物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾與對(duì)策的探討
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題是當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)中矛盾比較突出,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都十分關(guān)心的問題。解決收費(fèi)問題引發(fā)的各種矛盾糾紛,規(guī)范收費(fèi)行為,推動(dòng)收費(fèi)向市場(chǎng)化方向發(fā)展,是目前行業(yè)迫切需要解決的問題。本文試圖依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》確定的原則和方向,從物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的問題、解決思路、理論和實(shí)踐探索等方面,從價(jià)格構(gòu)成要素分類定量、從業(yè)人員勞動(dòng)定額等思路出發(fā),探討如何通過加強(qiáng)收費(fèi)政策指導(dǎo),規(guī)范收費(fèi)行為,引導(dǎo)收費(fèi)市場(chǎng)化的發(fā)展方向,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康規(guī)范發(fā)展。
一、對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾糾紛的成因思考
《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施以來,隨著業(yè)主法規(guī)意識(shí)和權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng),以及對(duì)物業(yè)服務(wù)需求和關(guān)注程度的提高,物業(yè)管理行業(yè)(以下簡(jiǎn)稱行業(yè))中的一些矛盾暴露出來。在行業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱收費(fèi))過程中,矛盾糾紛數(shù)量較多,且上升趨勢(shì)明顯,就是其體現(xiàn)。造成收費(fèi)矛盾的原因很多,如規(guī)劃建設(shè)環(huán)節(jié)的遺留問題、水電氣費(fèi)代收代繳問題、社會(huì)治安問題、業(yè)主大會(huì)的成立與運(yùn)作問題、業(yè)主間的相鄰糾紛問題等等。我們認(rèn)為,收費(fèi)矛盾糾紛多的內(nèi)在原因主要有以下四個(gè)方面:
(一)消費(fèi)市場(chǎng)不成熟是收費(fèi)矛盾糾紛多的主要原因。
目前,越來越多的業(yè)主渴望享受更高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù),但是,物權(quán)意識(shí)的不健全和消費(fèi)心理的不健康,使業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)普遍缺乏理性的認(rèn)識(shí),造成了多方面的問題。
首先,物業(yè)服務(wù)的商品性質(zhì)、功用和價(jià)值認(rèn)識(shí)不到位。
物業(yè)服務(wù)作為一種商品,其價(jià)值主要表現(xiàn)為改善和優(yōu)化物業(yè)的環(huán)境、保障物業(yè)區(qū)域的良好秩序、降低物業(yè)的折舊率。對(duì)此目前很多業(yè)主尚未認(rèn)識(shí):一方面希望通過物業(yè)服務(wù)改善環(huán)境、秩序,同時(shí)又不主動(dòng)關(guān)心維護(hù)這些環(huán)境、秩序;一方面希望物業(yè)服務(wù)降低物業(yè)的折舊率,同時(shí)又不愛惜共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。業(yè)主的自身行為與主觀意愿相脫離,物業(yè)服務(wù)的價(jià)值便不易得到充分體現(xiàn)。反映在收費(fèi)環(huán)節(jié)上,認(rèn)識(shí)不到購買物業(yè)服務(wù)是一種客觀需要和長期需求,是實(shí)現(xiàn)所購物業(yè)價(jià)值最大化的重要途徑。因此,花錢購買這種消費(fèi)的主觀意愿不強(qiáng)烈,消費(fèi)心理不成熟,交費(fèi)往往是被動(dòng)的,且容易受到其他因素的左右。例如有些業(yè)主拒交、拖欠服務(wù)費(fèi),沒有原因,就是覺得物業(yè)管理沒有用,花錢養(yǎng)了一批閑人;有些業(yè)主期望通過拒交服務(wù)費(fèi)迫使開發(fā)商解決遺留問題,等等。業(yè)主拒交、拖欠服務(wù)費(fèi),取得眼前利益的同時(shí),產(chǎn)生物業(yè)環(huán)境水平下降、物業(yè)折損加速等損失,也導(dǎo)致企業(yè)入不敷出而降低服務(wù)質(zhì)量。可以說,由于對(duì)物業(yè)服務(wù)商品性質(zhì)認(rèn)識(shí)上的偏差,是造成收費(fèi)矛盾的主要原因。
其次,物權(quán)意識(shí)不健全,物業(yè)價(jià)值形成不了解。
業(yè)主購買物業(yè)后取得了對(duì)房屋專有部位的所有權(quán)和對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán)。共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)是全體業(yè)主的共同責(zé)任,全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)是“共同購買、共同消費(fèi)、共同受益”。但是,由于物權(quán)意識(shí)的不健全導(dǎo)致責(zé)任意識(shí)缺乏,不能從履行業(yè)主義務(wù)的角度去對(duì)待這種消費(fèi),造成業(yè)主與企業(yè)在收費(fèi)問題上關(guān)系緊張,并引發(fā)一些特殊的矛盾。例如爭(zhēng)議較大的“未入住業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)交納全額的物業(yè)服務(wù)費(fèi)”,多數(shù)業(yè)主主張?jiān)谌胱∏皼]直接享受物業(yè)服務(wù),應(yīng)當(dāng)少交或不交服務(wù)費(fèi)。這種觀點(diǎn)實(shí)際上就是物權(quán)意識(shí)缺位,義務(wù)觀念缺乏的反映。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的狀況,是物業(yè)價(jià)值構(gòu)成中一個(gè)非常重要的因素,其價(jià)值估計(jì)約占專有部位價(jià)值的25%左右,它是實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用功能不可或缺的重要方面。此因素與物業(yè)同時(shí)形成,但卻是變化的,要保持和優(yōu)化原有狀態(tài)需要不斷投入,且與投入成正相關(guān)。這是許多業(yè)主沒有理解、認(rèn)識(shí)或者重視的。從與可比商品汽車的維修養(yǎng)護(hù)來看,其長期總費(fèi)用占購買時(shí)的20%左右,作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的汽車,其維修養(yǎng)護(hù)支出,消費(fèi)者會(huì)無可爭(zhēng)議的自愿付出,而體現(xiàn)在共有財(cái)產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)上,其消費(fèi)意識(shí)就相去甚遠(yuǎn),反映出消費(fèi)心理的不健康。
