關(guān)于分公司（管理處）財(cái)務(wù)核算有關(guān)問(wèn)題統(tǒng)一規(guī)定

　　a.隨著公司業(yè)務(wù)不斷發(fā)展，一個(gè)分公司（管理處）管理兩個(gè)及兩個(gè)以上物業(yè)項(xiàng)目的情況（簡(jiǎn)稱"1+N"）逐漸增多。由于物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)是委托管理，各物業(yè)項(xiàng)目分屬不同的利益主體，且管理時(shí)間上都有一定的期限。因此，財(cái)務(wù)核算上要求必須每個(gè)項(xiàng)目獨(dú)立建帳。費(fèi)用劃分、結(jié)算必須手續(xù)清楚，資金原則上不許互相挪用。根據(jù)上述原則對(duì)一個(gè)分公司（管理處）管理兩個(gè)和兩個(gè)以上物業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)核算的有關(guān)問(wèn)題統(tǒng)一規(guī)定如下：

　　b.銀行存款、現(xiàn)金帳必須按項(xiàng)目分設(shè)。

　　分公司（管理處）原有銀行帳號(hào)較多，每個(gè)項(xiàng)目能分配一個(gè)結(jié)算帳戶的，可分配給每個(gè)項(xiàng)目一個(gè)專用帳戶；帳戶不夠分配每個(gè)項(xiàng)目一個(gè)的，可書(shū)面申請(qǐng)經(jīng)公司財(cái)務(wù)總裁批準(zhǔn)后開(kāi)設(shè)物業(yè)項(xiàng)目結(jié)算專用帳戶。

　　各項(xiàng)目使用自己獨(dú)立的帳戶進(jìn)行收付結(jié)算，項(xiàng)目之間資金原則上不準(zhǔn)互相挪用。各項(xiàng)目之間往來(lái)統(tǒng)一在"其他應(yīng)收款"科目核算，月末必須用貨幣資金結(jié)清往來(lái)。

　　各物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)金帳分開(kāi)設(shè)立，庫(kù)存現(xiàn)金統(tǒng)一保管，現(xiàn)金帳必須及時(shí)登記，及時(shí)盤(pán)點(diǎn)現(xiàn)金并與現(xiàn)金帳核對(duì)，注意避免因庫(kù)存現(xiàn)金互相挪用，造成某一項(xiàng)目現(xiàn)金帳出現(xiàn)貸方余額。

　　c.共同費(fèi)用和統(tǒng)一付款劃分、結(jié)算問(wèn)題。

　　分公司（管理處）對(duì)共同費(fèi)用能夠按受益項(xiàng)目劃分開(kāi)的要嚴(yán)格分開(kāi)，統(tǒng)一付款的業(yè)務(wù)（如外購(gòu)物品）各物業(yè)項(xiàng)目能夠事先分開(kāi)的要分開(kāi)發(fā)票，確實(shí)無(wú)法劃分的可采用某一固定分配方法分配。如：按項(xiàng)目收入、成本、建筑面積等方法，方法一經(jīng)確定年度內(nèi)不得隨意變更。

　　共同費(fèi)用、統(tǒng)一付款發(fā)生的原始憑證、分配計(jì)算資料作為項(xiàng)目間結(jié)算憑證的附件，各物業(yè)項(xiàng)目之間現(xiàn)金、銀行結(jié)算的必須使用收據(jù)或發(fā)票結(jié)算，各項(xiàng)目之間轉(zhuǎn)帳結(jié)算的要填制內(nèi)部轉(zhuǎn)帳結(jié)算單。

篇2：探討物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部二級(jí)核算

　　探討物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部二級(jí)核算

　　物業(yè)管理是指由專門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律規(guī)定，依照合同和契約，對(duì)已竣工投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地，以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行管理，并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務(wù)，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的居住、消費(fèi)需求，以使物業(yè)能保值、增值。物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了達(dá)到其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資金、運(yùn)用資金和收益分配活動(dòng)。

