業(yè)主建筑物區(qū)分專有權(quán)限制引發(fā)的糾紛及相關(guān)案例

　　（一）業(yè)主改變住宅用途方面的限制引發(fā)的糾紛

　　1相關(guān)爭論及法律規(guī)定

　　近年來，現(xiàn)實生活中，經(jīng)常出現(xiàn)共同居住在同一建筑物內(nèi)的所有權(quán)人即業(yè)主，將購買時為住宅用途的房屋改作商業(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房的情況，因此引發(fā)的糾紛也不斷出現(xiàn)，且呈持續(xù)上升的趨勢，這在一定程度上影響了社區(qū)秩序的穩(wěn)定和鄰居之間的和睦，成為導致鄰里關(guān)系不和諧、社會不穩(wěn)定的因素之一。從實踐中看，出現(xiàn)這些情況的原因是多方面的，主要是很多人考慮出于低成本經(jīng)商的目的，而在商業(yè)集中區(qū)購買或者租賃寫字樓或者商鋪、門面房等，成本較高，便在住宅區(qū)域內(nèi)購買商品房后改變使用性質(zhì)，變更為商業(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房。

　　建設(shè)部頒布的《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》第4條規(guī)定，房屋的承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面等屬于住宅的共用部位，并不屬于住宅的自用部位。例如，20**年7月18日，北京市朝陽區(qū)人民法院審結(jié)的14件基本都是業(yè)主擅自裝修、改建住宅遭房產(chǎn)公司起訴的案件，對這14件“住改商”糾紛案件進行了集中宣判。法院認為，案件中的住戶拆改窗下墻的行為確屬損壞住宅共用部位，違反了相應(yīng)法律的規(guī)定及雙方合同的約定，超出了正當行使房屋所有權(quán)的權(quán)利界限。14名業(yè)主均被判令將拆改的房屋窗下墻恢復(fù)原狀或進行加固處理，使之符合安全要求。一些媒體以北京14戶“住改商”先后敗訴為題作了報道。《法制日報》20**年7月18日。從以往的審判實踐看，改變住宅性質(zhì)房屋結(jié)構(gòu)的“住改商”被判敗訴的案例多一些，也有一些沒有改變住宅性質(zhì)房屋結(jié)構(gòu)的“住改商”被判敗訴的案例。從業(yè)主權(quán)利角度看，有利害關(guān)系的業(yè)主是有權(quán)提出請求排除或者停止擅自將住宅性質(zhì)的房屋改變成餐飲、娛樂等經(jīng)營性用房等侵害其合法權(quán)益行為的。物權(quán)法對此予以明確，其中第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”

　　關(guān)于“住改商”情形下如何對建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利予以限制的問題，存在不同的觀點。第一種觀點認為，在物權(quán)法施行之前，法律和行政法規(guī)沒有對“住改商”予以明確界定，按照法不溯及既往原則，應(yīng)該對過去的“住改商”行為不予涉及，只是針對物權(quán)法施行之后的“住改商”行為適用該條原則。第二種觀點認為，應(yīng)當針對建筑物的時代性而有所區(qū)分。從原則上講，對于實行住房制度改革以前的房屋，無法強求所有住宅性質(zhì)的房屋都不得改變性質(zhì)為商業(yè)用房等經(jīng)營性用房，但在住房制度改革以后購買的商品房，即應(yīng)該禁止“住改商”。

　　2“住改商”的限制條件

　　在建筑物區(qū)分所有的情形下，這種擅自將住宅性質(zhì)房屋的用途改變?yōu)椴惋嫛蕵贰⒊械壬虡I(yè)用房以及開辦公司、事務(wù)所等辦公用房統(tǒng)稱為經(jīng)營性用房的行為，即通稱業(yè)主“住改商”的行為，是受到很多條件限制的。

　　改變房屋的住宅性質(zhì)為經(jīng)營性用房有幾種情況。有的只是改變了房屋的使用性質(zhì)，有的不但改變房屋的使用性質(zhì)，而且改變了房屋的結(jié)構(gòu)狀況，如居住在一層房屋的業(yè)主將房屋窗下墻進行拆改。如同土地使用權(quán)的取得后用途不得隨意改變一樣。房屋在建造并報經(jīng)審批時的用途也不得隨意改變。如果需要在建造過程中改變房屋的用途，如將住宅性質(zhì)的房屋改變成經(jīng)營性用房，則需要重新報經(jīng)規(guī)劃部門同意批準后才能建造。有的商品房項目是按純住宅性質(zhì)規(guī)劃和建造的，有的商品房是按商業(yè)住宅并用規(guī)劃和建造的。一旦按城市規(guī)劃確定后，不但建設(shè)單位或者開發(fā)商不得隨意改變房屋用途，作為購房人的業(yè)主在購買商品房后也不得改變商品房屋的用途，這既涉及城市功能的定位、布局規(guī)劃，同時更涉及區(qū)域社會秩序的安定、社會的管理。在購買商品房住宅時開發(fā)商告知的房屋用途是住宅，但入住后發(fā)現(xiàn)有的業(yè)主將規(guī)劃設(shè)計為住宅的房屋作為餐飲、娛樂等經(jīng)營性用房，使小區(qū)的秩序和環(huán)境受到了很大的改變，因而，造成了相鄰業(yè)主的利益受到不同程度的侵害。如本來很安靜的環(huán)境變得嘈雜了，本來穩(wěn)定安全的環(huán)境顯得不穩(wěn)定的因素增多了，住宅作為私密性很強的處所受到了來自外界的不同程度干擾。所有這些，表現(xiàn)為對建筑物區(qū)分所有權(quán)人所享有的物權(quán)利益的一種妨礙或者侵害，作為權(quán)利人有權(quán)依法提出自己的訴求，要求實施不當行為的人停止妨礙或者侵害，使自己的合法權(quán)益得到保護。

　　業(yè)主改變住宅性質(zhì)為經(jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還要經(jīng)過有利害關(guān)系業(yè)主的同意。本條規(guī)定的法規(guī)包括國務(wù)院制定的行政法規(guī)和各省、自治區(qū)、直轄市人大常委會制定的地方性法規(guī)。可見，“住改商”要經(jīng)過多個環(huán)節(jié)才能實現(xiàn)。根據(jù)物權(quán)法第76條的規(guī)定，業(yè)主共同決定的事項包括制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。管理規(guī)約內(nèi)容廣泛，涉及業(yè)主基于物業(yè)方面而形成的諸多權(quán)利義務(wù)。自20**年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》第17條規(guī)定，管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。這次制定的物權(quán)法中提及的管理規(guī)約，與《

