我國物業(yè)服務(wù)市場趨勢的分析

　　中國物業(yè)服務(wù)經(jīng)過20年的發(fā)展，已取得了重大的成就。目前，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)已逾2萬家，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員200多萬人，管理物業(yè)類型已涉及到住宅、寫字樓、商場、工業(yè)廠房、社會后勤物業(yè)等各類物業(yè)，管理物業(yè)面積數(shù)百億平方米。物業(yè)服務(wù)已形成了龐大的市場基礎(chǔ)，物業(yè)服務(wù)的市場化也逐步在啟動。那么，中國物業(yè)服務(wù)市場的現(xiàn)狀如何?物業(yè)服務(wù)市場競爭的方式有哪些?物業(yè)服務(wù)市場未來的走勢又怎樣?本文對此作一些研究、分析。

　　中國物業(yè)服務(wù)市場的現(xiàn)狀：

　　具備了規(guī)模龐大的市場基礎(chǔ)

　　我國擁有數(shù)以億計的物業(yè)基礎(chǔ)，而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)的規(guī)模將越來越大，整個物業(yè)服務(wù)的市場需求是巨大的。初步估計，目前在管物業(yè)面積應(yīng)該突破100億平方米。物業(yè)服務(wù)龐大的市場基礎(chǔ)為物業(yè)服務(wù)的市場化奠定了基礎(chǔ)。

　　賣方市場主體已基本形成

　　目前我國物業(yè)服務(wù)公司已逾2萬家，雖然數(shù)目眾多，良莠不齊，但其中一部分物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)過市場洗禮，其管理品質(zhì)已達到了一定程度的提高，品牌效應(yīng)已經(jīng)逐步凸現(xiàn)出來，具有搶占市場的能力，其行為將推動物業(yè)服務(wù)的市場化進程。物業(yè)服務(wù)賣方市場的主體已基本形成，并具有一定的實力。

　　買方市場主體缺位

　　從物業(yè)服務(wù)的發(fā)展來看，物業(yè)服務(wù)最終的買方主體應(yīng)是業(yè)主委員會。但是目前業(yè)主委員會的運作存在著諸多的問題，如業(yè)主委員會成立困難，缺乏相應(yīng)的資金支持，業(yè)主委員會成員素質(zhì)低下，并不能真正代表全體業(yè)主的心愿，業(yè)主委員會違規(guī)操作經(jīng)常發(fā)生，等等。這使得業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)市場中的買方市場主體地位經(jīng)常缺位，物業(yè)服務(wù)的市場化缺乏最基本的形成要素，物業(yè)服務(wù)的市場化難以得到實質(zhì)性的推進。

　　自建自管仍處于主導(dǎo)地位，市場化正在啟動

　　目前，我國物業(yè)服務(wù)招投標雖然取得了一定的成績，但總體上物業(yè)服務(wù)市場仍處于自建自管的狀態(tài)，管理規(guī)模較小，專業(yè)化能力較低，企業(yè)經(jīng)濟效益普遍低下。物業(yè)服務(wù)的招投標還存在諸多的問題，物業(yè)服務(wù)的市場化程度并不高。但目前物業(yè)服務(wù)的發(fā)展己顯示出，物業(yè)服務(wù)的招投標數(shù)目在急劇增加，物業(yè)服務(wù)的市場化正在啟動，并有一觸即發(fā)的發(fā)展趨勢。

　　專業(yè)化程度不高

　　由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模普遍過小，因此，物業(yè)服務(wù)實施專業(yè)化就比較困難。此外，目前市場上物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化公司也不太成熟，如物業(yè)服務(wù)安全管理方面的專業(yè)公司就很少或沒有，清潔公司雖然很多，但由于人員工資過低，人員流動過快，也影響了物業(yè)服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量。這些因素制約了物業(yè)服務(wù)專業(yè)化的實施。

　　全國型的品牌格局沒有形成

　　物業(yè)服務(wù)由于沒有進行充分的競爭，導(dǎo)致目前物業(yè)服務(wù)公司多而雜、小而全。除個別城市外，全國型的物業(yè)服務(wù)公司的品牌格局并沒有形成，大的品牌物業(yè)服務(wù)公司占據(jù)主要物管市場的局勢也沒有形成。這種狀況為未來物業(yè)服務(wù)市場的重新洗牌提供了良好的條件。

