業(yè)主的共有權(quán)及其的限制

　　一、業(yè)主共有權(quán)的概述

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)*用部分的權(quán)利，簡稱業(yè)主共有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人按法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分享有的使用、收益、處分的權(quán)利。這種權(quán)利的稱謂，有共有所有權(quán)、共用部分持份權(quán)、持份共有所有權(quán)部分、互有權(quán)、持分共有所有權(quán)部分等多種。物權(quán)法采用了共用部分持份權(quán)的觀點(diǎn)。該稱謂不僅能反映該權(quán)利的客體為共用部分，而且能反映區(qū)分所有權(quán)人對共用部分按一定比例享有權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)，同時(shí)還比較貼近全體區(qū)分所有權(quán)人對共用部分共享權(quán)利、共擔(dān)義務(wù)且不得分割的法律屬性。

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度中的共有權(quán)的法律特征與一般共有權(quán)的法律特征相比有著以下顯著的區(qū)別：

　　（1）從主體上看，共有所有權(quán)人的身份具有復(fù)合性，集專有權(quán)人、共有權(quán)人、管理團(tuán)體成員的三種身份于一身。而一般共有權(quán)人的身份則是單一的，只能作為共有權(quán)人。

　　（2）從客體上看，區(qū)分共有所有權(quán)人的客體范圍較為廣泛，不僅包括法定共用部分，而且也包括約定部分。而一般共有權(quán)人的客體通常只限于一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)。

　?。?）從內(nèi)容上看，區(qū)分共有所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)比較廣泛，包括：①全體區(qū)分所有權(quán)人對建筑物整體所共同享有的權(quán)利義務(wù)；②對建筑物的其中某一部分所共同享有的權(quán)利義務(wù)；③一部分區(qū)分所有權(quán)人可在建筑物某一部分的共用部分上所設(shè)定專用使用權(quán)所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)；④因建筑物基地的利用而發(fā)生的區(qū)分所有權(quán)人與土地所有人之間的權(quán)利和義務(wù)。而一般共有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)則比較簡單，僅僅限于各共有權(quán)人之間因某一財(cái)產(chǎn)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)。

　?。?）從種類上看，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)可以依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分為不同的種類，如法定共有權(quán)和約定共有權(quán)、全體共有權(quán)和部分共有權(quán)、對建筑物的共有權(quán)和對附屬建筑物的共有權(quán)、無負(fù)擔(dān)的共有權(quán)和有負(fù)擔(dān)的共有權(quán)(專用使用權(quán))。而一般共有權(quán)人僅僅可分為共有權(quán)(分別共有權(quán))和共同共有權(quán)兩類。

　?。?）從權(quán)利變動(dòng)上看，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、消滅隸屬于專有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)和消滅，前者從屬于后者，后者處于主導(dǎo)地位，共有權(quán)人無處分權(quán)。而一般共有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、消滅，依共有權(quán)人獨(dú)立的行為為之，不存在主從關(guān)系問題。另外，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的出讓必須伴隨專有所有權(quán)的出讓而出讓，其他區(qū)分所有權(quán)人一般無優(yōu)先購買權(quán)。而一般共有權(quán)(按份共有)的出讓，其他共有權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán)。

　?。?）從標(biāo)的物分割上看，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的標(biāo)的物不得請求分割，這是維護(hù)區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的需要。而一般共有權(quán)的標(biāo)的物，共有權(quán)人可以請求對自己應(yīng)有部分進(jìn)行量的分割。

　　二、共有權(quán)的法律性質(zhì)

　　區(qū)分所有人對共用部分的共有權(quán)在法律性質(zhì)上有幾種代表性觀點(diǎn)：一種認(rèn)為應(yīng)屬按份共有，臺灣學(xué)者王澤鑒持此類觀點(diǎn)，臺灣立法也明文規(guī)定，如“各區(qū)分所有權(quán)人按其共有之應(yīng)有部分比例，對建筑物之共用部分及其基地有使用收益之故”。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)是共同共有，此以梅仲協(xié)先生為代表。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)從建筑物的形態(tài)判斷，縱向分割的是按份共有；橫向或縱橫向的則是共同共有。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)按照具體的使用情況確定，對不能按照一定的份額來確定使用范圍、不能將哪一部分確定為他人使用的應(yīng)確定為共同共有。反之則為按份共有。另外，還有人認(rèn)為既不能以按份共有也不能以共同共有來定性，而是一種特殊的共有。筆者認(rèn)可這種觀點(diǎn)。

