guī)范。

篇2：物業(yè)前期介入和接管驗(yàn)收知識問答

　　物業(yè)前期介入和接管驗(yàn)收知識問答

　　一、前期介入篇

　　1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出哪些意見？

　　答：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時(shí)不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對物業(yè)設(shè)計(jì)（說明）應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議：

　　（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅俊⒗占尽⑽锪蟼}庫、清潔工工具房等）。

　　（2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)冷凝水管。

　　從99年開始建設(shè)部就要求對于新建商品房必須要留有空調(diào)外機(jī)隔板和冷凝水管的要求。

　　（3）設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔。

　　（4）高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

　　（5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

　　（6）信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會(huì)加收服務(wù)費(fèi)），并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶的存放。

　　（7）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。

　　（8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

　　（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。

　　（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。

　　現(xiàn)在新建商品房的綠化率不的低于35%，如果項(xiàng)目名稱中帶有”花園“的綠化率不的低于50%。

　　（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。

　　（12）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。

　　（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。

　　（14）排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。

　　（15）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺(tái)用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問題。

　　（16）低價(jià)商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。

　　（17）建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。

　　（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時(shí)有人來電來訪時(shí)的尷尬。）

　　（19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。

　　（20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

　　（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。

　　（22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

　　（23）垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。

　　（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

　　（25）一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。

　　（26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個(gè)電表。

　　（27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會(huì)長期多支出費(fèi)用）。

　　（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時(shí)的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。

　　（29）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。

　　（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。

　　（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。

　　（32）所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水）。

　　（33）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。

　　（34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。

　　（35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。

　　（36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套管。

　　（37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位：

　　（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。

　　（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。

　　（c）陽臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。

　　2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么？

　　答：一個(gè)物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點(diǎn)建議：

　　（1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司，在價(jià)格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的那家。

　　（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。

　　（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。

　　（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價(jià)目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。

　　（5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供供貨或者是安裝合同、清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。

　　（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。

　　（7）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。

　　（8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。

　　（9）重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。

　　（10）物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會(huì)同參加，對不符合物管要求的工程項(xiàng)目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

　　3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項(xiàng)目開盤后對外售樓時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

　　答：嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺(tái)，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免*年管理費(fèi)或只按多少元／M2收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供**會(huì)所服務(wù)（會(huì)所一向是個(gè)賠錢項(xiàng)目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)？誰來貼補(bǔ)經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會(huì)有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計(jì)時(shí)根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時(shí)和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對開發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。

　　二、接管驗(yàn)收篇

　　1、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時(shí)應(yīng)注意那些交接事項(xiàng)？

　　答：物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗(yàn)收時(shí)要注重以下幾個(gè)關(guān)鍵：

　　（1）對在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。

　　（2）開發(fā)商應(yīng)對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。

　　（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費(fèi)用。

　　（4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

　　（5）驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動(dòng)、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

　　（6）小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。

篇3：X項(xiàng)目前期介入服務(wù)接管驗(yàn)收入住管理方案

　　某項(xiàng)目前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案

　　一、 前期介入服務(wù)

　　將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對"××項(xiàng)目（－－－）"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

　　對于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。

　　*監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；

　　*小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；

　　*公共照明開關(guān)設(shè)置位置；

　　*公共照明開關(guān)開閉形式；

　　*物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；

　　*小區(qū)垃圾房的設(shè)置；

　　*公共洗手間的設(shè)置；

　　*信報(bào)箱的設(shè)立；

　　*公共告示欄的配置；

　　*家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；

　　2、建設(shè)施工階段

　　*提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；

　　*分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；

　　*審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；

　　*提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

　　*提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

　　*幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；

　　*提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；

　　*檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）；

　　*檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；

　　*配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；

　　*提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；

　　*對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

　　3、竣工驗(yàn)收階段

　　參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；

　　*發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

　　*參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；

　　*制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；

　　*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

　　4、物業(yè)銷售階段

　　制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；

　　*售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；

　　*委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；

　　*對物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；

　　*提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。

　　二、 項(xiàng)目的接管驗(yàn)收

　　1）物業(yè)的接管驗(yàn)收是對新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。

　　2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。

　　3）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗(yàn)收。

　　a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作；

　　b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益；

　　c．接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修

費(fèi)用；

　　6）接管驗(yàn)收的作用

　　a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

　　b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益

　　c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

　　三、入住管理方案

　　*提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作

　　*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。

　　*即時(shí)完成入伙注記。

　　*受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。

　　1、業(yè)主入伙流程

　　1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

　　3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

　　6）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進(jìn)行整改后，請業(yè)主再次驗(yàn)房。

　　7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2）簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。

　　3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗(yàn)收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。

　　4）整改后或驗(yàn)收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。

　　5）交付押金和首期租金。

　　6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　3、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　*入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。

　　*入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。

　　*入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。

　　*特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。

　　*內(nèi)部手冊登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。

　　*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業(yè)規(guī)程

　　*由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。

　　*業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。

　　*業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。

　　*由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。

　　*業(yè)戶驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。

　　*如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。

　　*業(yè)戶驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。

　　5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范

　　為了保證××項(xiàng)目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。

　　1）集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。

　　2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。