　　隨著時(shí)代跨入21世紀(jì)，物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，其內(nèi)容將不斷更新、延伸與擴(kuò)大。物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，應(yīng)更加精細(xì)化，不斷完善管理體制，向管理要效益，才能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要。近幾年，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的不斷擴(kuò)大，使許多獨(dú)立核算物業(yè)公司都管理著許多相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)。在日常管理上，這些小區(qū)均要求對(duì)人員、物資、財(cái)務(wù)的相對(duì)獨(dú)立管理，即一級(jí)管理下的二級(jí)管理。同時(shí)為維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的利益，每個(gè)小區(qū)的各自承成立了產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)，要求對(duì)小區(qū)的財(cái)務(wù)狀況和維修基金利息的使用情況進(jìn)行監(jiān)督。因此，為充分發(fā)揮會(huì)計(jì)核算作用，提高核算質(zhì)量，正確的記錄和反映資金流動(dòng)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，更好地為公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展和產(chǎn)權(quán)人服務(wù)，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算體制改革，實(shí)行內(nèi)部二級(jí)核算財(cái)務(wù)管理成為必要。

　　內(nèi)部二級(jí)核算如何進(jìn)行，一年來(lái)我們結(jié)合實(shí)際，進(jìn)行了一些探討性的實(shí)踐，現(xiàn)加以總結(jié)和同行們商榷。

　　首先，需建立內(nèi)部二級(jí)核算的財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)。

　　其次，要確定內(nèi)部二級(jí)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容、賬簿設(shè)置、會(huì)計(jì)核算形式并根據(jù)實(shí)際進(jìn)行科目設(shè)置

　　會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容包括物業(yè)管理中心的資產(chǎn)、負(fù)債、收入、支出、盈虧的核算及編制會(huì)計(jì)報(bào)表;產(chǎn)權(quán)人維修基金及其利息的收、支核算等。賬簿設(shè)置應(yīng)有總賬、明細(xì)分類賬、現(xiàn)金日記賬。 會(huì)計(jì)核算形式是采用“科目匯總表”的形式，即明細(xì)分類賬及現(xiàn)金日記賬根據(jù)記賬憑證登記，總賬根據(jù)“科目匯總表”登記，總賬與明細(xì)分類賬是核對(duì)關(guān)系，數(shù)字一致。

　　根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度財(cái)政部財(cái)會(huì)字(1993)第02號(hào)頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及財(cái)政部財(cái)會(huì)字(1999)第44號(hào)頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定(試行)》的原則精神，結(jié)合實(shí)行內(nèi)部二級(jí)核算的實(shí)際情況，對(duì)部分會(huì)計(jì)科目和明細(xì)科目及核算內(nèi)容應(yīng)做如下補(bǔ)充規(guī)定，見(jiàn)下表：

　　二級(jí)核算單位會(huì)計(jì)科目的補(bǔ)充規(guī)定及核算內(nèi)容

　　編號(hào)科目名稱核算內(nèi)容

　　117內(nèi)部往來(lái)核算小區(qū)同財(cái)務(wù)部之間由于經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)關(guān)系所發(fā)生的各種應(yīng)收、應(yīng)付、暫收、暫付往來(lái)款項(xiàng)。

　　204預(yù)收賬款按合同或規(guī)定向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)(包括對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提前交納的收費(fèi)項(xiàng)目)。

　　205代收款項(xiàng)核算因代收、代交有關(guān)費(fèi)用應(yīng)付給有關(guān)部門(mén)的款項(xiàng)。如房屋維護(hù)管理費(fèi)(房租)、電費(fèi)、水費(fèi)、采暖費(fèi)、監(jiān)控門(mén)等。

　　209其他應(yīng)付款核算除“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”和“代收款項(xiàng)”以為的應(yīng)付、暫收其他單位或個(gè)人的款項(xiàng)，入裝修保證金等。

　　281代管基金核算接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人管理委員會(huì)委托管理的房屋公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施的維修基金和利息。

　　501經(jīng)營(yíng)收入核算在物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等勞務(wù)所取得的各項(xiàng)收入，也是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。包括：

