物業服務公司合同管理制度

　　合同管理是物業管理企業管理的一項重要內容，搞好合同管理，對于公司經濟活動的開展和經濟利益的取得，都有積極的意義。各級管理人員及其他有關人員，都必須嚴格遵守、切實執行本制度。各有關部門必須互相配合，共同努力，搞好公司以"重合同、守信譽"為核心的合同管理工作。

　　1.目的：為規范公司合同的管理，防范與控制合同風險，有效維護公司的合法權益，根據《合同法》及其它有關法規的規定，結合公司的實際情況，制訂本制度。

　　2.適用范圍：公司對外簽訂的各類合同、協議、約定、等合同類文書均適用本制度。補充協議、補充約定、合同附件等原合同的補充類文書是原合同的必要組成部分，從屬于原合同，同樣適用本制度。

　　3.職責

　　3.1董事長負責標的3萬以上合同的審批簽署；

　　3.2公司總經理受董事長委托負責標的3萬以下合同的審批簽署；

　　3.3公司總經辦負責公司各類合同的管理工作，具體職責是：

　　3.3.1負責在有需要情況下介入各類合同的談判工作。

　　3.3.2負責制定銷售、采購合同統一文本；

　　3.3.3負責對合同專用章、合同統一文本、法人授權委托書的發放和管理；

　　3.3.4負責各職能部門/項目提交的各類合同的合法性、可行性、有利性審查；

　　3.3.5負責合同糾紛的處理；

　　3.3.6負責合同的檔案日常管理；

　　3.3.7負責本制度的監督執行。

　　3.4 職能部門/項目負責各類相關業務的合同談判。

　　4.合同的簽訂

　　4.1所有合同必須由公司簽訂，任何職能部門、項目、分公司等不得擅自簽訂合同。

　　4.2簽訂合同前須審查的資料：

　　4.2.1必須審查對方當事人的主體資格，如營業執照、法人機構代碼證、身份證明文件等。

　　4.2.2資信能力、履約能力，如資產證明、信譽紀錄、企業規模和狀況、相關的資質證明等。

　　4.3合同的審批

　　公司簽訂的合同，必須經公司總經理審批。

　　4.3.1具體權限如下：

　　4.3.1.1一般情況下合同由董事長授權總經理審批。

　　4.3.1.2 標的超過3萬元的由董事長審批。

　　4.3.1.3標的超過公司資產1/3以上的合同由董事會審批。

　　4.3.2合同原則上由經辦部門/項目負責人具體經辦，擬訂初稿后必須經相關職責部門、品質督導部、總辦、總經理(董事長)審閱后按合同審批權限簽署。

　　合同審查的要點是：

　　4.4.1.1合同的合法性。包括：當事人有無簽訂、履行該合同的權利能力和行為能力；合同內容是否符合國家法律、政策和本制度規定。

　　4.3.2.2合同的嚴密性。包括：合同應具備的條款是否齊全；當事人雙方的權利、義務是否具體、明確；文字表述是否確切無誤。

　　4.3.2.3合同的可行性。包括：當事人雙方特別是對方是否具備履行合同的能力、條件；預計取得的經濟效益和可能承擔的風險；合同非正常履行時可能受到的經濟損失。

　　4.3.3根據法律規定或實際需要，合同還應當視情況是否呈報上級主管機關鑒證、批準，或報工商行政管理部門鑒證，或請公證處公證。

　　4.4不得與沒有獨立承擔民事責任的組織簽訂合同，也不得簽訂與法人履約能力明顯不相符的經濟合同。

　　4.5公司出具授權委托書委托員工簽訂合同的，該員工為公司委托人。公司委托人，可以在公司授權范圍內代表公司簽約。公司委托人必須對本企業公司負責。若公司委托人超出委托權限簽約，造成公司損失的，公司將按照有關本制度有關規定處理。

　　4.6簽訂合同必須貫徹"平等互利、協商一致、等價有償"的原則和"價廉物美、擇優簽約"的原則。任何人對外簽訂合同，都必須以維護本公司合法權益和提高經濟效益為宗旨，決不允許在簽訂合同時假公濟私、損公肥私、謀取私利，違者依本制度有關規定嚴懲。

　　4.7合同的形式：除即時結算付清款項的合同外，一律采用書面合同，并必須采用統一合同文本。

　　4.8合同的內容應符合以下要求：

　　4.8.1當事人的情況：記載清楚合同當事人的名稱(個人的要寫姓名和身份證號)、地址、聯系方式，合同抬頭、落款、公章以及對方當事人提供的資信情況載明的當事人的名稱、住所應保持一致。

　　4.8.2合同標的：合同標的應具有唯一性、準確性，買賣合同應詳細約定規格、型號、商標、產地、等級等內容；服務合同應約定詳細的服務內容及要求；對合同標的無法以文字描述的應將說明材料如圖紙等作為合同的附件。

