物業(yè)分公司項(xiàng)目小區(qū)公共服務(wù)管理程序
1總則
1.1小區(qū)公共服務(wù)是指依據(jù)(前期)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)分公司針對小區(qū)所有顧客提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。小區(qū)公共服務(wù)具有涉及面廣、影響周期長、沒有顧客具體參與等特點(diǎn)，各物業(yè)分公司必須恪守AU*物業(yè)誠信服務(wù)的基本理念，教育和培訓(xùn)各級員工，認(rèn)真做好各項(xiàng)小區(qū)公共服務(wù)工作，切實(shí)履行(前期)物業(yè)服務(wù)合同，確保滿足顧客需求和期望，維護(hù)和發(fā)展AU*物業(yè)服務(wù)品牌。
1.2各物業(yè)分公司必須根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)管理方案和本手冊的規(guī)定，針對每一項(xiàng)小區(qū)公共服務(wù)制訂系統(tǒng)的管理規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行并不斷完善。
1.3依據(jù)(前期)物業(yè)服務(wù)合同，小區(qū)公共服務(wù)項(xiàng)目包括但不限于：
a)小區(qū)公共秩維護(hù)及安全防患；
b)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)和管理；
c)小區(qū)公共清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等；
d)社區(qū)文化活動(dòng)等。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司(管理處)負(fù)責(zé)小區(qū)公共服務(wù)的提供和控制。
2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)監(jiān)督所屬物業(yè)分公司的小區(qū)公共服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。
2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)分公司的的小區(qū)公共服務(wù)，提出總體控制要求。
3小區(qū)公共秩序維護(hù)及安全防患
3.1保安服務(wù)
3.1.1各物業(yè)分公司承接的物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)盡可能做到封閉或相對封閉管理，并安排保安人對小區(qū)出入口實(shí)行24小時(shí)專人值守，以及小區(qū)內(nèi)24小時(shí)的連續(xù)巡查、監(jiān)視。
3.1.2物業(yè)分公司各管理處必須按(前期)物業(yè)服務(wù)合同、小區(qū)物業(yè)管理方案的規(guī)定，根據(jù)小區(qū)的所處地理環(huán)境、顧客構(gòu)成、物業(yè)建筑形式、物防/技防條件等因素制訂有針對性的保安服務(wù)方案，合理設(shè)置保安值守崗位，明確服務(wù)方式和要求。
3.1.3小區(qū)物業(yè)保安服務(wù)方案應(yīng)隨小區(qū)物業(yè)管理方案一起，定期(每年)進(jìn)行評審和
修訂，以適宜小區(qū)周邊治安環(huán)境的變化。
3.1.4物業(yè)分公司(管理處)應(yīng)對保安服務(wù)全過程進(jìn)行監(jiān)督控制，確保保安服務(wù)質(zhì)量滿足規(guī)定要求。物業(yè)分公司(管理處)針對保安服務(wù)的管理內(nèi)容，以及應(yīng)制訂的管理制度包括(不限于)：
a)保安員管理：教育訓(xùn)練、基本行為規(guī)范、宿舍內(nèi)務(wù)、定期考核等；
b)保安值班安排及調(diào)整；
c)保安值勤、交接班及監(jiān)督查崗；
d)突發(fā)事件處置預(yù)案；
e)保安器材、中央監(jiān)控設(shè)備使用及管理等。
3.1.5物業(yè)分公司各管理處應(yīng)制訂日常保安員值班安排表和巡邏路線安排表。
3.1.6保安固定崗值班和巡邏必須明確工作內(nèi)容和責(zé)任范圍，并實(shí)時(shí)做好值班、巡視、交接班等記錄。
3.1.7物業(yè)分公司業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)、品質(zhì)部、管理處主任及管理處保安主管均負(fù)有保安查崗責(zé)任，各物業(yè)分公司應(yīng)具體明確不同層級人員查崗頻次、范圍、工作內(nèi)容和記錄形式，并保證對保安的夜間查崗每周至少兩次。
3.1.8各物業(yè)分公司應(yīng)將保安員的教育訓(xùn)練列入日常工作，根據(jù)實(shí)際工作和服務(wù)質(zhì)量改進(jìn)需要，每周擬訂教育訓(xùn)練計(jì)劃，并予以執(zhí)行。保安員教育訓(xùn)練必須形成書面記錄，保安員的教育訓(xùn)練應(yīng)至少包括：服務(wù)意識(shí)、工作技能、體能等。
3.1.9各物業(yè)分公司應(yīng)結(jié)合消防演習(xí)和突發(fā)事件處置，在日常工作中開展保安員緊急集合訓(xùn)練，維持和提高保安員應(yīng)急響應(yīng)能力。緊急集合訓(xùn)練應(yīng)形成書面的演練方案，并在每一次演練結(jié)束后進(jìn)行講評和總結(jié)。
3.1.10各物業(yè)分公司(管理處)應(yīng)切實(shí)做好保安員的教育工作，確保遵循保安員基本行為規(guī)范的要求，在日常工作中對違約、違規(guī)及違法事件的處置必須在相關(guān)法律、合同約定的授權(quán)范圍內(nèi)行使權(quán)力，最大限度維護(hù)顧客和自身的人身、財(cái)產(chǎn)安全。
3.2車輛停放及小區(qū)交通
3.2.1各物業(yè)分公司(管理處)應(yīng)根據(jù)小區(qū)總體規(guī)劃，對車輛進(jìn)出路線、停放位置進(jìn)行統(tǒng)一安排，制訂車輛交通管理方案，并做好相關(guān)交通標(biāo)志標(biāo)線、防撞設(shè)施、照明設(shè)置和維護(hù)工作。
3.2.2各物業(yè)分公司(管理處)針對車輛停放及小區(qū)交通的管理內(nèi)容和應(yīng)制訂書面文
件的管理規(guī)定包括(不限于)：
a)小區(qū)車輛交通管理整體方案；
b)車輛進(jìn)出管理；
c)車輛停放管理；
d)小區(qū)交通及停車場(位)標(biāo)識(shí)規(guī)范；