　　1.物業(yè)管理收入。明細(xì)科目設(shè)：公共性服務(wù)收入、代辦性服務(wù)收入、特約服務(wù)收入、乘梯費(fèi)收入。

　　2.物業(yè)修理收入。明細(xì)科目設(shè)：自用部位維修收入、公用部位維修收入。

　　3.物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入。明細(xì)科目按經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目設(shè)置。

　　502經(jīng)營(yíng)成本核算物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)修理等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。包括：

　　1.物業(yè)管理成本。按用途分項(xiàng)核算為清潔衛(wèi)生費(fèi)、安全保衛(wèi)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、二次供水維護(hù)費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)、其他。

　　2.物業(yè)修理成本。包括維修人員的工資、附加費(fèi)、材料費(fèi)及由“物業(yè)工程”科目轉(zhuǎn)入的工程成本。

　　3.物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。包括經(jīng)營(yíng)人員的工資、附加費(fèi)、物料消耗及所用建筑物設(shè)施的修理費(fèi)

　　4.間接費(fèi)用。本科目可按費(fèi)用性質(zhì)設(shè)置明細(xì)科目，如工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、郵電通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、車輛運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷、修理費(fèi)、遞延資產(chǎn)攤銷、保險(xiǎn)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、取暖費(fèi)、水電費(fèi)、咨詢審計(jì)費(fèi)、印刷費(fèi)、其他等。

　　511其他業(yè)務(wù)收入核算除主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入。按其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目設(shè)明細(xì)科目。

　　512其他業(yè)務(wù)支出核算除主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)支出。與“其他業(yè)務(wù)收入”的明細(xì)科目相對(duì)應(yīng)。

　　再次，要明確內(nèi)部二級(jí)會(huì)計(jì)核算的制約關(guān)系及財(cái)務(wù)監(jiān)督

　　第一，財(cái)務(wù)部同各小區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，都要通過(guò)“內(nèi)部往來(lái)”科目核算，以此將公司的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)組成統(tǒng)一的整體。

　　第二，“內(nèi)部往來(lái)”科目的記賬憑證必須是兩聯(lián)復(fù)寫(xiě)式(或復(fù)印件)。第二聯(lián)為正聯(lián)，是制證單位的記賬憑證; 第一聯(lián)是副聯(lián)，加蓋 內(nèi)部記賬通知 章后為對(duì)方填制記賬憑證的附件。

　　第三，“內(nèi)部往來(lái)”科目的記賬憑證，應(yīng)及時(shí)填制并通知對(duì)方，以保證記賬及時(shí)、數(shù)字一致。

　　第四，月末財(cái)務(wù)部匯總“資產(chǎn)負(fù)債表”時(shí)，如發(fā)現(xiàn)“內(nèi)部往來(lái)”余額不一致時(shí)，應(yīng)通知有關(guān)的小區(qū)及時(shí)查對(duì)。

　　第五，會(huì)計(jì)報(bào)表的匯總。月末財(cái)務(wù)部應(yīng)將公司的會(huì)計(jì)報(bào)表同小區(qū)的會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)字相加，編出公司的全額報(bào)表。對(duì)“資產(chǎn)負(fù)債表”中的“內(nèi)部往來(lái)”科目的借方余額同貸方余額應(yīng)互相抵消。相抵后無(wú)余額。如有未達(dá)賬項(xiàng)，其差額匯入“其他應(yīng)收款”余額中。

　　第六，公司為二級(jí)核算單位辦理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)原始憑證(發(fā)票、收據(jù)等)由該單位保管，附于記賬憑證上。如一張?jiān)紤{證涉及多個(gè)二級(jí)核算單位(如公司統(tǒng)一辦理交付勞動(dòng)保險(xiǎn)基金、電話費(fèi)等)時(shí)，則由財(cái)務(wù)部保存。但需給二級(jí)核算單位復(fù)印件。

