企業成本核算全過程

　　一、產品生產成本計算的基本要求

　　企業的生產經營過程，同時也是費用發生、成本形成的過程。成本計算，就是對實際發生各種費用的信息進行處理。我們計算成本，總是計算某個具體對象的成本。而企業規模有大有小，經營性質和項目各不相同，因而如何組織成本的計算，如何確定成本計算對象，只能具體問題具體分析，依實際情況而定。而一個企業發生的費用種類繁多，制造某個對象的過程又是由各個部門、各項生產要素密切配合，經過很多環節才最終形成的。所以，記錄歸類匯集和分配企業發生的各種生產費用，是一項比較復雜的工作。但是，不管是哪一種類型的企業，也不論計算什么成本，成本計算的基本原理、一般原則和基本程序卻是共同的。總的來看，成本計算都要遵守以下要求：

　　1.合理確定成本計算對象。

　　所謂成本計算對象，就是費用歸集的對象.或者說是成本歸屬的對象。進行成本計算，必須首先確定成本計算對象。如果成本計算對象確定得不準確或不恰當，就會大大增加成本計算的難度，計算出來的成本不能滿足企業管理的需要，甚至不能完成成本計算的任務。

　　如何確定成本計算的對象呢?一般來說，成本計算的對象就是各種耗費的受益物，也就是耗費各種投入品后形成的產出物，是"制造"活動取得的直接成果，即"產品"。如工廠生產的工業品、農場生產的糧食、學校培養的學生、文藝組織攝制的電影、電視劇、演出的劇目等，都是一種"產品"，都是成本的計算對象。

　　2.恰當確定成本計算期。

　　所謂成本計算期，就是多長時間計算一次成本。從理論上說，產品成本計算期應該與產品的生產周期相一致。但這種情況只適合于企業的生產過程為一批(件)接一批(件)，即第一批(件)完工了再生產第二批(件)的情況。而事實上現代企業的生產大都采用流水線的形式，不是一批接-批地生產，而是不斷投產，不斷完工，綿延不斷，無法分清前后批次。在這種情況下，按批計算成本顯然是很困難的，只有人為地劃分成本計算期(一般是以一個月作為一個成本計算期)，成本計算才有可行性。

　　3.正確選擇成本計算的方法。

　　由于企業的情況千差萬別，成本的具體計算方式也不可能有一個統一的模式。經過人們的長期實踐，形成了幾種常用的成本計算方法，即品種法、分批法和分步法等。

　　恰當地確定成本計算的對象，不是一件容易的事。因為企業的規模、生產組織形式和技術特點不同，成本計算的對象也會不--樣。例如，有的企業只生產最終的產成品，而有的企業除生產最終的產成品外，還生產各種各樣的半成品。有的企業是采用大批量生產，而有的企業是采用小批量生產，甚至是單件生產等。

　　如果企業的產品不是成批生產，且只有一個步驟，一般可以直接以產品品種為成本計算對象，這種方法稱為品種法。如果產品生產是以按批生產為主，則以批次作為成本的計算對象，這種方法稱為分批法。

　　如果產品生產要分成若干個步驟，中間有半成品，并且產品是連續不斷的大量生產或大批量的生產，則以每個步驟的半成品和最終產品為成本的計算對象，這種方法稱為分步法，

　　4.合理設置成本項目。

　　為了比較全面、系統地反映產品的成本耗費情況，使成本計算能提供比較豐富的信息，在計算產品成本時，不僅要計算產品的總成本和單位成本，而且要對 總成本按用途分類，以反映產品成本的組成和結構。這樣，便于我們對成本進行控制，也便于我們分析產品生產中的經濟效益問題和對生產部門進行考核評價-

　　在計算產品成本時，一般把成本分成三個項目，即：①直接材料;②直接人工;③制造費用。有的企業規模比較大，生產過程比較復雜，成本項目分得比較細。如果單位的規模很小，生產過程也很簡單，可以只：劃分為兩個項目，即：①材料費用;②其他費用。

　　5.合理選定費用分配標準。

　　生產過程往往是比較復雜的，-項費用發生后，其用途往往不止一個，生產的產品不止一種，成本計算的對象也不止一個。這樣，一項費用發生后，往往不能直接地、全部地記入反映某一個對象的明細賬戶，而需要把這項費用在幾個對象之間進行分配。那么，哪個對象負擔的費用應該多一點，哪個對象負擔的費用應該少一點呢?其分配的原則是："誰耗費，誰負擔"，或者是"誰受益，誰負擔"。但是，要對費用進行精確的分配是比較困難的，要對一定對象所發生的成本消耗(受益)情況進行準確的計量，同樣是比較困難的。在對費用進行具體分配時，一般是選擇一定的標準來進行分配。例如，材料費用一般可以按產品的重量、體積或定額消耗量進行分配，人工費用可以按工時進行分配等等。選擇分配標準存在一定的主觀性，但應該選擇比較客觀、科學的標準來對費用進行分配，這樣就能 夠比較真實地反映一定對象所實際發生的消耗情況。另外，某一種標準-旦被選定，不要輕易變更，否則就違反了一致性原則。因為分配標準的不同，也會人為地造成計算出來的成本不一樣;

　　二、產品成本計算方法

　　我們知道，不同的企業，其生產過程有不同的特點，其成本管理的要求也是不一樣的。這對成本計算的具體方法帶來了很大的影響。也就是說，只有根據企業生產的特點和成本管理的不同要求，選擇不同的成本計算方法，才能正確地計算產品成本。