e)小區(qū)交通疏導(dǎo)，及交通指揮手勢規(guī)范；
f)停車收費(fèi)，及年/季/月卡辦理等。
3.2.2各小區(qū)車輛進(jìn)出均應(yīng)采用發(fā)卡、收卡方式，最大限度地避免因車輛丟失引起的法律糾紛。各物業(yè)分公司(管理處)應(yīng)制訂必要的應(yīng)急預(yù)案，在車輛進(jìn)出高峰時(shí)段及時(shí)疏導(dǎo)，保證進(jìn)出口交通順暢。
3.2.3停車場應(yīng)配備保安員進(jìn)行24小時(shí)巡視，及時(shí)引導(dǎo)車輛停泊。對業(yè)戶申請的固定車位應(yīng)設(shè)置明顯標(biāo)志，防止臨時(shí)外來車輛誤用。
3.2.4停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合當(dāng)?shù)刂鞴懿块T規(guī)定，并在停車場進(jìn)口明顯位置予以公告。
3.2.5針對可能發(fā)生的特殊情況，如停車(證)卡損失、拒交停車費(fèi)等情況，各物業(yè)分公司(管理處)應(yīng)充分進(jìn)行識(shí)別，并制訂相應(yīng)的處置預(yù)案，在保證車輛安全、交通暢順的前提下及時(shí)解決問題。所有特殊情況的處理必須確保事件發(fā)生及處理全過程合法和可追溯。
3.3消防管理
3.3.1物業(yè)分公司(管理處)應(yīng)根據(jù)小區(qū)消防管理工作的特點(diǎn)，有針對性地制訂小區(qū)消防管理方案，明確消防管理組織網(wǎng)絡(luò)、責(zé)任、重點(diǎn)防火部位和措施、消防設(shè)施設(shè)備配置及分布狀況、消防設(shè)施設(shè)備及器材的維護(hù)檢查、消防演練及火警火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案等。
3.3.2物業(yè)分公司應(yīng)制訂的消防管理制度涉及的內(nèi)容包括(不限于)：
a)消防標(biāo)志、器材、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和檢查，及必要的操作規(guī)程；
b)重點(diǎn)防火部位的管理措施；
c)特定的防火管理規(guī)定(動(dòng)火作業(yè)、易燃易爆危險(xiǎn)化學(xué)品管理)；
d)消防檔案
資料管理；e)小區(qū)消防狀況的日常和定期檢查；
f)消防隱患整改等。
3.3.3物業(yè)分公司(管理處)應(yīng)按相關(guān)消防法規(guī)要求組建小區(qū)消防安全管理委員會(huì)，成立義務(wù)消防隊(duì)。
3.3.3項(xiàng)目入伙或租戶入住時(shí)，必須同時(shí)簽訂防火安全責(zé)任書。
3.3.4各物業(yè)小區(qū)應(yīng)在公共區(qū)域設(shè)置一定數(shù)量的標(biāo)牌，公告火警電話。有關(guān)消防知識(shí)，以及要求顧客配合的防火管理要求，應(yīng)采用發(fā)放宣傳資料、張貼防火安全須知的方式履行告知義務(wù)。
3.3.5物業(yè)分公司(管理處)必須建立完整的消防檔案資料，包括消防組織、消防設(shè)施分布圖、消防重點(diǎn)部位一覽表、消防檢查記錄等，并及時(shí)予以更新。
3.3.6物業(yè)分公司組織識(shí)別的重點(diǎn)防火部位、作業(yè)過程，以及有針對性地制訂的控制措施應(yīng)上報(bào)項(xiàng)目所在公司備案。
3.3.7物業(yè)分公司各小區(qū)的定期消防專項(xiàng)檢查應(yīng)由公司業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭、品質(zhì)部具體組織進(jìn)行，至少每季度一次(或與節(jié)假日前的消防檢查合并進(jìn)行，應(yīng)執(zhí)行節(jié)前消防檢查的節(jié)日至少包括：春節(jié)、五一、十一、元旦)。每次檢查均應(yīng)形成書面記錄。
3.3.8日常工作或消防檢查中發(fā)現(xiàn)的消防隱患必須進(jìn)行徹底整改，所有發(fā)現(xiàn)的消防隱患必須予以記錄，整改不力的應(yīng)及時(shí)升級報(bào)告，直至管理公司總經(jīng)理。
4公共設(shè)施設(shè)備管理
4.1基本要求
4.1.1物業(yè)分公司各管理處應(yīng)建立公共設(shè)施設(shè)備清單，詳細(xì)列明小區(qū)物業(yè)的各種設(shè)施設(shè)備，并針對重要設(shè)施設(shè)備分別建立登記卡。
4.1.2各種設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料應(yīng)由物業(yè)分公司工程部(管理處)指定專人集中保管，并建立設(shè)備技術(shù)清單。
4.1.3物業(yè)分公司應(yīng)建立工程值班管理制度，明確規(guī)定工程人員值班安排、責(zé)任范圍和值守要求。
4.2設(shè)施設(shè)備運(yùn)行
4.2.1物業(yè)分公司各管理處應(yīng)根據(jù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行要求，對各類公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行(開啟、關(guān)閉)時(shí)間和控制標(biāo)準(zhǔn)做出明確規(guī)定，形成小區(qū)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行方案，并上報(bào)物業(yè)分公司工程部批準(zhǔn)。
4.2.2設(shè)施設(shè)備運(yùn)行方案必須符合公司的各項(xiàng)服務(wù)承諾，與項(xiàng)目所在公司銷售合同
及承諾、(前期)物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)手冊、業(yè)戶公約等文件保持一致。
4.2.3物業(yè)分公司工程部應(yīng)組織各管理處根據(jù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的具體情況制訂必要的書面文件，對設(shè)施設(shè)備運(yùn)行活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范，包括，但不限于：
a)各類運(yùn)行設(shè)備的操作規(guī)程(開戶、關(guān)閉步驟及安全注意事項(xiàng))；
b)各類設(shè)備運(yùn)行期間的巡視(抄表)要求，以及正常狀態(tài)的指標(biāo)范圍；