　　4.8.3數量：合同應采用國家標準的計量單位，約定標的物數量，無法約定確切數量的應約定數量的確定方式(如電報、傳真、送貨單、發票等)。

　　4.8.4質量：有國家標準，部門行業標準或企業標準的，應約定所采用標準的代號；化工產品等可以用指標描述的產品應約定主要指標要求(標準已涵蓋的除外)；憑樣品支付的應約定樣品的產生方式及樣品存放地點。

　　4.8.5價款或報酬：價款或者報酬應在合同中明確，采用折扣形式的應約定合同的實際價款；價款的支付方式如轉帳支票、匯票(電匯、票匯、信匯)、托收、信用證、現金等應予以明確；價款或報酬的支付期限應約定確切日期或約定在一定條件成就后多少日內支付。

　　4.8.6履行期限、地點和方式

　　履行期限應具體明確定，無法約定具體時間的，應在合同中約定履行期間的方式；

　　合同履行地點應力爭作對本方有利的約定，如買賣合同一般約定交貨地點為本公司倉庫或本公司的住所地；約定具體地名的應明確至市轄區或縣一級；

　　買賣合同在合同中應約定交付的手續，即合同履行的標志，如托運單、倉庫保管員簽單等。

　　4.8.7合同的擔保

　　合同中對方事人要求提供擔保或本方要求對方當事人提供擔保的，應結合具體情況根據《擔保法》的要求辦理相關手續。

　　4.8.8合同的解釋

　　合同文本中所有文字應具有排它性的解釋，對可能引起歧義的文字和某些非法定專用詞語應在合同中進行解釋。

　　4.8.9保密條款

　　對技術類合同和其他涉及經營信息、技術信息的合同應約定保密承諾與違反保密承諾時的違約責任。

　　4.8.10違約責任

　　根據《合同法》作適當約定，注意合同的公平性。

　　4.8.11合同糾紛解決的約定：為了方便公司控制訴訟成本，合同糾紛統一約定由公司所在地的法院、仲裁委員會處理。

　　4.9 簽訂合同的工作程序：

　　4.9.1簽訂合同前，經辦人員或公司指定的其他談判人員應按照本制度4.2條對對方當事人的有關情況進行審查，并復印對方當事人所有的相關資料如法人營業執照及專業資格證書等留存。

　　4.9.2銷售、采購合同，由主辦業務人員與對方當事人商談后擬好合同條款，附合同會簽表報審批，由總經公編寫合同編號并加蓋合同專用章，必要時，由總經理指定責任人員對合同進行合法性審查。

　　4.10.3除銷售、采購合同以外的合同由總經理指定責任人員會同相關部門與對方當事人進行商談，擬好合同條款，附合同會簽表報批，審批程序按照本制度4.3規定執行，合同審批通過后再經公司簽章生效。

　　4.10.4若合同要經過政府有關部門登記才生效的，或者法律、行政法規規定應當辦理批準登記手續的合同，合同成立后由總經辦依法及時辦理。

　　4.10.5合同正式簽訂后，合同文本及有關材料復印件除經辦人自行保管外，應當隨合同及相關資料的原件和會審表交存公司總經辦備案。

　　5.合同的履行

　　5.1公司及所屬分公司應當按照合同約定全面履行自己的義務，并隨時督促對方當事人及時履行其義務。合同的經辦員工應當負責公司依約履行合同，因工作疏忽導致公司違約的，公司將按照本制度有關規定追究經辦人的責任。

　　5.2在合同履行過程中，對本公司的履行情況應及時做好記錄并經必須做好對方確認工作。

　　其中，履行銷售合同交付貨物時應由對方當事人簽署一式二份的收貨單，一份留存對方，一份交銷售部門備查。向對方當事人交付增值稅發票時應由對方當事人出具收條。

　　履行采購合同付款時應由對方當事人出具收款收據或收條，公司原則上只開具限制性抬頭的轉賬支票，不允許以現金形式支付。

　　5.3在履行合同過程中，經辦人員若發現并有確切證據證明對方當事人有下列情況之一的，應立即中止履行，同時及時書面上報總經辦處理，并報總經理。

　　5.3.1經營狀況嚴重惡化；

　　5.3.2轉移財產，抽逃資金，以逃避債務；

　　5.3.3喪失商業信譽；

　　5.3.4有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形；

　　5.4債權債務的定期確認和發生重大變動時的確認；

　　5.4.1在常年合同特別是常年銷售、采購合同履行過程中，經辦人員應定期對帳，確認雙方債權債務；

　　5.4.2在對方當事人發生兼(合)并、分立、改制或其他重大事項以及本公司或對方當事人的合同經辦人員發生變動時，應及時對帳，確認合同效力及雙方債權債務。

　　6.合同糾紛的處理

　　6.1合同雙方在履行過程中發生糾紛時，應首先根據法律和公司規定，按照實事求是的原則，由經辦人、有關業務部門與法律顧問，與對方當事人平等協商解決；經辦人對糾紛的處理必須具體負責到底。

　　6.2合同雙方在一定期限(一般為一個月)內無法就糾紛的處理達成一致意思或對方當事人無意協商解決的，經辦人員應及時書面報告總經辦和總經理，并擬定處理意見，報總經理決定。