第三,物業(yè)管理知識(shí)和政策法規(guī)認(rèn)識(shí)缺位。
一是對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)不了解;二是對(duì)企業(yè)責(zé)任范圍不清楚;三是合同意識(shí)淡薄;四是追求背離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則的低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意往往在交費(fèi)的過程中反映出來。例如:發(fā)生業(yè)主家中被盜、自行車被盜、企業(yè)不允許業(yè)主封閉陽臺(tái)、提供自用部位維修的收費(fèi)、房屋建設(shè)遺留問題長期無法解決、樓上建筑滲水、管道堵塞滲漏等問題,其原因是多方面的,但由于對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任等方面缺乏了解,對(duì)物業(yè)管理及其相關(guān)的知識(shí)不了解,業(yè)主往往將責(zé)任歸到企業(yè)。物業(yè)管理不能包治百病,物業(yè)服務(wù)合同盡管是業(yè)委會(huì)與企業(yè)簽訂的,但卻是全體業(yè)主的共同意愿,每個(gè)業(yè)主都應(yīng)當(dāng)履行,按照合同解決糾紛,不能片面的在收費(fèi)問題上發(fā)生沖突。
第四,低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)造成了收費(fèi)矛盾。
由于消費(fèi)市場(chǎng)不成熟,大部分業(yè)主缺乏對(duì)物業(yè)管理的必要了解,片面追求低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù),一些服務(wù)水平差、管理不規(guī)范的企業(yè),迎合這種心理需求以次充好,通過價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)取得市場(chǎng)份額。但由于服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低,基本的服務(wù)都無法達(dá)到,致使這樣的物業(yè)內(nèi)矛盾糾紛多發(fā)。
(二)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)體系不健全是收費(fèi)矛盾糾紛多的重要原因。
收費(fèi)矛盾糾紛多,也反映了市場(chǎng)仍不夠規(guī)范,缺乏衡量、判斷物業(yè)服務(wù)商品品質(zhì)和功能的標(biāo)準(zhǔn)。定價(jià)機(jī)制不完善、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明晰、效能標(biāo)準(zhǔn)缺乏是當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)體系不健全的三個(gè)方面。
1、定價(jià)機(jī)制不完善。
長期以來,收費(fèi)推行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià),價(jià)格的確定多數(shù)采用企業(yè)報(bào)批,政府審核的模式。這種模式有兩個(gè)弊端:一是業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的購買方,沒有充分地參與定價(jià)過程,其應(yīng)有權(quán)利不能充分行使,這種模式下的權(quán)益保障體系比較脆弱,容易受到破壞;二是價(jià)格確定過程不透明。另外,前期物業(yè)管理階段,不是由購房者來選提供服務(wù)的企業(yè),業(yè)主易對(duì)價(jià)格產(chǎn)生不信任感。價(jià)格合理性受到懷疑,雙方在收費(fèi)環(huán)節(jié)容易對(duì)立。目前政府定價(jià)已取消,價(jià)格從審批變?yōu)閭浒福鄶?shù)業(yè)主并不了解審批與備案的區(qū)別,這一問題依然存在。
2、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明晰。
行業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一直是行業(yè)存在的問題。物業(yè)服務(wù)合同在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面往往沒有明確約定,服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)沒有銜接起來,提供哪些服務(wù)便容易成為泛泛而談,起不到規(guī)范雙方行為,明辯爭(zhēng)議的效果,一旦產(chǎn)生爭(zhēng)議,就很難協(xié)調(diào)。在合同形成過程中,業(yè)主的地位比較被動(dòng),意思表達(dá)不自由容易受到侵害,產(chǎn)生的問題無法得到及時(shí)解決,引發(fā)了業(yè)主與企業(yè)的對(duì)立。目前的狀況是企業(yè)對(duì)在合同中能明確的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)也盡量規(guī)避。客觀地說,提供服務(wù)是企業(yè)的義務(wù),這些內(nèi)容約定不明,短期內(nèi)確實(shí)對(duì)企業(yè)比較有利,但從長期看,企業(yè)的服務(wù)水平?jīng)]有提高,業(yè)主的不滿情緒上升了,造成矛盾糾紛增多,最終對(duì)行業(yè)發(fā)展是不利的。
3、效能標(biāo)準(zhǔn)缺失。
