舊住宅區物業管理的八大問題

　　20**年8月15日至9月15日，根據市委、市政府的要求，深圳市國土資源和房產管理局組織調研組對羅湖區開展老住宅區整治引入規范物業管理的情況開展了專題調研。通過十多天的調查，作為調研組成員，我們高興地發現，由于紅桂物業公司、中航物業公司、陽光物業公司等物業管理企業在羅湖老住宅區改進和引入物業管理中表現出來的強烈的社會責任感及其在進駐老住宅區實施規范化物業管理后的不俗表現，“紅桂”、“中航”、“陽光”已成為羅湖區干部群眾耳熟能詳的幾個詞匯。由于它們的努力，不僅向全社會宣傳了物業管理所起的積極社會作用，而且促使羅湖區委、區政府下決心在全區范圍內全面開展老住宅區整治和引入規范物業管理工作。

　　但是，通過與有關物業管理企業人員的專題座談，和對已引入物業管理小區的現場調研考察，我們不得不指出，實現已接管老住宅區的長效管理仍然顯得困難重重，有一些問題必須明確提出來并加以正視和解決。

　　1、老舊住宅區引入物業管理缺乏許多必要的客觀條件，需要投入大額資金開展前期整治。先期整治啟動資金部分由企業自籌，這一筆“欠帳”使企業背上了沉重的負擔。而且由于缺乏足夠資金，先期整治不徹底，導致小區設備設施老化破舊問題未能得到根本改觀，存在嚴重管理隱患。

　　老舊住宅區建造年代久遠，當初并不是按照正規物業管理的要求進行規劃和建設的，它們大都沒有圍墻，難以實行封閉管理;基本沒有物業管理辦公用房和員工住房;沒有休閑、健身及文化活動場所;沒有綠地或綠化嚴重不足;多數小區沒有垃圾中轉站。所有這些都需要在引入規范物業管理之前先期投資修建，耗資較大。此外，由于老住宅區普遍歷時較久，各種設施、設備、管網等大多已老化破舊，亟需整修，這也需要投入大量資金。

　　調查中我們了解到，中航物業公司和紅桂物業公司在接管老住宅區時都有大筆資金投入。如中航物業公司于20**年6月進駐統建樓小區，最初四個月未收管理費，前期人員、設備設施投入數十萬元。紅桂物業公司今年元月十日進駐田苑小區后，自己墊付近20萬元資金進行小區整治，經過全體員工的艱苦的努力，對各單元公共照明線路重新拉線，安裝感應開關，使公共場所得以重見光明。他們還對各單元破爛嚴重的防盜鐵門重新加以修復粉刷返新，初步修整了部分小區路面，對小區停車場進行了簡易改造，疏通清運了堵塞的化糞池和排污管道，對小區污水明溝進行疏通清洗并加蓋水泥板，購買了80個滅火器用于消防應急，為開展規范化物業管理奠定了初步的設施設備基礎;與此同時，他們還對綠化地帶進行了初步的修復和栽培，使小區面貌有了質的飛躍。為了感化住戶，紅桂公司還宣布對該小區業主兩個月不收管理費。在街道辦慶幸自己在該小區“零投入”成功引進正規物業管理公司的同時，紅桂物業公司卻因此為自己背上了數十萬元、不知何日才能回收的前期投入!

　　由于缺乏足夠資金開展先期整治，致使小區設備設施老化破舊問題未能得到根本解決，程度不同地存在管理隱患。如中航公司管理的統建樓小區消防設施嚴重老化，存在嚴重消防隱患。再如紅桂公司管理的田苑小區至今沒有修建圍墻，難以真正實現圍合封閉型管理;其它公共配套設施，如道路、地下排污管道嚴重老化破舊，急需修復更換;消防配套設備設施、綠化等亦需補充投入大筆資金加以解決和完善。由于政府未投入先期整治資金，希望企業再為小區整治補充投入大筆資金是不現實的，而且對企業也是極其不公正的。

　　2、老住宅區業主住戶對小區整治和引入規范物業管理的愿望強烈，但在出資和繳費問題上態度消極，部分產權單位出于部門利益也不愿意配合舊區整治和引入物業管理的工作。這是老住宅區引入物業管理必須面對的主觀障礙之一。

　　通過調查，我們明顯地感受到，在羅湖區，物業管理的概念和意識已經深入人心。從近年來區政府對個別老住宅區的整治和引入規范物業管理后產生的積極效果中，老住宅區的業主住戶對規范物業管理在社區建設和提高自身生活質量的積極意義有著充分的認識。不僅引入物業管理后的小區居民對整治和引入物業管理工作給以高度肯定，好評如潮，那些未實行物業管理的住宅區的業主住戶要求引入規范物業管理的呼聲也很高。

　　據調研組對隨機發放的部分業主調查表的統計，在回答“您認為貴小區是否需要物業管理”這一問題時，老住宅區住戶中60%的人選擇“有需要”，24%的人選擇“無所謂”，只有16%的人選擇“無需要”。這說明大多數老住宅區住戶要求引入物業管理的愿望十分強烈，廣大住戶對規范的物業管理能給小區帶來的好處有著清醒的認識。但老住宅區少數業主因為從未交過物業管理費，沒有物業管理的概念，認為沒必要實施物業管理，或對小區是否實行物業管理抱著一種無所謂的態度，尚需要基層工作者更多細致扎實的工作加以引導和發動。據參與座談的業主代表和基層居委會工作人員反映，有些小區周邊無牌無證經營行為比較嚴重，亂排污、私自屠宰現象突出，有部分小區居民認為自己所反映的上述問題沒有得到解決，對物業管理不是很熱心。建議政府先投資加大舊小區物業管理的資金投入，改善基礎設施建設，創造良好的物業管理運作條件。

