第1類安全風(fēng)險：設(shè)備設(shè)施運行

　　1.鍋爐運行。有這樣一個案例爐檢修，正常后方可再運行。

　　2.電梯運行。電梯安全是老生常談的問題.但仍不時有電梯關(guān)人、墜人傷亡的意外發(fā)生。因此.物業(yè)管理公司在接管電梯前，一定要查驗確認電梯已經(jīng)勞動局檢測合格并取得《準(zhǔn)用證》，否則不可接管。物業(yè)管理公司電梯維修操作人員必須持證上崗，無證人員禁止操作電梯。電梯委外維保的，必須對承包方資質(zhì)進行審查驗證，進行評審。電梯保養(yǎng)和維修的工作質(zhì)量要進行過程跟蹤、檢驗，每年由地方質(zhì)量安全監(jiān)督部門年檢合格后方可投入運行。要加強對電梯鑰匙的管理，不允許私配或借給電梯工以外的人員持有。要制定電梯應(yīng)急規(guī)程，在電梯機房懸掛救援工具。設(shè)立24小時值班報警點，保證電梯發(fā)生故障時能接到警報，在電梯困人時能及時解救被困人員。

　　3.高壓變配電。配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位.應(yīng)設(shè)專職值班電工對其實行24小時運行值班。值班電工必須持證上崗，熟悉電氣設(shè)備狀況操作方法和有關(guān)的安全操作規(guī)程.認真執(zhí)行交接班制度。值班電工當(dāng)值時應(yīng)對配電裝置及高壓柜勤巡、勤檢，密切注意電壓表、電流表、功率表、功率因數(shù)表、溫度表的指示情況.并做好記錄。嚴(yán)禁在配電房內(nèi)堆放易燃、易爆，有毒、有害物質(zhì)及雜物。要做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇鼠等小動物進入配電房。

　　進行配電柜檢修時，應(yīng)填寫檢修工作單.經(jīng)批準(zhǔn)后方可進行。當(dāng)全部停電或部分停電作業(yè)時，應(yīng)在斷開的開關(guān)分閘的把柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。嚴(yán)禁帶電作業(yè).緊急情況須帶電作業(yè)時，應(yīng)有監(jiān)護人和足夠的照明和空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認安全后才可進行。

　　干式變壓器正常運行時繞組溫度控制在90度以下.超過90度應(yīng)人工采取降溫措施，自動空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時.應(yīng)查明原因再進行恢復(fù)。不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。在分段保養(yǎng)配電柜時.帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)裝設(shè)隔離裝置。操作高壓側(cè)面真空斷路器時.應(yīng)穿絕緣靴，戴絕緣手套，并有專人監(jiān)護。保養(yǎng)電容器柜時.在電容器對地放電之前，嚴(yán)禁觸摸。保養(yǎng)完畢，應(yīng)先檢查無工具遺留在配電柜內(nèi)方可送電。

　　第2類風(fēng)險：易燃易爆品使用和存貯使用

　　負責(zé)天然氣的部門或個人，必須對天然氣的特性有所了解。嚴(yán)禁在天然氣配氣站內(nèi)或使用天然氣的場所堆放易燃物品或吸煙。嚴(yán)禁利用天然氣管道作電焊接地線。嚴(yán)禁用鐵器敲擊管道與閥體，以免引起火花。切記，在使用天然氣時，管道產(chǎn)生明火應(yīng)先滅火，再關(guān)閉燃氣總閥。有條件的.要在燃氣使用點安裝氣體泄漏報警裝置。對存放油漆、油類品的倉庫要禁煙防火，張貼醒目標(biāo)識，安裝防爆燈.配備足量消防滅火器材，并由專人負責(zé)管理。