物業(yè)服務(wù)效能標(biāo)準(zhǔn)的缺乏也是一個(gè)值得重視的問題。企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù),其價(jià)格是多少,內(nèi)容有哪些,基本上都有一個(gè)大致的框架,但是這些服務(wù)有什么效能,對(duì)物業(yè)環(huán)境的改善有多大效果,對(duì)物業(yè)的保值增值有多少增益,基本上不會(huì)涉及。我們認(rèn)為,一個(gè)比較成熟的市場(chǎng),這些內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確,它是業(yè)主與企業(yè)合作的基礎(chǔ),對(duì)于推動(dòng)消費(fèi)意識(shí)的增長,拉動(dòng)行業(yè)向縱深發(fā)展,促進(jìn)業(yè)主與企業(yè)的溝通融合將起到重要作用。怎樣判斷一個(gè)企業(yè)服務(wù)的好壞,主要還不是其提供了哪些服務(wù),達(dá)到了何種等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),而是其服務(wù)的效能如何。例如物業(yè)的安全度提高了多少,達(dá)到了何種清潔程度,共用設(shè)施設(shè)備的損耗減少了多少,效能是衡量服務(wù)好壞的核心標(biāo)準(zhǔn)。
(三)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不健全、服務(wù)不規(guī)范,是收費(fèi)矛盾糾紛多的又一重要原因。
1、信息不對(duì)稱,規(guī)范無保障。
物業(yè)管理市場(chǎng)中的信息不對(duì)稱的現(xiàn)象比較普遍。一是相對(duì)于企業(yè)而言,業(yè)主一般不掌握物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí),對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、成本不了解;二是由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性,不同的物業(yè)之間區(qū)別很大,一些特殊因素對(duì)企業(yè)成本和收益的影響很大,業(yè)主也不了解;三是業(yè)主對(duì)企業(yè)在服務(wù)過程中對(duì)物業(yè)的占有產(chǎn)生的其他收益不了解,也缺乏監(jiān)督。企業(yè)在服務(wù)中,利用這種信息的不對(duì)稱,降低了部分成本,也取得了部分收益。信息不對(duì)稱的直接后果就是企業(yè)的服務(wù)不規(guī)范。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,企業(yè)因?yàn)榕c業(yè)主的信息不對(duì)稱而取得了一些“額外收益”,對(duì)一些服務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行了減省。企業(yè)的這種行為一旦披露,就會(huì)引發(fā)激烈沖突,矛盾就會(huì)通過收費(fèi)的對(duì)立體現(xiàn)出來。這種情況已屢見不鮮。在業(yè)主不能獲得物業(yè)管理足夠信息的情況下,企業(yè)服務(wù)的不規(guī)范是不可避免的,必須大力推行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和健全物業(yè)承接驗(yàn)收等制度,使業(yè)主對(duì)所在物業(yè)的情況和企業(yè)提供服務(wù)的情況有更多的了解,來促進(jìn)這種矛盾的減少。
2、建管不分,服務(wù)不規(guī)范。
從成都物業(yè)項(xiàng)目分布的情況來看,目前相當(dāng)多的項(xiàng)目是由其開發(fā)商組建的企業(yè)管理,其中少數(shù)利用開發(fā)商支持在人員、資本、技術(shù)等方面有較大積累的企業(yè)開拓了部分市場(chǎng),還有少數(shù)獨(dú)立的企業(yè)也獲取了部分市場(chǎng)。總體上看,建管不分的現(xiàn)象仍比較嚴(yán)重,后果是業(yè)主解聘企業(yè)的成本高、權(quán)益得不到有效保障,而競(jìng)爭(zhēng)不充分企業(yè)就沒有生存壓力。服務(wù)行為長期得不到規(guī)范,一些企業(yè)憂患意識(shí)差,服務(wù)在低水平徘徊,有的問題還比較嚴(yán)重,這些水平低、服務(wù)差的企業(yè),是收費(fèi)矛盾糾紛的一大源頭,產(chǎn)生的矛盾也往往最難解決。
(四)收費(fèi)機(jī)制的特殊性也引發(fā)了收費(fèi)矛盾糾紛。
1、合同及其收費(fèi)機(jī)制扭曲了債權(quán)關(guān)系。
物業(yè)服務(wù)消費(fèi)同其他消費(fèi)相比,很大的不同就是提供服務(wù)的企業(yè)是單一的主體,享受服務(wù)的是分散的業(yè)主主體。單獨(dú)的業(yè)主不交費(fèi)、少交費(fèi)不會(huì)中斷物業(yè)服務(wù),“搭車消費(fèi)”現(xiàn)象就十分嚴(yán)重。一方面,一些業(yè)主因種種原因拒絕交費(fèi);另一方面,企業(yè)為解決“收費(fèi)難”問題,采取“不交費(fèi)就不發(fā)鑰匙”、斷水?dāng)嚯姷炔划?dāng)做法,產(chǎn)生了很多矛盾。“收費(fèi)難”的問題有機(jī)制上的原因。當(dāng)前的收費(fèi)模式存在不足,從債權(quán)關(guān)系來看,企業(yè)和全體業(yè)主是合同的雙方,物業(yè)服務(wù)是向全體業(yè)主提供的,全體業(yè)主也應(yīng)當(dāng)共同向企業(yè)履行交費(fèi)義務(wù),也就是說,物業(yè)服務(wù)費(fèi)是全體業(yè)主的共同債務(wù)。當(dāng)前的收費(fèi)辦法并沒有體現(xiàn)出這一基本特征,企業(yè)因?yàn)椤笆召M(fèi)難”問題必然遭受部分損失,這部分損失本是企業(yè)的應(yīng)得權(quán)益,卻被現(xiàn)行收費(fèi)制度的合法化剝奪了,企業(yè)通過催繳、訴訟的方式追償這部分權(quán)益,是需要額外成本的。
2、收費(fèi)機(jī)制使交易成本增加風(fēng)險(xiǎn)加大。
現(xiàn)有的收費(fèi)機(jī)制來,是按“每戶每平方米每月”方式計(jì)收的,單從交易成本上來講,有一些不合理的地方。首先,每戶收取的方式將業(yè)主應(yīng)支付的成本計(jì)入企業(yè)頭上,造成了企業(yè)收費(fèi)難成本增加;其次,每平方米計(jì)費(fèi)的方式相對(duì)于企業(yè)為整個(gè)物業(yè)提供服務(wù)的方式是不對(duì)稱的;第三,以月為時(shí)間計(jì)量單位與物業(yè)服務(wù)的長期性是不對(duì)應(yīng)的。例如不少企業(yè)向業(yè)主要求預(yù)交半年甚至一年的服務(wù)費(fèi)也引發(fā)了一些矛盾,也不能說企業(yè)的訴求完全不合理。如在房屋租賃活動(dòng)中,要求按月交租金的人就很難租到房子。另外,由于服務(wù)費(fèi)的交費(fèi)周期與水電氣費(fèi)交費(fèi)周期相同,出現(xiàn)了一些企業(yè)拒絕代繳不交服務(wù)費(fèi)業(yè)主的水電氣費(fèi)的矛盾,也反映了當(dāng)前收費(fèi)模式存在的不完善。總體而言,當(dāng)前的收費(fèi)模式交易成本過高,仍有改善的空間。
