項目委托物業(yè)管理合同的簽訂程序

　　1目的

　　對物業(yè)管理委托方的要求及公司提供服務(wù)的能力進行綜合評審，保證合同簽訂過程中各部門各負其責(zé)，為合同順利執(zhí)行創(chuàng)造條件。

　　2適用范圍

　　適用于公司新承接物業(yè)項目及合同期滿物業(yè)項目委托管理合同的簽訂。

　　3相關(guān)標準要素

　　GB/T19002-ISO90024.3

　　4職責(zé)

　　4.1公司總經(jīng)理負責(zé)與委托方保持聯(lián)系，審查項目有關(guān)資料（或意向書），建立以經(jīng)營部為主的投標小組，并任命組長，批準與委托方簽訂合同。

　　4.2投標小組負責(zé)項目資料的整理。

　　4.3機電工程部負責(zé)對設(shè)備運行、維修管理條款進行審查。

　　4.4財務(wù)部負責(zé)對管理收支預(yù)算情況進行審查。

　　4.5消防治安部負責(zé)對消防安全、治安、車輛管理條例進行審查。

　　4.6物業(yè)管理部負責(zé)對清潔衛(wèi)生、綠化、建筑物管理等條款的審查。

　　4.7總經(jīng)理負責(zé)組織物業(yè)管理方案和物業(yè)管理委托合同書的評審。

　　4.8經(jīng)理部負責(zé)合同及有關(guān)資料的搜集整理。

　　5實施程序

　　5.1《委托物業(yè)管理合同》的起草

　　5.1.1當(dāng)公司準備參與新的物業(yè)管理項目，實施投標以及延長原有物業(yè)的管理期之前，由公司總經(jīng)理負責(zé)組織有關(guān)人員對標書或項目進行評審，明確公司是否參與投標或延長管理期。在公司明確參與投標或延長管理期后，由公司總經(jīng)理負責(zé)組建以經(jīng)營部為主的新項目投標小組或續(xù)簽項目工作組，并任命組長。

　　5.1.2投標小組與物業(yè)管理委托方保持密切聯(lián)系，索取該物業(yè)盡量全面的資料，掌握委托方的基本要求，向委托方遞交物業(yè)管理投標申請書。

　　5.1.3投標小組在完成資料分析，實地考察，并獲允許參與投標后，制定《物業(yè)管理方案》和《物業(yè)管理合同書》草本。

　　5.1.4由以經(jīng)營部為主的投標小組負責(zé)搜集有關(guān)部門對《物業(yè)管理方案》和《物業(yè)管理合同書》草本的意見，并根據(jù)實際情況進行修改。

　　5.2合同的磋商

　　5.2.1投標小組與委托方聯(lián)系約定時間進行磋商，并制定磋商計劃。

　　5.2.2合同的磋商由投標小組組織，必要時可派物業(yè)管理部、機電工程部、財務(wù)部及法律顧問參加。

　　5.2.3合同的磋商應(yīng)形成備忘錄，記錄討論的情況和修改的意見。

　　5.2.4根據(jù)委托方的意見，由總經(jīng)理組織公司有關(guān)部門和人員進行討論，并決定是否繼續(xù)磋商并提出修改意見。

　　5.2.5由總經(jīng)理決定繼續(xù)磋商的，由投標小組聯(lián)系，直到達成一致意見，經(jīng)總經(jīng)理批準形成合同文本。

　　5.2.6當(dāng)簽訂好的委托物業(yè)管理合同需要修改時，經(jīng)委托方與管理方協(xié)商一致后方可對原合同進行修改。修改內(nèi)容應(yīng)形成合同修改備忘錄，由經(jīng)營部與合同一起保存。

　　5.2.7修改方式可分為兩種情況。第一種情況是將修改內(nèi)容作為合同附件，經(jīng)雙方簽定蓋章后同原合同一起使用；另一種情況是重新簽訂新的合同，同時將原合同作廢。

　　5.3合同的簽訂與公證

　　5.3.2合同文本達成一致意見后，由經(jīng)營部聯(lián)系雙方舉行簽署儀式，合同由總經(jīng)理與委托方簽署并加蓋公章。

　　5.3.3合同雙方認為有必要公證的由經(jīng)營部辦理有關(guān)手續(xù)。

　　5.3.4合同簽署后正本及副件由經(jīng)營部保管，副本給財務(wù)部、物業(yè)管理部及其它有關(guān)部門保管，具體參見《質(zhì)量記錄控制程序》。