　　第3類安全風(fēng)險：化學(xué)藥品使用

　　物業(yè)管理行業(yè)中使用的化學(xué)藥品主要用于鍋爐水質(zhì)化驗、清潔綠化及滅鼠殺蟲方面.尤其以滅鼠殺蟲藥品毒性最大.應(yīng)專人管理，制定控制程序。藥品的采購、保管、發(fā)放領(lǐng)用由專人負責(zé)。日常的儲存保管，根據(jù)藥品不同性質(zhì)，分門別類進行標(biāo)識、隔離、存放，各類藥品嚴(yán)禁隨處擺放，在放置滅鼠餌的地點應(yīng)做好標(biāo)識，防止誤食中毒。物業(yè)管理活動中注意藥品隨用隨領(lǐng)，藥品使用人不得以任何理由多領(lǐng)多存藥品(尤其是消殺類藥品)。

　　第4類安全風(fēng)險：消防

　　消防安全是整個社會均需重視的，物業(yè)管理公司負責(zé)區(qū)域消防安全管理，責(zé)任重大，應(yīng)堅持以”防”為主，防消結(jié)合的方針。按規(guī)定配置相應(yīng)滅火器材.對水系統(tǒng)、風(fēng)系統(tǒng)及報警系統(tǒng)進行定期保養(yǎng)測試，確保處于完好備用狀態(tài)。建立健全消防組織機構(gòu)，成立消防義務(wù)隊.并訓(xùn)練有素。日常工作中通過巡檢及時發(fā)現(xiàn)糾正如堵塞消防通道、消防器材缺失等消防違規(guī)現(xiàn)象。完善消防應(yīng)急預(yù)案，每年至少組織一次全樓的消防疏散演習(xí).防患于未然。在日常工作中還應(yīng)加強對員工及業(yè)主的消防知識的培訓(xùn)，提高全員消防意識及應(yīng)急處理能力。

　　第5類安全風(fēng)險：清理水池

　　清理水池的危險性主要存在于物業(yè)管理公司對地下生活水池及污水池的清洗、清淤工作中，要防止人員上下水池不慎跌落。要做好防護措施，檢查扶梯的可靠性。對較深的水池應(yīng)防二氧化碳窒息及有害氣體中毒，必要時進行人為通風(fēng)。在清洗水池的過程中，消毒人員須帶防護眼鏡和口罩‘如在水箱內(nèi)感到身體不適.產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊.要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣。人員傳送工具等物品必須用繩子傳吊。水池內(nèi)作業(yè)光源要用36V以下安全電壓工作照明，最好用手電筒、應(yīng)急燈。三相水泵要裝有漏電開關(guān).防止觸電。

　　第6類安全風(fēng)險：高空作業(yè)

　　主要是使用外墻擦窗機或吊板、吊板繩清洗物業(yè)外墻面。上墻操作人員須經(jīng)過體檢合格，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)培訓(xùn)獲得高空作業(yè)合格證。上墻天氣狀況良好，無大風(fēng)、雨雪、高溫、低溫.現(xiàn)場風(fēng)力小于6級。擦窗機檢查狀態(tài)良好。使用吊繩和安全繩應(yīng)作詳細檢查.直徑不得小于16毫米，中間不得有斷裂和結(jié)扣，將吊板繩(工作主繩)扎捆在牢固構(gòu)件上，繩扣必須打死結(jié)，且至少有兩個結(jié)點，安全繩接點不得與吊板繩接點統(tǒng)一，繩子下垂經(jīng)過位置不得有尖銳棱角。在高壓電線路過區(qū)域，無法隔離時，不得進行工作。

　　第7類安全風(fēng)險：綜合維修

　　物業(yè)管理活動中小修小補的常用工具如人字梯、電動工具、電焊機等，若不注意使用也會造成危害。使用人字梯登高作業(yè)，超過3米以上必須要有人扶梯子，攜帶手機不能置于振動狀態(tài)。日常使用手持式電動工具.包括手電鉆、沖擊電鉆、角磨機、電錘、電刨、曲線鋸等，在使用過程中必須遵守安全要求.工具上的接零或接地要齊全有效，隨機開關(guān)靈敏可靠.電源進線長度應(yīng)控制在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。物業(yè)電工應(yīng)定期對電動工具進行安全檢查。