　　另一方面，在涉及物業管理的前期投入及管理費繳納時，多數老住宅區住戶普遍緊捂錢袋，態度消極。根據市社科院和羅湖區住宅局聯合課題組的問卷調查，老住宅區住戶中明確表示愿意出資引入物業管理或愿意繳納管理費的，僅占38.6%和41.3%，換句話說，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進物業管理的前期投入，即便實行了物業管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費?？梢?，老住宅區住戶普遍存在一種矛盾心態，他們既希望自己居住的小區引入規范的物業管理，又不想因此而增加家庭經濟負擔。老住宅區住戶不愿掏錢有多方面原因，但主要與住戶的經濟支付能力低有關。要在這些小區中引入和推行規范的物業管理，不得不考慮住戶的這種特有心態。

　　另外，老住宅區的部分產權單位和個別私房產權人出于部門利益和個人利益不愿意配合整治工作，也成為制約整治工作順利推進的重要因素。如近期對蔡屋圍南村老住宅區試點整治過程中，就有一些原產權單位和個別私房產權人不愿將自己的房屋納入統一的物業管理。

　　3、業主“主體缺位”是制約老住宅區物業管理工作正常開展的主要原因之一。

　　在已實現規范物業管理的各老住宅小區，由于各方面原因，房屋出租率普遍較高，業主“主體缺位”現象比較嚴重。在這些老住宅區，許多業主都不在小區內生活，其中有的人購房本身就是為了出租，有的是二次置業后遷往別處居住，有的原本就是港澳人士。如玉龍新村小區的392棟住宅樓出租率高達95%以上;桂木園小區總戶數562戶，其中出租屋398戶，出租率高達70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不到業主本人，有的甚至連業主是何人都無人知曉。

　　業主“主體缺位”從多方面制約著老住宅區的物業管理工作。最為嚴重的是因業主“主體缺位”而難以依法組建小區業主管理委員會，在此種情況下，若按《物業管理條例》規定，業主大會很難召集起來，而通過業主大會委托業主管理委員會選聘物業管理企業更無從談起。業主“主體缺位”對物業管理機構的日常管理也有影響，如工作人員入戶征詢意見時往往會因找不到業主本人而難以奏效;收取管理費或因故欲與業主溝通聯系時也會因業主“主體缺位”而變得困難重重;某些特殊情況下需要組織多數業主討論決定一些事關全體業主的重要事務時，也會因業主人數達不到應有比例而以無效告罷。可見，要在老住宅區順利實施規范的物業管理，必須從實際出發研究解決這一“主體缺位”問題。

　　4、老住宅區普遍缺乏物業管理用房，不僅給日常管理帶來不便，而且加大了物管企業的成本支出。

　　物業管理用房是實施物業管理活動最基本的條件之一。通過調查發現，由于歷史原因，物管企業在接管老住宅區時基本沒有配備物業管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老住宅區的物業管理企業必須面對的問題之一。目前，在羅湖區已引入規范物業管理的老住宅小區，解決管理用房的途徑有兩條:一是由物管企業租賃，如陽光物業公司管理的玉龍新村小區、中航物業公司管理的統建樓小區和紅桂物業公司管理的廣場北街小區，物業管理用房皆由企業自身租賃解決;二是在個別有條件的小區，由物管企業向有關單位無償借用，如紅桂物業公司管理的桂木園小區的管理用房由派出所免費提供，田苑小區的管理用房則由屬地居委會免費提供。員工宿舍則全部由企業出資租賃。通常情況下，有關單位無償提供的房屋往往面積狹小，用于管理尚且不足，更勿論憑借其解決員工日常生活了。在此種背景下，物管企業只能通過租賃途徑自己解決，加大成本支出勢所必然。

　　為解決老住宅區的管理用房和活動用房問題，除了免費使用和出資租賃方式外，有的小區考慮在小區空地上加建臨時建筑，以為權宜之計，但這一設想付諸實施除自己存在兩方面限制:其一，加建臨時建筑須向政府有關部門辦理復雜的報建手續，這方面問題如政府相關部門加以通融支持不難解決;其二，在老住宅小區空地加建物業管理臨時用房和社區活動用房按現時規定須100%業主本人同意，并須經公證部門公證，此項工作難度非常大且需要花費大量的時間和精力，在某些業主“主體缺位”嚴重的小區，100%業主同意并經公證幾乎是完全沒有可能完成的事。

　　5、老舊住宅區的管理成本較高，但物業管理收費標準普遍較低，造成物業管理企業效益不良，甚至出現程度不同的經營虧損。

　　老舊住宅區比新建住宅小區的物業管理成本要高得多。一方面，老住宅區一般布局比較分散，管理公司只要接管了某一老住宅區，就必須在各服務項目上進行相應的人力、物力配備，難以實現規?；芾?。另一方面，由于各種原因，先期接管的老住宅區無論是房屋本體，還是各種設施、設備和場地，都到了“問題時段”，這就使物業管理的后續成本大大提高。

　　管理費是老住宅區管理企業能夠獲得經濟收益的主要來源，在一些小區，管理費甚至成為物管企業的唯一收益來源。但是，由于種種原因，老住宅區的物業管理收費標準普遍較低，這種成本與收益之間的不平衡必然會造成多數物業公司效益不良，在一些項目上甚至可能出現虧損。

　　已接管的老住宅區出現較低的物業管理收費標準其原因是多方面的。通過調查得悉，中航物業接管的十多個點，除統建樓收費標準比較符合市場價格水準外，其它物業原先都屬于區政府的高層福利房，在接管時不得不按已經制定和實施的原收費標準每平米0。35元(參照政府指導價)收取管理費。尤其令人不解的是，中航物業管理的某帶電梯樓宇，其管理費標準也一樣低至每平米0.35元，足令前往現場考察的調研組成員目瞪口呆!紅桂物業公司接管的桂木園小區和廣場北小區的的物業管理收費普遍較低，而且其收費標準也極為奇特，令人不解。