物業(yè)管理條例》中規(guī)定的管理規(guī)約是一個意思的不同表達方式，概念不同但意思相同。通常情況下，在召開業(yè)主大會并成立了業(yè)主委員會的情形下，依照經(jīng)業(yè)主大會通過的管理規(guī)約來確定業(yè)主是否有權(quán)改變住宅性質(zhì)的房屋用途。如果管理規(guī)約對此類問題沒有涉及，就需要基于建筑物區(qū)分所有權(quán)原理確定業(yè)主權(quán)利的行使范圍和途徑，主要是看“住改商”的業(yè)主是否征得所有具有利害關(guān)系的業(yè)主(有時是相鄰和同一單元的業(yè)主)的同意，在許多情況下當然也包括整棟樓和相鄰樓的業(yè)主，但不宜理解為整個小區(qū)的所有業(yè)主。需要注意的是，在七審稿之前的《物權(quán)法(草案)》中，都是規(guī)定需經(jīng)相鄰業(yè)主同意，后來的規(guī)定將業(yè)主范圍擴大了，規(guī)定為應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，賦予了更多業(yè)主的權(quán)利。這就表明，凡是因某業(yè)主的“住改商”行為而改變了居住和生活環(huán)境的業(yè)主，都包括在《物權(quán)法》規(guī)定的有利害關(guān)系的業(yè)主范圍之內(nèi)，而不僅僅指居住在同一建筑物內(nèi)的有墻體相連部分的上下左右鄰居，更不僅限于傳統(tǒng)意義上的左鄰右舍。

　　在對于“有利害關(guān)系業(yè)主同意”的理解問題上值得注意的是，在日常生活中，人們通常所講的同意，可能也包括口頭形式，但在法律上講，同意應(yīng)當是一種明示的意思表示，不同于默示，即所謂的在一定的期限內(nèi)不表示反對的情形。明示的意思表示必須具備一定的要件，這就是采用書面形式表示同意。同意屬于當事人的意思表示范疇，需要將行為人進行某一民事法律行為的內(nèi)心效果意思，以一定的方式表達于外部，并足以為外界所客觀理解的行為。馬駿駒、余延滿：《民法原論》(第二版)，法律出版社20**年版，第190～191頁。如果業(yè)主需要將住宅性質(zhì)的房屋改變成商業(yè)用房等經(jīng)營性用房之前，一般情況下，征得有利害關(guān)系業(yè)主同意應(yīng)當采取書面形式方可。因此，在處理“住改商”糾紛，涉及認定業(yè)主將住宅性質(zhì)的房屋改變成商業(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，是否征得有利害關(guān)系、業(yè)主同意事實的情形，要審查業(yè)主之間是否有證據(jù)證明書面同意相關(guān)業(yè)主將住宅性質(zhì)的房屋改變成商業(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房。沒有書面證據(jù)證明的，不能認定為同意。

　　3專有部分所有出租與抵押權(quán)的限制

　　區(qū)分所有人能否將其所有部分出租和抵押？一般認為，既然區(qū)分人享有所有權(quán)，其應(yīng)當享有處分權(quán)，自然可以出租和設(shè)定抵押等負擔。但是，關(guān)于房屋出租問題，經(jīng)常發(fā)生爭議，業(yè)主頻繁出租自己的房屋通常會給其他業(yè)主和整個小區(qū)帶來管理上的困難，因此，專有權(quán)人在從出租或者其他活動收益過程中也必須受到較多的限制，當然，該問題與小區(qū)物業(yè)管理也有密切聯(lián)系。我們認為，有關(guān)出租問題，應(yīng)該受到限制，防止區(qū)分所有人改變建筑物的使用目的，但該問題可以通過業(yè)主大會通過的小區(qū)管理章程來解決，而不能通過法律進行規(guī)定。

　　（二）業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不當行使建筑物區(qū)分所有專有權(quán)的法律責任

　　1業(yè)主不當行使建筑物區(qū)分所有專有權(quán)的法律責任

　　區(qū)分所有權(quán)人作為專有權(quán)人違反義務(wù)承擔法律責任的形式主要有：停止侵害，排除妨礙；損害賠償、剝奪區(qū)分所有權(quán)。前三種責任形式適用范圍較廣，且較為常見，而剝奪區(qū)分所有權(quán)則是各國在建筑物區(qū)分所有權(quán)立法中針對違反義務(wù)的區(qū)分所有權(quán)人規(guī)定的最為嚴厲的責任形式。剝奪區(qū)分所有權(quán)由其他多數(shù)區(qū)分所有權(quán)人通過決議、訴訟，以強制遷離、強制出讓或強制拍賣區(qū)分所有權(quán)的方式達到懲罰目的。奧地利早在1948年頒布的《奧地利住宅所有權(quán)法》中就對剝奪區(qū)分所有權(quán)作出了規(guī)定，即“從共同關(guān)系中驅(qū)逐”。《德國住宅所有權(quán)法》第18條亦規(guī)定“住宅所有權(quán)人違反法律規(guī)定的義務(wù)或禁止性規(guī)定使他住宅所有權(quán)人遭受重大損害，致不能期待他住宅所有權(quán)人與其繼續(xù)維持共同關(guān)系的，他住宅所有權(quán)人得請求讓與該住宅所有權(quán)人的住宅所有權(quán)”。日本1983年修正的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》及中國臺灣地區(qū)頒布的“中國臺灣地區(qū)公寓大廈管例條例”均有類似規(guī)定。中國民法典立法研究課題組起草的民法典草案物權(quán)編也設(shè)定了由管理人或管理委員會訴請人民法院責令區(qū)分所有權(quán)人出讓其區(qū)分所有權(quán)及申請拍賣的強制措施。其立法目的在于維護全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益，建立舒適、安全及衛(wèi)生的居住環(huán)境。

　　2業(yè)主是否有權(quán)對獨幢別墅院落進行改建？是否有權(quán)封閉越層房屋觀景陽臺

　　隨著城鎮(zhèn)住房制度的改革，房屋所有權(quán)的形式也發(fā)生了巨大的變化。越來越多的居民購買獨幢別墅、連排別墅、復(fù)式越層房屋，在物業(yè)小區(qū)內(nèi)，業(yè)主對于別墅花園進行改建、對越層房屋觀景陽臺進行封閉的情況也非常普遍。對于業(yè)主在獨幢別墅院落內(nèi)實施的改建行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)進行制止？這種改建行為是否構(gòu)成違約？衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主違規(guī)裝修、改建中的職責標準又是什么？在何種情況下可以認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行制止義務(wù)構(gòu)成違約？