　　對電氣焊作業(yè)應(yīng)列入特殊過程進行控制。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建立動火申報制度，辦理動火用電申請，批準(zhǔn)后方可作業(yè)。操作人員必須持有勞動部門頒發(fā)的有效電氣焊工操作證，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。未經(jīng)允許，不準(zhǔn)在負載能力不明的地方搭線接電，以免造成過電流引起線路燃燒。氣割操作注意氧氣與乙炔氣擺放的距離，防止乙炔氣回火。保持氣瓶間的安全間距和氣瓶的豎直使用，嚴(yán)禁違章指揮，盲目蠻干。

　　第8類安全風(fēng)險：餐廳供餐

　　很多商業(yè)物業(yè)項目為解決員工及部分業(yè)主就餐，往往設(shè)有規(guī)模不大的餐廳.無論物業(yè)管理公司自己經(jīng)營還是委外供餐，均需對食品衛(wèi)生安全加強管理.防止出現(xiàn)群體中毒、疫病。

　　供餐人員需進行健康體檢，符合食品從業(yè)人員健康要求。餐廳的制作間必須在室內(nèi)，整潔無污染。所有進貨應(yīng)通過正規(guī)途徑.并有檢驗檢疫證明。定型包裝食品必須在包裝上分別標(biāo)注品名、產(chǎn)地、廠名、生產(chǎn)日期、保質(zhì)期、批號或代號;調(diào)味品需為正規(guī)廠家生產(chǎn).有包裝、廠名、配方說明等。生熟食品分開保存.封閉保鮮.貯存物品的房間整潔無污染.溫度及濕度符合貯存標(biāo)準(zhǔn)(以食物包裝上的標(biāo)志為準(zhǔn))。餐具、容器消毒后，應(yīng)放置在密閉性比較好的保潔柜中保存，保持干燥、清潔，工作人員搬弄消毒過的餐具時應(yīng)堅持手的清洗和消毒制度，避免二次污染。

　　第9類安全風(fēng)險：惡劣天氣

　　遇大風(fēng)、暴雨雪等惡劣天氣.物業(yè)管理公司應(yīng)提醒用戶搬離放在窗臺及花架上的花盆及各類雜物。要檢查天臺、平臺下水道及各水溝渠、地漏的暢通情況。日常要定期做好外窗，外墻霓虹燈固定檢查工作。

篇2：談物業(yè)管理中消防安全管理

　　談物業(yè)管理中消防安全管理

　　隨著蘇州工業(yè)園區(qū)二、三期建設(shè)速度的加快，大批原有農(nóng)民住宅已被動遷，在原來城鎮(zhèn)周圍相繼建起了大批的動遷房，也建造了部分商品房，為此，住宅小區(qū)中物業(yè)管理也隨之產(chǎn)生，而預(yù)防火災(zāi)，消防設(shè)施維護保養(yǎng)，消防安全檢查，已成為物業(yè)管理中的重要內(nèi)容，物業(yè)管理中消防管理基本目的，在于預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生，最大限度上減少火災(zāi)損失，為業(yè)主和住戶的工作、生活提供了安全環(huán)境，因此，可以說搞好消防管理是物業(yè)安全使用和社會安定的重要保證。如何加強物業(yè)管理中的消防安全管理，依筆者認為，須做好以下幾個方面的工作:

　　一、明確物業(yè)管理人員職責(zé)，使自己知道干什么，怎么干，具體包括10個方面：

　　1、認真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識，熟悉并能正確使用各種消防設(shè)施和器材；

　　2、負責(zé)消防監(jiān)控中心的日常值班。消防監(jiān)控中心是接受火災(zāi)報警、發(fā)出火災(zāi)信號和安全疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等設(shè)施機構(gòu)，中心應(yīng)實行24小時值班。要對整個住宅小區(qū)進行消防監(jiān)控，并做好值班記錄。值班人員要忠于職守，認真工作。對部門經(jīng)理和公司負責(zé)人，應(yīng)做好管理、指導(dǎo)、督促、檢查好轄區(qū)內(nèi)的消防工作，對有問題的及時進行整改。