　　這兩個老住宅區的管理費以戶為單位收取，收費標準前者為每戶36元，后者為每戶41.5元，而本體維修金則按統一標準每平米0.15元收取。這兩個小區為什么會按戶為單位收取管理費?它們的收費標準是如何形成的呢?引入規范物業管理之前，這兩個小區的衛生和治安分別由居委會和派出所分管，費用以戶為單位收取，兩個小區各戶繳納的衛生費和治安費之和分別為36元和41.5元。為得到小區業主的認可，紅桂物業公司在進駐這兩個小區時仍然執行了每戶每月36元和41.5元的特殊管理費標準。我們按兩個小區各自的建筑面積和總戶數還原估算，其每平米的管理費分別為0.48元與0.54元，相對其管理成本而言明顯偏低。

　　6、老住宅區的部分住戶出于多種原因拒不繳納管理費，“收費難”使本已顯得比較困窘的企業財務更為雪上加霜。

　　經調研組向各管理處人員電話確認，田苑小區有將近86戶未交費，占總戶數439戶的20%;統建樓小區有19戶未交費，占總戶數93戶的20%;廣場北小區住戶(含商鋪)共有104戶未交費，占總戶數566戶的18%?？梢?，在已實現規范化管理的各老住宅小區，都程度不同地存在“收費難”的問題。

　　從調查獲知的實情看，形成老住宅區的“收費難”問題原因比較復雜。它首先與住戶的經濟支付能力有關。經過調查證實，一些欠費住戶身處社會最底層，家庭經濟狀況很差，其拮據、困窘之狀與公認的深圳市民形象形成天地反差，一些欠費的租戶其經濟水平也極為低下。要這些人按照深圳物業管理市場的收費標準來繳費，確實存在明顯困難。

　　其次，“收費難”還與“管理難”糾纏在一起。老住宅區的治安、衛生管理難度頗大，往往是管理者投入不少，而住戶卻很難感到滿意。如田苑小區個別住戶因有人破門開店、無牌無證經營而拒不交費;有的因個別住戶在住宅小區違章開設飯堂餐館，油煙、噪音影響生活而不交費;有一棟樓的幾十戶住戶干脆抱著不理解和強硬抵觸的態度圍繞樓宇周圍私自打設多根地樁，并拒絕繳納管理費;有些人則因小區配套設施不完善乃至嚴重破損而不愿繳納管理費。而這些問題并非管理處一家可以解決，需要政府有關職能部門積極協助配合方可奏效。

　　第三，由于業主“主體缺位”難收費。有的小區房屋出租率偏高，繳費時業主和租戶相互推托收不到費，有的房屋干脆成為無主空屋，根本不知道該向何人收費。

　　第四，個別業主出于其它理由不繳費。有的錯誤地認為，反正物業管理是你政府出面給我們請來的，企業收不到管理費自然有政府頂著，從而不愿繳納管理費。此外，住戶中某些權力部門的工作人員自己帶頭拒繳管理費，其行為也對其他住戶產生了不良影響，致使個別住戶因從眾效應而不繳費。

　　7、老舊住宅小區既無大修資金存儲，也無本體維修資金的足量積累，遇到大修或本體維修項目資金無處開支，并因此引發其他問題。

　　已實現規范管理的各小區管理處普遍反映，羅湖區各老住宅區在整治和引入規范管理之前根本沒有“兩金”積累。雖然在物業公司正式接管后開始按每平米0.15元收取本體維修資金，但短時間內少量的維修資金積累對日益增多的維修項目無異于杯水車薪。如中航管理的統建樓小區因近期深圳多雨，有七、八戶房屋出現程度不同的滲漏現象，據測算完全修復需要資金數萬元，但小區所有住宅業主在中航入駐后開始繳納的本體維修金只有區區數千元，距離修復所需資金額甚遠。在紅桂物業公司管理的桂木園小區，這一現象更為普遍嚴重。業主認為，既然我已給你們公司繳納了本體維修金，出了問題當然應由企業出資維修，個別住戶甚至公然表示，如企業不負責維修，他們就會因此而拒絕繳納管理費。

　　8、老舊住宅區基礎條件不一、情況復雜，物業管理必須因地制宜，區別不同情況采取相應措施。

　　各老住宅區在產權性質、房屋年限、業主結構、配套設施方面差異很大，改進和引入物業管理的條件好壞不一。目前，在一些初步具備條件的小區和經過整治可以達到引入規范化管理的小區，積極創造條件引入規范的物業管理，擴大物業管理的覆蓋面是極為必要和有益的。但是這并不等于說在任何一個老住宅區都具備引入規范的物業管理的現實可能和條件。在和羅湖街道辦工作人員代表座談時，某街道辦領導曾坦言，為了積極推進老住宅區整治和引入物業管理工作，他們曾經先后邀請十多個物業管理公司前往本街道所屬的多個老住宅區考察，希望與這些物管公司達成介入整治和整治后進駐管理的意向，但90%以上的物管企業在考察以后都因小區規模太小或不具備規范化管理條件而搖頭離去。只有個別具有一定經濟實力、社會責任感較高的企業表示，可以考慮在經過整治具備相當條件后入駐個別小區。

　　為此，我們建議，區主管部門和有關街道、社區工作站應積極行動起來，“因區而宜”，不等不靠，采取各種有效措施和管理形式，加強對老住宅區的管理，消滅管理盲區。如對目前條件稍差，尚不具備引入規范物業管理的老住宅區，可由社區居委出面將治安、衛生等主要服務項目外包給專業公司，社區居委會充當專業公司與老住宅區業主之間的中介，負責對專業公司的服務進行監督，并代收費用;亦可由社區居委會出面引導老住宅區居民成立業主委員會，組建樓宇管理小組，人員由業主自己推選，管理經費由小區業主自籌，實行業主直接自治管理。對個別“先天不足，后天老化”情況過于嚴重，改進管理的余地極為有限，管理難度大，引進規范的物業管理根本不具備現實可能性的老舊住宅區，建議政府加快城區改造步伐，通過拆除重建形式從根本上解決問題。