　　對方當事人涉嫌合同詐騙的，應立即報告總經辦和總經理。

　　6.3公司決定采用訴訟或仲裁處理的合同糾紛，以及對方當事人起訴的，相關部門應及時將合同的簽訂、履行、糾紛的產生及協商情況整理成書面材料連同有關證據報總經辦。

　　6.4處理合同糾紛的原則：

　　6.4.1堅持以事實為依據、以法律為準繩，法律沒規定的，以國家政策或合同條款為準。

　　6.4.2以雙方協商解決為基本辦法。糾紛發生后，應及時與對方當事人友好協商，在既維護本公司合法權益，又不侵犯對方合法權益的基礎上，互諒互讓，達成協議，解決糾紛。

　　6.4.3因對方責任引起的糾紛，應堅持原則，保障我方合法權益不受侵犯；因我方責任引起的糾紛，應尊重對方的合法權益，主動承擔責任，并盡量采取補救措施，減少我方損失；因雙方責任引起的糾紛，應實事求是，分清主次，合情合理解決。

　　6.4.4合同糾紛的提出，加上由我方與當事人協商處理糾紛的時間，應在法律規定的時效內進行，并必須考慮有申請仲裁或起訴的足夠的時間。

　　6.5凡由總辦處理的合同糾紛，所有相關職能部門及項目必須主動提供下列證據材料：

　　6.5.1合同的文本(包括變更、補充、解除合同的協議)，以及與合同有關的附件、文書、傳真、圖表等；

　　6.5.2送貨、提貨、托運、驗收、發票等有關憑證；

　　6.5.3貨款的承付、托收憑證，有關財務帳目；

　　6.5.4產品的質量標準、封樣、樣品或鑒定報告；

　　6.5.5有關方違約的證據材料；

　　6.5.6其他與處理糾紛有關的材料。

　　6.6對雙方已經簽署的解決合同糾紛的協議書、上級主管機關的處理意見、仲裁書、判決書、裁定書、調解書等，在正式生效后，應復印若干份，分別送與對該糾紛處理及履行有關的部門收執，各職能部門/項目應由專人負責該文書執行的了解或履行。

　　6.7對于當事人在規定的期限屆滿時沒有執行上述文書中有關規定的，承辦人應及時向主管負責人匯報。

　　6.8對方當事人逾期不履行已經發生法律效力的調解書、仲裁決定書或判決書的，可向人民法院申請執行。申請執行統一由總經辦處理。在向人民法院提交申請執行書之前，有關部門應認真檢查對方的執行情況，防止差錯，并把有關情況及時報告總經辦。執行中若達成和解協議的，應制作協議書并按協議書規定辦理。

　　6.9合同糾紛處理或執行完畢的，應及時通知有關職能部門/項目，并將有關資料匯總歸檔以備考。

　　7.合同的變更、解除

　　7.1 公司的合同變更、解除，按照合同簽訂程序報原審批人員批準。法律、行政法規規定變更合同應當辦理批準登記等手續的，應依法及時辦理。

　　7.2變更、解除合同的協議在未達成或未批準之前，原合同仍有效，仍應履行，經雙方一致同意停止履行的除外。

　　7.3合同的變更、解除的有關規定：

　　7.3.1在合同履行期間由于客觀原因需要變更或者解除合同的，須經雙方協商，重新達成書面協議，新協議未達成前，原合同仍然有效，必須繼續履行。公司收到對方當事人要求解除或變更的通知書后，應當在規定的期限內作出書面答復。

　　7.3.2存在下列情形之一的，公司可以單方解除合同，經辦人應當及時向公司合同的審批程序原審批人員報告情況。

　　7.3.2.1因不可抗力致使不能履行合同的；

　　7.3.2.2在履行期限屆滿之前，對方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

　　7.3.2.3對方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

　　7.3.2.4對方遲延履行債務或其他違約行為致使不能實現合同目的；

　　7.3.2.5法律規定的其他情形。

　　7.4變更或解除合同的，應當采用書面形式(包括書信、電報)。

　　8.合同檔案的日常管理

　　8.1本公司實行二級合同管理，公司總經理辦公室全面負責公司的合同原件管理，相關職能部門/項目留存合同的復印件。總經理辦公室會同有關職能部門/項目認真做好合同管理的基礎工作。具體如下：

　　8.1.2.1建立合同檔案；

　　8.1.2.2建立合同管理臺帳；

　　8.1.2.3填寫"合同情況月報表"。

　　8.2公司的公章專人管理，公司的空白合同、授權委托書也由專人管理，公司所有合同、授權委托書均由總辦統一登記編號、經辦人簽名，并記錄領取情況，業務人員不得隨身攜帶合同專用章或已蓋章的空白授權委托書、空白合同出外，特殊情況由總經理批準的除外。