　　第七，二級(jí)核算單位的一切收入，均應(yīng)上交財(cái)務(wù)部，不得坐支。

　　第八，二級(jí)核算單位的庫(kù)存現(xiàn)金定額由財(cái)務(wù)部核定，請(qǐng)領(lǐng)現(xiàn)金時(shí)，應(yīng)填制“現(xiàn)金調(diào)撥申請(qǐng)單”，辦理?yè)芸钍掷m(xù)。

　　第九，月終二級(jí)核算單位應(yīng)將應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款及本月利潤(rùn)(虧損)轉(zhuǎn)公司財(cái)務(wù)。

　　關(guān)于財(cái)務(wù)監(jiān)督方面，二級(jí)核算小區(qū)每月向公司報(bào)送除《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定的會(huì)計(jì)報(bào)表外，還要報(bào)送內(nèi)部報(bào)表。包括“經(jīng)營(yíng)收支情況表”和“間接費(fèi)用表”(見(jiàn)附表一、附表二)。

　　公司財(cái)務(wù)審計(jì)部應(yīng)于次月對(duì)其開(kāi)支、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算等進(jìn)行審計(jì)、檢查，對(duì)審計(jì)結(jié)果向總經(jīng)理報(bào)告。

　　內(nèi)部二級(jí)核算會(huì)計(jì)分錄實(shí)例：

　　1、二級(jí)核算小區(qū)領(lǐng)取現(xiàn)金

　　①財(cái)務(wù)部填制付款憑證：

　　借：內(nèi)部往來(lái)-××小區(qū)

　　貸：現(xiàn)金

　　②小區(qū)填制收款憑證：

　　借：現(xiàn)金

　　貸：內(nèi)部往來(lái)-物業(yè)公司

　　2、小區(qū)支付現(xiàn)金

　　借：經(jīng)營(yíng)成本-安全保衛(wèi)費(fèi)

　　其他應(yīng)付款-裝修保證金

　　貸：現(xiàn)金

　　3、取得收入：

　　①財(cái)務(wù)部填制收款憑證 借：銀行存款

　　貸：內(nèi)部往來(lái)-××小區(qū)

　　②小區(qū)填制轉(zhuǎn)賬憑證

　　借：內(nèi)部往來(lái)-物業(yè)公司

　　貸：經(jīng)營(yíng)收入-物業(yè)管理收入-代辦性服務(wù)收入

　　預(yù)收賬款-公共性服務(wù)收入

　　其他應(yīng)付款-裝修保證金

　　代收款項(xiàng)-房屋養(yǎng)護(hù)費(fèi)

　　4、物業(yè)公司各部門(mén)直接為小區(qū)購(gòu)置或支付的款項(xiàng)

　　①財(cái)務(wù)部憑發(fā)票復(fù)印件填制付款憑證

　　借：內(nèi)部往來(lái)-××小區(qū)

　　貸：銀行存款

　　現(xiàn)金

　　②小區(qū)根據(jù)付款憑證付聯(lián)及發(fā)票填制轉(zhuǎn)賬憑證

　　借：經(jīng)營(yíng)成本

　　貸：內(nèi)部往來(lái)-公司

　　5、支付工資

　　①財(cái)務(wù)部填制付款憑證

　　借：內(nèi)部往來(lái)-××小區(qū)

　　貸：現(xiàn)金

　　②小區(qū)填制收款憑證

　　借：現(xiàn)金

　　貸：內(nèi)部往來(lái)-公司

　　③小區(qū)根據(jù)工資匯總表填制付款憑證

　　借：應(yīng)付工資

　　貸：現(xiàn)金

　　6、計(jì)稅

　　①小區(qū)根據(jù)當(dāng)月收入計(jì)提稅金，填制轉(zhuǎn)賬憑證

　　借：經(jīng)營(yíng)稅金及附加

　　貸：應(yīng)交稅金

　　其他應(yīng)交款

　　②月終稅金轉(zhuǎn)總公司，填制轉(zhuǎn)賬憑證

　　借：應(yīng)交稅金

　　其他應(yīng)交款

　　貸：內(nèi)部往來(lái)-公司

　　③財(cái)務(wù)部根據(jù)小區(qū)的“轉(zhuǎn)賬憑證”付聯(lián)，填制轉(zhuǎn)賬憑證

　　借：內(nèi)部往來(lái)-××小區(qū)