　　深圳物業管理研究所趙向標吳正紅

篇2：鞍山市城市住宅區物業管理辦法(2012修正)

　　鞍山市城市住宅區物業管理辦法(20**修正)

　?。?0**年2月7日鞍山市人民政府第36次常務會議審議通過 20**年2月28日鞍山市人民政府令第144號公布 根據20**年11月5日鞍山市人民政府第117次常務會議審議通過 20**年11月15日鞍山市人民政府令第157號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第一次修正 根據20**年10月25日鞍山市第十四屆人民政府第73次常務會議審議通過 20**年11月6日鞍山市人民政府令第168號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第二次修正 根據20**年1月20日鞍山市人民政府第129次常務會議審議通過 20**年3月15日鞍山市人民政府令第171號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第三次修正）

　　鞍山市城市住宅區物業管理辦法(20**修正本)

　　第一條 為加強和完善城市物業管理，規范物業管理活動，保障物業的合理使用，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》及其他有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的城市物業管理。

　　第三條 本辦法所稱物業，是指房屋及相關共用設施設備和共用場地。

　　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　本辦法所稱業主是指物業所有權人。

　　本辦法所稱物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

　　本辦法所稱物業服務企業是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。

　　第四條 鞍山市房產局是全市城市住宅區物業管理行政主管部門，縣（市）房產行政主管部門是本轄區內的城市住宅區物業管理行政主管部門。

　　其他有關行政管理部門和街道辦事處（鎮人民政府）在各自的職權范圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。

　　第五條 新建住宅區應當實行物業管理。城市新建住宅區要嚴格按國家有關規劃標準進行設計，并符合物業管理的要求。規劃設計方案應包含如下內容：

　　（一）建設單位應當按照建設工程項目總建筑面積的3‰配置物業管理用房，但不得少于110平方米。提供的物業管理用房，應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、供暖等辦公使用功能。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑。物業管理用房在開發建設單位面積備案時由市房產局予以凍結，不得轉讓、出租。

　?。ǘ┨峁┡c業主數量和需求量相適應的自行車場、停車場等共用設施設備和體育鍛煉、綠化等共用場地。

　　市房產局在規劃設計時應當先期介入，配合市規劃部門按照《城市居住區規劃設計規范》等要求，共同做好有關物業管理方面的規劃設計。

　　第六條 原有住宅區私房比例達到70％以上且共用設施設備齊全的，可以實行物業管理。

　　配套設施不全的，應當與社區建設相結合，由政府投資、社會力量投資或自管房單位投資負責組織完善。

　　物業管理用房可在小區內購置一層住宅或在規劃許可的前提下新建。建筑面積在2萬平方米以下的住宅區，應提供不少于80平方米的物業管理用房。建筑面積在2萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應增加不少于5平方米的物業管理用房。

　　第七條 物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。

　　新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上（含兩個）單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。如該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

　　建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應向物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求。物業管理行政主管部門應當按照本條第二款的規定劃分物業管理區域，并登記備案。

　　尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，物業管理行政主管部門應當會同當地街道辦事處，按照本條第二款的規定，結合物業的具體布局劃分物業管理區域，并登記備案。

　　第八條 建設單位在預售房屋之前，應當參照建設部制定的示范文本，制定臨時管理規約，作為房屋銷售合同的附件。臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項做出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第九條 建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋銷售合同的附件中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。

　　歸全體業主所有的配套設施設備主要包括：

　　（一）物業管理用房；

　　（二）門衛房、電話間、監控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；

　?。ㄈ┪飿I管理區域內按規劃配建的非機動車車庫（車場）；

　　（四）物業管理區域內的公共綠化、道路、場地；

　?。ㄎ澹┙ㄔO單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的設施設備；

　　（六）其他依法歸全體業主所有的設施設備。

　　第十條 新建住宅區在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，應當實施前期物業管理。

　　前期物業管理工作由建設單位按國家有關物業管理招投標的規定，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模小于5萬平方米的，經物業所在地的物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第十一條 原有住宅區實施物業管理的，前期物業管理可優先由該住宅區中原管房面積最大的房產管理單位提供物業管理服務；公有房屋應由產權單位依據合同托管給該物業服務企業實行物業管理，由物業使用人繳納物業管理服務費。

　　第十二條 前期物業服務合同可以約定期限；但期限未滿時，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同已生效的，前期物業服務合同終止。

　　第十三條 售出的房屋建筑面積達到50％以上的新建住宅區和達到物業管理條件的原有住宅區，在達到上述條件30日內，建設單位或管房面積最大的房產管理單位應當書面報告物業所在地街道辦事處（鎮人民政府），并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文件資料；建設單位或管房面積最大的房產管理單位未按時間要求書面報告的，業主可以向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）提出成立業主大會的書面要求。

　　物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）接到書面報告或業主的書面要求后，應按照有關規定，指導業主、建設單位（包括公有房屋出售單位）組成業主大會籌備組，組織召開第一次業主大會，選舉產生第一屆業主委員會。

　　第十四條 在業主大會成立并選舉產生業主委員會后，建設單位應將歸全體業主所有的配套設施設備移交給業主委員會。

　　經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會可以與已實施前期物業管理的物業服務企業重新簽訂物業服務合同，也可以采取招標等方式與其它物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　第十五條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。

　　在書面征求業主意見時，表決票可以采用直接送達和留置送達兩種方式。直接送達的，由業主簽收；留置送達的，由兩名以上的業主或者街道辦事處（鎮人民政府）的工作人員證明。送達后，應當在物業管理區域內公告送達情況，7日內，業主無反饋信息的，視為同意。采用留置送達方式涉及的業主人數及其專有的建筑面積，不得超過物業管理區域內全體業主人數及總建筑面積的15％。