　　(一)生產的主要類型和成本管理要求

　　不同的企業。按生產工藝過程和生產組織的不同，可以分為不同的類型：

　　1.按生產工藝過程的特點來分，可分為：①單步驟生產：也叫簡單生產，是指生產技術上不間斷、不分步驟的生產。如發電、熔鑄、采掘工業等。②多步驟生產也叫復雜生產，是指技術上可以間斷、由若干步驟組成的生產。如果這些步驟按順序進行，不能并存，不能顛倒，要到最后一個步驟完成才能生產出產成品，這種生產就叫連續式復雜生產。如紡織、冶金、造紙等。如果這些步驟不存在時間上的繼起性，可以同時進行，每個步驟生產出不同的零配件，然后再經過組裝成為產成品，這種生產就叫裝配式復雜生產。如機械、電器、船舶等：

　　2.按生產組織的特點來分，可分為：①大量生產。它是指連續不斷重復地生產同一品種和規格產品的生產。這種生產一般品種比較少，生產比較穩定。如發電、采煤、冶金等。大量生產的產品需求一般單一穩定，需求數量大。②成批生產;它是指預先確定批別和有限數量進行的生產。這類生產的特點是品種或規格比較多，而且是成批輪番地組織生產。這種 生產組織是現代企業生產的主要形式。③單件生產。它是根據訂單，按每一件產品來組織生產。這種生產組織形式并不多見。主要適用于一些大型而復雜的產品。如重型機械、造船、專用設備等。

　　不同的企業，成本管理的要求也不完全一樣。例如，有的企業只要求計算產成品的成本，而有的企業不僅要計算產成品的成本，而且還要計算各個步驟半成品的成本。有的企業要求按月計算成本，而有的企業可能只要求在-批產品完工后才計算成本等。成本管理要求的不同也是影響選擇成本計算方法的一個因素。

　　(二)產品成本計算方法的確定

　　不同的企業，由于生產的工藝過程、生產組織，以及成本管理要求不同，成本計算的方法也不一樣。不同成本計算方法的區別主要表現在三個方面：一是成本計算對象不同。二 是成本計算期不同。三是生產費用在產成品和半成品之間的分配情況不同。常用的成本計算方法主要有品種法、分批法和分步法。

　　1.品種法;品種法是以產品品種作為成本計算對象來歸集生產費用、計算產品成本的一種方法。由于品種法不需要按批計算成本，也不需要按步驟來計算半成品成本，因而這種 成本計算方法比較簡單。品種法主要適用于大批量單步驟生產的企業。如發電、采掘等。或者雖屬于多步驟生產，但不要求計算半成品成本的小型企業，如小水泥、制磚等。品種法一般按月定期計算產品成本，也不需要把生產費用在產成品和半成品之間進行分配。

　　2.分批法。分批法也稱定單法。是以產品的批次或定單作為成本計算對象來歸集生產費用、計算產品成本的一種方法。分批法主要適用于單件和小批的多步驟生產。如重型機床、船舶、精密儀器和專用設備等。分批法的成本計算期是不固定的，一般把一個生產周期(即從投產到完工的整個時期)作為成本計算期定期計算產品成本。由于在未完工時沒有產成品，完工后又沒有在產品，產成品和在產品不會同時并存，因而也不需要把生產費用在產成品和牛成品之間進行分配。

　　3.分步法。分步法是按產品的生產步驟歸集生產費用、計算產品成本的一種方法。分步法適用于大量或大批的多步驟生產。如機械、紡織、造紙等。分步法由于生產的數量大，在某一時間上往往即有已完工：的產成品，又有未完工的在產品和半成品，不可能等全部產品完工后再計算成本。因而分步法一般是按月定期計算成本，并且要把生產費用在產成品和半成品之間進行分配。

　　三、正確劃分各項費用的界限

　　1.正確劃分計入產品成本與不計入產品成本的界限，確定成本費用的范圍。

　　企業發生的費用有很多項目，根據誰受益(或誰消耗)、誰負擔的原則，凡生產過程中消耗的各種材料、人工和其他費用都應計入生產成本。否則，就不能計入生產成本。如支付的各種滯納金、賠款、捐贈、贊助款等應計入營業外支出。支付股利應計入利潤分配。管理費用、

　　財務費用等均不應計人生產成本，而應計入期間費用。

　　2.正確劃分各個月份的費用界限。

　　根據分期原則，為了及時反映和考核費用開支情況，需要定期分月進行成本計算。根據權責發生制原則，發生的費用應該按受益原則分配到有 關的月份中去。①凡已開支但應由以后月份負擔的費用，應計入待攤費用。②本月支付但應由以前月份負擔的費用，由于在以前月份已經把費用作了預計，并記入"預提費用"賬戶，所以應沖減"預提費用"賬戶。③應由本月負擔的費用，不管是否已經支付，都應計入本月費用。

　　3.正確劃分產品成本和期間費用的界限。

　　在企業發生的各種費用支出中，凡應該計入本月由當月負擔的費用，應進一步區分產品成本和期間費用的界限。凡在產品生產中發生的費用，屬于產品成本，應該記入"生產成本"賬戶，產品完工后再轉入"產成品"賬戶。銷售后再轉入"銷售成本"賬戶，期末結轉本年利潤。凡在非生產領域中發生的管理費用、銷售費用和財務費用都屬于期間費用，共處理方法比較簡單，在期末一次全部轉入"本年利潤"賬戶，一次沖減當期損益。

　　4.正確劃分不同產品的成本界限。

　　如果企業只是生產一種產品，那么全部生產成本就是這種產品的成本。但一般的企業都不止生產一種產品，這就需要把全部生產成本在幾種產品之間進行分配，凡能分清應由哪種產品負擔的費用，應直接計入該種產品的成本。凡由幾種產品共同負擔的費用，則要采用恰當的標準(根據誰受益、誰負擔的原則)進行分配。最終把各種產品的成本計算出來。