　　合同專用章、蓋章的空白合同、授權委托書、已簽訂的合同有遺失的，應及時向當地公安機關報案，并登報聲明。

　　8.3合同有關的送貨回單，增值稅發票收據以及業務往來傳真、信函、對帳單等資料，職能部門/項目應自行保管好；重要資料應將原件交總經辦隨合同保管。

　　8.4合同經辦人員與本公司終止勞動關系前應把有關材料及空白合同、名片、委托書移交完畢，經總經辦和有關部門確認后方可辦理有關手續。

　　合同經辦人員與本公司終止勞動關系或因其他原因發生變更的，總經辦應在情況發生當日二周內書面告知各有關單位。

　　9.考核與獎懲

　　9.1公司、所屬各項目全體職員應當嚴格遵守本制度，有效訂立、履行合同，切實維護公司的整體利益。總經辦負責本制度執行情況的監督考核。

　　9.2對在合同簽訂、履行過程中發現重大問題，積極采取補救措施，使本公司避免重大經濟損失以及在經濟糾紛處理過程中，避免或挽回重大經濟損失的，予以獎勵。

　　9.3合同經辦人員出現下列情況之一，給公司造成損失的，公司將依法向責任人員追償損失：

　　9.3.1未經授權批準或超越職權簽訂合同；

　　9.3.2擅自為他人提供合同專用章或蓋章的空白合同，授權委托書；

　　9.3.3應當簽訂書面合同而未簽訂書面合同；

　　9.3.4工作疏忽導致公司違約造成損失的。

　　9.4合同經辦人員出現下列情況之一，給公司造成損失的，公司酌情向有關人員追償損失：

　　9.4.1因工作過失致使公司被詐騙；

　　9.4.2公司履行合同未經對方當事人確認；

　　9.4.3遺失重要證據；

　　9.4.4發生糾紛后隱瞞不報或私自了結或報告避重就輕，事發后沒有立即報告公司的按隱瞞不報處理；

　　9.4.5合同專用章、蓋章的空白合同、授權委托書遺失未及時報案和報告；

　　9.4.6其他違反公司相關制度的。

　　9.5公司職員在簽訂、履行合同過程中觸犯刑法，構成犯罪的，將依法移交司法機關處理。

　　9. 6 以上未明晰獎罰的行為均通過年度績效考核體現。

　　10、附則

　　10.1 本制度由廣州**物業管理有限公司總經辦負責解釋。

　　10.2 本制度由總經理批準后生效，自頒布之日起執行。

篇2：規范以房屋發展合同制度所建樓宇之管理(1995)

　　規范以房屋發展合同制度所建樓宇之管理(1995)

　　第一章 一般規定

　　第二章 分層所有人大會

　　第三章 管理

　　第四章 分層所有人之權利及義務

　　第五章 處罰

　　第六章 財政管理

　　第七章 最后及過渡規定

　　八月二十一日

　　鑒于四月十二日第13/93/M號法令對房屋發展合同制度引進了深入修改，故有必要對規范以該制度所建樓宇共有部分之管理規則作出修正及調整。

　　因此，本法規以明確及在某些方面以嶄新之方式確定公共行政當局在監督樓宇共有部分管理之合規范性任務中之職責，尤其是對分層所有人及對行使管理職能實體之違法行為，以評定人之身分作出干預，或對財政及預算規則作出干預。

　　另外，規定成立由大會選出之管理委員會，并賦予其廣泛之行為權力，以便更有效地維護分層所有人之利益。

　　基于此;

　　經聽取咨詢會意見后;

　　總督根據《澳門組織章程》第十三條第一款之規定，命令制定在澳門地區具有法律效力之條文如下：

　　第一章 一般規定

　　第一條 (范圍)

　　本法規規范以房屋發展合同制度所建樓宇之管理。

　　第二條 (門廳)

　　樓宇應有一個稱為門廳之空間，作為信件之遞交中心及向分層所有人提供一般信息之中心，且在門廳內張貼以葡文及中文書寫之會議召集書、年度預算草案、年度報告及帳目，以及有關樓宇共有部分管理之其它文件。

　　第三條 (管理責任)

　　一、在執行第一次分層所有人大會之決議前，樓宇共有部分之管理應由獲土地批出之企業負責。

　　二、獲土地批出之企業得直接管理樓宇之共有部分， 或在不轉移其責任之情況下，與專門從事該等管理業務之企業訂立提供服務之合同。

　　三、提供管理服務之費用由澳門房屋司(葡文縮寫為IHM)核準，但獲土地批出之企業必須于使用準照發出日之兩個月前，將管理費用提案呈交澳門房屋司。

　　四、如有正當之特殊理由，澳門房屋司得以直接判給之方式訂立提供樓宇共有部分管理服務之合同。

　　第四條 (監察權)

　　澳門房屋司得監察樓宇共有部分之管理，并要求履行所適用法律及規章所載之義務。

　　第二章 分層所有人大會

　　第五條 (分層所有人第一次大會)