　　5.3.5對未中標的項目，不進行合同評審，其全套投標資料由經(jīng)理部負責(zé)保存。

　　6記錄

　　6.1正式合同

　　6.2物業(yè)管理方案

　　6.3合同磋商備忘錄

　　6.4評審記錄（見質(zhì)量手冊4.3合同評審）

　　6.5合同修改備忘錄

篇2：物管案例：業(yè)主委員會不簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》

　　物管案例：業(yè)主委員會不簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》

　　某小區(qū)于今年2月成立業(yè)主委員會，3月公開招聘物管公司，共有3家物管公司應(yīng)邀投標應(yīng)聘。經(jīng)過小區(qū)業(yè)主委員會3個月的調(diào)查后，在街道、居委會、房屋辦事處的監(jiān)督下召開的小區(qū)業(yè)主代表大會上，A物業(yè)管理公司以13票對10票勝出。但時至今日，小區(qū)業(yè)主委員會主任卻借故遲遲不與其簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。

　　[案例提示]

　　應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法規(guī)中關(guān)于中標后招標方無故不簽訂合同的條款進行處理。

　　[案例分析]

　　了解無故不肯簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》的真實原因，主動與野豬委員會積極協(xié)商，如業(yè)主委員會仍拒絕簽訂合同，就運用法律手段保護企業(yè)利益。在多次與該小區(qū)業(yè)主委員會主任交涉未果后，A物業(yè)管理公司將小區(qū)的業(yè)主委員會告上了法庭。

　　據(jù)了解本案例業(yè)主委員會遲遲不與勝出的物管公司簽訂合同，關(guān)鍵在于原物業(yè)管理公司公司不愿退出，業(yè)主委員會中的某些委員偏向原來的物管公司，從而給中標的物業(yè)管理公司公司設(shè)下障礙，導(dǎo)致了現(xiàn)在中標的物管公司進不來的局面。

　　A物業(yè)管理公司公司狀告業(yè)主委員會，理由主要是：該公司是應(yīng)邀投標應(yīng)聘，并按照規(guī)定投送標書及有關(guān)承諾書，業(yè)主委員會沒有權(quán)力借故遲遲不與該公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。新的《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了業(yè)主大會的作用，當(dāng)業(yè)主大會召開后，選聘物業(yè)管理公司的最終決定權(quán)掌握在業(yè)主大會手里，而不是現(xiàn)在的業(yè)主委員會。業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，選聘物管公司以及小區(qū)內(nèi)所有涉及全體業(yè)主權(quán)益的事情，都要通過業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會不得擅自做主。本案例的核心問題是業(yè)主委員會取代了業(yè)主大會。該小區(qū)業(yè)主委員會的執(zhí)行秘書承認，選聘物業(yè)管理公司應(yīng)該由業(yè)主大會集體決定。而現(xiàn)在業(yè)主委員主任卻獨攬大權(quán)。如果業(yè)主委員會的某些代表還要一意孤行的話，小區(qū)業(yè)主將失去對業(yè)主委員會的信任。

篇3：對外簽訂合同流程管理規(guī)定

　　對外簽訂合同流程管理的規(guī)定

　　為了加強對外簽訂合同的管理,保證合同的合法有效,避免市場經(jīng)濟中的風(fēng)險,有效地防止和減少集團公司的下屬公司在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和建設(shè)工程承包項目中可能發(fā)生的經(jīng)濟損失,特制定本規(guī)定,希各公司嚴格遵照執(zhí)行。

　　一、簽訂合同前的準備

　　1、公司經(jīng)辦人必須要求對方當(dāng)事人提供營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明復(fù)印件進行核實,并了解其誠信、履約能力;對方是公民的,要求提供身份證及復(fù)印件進行核實。

　　2、公司經(jīng)辦人請合同管理員在公司網(wǎng)絡(luò)上下載打印有關(guān)合同文本底稿,并結(jié)合對方當(dāng)事人提供的合同文本,與對方當(dāng)事人協(xié)商、修改、確認合同條款。

　　3、合同一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:

　　〔1〕當(dāng)事人的名稱、姓名和住所;

　　〔2〕標的、數(shù)量;

　　〔3〕質(zhì)量、質(zhì)量標準、異議期、質(zhì)保期;

　　〔4〕價款或者報酬;

　　〔5〕履行期限、地點和方式;

　　〔6〕違約責(zé)任;

　　〔7〕解決爭議的方法;一般情況下約定由公司住所地人民法院管轄。

　　4、與對方當(dāng)事人協(xié)商修訂合同中,必須注意以下事項:

　　〔1〕對方當(dāng)事人的名稱和住所必須準確、清楚;

　　〔2〕合同對標的的約定應(yīng)明確無誤。標的物的名稱、型號、規(guī)格、品種、等級、花色、數(shù)量等要具體;對不易確定的無形財產(chǎn)(如商標、專利、技術(shù)秘密等)、勞務(wù)、工作成果等盡量描述準確明白。