　　5.正確劃分完工產品與在產品成本的界限。

　　通過前一步驟我們已經計算出了每一種產品的總成本。如果這種產品已經全部完工，則其成本全部為產成品成本;如果這種產品全部未完工，則其成本全部為在產品成本。但通常情況下，往往是既有產成品，又有在產品，這就需要把總的產品成本在產成品和在產品之間進行分配，一般來說，一件在產品應該比一件產成品負擔的成本要少，因為在產品尚未完工，消耗的資源比產成品要少，完工產品與在產品之間的成本分配要考慮完工程度。分配的方法有約當產量法、定額法、定額比例法等。

　　四、產品成本計算的程序

　　1.確定成本計算方法。

　　開展成本計算之前，先要確定采用哪一種成本計算方法。通常所用的方法有品種法、分批法、分步法等。這要根據生產工藝過程和生產組織的特點，同時結合成本管理的要求情況來進行選擇。

　　2.設置有關的成本計算賬戶。

　　為了計算產品的成本，需要設置一個專門的賬戶，即"生產成本"賬戶。其借方匯集為生產產品而發生的各種費用，貸方反映產品完工轉出的制造成本。

　　對于一定的成本計算對象來說，發生的費用無非是兩種：①直接費用。②間接費用，即共同性的、不是直接為生產這-對象服務的費用。如果企業只生產一種產品，則直接費用和 間接費用并沒有差別，都應該直接計入產品成本。但是，企業一般都是生產多種產品。這樣，直接費用仍可以直接計入產品成本，而間接費用就必須先要匯集起來，然后再分配攤入各個不同的成本計算對象。這樣，需要先單獨設置一個賬戶，即"制造費用"賬戶，"制造費用"賬戶的作用就是匯集各種間接費用，再合理地分配到成本計算對象上去。

　　如果廢品和停工的情況比較多，就需要搜集有關的廢品和停工損失資料，并專門設置一個"廢品損失"和"停工損失"賬戶，把這些損失匯集到"廢品損失"和"停工損失"賬戶的借方，然后在其貸方作出恰當的處理并轉出：如果是正常損失，一般應分配進入產品成本;否則應轉入管理費用或營業外支出。

　　按權責發生制的要求，生產中發生的支出不一定就要計入生產成本，支出的期間與成本計算期間可能不一致。支出發生后有兩種情況：①生產中發生的費用在本期發揮出全部效益，效益不遞延到下期。這種情況應把費用直接記入"生產成本"或"制造費用"賬戶。②本期發生的費用支出不應由本期負擔。這里面又有兩種情況：①先支出，后計入成本費用。這種情況應設置"待攤費用"賬戶，支出時借記"待攤費用"賬戶，分期攤入成本費用時再貸記"待攤費用"賬戶。②先計入成本，后支出。這種情況應設置"預提費用"賬戶，計入當期成本費用時借記有關成本費用賬戶，貸記"預提費用"賬戶，支付再借記"預提費用"賬戶。

　　3.核算費用發生及按用途分類。

　　成本計算的過程是一個費用的匯集和分配(攤)的過程，或者反過來說，費用的核算最終也就是成本的核算。成本計算就是一個對費用進行多步驟處理的過程。要做好成本計算工作，第一步就是要準確反映總共開支了多少費用，開支了一些什么性質的費用。這一步要解決兩個問題：一是本企業在當期到底有哪些開支，開支了哪些費用。這是做好成本計算工作的基礎。如消耗了多少原材料，要用先進先出法和后進先出法等方法進行恰當的計量;如由于設備發揮效用，而磨損的價值，要用恰當的方法進行折舊。二是費用發生后，到底起了什么作用。在成本計算過程中，不僅要反映開支了一些什么費用，而且要進一步明確開支的費用起了什么作用。對誰發揮了效用。費用發生后起的作用歸納起來有三種情況：①費用發生后沒有在當期發揮作用，應向后期遞延。如預付租金等，應計入待攤費用。②開支發生在當期，而其效用發生在上期。如在年初支付上年的全部租金，不能作為當期費用，而應借?quot;預提費用"賬戶。③大多數開支，是開支在本期，效用也在本期，這些費用不僅要計入當期的成本，還要按其具體用途進行分類。不管成本計算的對象是什么，一般來說，都需要支付以下成本項目;或者說，費用發生后，無非是起了以下幾個方面的作用：一是消耗各有關材料，這些材料構成產品的實體，這叫直接材料費用;二是消耗各有關人工費用，這些生產工人的勞動直接用于產品的制造，這叫直接人工費用;三是消耗各種材料和人工及其它費用，這些費用不直接用于產品的生產，只是在生產過程中起輔助作用，或提供必要的生產條件，這種費用就叫制造費用。

　　為了反映費用的發生及按用途分類的情況，需要作一筆會計分錄，即：

　　借：有關成本費用賬戶

　　貸：有關資產負債賬戶

　　在這筆會計分錄中，貸方的有關資產負債賬戶反映費用開支的具體情況。這些賬戶是現金、原材料、累計折舊、應付職工薪酬等賬戶，反映企業到底開支了一些什么費用。借方的有關成本費用賬戶則包括生產成本、制造費用等，反映這些費用起了什么作用。其中生產成本是成本計算的主要賬戶，最后所有的費用都要歸集到生產成本賬戶。記到生產成本賬戶的費用還要進一步按用途分類，一般分為直接材料、人工費用和制造費用三個項目。