　　一、澳門房屋司促進并安排分層所有人第一次大會之舉行，且向分層所有人宣傳應了解之所有法律及規章。

　　二、大會主席團由三名成員組成，分別有澳門房屋司之代表、樓宇共有部分管理企業之代表及出席大會之分層所有人之代表。如有必要，應有翻譯員在場負責翻譯之工作。

　　三、按座、大廈或屋村所組成之分層所有人大會選出一管理委員會，而該委員會之人數系按現有之分層所有人人數而定，一百以下由三人組成，一百至四百之間由七人組成，四百以上由九人組成。

　　第六條 (平常大會)

　　一、大會由管理委員會召集，及在公布第十一條f項所指之報告及帳目后，于第一季度結束前舉行會議，討論并通過上一歷年之有關帳目及通過本年度之開支預算。

　　二、由三名成員組成之大會主席團，如選擇選舉之方式，得在管理委員會成員中選出。

　　第七條 (召集)

　　一、在舉行會議最少二十日前，將召集通知書寄給各分層所有人，并將之張貼于門廳。

　　二、以葡文及中文書寫之通知書，應載有舉行會議之日期、時間、地點及大會之議事日程。

　　第八條 (運作)

　　一、大會僅得于預定時間及有三分之一分層所有人出席之情況下運作，如大會議決，則得在比預定時間推遲三十分鐘，且不管出席人數為多少亦得運作。

　　二、如不論出席人數多少大會仍不運作，視作在一星期后之同一時間及地點重新召*議，但在此情況下，不論人數多少大會亦得作出決議。

　　三、決議由出席之分層所有人或其代表透過簡單多數票作出。

　　四、每一獨立單位為一票。

　　五、分層所有人如不能出席，得由受權人代表之;而授權書只須以信件方式致大會主席團，但該授權書應具被代表人經認定之簽名。

　　六、大會之決議應載于會議紀錄上，并在十五日內于門廳公布，且以信件方式投遞給所有缺席之分層所有人及澳門房屋司。

　　第九條 (決議之爭執)

　　一、違反現行法律或規章之大會決議，得在任何出席之分層所有人聲請下撤銷，但該等分層所有人須未贊同該決議，并對該事宜所作投票曾作解釋性聲明;或在澳門房屋司之聲請下撤銷，但僅以澳門房屋司非為分層所有人之情況為限。

　　二、出席大會之分層所有人，自作出決議日起計十日內，或缺席之分層所有人，自收到通知日起計十日內，得由其中一名或多名分層所有人，或由澳門房屋司，向管理委員會要求在二十日內，召集一次特別大會，以廢止可撤銷之決議。

　　三、提起撤銷之訴之權利自特別大會作出決議日起計三十日后喪失，或自作出決議日起計六十日后喪失，但后者僅以未要求舉行特別大會之情況為限。

　　四、根據訴訟法，亦得聲請中止執行決議。

　　第三章 管理

　　第十條 (管理職能)

　　一、管理職能由分層所有人管理委員會行使，或由為此而訂立管理合同之專門實體行使。

　　二、管理委員會欲與另一實體訂立樓宇共有部分之管理合同，應于終止正在履行管理職責實體之職能之六十日前通知，并應指定轉移權力之日期、時間及地點，且應知會澳門房屋司。

　　三、管理委員會具有本法規規定之權力，并獲賦予執行大會之決議及在五分之一分層所有人要求下召集特別大會之權限。

　　四、對澳門房屋司及樓宇共有部分管理實體而言，管理委員會代表分層所有人之權利及義務。

　　第十一條 (管理行為)

　　樓宇共有部分管理實體之管理行為如下：

　　a)向各分層所有人收取有關獨立單位因土地批出所對應之租金，并存放于本地區之專門機關;

　　b)收取本法規所定擔保之相應金額;

　　c)結清公共區域及電梯運作所引致之水費及電費;

　　d)向分層所有人收取第二十二條所指開支之份額;

　　e)對于已支付應由分層所有人負責且在本法規內規定之費用，有權要求其償還;

　　f)每年二月前，應在門廳張貼上年度有關管理之報告 及帳目。

　　第十二條 (管理之一般義務)

　　管理之一般義務尤其為：

　　a)使分層所有人履行第十六條第二款所指之義務;

　　b)使分層所有人為其獨立單位購買火災保險或續保;如分層所有人尚未投保或續保，有權向各分層所有人收取保險費金額;

　　c)為樓宇之公共設備購買火災保險或續保;

　　d)實施樓宇共有部分之維修工程;

　　e)不論是否由分層所有人負責，亦得在獨立單位內實施對樓宇安全及居住性必不可少之工程，但僅以分層所有人接獲通知后，拒絕實施工程者為限;

　　f)使消防設備、電梯、水泵及其它公共設備保持良好 之運作狀態，并與專門企業訂立合同以提供技術及養護服務;

　　g)注意樓宇公共區域之照明，并進行必要之維修及更換;

　　h)清潔公共區域，以保持良好外觀及清除所有障礙物;

　　i)按預定時間提供收集垃圾之服務，并將之存放于樓 宇之垃圾收集箱內，但僅以樓宇沒有排放垃圾管道之情況為限;

　　j)安排及實施門廳之服務，注意分層所有人之安全及 其財產之安全;

　　l)在發生火災時，禁止使用電梯;

　　m)將影響樓宇結構或主正面外形美觀之單位改動情況，通知土地工務運輸司;

　　n)透過在門廳張貼或其它認為方便之途徑，向分層所有人宣傳本法規之規定及不遵守規定可科處之處罰;

　　o)應向澳門房屋司舉報違反本法規之情況，以科以罰款。

　　第十三條 (檢查權)