c)重要設(shè)施設(shè)備區(qū)域(機(jī)房、配電房)的管理規(guī)定等。
4.2.4設(shè)施設(shè)備操作人員必須切實(shí)做好設(shè)備操作和運(yùn)行巡視記錄，并由管理處工程主管人員檢查確認(rèn)。
4.3設(shè)施設(shè)備預(yù)防性維護(hù)
4.3.1物業(yè)分公司應(yīng)對設(shè)施設(shè)備的預(yù)防性保養(yǎng)要求進(jìn)行系統(tǒng)的識(shí)別和規(guī)定，所有需要進(jìn)行預(yù)防性保養(yǎng)的設(shè)施設(shè)備必須分別制訂保養(yǎng)規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。
4.3.2設(shè)施設(shè)備預(yù)防性保養(yǎng)分為日常例行保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)，保養(yǎng)規(guī)程必須具體明確保養(yǎng)項(xiàng)目(內(nèi)容)、保養(yǎng)周期、保養(yǎng)方法(較復(fù)雜的保養(yǎng)操作才需要)等內(nèi)容。
4.3.3針對周期較長(一個(gè)月以上，不含一個(gè)月)的保養(yǎng)項(xiàng)目，物業(yè)分公司必須制訂年度維護(hù)保養(yǎng)(檢修)計(jì)劃，列明設(shè)施設(shè)備名稱、保養(yǎng)(檢修)項(xiàng)目、時(shí)間安排(具體到旬)、費(fèi)用預(yù)算等，并報(bào)項(xiàng)目所在公司批準(zhǔn)。
4.3.4所有設(shè)施設(shè)備的預(yù)防性保養(yǎng)(檢修)均應(yīng)按規(guī)定格式形成記錄，并經(jīng)管理處工程主管人員檢查確認(rèn)。
4.3.5物業(yè)分公司各管理處應(yīng)建立設(shè)備預(yù)防性保養(yǎng)和運(yùn)行保障所必需的備品備件一覽表，明確規(guī)定備品備件種類、規(guī)格、最低庫存數(shù)量等，并對備品備件保存狀況進(jìn)行定期檢查。
4.3.6物業(yè)分公司應(yīng)加強(qiáng)專用工具的管理，建立領(lǐng)用登記制度，將專用工具的保管責(zé)任落實(shí)到人。物業(yè)服務(wù)過程中使用的、凡涉及驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量和保證設(shè)備正常的計(jì)量器具，物業(yè)分公司應(yīng)制訂控制程序并加以執(zhí)行，包括建立計(jì)量器具臺(tái)冊、定期校準(zhǔn)或檢定、做好校準(zhǔn)或檢定標(biāo)識(shí)等，確保在用計(jì)量器具均處于校準(zhǔn)或檢定周期內(nèi)。
4.4設(shè)施設(shè)備故障維修
4.4.1日常設(shè)施設(shè)備運(yùn)行過程中發(fā)生故障，或運(yùn)行狀況達(dá)不到控制標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)及時(shí)通知工程人員維修。所有設(shè)施設(shè)備故障及維修情況必須予以記錄，并保證在公司承諾
的時(shí)限內(nèi)完成，屬于緊急事件范圍的設(shè)備故障必須同時(shí)啟動(dòng)處置預(yù)案。
4.4.2設(shè)施設(shè)備故障經(jīng)維修后，在正式投入運(yùn)行前必須經(jīng)過工程部專業(yè)主管人員的驗(yàn)收。
4.4.3設(shè)施設(shè)備故障維修，以及維護(hù)保養(yǎng)操作過程中，所有可能會(huì)影響業(yè)主、消費(fèi)者和內(nèi)部員工人身安全、財(cái)產(chǎn)損失的，在實(shí)施前必須制訂預(yù)防措施，如設(shè)置安全圍檔或派人監(jiān)護(hù)。
4.4.4物業(yè)分公司應(yīng)每月統(tǒng)計(jì)設(shè)施設(shè)備完好情況。
5建(構(gòu))筑物維護(hù)
5.1物業(yè)分公司應(yīng)組織制訂各小區(qū)建(構(gòu))筑物完好標(biāo)準(zhǔn)，工程部專業(yè)人員負(fù)責(zé)定期(每月)巡視檢查建(構(gòu))筑物狀況，并根據(jù)規(guī)定的完好標(biāo)準(zhǔn)，確定是否需要維護(hù)和修繕。
5.2建(構(gòu))筑物的檢查和維護(hù)、修繕均應(yīng)形成書面記錄，涉及使用維修基金的按《維修基金管理規(guī)定》執(zhí)行。
6清潔衛(wèi)生
6.1清潔保潔
6.1.1物業(yè)分公司各管理處應(yīng)根據(jù)小區(qū)清潔保潔責(zé)任范圍的特點(diǎn)，對清潔、保潔工作進(jìn)行系統(tǒng)策劃，明確規(guī)定不同區(qū)域清潔頻次、保潔要求(方式)、清潔方法、清潔作業(yè)時(shí)間，責(zé)任區(qū)域劃分及清潔作業(yè)路線等。
6.1.2各管理處應(yīng)對具體清潔、保潔工作明確控制要求，并實(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)督檢查，以保證清潔、保潔效果符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。清潔、保潔工作控制要求包括，但不限于：
a)明確清潔保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；
b)定期編排清潔、保潔人員責(zé)任范圍；
c)清潔方法：針對不同清潔對象，明確規(guī)定清潔操作方法(清潔劑及其配比、用量；使用工具、操作步驟及技巧等)；
d)清潔保潔人員基本行為規(guī)范，以及清潔、保潔過程中避免影響顧客的具體措施和要求；
e)監(jiān)督檢查規(guī)程(檢查頻次或時(shí)間、檢查方法等)。
6.1.3對外包清潔服務(wù)，物業(yè)分公司可要求分包商提供上述對清潔、保潔過程進(jìn)行
控制的書面文件，經(jīng)物業(yè)分公司物業(yè)部專業(yè)人員審查認(rèn)可后作為分包合同附件，據(jù)此監(jiān)督分包商嚴(yán)格執(zhí)行。
6.1.4針對特殊清潔項(xiàng)目(如外墻清潔、化糞池清理等)，必須要求分包商制訂安全防護(hù)措施，物業(yè)分公司應(yīng)指派保安人員對進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)護(hù)。
6.2消殺消毒工作