　　3、嚴(yán)格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實各項防火安全制度和措施。專職消防人員必須每天巡視管轄區(qū)的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)隱患；定期對防火責(zé)任制、防火崗位責(zé)任制執(zhí)行情況進行檢查，并進行匯報、交流、評比；定期對業(yè)主(使用人)的住處進行防火制度執(zhí)行情況檢查，阻止私自亂拉亂接電源，違反安全用電、用氣的不當(dāng)行為。

　　4、負責(zé)管轄區(qū)內(nèi)動用明火的批準(zhǔn)和現(xiàn)場監(jiān)護工作。

　　5、管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種消防設(shè)備、設(shè)施和器具，定期進行檢查、試驗、大修、更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。

　　6、組織消防宣傳教育，廣泛開展防火宣傳，動員和組織區(qū)內(nèi)群眾接受教育，增強防火意識。宣傳方式可靈活多樣，生動活潑，可以發(fā)通告、帖廣告、出墻報，也可以觀看消防自救電視錄像。同時揭露批評違章違法行為，加強引導(dǎo)，培養(yǎng)建立全民的消防意識。抓好義務(wù)消防隊的培訓(xùn)和演習(xí)，定期向業(yè)主或使用人傳授消防知識。

　　7、定期對管區(qū)內(nèi)要害部位進行檢查是預(yù)防火災(zāi)的一項基本措施。特別是要檢查各樓內(nèi)的電器、電線、煤氣管道有無腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災(zāi)。

　　8、管理好消防監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施，保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。

　　9、發(fā)生火災(zāi)時，協(xié)同公司、部門領(lǐng)導(dǎo)到場，現(xiàn)場指揮和撲救。

　　10、制止任何違反消防安全的行為和企圖。

　　物業(yè)管理公司全體員工都應(yīng)是義務(wù)消防員，義務(wù)消防人員應(yīng)制定職責(zé)，主要是:學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識，正確使用各種消防器材 和設(shè)備；積極開展小區(qū)消防宣傳，深入轄區(qū)內(nèi)住戶、酒樓、商場、歌舞廳、公共娛樂場所開展安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改；制止任何違反消防安全的行為；管理好本部門和管轄區(qū)內(nèi)的消防器材和設(shè)備；發(fā)生火災(zāi)時，公司全體員工無論是否當(dāng)班，都必須立即投入搶救現(xiàn)場，實施搶救，不得借機逃避；要報告有關(guān)部門和消防隊；要組織人員搶救險情，并注意查找起火原因，采取適當(dāng)措施，力爭盡快把火撲滅；要組織群眾撤離危險地區(qū)，做好妥善安排；要做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防壞人趁火打劫和搞破壞活動；要協(xié)助有關(guān)部門做好善后工作。

　　二、建立較完善的消防安全制度，做到有章可循。

　　1、消防中心值班制度。消防中心值班室是火警預(yù)報、信息通訊中心，消防值班員必須要樹立高度的責(zé)任感，嚴(yán)肅認真地做好消防中心的值班監(jiān)視工作，并做好消防設(shè)施每天運行情況記錄。

　　2、防火檔案制度。物業(yè)公司要建立防火檔案，對火險隱患、消防設(shè)備狀況(位置、功能、狀態(tài)等)、重點消防部位、消防工作概況等要記錄在案，以備隨時查閱:還要根據(jù)檔案記載的前期消防工作概況，定期進行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。

　　3、消防崗位責(zé)任制度。要建立各級領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)的逐級防火崗位責(zé)任制， 上至公司領(lǐng)導(dǎo)，下至消防員，都對消防負有一定責(zé)任，從而建立健全防火制度和安全操作制度。每年年初由物業(yè)管理公司招集物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的單位和住戶樓長簽訂《防火責(zé)任書》，確定消防聯(lián)絡(luò)員名單，并確定職責(zé)，層層明確責(zé)任，建立全方位的監(jiān)督體系。