　　一、管理實體為檢查之目的，得進入樓宇之任何部分，但進入獨立單位須獲分層所有人之許可。

　　二、不獲分層所有人許可進入其住宅之情況，可透過普通管轄法院之許可彌補。

　　三、檢查之目的如下：

　　a)檢查是否有必要進行共同利益之工程;

　　b)檢查是否遵守本法規及有關水、瓦斯、電、下水道及排雨水系統之運作及安全之其它法規。

　　四、如檢查后須實施工程，則應與分層所有人就進行工程之日期及每日工作時間達成協議，以盡量減少所帶來之不便，但須考慮實施工程之緊迫性。

　　五、如不能達成上款所指之協議，則澳門房屋司有權限在聽取各方意見后，定出進行工程之日期。

　　第十四條 (對分層所有人之約束)

　　管理實體在執行本法規時所作出之行為及決定對分層所有人具約束力。

　　第四章 分層所有人之權利及義務

　　第十五條 (分層所有人之權利)

　　在不影響有關分層所有權法律制度之法律所定權利之情況下，分層所有人之權利為：

　　a)在收到鑰匙后，仔細檢查單位，并將所發現之異常情況通知管理實醴;

　　b)在分層所有人大會選出管理委員會之成員;

　　c)直接或透過管理委員會向管理實體呈交有關其所提供之管理服務之適當及有依據之聲明異議;

　　d)樓宇共有部分之管理由管理委員會負責時，則直接向澳門房屋司呈交聲明異議;

　　e)按本法規之規定，促使召集特別大會;

　　f)在收到澳門房屋司就有關違反本法規之舉報而作之 通知后十日內，呈交答辯書。

　　第十六條 (分層所有人之義務)

　　一、分層所有人之義務為：

　　a)繳付有關獨立單位因土地批出所對應之租金;

　　b)根據第二十二條之規定，按其所擁有之單位數目之比例繳付樓宇共有部分之費用;

　　c)在收取單位之鑰匙時，應繳付相等于兩倍共有部分管理月費之擔保金;

　　d)在收到有關獨立單位之鑰匙后一個月內，以購買單位之實際價格，訂立火災保險合同，并應于訂立合同或合同續簽后十五日內將合同副本呈交予樓宇共有部分管理部門;如不遞交該等副本，則須向樓宇共有部分管理部門繳付由其代為訂立之火災保險合同之保險費。

　　二、分層所有人亦有義務遵守管理實體之規定，尤其是：

　　a)應在規定時間內收集垃圾并將之裝入塑料袋或管理部門指定之專用容器內而置于各獨立單位門口，但僅以樓宇無排放垃圾管道之情況為限;

　　b)不得將垃圾?出窗外，亦不得將之倒于公共區域及電梯內;

　　c)不得在公共區域內存放及堆積物品;

　　d)不允許十歲以下之未成年人在無成人陪伴之情況下乘坐電梯;

　　e)不得使用由于其性質可能對共有部分之安全，或衛生造成危害之物品;

　　f)在單位內不得飼養對分層所有人造成滋擾之家畜;

　　g)不得改動外窗及外墻;

　　h)不得裝設不符合澳門房屋司所定標準之安全花柵及晾衣架;

　　i)不得在指定地點以外，安裝空調機及抽氣扇;

　　j)不得在樓宇之門及外墻，以及公共區域內張貼公告 或廣告，但在用于商業活動之區域及不影響市政條例關于此方面規定之情況不在此限;

　　l)不得在有關獨立單位內實施可影響樓宇結構，或瓦斯、水、下水道及排雨水系統良好運作之工程。

　　第五章 處罰

　　第十七條 (對共有部分管理實體科以之罰款)

　　一、對共有部分管理實體得科以以下罰款：

　　a)不遵守第十六條第二款d項至i項之規定者，罰款澳門幣2，000.00元;

　　b)不遵守第十二條1項及m項，以及第十六條第二款a、b及c項之規定者，罰款澳門幣5，000.00元。

　　二、違反第十二條規定之職責者，罰款澳門幣5，000.00元。

　　三、在六個月內發生兩個或兩個以上可構成科處罰款之事實者，罰款額應加一倍。

　　第十八條 (對分層所有人科以之處罰)