　　地區(qū)間發(fā)展不平衡

　　中國物業(yè)服務(wù)在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和不發(fā)達地區(qū)差異很大，經(jīng)濟落后地區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平明顯滯后，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)則相對規(guī)范和成熟。一般來說，南方地區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平高于北方地區(qū)，沿海城市的物業(yè)服務(wù)水平高于內(nèi)地城市，這種發(fā)展態(tài)勢形成了中國物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展格局的不平衡。

　　中國物業(yè)服務(wù)市場的競爭方式

　　(一)按物業(yè)服務(wù)的管理方式分類

　　通過委托管理占領(lǐng)市場

　　這種管理方式是物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過全委托方式接管物業(yè)。主要表現(xiàn)為:一是通過全委托方式接管上級開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，這就是自建自管模式；另一種方式就是通過全委托方式接管別的開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)。一般情況下，這種物業(yè)比較優(yōu)秀，有一定的利潤空間。

　　通過顧問管理占領(lǐng)市場

　　這種管理方式就是一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)不直接管理物業(yè)，而是為另外一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)活動提供顧問、咨詢。這種管理主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)優(yōu)秀，發(fā)展商不愿意全委；二是物業(yè)不是很好，顧問公司不愿意全委。目前，全國物業(yè)服務(wù)市場仍以顧問方式為主。

　　通過合作管理占領(lǐng)市場

　　這種方式就是兩家物業(yè)公司通過股份制等方式進行合作管理。這種情況一般是:一是物業(yè)比較良好，有一定的贏利空間；二是兩家物業(yè)公司想通過合作方式將雙方的利益聯(lián)系起來，加強合作，減少風險。

　　(二)按獲得物業(yè)服務(wù)權(quán)的方式分類通過公開招投標占領(lǐng)市場這種方式就是通過公開招投標的方式獲得物業(yè)服務(wù)權(quán)。這是物業(yè)服務(wù)市場化最根本的方式。但目前通過公開招投標方式獲得物業(yè)服務(wù)權(quán)的物業(yè)比較少，在整個物業(yè)服務(wù)市場所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業(yè)。

　　通過協(xié)議招標方式占領(lǐng)市場

　　這種方式就是通過協(xié)議招標的方式獲得物業(yè)服務(wù)權(quán)。一般是較優(yōu)秀物業(yè)的開發(fā)商邀請一些知名品牌的物業(yè)服務(wù)公司進行管理。目前，在物業(yè)服務(wù)市場上，這種方式比較常見，而且項目數(shù)目較多。

　　通過自建自管方式擁有市場

　　這種情況就是房地產(chǎn)開發(fā)商將所開發(fā)的物業(yè)委托給下屬的物業(yè)服務(wù)公司進行管理。這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象。這種管理方式影響了物業(yè)服務(wù)的市場化進程。

　　企業(yè)兼并、重組，走強強聯(lián)合之路

　　企業(yè)為了做大、做強，也可走兼并、重組之路。這是企業(yè)尋求自身發(fā)展，增加自身實力的一種途徑，也是企業(yè)占領(lǐng)市場的一種方式。

　　中國物業(yè)服務(wù)市場走勢

　　未來3-5年是中國物業(yè)服務(wù)化的“戰(zhàn)國時代”

　　自建自管的發(fā)展模式造成整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)公司數(shù)目多，平均每一個公司的管理規(guī)模小，管理質(zhì)量差，市場化程度低，物業(yè)服務(wù)的品牌效應(yīng)差等。由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的門檻較低，物業(yè)服務(wù)的市場化未能全面啟動，全國城市，特別是中小城市，物業(yè)服務(wù)公司的數(shù)目仍在急劇上升。這種趨勢在全國又加劇形成了眾多的、區(qū)域性的、封閉性的物業(yè)服務(wù)市場。