　　4、定期開展消防安全檢查制度。要確保消防栓玻璃、閥門、水槍、水帶完全完好。報警系統(tǒng)要準(zhǔn)確無誤，達到應(yīng)急要求。配電房、值班室、管理公司應(yīng)按規(guī)定配齊各種滅火器。備用發(fā)動機、消防水泵、消防電梯應(yīng)能應(yīng)急使用。定期組織大檢查，每月管理公司進行普查，每周科室進行自查，平時設(shè)置專人重點抽查，做到發(fā)現(xiàn)隱患立即消除。

　　5、保安人員的定期和演習(xí)制度。從我們園區(qū)情況來看，蘇都、都市、師惠坊等小區(qū)在這方面做得較好，他們在元旦、五一、“119”等節(jié)日期間與公安消防部隊一起，假設(shè)居民住宅火災(zāi)，進行演練，效果較好，受到了居民的歡迎，也使得居民群眾受到了消防知識教育。

　　6、其他有關(guān)消防規(guī)定。如嚴(yán)禁使用交流電門鈴；嚴(yán)禁在物業(yè)內(nèi)堆放易燃易爆物品；嚴(yán)禁在樓上燃放煙花爆竹；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自進行管、線路(電表)改裝、增容；嚴(yán)禁堵塞防火通道；正確使用石油氣，做到人走火滅等。

　　三、建立一支高素質(zhì)的消防隊伍

　　為加強物業(yè)的消防管理，物業(yè)管理公司全體員工都必須熟悉《中華人民共和國消防條例》和公安部發(fā)布的《高層建設(shè)消防管理規(guī)則》。物業(yè)管理公司必須成立一個專職或兼職的義務(wù)消防員，園區(qū)有的物業(yè)單位保安人員少則十幾多則幾十人，這是一支不可忽視的隊伍，作為消防監(jiān)督部門來說，一是對其加強防火業(yè)務(wù)指導(dǎo)，二要對其進行滅火技能培訓(xùn)，三要定期開展檢查，達到充分發(fā)揮這支隊伍的作用。

　　四、加強消防設(shè)備的管理

　　為了保障消防工作的安全，根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范，建筑物內(nèi)部基本設(shè)有消防設(shè)備和滅火器材。目前，隨著科技的發(fā)展和建筑防火要求的提高，一些先進的消防設(shè)備被應(yīng)用到建筑領(lǐng)域。政府主管部門對消防工作也越來越重視，制定了許多政策和法規(guī)。對新建的較大的建筑項目，必須經(jīng)消防驗收，符合要求才發(fā)給合格證，允許投入使用。

　　作為物業(yè)管理公司，必須定期檢查消防設(shè)備的完好，要禁止擅自更改消防設(shè)備的行為，特別是住戶進行二次裝修時，必須嚴(yán)格審查消防設(shè)備的完好程度，公共走道必須保證暢通，絕對不準(zhǔn)放置其他物品。

　　五、物業(yè)的特殊消防管理

　　1、住宅裝修時的消防管理

　　(1)裝修者必須事先填寫裝修申請，列出裝修計劃，匯同裝修圖紙上報管理處審批，在確保安全的情況下進行裝修。

　　(2)在消防設(shè)施和電氣管網(wǎng)不受損壞的前提下方可施工。

　　2、服務(wù)場所的消防管理

　　(1)安裝、使用電器設(shè)備必須符合防火規(guī)定，對臨時增加的電氣設(shè)備，必須按有關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)措施保證安全使用。

　　(2)嚴(yán)格控制明火，確實需要使用時，必須采取安全預(yù)防措施。嚴(yán)禁燃放鞭炮、焰火。

　　(3)安全出口處應(yīng)當(dāng)設(shè)置明顯的標(biāo)志并加裝自動開啟應(yīng)急燈，疏散通道必須保持暢通，嚴(yán)禁堆放任何物品。

　　(4)各服務(wù)臺每天的值班經(jīng)理為當(dāng)天的消防值班負責(zé)人，節(jié)假日領(lǐng)導(dǎo)要堅守崗位和排班值班，加強消防措施，確保安全。