二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾解決的基本思路與對(duì)策
(一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)化與政府職能定位。
房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展為行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間,但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化問題,法律法規(guī)健全的問題,市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制尚未完善的問題,制約了行業(yè)的發(fā)展,迫切需要規(guī)范化和市場(chǎng)化。《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》反映了這個(gè)趨勢(shì),明確了市場(chǎng)化的發(fā)展方向,也對(duì)政府部門進(jìn)一步轉(zhuǎn)變職能、提高調(diào)控能力等方面提出了新的要求。
行業(yè)的發(fā)展面臨嚴(yán)峻的形式,從結(jié)構(gòu)上分析,行業(yè)發(fā)展快,主要是兩個(gè)的因素推動(dòng)。一是政策上的倡導(dǎo)、支持與傾斜,使專業(yè)化物業(yè)管理得到普及;二是每年大量的新建物業(yè)拉動(dòng)了需求的增長。但量的增長沒有帶來質(zhì)的變化,結(jié)構(gòu)上的問題仍然存在,無序經(jīng)營、無序競(jìng)爭(zhēng)的情況沒有明顯改觀,矛盾糾紛依然眾多。企業(yè)的發(fā)展是通過不斷開發(fā)新樓盤獲得的,而不是通過滿足原有客戶新的需求獲得,縱深的發(fā)展少,目前還沒有形成良性循環(huán)。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是不同利益取向的經(jīng)濟(jì)主體在產(chǎn)權(quán)界定明確的條件下進(jìn)行公平自由交易的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。理順物業(yè)管理市場(chǎng)中的各種關(guān)系,推動(dòng)行業(yè)走向市場(chǎng)化,需要明確業(yè)主、企業(yè)等各方的法律地位和關(guān)系、進(jìn)一步培育消費(fèi)市場(chǎng)、建立健全各種制度和指標(biāo)體系、完善監(jiān)督機(jī)制。一些工作有待于國家立法的推動(dòng),而培育消費(fèi)市場(chǎng)需要全行業(yè)持之以恒的努力,其效果也只能是漸進(jìn)式的。對(duì)于地方行政部門而言,建立完善的價(jià)格與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)體系,制定收費(fèi)過程中的游戲規(guī)則,推動(dòng)收費(fèi)向“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的方向發(fā)展,是比較迫切的任務(wù),也是解決當(dāng)前矛盾糾紛比較有效的辦法。在此基礎(chǔ)上,還應(yīng)當(dāng)加深對(duì)物業(yè)服務(wù)效能、價(jià)值的研究,充分展示物業(yè)服務(wù)這種產(chǎn)品的價(jià)值。效能指標(biāo)體系是宣傳、推廣物業(yè)服務(wù)這種產(chǎn)品的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上,通過促進(jìn)行業(yè)縱深發(fā)展,并在發(fā)展中規(guī)范行業(yè),促進(jìn)行業(yè)發(fā)展與規(guī)范間的良性互動(dòng),逐步解決處理好當(dāng)前行業(yè)中存在的各種問題。
(二)制定并大力推廣實(shí)施物業(yè)服務(wù)等級(jí)及收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。
消費(fèi)市場(chǎng)不成熟,市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不健全,是當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)面臨的重要問題,也是造成行業(yè)矛盾糾紛多的重要原因。堅(jiān)持市場(chǎng)化的發(fā)展方向,積極穩(wěn)妥地引導(dǎo)收費(fèi)最終通過市場(chǎng)機(jī)制完成,是解決收費(fèi)矛盾的根本出路。盡管目前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)離市場(chǎng)化仍有相當(dāng)?shù)木嚯x,如開發(fā)建設(shè)單位為了達(dá)到售房目的以低于成本價(jià)提供高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、部分企業(yè)以低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的方式擴(kuò)大市場(chǎng)份額、業(yè)主在選擇物業(yè)服務(wù)時(shí)不理性等問題普遍存在,但是,逐步培育消費(fèi)市場(chǎng),通過建立健全市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制,最終還是能夠解決的。例如,成都市目前大力推行的房屋專項(xiàng)維修資金制度,對(duì)于加強(qiáng)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)意識(shí)就產(chǎn)生了積極影響。另外,目前正在制定的招投標(biāo)管理細(xì)則,將通過規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng),推動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)的理性化。這些制度的建立健全在減少收費(fèi)糾紛方面,也將發(fā)揮作用。僅就收費(fèi)環(huán)節(jié)本身存在的問題而言,制定出臺(tái)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),將為倡導(dǎo)理性消費(fèi),減少相關(guān)糾紛打下一個(gè)好的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上,進(jìn)一步完善行業(yè)的服務(wù)指標(biāo)體系等相關(guān)制度,解決收費(fèi)環(huán)節(jié)中存在的深層矛盾。
