別墅小區(qū)物業(yè)管理工作淺析

　　別墅物業(yè)區(qū)別于一般的住宅小區(qū)，有高檔次、高品位、低容積率的特點。別墅小區(qū)物業(yè)管理有針對別墅物業(yè)特點的固有管理模式和側(cè)重點，從安全性、私密性以及細致服務(wù)的角度出發(fā)，充分體現(xiàn)業(yè)主的地位和尊貴，同時物業(yè)管理也不斷在營造小區(qū)優(yōu)美環(huán)境上下功夫，與之匹配的組織架構(gòu)、管理模式都緊緊圍繞著相應(yīng)的主題。

　　隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各類住宅小區(qū)的策劃、環(huán)境規(guī)劃、設(shè)計建造、經(jīng)營銷售、物業(yè)管理等各項運作環(huán)節(jié)都日趨發(fā)展和成熟。別墅小區(qū)為顯示高檔次、高品位，具有其它類型住宅小區(qū)所不及的特點--低容積率的花園式高級低層住宅群體，分別由幾十幢甚至數(shù)百幢房屋組成一個居住功能和配套設(shè)施齊全、整體布局合理、實施封閉式管理的住宅小區(qū)。

　　一、別墅小區(qū)管理的特點

　　別墅小區(qū)建造開發(fā)商按現(xiàn)代高檔次、高品位居住區(qū)的理念策劃，對小區(qū)地域環(huán)境選址、小區(qū)總體布局、綠化水景景觀、保安消防、環(huán)境保潔、居住功能、會所配套、現(xiàn)代通訊、水處理系統(tǒng)等逐一周密規(guī)劃，因此無論在居住生活質(zhì)量、自然生態(tài)環(huán)境、社區(qū)文明和安全狀況等方面都超越其它類別的住宅小區(qū)，尤其是它的低容積率、高綠化覆蓋率、庭院幽靜、草木蔥郁、繁花似錦、陽光充足、空氣清新等物業(yè)綜合品質(zhì)在當前是一流的。

　　別墅小區(qū)內(nèi)通常都規(guī)劃配套會所，包括游泳池、網(wǎng)球場、健身房、咖啡廳、兒童樂園、美容美發(fā)、購物超市等設(shè)施；另外，小區(qū)安全硬件設(shè)施齊全，諸如小區(qū)監(jiān)控中心、周界報警系統(tǒng)、小區(qū)道路監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)以及層內(nèi)報警裝置等自成一體，始終處于安全、可靠、正常的運行狀態(tài)；與此同時，軟件方面加強巡視力度，從而為別墅小區(qū)的治安及業(yè)主安全提供可靠保障，真正讓業(yè)主生活在一個安全、舒適、便捷的社區(qū)中，使業(yè)主不出小區(qū)就能享受星級賓館式的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　別墅住宅小區(qū)講究高檔次、高品位，其入住的業(yè)主身份也同樣如此，入住的業(yè)主一般在社會地位、經(jīng)濟實力、文化修養(yǎng)等方面皆有不同程度的層次和背景，其中相當一部分為外籍企業(yè)家和高級職員，他們居住房屋的養(yǎng)護、室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施維修、小區(qū)環(huán)境的品質(zhì)管理、生活服務(wù)及配套設(shè)施的需求等方面有相當層次的要求，因此對小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)層次也必須相應(yīng)提高。