　　業(yè)主對于獨幢別墅、連排別墅的改建主要為在院落中加建陽光房、加建房屋的門樓、加砌院落的圍墻；對于越層房屋的改建，主要是封閉觀景陽臺。這些改建行為雖然大部分發(fā)生在業(yè)主的房屋之室外，但對獨幢別墅、連排別墅內(nèi)院落的搭建、改建行為，以及越層房屋的觀景陽臺的封閉行為，往往是對自己專有的房屋、院落的改建行為，是對業(yè)主私有或私自使用的部位的一種裝飾，并不直接侵害到異產(chǎn)相鄰房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益，這些行為是業(yè)主對私有房屋處分權(quán)的行使？還是妨礙其他業(yè)主、違反物業(yè)服務(wù)合同約定或管理規(guī)約的違約行為？是否侵犯了小區(qū)其他業(yè)主的共有權(quán)利？對此，一直存在著意見分歧。

　　通常講到區(qū)分所有均是指一幢建筑物而言，包括區(qū)分所有的定義也是這樣規(guī)定的。建筑物的區(qū)分所有權(quán)是指多個所有權(quán)人共同擁有一幢高層建筑物時，各個所有權(quán)人對其在構(gòu)造上和使用上具有獨立性的建筑物部分（專有部分）所享有的所有權(quán)和對供全體或部分所有權(quán)人共同使用的建筑物部分所享有的共有權(quán)以及基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。周珂主編：《物業(yè)管理法教程》，法律出版社20**年版，第421頁。但是，如果業(yè)主購買的是一幢別墅，其取得的是對整幢別墅物業(yè)所有權(quán)，不存在與其他人共有的問題。即使是連排別墅的幾幢別墅相連的情況下，也可以通過共有界墻來解決每兩個相鄰業(yè)主之間的關(guān)系。但是，開發(fā)商開發(fā)別墅群，就構(gòu)成一個特定功能性生活區(qū)，對于綠地、小區(qū)的公共道路、其他公共場所、公共設(shè)施等均為業(yè)主共有，因此，整個地產(chǎn)包括自用部分和共有部分，即每幢建筑物的區(qū)分所有人因共有基地和設(shè)施而發(fā)生以土地為紐帶的區(qū)分所有權(quán)關(guān)系。對于數(shù)棟建筑物的區(qū)分所有立法，我國目前只是籠統(tǒng)地稱為“建筑物區(qū)分所有”，《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”在這里強調(diào)的也是建筑物內(nèi)外專有與共有部分的劃分，并沒有統(tǒng)一區(qū)分所有立法。在日本是區(qū)分了建

筑物區(qū)分所有和居住區(qū)區(qū)分所有，認為在一個住宅區(qū)內(nèi)每一幢物業(yè)業(yè)主（既可以是單個所有權(quán)人，也可以是區(qū)分所有權(quán)人）又構(gòu)成另一種類或?qū)哟蔚膮^(qū)分所有，可以適用建筑物區(qū)分所有的一般規(guī)則，解決一個獨立住宅區(qū)內(nèi)共用物業(yè)的使用和管理問題。日本《建筑物區(qū)分所有法》對居住區(qū)內(nèi)區(qū)分所有作了明確規(guī)定，它稱為住宅區(qū)內(nèi)建筑物所有權(quán)人團體。如其第65條明確規(guī)定：當一住宅區(qū)內(nèi)有數(shù)棟建筑物，其住宅區(qū)內(nèi)的土地及附屬設(shè)施（包括權(quán)利）屬于這些建筑物的所有權(quán)人（如有專有部分建筑物時，為區(qū)分所有人）共有的情況時，這些所有權(quán)人的（以下簡稱住宅區(qū)建筑物所有權(quán)人）全體人員則構(gòu)成為管理住宅區(qū)內(nèi)的土地、附屬設(shè)施以及擁有建筑物專有部分的團體。我國有些地方立法把建筑物區(qū)分所有擴展至物業(yè)小區(qū)，如《上海市居住物業(yè)管理條例》注意到了一幢物業(yè)的自用部分（含自用部位和自用設(shè)備）和共用部位（含自用設(shè)備和自用部分）與一個居住小區(qū)內(nèi)共用部分（稱共用設(shè)施）的區(qū)別。但是該條例也沒有區(qū)分兩個層次的區(qū)分所有，而且這里是以物業(yè)管理區(qū)域為單位，而不是以獨立的居住區(qū)為單位，現(xiàn)行的業(yè)主委員會對應(yīng)的是物業(yè)小區(qū)，而不是每幢建筑物。物權(quán)法第73條規(guī)定的是：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外……這里應(yīng)當理解為是物業(yè)小區(qū)的區(qū)分所有的共有部分。據(jù)此，有學者提出了居住區(qū)區(qū)分所有的概念，解釋獨幢別墅在物業(yè)小區(qū)中的區(qū)分所有。高富平、黃武雙：《物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)管理》，中國法制出版社20**年版，第33~35頁。還有的學者雖然未明確說明獨幢別墅與物業(yè)小區(qū)的區(qū)分所有權(quán)問題，但是也認可這一觀點。何欣榮、申黎主編：《物業(yè)之爭——物業(yè)糾紛典型案例評析》，法律出版社20**年版，第27頁。可見，隨著獨幢別墅的物業(yè)小區(qū)的增多，在一個物業(yè)小區(qū)內(nèi)每一幢建筑物的業(yè)主（既可以是單個所有權(quán)人，也可以是區(qū)分所有權(quán)人）又構(gòu)成另一種類或?qū)哟蔚膮^(qū)分所有，可以適用建筑物區(qū)分所有的一般規(guī)則，解決一個獨立住宅區(qū)內(nèi)共用物業(yè)的使用和管理問題。