　　物業(yè)管理是一種和現(xiàn)代化房產(chǎn)開發(fā)方式相配套的綜合管理，它是和社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的管理形式，而與其相聯(lián)系的消防管理又是密不可分的，物業(yè)管理雖說自20世紀(jì)80年代引入中國后，時間已有10余年，但仍處于發(fā)展階段，在消防管理這方面積累的經(jīng)驗還不豐富，有待以后不斷總結(jié)，真正使居住小區(qū)居民有一個良好的消防安全環(huán)境。

篇3：物業(yè)管理安全突發(fā)事件的處理

　　物業(yè)管理安全突發(fā)事件的處理

　　安全協(xié)防作為物業(yè)管理中一個重點和難點。衡量物業(yè)管理水平高低的重要指標(biāo)之一，一直以來倍受業(yè)內(nèi)人士、廣大業(yè)主、使用人關(guān)注。然而在實際工作中，盡管我們對此下了很大的功夫，費了很多的精力，在人防、技防、物防上做得也很細致，但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全突發(fā)事件仍時有發(fā)生(從客觀上來講是在所難免)。究其原因，防范皆為被動，而安全突發(fā)事件的發(fā)生卻往往是事前難以預(yù)料或控制的。

　　物業(yè)管理業(yè)在我國發(fā)展時間不長，諸多方面需要進一步規(guī)范，相關(guān)政策法規(guī)不夠完善，一旦發(fā)生安全突發(fā)事件，造成損失，其責(zé)任往往要由物業(yè)管理公司來承擔(dān)，這令業(yè)內(nèi)人士頗感頭痛，筆者遂想借此機會談一談對物業(yè)管理中安全突發(fā)事件處理的一些粗淺體會，望能在規(guī)避物業(yè)管理公司風(fēng)險方面給讀者提供一些參考。

　　一、事前預(yù)防-處理安全突發(fā)事件的先導(dǎo)

　　預(yù)先防范，有備無患。在ISO9001：2000版質(zhì)量管理體系(QMS)中第8.5.3條特別強調(diào)了“預(yù)防措施”，這是建立體系時要求必須形成文件、加以控制的六個要素之一，其重要性可見一斑。

　　雖然具體的安全突發(fā)事件難以預(yù)料，但其總是有一定的規(guī)律可循，即相似性。這是“事前預(yù)防”的重要突破口，通過對安全突發(fā)事件相似性的總結(jié)與提練，積累、豐富相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗，在配之以一定的專業(yè)技術(shù)水平，我們完全可以對一部分安全隱患進行事前識別，并加以控制(實行預(yù)案制)。因此筆者認為，要做好事前預(yù)防工作，可以從以下二個方面入手：

　　1、識別可知的安全隱患

　　在物業(yè)管理服務(wù)過程中，有部分安全隱患是完全可以依靠從業(yè)經(jīng)驗、專業(yè)技術(shù)水平等來預(yù)先識別的。其識別過程大體可以分解為：

　　(1)摸底，即由相關(guān)專業(yè)人員按計劃分別對物業(yè)管理區(qū)域里相應(yīng)專業(yè)范圍內(nèi)可能存在的隱患進行摸底，實現(xiàn)隱患初步識別。

　　(2)清查，即由物業(yè)管理員匯同各專業(yè)人員對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的隱患進行更加全面細致的清查，從不同角度出發(fā)盡可能找出各種潛在隱患，并盡力消除能夠處理的隱患。

　　(3)整理，即對清查出且無法消除的隱患進行最后的確認識別。

　　(4)分類，即根據(jù)隱患的屬性進行分類(如治安類、消防類、設(shè)施設(shè)備類、水電氣類等)，并編輯成冊備用。

　　安全隱患的識別工作，能在物業(yè)管理前期介入過程中實現(xiàn)為佳，最遲也應(yīng)在業(yè)主入住初期完成。當(dāng)然，隱患識別工作不是就此完結(jié)，隨著物業(yè)及相關(guān)配套設(shè)施、設(shè)備的使用、老化、改造、更新，業(yè)主、使用人的更替，物業(yè)周圍環(huán)境的變化等等，還需要物業(yè)管理公司在日常服務(wù)過程中繼續(xù)加以關(guān)注，不斷識別新的安全隱患。