　　4.輔助生產費用的分配。

　　"生產成本"總賬下有兩個明細賬戶：一是基本生產，用于核算產品的生產成本;二是輔助生產，用于核算為生產產品服務的有關生產部門的成本。輔助生產也是一種生產活動，它為基本生產活動提供必要的產品和勞務，也要消耗各種生產費用，同樣要計算產品成本。輔助生產成本的計算需要設置"輔助生產"明細賬戶，其借方匯集發生的各種費用，其貸方計算輔助生產車間完工的產成品成本，同時轉入基本生產明細賬。這個賬戶一般沒有余額。

　　5.制造費用的分配。

　　產品成本由直接材料、直接人工和制造費用三部分組成，其中發生的直接材料和直接人工是屬于直接費用，直接記入"生產成本"賬戶，發生的制造費用是間接費用，不直接記入"生產成本"賬戶，而是先在"制造費用"賬戶中匯集，然后再分配記入"生產成本"賬戶。

　　6.產成品成本的計算。

　　通過上述步驟，本期發生的全部生產成本都已匯集在"生產成本"賬戶的借方，如果企業沒有在產品，則產成品成本就是生產成本賬戶的期初余額加上本期發生的全部生產成本。但是，一般企業都同時有在產品和產成品，因而需要把產品生產成本在產成品和在產品之間進行分配，同時計算在產品成本和產成品成本。"生產成本"賬戶的有關數據之間有下列關系：

　　期初余額+本期發生的全部生產成本=期末在產品成本+產成品成本

　　產成品成本=期初余額+本期發生的全部生產成本-期末在產品成本

　　也就是說，產成品成本的計算問題，即要把總成本在期末在產品和產成品之間進行分配。一般用約當產量法或定額法等方法進行分配。

　　產成品成本計算出來后，還要用產成品總成本除以總產量，求得單位成本，這樣產品成本計算才全部結束。

篇2：大廈小區成本核算與成本控制細節管理

　　大廈小區成本核算與成本控制細節管理

　　一、大廈和小區成本控制的目的和意義

　　（一）能提升物業管理企業的競爭力

　　成本控制為什么能提升物業管理企業的競爭力？現在物業管理的競爭點也就是物業管理的發展。尤其是深圳二十年的發展變化，于五、六年前，我們看一個物業公司，只知道看保安站得整不整齊，看保安是否雄赳赳，氣昂昂的，看看綠化是否很綠，地是否掃得很干凈，那個時候普遍認為看一個物業公司管理的好與否都這個標準。隨后過了幾年之后，也就是前二、三年，在任何一個小區都會發現，每個保安都很整齊，紀律都很標準，地都很干凈，很多物業管理企業都是比較好的。而近幾年，企業為了塑造自己的核心競爭力又把物業公司轉向服務了。

　　另外從物業管理發展的模式變化來說：最早提出的是共管式的管理模式，往后發展又提出酒店式的、無人化的、個性化的，可以看出這是一種“服務”的提升。從以上這些歸納起來可發現，這是一個服務轉變的過程，也是我們物業管理轉變的一個關鍵過程，這足以說明物業公司競爭重點已經變了。

　　那么，物業管理企業之間存在競爭，現在敏感性的焦點問題是“價錢”，就是物業公司要業主少交一點錢，業主可能會更加容易接受物業公司。但這必須保證相同的服務質量，也就是說這種競爭力是物業管理企業花業主最少的錢，做最多的和最好的事情。

　　（二）增強業主對物業公司的可信任程度

　　提高業主對物業公司的信任程度，讓業主感覺到所交的錢是花得值得的、花得對的、花得都能看見的、花得都滿意的。但注意要花得讓業主喜歡。

　　如果物業公司的成本控制能與業主溝通，并建立在業主滿意的基礎上進行成本控制，業主一定會對物業管理公司的信任程度增強，交費也交得心里比較安寧一點。否則，業主會說經常收我們的錢，收了錢物業公司到底做了些什么？

　　（三）是物業管理企業內部規范管理的需要

　　現在政府有明文規定說物業管理企業的利潤應該是支出成本的10%。物業管理行業的利潤為什么要控制在10%呢？而且原來是收入的10%后來變成了支出的10%，為什么會有這種變動呢？依我個人的理解：

　　①為什么不能以收入成本的10%作為利潤？

　　因為物業管理企業所花的錢畢竟是花在小區里面的，花在業主身上，即使多請幾個人，這幾個人是為小區服務的。如果按收入成本計利潤，那么光收入不干活，物業公司仍然可以保證利潤。所以把它改成以支出成本計算。

　　②為什么要把成本控制在10%呢？

　　人們知道物業管理涉及到的面是最廣的，一個小區的居民涉及到社會上的方方面面，甚至涉及到每一個人自身利益，而且面很廣。我們中國城市所有的人基本上都在物業管理的服務范圍之內。如果物業公司在物業管理服務這個工作上片面追求利潤的時候，必然會遭到業主的反對。如果反響太大的話，必然會引起社會的不穩定。我想這是控制成本在10%的一個主要原因吧。那么物業公司要想去爭取更多的利潤，只有去擴大規模或者開展多種經營，這是物業管理發展方向。

　　在香港物業管理企業水平最高的一類是發展商下面的物業公司。物業公司對外不接一個樓盤，專門為自己的發展商服務，錢也由發展商來補貼。二類是向內地擴展的，只要有一點物業就管，反正每個管理處只派一兩個精英管理人員，其他全部利用社會資源，這是香港的管理方式。也就是說，物業管理的利潤是來自于發展商的、來自于規模化的。這是內部管理的需要，行業的規范，法制的健全，必然會導致這種結果。這也是一種趨勢。