6.2.1物業(yè)分公司各管理處應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際衛(wèi)生狀況，以及主管部門要求，制訂專項(xiàng)的消殺(消毒)工作方案。消殺工作方案必須明確使用藥物名稱、用量、開始投放時(shí)間、持續(xù)時(shí)間、以及投放地點(diǎn)和防護(hù)措施等。消毒方案必須明確消毒名稱、配比濃度、消毒區(qū)域、消毒方式、開始時(shí)間和持續(xù)時(shí)間等。
6.2.2消殺、消毒使用藥劑必須符合國家規(guī)定，不得使用國家禁止使用的藥劑。
6.2.3消殺、消毒工作必須實(shí)時(shí)做好記錄。
6.2.4所有可能影響身體健康的(消殺)消毒作業(yè)必須按藥劑說明書的要求操作，并嚴(yán)格執(zhí)行消毒后的安全檢測。如水池(箱)消毒、空調(diào)消毒后必須經(jīng)水質(zhì)化驗(yàn)、空氣質(zhì)量檢測合格后方可送水、送風(fēng)。
7綠化養(yǎng)護(hù)
7.1物業(yè)分公司各管理處應(yīng)根據(jù)小區(qū)綠化值物生長特點(diǎn)，制訂綠化養(yǎng)護(hù)工作方案，針對不同綠化植物明確規(guī)定養(yǎng)護(hù)要求，如施肥、施水、換土、剪枝等。
7.2各項(xiàng)綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)必須按規(guī)定的方案執(zhí)行，并形成書面記錄。必要時(shí)，物業(yè)分公司應(yīng)制訂書面文件，對綠化養(yǎng)護(hù)操作進(jìn)行規(guī)定，以彌補(bǔ)養(yǎng)護(hù)人員專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的不足。
7.3物業(yè)分公司綠化園林專業(yè)人員應(yīng)每季度一次對綠化植物的生長進(jìn)行評估，根據(jù)需要調(diào)整養(yǎng)護(hù)方案。
8社區(qū)文化
及公益性活動(dòng)8.1為提升居住環(huán)境、融洽鄰里關(guān)系及物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系、宣傳AU*物業(yè)品牌等，各物業(yè)分公司應(yīng)適當(dāng)開展必要的社區(qū)文化活動(dòng)。
8.2社區(qū)文化活動(dòng)的策劃和實(shí)施應(yīng)納入物業(yè)分公司業(yè)務(wù)工作計(jì)劃，因配合項(xiàng)目所在
公司(或其他開發(fā)商)策劃和實(shí)施的社區(qū)文化活動(dòng)，應(yīng)與項(xiàng)目所在公司(或其他開發(fā)商)
確認(rèn)活動(dòng)費(fèi)用測算和結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)。
8.3所有需要專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)投入的社區(qū)文化活動(dòng)，物業(yè)分公司必須制訂專項(xiàng)的活動(dòng)方案，記錄實(shí)施過程，并對社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施效果進(jìn)行評估。
8.4為豐富和方便小區(qū)住戶生活，各物業(yè)分公司可以根據(jù)需要適當(dāng)組織公益性活動(dòng)，如：醫(yī)療機(jī)構(gòu)的義診、報(bào)刊訂閱、保險(xiǎn)推銷、圖書展覽、商品展銷等。公益性活動(dòng)必須與小區(qū)環(huán)境和住戶需求相適應(yīng)，應(yīng)避免有損小區(qū)形象、滋擾住戶正常生活秩序的情形發(fā)生。
8.5所有公益性活動(dòng)的開展應(yīng)以便民為宗旨，無論活動(dòng)規(guī)模大小和持續(xù)時(shí)間長短，均必須審查確認(rèn)相關(guān)機(jī)構(gòu)經(jīng)營資質(zhì)和書面活動(dòng)方案，并制訂相應(yīng)的保安服務(wù)措施。
8.6各項(xiàng)公益性活動(dòng)的舉辦過程必須由物業(yè)分公司(管理處)經(jīng)辦部門做好記錄，記錄內(nèi)容應(yīng)包括主辦單位、開始與結(jié)束時(shí)間、活動(dòng)內(nèi)容、物業(yè)分公司現(xiàn)場監(jiān)管人等，并與相關(guān)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)資料、活動(dòng)方案一并交行政人事部保存。
9相關(guān)文件與記錄
各物業(yè)分公司依據(jù)本節(jié)規(guī)定進(jìn)一步制訂。
篇2：日照市居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定
日照市人民政府令第82號
RZCR-20**-0010005
日照市人民政府令
第 82 號
《日照市居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)管理暫行規(guī)定》已經(jīng)20**年8月16日市政府第17次常務(wù)會(huì)議研究通過，現(xiàn)予發(fā)布，自20**年11月1日起施行。
市 長 李同道
20**年9月29日
日照市居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)管理暫行規(guī)定
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范居住小區(qū)、居住組團(tuán)、零星住宅等（以下統(tǒng)稱居住小區(qū)）公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)管理，依法維護(hù)業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)管理。
第三條 本規(guī)定所稱居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，是指根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（20**年）》及有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定進(jìn)行配套建設(shè)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施。
第四條 本規(guī)定所稱居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施接收單位是指居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目所在地的區(qū)政府（管委）。