　　2、實行預(yù)案制

　　(1)預(yù)案的編制

　　根據(jù)安全隱患識別分類結(jié)果，可分專業(yè)編制安全防范處理預(yù)案，以對安全隱患進行有針對性地控制。筆者認為，編制預(yù)案應(yīng)注意以下幾個問題：

　　①編制預(yù)案，必須與將來的實際操作者充分溝通，達成共識，以免預(yù)案無法落實，難以執(zhí)行，成為一紙空文。

　　②編制預(yù)案者中，既要有具備一定相關(guān)實際操作經(jīng)驗和專業(yè)技術(shù)水平的人員參予，以便把好技術(shù)關(guān)，增強預(yù)案的有效性；又要有具備一定文字功底的人員加盟，以便把好語言關(guān)，避免因文字表述不準(zhǔn)確而產(chǎn)生理解上的歧義。

　　③編制的預(yù)案一定要易學(xué)實用，以免給日后的培訓(xùn)及實際操作帶來不便，甚至造成新的隱患。

　　④編制的預(yù)案要有一定的靈活性、可變通性，以免束縛實際操作者的工作，降低其實用性、有效性。

　　當(dāng)然，對于一部分特殊的安全突發(fā)事件是不存在事前識別過程的(如業(yè)主、使用人突發(fā)疾病)，但仍舊需要實行預(yù)案制，制訂相應(yīng)的應(yīng)急處理措施，以此減小損失。

　　(2)預(yù)案的試運行

　　試運行過程可看作是一個培訓(xùn)的過程，可具體分為對內(nèi)和對外兩種：

　　①對內(nèi)培訓(xùn)，即是物業(yè)管理處針對所屬員工及各專業(yè)人員而組織的培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容不僅限于對編制的預(yù)案進行純理論的講授，更重要的是進行各種有針對性地實際操作培訓(xùn)--摸擬演練，而且這種演練不單只是抽空才練的輔助培訓(xùn)，而應(yīng)是一種需要周而往復(fù)、不間斷的重要訓(xùn)練。需要盡可能練到在被培訓(xùn)者頭腦中形成一種條件反射--當(dāng)遇到有類似突發(fā)事件發(fā)生時，保證每一位受過相應(yīng)培訓(xùn)的人員都不需要經(jīng)過太多的思考就明白自己可以做什么，應(yīng)該做什么，將要做什么。對于可能帶來嚴(yán)重后果的突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力培訓(xùn)(如火災(zāi)等)，尤其需要這樣的訓(xùn)練。同時，物業(yè)管理處應(yīng)對培訓(xùn)情況進行定期、有計劃的評審，物業(yè)管理公司質(zhì)量監(jiān)管部門(如品質(zhì)部)應(yīng)對培訓(xùn)開展情況進行不定期的評審，以保證培訓(xùn)的落實及質(zhì)量。

　　②對外培訓(xùn)，即物業(yè)管理處將突發(fā)事件的處理方法向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人進行有計劃、有針對性地宣傳、培訓(xùn)。在此值得一提的是，宣傳、培訓(xùn)的途徑是多種多樣的，除了利用宣傳欄、社區(qū)文化活動等機會宣傳外，還可以舉辦業(yè)主培訓(xùn)班，特別是利用休息時間舉辦保姆培訓(xùn)班，進行有針對性地宣傳、教育，這不失為一個切實可行、行之有效的辦法。

　　二、事中控制-處理安全突發(fā)事件的關(guān)鍵

　　在日常物業(yè)管理服務(wù)過程中，還有些隱患是不易被事前識別的，有些隱患是很難在事前加以控制的。因此，突發(fā)事件的發(fā)生也就往往難以避免。但問題發(fā)生了，如果能夠處理得當(dāng)，也能有效的降低損失。

　　對于那些已在事前識別并制訂了相應(yīng)的應(yīng)急處理預(yù)案的突發(fā)事件，按預(yù)案規(guī)定處理即可。但對于那些沒有預(yù)案控制的突發(fā)事件，就需要靠物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)來靈活應(yīng)付了。其中應(yīng)注意把握好以下幾個原則：