　　（四）是物業實現保值增值的有效手段和途徑

　　眾所周知，物業管理的目的就是使這個樓盤，這棟房屋能夠保值增值，70年或者更長的時間能夠使之正常的運作。那么如果物業公司進行成本控制，用低成本同樣能使小區（大廈）正常運作，也就是實現了保值增值的目的。所以成本控制是保值增值的一個有效手段。

　　也就是從以上諸多方面來理解為什么要進行成本控制，而不是成本控制物業公司的利潤就會下降。所以，首先要解脫思想上的矛盾。

　　二、物業管理的成本費用

　　成本是指物業管理企業對一個特定物業進行管理服務所支出的總和，這就是總的成本。成本費用也就是在從事物業管理服務當中對房屋的使用人或者業主進行維修管理和服務所發生的成本的各項支出，也就是成本費用。任何一個事物都有一個起步、成長、成熟，然后到衰退，甚至滅亡的這樣一個過程。那么物業也是一樣的也有一個這樣的過程。一個物業首先剛剛起步，隨后管理上漸漸走向規范，然后這房子必然會老化，一些設施設備的使用壽命必然會到，所以物業管理必然有這個周期過程。物業有了周期性以后，在物業的成本支出上也是隨著這個周期變化而變化的。總體上可分成三個階段：

　　（一）起步階段

　　一個新的小區，物業管理處剛剛投入，設備要添購、服裝費、員工培訓費等在前期費用的支出額肯定比較大。尤其是大型的多層住宅區。

　　（二）生長成熟階段

　　生長成熟階段物業公司所有的管理都走向了規范，人員的培訓基本上到位了。對物業的基本情況以及設施設備也已經熟悉，工作效率也提高了，所以費用相對來說會降低、穩定。

　　（三）衰退期階段

　　經過很長一段時間以后，物業開始老化，有些設備的使用壽命可能已經到了，那么物業公司的支出自然而然又要升高。

　　所以財務管理在物業管理的成本支出方面也是隨著物業管理周期來進行變化的。

　　三、物業管理小區的成本預算

　　籌備期也是物業管理的前期介入期，前期介入的成本預算應注意七點：

　　（一）盡量的購買工具設備。

　　為什么要盡量購買？一是工具設備，二是辦公的固定資產。我們不是要全買，而是要與其它管理處聯合起來買，并且購買工具設備的時候要考慮到資源共享。比方綠化自己管的話，如果小區面積大，就買個剪草機，如果那個小區小一點就不買，那么就由這個小區負擔那個小區的剪草工作；假如旁邊有一個小區（大廈）是你們一個公司管的話，它有復印機，那你這個小區的復印機也可以不買。但在購買工具設備方面要注意，切割機、電焊機在大型的管理處都應該有。這樣干起活來就方便、準時。要是業主的層次都比較高的話，對管理的要求可能也就高一些，物業公司什么事都要及時趕到。把活擠在一塊干，也來不及向別人借設備。

　　（二）不可預見的費用比較多。

　　我們平常做成本支出的時候乘20%就差不多，但是在前期的時候這種不可預見的成本還要加大，可能要翻到幾倍。因為在前期介入的時候，一般工程還沒有完成驗收，起碼沒有全部驗收。按照要求至少在入伙的前三個月，這時施工單位還在現場，發展商也還在現場，這個時候就會發生不可預見的費用。如果物業公司是發展商子公司的話，那么，不可預見的費用就會更高。因為發展商是“老子”，可能偶爾做一些事叫物業公司去弄一下，即使不要物業公司出錢，也要物業公司出人，出了人不就是出錢嗎？所以，這種不可預料的費用特別高，計算這種不可預見的費用時就要加大。

　　（三）水電費的問題。

　　在籌辦期的前期介入階段，水電費最好的處理方式就是不接，由發展商來控制。那個時候，物業公司也有理由，假如物業公司接的話，物業公司本身的電費支出根本沒有發展商很小的一部份。當時可能還在施工階段，業主還沒有入伙，所有的用電基本上都為發展商所做的。比方說：“發展商這里有五套房子沒賣掉，發展商今晚要把全部的彩燈都打開。那物業公司開不開？開了以后物業公司怎么跟發展商怎樣算錢？打個報告上去，上面都是領導，報告一轉第二天找不著了，很多這樣的情況。所以接管水電費的問題，應在業主入伙以后或者在發展商撤場以后再把水電接過來，物業公司采取這樣的態度較穩妥。在水電接手之前收到的水電費的錢，也應交給發展商，由發展商來處理這個問題。這一點是比較重要的，特別在賣房的時候，公用水電費太大了。

　　（四）分清與發展商、施工隊的一些責任界線。

　　這個責任也是指花錢方面，一定要分清楚！有很多物業公司花的錢都是替別人花的，自己好好想一想，物業公司為了提高自己的品牌，為了提高競爭力，反正很多事情希望把它做好，一做好就

　　（五）人員的培訓費及資料費。

　　籌辦期主要的項目：也就是籌辦期人員的工資和培訓費用。尤其在前期介入時期培訓費用比較大。因為所有的人員也有可能在范圍內正常調配，從其他管理處抽一些精英人員到一個新的地方去，而大部分人員還要到外面選聘過來，要進行一系列的培訓，這個費用就比較高。另外，管理處還要準備一些相關資料。比如：業主公約、手冊、規定、制度等資料都必須要有的，所產生的費用也比較大。

　　（六）平常經營支出費用的測算。

　　經營方面可能各公司不一樣，但基本上就是這些費用。

　　1、行政延?