　　一、對分層所有人得科以以下罰款：

　　a)不遵守第十六條第二款a、b、e、g、h及l項之規定者，罰款澳門幣1，000.00元;

　　b) 不遵守本法規之其它規定者，罰款澳門幣500.00元。

　　二、如不履行者為金錢債務，罰款金額相當于債務之金額。

　　三、如連續違反不作為之義務，罰款額按日計算直至違反該義務之行為終止，或直至回復遵守不作為之義務之情況。

　　四、除科以罰款外，違法者亦應負責賠償對其他分層所有人所造成之損害。

　　第十九條 (罰款之科處程序及其繳付)

　　一、澳門房屋司在收到舉報或發現違反本法規之行為時，應通知違法者于十日內呈交對該舉報所載事實之答辯書。

　　二、如所呈交之答辯書與事實根本不符，澳門房屋司應進行簡易調查以查明事實真相。

　　三、罰款之科處屬澳門房屋司司長之權限，而對科以罰款之決定得由違法者或被科以罰款者提起司法爭執。

　　四、澳門普通管轄法院對上款所指之上訴之審理及裁判具有管轄權。

　　五、如自應繳付日起計十日內，不繳付罰款者，適用有關以費用及罰款之民事執行訴訟之制度，并以科處罰款之批示證明作為執行名義。

　　第二十條 (屢次不遵守)

　　如屢次不遵守法定管理義務，澳門房屋司得促使召集分層所有人大會，以替換共有部分之管理實體。

　　第六章 財政管理

　　第二十一條 (年度預算)

　　一、共有部分管理實體必須于每年十月三十日前，將下一歷年之管理預算呈交澳門房屋司及分層所有人管理委員會。

　　二、列出可預見之收入及開支，開支項目內應載有經管理實體及管理委員會協議，并由分層所有人大會通過之支付提供管理服務費用之負擔。

　　第二十二條 (分層所有人之負擔)

　　一、共有部分之開支由每一分層所有人按比例支付，并包括：

　　a)確定及固定開支：有關提供清潔及保安之服務費用，公共設備(如電梯、水泵、天線、對講機及防火設備)之保養費用，公共設備及樓宇公共區域之火災保險費用，以及管理企業固定服務費用之份額;

　　b)確定但可變之開支：公共區域之水電費用;

　　c)不可預見之開支：未包括于公共部分及公共設備保養及維修合同內之維修工程風險可能引致之費用。

　　二、經分層所有人大會協調之每月所給付之固定金額，用作支付上款a項及b項所指之費用，且應于每月十日前繳付，并收取收據。

　　三、本條第一款c項所指為非常開支，并應于接到付款通知后三十日內繳付。

　　第二十三條 (準備金)

　　一、設立準備金以支付不可預見之高額開支，尤其是維修樓宇共有部分及公共設備之開支。

　　二、準備金包括：

　　a)根據本法規對分層所有人及對共有部分管理實體所科之罰款所得;

　　b) 根據第十六條第一款c項之規定，由分層所有人繳付之擔保金;

　　c)營運年度之決算結余。

　　三、由分層所有人平常大會確定撥出部分準備金金額，作為支付第二十二條第一款c項所指之開支。

　　第二十四條 (負擔之調整)

　　通過每月給付調整之事宜，由分層所有人平常大會于每年經考慮預算提案及估計營運之結余后為之。

　　第七章 最后及過渡規定

　　第二十五條 (現存之土地批出合同)

　　一、本法規之規定不終止在其開始生效前所訂立之用于建造房屋之土地批出合同內有關樓宇共有部分管理之權利及義務。

　　二、如發現不提供土地批出合同所規定之服務，澳門房屋司或管理委員得作出干預及召集分層所有人大會。

　　第二十六條 (補充法律)

　　本法規未規范之所有情況，得補充適用《民法典》。

　　第二十七條 (廢止)

　　廢止十一月二十五日第245/85/M號訓令。

　　一九九五年八月三日核準

　　命令公布

　　總督 韋奇立

篇3：小區會所委托經營管理合同

　　小區會所委托經營管理合同

　　甲方：zz實業發展有限公司（下稱“委托方”）

　　法定代表人：z

　　地址：z開發區z路z

　　乙方：zz物業服務有限公司(下稱“受托方”)

　　法定代表人：z

　　地址：z市開發區z

　　為豐富z社區文化，為z業戶提供相應的社區配套服務，甲方委托乙方負責經營管理其產權屬下位于z市開發區z的z小區會所(下稱“z會所”)，現甲、乙雙方根據現行有關法律法規，就上述委托經營管理事宜，經充分協商后，本著平等互利的原則，制定本合同。

　　第一條 甲方委托乙方根據本合同全權負責經營管理“z會所”，乙方愿意接受甲方的委托，對“z會所”進行全權的經營管理。

　　第二條 甲、乙雙方在履行本合同時，均應遵守中華人民共和國的法律、法規和有關的政策，甲、乙雙方的權益均受法律法規的保護。

　　第三條 本委托經營管理合同有效期限為兩年，本合同一經簽訂，即具有法律約束力，甲乙雙方必須全面履行合同規定的權利義務，任何一方不得擅自變更或解除合同。

　　第四條 甲、乙雙方同意本合同簽訂后，由乙方委派相關管理與服務人員負責“z會所”的日常經營管理工作。

　　第五條 “z會所”主要面對“z”小區業主和住戶提供服務，在不違反有關法律法規的前提下兼顧對外經營。

　　第六條 乙方在會所日常經營管理過程中所涉及的人事、財務、采購和其他相關方面的所有管理事宜均須由甲方最終決定。經甲方批準的預算方案及經營計劃等，乙方必須遵照執行，乙方未經甲方同意不得自行修改，未經甲方批準的預算方案及經營計劃等乙方不得實施。