(三)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的目的及其功能。
制定和推廣實(shí)施物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)(以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)準(zhǔn)”),就是要充分發(fā)揮其在行業(yè)中的宣傳功能、指導(dǎo)功能、規(guī)范功能和監(jiān)督功能。
在宣傳方面,“標(biāo)準(zhǔn)”的推廣,將使更多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理及其作用有更深入的了解和認(rèn)識(shí),業(yè)主通過學(xué)習(xí)和應(yīng)用“標(biāo)準(zhǔn)”,提高消費(fèi)認(rèn)識(shí),提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)同度,有效減少業(yè)主與企業(yè)間的磨擦。
在指導(dǎo)消費(fèi)方面,建設(shè)單位或業(yè)主在與企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),通過應(yīng)用“標(biāo)準(zhǔn)”,對(duì)企業(yè)提供服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確的約定,并根據(jù)約定確定收費(fèi)價(jià)格,增加收費(fèi)的透明度,使合同真正起到聯(lián)系業(yè)主與企業(yè)間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的作用,減少因合同約定不明產(chǎn)生的糾紛。
在規(guī)范服務(wù)方面,物業(yè)服務(wù)合同依據(jù)“標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確約定,企業(yè)履行義務(wù)更明確具體,將促進(jìn)其服務(wù)的規(guī)范化,減少“質(zhì)低價(jià)高”或“質(zhì)高價(jià)低”等不合理的現(xiàn)象;企業(yè)通過學(xué)習(xí)“標(biāo)準(zhǔn)”,也能提高自身的服務(wù)意識(shí)和水平。
在市場(chǎng)監(jiān)督方面,“標(biāo)準(zhǔn)”的制定為物業(yè)管理市場(chǎng)提供了游戲規(guī)則,業(yè)主、新聞媒體以及相關(guān)部門在監(jiān)督企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)方面有了依據(jù),利于提高其監(jiān)督能力和監(jiān)督質(zhì)量,對(duì)于促進(jìn)企業(yè)依法依約經(jīng)營將起到推動(dòng)作用。除以上功能外,“標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)有著強(qiáng)烈的指導(dǎo)意義,同時(shí)還對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的也有明顯的參照意義。
(四)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到的基本要求。
要實(shí)現(xiàn)上述功能,制定的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)做到:內(nèi)容具體明確,價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)合理,公開透明,符合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際。合理性是“標(biāo)準(zhǔn)”的內(nèi)核,公開透明是“標(biāo)準(zhǔn)”的表現(xiàn)形式。推行政府指導(dǎo)價(jià)是政府部門的職能所在,充分發(fā)揮好這一職能,關(guān)鍵是在制定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)時(shí),充分考慮影響企業(yè)服務(wù)成本的各項(xiàng)因素,要符合當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)的供求關(guān)系,反映出物業(yè)服務(wù)本身所應(yīng)有的價(jià)值。在制定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)時(shí),要力爭(zhēng)涵蓋影響物業(yè)服務(wù)價(jià)格的各項(xiàng)基本要素,闡明各項(xiàng)要素之間的聯(lián)系。隨著行業(yè)市場(chǎng)化程度的進(jìn)一步提高,制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容、方式及制定部門可能會(huì)發(fā)生變化,但“標(biāo)準(zhǔn)”本身應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)服務(wù)的價(jià)值,保護(hù)業(yè)主和企業(yè)雙方權(quán)益的原則應(yīng)當(dāng)是不變的。
(五)成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾的解決與收費(fèi)政策的特點(diǎn)。
成都市經(jīng)過近一年時(shí)間,對(duì)1000多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)施設(shè)備、服務(wù)費(fèi)用收支、服務(wù)人員配置等情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)研和測(cè)算分析,制定了《成都市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡(jiǎn)稱指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn))、《成都市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡(jiǎn)稱服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn))、《成都市住宅物業(yè)環(huán)境設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目等級(jí)標(biāo)準(zhǔn))等一系列收費(fèi)政策文件。