　　但物業(yè)服務(wù)發(fā)展到今天，其發(fā)展狀況已發(fā)生了明顯的變化。雖然物業(yè)服務(wù)是一種微利性行業(yè)，但較低的行業(yè)風險和較低的行業(yè)門檻仍會吸引大量資金和人才的進入。資本對利潤的追逐，加深了物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競爭，必然會推動物業(yè)服務(wù)的市場化進程，促進物業(yè)服務(wù)品牌化格局的盡快形成。一些物管企業(yè)通過市場獲得更多的物業(yè)，形成規(guī)模效益和品牌效應(yīng)；另外一些物管企業(yè)可以通過兼并、聯(lián)合和重組等方式，形成規(guī)模化管理和企業(yè)集團，以增強企業(yè)的競爭力。通過市場洗禮，最終會形成少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)占據(jù)大部分物業(yè)服務(wù)市場的格局。

　　經(jīng)過市場的洗禮，少數(shù)品牌物管企業(yè)占據(jù)大部份物管市場份額，使物管行業(yè)的競爭門檻自動加高，行業(yè)的競爭更加激烈而且層次更高。這種狀況會使一般的企業(yè)不敢介入或者已經(jīng)無法介入物管行業(yè)，行業(yè)發(fā)展的大局已定，行業(yè)間重新洗牌的可能性減少。

　　目前，全國物業(yè)服務(wù)市場處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。這種市場化的導(dǎo)火索一旦點燃，整個物管市場則會烽煙四起。我們可以預(yù)測，未來3-5年是中國物業(yè)服務(wù)市場的“戰(zhàn)國時代”。到20**年末，全國性的物業(yè)服務(wù)品牌格局將基本形成，屆時，一個企業(yè)再想進入物管市場，分得一杯羹，困難更大，為時已晚。所以，對一個物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場的最佳良機。

　　寫字樓市場化程度低，高檔商品住宅市場化程度高

　　寫字市場化程度低、高檔住宅市場化程度高的狀況預(yù)計在未來相當一段時間里仍會保持。從目前物業(yè)服務(wù)市場的分析來看，寫字樓物業(yè)服務(wù)費定價標準較高，而且寫字樓面向的是商業(yè)用戶，收費反而容易。同時，又由于智能化設(shè)施、設(shè)備的運用，寫字樓的管理反而容易，成本又較低。因此，寫字樓的物業(yè)服務(wù)有很高的利潤。目前，全國寫字樓的物業(yè)服務(wù)全面飄紅，在一定程度上就說明了這個問題。如果說，在物業(yè)服務(wù)中還有暴利的話，這就是寫字樓的物業(yè)服務(wù)。

　　寫字樓往往是出租型物業(yè)，是單一業(yè)主或業(yè)主數(shù)目較少。這種情況使業(yè)主的意愿較易實現(xiàn)或得到表達。由于寫字樓的物業(yè)服務(wù)利潤較高，驅(qū)使寫字樓的業(yè)主自己成立物業(yè)服務(wù)公司進行管理，以免“肥水流入外人田”。在物業(yè)服務(wù)市場化方面，寫字樓業(yè)主一般是聘請專業(yè)的顧問公司進行顧問管理，而不是聘請別的公司進行全委管理。

　　目前，高檔住宅的物業(yè)服務(wù)尚有一定的利潤空間，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有很大的吸引力。同時，由于高檔住宅是一種完全市場化的物業(yè)，業(yè)主數(shù)目較多，業(yè)權(quán)分散。這種情況要使業(yè)主的意愿得到實現(xiàn)或表達，只有通過物業(yè)服務(wù)的招投標方式來實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)商在前期物業(yè)服務(wù)中選聘優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)公司主要是為了增加賣點，滿足眾多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求。業(yè)主委員會重新選聘物業(yè)服務(wù)公司是為了實現(xiàn)或表達全體業(yè)主的意愿。鑒于此種情況，未來高檔住宅是市場化程度最高的物業(yè)。

　　此外，一些檔次較低的物業(yè)，如低檔住宅、工業(yè)廠房等，由于物業(yè)服務(wù)費定價較低，業(yè)主經(jīng)濟承受能力有限，管理難度大等，對市場化的物管企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場化程度不會太高。

　　社會公共型物業(yè)將全面推向市場

　　社會公共型物業(yè)主要是指學校、醫(yī)院、機關(guān)事業(yè)單位的辦公、住宅物業(yè)。這部分物業(yè)本來由單位統(tǒng)一管理，但由于管理不夠?qū)I(yè)等因素影響，致使管理成本高，管理檔次低。隨著政府后勤制度的改革，這部分物業(yè)最終會走向市場。社會公共型物業(yè)，由于是國有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主單一，收費較易，且有一定的利潤空間，未來這一塊物業(yè)的市場化程度也會很高。在目前的物業(yè)服務(wù)市場中，這部分的物業(yè)已占了相當大的比例，未來社會型的物業(yè)將全面推向市場。