　　①人工費（包括工資、稅金、福利、保險）；

　　②辦公費；辦公費用包括通訊費、辦公用品費和水電費（指辦公的水電費，并不是公用水電費）

　　③人工培訓費。我們知道物業公司99%的工作都是用人來操作的，人的素質水平上的高低一定程度上影響物業公司的服務質量。所以，培訓工作被越來越多的企業所認同，而且培訓的體系也越來越健全，這也是一筆比較大的費用，而且，光有素質也不行，有素質還要經過住宅局的培訓考核，一定要到住宅局去交錢、考證。現在證分為三類：a上崗證（指一般人員的上崗證）；b部門經理證；c企業經理證。再說現在社會發展得較快，經常有新的管理模式沖擊；法律時刻修改、完善；稅務經常變動。有些特定的部門、管理層（如中高層管理人員、財務部等）都應該關注社會上一些專業性、針對性突出的培訓機構，必要時也要參加培訓，充充“電”。

　　④差旅費；

　　⑤社區文化費。社區文化費指的是由物業公司來組織的。社區文化費主要還包括員工的費用；宿舍的費用。有很多高檔的住宅區（大廈）基本上不考慮物業公司員工的宿舍問題，所以有可能物業公司會產生宿舍費用；

　　⑥保安費。保安費用有：a服裝；b警棍；c通訊器材。

　　⑦接待費。

　　2、公共電費：

　　包括：

　　①電梯用電；

　　②道路照明（包括路燈、射燈、圍墻燈、彩燈）；

　　③消防用電；

　　④樓道照明；

　　⑤地下車庫照明；

　　⑥智能化系統用電；

　　⑦排水系統用電；

　　⑧其它設施用電（如噴泉，高檔的小區有溫水泳池）；

　　3、公共水費：

　　①綠化用水；

　　②清潔用水；

　　③公共設施用水（小橋流水、噴泉、泳池）；

　　4、維修養護費用：

　　①電梯維護（分維修費和保險費）；

　　②房屋維護費用；

　　③電器、電訊的維護；

　　④給排水的維護（包括消防水的維護）；

　　5、攤銷（其中包括固定資產的折舊和籌辦期開辦費用以及其它攤銷）：

　　6、固定資產的維修（主要指自有的，不是指小區的）

　　7、不可預見的費用

　　8、管理者酬金

　　9、稅金

　　（七）平常經營收入費用的測算。

　　1、綜合管理費（包括商鋪、住宅、停車場）：

　　這里著重說一下停車場，停車場各個物業公司都不一樣。其實，停車場凡是露天的，也就是地面停車場，物業公司所收的租也好、停車費也好，全部由物業公司充減管理費；但是如果是發展商投資建的停車場，地下車庫這些，是由發展商來收租金的或使用的，就算物業公司收了也是臨時占到便宜，遲早是發展商的。那么如果地下車庫物業公司收什么？物業公司要注意了，一般有兩種情況：

　　①業主和發展商之間達成什么協議？賣車位的時候有沒有包括管理費，如果沒有包括管理費，那物業公司就向業主收停車位的管理費（但這個停車位并非光這車位這一小塊地方，其中還包括共用部位的分擔）；如果賣車位時包括了管理費，那么物業公司應該向發展商收；

　　②如果發展商委托物業公司把車位租出去，就向發展商收取手續費。收取費用的高低應由發展商和物業公司去協調。

　　2、家政服務費：

　　①上門維修、上門清潔、上門煮飯這些綜合家政服務費；

　　②其它收入。

　　最后來計算數據狀況，物業公司通過以上幾項，管理處對小區（大廈）一年來的費用進行預算。

　　四、成本控制

　　1、由業主委員會來審核這些項目；

　　2、如果沒有成立業主委員會的，以征求意見的形式把審核項目公布出去。

　　由業主提意見，公布電話、公布業主意見，那么征求業主的意見以后，物業公司進行修改后實施。一來物業公司通報并做這些項目后以防出現爭執的情況；二來使物業管理能把業主的意見徹徹底底地融入進去。眾所周知，物業公司最終的目標還是為了業主。一個企業也是為了忠實的顧客群體。要業主滿意才是真的滿意。首先是管理處制定預算或者年度的計劃，送到業委會征求意見。同時業委會也會收到單個業主的意見，經業委會權衡后向物業公司提出修訂意見，然后彼此進行溝通、協商。

　　3、公共水電費

　　⑴規范外用電的管理。

　　⑵規范公共照明管理。

　　在公共照明管理方面，建議物業公司最好在每個小區（大廈）都要有一張很明確的開關管理規定。整個小區，幾號燈今天是幾點關要明確寫出來，列成一種數據化。那么，這張開關管理規定作為每位員工上崗培訓的一項內容。如果員工分配到這個管理處來了，首先這個是他們學習內容之一。然而，開關規定隨季節變化不斷的修訂的，春秋不一樣，夏天和冬天也不一樣。這是要根據時令來修訂的，但是一定要有一個這樣的開關管理規定。這里主要指的是多層住宅。那么大廈，大廈一方面都用感應燈最好，如樓道、消防通道一定要用感應開關，換也要換成感應開關。就像公共樓道、消防通道一般很少人進去，務必換成感應的，只要開一下門，關一下門就能解決問題了。在多層中主要指一些電梯廳、地下車庫內的燈要換成感應的。

