物業(yè)服務“1+N”模式淺析
一、“1+N”模式的由來
中海物業(yè)是最先在物業(yè)服務行業(yè)提出“1+N”模式的管理方式，所謂“1+N”模式就是在新的物業(yè)小區(qū)入住時，以一個老(或大)的相對已經(jīng)運作成熟的管理處為中心管理處為依托組建新的管理處，以此進行一定條件下的資源共享；該中心管理處同時可以拖幾個、十幾個...由此整合資源，降低管理成本。該模式最早出現(xiàn)在1997年，當時正直中海商城入伙，由于該項目較小，按當時的管理模式運作經(jīng)濟成本較大，加之離海麗大廈較近(實際也不近)于是交由海麗大廈管理處管理，當時稱之為“一個班子兩快牌子”這就是“1+N”模式的雛形。
當是的確在用人上特別是管理人員上節(jié)約了不少成本，但后來由于種種原因這種模式就夭折了，隨著時間的推移，中海物業(yè)經(jīng)歷了“創(chuàng)品牌、上規(guī)模、專業(yè)化”的三部曲后超高速發(fā)展，人力資源問題越來越突出，特別是在99年北京分公司成立之后，中海老的用人模式------近親繁殖的弊端顯露無疑，新的管理處越來越多，怎么辦?于是乎讓老的管理處牽頭在補充些新人，逐漸的經(jīng)過演變“1+N”的模式就形成了，后來被當成一種成功的經(jīng)驗去推廣。
二、物業(yè)服務的“1+N”模式的產(chǎn)生的其偶然性和必然性。
為什么說中海物業(yè)的“1+N”模式的產(chǎn)生有其偶然性，也有其必然性?首先它的產(chǎn)生有其偶然性。因為物業(yè)服務在國內的屬于新興行業(yè)，中國當時既沒有從事過物業(yè)服務的先進人才和理論也沒有這樣的探索經(jīng)驗，而中海物業(yè)也曾經(jīng)出現(xiàn)過這種雛形和契機但錯過了，后來只是為了解決當時高速發(fā)展的企業(yè)用人需求和因老的用人模式而造成的人力資源的短缺而形成的一種過渡時期的解決辦法，若沒有當時背景恐怕也就沒有這種模式的出現(xiàn)了。
其次中?！?+N”的產(chǎn)生有其必然性。正因為中海物業(yè)當時的超高速發(fā)展導致了人才的極度匱乏(之所以當時沒有在外界暴露出來是因為當時其他物業(yè)公司還沒有全國化的概念和當時的開發(fā)商都極力想把自己的物業(yè)推出來因為他們沒有人了解物業(yè))在解決不了人力資源的情況下客觀上就要求必須其他方式出現(xiàn)，于是就出現(xiàn)了“1+N”的管理模式。
三、“1+N”管理模式的利于弊
“1+N”模式的出現(xiàn)在開始初期確實解決了當時困繞中海物業(yè)發(fā)展中的人力資源問題，而且經(jīng)過探索也確實有助于加強管理，為企業(yè)節(jié)約了管理成本，豐富了企業(yè)的管理的手段，培養(yǎng)了物業(yè)服務人才，增強了企業(yè)在市場上的競爭力，探索了物業(yè)服務的新路，這是利的一面；弊的一面是在“1+N”模式推廣的后期(20**年左右)弊端顯露無疑，先是個中心管理處不斷壯大，自身管理問題多多，還不斷向公司要新項目壯大自己，中心管理處主任與N管理處負責人，中心管理處與另一中心管理處之間在互相扯皮、推委中內耗越來越嚴重，在“1+N”模式下管理處的個項權限不斷壯大，公司也越來越難以控制，同時也遇到里類似組織結構的問題，對中心管理處的組織位置越來越難定位等等；從另一方面講，這種管理模式確實降低管理成本，但這個成本是物業(yè)服務公司的成本，他的管理酬金分文不差的照樣拿走，對于處在不同管理處的小業(yè)主來講他們并沒有的到實際利益，雖然宣傳上說這樣那樣為業(yè)主如何如何，但實際操作中由于缺乏有效的監(jiān)督和必要的透明度廣大小業(yè)主還是沒有的到應有的利益，反而多個管理處之間的關聯(lián)交易又損害了廣大小業(yè)主的利益，因為一個小區(qū)的業(yè)主不可能也沒權利對“1+N”小區(qū)的財務進行審計，那在陽光背后的關聯(lián)交易就象大海里的一水滴了。
通過以上分析，筆者認為中海物業(yè)的“1+N”管理模式是歷史的產(chǎn)物，歷史會留給我們寶貴的財富，也會給我們帶來沉重的負擔，我們既要面對歷史、尊重歷史同時也要研究歷史、籌劃將來，建議中海物業(yè)認真對待，仔細分析研究，不要還把“1+N”管理模式當成特色，新時期要有新觀念，這樣才能長期發(fā)展壯大。