　　物業(yè)服務(wù)招投標方式和自建自管模式都將成為物業(yè)服務(wù)市場的主流

　　在自建自管的模式下，一部分物管企業(yè)在其發(fā)展商強有力的支持下，形成品牌物管企業(yè)。這部分物管企業(yè)一方面仍然通過自建自管模式承接上級開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)；另一方面，通過物業(yè)服務(wù)市場承接其他開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)。所以，整個物業(yè)服務(wù)市場會形成物業(yè)服務(wù)招投標的方式和自建自管模式兩種主流方式。

　　企業(yè)走兼并、聯(lián)合、重組之路，物業(yè)服務(wù)規(guī)模化和集團化形成

　　由于市場競爭的日益激烈，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了應(yīng)對競爭，為了尋求規(guī)模效益和品牌效應(yīng)，就會走企業(yè)兼并、聯(lián)合、重組的道路。這種物管企業(yè)間的兼并、聯(lián)合、重組既是物業(yè)服務(wù)市場競爭的一種方式，也是物業(yè)服務(wù)市場競爭的一種結(jié)果，最終會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模化和集團化的形成。

　　物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化將逐步形成

　　專業(yè)化是生產(chǎn)力發(fā)展到一定水平，社會化分工到一定程度的產(chǎn)物，也是物業(yè)服務(wù)市場化的必然結(jié)果。未來的物業(yè)服務(wù)項目將由更多的專業(yè)性公司來完成，而不是由一個物業(yè)服務(wù)公司來統(tǒng)包統(tǒng)攬。物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化可以實現(xiàn)社會資源的最優(yōu)配置。

　　物業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化將形成

　　物業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化是指將物業(yè)服務(wù)作為主業(yè)，利用物業(yè)服務(wù)的上下游資源，通過物業(yè)服務(wù)的市場化、專業(yè)化和品牌化等方式，將物業(yè)服務(wù)作為一種產(chǎn)品來進行產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)和消費，從而實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)資源的優(yōu)化配置，提高整個產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化管理水平。我國物業(yè)服務(wù)具有龐大的物業(yè)基礎(chǔ)，人們對物業(yè)服務(wù)又有強烈的社會需求，加上房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)作為一種新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)已初具雛形。隨著物業(yè)服務(wù)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式必將形成。

　　全面推行國際質(zhì)量標準化管理

　　國際標準質(zhì)量化管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國際質(zhì)量標準體系的有關(guān)要求，對物業(yè)進行管理的一種方式。我國已加入了WTO組織，對此也有了更高的要求和更迫切的需求。物業(yè)服務(wù)的實踐已經(jīng)證明，引入國際質(zhì)量標準化體系(包括ISO9000國際質(zhì)量標準體系和ISO14001國際質(zhì)量標準體系等)對物業(yè)服務(wù)的規(guī)范化運作，提高物業(yè)服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量，確實起到很大的作用。隨著物業(yè)服務(wù)競爭越來越激烈，將會有越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用國際質(zhì)量標準化管理。

　　物業(yè)服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)管

　　物業(yè)服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營是《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中對房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的要求和希望。隨著房地產(chǎn)業(yè)社會生產(chǎn)力的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)市場化進程的推進，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化的形成，物業(yè)服務(wù)智能化和集約化的運用，政府對物業(yè)服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營的推動，這一切必將推動物業(yè)服務(wù)作為一種獨立的產(chǎn)業(yè)形態(tài)從房地產(chǎn)業(yè)中分離出來，即實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)服務(wù)業(yè)的分業(yè)經(jīng)營。

篇2：物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場分析報告

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場分析報告

　　---對物業(yè)服務(wù)“低收費、零收費”的理性思考

　　一、對市場經(jīng)濟條件下的“低收費、零收費”現(xiàn)象的透視與分析

　　1、價值規(guī)律是市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，價值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價值由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎(chǔ)。價格圍繞等價交換價值點w上下波動，是價值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國物業(yè)服務(wù)是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價值規(guī)律的制約。