　　別墅物業(yè)管理首先要保證業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，生活方便、舒適，物業(yè)保值增值。能夠購買別墅的一般都是社會經(jīng)濟地位比較高的人，因為有錢，經(jīng)濟地位比較高，財產(chǎn)比較多，就更容易引起壞人的注意或意外事故的侵擾。因此，物業(yè)管理應(yīng)特別突出保安管理工作，要實行封閉式管理，通過技防和人防結(jié)合，實施小區(qū)周邊安全控制，24小時小區(qū)內(nèi)全面巡邏，全面監(jiān)控，對門崗實行三流管理：即進出人員、車輛、物品管理實行登記制度、物品檢查制度；對來訪客人，要電話征得業(yè)主同意，方可進入。要采取一切有效措施，確保業(yè)主人身、財產(chǎn)安全。高水平的保安服務(wù)，絕不僅僅是看門站崗巡邏，而是在做好日常保安服務(wù)的同時，通過管理者有目的、有針對性的調(diào)查研究，收集社會治安信息、動態(tài)，發(fā)現(xiàn)那些可能給小區(qū)和業(yè)主安全帶來危害的潛在隱患，并及時、準確，實事求是地向業(yè)主事先提出必要的警示，采取切實可行的防范措施，把可能發(fā)生的安全事故和隱患消滅在萌芽狀態(tài)。

　　一般居住在別墅里的業(yè)主，除了要求有個安全的居住條件，還要求有一個清靜、優(yōu)美的生活環(huán)境，且別墅區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率較高，綠化及景觀配置檔次也較高。因此，物業(yè)管理應(yīng)特別注意搞好環(huán)境綠化，實行“三分種，七分養(yǎng)”的養(yǎng)護原則。首先應(yīng)對小區(qū)的花木進行分類，將植物的特征、習性編寫掛牌，登記造冊，編好工作計劃，根據(jù)季節(jié)、數(shù)植位置、環(huán)境等因素早打算早安排。根據(jù)不同園林樹木的生產(chǎn)需要和某些特定的要求，及時對樹木采取灌溉、施肥、修剪、防治病蟲害、防寒、除草中耕等園藝技術(shù)措施；另一方面進行看管、巡查、維護保潔等工作，為業(yè)主創(chuàng)造出一個花園式的居住環(huán)境，使一棟棟別墅掩映于綠茵叢中，鳥語花香；另外一個方面是水景水質(zhì)的處理和保養(yǎng)，由于大多數(shù)別墅區(qū)外河道水質(zhì)污染，區(qū)內(nèi)河溪水多靠地下水井和天然雨水，水的流動有局限性、范圍小、綠藻生長較快，因此應(yīng)定期投放殺藻劑，專人負責河、溪水面漂物的清撈，每天啟動巡環(huán)泵6小時以上，使水不斷流動，保持充足的氧分，確保別墅區(qū)水景不受污染，讓業(yè)主能真正享受到居住在花木水的自然環(huán)境中。

　　二、別墅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容

　　客戶服務(wù)：進行入伙登記、客戶接待、客戶聯(lián)系、業(yè)主檔案資料管理、延伸服務(wù)需求登記、裝修管理服務(wù)、業(yè)主投訴處理及回訪等。

　　工程維修服務(wù)：業(yè)主報修服務(wù)應(yīng)實行365天24小時報修制度，還包括房屋設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護和修繕、各種設(shè)備的安全正常運行和維修保養(yǎng)、供水及供氣管線的檢查保養(yǎng)等。

　　保安服務(wù)：組織保安人員24小時不間斷值勤巡視和門崗“三流”管理，即車流、人流、物流；防盜防火、保證業(yè)主人身、財產(chǎn)安全。

　　保潔、綠化養(yǎng)護服務(wù)：每天定時對公共區(qū)域保潔衛(wèi)生，做到無垃圾、無堆積物、無積水，小區(qū)整潔、道路干凈、交通通暢，搞好區(qū)域的綠化養(yǎng)護工作和擺花工作，綠化環(huán)境優(yōu)美、環(huán)境優(yōu)雅，使業(yè)主享受一個清新、優(yōu)美而舒適的生活環(huán)境。

　　應(yīng)急處理服務(wù)：制定并實施治安、火警、停水、停電水侵及其它突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期組織人員進行培訓和演練，明確責任人，確保別墅小區(qū)發(fā)生緊急狀態(tài)時能應(yīng)對自如，使業(yè)主的利益得到最大的維護。