篇2：物業(yè)服務收費模式的轉變
物業(yè)服務收費模式的轉變
物業(yè)服務收費從政府定價到政府指導價、市場調節(jié)價的轉變
目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)服務行業(yè)法規(guī)的不斷完善，廣州市物業(yè)服務的普及程度有了較大套幅度的提高，除了寫字樓、商場、商品房外，工業(yè)廠房、學校、醫(yī)院、房改房、舊城區(qū)也逐步引入物業(yè)服務。物業(yè)服務行業(yè)在得到社會的認可和接受的同時，由于各方面因素的影響，還是存在著各種各樣的困境和難題，對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響，特別是物業(yè)服務收費問題尤為突出。
廣州市自從80年代起物業(yè)服務收費均是由企業(yè)申報，物價局審定批復每戶每平方的管理服務單價。這在計劃經(jīng)濟時代依賴政府的大環(huán)境中，業(yè)主較為認同，只要有紅頭文件就好辦，當時對物業(yè)服務及社會起到一定的作用。20多年來，政府相關職能部門針對小區(qū)會所配套功能需求、物業(yè)服務服務內容、樓房檔次等制定物業(yè)服務的收費標準，扶持了物業(yè)服務企業(yè)的生存和發(fā)展，也逐步形成了一個行業(yè)，但在這個過程當中，此類批價由于各種物業(yè)既有共同性又有差異性，提供的服務也不盡相同，雖然政府有關部門非常謹慎地批價，但由于業(yè)主對行業(yè)的不了解、個別物業(yè)服務企業(yè)的違規(guī)操作、輿論的負面渲染報道等原因，物業(yè)服務的收費問題成為市民普遍關注的、爭議性較大的熱點問題。
20**年底國家發(fā)展改革委、建設部下發(fā)《物業(yè)服務收費管理辦法》，規(guī)范物業(yè)服務服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，以該辦法為依據(jù)，廣州市物業(yè)服務行業(yè)的主管部門即廣州市國土資源和房屋管理局及廣州市物價局于20**年9月聯(lián)合下發(fā)《廣州市物業(yè)服務收費管理實施細則》（下稱《細則》），通過政府職能的轉變逐步將物業(yè)服務收費的政府定價和政府指導價轉為市場調節(jié)價及政府指導價。《細則》規(guī)定包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價，即由市政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)德惠服務 等級 標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度，并定期公布；實行組合制的普通住宅服務收費和高檔住宅別墅物業(yè)服務收費以及非住宅物業(yè)（如寫字樓、商場等）的服務收費實行市場調節(jié)價，即由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定；物業(yè)服務企業(yè)應為業(yè)主提供質價相符的服務，實行明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況在物業(yè)服務區(qū)域內的顯著位置進行公示。
《細則》出臺后，在行業(yè)及企業(yè)當中、廣大業(yè)主當中產(chǎn)生了的波瀾，企業(yè)認為沒有了“尚方寶劍”，收費將會更難，有企業(yè)的老總更說：“這不是要我們提供無常服務嗎？”而業(yè)主們則認為政府不批復定價這不是給物管理企業(yè)提供亂收費的依據(jù)嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關注和報道，對關于住宅檔次即普通住宅或非普通住宅的辦公室、服務標準的掛鉤、收費標準的調整、如何協(xié)調定價等等方面存在著這樣那樣的質疑。協(xié)會以曾經(jīng)在一天內接到20多個有關收費方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業(yè)、早期的、中低檔的商品房等物業(yè)，由于物業(yè)的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不足，功能欠缺，對機電、綠化等的養(yǎng)護不重視，再者業(yè)主素質參差不齊、需求的物業(yè)服務較表面等等問題，對物業(yè)服務實行指導價的爭議特別大。個別物管企業(yè)也因為低價介入物業(yè)的管理，并用車場費用等多種經(jīng)營彌補管理費等做法，導致物業(yè)的重新招標；甚至有物管理企業(yè)在一年退出了7個舊城區(qū)樓盤的物業(yè)服務。形成了各方均對原來的物業(yè)服務服務費的含金量重新評定問題。