　　應(yīng)當(dāng)看到，區(qū)分所有中的共有權(quán)是一種特殊的共有，它既不同于按份共有，也不同于共同共有。之所以說它不同于共同共有，是因?yàn)榕c共同共有相比，區(qū)分所有具有明確的份額劃分，并且小區(qū)物業(yè)相關(guān)費(fèi)用，如綠地維護(hù)費(fèi)、建筑物修繕費(fèi)依據(jù)份額分?jǐn)?。由于不存在共同關(guān)系，任何一人的退出，不影響共有關(guān)系的存在，也不導(dǎo)致共有財(cái)產(chǎn)的分割。之所以不同于按份共有，是因?yàn)閰^(qū)分所有人分別對自己的房屋享有所有權(quán)，對建筑物形成一種復(fù)合的權(quán)利結(jié)構(gòu)，不是按照份額對一個(gè)建筑物享有所有權(quán)。與按份共有相比，區(qū)分所有的情況下，并沒有形成確定的份額。同時(shí)，其也不能按照確定的份額來具體行使權(quán)利，比如說電梯作為公共財(cái)產(chǎn)，一樓的人盡管一般不會(huì)去乘坐電梯，但這并不意味著他對電梯就沒有共有權(quán)。從另一方面看，高層住戶在對電梯行使權(quán)利時(shí)，也不能根據(jù)自己的份額來進(jìn)行，特別是共有財(cái)產(chǎn)是永遠(yuǎn)不能分割的，也就是說，共有是不能解體的，除非整個(gè)建筑物轉(zhuǎn)歸一人所有。即使建筑物滅失了，關(guān)于地基部分，仍然有一個(gè)按份額共有的問題。盡管對有關(guān)修繕的費(fèi)用以及其他費(fèi)用按照一定的比例確定，但這和按份共有中的份額存在本質(zhì)區(qū)別，共有人對其份額不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、拋棄，也不能在該比例上單獨(dú)設(shè)定負(fù)擔(dān)。它依附于專屬所有權(quán)，具有從屬性。轉(zhuǎn)讓專屬所有權(quán)，共有份額也一并轉(zhuǎn)讓；此外，共有份額與成員權(quán)具有密切關(guān)系，這也是不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓共有份額的另外一個(gè)重要原因。所以，此種共有與按份共有也是不同的。我們說，這種共有是一種特殊的共有，有的學(xué)者把它稱為總有，也有人稱為強(qiáng)制的共有。

　　三、共有權(quán)范圍

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　　1.共有范圍的界定

　　共有的范圍，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共用部分應(yīng)當(dāng)由三部分構(gòu)成：一是區(qū)分所有建筑物專有部分以外的其余部分，如區(qū)分所有建筑物的基礎(chǔ)、梁柱、承重墻壁、外墻、樓頂，以及連通數(shù)個(gè)專有部分的走廊、樓梯、通往室外的門廳。二是不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設(shè)施；就附屬物而言，包括倉庫、防空避難室、屋頂凸出物、游泳池、蓄水池、化糞池、配電室等；而附屬設(shè)施，則指供應(yīng)區(qū)分所有建筑物的自來水、電力、燃?xì)?、管線設(shè)備等與區(qū)分所有建筑物效用上不可分或?yàn)閰^(qū)分所有權(quán)人生活上不可或缺的部分。應(yīng)當(dāng)注意的是，如果該附屬設(shè)施是供專有部分使用且除去該部分不致影響區(qū)分所有建筑物的使用的，則其仍屬于專有部分。三是經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人約定供共同使用的專有部分與其附屬物，此部分原本為區(qū)分所有建筑物的專有部分，具有獨(dú)立性可作為區(qū)分所有權(quán)的客體，但是經(jīng)過區(qū)分所有權(quán)人的約定，供共同使用，而成為共用部分，如區(qū)分所有權(quán)人約定作為*室、管理室、會(huì)所使用的專有部分。