　　貸：應(yīng)交稅金

　　其他應(yīng)交款

　　7、利潤(rùn)結(jié)算

　　①月終小區(qū)將“經(jīng)營(yíng)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“營(yíng)業(yè)外收入”、“經(jīng)營(yíng)成本”、“其他業(yè)務(wù)支出”、“營(yíng)業(yè)外支出”、“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”等科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目后，將本月利潤(rùn)轉(zhuǎn)物業(yè)公司，填制轉(zhuǎn)賬憑證。

　　借：本年利潤(rùn)

　　貸：內(nèi)部往來(lái)-公司

　　如為虧損

　　借：內(nèi)部往來(lái)-公司

　　貸：本年利潤(rùn)

　　②財(cái)務(wù)部根據(jù)轉(zhuǎn)賬憑證付聯(lián)填制轉(zhuǎn)賬憑證

　　借：內(nèi)部往來(lái)--××小區(qū)

　　貸：本年利潤(rùn)

　　如為虧損

　　借：本年利潤(rùn)

　　貸：內(nèi)部往來(lái)--××小區(qū)

篇3：物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算

　　物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算

　　物業(yè)管理財(cái)務(wù)部門(mén)的基本職責(zé)一般有以下幾個(gè)方面：

　　1、按照國(guó)家的有關(guān)法規(guī)，建立和健全內(nèi)部各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度。

　　2、制定年度財(cái)務(wù)預(yù)算，提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)搞好經(jīng)營(yíng)管理決策。

　　3、監(jiān)督物業(yè)管理費(fèi)的收繳和運(yùn)用，抓好各種應(yīng)收款項(xiàng)的收取工作，核算長(zhǎng)期拖欠不清的款項(xiàng)，督促經(jīng)辦人限期清理。

　　4、編制記賬憑證，及時(shí)記賬，及時(shí)編報(bào)各種會(huì)計(jì)報(bào)表，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚。

　　5、按照合同的要求，做好工程費(fèi)用的撥付、結(jié)算等工作。

　　6、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)審批制度，按規(guī)定的開(kāi)支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報(bào)一切費(fèi)用。

　　7、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購(gòu)買、保管、使用及回收工作。

　　8、稅收的核算與申報(bào)。

　　9、銀行賬務(wù)往來(lái)的核對(duì)。

　　10、妥善管理會(huì)計(jì)賬冊(cè)檔案，接受財(cái)稅機(jī)關(guān)、主管部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)的檢查與監(jiān)督。

　　物業(yè)管理的財(cái)務(wù)核算一般分成兩部分，一部分為賬務(wù)核算，另一部分為收費(fèi)核算。

　　一、物業(yè)管理財(cái)務(wù)核算

　　物業(yè)公司的財(cái)務(wù)包括所管樓盤(pán)的物業(yè)管理財(cái)務(wù)核算及物業(yè)公司其他的經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)核算。為能清晰地反映所管樓盤(pán)及公司其他經(jīng)營(yíng)的情況，應(yīng)該設(shè)置不同的賬套進(jìn)行核算。這里主要介紹屬于物業(yè)管理的財(cái)務(wù)核算。

　　財(cái)政部1998年公布了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，明確了物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理包括代管理基金、成本和費(fèi)用、營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)。

　　代管理基金主要是維修基金，作為企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債管理。

　　成本和費(fèi)用的核算是物業(yè)管理企業(yè)主要的核算內(nèi)容。企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。實(shí)行一級(jí)成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。

　　廣州市人民政府20**年第2號(hào)令發(fā)布的《廣州市物業(yè)管理辦法》對(duì)物業(yè)管理服務(wù)成本核算包括的項(xiàng)目明確如下：

　　1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理人員的工資、福利、辦公費(fèi)。

　　2、公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)及場(chǎng)地日常小修維護(hù)費(fèi)。