有鑒于此，在對企業(yè)方面，協(xié)會實行橫向協(xié)調、縱向指導的方法。協(xié)會多次與物價局溝通，并于04年10月舉辦了2期的《細則》學習講座，為物業(yè)服務企業(yè)解答對《細則》存在的疑問。針對企業(yè)在《細則》執(zhí)行過程中面臨的問題，有針對性提出了專業(yè)性的意見、建議，對于中檔的物業(yè)，建議企業(yè)應進行全面的評價，遵循給什么服務報什么價格的原則，按政府的標準定價，提供切實可行的服務內容，不能進駐后再提價，引起業(yè)主的反感；在舊城區(qū)物業(yè)服務的介入方面，應從計劃經(jīng)濟政府包辦轉入初步的物業(yè)服務市場體制，不要夸大功能，應切實考慮硬件及不足的地方，由于很難實行封閉管理，要特別注意對公共秩序的維護，在實行明碼標價期間要確認收多少服務多少，不能隨便許諾能人所不能。同時協(xié)會以在主辦的刊物《物業(yè)服務信息》中刊登了名為《物管理收費：定價容易執(zhí)行難》的文章，對外反映企業(yè)在實施過程中的實際困難，對此，市物價局給予了專文解釋回復，得到企業(yè)肯定。
對于廣大業(yè)主方面，協(xié)會實行重在宣傳及時引導的方法。針對業(yè)主缺乏成熟的物業(yè)服務消費意識的情況，協(xié)會以輿論為向導，有針對性地做了大量的解釋和引導工作。如召開不同地區(qū)的業(yè)主座談會，請香港有關人士來為其講解案例等。并由協(xié)會秘書長約請廣州日報社在物業(yè)服務收費方面存在包括如何界定普通住宅？界定檔次有爭議怎么辦？房改房棲身豪宅區(qū)怎么辦？三級資質的物管企業(yè)能否按一級收費？沒有業(yè)委會能否改收費標準？哪種情況下收費明細賬單一定要公布？小區(qū)車位收益該歸誰？等的七大焦點問題從行業(yè)的角度提出了意見和建議，并派我會工作指導部人約請南方日報社對《細則》發(fā)表了全篇的解釋。此外，為切實指導物業(yè)服務收費的定價，協(xié)調、平息業(yè)主與物管企業(yè)因定價問題引發(fā)的矛盾，針對物業(yè)檔次界定難的問題，協(xié)會擬定了《關于辦公室物業(yè)服務收費建議的評審程序》，由企業(yè)或業(yè)委會提出需求，協(xié)會以組織行業(yè)專家到物業(yè)現(xiàn)場進行評審，從行業(yè)的專業(yè)角度提供合理的定價建議、意見，受到行業(yè)的歡迎。
為更好地平衡行業(yè)所面臨的在收費方面的困難和矛盾，協(xié)會以對物業(yè)服務收費明碼標價的執(zhí)行問題給予了相當?shù)闹匾暎鲃优c高物價局溝通，開展了物價收費牌制作的團購招標，為會員單位統(tǒng)一制作明碼標價牌，并在標價牌上加屬協(xié)會的電話，以便受理業(yè)主在收費方面的咨詢及投訴，以更好地理順物業(yè)服務的收費動作。
物業(yè)服務服務收費與物業(yè)檔次、消費群體有直接的關系，如何兼顧民眾的承受能力與企業(yè)所得利潤合理定出收費標準廣而告之并明碼實價提供服務，是企業(yè)在政府指導價及市場調節(jié)價下，學會如何在gg開放的經(jīng)濟市場中搏擊、求生存的必交答卷。任何事物的發(fā)展均非一帆風順的，更何況風雨兼程的物業(yè)服務行業(yè)。隨著市場的逐步放開，由精度業(yè)主和物管企業(yè)實行雙向選擇服務和市場，這將是物業(yè)服務發(fā)展的大方向，行業(yè)協(xié)會應顧及全局，起好橋梁作用，對企業(yè)、對業(yè)主均應抱以一視同仁的負責態(tài)度，行使指導、監(jiān)督的職能。當物業(yè)服務公司做到公布賬目明明白白時，當業(yè)主真正了解物業(yè)服務費的含金量時，物業(yè)服務行業(yè)將會達到一種平衡，業(yè)主與物管企業(yè)間將相互達成一種共識，在明確各方主體的責任，實現(xiàn)質價相符的市場經(jīng)濟規(guī)律時，才是持久的，永恒的。物業(yè)服務的目的是構建和諧的環(huán)境，誰享受誰支付，將權利還給業(yè)主的同時應及時地引導以提升業(yè)主對物業(yè)服務的認知度，這樣，物業(yè)服務只會有雙贏而不可能有單贏的局面，也只有這樣，才能在社區(qū)實現(xiàn)和諧安定的生活。