　　延伸服務(wù)：在社區(qū)提供多種延伸服務(wù)，滿足業(yè)主便民服務(wù)、代辦服務(wù)、特約服務(wù)和社會文化活動服務(wù)的需求。

　　三、別墅小區(qū)的管理模式

　　別墅小區(qū)管理的構(gòu)架設(shè)置要充分體現(xiàn)公司的服務(wù)理念，讓業(yè)主、開發(fā)商和政府主管部門從別墅的組織架構(gòu)上就能清楚地看到項目上每一個部門、每一個崗位設(shè)置。每一個部門、每一個崗位的命名都是為了業(yè)主的利益，都是為了更高效、更直接地為業(yè)主提供最需要的服務(wù)。項目上組織架構(gòu)設(shè)置應(yīng)避免設(shè)行政人事部、財務(wù)部、檔案室、市場部等傳統(tǒng)的、類似上級公司職能部門的機構(gòu)，避免形成部門繁多、人浮于事、效率低下的機構(gòu)，讓業(yè)主承擔其不愿承擔的支出。

　　別墅小區(qū)管理的架構(gòu)設(shè)置不但要滿足業(yè)主居住的公共性服務(wù)需求，更要充分考慮業(yè)主的延伸服務(wù)需求，架構(gòu)設(shè)置要有利于物業(yè)管理企業(yè)開展對業(yè)主提供公共性的專業(yè)服務(wù)和延伸服務(wù)，要讓業(yè)主在其需要的時候，能找到人和叫到人。延伸服務(wù)的人員，能讓業(yè)主需要便民服務(wù)、代辦服務(wù)、特約服務(wù)和社區(qū)文化服務(wù)時有人接待、有人服務(wù)，提供12小時客戶接待、隨叫隨到的服務(wù)。保安、工程維修服務(wù)提供365天24小時服務(wù)。

　　別墅小區(qū)作為一個物業(yè)項目，對該項目物業(yè)管理的架構(gòu)設(shè)置為項目物業(yè)服務(wù)中心，任命一個物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理全面負責，并配備一名物業(yè)經(jīng)理助理協(xié)助管理。物業(yè)服務(wù)中心下設(shè)各部門其具體操作崗位有客戶服務(wù)、保安、維保、保潔、綠化以及其他服務(wù)人員，他們分別在各自部門主管領(lǐng)導(dǎo)下，按別墅小區(qū)管理運作規(guī)程和操作規(guī)程完成各自崗位的作業(yè)任務(wù)。制定從經(jīng)理、各部門主管及操作人員崗位職責，明確工作職責，責任到人，便于內(nèi)部定期考核。

　　四、費用來源

　　無論是購買或者租用別墅的業(yè)主，都有義務(wù)繳納以合同約定的物業(yè)管理費，這是為了物業(yè)管理更好地為業(yè)主服務(wù)、正常運作別墅小區(qū)內(nèi)的所有設(shè)備設(shè)施；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮專業(yè)服務(wù)的優(yōu)勢，開展多層次延伸服務(wù)，如：私家花園、綠化養(yǎng)護、花草樹木補栽等，以及業(yè)戶提出的特約服務(wù)，延伸服務(wù)項目大部分是非公共性的有償服務(wù)，對業(yè)戶和物業(yè)管理企業(yè)有利

　　企業(yè)只有結(jié)合自己的實力與信心，急時、有效地受理、解決用戶反饋的各種信息，同時在對本企業(yè)及全體職員科學管理的同時，還要鼓勵大家勇于且積極地發(fā)表意見和演說，虛心接受各方的正確意見及改方法，讓全體職員真正能感受到自己就是此企業(yè)成員中的一份子，讓職員們能真正明白，自己的工資效益是和企業(yè)的經(jīng)濟效益掛鉤的，這樣，大家才能擰成一股繩、“有勁才能往一塊使”。科學管理加上集思廣議、勇于奉獻精神，才能使本企業(yè)真正做到有能力、有勇氣、細心觀察市場動態(tài)，為小區(qū)的管理不斷出新、不斷創(chuàng)新，項目公司才能從容應(yīng)對激烈的市場競爭永立潮頭。