　　3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)。

　　4、園林綠地日常維護(hù)費(fèi)，包括淋用水費(fèi)。

　　5、環(huán)境衛(wèi)生、除“四害”管理服務(wù)費(fèi)。

　　6、用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

　　7、公用設(shè)施設(shè)備、部位及場(chǎng)地水電費(fèi)。

　　8、建筑物公共設(shè)施保險(xiǎn)費(fèi)。

　　9、建筑物外觀經(jīng)常性清洗刷新費(fèi)。

　　10、物業(yè)管理合同規(guī)定的費(fèi)用。

　　公用設(shè)施設(shè)備、部位的水電費(fèi)可另外按實(shí)結(jié)算。

　　物業(yè)管理公司的酬金，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)成本核算的百分之十以內(nèi)協(xié)商確定。“

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。

　　企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。

　　物業(yè)管理收入將在收費(fèi)核算中詳細(xì)介紹。這里先介紹物業(yè)管理的支出。

　　物業(yè)管理的支出中屬成本部分大體分為工程項(xiàng)目、物業(yè)管理項(xiàng)目、保安項(xiàng)目等；屬管理費(fèi)用部分主要為除上述部分之外的其他支出。

　　對(duì)物業(yè)管理中各種支出，審計(jì)、財(cái)務(wù)部門(mén)都必須加以審核，主要審核：

　　一、支出的項(xiàng)目有否預(yù)算；

　　二、如無(wú)預(yù)算有否專項(xiàng)審批；

　　三、屬合同的項(xiàng)目付款日期和金額是否與合同規(guī)定的時(shí)間、金額相符；

　　四、發(fā)票、收據(jù)是否合法；

　　五、發(fā)票、收據(jù)的抬頭有否錯(cuò)誤；

　　六、發(fā)票上所蓋的發(fā)票專用章是否與應(yīng)付單位名稱相符。

　　七、屬購(gòu)買物品的驗(yàn)收手續(xù)是否完全。

　　企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)不僅管錢(qián)，還要管物。所以對(duì)物資從申購(gòu)、領(lǐng)用、保管、盤(pán)點(diǎn)到報(bào)廢都必須加以管理。

　　物業(yè)公司尚有發(fā)展商移交的設(shè)備設(shè)施需要加以維護(hù)保養(yǎng)，個(gè)別設(shè)備需要更換時(shí)，其款項(xiàng)由物業(yè)公司在所收取的管理費(fèi)內(nèi)支付，但其資產(chǎn)卻不進(jìn)入物業(yè)公司或其代管的物業(yè)的賬內(nèi)。

　　二、物業(yè)管理收費(fèi)核算

　　物業(yè)管理的收費(fèi)主要為管理費(fèi)及各種代收費(fèi)用。各種代收費(fèi)用包括公用水電費(fèi)、自用電費(fèi)、自用水費(fèi)、自用煤氣費(fèi)等。

　　新租售或新解約退場(chǎng)的業(yè)主或租戶的管理費(fèi)及公用水電費(fèi)的計(jì)算，其租售或退場(chǎng)時(shí)間往往不是整月的，就必須按天計(jì)算。由于月份有大有小，不同的月份每天的管理費(fèi)、公用水電費(fèi)就會(huì)有所不同，如按月份的天數(shù)計(jì)算，二月份一天的管理費(fèi)或公用水電費(fèi)會(huì)比每月有31天的月份多出11%。為使按天計(jì)算的管理費(fèi)或公用水電費(fèi)在不同的月份都能一致，應(yīng)按下列公式計(jì)算：

　　月份管理費(fèi)或公用水電費(fèi)×12個(gè)月÷365天 = 日管理費(fèi)或公用水電費(fèi)