第五條 市住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)部門是居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的行政主管部門，負(fù)責(zé)市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、管理等工作，嵐山區(qū)、國際海洋城負(fù)責(zé)協(xié)助做好本轄區(qū)內(nèi)的居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、管理工作。
發(fā)展改革、財(cái)政、教育、公安、民政、國土資源、文化、衛(wèi)生、體育、商務(wù)、城管執(zhí)法等部門按照各自職責(zé)，共同做好居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)管理工作。
第六條 居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建水平，應(yīng)當(dāng)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，并與住宅建設(shè)項(xiàng)目同步規(guī)劃，同步建設(shè)，同時(shí)投入使用。
第二章 規(guī)劃與建設(shè)
第七條 居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施由住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)部門按照《日照市控制性詳細(xì)規(guī)劃》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》、《日照市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》等確定，住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)部門提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)將配套公共服務(wù)設(shè)施作為土地使用權(quán)出讓條件之一進(jìn)行明確。
第八條 社區(qū)配套用房（含社區(qū)居委會(huì)、文化活動(dòng)站、社區(qū)服務(wù)站）、幼兒園、警務(wù)室、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、托老所、便民菜市場等用房，在土地出讓時(shí)應(yīng)當(dāng)作為招拍掛的前置條件，其建設(shè)成本、土地成本等相關(guān)費(fèi)用在土地招拍掛條件中計(jì)入起始價(jià)。
國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同書中明確需要配建的公共服務(wù)設(shè)施內(nèi)容及規(guī)模等，由開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定完成配套設(shè)施建設(shè)。
第九條 國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)，將出讓地塊需配建的公共服務(wù)設(shè)施情況書面告知相關(guān)接收單位。
接收單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂建設(shè)協(xié)議，包括接收內(nèi)容、產(chǎn)權(quán)界定、管理責(zé)任、基本設(shè)計(jì)條件等事項(xiàng)。接收單位不得以任何理由增加公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)條件。
第十條 開發(fā)建設(shè)單位在報(bào)批方案設(shè)計(jì)和工程項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)部門出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在設(shè)計(jì)文件和設(shè)計(jì)圖紙中注明配套設(shè)施的名稱、建筑規(guī)模、用地位置、用地面積、建筑面積等指標(biāo)。
第十一條 分期建設(shè)的居住小區(qū)，住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)部門在審查修建性詳細(xì)規(guī)劃、建筑方案以及核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，應(yīng)當(dāng)對分期建設(shè)工程公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目的功能、指標(biāo)等進(jìn)行核定。
第十二條 居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目符合下列條件后，開發(fā)建設(shè)單位可以申請居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收：
（一）按照規(guī)劃建設(shè)方案完成公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，并且經(jīng)住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)部門驗(yàn)收合格；
（二）與接收單位簽訂建設(shè)協(xié)議，具備建設(shè)協(xié)議約定的投入使用條件。
第十三條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃在銷售場所予以公示，公示內(nèi)容包括公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積、交付時(shí)間等，并書面告知購房人。
開發(fā)建設(shè)單位在進(jìn)行居住小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃作為招投標(biāo)書的內(nèi)容告知投標(biāo)人。
第三章 權(quán)屬與移交