這套政策初步反映了當(dāng)前成都物業(yè)服務(wù)分類成本的構(gòu)成情況,即“服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”和“項(xiàng)目等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”及與其相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)、浮動(dòng)價(jià),明確了不同“服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、不同項(xiàng)目等級(jí)物業(yè)環(huán)境設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn),闡明了物業(yè)類型規(guī)模同服務(wù)成本、人員配置之間的相互關(guān)系,具有較強(qiáng)的適用性和指導(dǎo)意義。
物業(yè)服務(wù)成本除與企業(yè)本身的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、管理水平等自身因素相關(guān)外,主要受以下五個(gè)因素影響:一是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn);二是物業(yè)的環(huán)境設(shè)施設(shè)備配置情況;三是物業(yè)類型與規(guī)模;四是服務(wù)人員的配置情況;五是當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的市場(chǎng)價(jià)格水平。這套政策中,這些因素在確定物業(yè)服務(wù)成本時(shí)都有所體現(xiàn)。
1、關(guān)于物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。
“服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”將物業(yè)服務(wù)等級(jí)分為四級(jí),從基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等六個(gè)方面明確了各等級(jí)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。考慮到地處西部地區(qū)的成都老城區(qū)舊有房屋存量較大和郊區(qū)(市)縣的實(shí)際情況,部分物業(yè)服務(wù)消費(fèi)水平還不高,設(shè)立的第四等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是按三級(jí)服務(wù)項(xiàng)目確定,但服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)是參照并部分達(dá)到三級(jí)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)明確的,具體由當(dāng)事人雙方在合同中約定。通過“服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”這種服務(wù)“軟件”的明確和對(duì)應(yīng)的不同物業(yè)類型的服務(wù)成本測(cè)算,明確了與其相對(duì)應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),即服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)、浮動(dòng)價(jià)。保證了企業(yè)能夠根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況,為不同需求層次的業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù),也對(duì)業(yè)主選擇何種等級(jí)的服務(wù)、什么樣的成本有一個(gè)指導(dǎo)依據(jù),符合成都市目前的發(fā)展?fàn)顩r和今后市場(chǎng)化的發(fā)展方向。
2、關(guān)于環(huán)境設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)成本的高低與物業(yè)類型和環(huán)境設(shè)施設(shè)備的配置情況有著直接關(guān)系。“項(xiàng)目等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”將住宅物業(yè)劃分為多層和高層兩類物業(yè),分別制定了四個(gè)和三個(gè)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。與之相對(duì)應(yīng),在指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中,設(shè)立了“環(huán)境設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)”,明確了環(huán)境和設(shè)施設(shè)備配置情況對(duì)物業(yè)服務(wù)成本的影響的量化指標(biāo),使指導(dǎo)價(jià)格的構(gòu)成進(jìn)一步合理、明確、公開,更加便于業(yè)主在選擇物業(yè)服務(wù)時(shí)將物業(yè)項(xiàng)目的客觀情況與主觀需求結(jié)合起來。
3、充分考慮物業(yè)規(guī)模和項(xiàng)目差異因素。
規(guī)模因素對(duì)物業(yè)服務(wù)成本有較大影響。如同樣是多層住宅,提供相同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù),但物業(yè)規(guī)模差異較大,成本會(huì)有較為明顯的變化,一定范圍內(nèi),成本單價(jià)隨著物業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大而降低。“指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”明確了各等級(jí)指導(dǎo)價(jià)格適用的項(xiàng)目規(guī)模范圍,以及隨項(xiàng)目面積變化成本發(fā)生變化的服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)微調(diào)的計(jì)算辦法,明確了不同物業(yè)項(xiàng)目“硬件”的差異進(jìn)行協(xié)商約定價(jià)格的原則,并提供了與之相對(duì)應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)格浮動(dòng)范圍。這種辦法給業(yè)主和企業(yè)約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格提供了一個(gè)伸縮空間,適用性較好。