　　在各國的立法中，對共用部分范圍的規(guī)定方法不盡相同。我國香港地區(qū)的《建筑物管理?xiàng)l例》也在附表1第2條非常詳盡地列舉了共用部分的范圍，計(jì)13項(xiàng)內(nèi)容。

香港地區(qū)的《建筑物管理?xiàng)l例》是1993年香港地區(qū)政府在修訂《多層大廈業(yè)主立案法團(tuán)條例》的基礎(chǔ)上更名而來的；其將共用部分稱之為“公用部分”，包括:1.外墻及承重墻、地基、柱、梁及其他結(jié)構(gòu)性支承物。2.圍繞通道、走廊及樓梯的墻壁。3.屋頂、煙囪、山墻、雨水渠、避雷針、碟行衛(wèi)星天線及附屬設(shè)備、天線及天線電線。4.護(hù)墻、圍欄及邊界墻。5.2個(gè)或多于2個(gè)單位共用的通風(fēng)口。6.水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設(shè)施、排水管、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導(dǎo)管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。7.地窖、洗手間、廁所、洗衣房、浴室、廚房及看守員所用單位。8.通道、走廊、樓梯、樓梯平臺、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂?shù)某隹诤烷T閘。9.升降機(jī)、自動(dòng)梯、升降機(jī)井及有關(guān)的機(jī)械器材和放置機(jī)械器材的地方。10.照明設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、中央供暖設(shè)備、消防設(shè)備，以及普遍供所有業(yè)主使用或?yàn)樗袠I(yè)主的利益而設(shè)置的裝置，以及安裝、設(shè)置此等設(shè)備、裝置的任何房間或小室。11.設(shè)置在任何單位內(nèi)但與建筑物內(nèi)其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置。12.草地、花園及游樂場，以及任何其他康樂活動(dòng)場地。13.游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、壁球場以及包容或容納任何運(yùn)動(dòng)或康樂活動(dòng)設(shè)施的處所。14.會(huì)所、健身房、桑拿浴室以及包容健體或休憩設(shè)施的處所。15.組成或形成任何土地的一部分的斜坡、緩坡及護(hù)土墻，包括海堤(如有的話)，而該土地與建筑物乃屬同一共同擁有者。我國物權(quán)法采取的是一種列舉法，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)該類共有部分的屬性，舉出其中的一兩個(gè)例子，便于實(shí)踐中參照掌握操作。物權(quán)法采取列舉方式舉出電梯、水箱等，意在突出電梯和水箱的代表性和重要性，同時(shí)指出與電梯、水箱具有相似性質(zhì)，與業(yè)主的居住、生活存在一定聯(lián)系的建筑物及其附屬物的非專有部分。共有部分遠(yuǎn)不只上述兩種。學(xué)界一般認(rèn)為，所謂共有部分是指除專有部分以外的其他部分以及不屬于專有部分的附屬物，主要包括不屬于專有部分的建筑物其他部分，如電梯、走廊、屋頂、支柱；還有就是不屬于專有的附屬建筑物，如排水設(shè)備、給水設(shè)備、防火設(shè)備、天井、水箱、水塔。溫世揚(yáng)、廖煥國：《物權(quán)法通論》，人民法院出版社20**年版，第286頁。按照有關(guān)行政法規(guī)規(guī)定，共有部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　2共有范圍的分類