篇2：別墅前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議業(yè)主版

　　別墅前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議業(yè)主版

　　本協(xié)議當事人：

　　甲方：z物業(yè)管理有限公司千島湖分公司

　　乙方：_____

　　甲方是指：1、杭州******開發(fā)有限公司委托的物業(yè)管理企業(yè)。

　　乙方是指：購房人（業(yè)主）

　　前期物業(yè)管理是指：是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

　　本物業(yè)名稱： ***別墅

　　乙方所購房屋銷售（預(yù)售）合同編號：

　　乙方所購房屋基本情況：

　　類型：_____

　　座落位置：_____

　　建筑面積：_____平方米

　　根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，在乙方簽訂《房屋買賣（預(yù)售）合同》時，甲乙雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達成如下協(xié)議：

　　第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

　　一、甲方的權(quán)利和義務(wù)

　　1.對房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務(wù)與管理。

　　2.根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《業(yè)主公約》并書面告知乙方。

　　3.建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料。

　　4.制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊》的行為。

　　5.甲方可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的部分專項管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理轉(zhuǎn)讓給第三方。

　　6.依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費用。

　　7.編制物業(yè)管理服務(wù)及財務(wù)年度計劃。

　　8.每六個月向乙方公布物業(yè)維修、更新費用的收支賬目。

　　9.提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，并與乙方訂立《******別墅室內(nèi)裝修管理協(xié)議》。

　　10.不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。

　　11.向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等有償服務(wù)并合理收取費用。

　　12.自本協(xié)議終止時5日內(nèi)，與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，向物業(yè)管理企業(yè)移交建設(shè)單位提供的材料及其它物業(yè)管理材料，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會確認。

　　二、乙方的權(quán)利義務(wù)

　　1.參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

　　2.監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向甲方提出意見和建議。

　　3.遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度、《業(yè)主公約》和《業(yè)主手冊》。

　　4.依據(jù)本協(xié)議向甲方交納物業(yè)管理費用，享有與所繳納物業(yè)管理費相符的服務(wù)。

　　5.裝飾裝修房屋時，遵守《******別墅室內(nèi)裝修管理協(xié)議》，違反裝修協(xié)議，給物業(yè)造成損害的將承擔賠償責任。

　　6.不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償。

　　7.轉(zhuǎn)讓房屋時，應(yīng)事先通知甲方，并告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議。

　　8.對承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度、《業(yè)主公約》和《業(yè)主手冊》等造成的損失、損害承擔民事責任。

　　9.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。

　　10.因甲方維護修繕共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備需要占用乙方自用部位、自用設(shè)施的，乙方應(yīng)予以配合。