　　得出日管理費(fèi)或公用水電費(fèi)后再計(jì)算應(yīng)收天數(shù)的管理費(fèi)或公用水電費(fèi)。

　　收費(fèi)的程序一般是月前出單通知業(yè)主或租戶，月末根據(jù)收取各項(xiàng)費(fèi)用的金額計(jì)算各種費(fèi)用(包括代收費(fèi)用)的欠收金額。所管物業(yè)的范圍較大時(shí)，每戶業(yè)主或租戶的收、欠金額不可能在賬面反映，就必須通過(guò)報(bào)表來(lái)反映，也即以表代賬。在此情況下，必須賬面的應(yīng)收、實(shí)收、欠收的總數(shù)與報(bào)表的總數(shù)相一致。這就需要每月進(jìn)行核對(duì)平衡。

　　對(duì)未按期交納管理費(fèi)的業(yè)主或租戶可按廣州市人民政府20**年第2號(hào)令發(fā)布的《廣州市物業(yè)管理辦法》第五十六條的規(guī)定：“業(yè)主、使用人不按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金，合同另有約定的從其約定......”

　　上述的財(cái)務(wù)核算及收費(fèi)核算，如所管的物業(yè)屬單一樓宇的(單一為辦公樓或住宅小區(qū))，收支都均不需要分?jǐn)偂Ｈ缢芾淼奈飿I(yè)并非單一辦公樓或住宅小區(qū)，而屬于綜合性的物業(yè)，在收支方面都必須按樓宇進(jìn)行分?jǐn)偤秃怂恪８鞣N收入進(jìn)入各個(gè)樓宇；各種支出中屬專門(mén)為某一樓宇支付的款項(xiàng)進(jìn)入該樓宇賬內(nèi)，如屬綜合性的支出，應(yīng)按規(guī)定的分?jǐn)偙壤M(jìn)行分?jǐn)偂Ｒ话惆锤鳂怯畹拿娣e及所收取的管理費(fèi)單價(jià)計(jì)算各樓宇的應(yīng)分?jǐn)偙壤?/p>

　　為考核各部門(mén)的工作，在各項(xiàng)支出中尚需按部門(mén)進(jìn)行核算，可以采用部門(mén)實(shí)際支出的費(fèi)用與預(yù)算對(duì)比的辦法進(jìn)行考核。若當(dāng)月實(shí)際與預(yù)算相差10%以上的，需由各部門(mén)檢查原因，加以說(shuō)明。

　　三、物業(yè)管理相關(guān)報(bào)表

　　會(huì)計(jì)報(bào)表是反映會(huì)計(jì)主體在一定時(shí)期的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和理財(cái)過(guò)程的書(shū)面文件。

　　1、會(huì)計(jì)報(bào)表的目的

　　(1)為投資者提供管理層履行受托責(zé)任狀況-物業(yè)管理企業(yè)資本的保值、增值信息。

　　(2)債權(quán)人提供物業(yè)管理企業(yè)償債能力的財(cái)務(wù)信息。

　　(3)為業(yè)主提供物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)效率及其履行物業(yè)管理服務(wù)合同狀況的信息。

　　2、會(huì)計(jì)報(bào)表的種類

　　國(guó)家規(guī)定的會(huì)計(jì)報(bào)表有：

　　資產(chǎn)負(fù)債表：反映企業(yè)在某一特定時(shí)日(我國(guó)一般為12月31日)財(cái)務(wù)狀況的會(huì)計(jì)報(bào)表；

　　損益表：反映企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)(通常為一年)經(jīng)營(yíng)成果的報(bào)表；

　　現(xiàn)金流量表：以現(xiàn)金為基礎(chǔ)編制的反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的報(bào)表。

　　資產(chǎn)負(fù)債表

　　(一)資產(chǎn)負(fù)責(zé)表的作用

　　1、向報(bào)表使用者提供企業(yè)某一日期資產(chǎn)的總額，表明企業(yè)所擁有或控制的經(jīng)濟(jì)資源，以及這些經(jīng)濟(jì)資源的分布和結(jié)構(gòu)。

　　2、反映物業(yè)管理企業(yè)某一日期的債務(wù)總額以及結(jié)構(gòu)，表明企業(yè)未來(lái)需要用多少資產(chǎn)或勞務(wù)清償債務(wù)。