4、明確勞動(dòng)定額,考慮人員配置因素。
服務(wù)人員的配置數(shù)及工資水平對(duì)物業(yè)服務(wù)成本影響很大。據(jù)成都市的統(tǒng)計(jì),人員工資及保險(xiǎn)福利一般占物業(yè)服務(wù)成本的60%左右(多層)或45%左右(高層)。人員配置數(shù)是確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的重要環(huán)節(jié),因此,“指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”提出了各等級(jí)服務(wù)人員人均管理面積的標(biāo)準(zhǔn),明確了服務(wù)人員的勞動(dòng)定額,以及對(duì)應(yīng)物業(yè)規(guī)模人員總數(shù)計(jì)算辦法,供業(yè)主與企業(yè)在簽訂合同時(shí)參考。物業(yè)項(xiàng)目中的其它因素,例如物業(yè)出入口通道數(shù)對(duì)于人員配置數(shù)有一定影響,但從調(diào)查的情況看,絕大多數(shù)物業(yè)的情況是一致的,少數(shù)例外的企業(yè)也通過合理的方式關(guān)閉了可以關(guān)閉的通道。
5、綜合考慮相關(guān)的市場(chǎng)價(jià)格水平因素。
企業(yè)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的勞動(dòng)力、日常消耗品、能耗等費(fèi)用成本,受當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格水平因素影響很大。因此,在制定“指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”的過程中,對(duì)本地人均工資水平、有關(guān)商品價(jià)格水平等進(jìn)行了綜合測(cè)算,以體現(xiàn)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的基本原則。
(六)在推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的過程中進(jìn)一步完善收費(fèi)政策。
目前階段,制訂出細(xì)致明確的“指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”、“服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”、“項(xiàng)目等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”,主要作用還在于改善當(dāng)前行業(yè)的不良狀況,如將這套政策作為企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)、參加招投標(biāo)的首要指標(biāo),仍顯得比較單薄。這套政策是按物業(yè)服務(wù)成本分類的思路制定出來的,而物業(yè)服務(wù)的價(jià)值無疑是作為物業(yè)服務(wù)購買方和使用方的業(yè)主更看重和更需要的。
制定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)一般是通過劃定價(jià)格水平來保護(hù)行業(yè)有適當(dāng)利潤,防止競(jìng)爭(zhēng)過度形成惡性循環(huán)。但因?yàn)槟壳靶袠I(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)不充分,市場(chǎng)上無序經(jīng)營的情況比較嚴(yán)重,業(yè)主處于強(qiáng)勢(shì)地位中弱勢(shì)角色,因此這套政策的出發(fā)點(diǎn)是保護(hù)業(yè)主消費(fèi)中的知情權(quán)等權(quán)益,以及實(shí)現(xiàn)宣傳物業(yè)服務(wù)商品觀念和推動(dòng)樹立物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)的目的,帶有向市場(chǎng)化方向過渡的色彩。因此,沒能反映企業(yè)信譽(yù)度與收費(fèi)價(jià)格之間的聯(lián)系,也沒有反映出因物業(yè)使用年限增長維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用必然增加的內(nèi)在關(guān)系,對(duì)以低物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)消費(fèi)業(yè)主的過度保護(hù)也是行業(yè)健康發(fā)展的障礙,等等,需要隨著行業(yè)的不斷發(fā)展,進(jìn)一步補(bǔ)充完善。
成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長 聶游
篇2:物業(yè)會(huì)所收費(fèi)管理及倉庫管理流程
物業(yè)會(huì)所收費(fèi)管理及倉庫管理流程
一.游泳場(chǎng)收費(fèi)流程
1.單次消費(fèi):
客人到會(huì)所前臺(tái)收銀處 →報(bào)消費(fèi)人數(shù)及消費(fèi)項(xiàng)目→收銀電腦開單計(jì)費(fèi)(按消費(fèi)項(xiàng)目分別開單)→告知客人金額 →請(qǐng)問客人是給現(xiàn)金或刷卡 → 收客人現(xiàn)金或刷卡→收銀打印一式兩聯(lián)帳單→ 一聯(lián)帳單收銀留存,一聯(lián)帳單交客人(帳單上注明當(dāng)天消費(fèi)當(dāng)天有效)→ 客人憑帳單到游泳場(chǎng)入場(chǎng)消費(fèi),服務(wù)員在帳單上劃雙線作廢。
2.月卡、年卡消費(fèi):
① 辦卡時(shí),客人到會(huì)所前臺(tái)收銀處 →報(bào)開辦月卡或年卡→收銀記錄客人姓名、電話,登記在“游泳場(chǎng)月卡或年卡使用登記表”及月卡或年卡上→告知客人收費(fèi)金額及消費(fèi)總次數(shù)→收銀電腦開單計(jì)費(fèi)→請(qǐng)問客人是給現(xiàn)金或刷卡 → 收客人現(xiàn)金或刷卡→收銀打印帳單留底→ 交月卡或年卡給客人→ 收銀員將登記表交主管派發(fā)相應(yīng)場(chǎng)館服務(wù)員。
②客人消費(fèi)時(shí),客人憑卡到網(wǎng)球場(chǎng)或游泳場(chǎng)入場(chǎng)→ 服務(wù)員在卡上按人數(shù)劃卡,在“游泳場(chǎng)月卡或年卡使用登記表”上登記日期、次數(shù),客人簽名確認(rèn)→ 服務(wù)員簽名確認(rèn)。
二. 網(wǎng)球場(chǎng)收費(fèi)流程