　　11.不得擅自將住宅改為非住宅使用。

　　第二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

　　一、房屋共用部位的維護和管理

　　共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道、電梯機房、水泵間等。

　　二、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護和管理

　　共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　三、環(huán)境衛(wèi)生

　　1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場所、公共設(shè)施及房屋共用部位保潔。

　　2.垃圾的收集和清運。

　　四、保安

　　1.內(nèi)容

　?。?）協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。

　?。?）門崗執(zhí)勤。

　?。?）巡邏檢查。

　　（4）安全監(jiān)控。

　　2.責任

　?。?）協(xié)助公安部門加強治安防范，協(xié)查各種違法案件。

　　（2）檢查、掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類情況。

　　（3）及時發(fā)現(xiàn)各類事故苗頭，協(xié)助有關(guān)部門力爭把事故消滅在萌芽狀態(tài)。

　　五、交通秩序與車輛停放

　　1.內(nèi)容

　　（1）限速、限重。

　?。?）禁鳴。

　　（3）按規(guī)定停放。

　?。?）車輛出入管理。

　　（5）泊位管理。

　　2.責任

　　（1）指揮車輛遵章行駛，有序停放。

　?。?）保持小區(qū)安靜。

　?。?）保持道路通暢。

　　六、房屋裝飾裝修管理

　　按照《***別墅室內(nèi)裝修管理協(xié)議》對業(yè)主的房屋裝飾裝修行為實施管理。

　　七、消防管理

　　1.內(nèi)容

　　（1）公共區(qū)域消防器材和易燃品管理。

　　（2）消防監(jiān)控。

　?。?）義務(wù)消防。

　　2.責任

　　（1）消防器材和設(shè)施齊全、有效。

　?。?）消防通道暢通。

　　（3）發(fā)生火警，組織滅火或報警。

　　八、公共綠化

　　1.內(nèi)容

　?。?）修剪、澆灌、施肥等綠化養(yǎng)護。

　　（2）清潔公共綠地。

　?。?）除蟲和必要的補種。

　　2.責任

　?。?）保持花草樹木的正常生長。

　?。?）保持公共綠地整潔。

　?。?）綠化植物茂盛、無缺株。

　　第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

　　一、房屋外觀：清潔，無污染。

　　二、設(shè)備運行：正常、故障時間無特殊情況下不超過2小時。

　　三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理：按計劃及時完成。

　　四、環(huán)境衛(wèi)生：整潔。

　　五、綠化：按景觀要求維護。

　　六、交通秩序與車輛停放：整齊、有序、無事故。

　　七、保安：熱情服務(wù)、按章辦事、儀表整潔、文明禮貌。

　　八、消防：做好以“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防防范工作。

　　九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修：

　　小修：立即處理，72小時內(nèi)力爭修復(fù)，并建立登記、回訪制度。

　　急修：報修后30分鐘內(nèi)或按約定時間準時上門維修，24小時力爭修復(fù)，并建立登記、回訪制度。

　　十、業(yè)主和物業(yè)使用人對甲方的滿意率達到95%。

　　第四條 物業(yè)管理服務(wù)費用（不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費用）

　　一、乙方交納費用時間：物業(yè)管理費自《入伙通知書》規(guī)定的入伙之日起開始計收。

　　二、住宅按建筑面積每月每平方米3.5元。

　　三、地面停車位按每月每個元。

　　四、因乙方原因空置房屋由乙方按物管費標準的70%向甲方交納，空置時間最長不超過一年。

　　五、乙方出租物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費用由乙方交納，乙方與承租人約定由承擔人繳納的，從其約定，乙方負連帶繳納責任。

　　六、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費用。

　　七、每次交納費用時間：每季度首月5日前交納。

　　八、其它有償服務(wù)收費另行約定。

　　第五條 代收代繳收費服務(wù)

　　受有關(guān)部門或單位的委托，甲方有提供水費、電費、燃（煤）氣、房租等代收代繳收費服務(wù)（代收代繳費用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費用）；收費標準執(zhí)行政府規(guī)定。

　　第六條 維修基金的管理與使用

　　一、 據(jù)杭州市物業(yè)管理條例第四十七條、四十八條規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。乙方在入伙前交納按建筑面積元/平方米的維修基金。

　　二、維修基金的使用由甲方提出年度使用計劃，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。

　　三、維修基金不敷使用時，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準，按乙方占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

　　四、乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

　　第七條 保險

　　乙方的家庭財產(chǎn)與人身安全的保險由乙方自行辦理。

　　第八條 廣告牌設(shè)置及權(quán)益

　　乙方不得擅自在小區(qū)內(nèi)設(shè)置任何形式的廣告牌（包括標牌、標識等）。

　　第九條 其它約定事項

　　一、物業(yè)管理費待業(yè)主委員會成立后再作調(diào)整；其它收費按物價管理部門規(guī)定執(zhí)行。

　　二、乙方不得擅自改變房屋使用性質(zhì)。

　　第十條 違約責任

　　一、甲方違反本協(xié)議，未達到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應(yīng)的法律責任。