　　〔3〕質(zhì)量:國家有強制牲標準的，首先必須按國家標準執(zhí)行;其次按行業(yè)標準、企業(yè)標準執(zhí)行;無國家標準和行業(yè)標準的,當(dāng)事人雙方也可以在合同中約定質(zhì)量標準。

　　合同中必須約定質(zhì)量保證期,一般不低于兩年;國家、行業(yè)有規(guī)定的適用國家行業(yè)規(guī)定。

　　合同中可以約定質(zhì)量檢驗方法、質(zhì)量異議期,質(zhì)量異議期盡量延長時間,力爭與質(zhì)量保證期一致。

　　〔4〕合同價款。在與對方當(dāng)事人協(xié)商修訂合同時,合同的價款應(yīng)得到公司核算員及有關(guān)公司領(lǐng)導(dǎo)的批準。

　　〔5〕合同履行期限、地點和方式應(yīng)當(dāng)具體明確。涉及到公司對外給付價款義務(wù)的,應(yīng)參照公司財務(wù)規(guī)定執(zhí)行，留有較充分的時間余地,盡量避免我公司違約。如因特殊情況,付款期限與公司財務(wù)規(guī)定不一的,應(yīng)事先征求財務(wù)部門意見,可適當(dāng)予以調(diào)整。

　　〔6〕違約責(zé)任是保證合同履行的重要條款,在合同中一般采用定金、違約金、賠償損失的責(zé)任形式，不應(yīng)采用罰款的形式。

　　合同中約定我公司違約責(zé)任的,可采用下列表述方式:

　　A、按銀行同期貸款利率償付違約金;

　　B、賠償對方實際經(jīng)濟損失;

　　C、每天按合同總價款(或已付款額)萬分之1.84償付違約金;(依據(jù)銀行長期貸款利率上浮30%計算)

　　D、每天按銀行同期同類貸款逾期罰息計算違約金。

　　〔7〕我公司是建設(shè)方主體,因苗木裁種、養(yǎng)護,或者室內(nèi)裝飾裝璜,或者鋪設(shè)路面、路牙、護欄等零星工程需雇傭勞務(wù)工人,我公司可與被雇傭人直接簽訂勞務(wù)用工協(xié)議,明確雙方權(quán)利義務(wù);如我公司是承包方,除了簽訂上述勞務(wù)用工協(xié)議外,還可簽訂內(nèi)部工程承包協(xié)議,以規(guī)避轉(zhuǎn)包、分包的風(fēng)險。

　　〔8〕如我公司與外公司合作,決定用某方名義投標、承接建設(shè)工程,雙方應(yīng)簽訂聯(lián)營協(xié)議。但聯(lián)營協(xié)議中應(yīng)回避掛靠、借用資質(zhì)等違法表述,可采用互為母子公司等形式,防范可能的風(fēng)險。

　　5、經(jīng)與對方當(dāng)事人對合同主要內(nèi)容協(xié)商一致后,經(jīng)辦人擬定正式合同文本底稿,交各公司合同管理員登記編號備查。

　　各公司合同管理員應(yīng)建立登記制度(登記簿登記或電腦登記均可),登記內(nèi)容中應(yīng)明確經(jīng)辦人或合同履行監(jiān)督人。

　　;

　　二、合同的審查批準和簽訂。

　　6、各公司合同管理員將合同登記編號后，依次將合同文本底稿報送公司分管副總經(jīng)理、總經(jīng)理、集團公司法務(wù)室審核、審批。房地產(chǎn)開發(fā)公司的合同底稿最終由董事長審批簽發(fā)。

　　7、各公司的分管副總經(jīng)理、總經(jīng)理,應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定第一部分的要求審核審批合同，并對其負責(zé)。

　　8、公司法務(wù)室應(yīng)當(dāng)從法律的角度審核合同底稿,并提供法律建議,供各公司總經(jīng)理參考。對一些明顯不符合國家法律法規(guī)規(guī)定,但在當(dāng)前公司經(jīng)營中又暫時無法避免的、可能無效的合同,法務(wù)室應(yīng)從維護公司經(jīng)濟利益出發(fā),審核合同時盡量做到在法律允許的范圍內(nèi)避免或減少公司可能發(fā)生的經(jīng)濟損失;或以一較小的風(fēng)險來回避更大的風(fēng)險。

　　9、合同管理員對法務(wù)室審核合同中提出的法律建議,應(yīng)報各公司總經(jīng)理決定是否采納、修改。

　　10、合同底稿按程序?qū)徍藢徟ǜ搴?合同管理員將合同底稿交還經(jīng)辦人;經(jīng)辦人制作正式合同文本,由雙方當(dāng)事人簽字蓋章,并將合同底稿交集團公司內(nèi)勤存檔備案。各公司合同管理員應(yīng)留存一份合同復(fù)印件備查。