　　第十六條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。經業主大會決定可以由5至11人的單數委員組成。業主委員會設主任1人、副主任1至2人，由業主委員會在其委員中選舉產生。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會每屆任期最長為5年，任期期滿前3個月應籌備選舉新一屆業主委員會。業主委員會委員可以連任。

　　第十七條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列材料到市、縣（市）物業管理行政主管部門備案：

　?。ㄒ唬I主委員會備案申請（說明業主大會會議過程及會議決定）；

　　（二）業主大會議事規則；

　?。ㄈ┕芾硪幖s；

　?。ㄋ模I主委員會委員名單及個人產權證明；

　?。ㄎ澹I主委員會選票統計結果。

　　上述（一）、（五）兩份文件需由業主委員會全體委員簽字。

　　業主委員會備案的有關事項發生變更的，需重新備案。

　　第十八條 業主大會和業主委員會開展工作的經費和業主委員會委員津貼由全體業主承擔，可以從物業共用部分經營所得收益中列支；工作經費和津貼的標準、籌集、管理、使用由業主大會議事規則規定。工作經費的使用和津貼的發放情況應當每季度以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

　　第二十條 物業服務企業實行資質管理制度。成立物業服務企業必須經物業管理行政主管部門資質審查，并經工商行政管理機關登記注冊，領取營業執照。

　　未經物業管理行政主管部門資質審查并取得資質證書的，不得從事物業管理業務。

　　第二十一條 業主、物業使用人違反本辦法或臨時管理規約、管理規約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻、制止；相關業主、物業使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

　　第二十二條 物業服務企業、業主委員會在物業管理區域內設立停車場（停車泊位）的，應當符合交通設施國家安全標準等規定，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。

　　利用共用場地設立的停車場（停車泊位），需要收取費用的，應當由業主大會確定具體收費標準，收取的費用扣除管理成本等相關費用后，歸全體業主所有。

　　利用人防工程設立的停車場（停車泊位），在人民防空部門辦理相關手續后，需要收取費用的，應當由業主大會確定具體收費標準，收取的費用扣除使用費、管理成本等相關費用后，歸全體業主所有。

　　第二十三條 在物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業服務企業單獨簽訂保管合同。

　　第二十四條 原由物業服務企業進行物業管理的住宅區出現棄管時，應暫由街道辦事處對小區的環境衛生進行清掃保潔，并按未實施物業管理的住宅區的保潔標準收費，直至業主大會選聘新的物業服務企業。

　　第二十五條 房產、司法等有關部門應當與街道辦事處（鎮人民政府）組建物業糾紛人民調解機構，受理調解業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業糾紛。

　　第二十六條 物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門負責物業服務收費的監督管理工作。

　　物價行政主管部門應會同物業管理行政主管部門遵循合理、公開及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，提出物業服務收費參考價格。

　　第二十七條 新建住宅區和實行物業管理的原有住宅區物業服務收費由業主與物業服務企業按照物業服務收費參考價格協商確定價格，并報市物價局備案；原有實行政府指導價收費的住宅區，經業主與物業服務企業協商一致，也可重新按照物業服務收費參考價格協商確定價格，并報市物價局備案。

　　物業服務企業收取物業服務費實行收費許可證制度。收費項目及標準必須公布。

　　業主應當根據物業服務合同交納物業服務費。物業服務企業應當按照物業服務合同提供相應的服務。不具備專業化管理條件的住宅區，共用部位、共用設施設備日常維修費應當專項用于屋面防水、樓梯間、樓內至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。

　　第二十八條 違反本辦法第五條規定，未提供物業管理用房的，由物業管理行政主管部門責令建設單位向業主委員會提供物業管理用房，并處10萬元以上20萬元以下罰款。

　　第二十九條 拖欠物業管理服務費3個月以上的，物業服務企業可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

　　第三十條 違反本辦法規定，建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。

　　第三十一條 違反本辦法規定，未取得資質證書從事物業管理的，由物業管理行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照前款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第三十二條 物業管理行政主管部門及其他有關部門和單位的工作人員，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第三十三條 本辦法中未涉及的前期物業管理招標投標管理、業主大會、物業服務企業資質管理等其他物業管理事項，按國家、省有關規定執行。

　　第三十四條 我市行政區域內的寫字樓、商廈等物業管理，參照本辦法執行。

　　第三十五條 本辦法自20**年4月1日起施行。

篇3：密云縣城鎮住宅區物業管理辦法(2007)

　　密云縣城鎮住宅區物業管理辦法

　　密政發〔20**〕30號

　　密云縣人民政府關于

　　印發密云縣城鎮住宅區物業

　　管理辦法（試行）的通知

　　各鄉鎮人民政府，地區、街道辦事處，縣政府各委、辦、局，各縣屬機構：

　　《密云縣城鎮住宅區物業管理辦法（試行）》已經20**年7月16日第3次縣政府常務會議討論通過，現予以印發，請結合工作實際，認真貫徹執行。

　　二○○七年七月三十一日

　　密云縣城鎮住宅區物業管理辦法（試行）

　　第一章 總則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的居住環境，根據有關法律、法規和規章，結合本縣實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于密云縣行政區域內的城鎮住宅區物業管理活動。

　　第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第四條 新建住宅小區及配套設施比較齊全的原有住宅小區積極推行物業管理，在基礎設施較為完善、條件成熟的住宅小區開展業主大會、業主委員會的組建試點工作，并在全縣逐步推廣。

　　配套設施不全的原有住宅小區，有建設或產權單位的，由建設或產權單位繼續管理；無產權單位的，暫由所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會統一管理。各管理單位應對原有住宅小區積極整治，完善各項配套設施，逐步推行物業管理。