　　企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業(yè)服務(wù)運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經(jīng)濟運行中一種反常現(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟收入和物業(yè)服務(wù)常規(guī)收費之外的經(jīng)濟來源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。

　　縱觀“低收費、零收費”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點是業(yè)主少交或不交管理費，但物業(yè)仍需維修、運行、維護和管理，這說明物業(yè)服務(wù)費一定另有來源。或者是房地產(chǎn)開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營收入，再或者是利用物業(yè)資源進行商業(yè)運作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費午餐”，承擔不應(yīng)由其承擔的費用?這在邏輯上和市場經(jīng)濟條件下是無法自圓其說的。

　　退一步而言，不去追究開發(fā)商的動機、目的，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實踐效果看，由于缺乏保障機制，結(jié)局往往是草草收場。以商業(yè)用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，那么仍然會產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業(yè)服務(wù)平臺，進行商業(yè)運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經(jīng)營收入不能彌補，物業(yè)服務(wù)正常運行就無法維持，則會引發(fā)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會不安定因素的產(chǎn)生，這對構(gòu)建和諧社會是有害無益的。

　　如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個別物業(yè)項目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經(jīng)濟的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會中，社會化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會分工越來越細，專業(yè)化程度越來越高。一個普通物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時涉足多個專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業(yè)務(wù)造成強烈的連鎖沖擊。

　　因此，物業(yè)服務(wù)的“低收費、零收費”，既非物業(yè)服務(wù)模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略，既沒有預(yù)示物業(yè)服務(wù)發(fā)展方向，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)服務(wù)市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負面的影響。

　　1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)服務(wù)服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導(dǎo)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)基本概念的認識，認為物業(yè)服務(wù)可有可無，更多關(guān)注服務(wù)價格而非服務(wù)質(zhì)量。同時，由于消費者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當程度上會忽視對物業(yè)服務(wù)服務(wù)的監(jiān)管，造成消費者對物業(yè)服務(wù)服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)服務(wù)中的大量維修和養(yǎng)護工作實際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進行的，為了降低物業(yè)服務(wù)成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)服務(wù)必不可少的維修和養(yǎng)護工作，削減物業(yè)服務(wù)成本中的預(yù)防性支出，無形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個物業(yè)提前壞損的巨大風險的陷阱。

　　2.“低收費、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運營鳳險

　　“低收費、零收費”運作的物業(yè)企業(yè)一個重要的經(jīng)濟理論支撐點是規(guī)模收益正比增長。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟學辭典》的解釋。“對于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認為存在著規(guī)模經(jīng)濟或規(guī)模不經(jīng)濟。”即生產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應(yīng)的不一定會上升。作為規(guī)模經(jīng)濟的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟，規(guī)模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán)，但隨之而來的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協(xié)調(diào)機構(gòu)支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)服務(wù)開展多種經(jīng)營，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補管理費不足，弱化物業(yè)服務(wù)交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。

　　3. “低收費、零收費”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途

　　當一個 “低收費、零收費”物業(yè)服務(wù)進入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費的大幅下降，物業(yè)服務(wù)企業(yè)若不降價，很可能會被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因為一旦當整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)的降價成為習慣，消費者所關(guān)心和追逐的永遠只會是誰的物業(yè)服務(wù)費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關(guān)心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因為在低價，甚至超低價上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。

　　在物業(yè)服務(wù)服務(wù)市場上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場的低效率和市場失靈， “低收費、零收費”服務(wù)不受到遏制，不但整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)服務(wù)服務(wù)價格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場嚴重萎縮甚至消失。

　　二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量

　　1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則

　　從民法的基本原則公平和等價有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)服務(wù)“低收費、零收費”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財產(chǎn)等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權(quán)利‘應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對等、并按價值規(guī)律的要求進行等價交換，取得他人財產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價相適應(yīng)。

　　合同法是民法的子法，當然也應(yīng)遵循公平和等價有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)服務(wù)活動的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個物業(yè)服務(wù)活動中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)服務(wù)服務(wù)的權(quán)利是對等和等價的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費不對等，其有權(quán)追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責任。