　　對于連排別墅是否存在區(qū)分所有，這首先要分析連排別墅的特點。連排別墅是毗連建筑的一種，是指共有界墻或山墻的建筑。在傳統(tǒng)的物權(quán)法中，毗連建筑多用共有理論來處理共用墻體而引起的法律問題。如果用區(qū)分所有理論來解釋，則可以解釋為一幢建筑物被縱向地區(qū)分為幾個獨立單元，對于縱向單元的墻體為兩個區(qū)分所有權(quán)人共有。和上述關(guān)于獨幢別墅物業(yè)小區(qū)的區(qū)分所有的觀點一樣，如果用區(qū)分所有理解物業(yè)小區(qū)中的毗連建筑，可以更好地解決整幢建筑物的物業(yè)管理和居住環(huán)境問題。而對于越層房屋，雖然其觀景陽臺屬于區(qū)分所有權(quán)人專有，但越層房屋肯定屬于建筑物區(qū)分所有的范圍。上述三類房屋是處于物業(yè)小區(qū)內(nèi)的區(qū)分所有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人對于建筑物享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并排除他人的干涉，業(yè)主同時也負有義務(wù)，在行使專有部分所有權(quán)時不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、安全、衛(wèi)生及相鄰義務(wù)，必須接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查管理等。法律法規(guī)在有些情況下，也對業(yè)主對專有部分使用的行為作出限制，從我國立法看，常見的限制主要是針對業(yè)主在裝修中改變建筑物的用途、危害建筑物的安全、不得影響物業(yè)小區(qū)整體美觀、市容環(huán)境及其他公共利益。

　　業(yè)主對專有部分的使用行為不得侵害到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)維持物業(yè)管理區(qū)域管理秩序的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理要維護的是物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保證小區(qū)的居住環(huán)境。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理權(quán)來源于物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約，對于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)同樣具有約束力。業(yè)主應(yīng)當遵守物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的規(guī)定，不得妨礙物業(yè)管理秩序。一般在管理規(guī)約中都會注明業(yè)主應(yīng)當維護物業(yè)小區(qū)的整體外觀的美觀與整齊，會注明“未經(jīng)管理者書面同意前，不得改動結(jié)構(gòu)，不得改動建筑物的外貌”等。在業(yè)主違規(guī)裝飾、裝修房屋時，尤其是對獨幢別墅、連排別墅加建門樓、圍墻，破壞了物業(yè)小區(qū)房屋群落的整體美觀、整齊的情況下，是對小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益的侵害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，業(yè)主應(yīng)當服從，在業(yè)主拒絕按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求拆除的情況下，是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定與法律法規(guī)規(guī)定正常行使管理活動的妨礙，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有報告的義務(wù)與起訴拆除的權(quán)利，業(yè)主應(yīng)當承擔違約的責任。

　　在審判實踐中出現(xiàn)有兩種情形尚存爭論。一種是獨幢別墅、連排別墅的多戶業(yè)主自行協(xié)商對自用花園圍墻進行統(tǒng)一改建，或者對門樓進行統(tǒng)一擴建，或者對花園的院落改建為同一樣式的陽光房，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴訟拆除后，是否認定為業(yè)主違約，侵犯了全體業(yè)主權(quán)益呢？對此，有意見認為因系小區(qū)大部分業(yè)主都進行了改建，所以不宜認定為業(yè)主的改建行為侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的共同利益，在審理中也不應(yīng)判決由小區(qū)業(yè)主將擴建、改建的部位拆除。對此，筆者認為，這樣認定似有不妥。首先房屋向外側(cè)延展，延伸的改建、擴建行為，應(yīng)當經(jīng)過相關(guān)行政部門先行審批，在未經(jīng)相關(guān)部門審批的情況下，業(yè)主的改建、擴建行為違反了相關(guān)法規(guī)的強制性規(guī)定，不應(yīng)得到法院的認可。其次，即使是小區(qū)的大部分業(yè)主都進行了統(tǒng)一樣式的改建與擴建，也不能改變其行為的性質(zhì)，因業(yè)主應(yīng)當遵守管理規(guī)約的規(guī)定，管理規(guī)約的禁止行為是管理規(guī)約明確規(guī)定的業(yè)主在物業(yè)區(qū)域內(nèi)不得為之的行為，其中必然包含業(yè)主不得擅自改變物業(yè)的外貌、房屋結(jié)構(gòu)等。如果要改變管理規(guī)約的規(guī)定，必須經(jīng)過業(yè)主大會以決議的方式進行，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過，方能有效。在未經(jīng)物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會討論通過的情況下，法院判決對管理規(guī)約的約定予以變更實為不當。另外一種情形是，越層住宅樓的頂層業(yè)主全部同意封閉觀景陽臺的，是否應(yīng)當允許，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴訟拆除的情況下法院應(yīng)否支持。對此，有觀點認為，越層住宅的頂層觀景陽臺存在不安全因素，封閉陽臺的行為是一種自救措施；業(yè)主封閉陽臺約定的裝修標準一致，并未影響到小區(qū)的整體美觀，未對其他業(yè)主造成不利影響；而業(yè)主封閉陽臺的行為對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)的管理也沒有影響，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為不應(yīng)得到支持。對此，筆者認為，業(yè)主每一幢建筑物的外觀設(shè)計均是經(jīng)過相關(guān)部門的審批才得以實施，而對于一幢建筑物的外立面是否予以改觀，也有相關(guān)規(guī)定，建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝修管理辦法》規(guī)定，裝修人未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準不得改變住宅的外立面。顯然，并不能因為業(yè)主的一致同意就取代城市規(guī)劃主管部門的批準；其次，物業(yè)管理權(quán)的來源是全體業(yè)主的委托，業(yè)主未經(jīng)管理人同意就私自改變物業(yè)區(qū)域內(nèi)房屋的觀景陽臺的外觀，顯然仍舊處于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理權(quán)的范圍之內(nèi)，所以認為“業(yè)主封閉陽臺的行為對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)的管理也沒有影響”的觀點值得探討。

　　3業(yè)主違法搭建建筑物、占用損壞共用部位的法律責任

　　例如，李某系上海市平?jīng)雎?098~1112號某大廈14樓業(yè)主。上海中慧物業(yè)管理有限公司（以下簡稱中慧物業(yè)）系該大廈的物業(yè)管理企業(yè)。20**年11月，大廈業(yè)主大會制定業(yè)主公約，該業(yè)主公約約定：業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中，不得違法搭建建筑物、構(gòu)筑