　　1、統(tǒng)一指揮原則

　　突發(fā)事件發(fā)生后應(yīng)由一名管理人員(一般以當(dāng)值最高級別的管理人員為佳)做好統(tǒng)一的現(xiàn)場指揮，安排調(diào)度，以免出現(xiàn)“多頭領(lǐng)導(dǎo)”，造成混亂。

　　2、服從命令原則

　　當(dāng)事工作人員應(yīng)無條件服從現(xiàn)場指揮人員的命令，按要求采取相應(yīng)的應(yīng)急措施。

　　3、主動出擊原則

　　突發(fā)事件發(fā)生時，物業(yè)管理人員不能以消極、推拖甚至是回避的態(tài)度來對待，這無疑是在“雪上加霜”，這也必將為自己的“不作為”的行為而付出代價。故此時應(yīng)主動出擊，直面矛盾，及時處理，敢于承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　4、靈活處理原則

　　對待突發(fā)事件，應(yīng)具體問題具體分析。即使已有預(yù)案規(guī)定，但因具體情況發(fā)生變化，應(yīng)擺脫預(yù)案束縛，及時做出相應(yīng)的調(diào)整。

　　5、安全第一原則

　　處理突發(fā)事件應(yīng)以不造成新的損失為前提，不能因急于處理，而不顧后果，造成更大的且不必要的人身、財產(chǎn)損失。

　　6、團結(jié)協(xié)作原則

　　當(dāng)事工作人員應(yīng)團結(jié)一致，同心協(xié)力的處理突發(fā)事件。

　　三、事后改進-處理突發(fā)事件的延續(xù)

　　“亡羊補牢、未為晚矣”。發(fā)生安全突發(fā)事件并不可怕，而可怕的是同樣的事件再發(fā)生第二、第三次......。因此事后改進亦十分重要，具體可以從以下二個方面入手：

　　1、全面總結(jié)

　　安全突發(fā)事件基本平息后，對處理全過程進行全面的總結(jié)必不可少，以此總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)；發(fā)現(xiàn)問題，持續(xù)改進；肯定成績，逐步推廣；為制訂糾正措施，防止類似事件的再度發(fā)生打好基礎(chǔ)。

　　2、制訂糾正措施

　　“糾正措施”亦為ISO9001：2000版質(zhì)量管理體系(QMS)中要求必須形成文件、加以控制的六個要素之一。在全面總結(jié)以后，還需要根據(jù)總結(jié)情況制訂相應(yīng)的糾正措施，完成以下三方面的工作：

　　(1)根據(jù)總結(jié)情況，適當(dāng)修改原有預(yù)案中誤漏之處，以完善預(yù)案制。

　　(2)根據(jù)總結(jié)情況，編制還缺乏的預(yù)案，以充實預(yù)案制。

　　(3)根據(jù)總結(jié)情況，有針對性地開展培訓(xùn)(同樣包括對內(nèi)、對外兩個方面)，持續(xù)改進，不斷增強處理安全突發(fā)事件的能力。

　　在此還有一點值得強調(diào)，突發(fā)事件基本處理完畢后，對相關(guān)業(yè)主、使用人的回訪必不可少。此時可能正是他們需要幫助的時候，亦為雙方相互溝通的最佳時機之一，適時地上門回訪，往往能取得意想不到的效果。

　　綜上所述，物業(yè)管理中安全突發(fā)事件的處理過程亦可看作是戴明博士提出的“PDCA”管理模式的一個循環(huán)過程--P(Plan)：策劃；D(Do)：實施；C(Check)：驗證；A(Actions)：改進，周而復(fù)始，環(huán)環(huán)相扣，如圖所示：

　　通過戴明循環(huán)，讓“事前預(yù)防、事中控制、事后改進”的安全突發(fā)事件處理過程的線條與思路變得更為清晰，便于不斷地發(fā)現(xiàn)隱患，制訂對策，有效處理，降低、規(guī)避物業(yè)管理公司的風(fēng)險。