第十四條 下列依照城市規(guī)劃確定配套建設(shè)的居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建成后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定無償向接收單位進(jìn)行移交，由接收單位負(fù)責(zé)安排使用和管理：
（一）幼兒園；
（二）社區(qū)配套用房（含社區(qū)居委會(huì)、文化活動(dòng)站、社區(qū)服務(wù)站）；
（三）社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站；
（四）托老所；
（五）警務(wù)室；
（六）便民菜市場；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)歸政府所有的其他居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。
第十五條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收
合格之日起90日內(nèi)，書面通知接收單位接收公共服務(wù)設(shè)施。
接收單位應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂《日照市居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目移交協(xié)議》，并按照規(guī)定及時(shí)接收配套設(shè)施，做好配套設(shè)施的維護(hù)管理，不得拒絕接收配套設(shè)施。
第十六條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的土地資料、工程報(bào)建、建筑施工圖紙等有關(guān)文件移交接收單位，并將移交資料清單作為移交協(xié)議附件。
第十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合接收單位指定的單位向房屋登記機(jī)構(gòu)提出登記申請，房屋登記機(jī)構(gòu)直接將房屋登記在接收單位指定的單位名下，房屋登記過程中產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。
土地可以單獨(dú)劃宗的，單宗確權(quán)；不能單獨(dú)劃宗的，按照公用宗確權(quán)。
第十八條 接收單位接收居住小區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施時(shí)應(yīng)當(dāng)告知市政府相關(guān)行政主管部門到場，公共服務(wù)設(shè)施功能設(shè)置、設(shè)施配置與運(yùn)營管理等由市政府相關(guān)行政主管部門進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)：
（一）幼兒園由市教育行政主管部門負(fù)責(zé)；
（二）社區(qū)配套用房（含社區(qū)居委會(huì)、文化活動(dòng)站、社區(qū)服務(wù)站）、托老所由市民政部門負(fù)責(zé)；
（三）社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站由市衛(wèi)生行政主管部門負(fù)責(zé)；
（四）警務(wù)室由市公安部門負(fù)責(zé)；
（五）便民菜市場由市商務(wù)行政主管部門負(fù)責(zé)。
第十九條 村居改為社區(qū)的，在安置小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃由本村居投資建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸本社區(qū)，不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)移交。
第二十條 居住小區(qū)內(nèi)配套的物業(yè)管理用房、公廁及業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備用房等公共建筑，依法屬于全體業(yè)主共有，由開發(fā)建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記，登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
第二十一條 超市、商店等公共服務(wù)設(shè)施，由開發(fā)建設(shè)單位按照規(guī)劃條件投資統(tǒng)一建設(shè)，其產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)建設(shè)單位或者買受人所有，但交付使用后應(yīng)當(dāng)納入居住小區(qū)物業(yè)管理。
第四章 監(jiān)督管理
第二十二條 產(chǎn)權(quán)依法屬于接收單位所有的居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照其規(guī)劃設(shè)計(jì)用途進(jìn)行使用，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。
第二十三條 未按照本規(guī)定完成居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)或者擅自變更使用性質(zhì)的，由城管執(zhí)法部門依法責(zé)令限期改正，處以罰款。
第二十四條 各行政主管部門有關(guān)人員不按照本規(guī)定履行居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施管理職責(zé)的，由其所在單位或者上級主管部門責(zé)令限期糾正，并追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五章 附 則
第二十五條 按照本規(guī)定建設(shè)并無償移交社區(qū)配套用房（含社區(qū)居委會(huì)、文化活動(dòng)站、社區(qū)服務(wù)站）的開發(fā)建設(shè)單位，本居住小區(qū)繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)時(shí)，免繳《日照市解決城市社區(qū)居委會(huì)配套用房辦法》規(guī)定的“市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)每平方米增加10元”。
第二十六條 保障性住宅用地配建的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、確權(quán)和移交參照本規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 莒縣、五蓮縣的居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、確權(quán)、移交和管理可以參照本規(guī)定執(zhí)行。