　　(1)法定共有部分與約定共有部分。法定共用部分，又稱當(dāng)然共用部分，是指“在構(gòu)造上只能供區(qū)分所有人共同使用，各區(qū)分所有人不得以合意變更、轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ｓ兴袡?quán)之部分”?！芭e凡建筑物之基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，如支柱、外墻、屋頂?shù)炔糠郑约肮﹨^(qū)分所有人共同使用之部分，如樓梯、走廊、電梯室等均屬之”。溫豐文:“論區(qū)分所有建筑物共用部分之法律性質(zhì)”，載《法學(xué)叢刊》(臺灣)第131期，第94頁。而約定共用部分，又稱為規(guī)約共用部分，是指本來應(yīng)屬專有所有權(quán)的部分，依規(guī)約或全體區(qū)分所有權(quán)人的合意變更、轉(zhuǎn)換成個(gè)區(qū)分所有權(quán)人的共同使用部分，如管理人室、會(huì)所、會(huì)議室。臺灣地區(qū)“公寓條例”第3條第6款。二者雖都屬共用部分，但性質(zhì)相異。法定共用部分，是在性質(zhì)上、構(gòu)造上與主建筑物不可分、必要的共用部分；約定共用部分，則原本是專有部分，依規(guī)約或區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議的約定而被供作共用部分。所以，法定共用部分必將隨建筑物的存續(xù)而存續(xù)，不可變更；而約定共用部分，得依規(guī)約或經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議的決議而變更。

　　從法律的角度對共用部分作此劃分，有益于區(qū)分所有建筑物的維護(hù)與管理?！芭_灣公寓條例”依此劃分，并分別作了規(guī)定。該條例第3條第6款規(guī)定，約定共用部分：指公寓大廈專有部分經(jīng)約定供共同使用者。第7條規(guī)定：“公寓大廈共用部分不得獨(dú)立使用供作專有部分。其為下列各款者，并不得為約定專用部分：①公寓大廈本身所占之地面。②連通數(shù)個(gè)專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之道路或門廳，社區(qū)內(nèi)各巷道，防火巷弄。③公寓大廈基礎(chǔ)、主要梁柱、承重墻壁、樓地板及屋頂之構(gòu)造。④約定專用有違法令限制之規(guī)定者。⑤其他有固定使用方法，并屬區(qū)分所有權(quán)人生活利用上不可或缺之共用部分。”該條雖未直接注明屬法定共用部分，但既排除約定專用，即為法定共用。我國物權(quán)法關(guān)于車位和綠地的規(guī)定既有法定的共有，也有約定的共有。

　　(2)全體共用部分與一部共用部分。區(qū)分所有建筑物之共用部分，有的為全體區(qū)分所有人所使用，有的僅供部分區(qū)分所有人所使用。前者推定為全體區(qū)分所有人之共有，是為“全體共用部分”；后者推定為相關(guān)區(qū)分所有人之共有，則為“一部共用部分”。全體共用部分的情形，如一棟八層樓的電梯、樓梯由各層區(qū)分所有權(quán)人共用，因此又被稱為一般共用部分，俗稱“大公”。一部共用部分，如二層樓與三層樓間的樓板，僅由二、三樓區(qū)分所有權(quán)人所共用，因此又被稱為限制共用部分，俗稱“小公”。對共用部分作此區(qū)分的目的在于，明確共用部分的修繕費(fèi)與其他費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問題，即全部共用部分的修繕、管理、維護(hù)。其費(fèi)用由全體區(qū)分所有權(quán)人按其共有的應(yīng)有部分比例分擔(dān)；一部共用部分的修繕、管理、維護(hù)費(fèi)用，則由相關(guān)區(qū)分所有權(quán)人按其應(yīng)有部分比例分擔(dān)。無疑，這一區(qū)分有利于明確權(quán)屬，可以免除權(quán)利行使糾葛、義務(wù)分擔(dān)不均的弊端。此外，還有利于減少面積爭議——在房屋買賣的糾紛中，面積爭議最為常見(例如未使用該部分，卻仍分擔(dān)其面積)，這些爭議多數(shù)是由于對專有部分、共用部分劃分不明確或雙方認(rèn)知產(chǎn)生差異所導(dǎo)致的，而將共用部分區(qū)分為全體共用部分與一部共用部分，則可以有效地避免爭議的發(fā)生。

　?。ǘ┕灿袡?quán)的范圍

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共用部分持份權(quán)人主要享有對共用部分的使用、收益、處分的權(quán)利。

　　1.使用權(quán)