　　但是在物業(yè)服務(wù)“低收費、零收費”中，業(yè)主沒有交納物業(yè)服務(wù)費，就失去了要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)達到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)這一方面講，物業(yè)服務(wù)低收費、零收費已經(jīng)使物業(yè)服務(wù)部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的質(zhì)量是無法保證的。同時，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價或免費服務(wù)，在相當程度上不會顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。

　　而業(yè)主享受的超低價或免費服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護自身權(quán)益的主動性。

　　2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規(guī)定

　　物業(yè)服務(wù)“低收費、零收費”歸根結(jié)底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經(jīng)營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個方面，一是主觀標準，以物業(yè)服務(wù)“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是為了搶占市場份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀標準，即以低于成本的價格銷售商品。物業(yè)服務(wù)是種特殊的商品，一種準公共性服務(wù)商品，實行物業(yè)服務(wù)是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條也對物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業(yè)服務(wù)這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規(guī)定。

　　3.“低收費、零收費”現(xiàn)象違背了《物業(yè)服務(wù)條例》的基本精神

　　《物業(yè)服務(wù)條例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對不同類型的物業(yè)、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質(zhì)價相符原則，指物業(yè)服務(wù)服務(wù)的收費標準應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)收費機制，“低收費、零收費”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價，否定了質(zhì)價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業(yè)服務(wù)”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符的收費原則，使初步培育出來的物業(yè)服務(wù)消費觀念，倒退到計劃經(jīng)濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

　　“低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)是一個勞動密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發(fā)，誰建設(shè)”的舊模式，加之當前廣大業(yè)主的維權(quán)意識空前高漲，而物業(yè)服務(wù)消費意識和服務(wù)意識都不到位，物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)相對滯后，在這樣社會經(jīng)濟面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)服務(wù)市場競爭日益激烈，物業(yè)服務(wù)行業(yè)高速發(fā)展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現(xiàn)是必然的。

　　三、“低收費、零收費”的對策思考

　　1.完善法制建設(shè)

　　法制建設(shè)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障，針對我國目前物業(yè)服務(wù)不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進程，有必要對現(xiàn)行法律法規(guī)進行系統(tǒng)梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設(shè)，進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體在物業(yè)服務(wù)活動中的行為。

　　2.強化行業(yè)自律

　　行業(yè)自律是市場經(jīng)濟中企業(yè) 誠實信用原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)協(xié)會在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會應(yīng)及時、有效地建立會員強制入會、訓(xùn)誡、通報批評、公開譴責和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會的社會地位和信譽。

　　3.加強理論研究

　　物業(yè)服務(wù)理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊伍，是物業(yè)服務(wù)科學發(fā)展的重要基石。

　　4.創(chuàng)新制度設(shè)計

　　創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計是物業(yè)服務(wù)健康發(fā)展的必要保障。

　　在物業(yè)服務(wù)的外部，引入發(fā)達國家物業(yè)服務(wù)制度，如類似物業(yè)服務(wù)事務(wù)所等中介機構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。在物業(yè)服務(wù)內(nèi)部，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)服務(wù)服務(wù)質(zhì)量的標準，提升物業(yè)服務(wù)服務(wù)的水平和檔次。

　　5.正確引導(dǎo)輿論

　　人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)作為一個新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來。

　　(執(zhí)筆:陳藹貧 吳春興 方霞 劉雨)

篇3：物業(yè)服務(wù)市場困境和機遇

　　物業(yè)服務(wù)市場困境和機遇

　　最近，有關(guān)機構(gòu)對北京人渴望什么樣的社區(qū)規(guī)劃及物業(yè)服務(wù)進行了一次調(diào)查，被調(diào)查者中有38.1%的人認為可承受的最高物管費為每平方米每月2元，希望得到的物管服務(wù)則包括24小時保安、定點班車、接送孩子等，可見北京人對物管企業(yè)的要求不低。此外物管企業(yè)實行資質(zhì)等級評定、物管項目實行公開招投標制等使得“現(xiàn)在的市場不好做”便成了物業(yè)公司老總們的一個“共識”。

　　在不好做的情況下，北京物管市場競爭會呈何種態(tài)勢?各家物管企業(yè)如何使自己的服務(wù)被業(yè)主認可?