　　3、反映企業(yè)某一日期所有者權(quán)益情況，表明管理者在企業(yè)資產(chǎn)中所占的份額，了解所有者權(quán)益的構(gòu)成情況。

　　4、了解企業(yè)的支付能力、償債能力以及財(cái)務(wù)實(shí)力，并可預(yù)測(cè)企業(yè)的財(cái)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)。

　　(二)資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)

　　1、構(gòu)成項(xiàng)目

　　(1) 資產(chǎn)

　　A、流動(dòng)資產(chǎn)： 貨幣資金、短期投資、應(yīng)收賬款、存貨

　　B、非流動(dòng)資產(chǎn)：長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)

　　(2) 負(fù)債

　　A、流動(dòng)負(fù)債：短期借款、應(yīng)付工資、應(yīng)付賬款、未交稅金

　　B、長(zhǎng)期負(fù)債：長(zhǎng)期借款、應(yīng)付公司債券、其他長(zhǎng)期負(fù)債

　　(3) 所有者權(quán)益：實(shí)收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤(rùn)

　　2、資產(chǎn)負(fù)債表的格式：采用帳戶式，會(huì)計(jì)恒等式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”

　　損益表

　　損益表又稱利潤(rùn)表或收益表，是一張動(dòng)態(tài)會(huì)計(jì)報(bào)表。是反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時(shí)期(月、季、年)內(nèi)經(jīng)營(yíng)成果的報(bào)表。

　　(一) 損益表的作用

　　1、可反映企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)利潤(rùn)(或虧損)的實(shí)現(xiàn)情況，以便了解企業(yè)的獲利能力。

　　2、可分析企業(yè)利潤(rùn)增減變化的原因，評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，有助于管理層作出正確的決策。

　　3、可考核企業(yè)利潤(rùn)計(jì)劃的執(zhí)行結(jié)果，挖掘潛力，改善經(jīng)營(yíng)，以利不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　(二) 損益表的結(jié)構(gòu)

　　1、損益表的構(gòu)成

　　(1) 收入

　　(2) 成本費(fèi)用

　　(3) 利潤(rùn)

　　2、損益表的主要內(nèi)容

　　(4) 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-營(yíng)業(yè)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加

　　(5) 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)-存貨跌價(jià)損失-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　(6) 利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+投資收益+補(bǔ)貼收入+營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出

　　(7) 凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅

　　現(xiàn)金流量表

　　(一)現(xiàn)金流量表的作用

　　1、反映企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)的全貌

　　2、為預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)財(cái)務(wù)狀況提供了更加合理的基礎(chǔ)

　　3、彌補(bǔ)了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的不足

　　(二)現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)

　　1、現(xiàn)金的界定

　　現(xiàn)金是指企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物。

　　2、現(xiàn)金流量表的構(gòu)成項(xiàng)目

　　(1) 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

　　(2) 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

　　(3) 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

　　企業(yè)內(nèi)部根據(jù)不同的需要可以設(shè)置各種不同的報(bào)表，如收費(fèi)方面在月前出單時(shí)，編制收費(fèi)報(bào)表；月份終了編制管理費(fèi)及各種其他收費(fèi)的應(yīng)收實(shí)收欠收?qǐng)?bào)表；為滿足催交需要編制賬齡分析表等；賬務(wù)方面有各種收支預(yù)算與實(shí)際對(duì)比表等。

　　通過(guò)內(nèi)部的各種報(bào)表所提供的財(cái)務(wù)信息。能對(duì)一定期間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其結(jié)果進(jìn)行比較，依據(jù)一定的原則，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)的評(píng)價(jià)，找出存在的問(wèn)題及原因，以便采取措施，挖掘內(nèi)部潛力，提高經(jīng)營(yíng)管理的水平和效益。

　　會(huì)計(jì)報(bào)表的編制要求

　　(1) 一致性

　　(2) 相關(guān)性

　　(3) 可靠性

　　(4) 全面性

　　(5) 及時(shí)性