第二十八條 本規(guī)定自20**年11月1日起施行，有效期至20**年10月31日。
本規(guī)定施行前已經(jīng)取得土地使用權(quán)的居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，按照土地出讓時(shí)提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、配建公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)意見以及相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定進(jìn)行建設(shè)和管理，配建的公共服務(wù)設(shè)施權(quán)屬按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定或者約定辦理。
篇3：住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(三級)
三 級
項(xiàng)目內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)
(一)基本要求
1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有有效物業(yè)管理資質(zhì)證書。
2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。
3、按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。
4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在小區(qū)管理中統(tǒng)一著裝。
5、物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。
6、管理人員應(yīng)80%持有物業(yè)管理上崗證書,特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
7、一線服務(wù)人員每年體檢一次,合格上崗。
8、管理管理企業(yè)實(shí)施每周5天每天8小時(shí)服務(wù)接待(公示服務(wù)聯(lián)系電話號碼)。
9、年與10%以上業(yè)主作有效溝通;年有效投訴處理率>80%。
10、建立檔案管理制度(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等)。
11、建立財(cái)務(wù)制度,每年一次或按合同約定時(shí)間公布物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。
12、按規(guī)定管理使用公共維修基金。
(二)房屋管理
1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。
2、房屋外觀完好、整潔。
3、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告,并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。
4、空調(diào)安裝無安全隱患。
5、陽臺(tái)封閉統(tǒng)一有序。
6、房屋裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。
7、小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。小區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及各棟、單元(門)、戶門有明顯標(biāo)志。
(三)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
1、供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全,設(shè)備運(yùn)行正常,無事故隱患。
2、設(shè)立24小時(shí)報(bào)修值班電話,急修保修一小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,建立回訪制度,回訪率70%以上。
3、設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
4、消防系統(tǒng)設(shè)備完好,可隨時(shí)啟用,保證消防通道暢通。
5、道路暢通,路面平坦,車輛行駛路線明確。
6、路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率90%以上,按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。
7、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備,對設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。
8、保持設(shè)備房整潔衛(wèi)生,制定設(shè)備房管理制度。
9、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。
10、停水、停電,在接到相關(guān)部門通知后,按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。
(四)公共秩序維護(hù)
1、小區(qū)主出入口24小時(shí)值班(其中8小時(shí)立崗)。
2、對小區(qū)重要部位每4小時(shí)巡查一次。
3、應(yīng)對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺(tái)等危險(xiǎn)隱患部位,設(shè)置安全警示標(biāo)志。
4、進(jìn)出小區(qū)的車輛指定位置有序停放。
5、保安人員經(jīng)過突發(fā)事件應(yīng)急處理培訓(xùn)。
6、每年進(jìn)行消防演習(xí)一次。
(五)保潔服務(wù)
一、 小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 (不少于以下頻次)
1、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道
(1)公共綠地 1次/天 清理