物；不得擅自占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或移裝共用設(shè)備。20**年7月，李某在14樓樓頂兩個共用平臺上搭建了玻璃房、防護層等構(gòu)筑物，中慧物業(yè)多次督促其整改，李某均不予理睬。20**年9月，中慧物業(yè)起訴至原審法院，要求判決李某拆除侵占樓面平臺的所有違法搭建，恢復(fù)屋面共用部位原狀并修復(fù)平臺防水層，修復(fù)用于物業(yè)巡檢電梯機房的公共樓梯。原審審理中，中慧物業(yè)變更訴請，要求李某拆除14層樓面兩個平臺的搭建物。法院經(jīng)過審理認為，中慧物業(yè)作為上海市平?jīng)雎?098~1112號大廈的物業(yè)管理單位，有權(quán)對該小區(qū)實施物業(yè)管理。業(yè)主大會制定的業(yè)主公約，是從廣大業(yè)主的利益角度出發(fā)而制定的，其效力及于全體業(yè)主。李某作為小區(qū)的業(yè)主，應(yīng)遵守業(yè)主公約的規(guī)定。該業(yè)主公約已明文規(guī)定不得違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，不得擅自占用、損壞住宅的共用部位，現(xiàn)李某在14樓樓頂兩個公用平臺上搭建構(gòu)筑物違反了業(yè)主公約的相關(guān)約定。故中慧物業(yè)于李某在樓頂平臺上進行搭建后，有權(quán)要求李某予以拆除，恢復(fù)原狀。李某辯稱中慧物業(yè)同意其在公用平臺上搭建，無證據(jù)證實，且公用平臺屬于全體業(yè)主所有，中慧物業(yè)也無權(quán)同意李某占用公用部位。判決李某拆除上海市平?jīng)雎?098~1112號大廈14樓樓頂兩個平臺搭建的構(gòu)筑物，恢復(fù)原狀。

篇2：物業(yè)采暖費糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費？

　　物業(yè)采暖糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費？

　　近幾年，隨著供暖社會化的轉(zhuǎn)變和供暖費用的上升，業(yè)主和供暖部門的矛盾越來越多，由于沒有相應(yīng)的法規(guī)細節(jié)，供暖部門和業(yè)主各持己見，各說各的理由，產(chǎn)生的糾紛越來越多，成為棘手的社會問題。“木橋花園”案也僅僅是諸多供暖糾紛案中的一個縮影，案件中被告拒交取暖費的理由，也僅是各種拒交取暖費理由中的一個。

　　理由之一：供熱不合格 拒交取暖費

　　“木橋花園”案中被告拒交取暖費的理由即源于此。西寧市城北區(qū)某小區(qū)一樓的馬老太太在接受記者采訪時敘說自己幾年來的經(jīng)歷：頭一年搬進來，暖氣不熱，新房溫度低，可以理解，取暖費一分不少的交了；第二年暖氣不熱，說是放放氣就好了，放了3個月的氣，暖氣還是不熱，后來連人都不來了；兩個冬天暖氣都不熱，向物業(yè)公司反映了，還是沒有得到很好解決。記者在采訪中了解到，供暖部門的供暖溫度達不到標準是業(yè)主拒交取暖費最主要的理由，幾乎占到了拒交人數(shù)的50％以上。很多人持有這樣的觀點，供暖也是商品，既然花錢來買，就要買得物有所值，供暖溫度達不到標準也屬“劣質(zhì)產(chǎn)品”，作為消費者當然有權(quán)拒買。

　　理由之二：收費不合理 當然不交費

　　收費不合理，是業(yè)主拒交取暖費的第二大理由。記者在采訪中了解到，盡管目前對取暖收費方式有了界定，但許多西寧人對目前的收費方式還是產(chǎn)生了質(zhì)疑。家住西寧市朝陽某小區(qū)的王先生告訴記者：“按套內(nèi)面積計算也不科學，我家的過廳、廚房、廁所都沒有暖氣，而且廚房根本不需要暖氣，去年我要求在廁所里加一組暖氣他們不讓，收費時卻把廁所的面積計算進去，這樣的收費合理嗎？”住在同一小區(qū)的李先生對記者說，買房的時候家里敞開式的陰臺、陽臺都是按對折面積進行計算的，收取暖費卻按全額收，為什么？收費合理的當然要交，收費不合理的為什么還要交？

　　理由之三：遺留問題不解決 取暖費不交

　　購房時的遺留問題是業(yè)主不交取暖費用的另一大理由。西寧地區(qū)很多小區(qū)的供暖部門都是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，物業(yè)費和取暖費捆綁在一起收，業(yè)主們自然也就將房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司在管理方面的問題牽扯進來，購房時的承諾不兌現(xiàn)、小區(qū)公共衛(wèi)生、公共安全方面反映出的問題、擅自將業(yè)主公用設(shè)施挪作他用侵害業(yè)主利益的，都嚴重影響了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主雖然向物業(yè)管理部門屢次反映，要求解決，卻不予理會。諸如此類的問題長期得不到解決，導致業(yè)主拒交物業(yè)費、取暖費。于是 ，遺留問題解決不了，拒交取暖費也就成了一個普遍現(xiàn)象

篇3：業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)糾紛的淺析

　　業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)糾紛的淺析

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)法第6章的內(nèi)容。其第70條規(guī)定："業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。"依據(jù)本條的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，理論上分別有一元論說、二元論說、三元論說三種觀點。其中，一元論說認為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是在專有部分上成立的所有權(quán)。二元論說認為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是專有部分所有權(quán)和共有部分持分權(quán)構(gòu)成的一項權(quán)利。三元論說認為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共有部分持分權(quán)和基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。三元論說反映了建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)特征，為目前階段物權(quán)法理論研究中的主導性學說，被物權(quán)法所采用。

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)為一種特殊的復(fù)合性不動產(chǎn)所有權(quán)，其是關(guān)于專有部分的專有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)三者的結(jié)合。此三者相互依賴、相互配合、相互制約，構(gòu)成了不可分割的一個整體。其中，專有所有權(quán)指業(yè)主對專有部分享有的自由使用、收益及處分的權(quán)利。在建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)成的三要素中，專有所有權(quán)具有主導性。共有所有權(quán)系指業(yè)主依據(jù)法律、合同以及業(yè)主公約，對建筑物的共有部分所共同享有的權(quán)利。共有所有權(quán)具有從屬性和不可分割性的法律特征。共同管理權(quán)，屬業(yè)主成員權(quán)的范疇，指業(yè)主基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團體之一成員而享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)。陳華彬：《物權(quán)法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第326頁。如果說專有所有權(quán)和共有所有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)部權(quán)利，那么成員權(quán)則構(gòu)成它的外部權(quán)利。三者之區(qū)別在于，內(nèi)部權(quán)利主要是基于財產(chǎn)共有而發(fā)生的關(guān)系，為建筑物區(qū)分所有權(quán)中之"物法性"因素；而作為外部權(quán)利的成員權(quán)不僅僅是單純的財產(chǎn)關(guān)系，更重要的是一種管理關(guān)系，因而構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)中之"人法性"因素。物權(quán)法對傳統(tǒng)三元論說予以改造的立法本意，在于通過對成員權(quán)本質(zhì)特征的分析，突出其具有的人法(管理制度)因素，彰顯業(yè)主作為權(quán)利主體所享有的對區(qū)分所有建筑物共有部分的管理決策權(quán)利。本章將對業(yè)主的專有權(quán)和共有權(quán)進行講述，對于成員權(quán)將在業(yè)主部分講述。