　　市場需求增大為物管企業(yè)提供機遇

　　北京均豪物業(yè)公司總經(jīng)理于慶新認為，目前北京物管市場呈現(xiàn)四大特點：首先是隨著開發(fā)商品牌意識的提高和業(yè)務(wù)細化的需要將逐步丟棄“自建自管”的觀念，把項目交給專業(yè)物管公司；其次是國企改制逐漸使房管所脫離政府部門，成為自負盈虧的企業(yè)實體；第三是現(xiàn)在物管項目開始實行招標，不稱職的物管企業(yè)會被業(yè)主炒掉，由新的“管家”取而代之；第四是行政事業(yè)單位的后勤服務(wù)社會化為物管企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機會。

　　清華大學房地產(chǎn)研究所副所長季如進也認為，除現(xiàn)有住宅小區(qū)必須進行物業(yè)服務(wù)外，伴隨著政府機構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制，政府機關(guān)、學校、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)已逐漸社會化，物業(yè)服務(wù)的客觀需求已經(jīng)產(chǎn)生，而且會越來越多，萬科物業(yè)負責建設(shè)部機關(guān)大院的物業(yè)服務(wù)和蓮花物業(yè)負責國家計委生活區(qū)的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)說明了這一點。

　　物管市場目前存在哪些問題

　　物業(yè)服務(wù)在實際工作中，其市場現(xiàn)狀難以令人滿意，主要表現(xiàn)形式有四個方面：1.投訴率高，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，20**年全國物業(yè)服務(wù)和商品房投訴與20**年相比增加45.3%。2.缺乏規(guī)范，投訴的意見主要集中在對物業(yè)服務(wù)公司以老大身份自居、管理水平低、服務(wù)不到位、收費過高等方面。3.有市無場，與市場巨大需求潛力形成強烈反差的是，物業(yè)服務(wù)市場結(jié)構(gòu)不全，交易體系不完善。4.運作困難，一方面有實力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以找到項目，只能在原經(jīng)營規(guī)模上艱難支持；另一方面需求方想聘用自己滿意的物業(yè)服務(wù)公司卻無門路，更談不上選擇。

　　中海物業(yè)北京公司的總經(jīng)理耿萬嶺認為物管具體政策可操作性較差和從業(yè)人員專業(yè)化程度不夠是物管市場存在的兩大問題。談到人員素質(zhì)問題，他認為現(xiàn)在的物管人員上崗培訓(xùn)時間太短，這樣不利于從業(yè)人員專業(yè)化程度的提高。而從業(yè)人員素質(zhì)的確是影響物管企業(yè)發(fā)展的因素之一，目前執(zhí)行的物管培訓(xùn)是有作用的，但今后還應(yīng)逐步加強物管從業(yè)人員的在崗培訓(xùn)。

　　明年的物管市場競爭如何體現(xiàn)

　　面對競爭物管公司開始各謀對策。北京物管市場競爭雖然還未達到白熱化的程度，但各家物管企業(yè)已明顯感到了生存壓力。一些物管公司已經(jīng)開始調(diào)整自己的經(jīng)營策略，表現(xiàn)出功能上互相補充、業(yè)務(wù)上相互滲透的趨勢。

　　“有錢賺就應(yīng)該做”是企業(yè)生存的一個基本原則，但市場有利潤空間不意味著市場運作進入了良性循環(huán)。耿萬嶺認為，北京明年的市場競爭會更激烈，物管公司的分化組合也會逐步加大。隨著幾年來商品房的熱銷，物管企業(yè)競爭的焦點會在物管費上得到體現(xiàn)，誰能合理收費、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，誰就可能占領(lǐng)市場。

　　企業(yè)發(fā)展的客觀要求是走規(guī)模化道路。他預(yù)測，破產(chǎn)與兼并將是今后物管市場的主旋律。目前北京市各類物管企業(yè)的發(fā)展水平差異較大，隨著市場的逐步規(guī)范，會導(dǎo)致兩種情況的產(chǎn)生：一是經(jīng)營規(guī)模小、服務(wù)水平差、信譽低的物管公司因不能適應(yīng)市場變化，最終破產(chǎn)倒閉；二是這些公司被實力較強、具有專業(yè)服務(wù)水平的物管企業(yè)兼并。