　　另外，特別是一些比較高檔的燈，既多又漂亮。而且本身燈是比較亮的，但外面又是加了幾層玻璃又暗了，那么要加幾個燈。燈特別多，這個要把它做成感應燈顯然是不合適的，畢竟是個公共通道，而且24小時可能都有人走。這種開關要注意使用一種標簽，一般物業公司安裝的開關是一排一排的，每一排的開關最好用好多種顏色的標簽區分開來：有紅的、有綠的、有黃的......那么員工培訓的時候就方便了，幾點關紅的、幾點是開綠的......為什么會有這種情況？因為高層的樓層一般24小時都要開的，里面燈管很多，一般物業公司會把燈調整成兩路：12小時開那一路，另12小時開這一路。通過這種細節的管理，既可節約很多電費又可延長燈泡的使用壽命，否則，要么就是兩路燈24小時全開了，既浪費電對燈泡又產生不良影響。

　　還有，要巡視電表是否正常計量。特別是舊區的一些電表。

　　⑶公共用水

　　①要注意規范外接用水。

　　②規范水源的使用。小區用水量最大的還是清潔綠化。這有兩種做法：一種是清潔綠化外包的，外包的用水不一定規范，這個需要物業公司去監控。二是自管的。

　　③泳池和噴泉。特別是泳池的管理，有幾家泳池，經常會出現半個月或一個月就換一次水。物業公司認為換了水以后，這個水就好，就干凈了。這也是一個誤點，其實不然，泳池的水達到一個季度換一次，甚至四五個月或半年，只要物業公司管理的好，一點問題都沒有。

　　⑷低質易耗品的費用的測算（主要指維修、低質易耗品的控制）。

　　低質易耗品是指燈泡等。那么這些易耗品是如何計算的呢？低質易耗品更新費=（一般公共設施的購置費+安裝費）×12÷各設施的正常安全使用年限，這是低質易耗品的更新費的計算方法。那么每一項設施都有正常安全的使用年限，比方說白質燈，它的使用年限為1000小時；日光燈使用年限為1500小時。使用壽命都不一樣，所以如果在檢驗易耗品是否過多的時候，可以利用這個方式來計算，我們買這些易耗品有沒有達到它正常的使用年限，正常的使用時間。

　　⑸低質易耗品的成本控制

　　①商家的控制和評估，也就是供貨方的評估。因為易耗品每天都要換的而且量比較大，這個供貨方一定要保證質量。廠家的評估一定要管理處或企業搞品質管理人員到外面去了解一下供貨商的信譽、執照、進貨渠道、價格，這些了解清楚了以后，由他來送貨，這樣物業公司既省事又有效益。

　　②質量求佳。

　　③供貨商要相對固定。

　　④要批量進貨。為什么要批量進貨？一來保證服務時間，二來批發價，價格肯定要低一點。

　　⑤以舊換新--就是物業公司維修工要換東西或要領用東西，必須要以舊換新，不能說，換出去的東西壞了尸體都找不到了。不要出現只知道“換新工”的現象。

　　⑥定期檢查。尤其是一些長期不使用的比如閥門、水龍頭，設備房等，要經常去開一下，讓它走動走動。就像物業公司的柴油發電機要每一個月或半個月去開一次一樣的道理。

　　另外，物業公司買一些東西也有一點小技巧，比如草坪燈的燈罩、路燈的燈罩，現在有很多稀奇古怪的燈罩都出來了。那么物業公司是買圓形的還是買棱形的？如果圓形一個燈罩的話，很容易破，如果是棱形的，有角的，那么東西一般落不到上面去，一落上去就滑走了。所以，物業公司買任何東西的時候都要以控制成本為前提來考慮實際問題。

　　⑦倉庫和采購的管理。每個物業公司都有相應的制度，而且這個環節是相當重要的。重點是要注意對供貨商做事后的回訪，購完貨以后物業公司的品質管理人員要做事后的回訪，而不是采購的人員。比方說品質部，品質管理人員聯系了一家供貨商，告訴管理處，這一家負責送貨，那么管理處向供貨商要貨了。當然，簽單還是由管理處簽的，最重要的是品質管理人員一年或半年要到供貨商家回訪一次，了解一些情況，這樣有利于物業公司更好地控制。

　　⑧資源共享。從物業管理發展趨勢也可以看到，像某物業公司實行1+N的管理，附近有幾家管理處，物業公司只用一個經理來領導，下面可能設主管或主辦的形式，然后采購、工具、設備、人員都可以統一調配，這種管理模式就是節約成本的一種做法，也是資源共享的做法。

篇3：房地產成本費用項目及核算內容

　　4-1 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況,按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列六項:

　　1)土地征用及拆遷補償費

　　2)前期工程費

　　3)基礎設施費

　　4)建筑安裝工程費

　　5)配套設施費

　　6)開發間接費

　　4-2 各成本項目的開支范圍如下:

　　■土地征用及拆遷補償費

　　指為取得土地開發使用權而發生的各項費用,主要包括以下內容:

　　(1)土地征用費:支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發費,交納的契稅、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

　　(2)拆遷補償費:有關地上、(來自:m.dewk.cn)地下建筑物或附著物的拆遷補償支出,安置及動遷支出,農作物補償費,危房補償費等;拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入帳,分別沖減有關成本。

　　(3)市政配套費:指向政府部門交納的大市政配套費,征用生地向當地市政公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等。

　　(4)其他:如土地開發權批復費、土地面積丈量測繪費等。

　　■前期工程費

　　指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、 "三通一平"等前期費用。主要包括以下內容:

　　(1)項目整體性批報建費:項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。

　　如:人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

　　(2)規劃設計費:項目立項后的總體規劃設計、單體設計費、管線設計費、改

　　造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費),制圖、曬圖費,規劃設計模型制作費,方案評審費。

　　(3)勘測丈量費:水文、地質、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。

　　(4)"三通一平"費:接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。

　　(5)臨時設施費:工地甲方臨時辦公室,臨時場地占用費,臨時借用空地租費,以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產,如空調、電視機,家具等不屬于臨時設施費。