　　第七條 甲方的權利和義務

　　1.甲方負責提供“z會所”經營所需場地及其配套的水、電、空調、消防系統等設施。

　　2.甲方負責投入“z會所”場所設施設備、裝修及其后期維護所需全部資金、設備等。

　　3.甲方負責提供政府及主管部門根據相關法律、法規所要求的“z會所”營業證照及其它開業必需證照文件。

　　4.甲方負責“z會所”所有對外合同的簽署，包括經營合同和員工的人事合同。

　　5.甲方負責審定和批準乙方提供的年度預算和經營過程中的所有申請項目。若甲方要求對既定的方案或計劃進行調整或停止執行，乙方應當接受。

　　6.甲方委托乙方全權負責根據甲方既定的方案或計劃而對“z會所”的人、財、物、經營等進行全面的管理及員工的統一調配指揮。

　　7.根據國家法律法規為保證“z會所”的正常經營需要及其它保障甲方的利益需要購買相關的保險，其費用從“z會所”經營成本中支付(包括但不限財產險、雇主責任險等)。

　　8.甲方應按時向乙方支付“z會所”的日常經營管理及其它相關費用。

　　第八條 乙方的權利和義務

　　1.本合同簽署生效后，乙方應積極配合甲方申請和辦理會所經營的各類證照。

　　2.乙方應遵守有關法律法規，依法經營管理“z會所”。

　　3.乙方負責制定“z會所”財務年度預算，在下財務年度開始3個月前交甲方審定，并盡力完成雙方擬定的預算指標。開支預算只包括日常營運的開支，不包括建筑、機電設施、裝飾和營運設備等的折舊、租金和管理費的開支。

　　4.乙方委任會所管理人員負責經營管理會所，有權根據經營管理所需對“z會所”的員工統一調配安排，但需事先征得甲方同意。

　　5.乙方負責及時制定組織結構、人員編制、工資、人事任免、獎懲及各項人事規章制度交甲方審定，并按甲方的審定意見進行招聘、雇用、辭退、監督、指導、培訓“z會所”的員工。

　　6.乙方負責及時制定經營計劃交甲方審定，包括但不限于會所制度、管理程序、服務內容、產品和各項服務收費價格等，經審甲方審定后組織實施。

　　7.乙方負責及時制定市場策略，并在甲方審定的年度預算內執行市場計劃，若市場開支超過審定的年度預算，乙方須征求甲方同意增加市場預算后才可執行市場計劃。

　　8.乙方負責協助甲方選購 “z會所”經營所需所有器材、設備、和管理計算機軟件、和日常用品等。

　　9.本合同期滿或合同提前解除后，乙方應將甲方的場地、設備、資金、證照等返還給甲方。

　　10.會所的任何收入須嚴格按財務制度建賬登記，乙方須在支出相關款項前征得甲方審核同意。

　　第九條 甲方在“z會所”投入的所有資產歸屬甲方所有，在甲方委任下乙方有權使用并且有責任保管和維修“z會所”的固定資產，在管理過程中如需要變賣、報廢處理固定資產時必須經甲方審核同意。

　　第十條 乙方派出的會所管理人員的工資、保險、福利等全部由乙方負責支付。如甲方認為乙方派出人員不勝任該項工作，甲方有權向乙方提出要求作出更換，但必須有切實充分的理由。

　　第十一條 甲方有權每半年一次對乙方的經營管理業績進行審核，并提出相應的整改意見，針對乙方提出的整改意見甲方應積極配合及時作出相應調整。

　　第十二條 凡發生下列情況之一者，允許變更或解除本合同。

　　1.甲、乙雙方經協商一致同意。

　　2.訂立本合同所依據的法律法規和有關政策被修改或取消。

　　3.由于不可抗力因素致使合同無法履行。

　　4.由于一方違約，使本合同履行成為不必要或不可能。

　　第十三條 若因不可抗力事件發生而導致任何一方不能全部或部分履行本合同時，雙方均可予以免責。

　　第十四條 任何一方未按約定履行其義務，經對方催告后十日內不予糾正的，對方有權解除合同。

　　第十五條 本協議在執行過程中如發生特殊情況的，雙方可根據具體情況協商制定特殊條款

　　第十六條 本協議一式兩份，甲方持一份，乙方持一份。自甲乙雙方簽章后生效，具有同等法律效力，本協議未盡事項，由甲乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。

　　甲方簽名（蓋章）乙方簽名（簽字/蓋章）

　　年月日年月日