《廣州物業(yè)服務信息》
篇3：政府公共物業(yè)服務模式與應用探討
政府公共物業(yè)服務模式與應用探討
服務型政府的主要內容是提供維護性的公共服務與完成為數(shù)不多的管制服務，提供社會性的公共服務與必要的公共設施。對城市公共物業(yè)進行規(guī)范管理、科學維護，充分發(fā)揮城市公共物業(yè)效能,是提升城市競爭力，促進城市整體功能優(yōu)化的要求，也是政府公共服務規(guī)范實現(xiàn)的要求，是政府轉變行政管理職能，貫徹***，落實民本理念和公共精神的要求。本文通過對政府公共服務實現(xiàn)過程中物業(yè)服務的現(xiàn)狀和作用進行初步分析，對市場經(jīng)濟下政府規(guī)范提供公共服務及城市公共物業(yè)服務的模式與應用進行探討。
一、政府公共服務的目的、形式和內容
在社會主義市場經(jīng)濟條件下，政府提供社會公共事務的管理，是為各階層人民、各類經(jīng)濟成分服務的，為社會一切合法的利益集團與個人解除發(fā)展障礙，從宏觀利益出發(fā)，調節(jié)全社會經(jīng)濟活動。其主要職能是向市民提供適度有效的公共產(chǎn)品和公共服務（城市基礎設施建設與維護、城市公共物業(yè)的管理、環(huán)境治理與環(huán)境保護等），政府對企業(yè)和市場的干預更多地表現(xiàn)為通過長遠規(guī)劃和政策的制訂來引導經(jīng)濟發(fā)展方向，通過社會公益事業(yè)建設和大力發(fā)展社會中介服務創(chuàng)造優(yōu)良的投資環(huán)境；通過健全法制和強化監(jiān)督來保障合法利益和防范市場風險。政府用市場手段提供城市公共物業(yè)服務維護服務，不直接參與競爭、參與生產(chǎn)，在城市建設和管理中，政府充當“裁判員”而不是“運動員”。
城市公共物業(yè)是政府進行公共建設的產(chǎn)物，也是政府提供公共產(chǎn)品的主要形式之一。從廣義的角度講，城市公共物業(yè)包括城市各類基礎設施，如市政道路、橋梁、管網(wǎng)和城市綠地、公園、游園、廣場、景（節(jié)）點、路燈、公廁、垃圾轉運站（房）、水利設施、停車場、農(nóng)貿(mào)市場、公共標識建筑、紀念碑等。城市公共物業(yè)服務主要是應用公共行政學理論、城市管理理論、可持續(xù)發(fā)展理論，對城市公共物業(yè)實施管理和維護，是以社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、生態(tài)效益并重為目標的一種物業(yè)服務類型。
二、目前城市公共物業(yè)服務模式
從目前城市公共物業(yè)的管理主體來看，各類城市公共物業(yè)是由政府組織投入建設的，其受益者既包括廣大市民，政府也會從公共物業(yè)的使用配套和保值增值獲得財政長遠的利益。同時，優(yōu)良的城市環(huán)境、完善的公共物業(yè)也會吸引外部資金的投入，有利于本地經(jīng)濟的增長。因此對城市公共物業(yè)進行管理維護，是各級政府城市管理工作的一項重要內容。
城市規(guī)模的擴大和城市化水平的不斷提高，要求不斷提高政府公共服務水平和城市管理的質量，在城市發(fā)展的過程中，用發(fā)展的手段解決城市管理中出現(xiàn)的新問題，積極探索新的思路，通過改善城市環(huán)境，提升城市功能來實現(xiàn)政府公共服務，促進城市的整體升值。
現(xiàn)階段城市公共物業(yè)服務的模式可概括為以下兩種：
一是政府直接實施行政管理。政府對城市公共物業(yè)的管理實行大包大攬，由若干政府職能部門按各自行政權能分工對市政、園林、環(huán)衛(wèi)、河道、路燈等城市公共物業(yè)實行歸口管理，政事（企）合一，管干不分，各項管理維護費用、人頭經(jīng)費由政府實施全額撥付或差額撥付。