　　這是建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共用部分持份權(quán)人的基本權(quán)利之一，指共用部分持份權(quán)人享有使用建筑物及其附屬建筑物共用部分的權(quán)利。共用部分持份權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照共用部分的種類、性質(zhì)、構(gòu)造、用途或約定合理地使用，其他人不得妨礙或干涉；而持份權(quán)人使用時(shí)亦不得妨礙其他權(quán)利人的權(quán)利。

　　2.收益權(quán)

　　收益權(quán)是共用部分持份權(quán)的一項(xiàng)重要權(quán)能，指各共用部分持份權(quán)人可依約或按其共有的應(yīng)有部分比例，獲得收取共用部分所生利益的權(quán)利。對共用部分收取的利益，包括收取共用部分的天然孳息及法定孳息，如將公用場地出租獲取的租金、樓頂設(shè)置廣告獲得的費(fèi)用，即法定孳息；種植果樹所結(jié)果實(shí)，即為天然孳息。從理論上來看，各區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)共享或按其專有部分占有的比例來分享所獲利益，但實(shí)際上很難實(shí)行。因?yàn)閰^(qū)分所有

權(quán)人不僅享有收益權(quán)，也有分擔(dān)建筑物維修費(fèi)的義務(wù)。如果分割收益與維修收費(fèi)分別操作，不僅非常繁瑣，而且浪費(fèi)時(shí)間和人力。對此，物權(quán)法第80條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施……收益分配等事項(xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！?/P>

　　3.處分權(quán)

　　共用部分持份權(quán)人對區(qū)分所有建筑物的共用部分有處分權(quán)。處分權(quán)分為事實(shí)上的處分和法律上的處分。行使事實(shí)上的處分權(quán)時(shí)不得損害共用部分的用途及建筑物的安全、牢固及完整。因此各國多允許共用部分持份權(quán)人基于居住或其他用途的需要，有權(quán)在不影響或損害共用部分固有性質(zhì)的前提下，對共用部分進(jìn)行單純的修繕改良。修繕改良必須經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)決定，不得由部分人擅自決定。共用部分持份權(quán)人對共用部分在法律上的處分應(yīng)當(dāng)連同專有部分一起處分，不得分割開來。

　　四、共有權(quán)的限制

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　　對共用部分的使用，應(yīng)當(dāng)按照共用部分的本來性質(zhì)使用，不得改作他項(xiàng)用途，如用于正常通行的共用通道、樓梯不得堆放雜物。對某些雖非依其本來用途使用的共用部分，但無損建筑物保存、不違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的，應(yīng)當(dāng)允許，如在墻壁上懸掛字畫以求美觀。

　?。ǘ┓謸?dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的限制

　　共用部分持份權(quán)人對建筑物進(jìn)行管理、修繕、維持的活動(dòng)必然會(huì)發(fā)生費(fèi)用，這些費(fèi)用應(yīng)由全體或部分區(qū)分所有權(quán)人分?jǐn)?。共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的范圍通常包括：日常維修費(fèi)用，更新土地或樓房的共同部分及公用設(shè)備的費(fèi)用，管理事務(wù)的費(fèi)用(包括管理人以及管理服務(wù)人的酬金)，由區(qū)分所有權(quán)人共同負(fù)擔(dān)的法定的捐稅等。各國的立法通常規(guī)定，按共有持分的比例合理分?jǐn)偣餐M(fèi)用和負(fù)擔(dān)的份額。我國物權(quán)法第80條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　（三）維護(hù)現(xiàn)狀的限制