　　二、乙方違反本協(xié)議，使甲方未達到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應(yīng)的法律責任。

　　一、甲方違反本協(xié)議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權(quán)要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違約金。

　　二、乙方違反本協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標準和時間交納有關(guān)費用的，甲方有權(quán)要求乙方補交并從逾期之日起每天按應(yīng)繳額的3‰支付。

　　三、長期不繳納物業(yè)管理費之業(yè)主，物業(yè)管理公司有權(quán)按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主追究法律責任。

　　第十一條 為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第十二條 在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第十三條 本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫文字與印刷文字具有同等效力。

　　本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

　　第十四條 本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)調(diào)解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解；

　　協(xié)商或調(diào)解無效，可向杭州市仲裁委員會申請仲裁。

　　第十五條 本協(xié)議共十頁，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

　　第十六條 在簽訂本協(xié)議前，由甲方送當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門備案。

　　第十七條 本協(xié)議自雙方簽字、蓋章之日起生效。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　代表人：代表人：

　　年 月 日年 月 日

篇3：物業(yè)知識教材：別墅物業(yè)管理

　　物業(yè)知識教材：別墅物業(yè)管理

　　一、別墅的特征

　　1.別墅的群體性。別墅的突出特征之一是群體建筑，一般是幾十棟、上百棟，統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一施工，構(gòu)成群體，形成規(guī)模，自成體系。

　　2.占地多、面積大是其第二個特征。

　　3.樓層少，每戶占用土地面積大，一般是一、二層，最多不超過三層的小樓，建筑面積一般在200~400平方米之間。

　　二、別墅的特性

　　(一)建筑檔次高設(shè)備設(shè)施齊備

　　別墅在建筑檔次和設(shè)備設(shè)施配套上除與寫字樓、公寓等相同處之外，其主要特性是：

　　1.框架式結(jié)構(gòu)，2~3層，防震性能好，安全系數(shù)大，保證業(yè)主或用戶使用安全可靠。

　　2.主要建筑用材料，特別是裝飾材料主要是進口，如鋼材、鋁帶、膠合板、涂料、衛(wèi)生潔具、家用電器等。

　　3.配套設(shè)施齊備，從衣、食、住、行，到吃、喝、玩、樂，從設(shè)計到施工，均為業(yè)主或用戶居住安全、生活舒適、方便進行了全面安排和考慮。

　　4.環(huán)境優(yōu)美，由于別墅占用土地面積大，每戶都是獨門獨院，空閑面積多，為綠化環(huán)境提供了條件，一般有山(或營造人工假山)，有水，叢林簇擁，片片綠地，乃至鳥語花香。

　　(二)住戶層次高

　　在我國目前(將來恐怕也是如此)能夠買得起或租住得起別墅的，是極少數(shù)人，而決非一般工薪階層或普通老百姓。據(jù)了解目前在北京要購買一棟別墅，少則幾十萬、上百萬人民幣 ，多的幾百萬人民幣，最高的則要上千萬人民幣。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民幣16元以上。因此，凡能購買或租住得起的，都是有錢的人。而有大錢的人一般都是(個別 的除外)文化層次和社會經(jīng)濟地位較高，對居住條件和居住環(huán)境比較講究，自然對物業(yè)管理和服務(wù)要求較高。

　　(三)物業(yè)管理和服務(wù)要求高

　　正是由于客戶層次高，所以對物業(yè)管理的檔次要求也相應(yīng)高。因為有錢，更容易引起壞 人的注意。因此，物業(yè)管理必須從高標準、嚴要求出發(fā)，特別是消防保安方面、環(huán)境綠化方面和多種項目服務(wù)方面等，要有可靠的保證，要實行封閉式管理。