　　第一節(jié) 業(yè)主的專有權(quán)及其限制

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。區(qū)分建筑物作為一個整體物是由各彼此相對獨立又相互毗連的部分(單元)有機構(gòu)成。各部分歸屬于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人對專有部分的權(quán)利是建筑物區(qū)分所有權(quán)中占主導地位的權(quán)利。但專有部分只是一幢建筑物相對獨立的部分，業(yè)主在行使專有部分使用權(quán)時也受到限制，業(yè)主在行使專有部分使用權(quán)時不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。

　　一、業(yè)主的建筑物專有部分所有權(quán)概述

　　所謂專有部分，指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨立使用的建筑物部分。一棟建筑物必須區(qū)分為數(shù)部分，而且被區(qū)分的各部分必須具備構(gòu)造上的獨立性與利用上的獨立性，始可成立區(qū)分所有。一棟建筑物，若無構(gòu)造上與利用上獨立性的專有部分，僅能成為單獨所有或共有，不得成立區(qū)分所有。因此專有部分，可以說是構(gòu)成區(qū)分所有建筑物的基礎(chǔ)。于專有部分上成立的所有權(quán)即為專有所有權(quán)。專有部分領(lǐng)域的問題，有專有部分的范圍、專有部分的分類及專有部分的相互關(guān)系三個方面。

　　（一）業(yè)主專有所有權(quán)的概念

　　專有所有權(quán)指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有占有、使用、收益及處分的權(quán)利。通說認為，專有所有權(quán)的性質(zhì)是一種空間所有權(quán)。

　　專有所有權(quán)的客體是建筑物的專有部分，亦即具有構(gòu)造及使用上的獨立性的建筑空間。構(gòu)造上的獨立性又稱物理上的獨立性，指某專有部分與建筑物的其他部分在外觀上能明顯分隔開來，形成獨立空間。使用上的獨立性又稱機能上的獨立性，指某專有部分具有能滿足區(qū)分所有權(quán)人一般生活目的的獨立機能，以能否單獨使用、有無獨立的經(jīng)濟效用為判斷基準。

　　那么，在區(qū)分所有權(quán)中是否應(yīng)當包括地基的使用權(quán)？毫無疑問，對建筑物區(qū)分所有權(quán)而言，不可能與地基使用權(quán)截然分開，因為房屋不是空中樓閣。但是，從我國的實際情況來看，地基的使用一般是包括在專有部分所有權(quán)之中的，買房人在購買房屋時，都已經(jīng)確定了地基的使用權(quán)。從我國現(xiàn)行立法的規(guī)定來看，歷來將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)視為不可分割的整體。在這方面有兩個重要原則：一是所謂"地隨房走"原則，也就是說，房屋出讓，土地使用權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)。二是所謂"房隨地走"原則，也就是認為土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)，地上建筑物也要隨之移轉(zhuǎn)。1994年城市房地產(chǎn)管理法第31條回避了這種爭論，而籠統(tǒng)規(guī)定了"房地不可分割"的原則，物權(quán)法也沒有提及此問題。根據(jù)土地和房屋的權(quán)利不可分離的原則，一幢建筑物即使被區(qū)分為不同所有者所有，建筑物所有權(quán)與土地使用權(quán)仍然是不可分割地聯(lián)系在一起的。這意味著建筑物的區(qū)分所有人應(yīng)當基于對建筑物的區(qū)分所有而享有對基地的使用權(quán)。所以，我們認為，在區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容中，不必要再突出單獨的地基使用權(quán)。如果將地基使用權(quán)包括在區(qū)分所有權(quán)之中，這種物權(quán)的類型就更為復(fù)雜。

　　（二）專有部分的范圍

　　確定專有部分的范圍也就是對專有所有權(quán)的客體進行量化。區(qū)分所有建筑物的專有部分是一立體構(gòu)造物，具有一定平面的廣度與一定立體的厚度。其范圍究竟達到何處?亦即專有部分相互間，專有部分與共用部分間，專有部分與外部的境界壁如何劃分?在理論上有四種學說：

　　(1)空間說，又稱為共用部分說。依此說意見，專有部分僅限于天花板、地板及四周墻壁圍繞的空間而已，上下周圍之構(gòu)造物均為共用部分。從而即使壁面內(nèi)層粉刷部分亦屬共用部分。

　　(2)壁心說。依此說，專有部分之范圍可達到墻壁、地板、天花板構(gòu)造物的中心線。換言之，墻壁縱面、地板、天花板橫面一半內(nèi)側(cè)均為專有部分的范圍。

　　(3)墻面說。依此說，專有部分之范圍及于墻壁、地板、天花板內(nèi)面粉刷之表層。換言之，墻壁、地板、天花板構(gòu)造物內(nèi)側(cè)表層粉刷以外屬于共用部分。

　　(4)折衷說。依此說，專有部分之范圍及于何處，應(yīng)視內(nèi)部區(qū)分所有人間的關(guān)系及外部第三人間的關(guān)系而采不同的標準。在內(nèi)部關(guān)系上，基于維護共同關(guān)系及管理的需要，專有部分的范圍及于墻壁地板、天花板內(nèi)面粉刷之表層，但與外部第三人的關(guān)系上，如專有部分之買賣、投保或納稅等面積的計算，專有部分的范圍應(yīng)及于構(gòu)造物之中心線。戴東雄："從公寓大廈管理條例草案論建筑物區(qū)分所有大樓搭蓋屋頂建筑物及懸掛廣告牌之法律問題"，載《法令月刊》(臺灣)第45卷第12期。

　　物權(quán)法未對專有部分的范圍做出界定。從我國目前的交易實踐來看，采取的是"壁心說"。例如，建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第9條第2項規(guī)定："共有墻體的修繕(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔。"建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》第7條也規(guī)定："商品房各套(單元)之間的分割墻以及外墻(包括山墻)，均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)面積"。