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共用部分持份權(quán)人均負(fù)有維護(hù)、保存共用部分現(xiàn)狀的義務(wù)，任何人都無權(quán)要求分割共用部分。這是由區(qū)分所有建筑物的本質(zhì)決定的。如20**年８月，宋先生購得順義區(qū)馬坡花園躍層住房一套（169.41平方米）。該棟房建筑設(shè)計(jì)有躍層露臺陽臺（在樓的北側(cè)，出售時(shí)露天陽臺未計(jì)算價(jià)款）；陽臺上留有兩個(gè)排氣口。20**年12月15日，宋先生和小區(qū)物業(yè)公司簽訂《承諾書》，載明宋先生須遵守《馬坡花園住宅物業(yè)管理公約》。該公約規(guī)定：產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)按房屋設(shè)計(jì)用途使用。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)征得相鄰產(chǎn)權(quán)人以及管委會(huì)的書面同意，并報(bào)政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。20**年4月，宋先生以露臺的排氣口影響其室內(nèi)空氣質(zhì)量為由，擅自在躍層露臺上建設(shè)塑鋼結(jié)構(gòu)房屋（約26.3平方米）。物業(yè)公司認(rèn)為宋先生搭建的房屋屬違章建筑，遂與宋先生進(jìn)行協(xié)商，但雙方未能達(dá)成一致。為此，物業(yè)公司一紙?jiān)V狀將宋先生告上法庭，請求法院判令宋先生拆除違章建筑，恢復(fù)原狀。北京順義區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，多層單元式樓房的業(yè)主，在行使所有權(quán)和使用權(quán)時(shí)，必須遵從該樓房的設(shè)計(jì)要求，維護(hù)所有產(chǎn)權(quán)人的共有利益。被告以躍層露臺上的排氣口影響其室內(nèi)空氣質(zhì)量為由，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途的行為，與建筑設(shè)計(jì)要求及其承諾相悖。被告即使的確需要改造露臺，亦應(yīng)經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)，整齊劃一。因此，一審判處被告宋先生將其私自搭建在其住房躍層露臺上的所有建筑物全部拆除，恢復(fù)原狀。

　　（四）不得侵占的限制

　　各區(qū)分所有權(quán)人使用共用部分時(shí)負(fù)有維持現(xiàn)狀及按照共用部分用途使用的義務(wù)，這決定其不得侵占共用部分，并有義務(wù)對因不當(dāng)使用共用部分而造成損害承擔(dān)賠償責(zé)任。

篇2：論建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)的保護(hù)

　　本文作者：焦富民 揚(yáng)州大學(xué)法學(xué)院教授

　　一、建筑物區(qū)分所有權(quán)*有權(quán)的保護(hù)前提--識別共用部分[1]的范圍

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著現(xiàn)代城市的興起以及現(xiàn)代建筑技術(shù)的高度發(fā)達(dá)而產(chǎn)生的一種較為特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)，它是一項(xiàng)復(fù)合型權(quán)利，是對一棟樓房中專有部分的專有權(quán)、對共用部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的集合。由于“共用部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問題”， [2]因此，共有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的核心權(quán)利，但對其理論研究的不足，立法保護(hù)的缺漏，使其成了建筑物區(qū)分所有權(quán)中最易發(fā)生糾紛和最易受到侵害的權(quán)利。因此，探討共有權(quán)的保護(hù)不僅有利于共有權(quán)的行使，而且也是完善其本身的需要?！肮灿袡?quán)，也稱‘共用部分持份權(quán)’或‘持份共有權(quán)部分’，是建筑物區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)中另一重要的‘物法性’要素，其與另一‘物法性要素’即專有所有權(quán)共同構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的‘兩個(gè)靈魂’--共同性靈魂與單獨(dú)性靈魂。共有權(quán)，指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約之規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利。” [3]因此，共用部分作為共有權(quán)的客體，成為共有權(quán)中一個(gè)最為重要的因素，決定了共有權(quán)的范圍和性質(zhì)，從某種程度上說，正確識別共用部分的范圍，是共有權(quán)合理行使并得以有效保護(hù)的關(guān)鍵。

　　(一)共用部分的識別模式和范圍的確定--比較法視野的考察

　　如何識別共用部分，確定其范圍，各國、各地區(qū)立法有不同的規(guī)定。總的來看，主要有三種典型的識別模式，即一是排除式，二是列舉式，三是排除與推定、列舉相結(jié)合式。