　　(四)物業(yè)管理收費標準高

　　我國目前物業(yè)管理收費標準，只有居民小區(qū)，國家及各級政府房地產(chǎn)主管部門都做了具 體規(guī)定。北京市政府1996年制定的《委托管理收費標準》中，對普通居民住宅收費標準做了 明確規(guī)定。而商務(wù)物業(yè)，如：寫字樓、公寓、酒店、別墅等，國家目前尚未做出具體規(guī)定，一般是由委托方與受托方共同協(xié)商確定。從目前北京市實際情況看，三星級及其以上物業(yè)， 收取管理費大體在人民幣16~40元/(平方米·月)，而以公寓收費最高。

　　三、別墅的物業(yè)管理

　　(一)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想與原則

　　1.指導(dǎo)思想

　　別墅物業(yè)管理的指導(dǎo)思想是：

　　(1)有利于加強別墅的管理，保證住戶的人身、財產(chǎn)安全，生活方便舒適，物業(yè)保值增值。

　　(2)有利于物業(yè)管理公司自身的發(fā)展。

　　(3)有利于為物業(yè)管理公司股東創(chuàng)造一定的經(jīng)濟效益。

　　2.原則

　　物業(yè)管理的原則是：全心全意為業(yè)主服務(wù)，一切從有利于業(yè)主和用戶的角度出發(fā)，搞好 各項管理和服務(wù)工作。

　　(二)別墅物業(yè)管理的關(guān)鍵性

　　根據(jù)上述別墅的特征與特性以及管理的指導(dǎo)思想和原則，別墅的物業(yè)管理與服務(wù)，除了 與寫字樓、公寓等相同之處外，應(yīng)重點做好以下幾個方面的管理與服務(wù)工作：

　　1.要特別抓好消防與保安工作

　　前面我們已經(jīng)講過，能夠購買得起或租住得起別墅的一般都是有錢的人、社會經(jīng)濟地位 比較高的人。因為有錢、因為社會經(jīng)濟地位比較高，財產(chǎn)比較多，就更容易引起壞人的注意。因此，物業(yè)管理應(yīng)特別突出加強消防與保安管理工作，要實行封閉式管理，24小時全面巡 邏、全面監(jiān)控;對進出的人員進行監(jiān)視，外來人員一律實行登記制度，對來訪客人，還要電話征得住戶同意后，方可放入。要采取一切有效措施，確保住戶的人身、財產(chǎn)安全。

　　2.要搞好環(huán)境綠化工作

　　一般居住在別墅群里的住戶，絕不僅僅是解決居住的問題，而是講求享受，除了要求要 有一個安全的居住條件外，還要求有一個清靜、優(yōu)美的生活環(huán)境。因為一般別墅都是2~3層 小樓，獨門獨院，樓前房后空地很多，如：位于北京東北郊溫榆河畔的麗京花園別墅，占地 20萬平方米，建有389套別墅，平均每套占地514平方米。而園內(nèi)建有人工湖泊水域面積高達 6500平方米;綠化面積占總建筑面積的60%，人均占有綠地110平方米。給環(huán)境綠化提供了 前提條件。因此，物業(yè)管理應(yīng)特別注意搞好環(huán)境綠化工作，為住戶創(chuàng)造出一個花園式的居住環(huán)境，使棟棟別墅，掩映于綠蔭叢中，處處鳥語花香。

　　3.搞好全方位服務(wù)

　　為方便住戶，物業(yè)管理要在保證設(shè)備設(shè)施安全正常運行、衛(wèi)生保潔達到標準要求、禮貌 服務(wù)符合規(guī)定標準的前提下，搞好多種服務(wù)，如：通訊、商業(yè)網(wǎng)點、餐飲、康樂、各項體育場所、學校、代訂報紙、代購物、代送子女上學等。