　　“規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場運作的《物業(yè)服務(wù)條例》已出臺一段時間，隨著執(zhí)法力度的加強，物管企業(yè)的競爭會從無序逐漸變成有序，明年的物業(yè)服務(wù)市場將是大發(fā)展前的調(diào)整期，不論是外資企業(yè)還是外地公司，要想真正立足北京物管市場，首先做的就是樹立自己的品牌形象，拿出優(yōu)秀的作品來。”耿萬嶺說。

　　現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)水平需要跨越式提高

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會有關(guān)人士認為，現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)水平需要跨越式提高，提高水平的對策可注重以下三個方面：

　　首先應(yīng)不斷加強對市場主體的培育與建設(shè)。從供應(yīng)來看，物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在雖已逐漸從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中脫離出來，但在培育市場主體還有欠火候；而培育市場主體不但有利于市場行為的規(guī)范，而且有利于培育和發(fā)展大中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)和公司。

　　從物業(yè)服務(wù)市場的需方來說，凡符合條件的社區(qū)都要成立業(yè)主管理委員會，但真正成立了業(yè)主管理委員會的目前仍然不太多。建議有關(guān)部門抓緊這一工作的實施

　　其次，應(yīng)不斷發(fā)展和完善市場介體。市場介體建設(shè)主要應(yīng)從以下方面入手：

　　成立為交易服務(wù)的中介組織，例如，經(jīng)紀公司、交易所，形成有形的物業(yè)服務(wù)市場。要制訂交易的規(guī)則和方式，規(guī)定市場準入原則和方式，規(guī)定市場準入原則，招投標程序，引入競爭原則；成立經(jīng)紀公司，建立市場供需雙方的檔案材料，發(fā)布供求信息，主持招投標過程，進行合同的簽訂、解除；由政府有關(guān)部門出面，成立交易所，由經(jīng)紀公司集中掛牌交易。

　　成立自律性中介組織--物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。協(xié)會應(yīng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行立法治市、依法操作的教育，規(guī)范企業(yè)市場行為，對企業(yè)與城市各專業(yè)管理部門的關(guān)系進行協(xié)調(diào)，維護企業(yè)正當權(quán)益。同時收集反映業(yè)主的看法，傾聽企業(yè)的呼聲，向政府提供牽涉社會發(fā)展與政策重大關(guān)系方面的專業(yè)意見。

　　成立規(guī)范服務(wù)監(jiān)督的中介組織，例如價格審批機關(guān)和仲裁機構(gòu)。物業(yè)服務(wù)服務(wù)費的價格是物業(yè)服務(wù)的一個敏感問題。如果物業(yè)服務(wù)服務(wù)費的價格不是由供需雙方協(xié)商同意，并經(jīng)政府價格部門審核認定，那么，由價格引發(fā)的糾紛將導(dǎo)致以后收費困難。

　　物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主經(jīng)常發(fā)生糾紛，究其原因，大多數(shù)是由于物業(yè)服務(wù)公司對物業(yè)服務(wù)中的法律關(guān)系不清楚或許多業(yè)主不知道自己擁有哪些權(quán)利，因此，設(shè)立仲裁機構(gòu)，除了規(guī)范監(jiān)督企業(yè)和業(yè)主，理順雙方的各種法律關(guān)系外，還應(yīng)對社區(qū)內(nèi)的糾紛和矛盾進行仲裁決定。

　　最后，應(yīng)不斷擴大市場容量，積極引導(dǎo)消費升級。物業(yè)服務(wù)市場需求群體的構(gòu)成單位是社區(qū)，而涵蓋社區(qū)住戶的所有消費需求構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)的服務(wù)體系。目前，我們比較注意一般家居、衛(wèi)生醫(yī)療、生活(包括文化、娛樂)方面的服務(wù)，這還遠遠不夠，還應(yīng)關(guān)注發(fā)展信息、金融、社會保障、保險、科技等方面的特殊服務(wù)。一般來說，當人們購買了商品房后，消費目標已轉(zhuǎn)向潛在的購買需求，這種潛在的需求將變?yōu)楝F(xiàn)實的購買力。因此，全面刺激社區(qū)消費經(jīng)濟增長，積極引導(dǎo)消費升級，將帶動和促進物業(yè)服務(wù)的市場本身乃至更大區(qū)域的市場經(jīng)濟發(fā)展。