　　1.排除式

　　排除式的識別模式，即認(rèn)為建筑物專有部分以外的部分為共用部分，典型的立法例為日本和我國臺灣地區(qū)。日本現(xiàn)行的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第2條第4項(xiàng)規(guī)定，共用部分為“建筑物的專有部分以外的部分、建筑物的不屬于專有部分的附屬物及第四條第(二)款規(guī)定的成為共用部分的附屬建筑物”;第4條規(guī)定：“共用部分”即指“通過數(shù)個(gè)專有部分之走廊，樓梯及其他構(gòu)造上供區(qū)分所有權(quán)人全體或部分共用的建筑物部分?！?[4]易言之，在日本，除去法定專有部分及約定專有部分外，都屬于共有部分，而且共有部分又有法定共有和約定共有之分。 [5]我國臺灣地區(qū)民法第799條對共用部分也做了明定，即“區(qū)分建筑物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有”。臺灣“公寓大廈管理?xiàng)l例”第3條第4款規(guī)定：“共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建筑物，而供共同使用者?！?[6]

　　2.列舉式

　　該模式?jīng)]有對共用部分下定義，而是采列舉方法規(guī)定哪些屬于共用部分，采用此種識別標(biāo)準(zhǔn)的國家主要是意大利。《意大利民法典》對區(qū)分建筑物的共用部分進(jìn)行了列舉，該法典第1117條規(guī)定：“在權(quán)利證書未作相反規(guī)定的情況下，建筑物的下列部分屬于不同樓層或者同一樓層的不同單位的所有人共有：(1)建筑物占用的土地、地基、主墻、屋頂、屋頂平臺、樓梯、大門、門廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必須共用的部分;(2)門房和看門人的住所，洗衣、晾衣的場所、中心供暖處以及安置其他類似公共服務(wù)設(shè)施的場所;(3)任何種類的供全體共有人使用和享用的工作物、設(shè)施、建筑物，例如：電梯、水井、蓄水池、水管、下水道、排水溝以及直接通向?qū)倜總€(gè)共有人所有的支路起點(diǎn)以前的供水、供氣、供電、供暖系統(tǒng)。” [7]

　　3.排除與列舉、推定相結(jié)合式

　　大多數(shù)國家的立法例采用排除與列舉、推定相結(jié)合式來確定共用部分的范圍，如法國、德國和美國等。在法國，“判定區(qū)分部分與共同部分的決定性特征是‘使用’，即當(dāng)事人如何使用房屋或土地的某一部分：如果系特定所有人排他地使用，其應(yīng)為區(qū)分部分;如果系全體共有人或其中部分共有人共同使用或利用，則應(yīng)為共同部分?！备鶕?jù)法國1965年住宅分層所有權(quán)法規(guī)定，共用部分系指供區(qū)分所有者全體或數(shù)名區(qū)分所有權(quán)者予以使用或?qū)ζ渚哂杏杏眯缘慕ㄖ镏T部分與土地，該法還對共用部分的范圍做了列舉式詳盡規(guī)定，“在當(dāng)事人無相反約定，或不存在相沖突的權(quán)利證書時(shí)，根據(jù)1965年法律的規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)視為共同部分：土地，水流，公園和花園，進(jìn)出通道，房屋的主要組成部件(地基、屋頂，墻等)，共同的基本設(shè)施(如電梯、垃圾通道、鍋爐、電視天線、排污管道或暖氣管道)，煙囪頭、管道，共同服務(wù)的場所(守門人住房、垃圾存放處等)，過道和走廊。” [8]

　　德國用排除和推定的方式確定共用部分的范圍，并把其分為法定共用部分與約定共用部分。依德國住宅所有權(quán)法第1條第4項(xiàng)及第5條第2項(xiàng)規(guī)定，共用部分的范圍包括：(1)建筑物所在之土地及其附屬的庭院，及圍繞建筑物的空地;(2)維持建筑物安全必要的建筑物的構(gòu)成體部分，如外墻、屋頂、地板等;(3)供住宅所有權(quán)人共同使用的設(shè)施、設(shè)備部分，如樓梯、冷暖氣設(shè)備、自來水等;(4)本為專有部分客體而具有封閉性空間，但依住宅所有權(quán)人全體約定，供共同使用的部分。 [9]

　　美國統(tǒng)一區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法第3條采用了排除式來確定共用部分的范圍，即“指除房屋單元以外的全部物業(yè)小區(qū)”， [10]同時(shí)，聯(lián)邦公寓所有權(quán)法第2條對共用部分的范圍做了詳盡的列舉：“建筑物