(2)硬化地面 1次/天 清掃
(3)主次干道 1次/天 清掃
(4)室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品 1次/月 擦拭
(5)水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋內(nèi)公共部位
(1)多層樓內(nèi)通道、樓梯 1次/天 拖掃
(2)高層電梯廳 1次/天 拖掃
(3)高層消防通道 1次/月 拖擦
(4)共用活動(dòng)場所 1次/天 清掃
(5)樓道玻璃窗 1次/月 擦拭
(6)高層大堂、會(huì)所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個(gè)月 打蠟地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個(gè)月 打蠟地磚地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個(gè)月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸塵 1次/6個(gè)月 清洗
(7)室內(nèi)信報(bào)箱、消防栓、過道門、扶手等公共設(shè)施 1次/月 擦拭
(8)公共衛(wèi)生間 1次/天 清潔
(9)電梯內(nèi) 1次/天 清潔
(10)及時(shí)清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物。
二、 垃圾的處理與收集
1、根據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱;
2、垃圾每日收集1次,作到日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;
3、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的,每日進(jìn)行沖洗,沖洗后無異味;根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺,有效控制蠅、蟲孳生;
4、 圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗,保持潔凈。
三、 排水、排污管道暢通
1、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 定時(shí)疏通
2、雨、污水井 定時(shí)清掏
3、化糞池 定時(shí)清掏四、 二次供水水箱按國家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求,定期巡查。
四、 無飼養(yǎng)家禽、家畜,寵物受到嚴(yán)格管制
1、 禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。
2、 飼養(yǎng)寵物必須符合法律要求;對違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。
五、 根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開展消殺工作,有效控制害蟲孳生;定期對各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制,適時(shí)投放消殺藥物。
(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理
1、草坪保持平整,按規(guī)定進(jìn)行修剪。
2、草坪內(nèi)常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
3、花草樹木無枯死,養(yǎng)護(hù)中發(fā)現(xiàn)的死樹,必須清除,并適時(shí)按需要補(bǔ)種。
4、綠籬每年應(yīng)進(jìn)行修剪,及時(shí)清除修剪廢棄物。
5、造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長情況,及時(shí)修剪整形。
6、根據(jù)氣候狀況和季節(jié),適時(shí)組織澆灌、施肥和松土。
7、適時(shí)組織防凍保暖、防沙,預(yù)防病蟲害。
附:編制說明
1、為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)行為,提高物業(yè)管理服務(wù)水平,促進(jìn)物業(yè)管理健康有序發(fā)展,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其它有關(guān)規(guī)定,制定本標(biāo)準(zhǔn)。
2、本標(biāo)準(zhǔn)適用于多、高層住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主會(huì)對物業(yè)管理公共服務(wù)等級的確定、以及與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)甲乙雙方對物業(yè)管理公共服務(wù)要求的約定,同時(shí)作為測算服務(wù)價(jià)格的依據(jù)。
3、物業(yè)管理公共服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定對房屋共用部位及其共用配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理,并對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生等公共事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。
4、本標(biāo)準(zhǔn)由高至低劃分為一級、二級、三級三個(gè)等級,級別越高,表示物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。各等級標(biāo)準(zhǔn)均由基本要求、房屋管理、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)內(nèi)容組成。
5、引用本標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)結(jié)合住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施檔次及居住對象的經(jīng)濟(jì)承受能力等情況,選定相應(yīng)等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。