　　(6)預算編、審費:支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發生的費用。

　　(7)其他:包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。

　　■基礎設施費

　　指項目開發過程中發生的小區內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用,紅線外兩米與大市政接口的費用,以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內容:

　　(1)道路工程費:小區內道路鋪設費。

　　(2)供電工程費:變(配)電設備的購置費,設備安裝及電纜鋪設費,供(配)電貼費、電源建設費,交納的電增容費等。

　　(3)給排水工程費:自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用,以及向自來水公司交納的水增容費等。

　　(4)煤氣工程費:煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費,煤氣配套費,煤氣發展基金、煤氣掛表費等。

　　(5)供暖工程費:暖氣管道的鋪設費、集資費。

　　(6)通訊工程費:電話線路的鋪設、電話配套費,電話電纜集資費,交納的電話增容費等。

　　(7)電視工程費:小區內有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規定應交納的有關費用。

　　(8)照明工程費:小區內路燈照明設施支出。

　　(9)綠化工程費:小區內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出;綠地建設費。

　　(10)環衛工程費:指小區內的環境衛生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。

　　(11)其他:小區周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區大門、園區監控工程費、自然下沉整改費等。

　　■建筑安裝工程費

　　指項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用 (含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費),有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的"工程價款結算單"來確定。主要包括以下內容:

　　(1)土建工程費

　　①基礎工程費:土石方、樁基、護壁(坡)工程費,基礎處理費、樁基咨詢費。

　　②主體工程費:即土建結構工程費(含地下室部分)。

　　③有甲供材料的,還應包括相應的甲供材料費。

　　(2)安裝工程費

　　①電氣(強電)安裝工程費:主體工程內的照明等電氣設施安裝費,有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。

　　②電訊(弱電)安裝工程費:主體工程內的通訊、保安監視、有線電視系統等電訊設施安裝費。

　　③給排水安裝工程費:主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。

　　④電梯安裝工程費:主體工程內的電梯及其安裝、調試費。

　　⑤空調安裝工程費:主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統等空調設施安裝費。

　　⑥消防安裝工程費:主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統等消防設施安裝費。

　　⑦煤氣安裝工程費:主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。

　　⑧采暖安裝工程費:主體工程 內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。

　　⑨上述各項如有甲供材料、設備,還應分別包括相應的甲供材料、設備費。

　　(3)裝修工程費:內外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬

　　等的裝修費,有甲供材料的,還應包括相應的甲供材料費。

　　(4)項目或工程監理費:指支付給聘請的項目或工程監理單位的費用。

　　(5)其他:工程收尾所發生的零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費(零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費能夠歸類的,應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中),現場垃圾清運費、工程保險費等。

　　■配套設施費

　　指房屋開發過程中,根據有關法規,產權及其收益權不屬于開發商,開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目,具體核算內容可區別以下情況:

　　(1)在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出,如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、(來自:m.dewk.cn)變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環廊、街心公園、涼亭等設施的支出。

　　(2)在開發小區內發生的根據法規或經營慣例,其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。

　　(3)開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時,發生的沒有投資來源的費用。

　　(4)對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施,應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施,得到政府部門認可,取得了該配套設施的產權,則應作為經營性項目獨立核算。

　　■開發間接費

　　指房地產開發企業內部獨立核算單位為組織和管理開發產品的開發建設而發生的各項費用。開發間接費的內容包括:

　　(1)現場管理費用:內部獨立核算的、開發項目現場管理的人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。

　　(2)利息并借款費用:直接用于項目開發所借入資金的利 息支出、匯兌損失,減去利息收入和匯兌收益的凈額。

　　(3)固定資產投資方向調節稅:按規定應計繳的固定資產投資方向調節稅。

　　(4)物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金:按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

　　(5)質檢費:包括按規定支付給質檢部門的質量檢驗費,項目發生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。

　　(6)其他:項目交付使用后發生的,按規定或協議應由開發商承擔、補貼給物業管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差,以及其他應計入開發間接費的費用。

　　4-3 開發企業期間費用的開支范圍為:

　　■營業費用

　　指在開發產品銷售環節發生的各項費用。包括:

　　(1)已完開發產品銷售以前的改裝修復費,開發產品看護費及按規定或協議應交物業管理公司的空房物業管理費,根據規定或協議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業水電費等。

　　(2)小區內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產,如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發成本中列支。

　　(3)開發產品銷售、轉讓、出租過程中發生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續費)、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。

　　(4)專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業務交際費以及其他經費。

　　■管理費用

　　指企業行政、財務、人事等行政管理部門,為組 織和管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。包括:

　　(1)行政管理部門人員的工資、福利費,辦公費、差旅費、運輸費(包括駕駛員保險費)、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。

　　(2)工會經費和職工教育經費。

　　(3)財產保險費、勞動保險費、待業保險費、醫療保險費、失業保險費。

　　(4)稅金:指按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。

　　(5)審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業務招待費、董事會費、公司活動費等。

　　(6)無形資產及長期待攤費用攤銷。

　　(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。

　　(8)環境費:支付清潔工的工資、擺花費、租花費等

　　(9)租金:包括房屋租金、車庫租金等。

　　(10)分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。

　　■財務費用

　　指企業為籌集開發經營所需資金而發生的各項費用。包括利息凈支出(減去利息資本化部分)、匯兌凈損失、金融機構手續費(含票據工本費),以及企業籌集資金發生的其他財務費用。