　　縣政府建立住宅小區專項整治基金，?？顚Ｓ谩?/p>

　　第五條 縣建設行政主管部門負責本縣行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┴瀼貙嵤┯嘘P物業管理的法律、法規、規章和政策，研究制定物業管理的有關措施；

　?。ǘ┮幏段飿I管理企業服務行為，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理新機制；

　?。ㄈ┴撠煼课輰ｍ椌S修資金交繳、使用的監管工作；

　?。ㄋ模┴撠熚飿I管理企業資質管理工作；

　?。ㄎ澹┮婪ú樘幬飿I使用、物業管理中的違法行為；

　?。┙M織物業從業人員培訓和繼續教育；

　?。ㄆ撸υO立業主大會和業主委員會給予指導和協助；

　　（八）建立投訴受理制度，接受投訴并反饋處理結果；

　　（九）法律、法規、規章規定的其他職責。

　　第六條 發展改革、規劃、城管、公安、工商、環保、市政、園林、綠化、環衛、郵政、通訊、有線電視、供水、供電、供氣、供熱等相關單位，按照各自職責，協同實施本辦法。

　　第七條 各街道辦事處或鄉鎮人民政府負責本轄區物業管理活動的組織協調及指導監督工作。居民委員會或村民委員會指導和監督業主委員會、物業管理企業開展工作。

　　第八條 物業管理活動應當遵循業主自治自律與專業服務相結合原則、業主與物業服務提供者權利義務相一致原則和維護公共秩序原則。

　　物業管理活動應向市場化、專業化、規范化方向發展，建立完善的物業管理機制，提高物業服務水平。

　　第二章 業主及業主大會

　　第九條 房屋所有權人為業主。業主在物業管理活動中，按照法律規定和合同約定享有權利，并承擔相應義務。

　　第十條 下列事項由業主共同決定：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；

　?。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O施的管理公約；

　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

　　（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十一條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議，按業主大會議事規則要求提交手續。業主不參加也不委托他人參加業主大會會議的，視為同意業主大會作出的各項決定。

　　業主人數較多的，可以按一定比例推選代表組成業主代表大會。業主代表大會行使業主大會的職權。

　　第十二條 業主大會履行下列職責：

　?。ㄒ唬┲贫ā⑿薷臉I主公約和業主大會議事規則；

　?。ǘ┲贫?、修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

　　（四）審議業主委員會的工作報告，監督業主委員會的工作，改變或撤銷業主委員會不適當的決定；

　?。ㄎ澹┻x聘、解聘物業管理企業或者其他管理人；

　?。徸h批準業主大會、業主委員會工作經費籌集、使用方案；

　?。ㄆ撸Q定專項維修資金使用、續籌方案并監督實施；

　?。ò耍┲贫?、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　?。ň牛└慕?、重建建筑物及其附屬設施；

　　（十）決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項；

　　（十一）法律、法規、規章或業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　第十三條 召開首次業主大會會議，成立業主大會的步驟如下：

　?。ㄒ唬┏闪⒒I備組，負責業主大會的籌備工作；

　?。ǘ┗I備組應自組成之日起30日內組織業主召開首次業主大會會議。

　　第十四條 籌備組由住宅物業首次業主大會會議所在地的居民委員會或村民委員會負責組織業主代表、物業管理企業代表、建設單位組成，可以邀請當地公安派出機構參加；街道辦事處或鄉鎮人民政府、縣建設行政主管部門應當給予指導和幫助；籌備組中的業主代表由籌備組組成單位按照業主自薦、推薦的形式在充分聽取業主意見的基礎上確定。

　　第十五條 籌備組的主要職責如下:

　　（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　（二）擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；

　?。ㄈ┐_認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權；

　　（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

　?。ㄎ澹┳龊谜匍_首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款規定的（一）、（二）、（三）、（四）項工作應以書面形式在首次業主大會會議召開10日前在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第十六條 業主公約一般包括以下內容：

　?。ㄒ唬┪飿I的名稱、地點、面積及戶數；

　?。ǘI主大會的召集程序及決定物業區域內重大事項的方式；

　?。ㄈI主大會議事規則的主要內容；

　?。ㄋ模I主委員會的工作內容和工作機構；

　　（五）業主委員會委員資格的產生方式和終止情形；

　?。I主使用其物業和物業管理區域內公共場所及公用設施的權益；

　?。ㄆ撸I主參與物業管理的權利；

　　（八）業主對業主委員會及物業管理企業的監督權；

　　（九）物業各項維修、養護和管理費用的交納、使用、監管；

　?。ㄊI主在本物業管理區域內應遵守的行為準則；

　　（十一）違反業主公約的責任。

　　第十七條 業主大會議事規則應當就下列事項作出約定：

　?。ㄒ唬I主大會的議事方式；

　?。ǘI主大會表決程序；

　?。ㄈI主投票權數的確定方法；

　?。ㄋ模I主委員會的組成、補選、改選和換屆；

　　（五）業主委員會委員選任與終止的條件、人數、任期；

　　（六）業主大會臨時會議的召開；

　?。ㄆ撸I主質詢的規則；

　?。ò耍┢渌马棥?/p>

　　第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定，由業主委員會組織召開。應當于會議召開前15日通知全體業主，同時告知物業管理區域內的居民委員會或村民委員會。

　　有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　（一）20%以上業主提議的；

　?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　?。ㄈI主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。

　　第十九條 業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，具體實施業主大會的決議。業主委員會組成人數一般為5-9人的單數。

　　業主委員會主任、副?的實施情況；

　?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

　?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

　?。ㄋ模┍O督業主公約的實施；

　　（五）業主大會賦予的其他職責。

　　業主委員會應制定業主委員會議事規則，并應按議事規則履行職責。

　　第二十一條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，應將業主日。

　　業主委員會自選舉產生之日起30日內，應將業主大會議事規則、業主公約、業主大會決議等資料向縣建設行政主管部門及物業管理區域所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會備案。