　　（三）專有所有權(quán)的權(quán)能

　　專有權(quán)包括所有權(quán)的一切權(quán)能，區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享的權(quán)利與一般所有權(quán)人所享受的權(quán)利相同。區(qū)分所有權(quán)人可在法律法規(guī)的限制范圍內(nèi)，完整地享有對專有部分占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并排除他人的干涉。盡管專有所有權(quán)在理論上與傳統(tǒng)物權(quán)法中的所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別，同樣享有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。但是，由于建筑物的特殊屬性，此種所有權(quán)負擔更多的限制，如所有權(quán)人不得隨意變更房屋的使用目的，并且基于復(fù)雜的相鄰關(guān)系，所有權(quán)人負擔更多的容忍和協(xié)作義務(wù)。因為建筑區(qū)分所有人與他人已經(jīng)形成共同生活關(guān)系，這種關(guān)系要求區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利的行使不能有害于他人。這主要是基于區(qū)分所有*同生活等共同目的所決定的。所以，專有權(quán)人在享有和使用專有部分的時候應(yīng)受到共同生活規(guī)則的限制。除了共同生活規(guī)則的限制之外，還應(yīng)受相鄰關(guān)系與共有關(guān)系的限制，比如說幾戶共用的陽臺通常只能由相應(yīng)的業(yè)主使用。在行使專有權(quán)過程中要承擔更多的義務(wù)，這些義務(wù)包括區(qū)分所有人不得因為行使專有部分的所有權(quán)而影響到建筑物的安全。行使自己的專有權(quán)不得侵害他人的利益，應(yīng)當為他人行使權(quán)利提供必要的方便。區(qū)分所有人雖然能夠行使處分權(quán)，但此種處分權(quán)也受到嚴格的限制。因此不能用一般專有權(quán)的權(quán)能來調(diào)整業(yè)主的專有權(quán)。

　　二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有專有權(quán)的限制

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)與其他的不動產(chǎn)所有權(quán)相比較，具有一些特殊性，呈現(xiàn)出權(quán)利主體身份的多重性，即業(yè)主作為權(quán)利主體集專有權(quán)、共有權(quán)與成員權(quán)三種權(quán)利于一體。因此，結(jié)合物權(quán)法中建筑物區(qū)分所有權(quán)原理和民法中相鄰關(guān)系原理考慮，建筑物區(qū)分所有權(quán)人有關(guān)權(quán)利的行使要受到一定條件的限制。業(yè)主在行使專有部分權(quán)利的同時，負有相應(yīng)義務(wù)：行使專有部分所有權(quán)時，不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；維護、修繕時不得妨礙其他建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；維護、修繕時不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、安全、衛(wèi)生及相鄰義務(wù)；應(yīng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查、檢修等。

　　各區(qū)分所有人對自己所屬專有部分的使用、收益或處分應(yīng)受彼此間的強力約束，亦即專有部分相互間具有制約性關(guān)系。而表現(xiàn)區(qū)分所有權(quán)相互制約性的具體內(nèi)容主要有二：一是禁止區(qū)分所有人實施違*同利益的行為；二是區(qū)分所有人彼此間對他人的專有部分于必要范圍內(nèi)可以行使請求權(quán)。

　　物權(quán)法第71條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。由此可見，區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人應(yīng)承擔的義務(wù)，主要表現(xiàn)為對其專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用，危及建筑物的安全，并不得損害其他區(qū)分所有權(quán)人的個人利益及共同利益，具體包括：

　　1.按照專有部分的原使用目的或規(guī)約規(guī)定使用的義務(wù)

　　如在用于居住的住宅、公寓的專用部分經(jīng)營餐飲業(yè)、娛樂服務(wù)業(yè)，違背了其使用目的，構(gòu)成對專有部分的不當使用。如物權(quán)法關(guān)于"住改商"的規(guī)定第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。就是如此，此內(nèi)容將在后面論述。中國臺灣地區(qū)"公寓大廈管理條例"第5條規(guī)定："區(qū)分所有權(quán)人對一專有部分的利用，不得有妨礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的行為"。

　　（1）按照專有部分的原使用目的使用的義務(wù)。如吳某購買某小區(qū)的一套三居室的商品房，入住后發(fā)現(xiàn)該新落成小區(qū)的各種配套設(shè)施還不完善，特別是飯館缺少。于是將自己一百多平方米的房子改成小餐館，吳某的行為違背了專有部分原有使用目的，隨意改變其用途，是違法的行為。

　　（2）按照規(guī)約約定使用的義務(wù)。如對于在樓頂安裝太陽能熱水器，封閉自家陽臺，一般來說是允許的，但若是管理規(guī)約或者物業(yè)合同做出相應(yīng)約定之后，則當事人應(yīng)當嚴格遵守。20**年1月26日，白某購買位于北京市通州區(qū)的商品房一套。入住時，與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理協(xié)議》及《小區(qū)裝修管理規(guī)定》，在裝修規(guī)定中，雙方"約定未經(jīng)物業(yè)公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"。20**年12月白某與物業(yè)公司協(xié)商，要求在樓頂安裝太陽能熱水器，但雙方分歧較大，未能達成一致，后發(fā)生糾紛起訴至法院。通州區(qū)法院經(jīng)審理認為，對裝修規(guī)定中"未經(jīng)物業(yè)公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"的條款應(yīng)作擴張解釋，故判決駁回白某的訴訟請求。可見，對于有約定的，當事人應(yīng)當嚴格遵守。

　　2.維護建筑物牢固安全和外觀美觀完整的義務(wù)

　　區(qū)分所有權(quán)人雖然可以對專有部分進行內(nèi)部裝潢和適當改建，但不得因此危及整棟建筑物的安全或影響整棟建筑物的外觀，也不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的生活安寧、安全和衛(wèi)生。《瑞士民法典》第712條規(guī)定，樓層所有人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權(quán)利，但不得妨礙其他樓層的所有人行使相同的權(quán)利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設(shè)備或影響其使用及外觀，如業(yè)主在家安裝大型浴缸影響到建筑物安全的行為就是被禁止的。

　　改變住宅性質(zhì)房屋結(jié)構(gòu)的行為更是明令禁止的，建設(shè)部頒布的20**年5月1日起施行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第5條明確規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：(1)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；(5)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。該辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