行政包攬模式作為計劃經(jīng)濟體制下的城市管理模式，集管理、作業(yè)、執(zhí)法于一體，責任不清，效率不高，缺乏活力，效果無法達到長效，有限的環(huán)衛(wèi)資源得不到合理、充分的利用，政府城市管理職能受制于大量日常作業(yè)管理事務，無法積聚更多的社會資金投入城市建設等領域。這樣一種模式，與現(xiàn)代化的城市管理要求不相適應，也與城市公共物業(yè)服務產(chǎn)業(yè)化發(fā)展相背離。
二是政府通過社會采購提供公共服務。按照“小政府，大社會”的政府機構改革總體目標，政府進行宏觀管理，建立規(guī)則，維持秩序，各項具體的城市公共物業(yè)服務工作交由社會單位承擔，政府改變“以費養(yǎng)人”的計劃經(jīng)濟管理方式，而轉變?yōu)椤耙再M辦事，出錢認效果”，進行“政府采購”。在城市公共物業(yè)的管理上，轉變政府職能，通過引入社會化的環(huán)衛(wèi)公司、市政公司、園林綠化公司等專業(yè)作業(yè)公司或綜合作業(yè)的物業(yè)服務公司，實現(xiàn)管干分離，提供高效能的公共服務。
城市公共物業(yè)服務的社會化、企業(yè)化、市場化、產(chǎn)業(yè)化改革方向應該說在政府層面上已基本達成了共識，通過社會化的城市公共物業(yè)服務模式，可進一步強化政府的行政調控和管理職能，建立精干高效的政府管理隊伍，建立多元化的公共物業(yè)服務和融資體制，提升城市公共物業(yè)的公共服務功能和效率。
三、城市公共物業(yè)服務的應用與發(fā)展趨勢
加強城市管理，提升城市形象，是新世紀城市現(xiàn)代化建設和管理的緊迫任務。隨著城市化進程的不斷加快，建成城區(qū)的面積日益增大，市民對環(huán)境質量的要求越來越高，城市管理的壓力越來越大。
現(xiàn)代化的城市管理要求建管并重、建管同步，要提高政府的城市管理質量和公共服務水平，政府應從原有的一些職能中退出來，做到該管的要管；不該管的不管，政事分開，管干分離，變具體，直接，包攬的城市公共物業(yè)服務為宏觀、間接和監(jiān)督管理。積極培育市場主體，強化公共服務意識，堅持依法行政，保證城市管理的法制化，規(guī)范化。
城市公共物業(yè)的管理作為政府城市管理和公共服務的延伸和深化，通過社會化運作的形式，可最大限度的發(fā)揮城市基礎設施的功能和效益。目前，北京、上海、廣州等城市已先后采用了社會化、企業(yè)化管理的形式來實施對城市公共物業(yè)的管理。
根據(jù)各地區(qū)實際情況來看，城市公共物業(yè)的社會化管理有以下兩種發(fā)展趨勢：
一是“條”狀管理，即專業(yè)型管理。政府按原來的職能機構管理模式，分別選擇專業(yè)化的環(huán)衛(wèi)公司、市政公司、園林綠化公司等社會單位，對城區(qū)的城市公共物業(yè)進行社會化、專業(yè)化管理。各專業(yè)公司按照各自的職責范圍，對城市公共物業(yè)的某一專項進行管理。政府轉變職能，成為教練和裁判員。
城市公共物業(yè)的專業(yè)型管理強調“對口性”，體現(xiàn)“專業(yè)化”，與政府職能部門對接性強。如成都高新區(qū)從1996年起不再保留環(huán)衛(wèi)、市政、園林綠化作業(yè) 隊伍，而直接實施社會委托，成都高建環(huán)境衛(wèi)生服務有限公司不僅在成都市接手124萬平方米的道路清掃保潔任務，還在重慶承擔了50萬平方米的道路清掃保潔工作。
二是“塊”狀管理，即綜合型管理，城市公共物業(yè)的區(qū)域綜合型管理模式已在沿海一帶悄然興起，政府將某一處或某一區(qū)域的城市公共物業(yè)交由一家公司進行綜合管理，各項專業(yè)管理的內容在綜合管理公司內部進行協(xié)調、組織，將部分政府監(jiān)督、檢查的職能劃到綜合管理公司，增加城市公共物業(yè)服務檢查監(jiān)督層次，節(jié)約政府監(jiān)督資源，提高政府城市管理效率和管理效能。
城市公共物業(yè)的綜合型管理更強調“大環(huán)境”和“一盤棋”思想，強調物業(yè)服務、公共市政、公益事業(yè)、公共秩序、社會職責聯(lián)動呼應，共同發(fā)展，更強調綜合網(wǎng)絡式扁平管理。如上海浦東進行的“三合一”改革，成都高新區(qū)在紫竹廣場進行的綜合管理試點等。
文/胡生發(fā)