　　第二十二條 業主委員會委員的資格因下列情況而終止：

　?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰Φ?；

　　（三）依業主公約與業主委員會議事規則終止其業主委員會委員資格的。

　　第二十三條 業主委員會應建立、健全物業檔案管理制度，加強物業檔案管理工作。

　　業主有權向業主委員會、縣建設行政主管部門查閱其所在物業管理區域的業主大會議事規則、業主公約、以及法律法規規定的其他資料。

　　第二十四條 業主大會、業主委員會可以邀請街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會和物業管理企業列席業主大會會議和業主委員會會議。

　　第二十五條 業主大會和業主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規、規章以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第二十六條 業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第三章 物業管理企業

　　第二十七條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，并具有相應的資質。

　　第二十八條 物業管理企業的各項活動不得違反法律、法規和規章的規定，并接受業主、縣建設行政主管部門的監督。

　　第二十九條 物業管理企業因法定或約定事由退出物業管理活動的，應當將預收的交接之日后的物業管理服務費、代收的各種能源費、押金，代管的專項維修資金，以及物業管理用房等移交給業主委員會或新的物業管理企業，并且履行相關規定的其他義務。

　　第三十條 物業管理企業申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批準：

　?。ㄒ唬┢赣梦慈〉梦飿I管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；

　　（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的；

　?。ㄈ┡灿脤ｍ椌S修資金的；

　　（四）擅自改變物業管理用房用途的；

　?。ㄎ澹┥米愿淖兾飿I管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　?。┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　?。ㄆ撸┥米岳梦飿I共用部位、共用設施設備進行經營的；

　?。ò耍┪飿I服務合同終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料的；

　　（九）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；

　?。ㄊ┎宦男形飿I服務合同，業主投訴較多，經查證屬實的；

　?。ㄊ唬┏劫Y質等級承接物業管理業務的；

　　（十二）出租、出借、轉讓資質證書的；

　?。ㄊ┌l生重大責任事故的。

　　第四章 前期物業管理

　　第三十一條 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護，管理、業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示并予以說明，買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

　　第三十二條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位應當選聘有資質的物業管理企業，并與其簽訂書面的前期物業服務合同。

　　前期物業服務合同約定的內容，應當寫入建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同中。

　　第三十三條 建設單位應分別于業主臨時公約制定和前期物業服務合同訂立之日起30日內，向縣建設行政主管部門備案并在物業管理區域內公示。

　　第三十四條 在業主大會、業主委員會尚未成立前，按照房地產開發與物業管理相分離的原則，由建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業承擔物業管理服務。

　　如果投標人少于3個或者住宅規模較小的，經縣建設行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　第三十五條 建設單位與物業管理企業交接住宅物業，應當符合住宅小區竣工驗收的各項要求，按照相關的物業交接驗收規定辦理，并向縣建設行政主管部門備案。

　　第三十六條 建設單位應當在物業管理區域內按總建筑面積3‰至5‰的比例配置物業管理用房，并與建設項目同步交付。

　　第三十七條 建設單位應當按照相關規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第三十八條 前期物業服務合同生效之日至銷售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。銷售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同的約定交納；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

　　第三十九條 建設單位如果在拆遷、售房時承諾減收、免收業主的物業費、供暖費等物業管理相關費用，應當在將物業移交物業管理企業前，向物業管理企業、供暖等相關單位一次性付清費用，并提供付款憑證。

　　第四十條 為保證前期物業管理服務的正常運行，建設單位與物業管理企業可以約定由建設單位承擔前期物業項目開辦費用及由于項目分期建設造成的前期物業管理服務費不足的補貼等。具體補貼標準及支付方式可根據項目規模、配套設施等因素由物業管理企業和建設單位協商確定，任何部門和單位不得挪用或截留。

　　第五章 物業服務與收費

　　第四十一條 物業服務合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：

　　（一）當事人的名稱或者姓名和住所；

　?。ǘ┪飿I的基本情況；

　?。ㄈ┪蟹胶褪芡蟹降臋嗬x務；

　　（四）物業管理服務事項和服務質量要求；

　?。ㄎ澹┪飿I管理服務收費項目、標準和收取辦法；

　?。┪飿I管理用房及配套用房、配套設施、設備的使用管理和收入分配辦法；

　　（七）合同的有效期限，合同變更和終止的約定；

　?。ò耍┖贤K止時物業資料、財物的移交方式；

　?。ň牛┻`約責任及解決糾紛的途徑；

　　（十）雙方當事人約定的其他事項。

　　第四十二條 物業管理服務事項一般包括以下內容：

　?。ㄒ唬┪飿I共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；

　?。ǘ┕矃^域內日常環境衛生的維護；

　　（三）公共綠化的養護；

　　（四）物業管理區域內安全防范的措施；

　?。ㄎ澹┪飿I裝飾裝修管理服務；

　?。┪飿I管理區域內車輛停放的管理和交通秩序的維護；

　?。ㄆ撸┪飿I檔案資料的管理，包括與管理物業相關的工程圖紙、住戶資料、綠化管理資料、接管驗收記錄、維修記錄等；

　　（八）物業使用中對禁止行為的管理措施；

　?。ň牛獦I主要求提供的特別服務。

　　第四十三條 物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十四條 物業管理區域內，物業管理企業按照合同約定清掃生活垃圾，并歸集至垃圾存放處，環衛部門應當及時清運。

　　環衛部門除根據相關規定收取城市垃圾清運及消納費外，不得再向建設單位、物業管理企業和業主收取任何其他費用。凡實施物業管理、收取物業管理費的小區，保潔服務費應含在物業管理費中，不得向業主另行收取。

　　第四十五條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。

　　第四十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相符合的原則。物業服務費用應與不同物業的性質特點，物業服務內容相適應。

　　物業管理企業應當在物業管理區域內顯著位置以書面形式公示服務事項、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準等內容。