　　3.不得隨意變動、撤換、毀損專有部分中涉及共有的部分

　　如不得隨意變更通過專有部分、維持建筑物正常使用的各種管線。區(qū)分所有權(quán)人新設(shè)、拆除或變更通過專有部分的各種管線，均不得影響建筑物整體對管線布置的許可。區(qū)分所有權(quán)人因維護、修繕、改良其專有部分或設(shè)置管線，必須進入其他區(qū)分所有權(quán)人的專有部分，其他區(qū)分所有權(quán)人無正當理由不得拒絕。如某專有部分天花板漏水，其樓上專有部分的區(qū)分所有權(quán)人就必須允許樓下的區(qū)分所有權(quán)人，利用樓上的地板從事修理補漏。當然，基于公平正義及誠實信用原則，進入或使用他人專有部分，應(yīng)當選擇妨礙、損害最小的處所及方法。區(qū)分所有權(quán)人進入或使用他人專有部分造成損害的，應(yīng)補償因此產(chǎn)生的損害，此時其主觀有無過錯并不影響其責任承擔，因為他人專有部分的損害并非違法行為所致，故只要有損害后果發(fā)生，進入或使用他人專有部分的區(qū)分所有權(quán)人就應(yīng)當適當補償。區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人承擔的此項義務(wù)，如果從權(quán)利的角度來審視，有學者認為，這是區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的相鄰使用權(quán)，"系指區(qū)分所有權(quán)人為保存其專有部分或共用部分，或于改良之必要范圍內(nèi)，可以請求使用其他區(qū)分所有權(quán)人之專有部分或不屬于自己所有之共用部分"。

　　例如，北京市海淀區(qū)學清路城華園某業(yè)主因家中暖氣過熱而拆除了自家的暖氣片，后被本小區(qū)物業(yè)公司起訴，被法院判令恢復(fù)被其拆除的暖氣片，如逾期不履行則按每日十元承擔罰金。該業(yè)主入住時與該小區(qū)物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理公約及承諾書，并承諾不拆改供暖管道和設(shè)施，但是在居住過程中，因其居住的室內(nèi)供暖溫度過高，其在20**年5月自行將室內(nèi)的三組暖氣片拆除。被告辯稱其家中供暖后溫度過高，勝似"夏天"，而高溫不利于人體健康，其曾向物業(yè)公司提出關(guān)閉自家暖氣管道閥門的要求，但物業(yè)公司沒有實施。他不得以將房間內(nèi)的暖氣片拆除，而其拆除暖氣片后室溫正常，可以保證過冬。法院經(jīng)審理認為，被告作為該小區(qū)的業(yè)主，在入住時曾就物業(yè)公司的物業(yè)管理公約及各項物業(yè)管理規(guī)定簽署了承諾書，表示愿意遵守，并承諾不拆改供暖管道和設(shè)施。其因溫度過高而拆去暖氣片的行為違背了其在入住時所做的承諾，并且被告也沒有證據(jù)證明其家中供暖后的確切溫度。之所以拆除暖氣片后室溫適宜，是因為其與相鄰業(yè)主房間內(nèi)的傳熱所致，侵害了其他業(yè)主的利益，該物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理單位有權(quán)要求被告恢復(fù)其室內(nèi)的暖氣管線。但是在判決中也認定若周先生家中溫度確實過高，在其恢復(fù)暖氣片后，物業(yè)公司應(yīng)盡快解決其居室的適溫問題，以便于其及家人在適宜環(huán)境中居住。

　　此外，從業(yè)主的角度看，業(yè)主應(yīng)當遵守物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的規(guī)定，不得妨害物業(yè)管理秩序。關(guān)于相鄰權(quán)，在建筑物區(qū)分所有制度中，是否應(yīng)當規(guī)定相鄰關(guān)系，理論上有不同看法。有一種觀點認為，在建筑物區(qū)分所有的情況下，為調(diào)整相鄰或相近的不動產(chǎn)權(quán)利人之間的關(guān)系，應(yīng)設(shè)獨立的不動產(chǎn)役權(quán)制度，輔之有關(guān)相鄰關(guān)系的法律規(guī)范。應(yīng)當看到，在建筑物區(qū)分所有的情況下，各區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系是客觀存在的，如因飼養(yǎng)寵物而妨害他人正常生活，修繕自己專有部分而影響鄰人專有部分的安全或給鄰人造成損害，因使用自己的專有部分或設(shè)施而散發(fā)出煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動等給鄰人造成妨害，這些都涉及相鄰關(guān)系問題，也應(yīng)該適用有關(guān)相鄰權(quán)的一般規(guī)則來處理。另一方面，因為區(qū)分所有中的相鄰關(guān)系具有其復(fù)雜性，在不能完全適用相鄰關(guān)系一般規(guī)則解決的情況下，可以依據(jù)管理規(guī)約來處理。

　　在物業(yè)使用過程中，存在著單一業(yè)主的所有權(quán)與全體業(yè)主的共有權(quán)的連接，在單一業(yè)主就專有部分的使用過程中，會出現(xiàn)個別業(yè)主的權(quán)利與全體業(yè)主整體權(quán)利的沖突，在此情況下，業(yè)主的個別權(quán)利要服從或不得影響業(yè)主整體權(quán)利的行使。對于業(yè)主就專有部分的使用，也有相關(guān)的法律法規(guī)進行規(guī)范，如相應(yīng)的法規(guī)明確規(guī)定了業(yè)主在進行家庭居室裝飾裝修有違法行為的，就應(yīng)當由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以制止、批評教育、責令限期改正，依照法律和依法制定的業(yè)主公約和共用部分使用規(guī)則等物業(yè)管理自治規(guī)則提請有關(guān)部門處理。如果造成損失的，違法業(yè)主應(yīng)當賠償損失：

　　（1）在車輛、行人通行的戶外施工，不安置警示標志；

　　（2）在晚間居民正常的睡眠時間進行有噪音的房屋裝修施工；

　　（3）從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄因裝飾、裝修居室而產(chǎn)生的廢棄物及其他物品；

　　（4）違規(guī)堆放、使用、清運易燃裝飾材料，家庭居室裝飾、裝修所形成的各種廢棄物，不按照有關(guān)部門指定的位置、方式和時間進行堆放和清運；

　　（5）破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施；

　　（6）任意刨鑿頂板，不經(jīng)常穿管直接埋設(shè)電線或者改線；

　　（7）隨意增加樓地面凈荷載，在室內(nèi)砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；

　　（8）隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門窗尺寸或者另建門窗；

　　（9）其他影響相鄰居民正常生活、違反家庭裝飾、裝修法律規(guī)定的行為。