　　三、合同的履行。

　　11、合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章生效后,應(yīng)由經(jīng)辦人或各公司總經(jīng)理指定的專人負責(zé)監(jiān)督合同的履行;在合同履行期間,經(jīng)辦人或合同履行監(jiān)督人負有下列責(zé)任:

　　〔1〕收集保管合同履行中形成的所有書面文字、來往信函等資料;并在此項工作換人負責(zé)時,在各公司合同管理員處辦理合同材料交接手續(xù);由合同管理人對更換經(jīng)辦人進行變更登記,未辦變更登記手續(xù)的,經(jīng)辦人或接受人均可拒絕辦理交接手續(xù)。

　　〔2〕合同履行中發(fā)生違約行為或重大爭議時,及時向各公司總經(jīng)理匯報,并研究決定應(yīng)對措施。

　　〔3〕合同履行終結(jié),應(yīng)將合同和履行中形成的所有文字材料按時間順序裝訂成檔案,交各公司合同管理員審核。

　　12、公司財務(wù)部門對合同中的付款義務(wù)具有監(jiān)督權(quán)和按合同付款的職責(zé),盡可能地避免我公司逾期付款的違約責(zé)任。

　　13、公司將設(shè)立檔案室,指定專人兼管,負責(zé)接受和保管各公司合同管理員歸檔的合同檔案。

　　14、合同履行中,經(jīng)辦人或合同履行監(jiān)督人應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行:

　　(1)合同生效后,發(fā)現(xiàn)合同對質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明的,應(yīng)及時與對方當(dāng)事人補充協(xié)議。

　　(2)合同生效后,發(fā)現(xiàn)我公司對訂立的合同有重大誤解,或合同顯失公平,或?qū)Ψ疆?dāng)事人以欺詐、脅迫手段或者乘人之危簽訂合同的,應(yīng)在知道后一年內(nèi)行使撤銷權(quán)。

　　(3)合同約定對方當(dāng)事人應(yīng)先履行而未履行的,我公司有權(quán)拒絕其履行要求;合同約定雙方應(yīng)同時履行,對方未履行而要求我公司履行的,我公司有權(quán)拒絕其履行要求;合同約定我公司應(yīng)先履行的,但有確切證據(jù)證明對方:A、經(jīng)營狀況嚴重惡化的,B、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金、逃避債務(wù)的,C、喪失商業(yè)信譽或者有可能喪失履行能力的,我公司可中止履行合同,并及時書面通知對方。對方提供擔(dān)保時,我公司應(yīng)恢復(fù)履行。

　　(4)在合同履行期間,對方遲延履行主要債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的,經(jīng)我公司書面催告后在合理期限內(nèi)仍未履行,我公司應(yīng)按合同約定書面通知對方解除合同,并可追究對方的違約責(zé)任。

　　(5)買賣合同約定檢驗期的,我公司是買受人的,應(yīng)當(dāng)在檢驗期內(nèi)檢驗,并立即將標的物的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。沒有約定檢驗期間的,我公司應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期限內(nèi)或者收到標的物后的兩年內(nèi)通知出賣人。對標的物有質(zhì)量保證期的,適用質(zhì)量保證期,不適用兩年的規(guī)定。

　　(6)以樣品作為買賣合同質(zhì)量驗收標準的,我公司當(dāng)時不知道樣品有隱蔽瑕疵,對方交付的標的物雖與樣品相同,我公司仍可主張對方交付的標的物應(yīng)當(dāng)符合同種物的通常標準。

　　(7)勘察、設(shè)計合同,因質(zhì)量不符合要求或者未按照期限提交勘察、設(shè)計文件拖延工期給我公司造成損失的,我公司可以要求勘察、設(shè)計人繼續(xù)完善勘察、設(shè)計,減收或免收勘察、設(shè)計費并賠償損失。

　　(8)集團公司下屬公司之間簽訂的各類合同,也應(yīng)嚴格按

　　本規(guī)定執(zhí)行。發(fā)生糾紛的,可由公司領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商解決;最終可上報集團公司請求協(xié)調(diào)解決。

　　(9)合同履行中與對方當(dāng)事人發(fā)生糾紛的,應(yīng)準備完整的合同及履行資料和書面報告,向集團公司法務(wù)室咨詢;法務(wù)室在研究資料的基礎(chǔ)上,及時地提供書面法律意見,為各公司領(lǐng)導(dǎo)決策服務(wù)。

　　(10)合同履行中遇有緊急情形,需立即采取措施的,應(yīng)向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報后,邀請法務(wù)室人員參加會議,共同研究決定處理方案。

　　本規(guī)定于 年 月 日開始執(zhí)行。執(zhí)行中有何問題,請各公司及時向集團公司法務(wù)室反映。