　　第四十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通訊、有線電視等單位以用戶計??用戶收取有關費用：

　　（一）業主自用的向業主收取??收取；

　?。ㄈ┕彩褂玫挠蓸I主分攤，按??理企業簽訂委托合同，委托物業管理企業向業主或者使用人代收有關費用。物業管理企業接受委托代收有關費用的，不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用。

　　供水、供電、供氣、供熱、環衛、通訊、有線電視等單位應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護等管理責任及有關費用，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第四十八條 業主進行住宅室內裝飾裝修的，應當與物業管理企業簽訂住宅室內裝飾裝修服務協議。

　　住宅室內裝飾裝修管理服務協議一般包括以下內容：

　　（一）裝飾裝修工程的實施內容和期限；

　　（二）允許施工的時間；

　　（三）清運與處置；

　?。ㄎ澹┮蜓b修引發的鄰里糾紛的處理；

　?。┭b飾裝修中物業管理企業的管理事項；

　?。ㄆ撸┭b修押金和管理服務費用；

　　（八）其他需要約定的事項。

　　第四十九條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以提起訴訟。

　　第六章 物業的使用與維護

　　第五十條 住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　簽訂住宅房屋買賣合同的物業買受人應交納專項維修資金。

　　將住宅轉為租賃、經營或自用的建設單位也應交納專項維修資金。

　　第五十一條 專項維修資金屬業主共有，專項用于物業保修期滿后物業共有部位及其附屬設施的中修、大修和更新改造，不得挪作他用。

　　第五十二條 專項維修資金按相關規定由專門機構管理。物業管理企業代管的維修資金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督。

　　第五十三條 任何單位和個人不得侵占物業管理區域內的共用部分。

　　因物業維護或公共利益需要臨時占用的，應當事先告知業主委員會、物業管理企業，并在業主委員會或物業管理企業許可的合理期限內恢復原狀；造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第五十四條 利用物業共用部分進行經營性活動的，應當經業主大會同意。

　　利用物業共用部分獲取的凈收益歸全體業主所有，可根據業主公約的規定或業主大會的決定納入專項維修資金進行管理。

　　第五十五條 物業承租人或者除業主之外的其他實際使用物業的人為物業使用人。物業使用人根據與業主的雙方約定，可以享有業主相應的權利和承擔業主相應的義務。但使用人與業主約定的內容不得違反法律法規及業主公約。

　　業主應當自合同簽訂起30日內將與使用人的約定書面告知業主委員會和物業管理企業。

　　第五十六條 業主和物業使用人在物業管理區域內不得為下列行為：

　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構，破墻開窗、開門，擅自改變房屋用途；

　　（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

　?。ㄈ┥米哉加谩⑼诰蛭飿I管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益；

　　（四）私搭亂建、堆放雜物；

　?。ㄎ澹┣终季G地、毀壞綠化；

　　（六）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；

　?。ㄆ撸┒逊乓兹家妆?、劇毒、放射性物品、超標準排放污染物或者發出超標準的噪聲和振動；

　?。ò耍┪唇浥鷾蕯[攤設點；

　　（九）無序停放車輛；

　?。ㄊ┰诮ㄖ锖蜆嬛锷蟻y懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，擅自改變房屋外觀外貌；

　?。ㄊ唬┰谙?/a>通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；

　　（十二）聚眾喧鬧，噪聲擾民等危害公共利益或者其他不道德行為；

　?。ㄊ┻`反規定飼養家禽、家畜或者種植蔬菜；

　?。ㄊ模┓?、法規和規章禁止的其他行為。

　　第五十七條 物業專有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，專有部分所有人應當及時修繕、維護或采取防范措施。經業主委員會或物業管理企業通知后，在合理限期內仍未進行修繕、維護或采取防范措施的，由業主委員會或物業管理企業進行修繕、維護或采取防范措施，其費用由相關責任人承擔。

　　物業共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，業主委員會或物業管理企業應當進行修繕、維護或采取防范措施。

　　物業因第三人原因需要維修的，第三人應當及時維修。第三人未及時維修，給業主造成損失的，應承擔賠償責任。物業管理企業應當通知第三人進行維修，在合理限期內第三人未進行維修的，物業管理企業應當進行維修，其費用由第三人承擔。

　　發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情況時，物業管理企業應當及時組織維修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會和縣建設行政主管部門，維修費用由相關責任人承擔。

　　第五十八條 物業專有部分、共用部分進行維護、更新和改造時，相關業主負有協助的義務。

　　第七章 違反本辦法的處理

　　第五十九條 違反本辦法規定的行為，國務院《物業管理條例》及其他有關法律、法規、規章已有處罰規定的，從其規定。

　　第六十條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，由縣建設行政主管部門責令限期改正或者撤銷其決定，并通知全體業主。

　　第六十一條 違反本辦法規定的，依法應當由發展改革、規劃、工商、城管、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。

　　第六十二條 當事人對行政主管部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第六十三條 業主、物業使用人、業主委員會、物業管理企業在物業管理活動中產生爭議的，可以通過協商和解、依法申請調解、向有關行政部門申訴、提請仲裁機構仲裁、向人民法院提起訴訟等方式解決。

　　第六十四條 業主、物業使用人、業主委員會、物業管理企業對物業管理活動中侵犯自己合法權益的違法行為可以向縣建設行政主管部門投訴，縣建設行政主管部門接到投訴后，應當受理，并進行調查、核實，在規定期限內將處理結果回復投訴人。

　　第八章 附則

　　第六十五條 商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲、寫字樓、商住樓等非住宅區，以及農村住宅，實行物業管理的，可參照本辦法執行。

　　第六十六條 業主自行管理建筑物及其附屬設施或委托其他管理人管理的，參照適用本辦法。

　　第六十七條 本辦法執行中的具體問題，由縣建設行政主管部門負責解釋。

　　第六十八條 本辦法自發布之日起施行。