1.單次消費(fèi):
客人到會(huì)所前臺(tái)收銀處 →報(bào)消費(fèi)小時(shí)及消費(fèi)項(xiàng)目→收銀按消費(fèi)項(xiàng)目按消費(fèi)時(shí)間電腦開單計(jì)費(fèi)→告知客人金額 →請(qǐng)問客人是給現(xiàn)金或刷卡 → 收客人現(xiàn)金或刷卡→收銀打印一式兩聯(lián)帳單→ 一聯(lián)帳單收銀留存,一聯(lián)帳單交客人(帳單上注明當(dāng)天消費(fèi)當(dāng)天有效)→ 客人憑帳單到網(wǎng)球場(chǎng)或游泳場(chǎng)入場(chǎng)消費(fèi),服務(wù)員在帳單上劃雙線作廢。
2.月卡、年卡消費(fèi):
① 辦卡時(shí),客人到會(huì)所前臺(tái)收銀處 →報(bào)開辦月卡或年卡→收銀記錄客人姓名、電話,登記在“網(wǎng)球場(chǎng)月卡或年卡使用登記表”及月卡或年卡上→告知客人收費(fèi)金額及消費(fèi)總小時(shí)數(shù)(不滿1小時(shí)按1 小時(shí)計(jì))→收銀電腦開單計(jì)費(fèi)→請(qǐng)問客人是給現(xiàn)金或刷卡 →收客人現(xiàn)金或刷卡→收銀打印帳單留底→ 交月卡或年卡給客人→ 收銀員將登記表交主管派發(fā)相應(yīng)場(chǎng)館服務(wù)員。
②客人消費(fèi)時(shí),客人憑卡到網(wǎng)球場(chǎng)入場(chǎng)→ 服務(wù)員在卡上按小時(shí)數(shù)劃卡,在“網(wǎng)球場(chǎng)月卡或年卡使用登記表”上登記日期、小時(shí)數(shù),客人簽名確認(rèn)→ 服務(wù)員簽名確認(rèn)。
三. 棋牌室收費(fèi)流程
客人到棋牌室消費(fèi)→服務(wù)員在手工帳單上注明開房(開臺(tái))時(shí)間、房號(hào)或臺(tái)號(hào)→報(bào)收銀員錄入收費(fèi)系統(tǒng)作開房、開臺(tái)登記→客人需要消費(fèi)酒水、小食時(shí)→服務(wù)員用一式兩聯(lián)酒水單下單→用財(cái)務(wù)聯(lián)到收銀臺(tái)領(lǐng)取水、小食→收銀憑財(cái)務(wù)聯(lián)酒水單錄入收費(fèi)系統(tǒng)→客人結(jié)帳時(shí), 服務(wù)員要在手工帳單上注明截止時(shí)間→報(bào)收銀員錄入收費(fèi)系統(tǒng)→收銀員結(jié)算出該房消費(fèi)總額→打印暫結(jié)單給客人→請(qǐng)問客人是給現(xiàn)金或刷卡 → 收客人現(xiàn)金或刷卡→ 收銀錄入結(jié)算方式,收費(fèi)完成。
四. 桌球室收費(fèi)流程
客人到桌球室消費(fèi)→服務(wù)員在手工帳單上注明開房(開臺(tái))時(shí)間、房號(hào)或臺(tái)號(hào)(客人簽名確認(rèn))→報(bào)收銀員錄入收費(fèi)系統(tǒng)作開房、開臺(tái)登記→客人需要消費(fèi)酒水、小食時(shí)→服務(wù)員用一式兩聯(lián)酒水單下單→用財(cái)務(wù)聯(lián)到收銀臺(tái)領(lǐng)取水、小食→收銀憑財(cái)務(wù)聯(lián)酒水單錄入收費(fèi)系統(tǒng)→客人結(jié)帳時(shí), 服務(wù)員要在手工帳單上注明截止時(shí)間→報(bào)收銀員錄入收費(fèi)系統(tǒng)→收銀員結(jié)算出該房消費(fèi)總額→打印暫結(jié)單給客人→請(qǐng)問客人是給現(xiàn)金或刷卡 → 收客人現(xiàn)金或刷卡→ 收銀錄入結(jié)算方式,收費(fèi)完成。
五. 健身室、乒乓球室收費(fèi)流程
1.單次消費(fèi):
客人到會(huì)所前臺(tái)收銀處 →報(bào)消費(fèi)小時(shí)及消費(fèi)項(xiàng)目→收銀按消費(fèi)項(xiàng)目按消費(fèi)時(shí)間電腦開單計(jì)費(fèi)→告知客人金額 →請(qǐng)問客人是給現(xiàn)金或刷卡 → 收客人現(xiàn)金或刷卡→收銀打印一式兩聯(lián)帳單→ 一聯(lián)帳單收銀留存,一聯(lián)帳單交客人→ 客人憑帳單到健身室或乒乓球室入場(chǎng)消費(fèi)。
2. 月卡、年卡消費(fèi):
① 辦卡時(shí),客人到會(huì)所前臺(tái)收銀處 →報(bào)開辦月卡或年卡→收銀記錄客人姓名、電話,登記在“健身、乒乓球月卡或年卡使用登記表”及月卡或年卡上→告知客人收費(fèi)金額及消費(fèi)總小時(shí)數(shù)(不滿1小時(shí)按1 小時(shí)計(jì))→收銀電腦開單計(jì)費(fèi)→請(qǐng)問客人是給現(xiàn)金或刷卡 → 收客人現(xiàn)金或刷卡→收銀打印帳單留底→ 交月卡或年卡給客人→ 收銀員將登記表交主管派發(fā)相應(yīng)場(chǎng)館服務(wù)員。
② 客人消費(fèi)時(shí),客人憑卡到網(wǎng)球場(chǎng)入場(chǎng)→ 服務(wù)員在卡上按小時(shí)數(shù)劃卡,在“健身、乒乓球月卡或年卡使用登記表”上登記日期、小時(shí)數(shù),客人簽名確認(rèn)→ 服務(wù)員簽名確認(rèn)。
六. 會(huì)員卡充值消費(fèi)收費(fèi)流程
1. 辦卡時(shí),客人到會(huì)所前臺(tái)收銀處 →報(bào)開辦會(huì)員充值卡→收銀記錄客人姓名、電話,取新會(huì)員卡號(hào)輸入電腦→ 告知客人可充值金額→請(qǐng)問客人是給現(xiàn)金或刷卡 → 收客人現(xiàn)金或刷卡→收銀將充值金額輸入會(huì)員卡內(nèi)→打印帳單留底→ 交會(huì)員卡給客人。
2. 客人在棋牌室、桌球室、健身室、乒乓球室消費(fèi)時(shí),會(huì)員充值卡可作現(xiàn)金使用。
各項(xiàng)消費(fèi)流程同上,結(jié)算時(shí)客人出具會(huì)員卡→收銀將卡在ID讀卡器上讀卡→帳單顯示會(huì)員消費(fèi)金額及余額→打印收費(fèi)帳單→一聯(lián)客人存,一聯(lián)收銀存。
3. 會(huì)員卡充值優(yōu)惠:以百元為單位,會(huì)員卡充值除游泳打8折優(yōu)惠,棋牌室不打折外,其它項(xiàng)目打9折優(yōu)惠。
七、收銀工作程序
(一)班前準(zhǔn)備工作
1. 收銀與前班收銀交接備用金后到出納處換取當(dāng)天備用零鈔。
2. 收銀到會(huì)計(jì)處領(lǐng)取該班次所需使用的帳單及收據(jù),檢查帳單及收據(jù)是否順號(hào),如有缺號(hào)、短聯(lián)應(yīng)立即退回。
3. 檢查電腦系統(tǒng)的日期、時(shí)間是否正確,如有日期不對(duì)或時(shí)間不準(zhǔn)時(shí),應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整,并檢查色帶、紙帶是否足夠。
4. 查閱收銀員交接記事本,了解上班遺留問題,以便及時(shí)處理。
5. 收銀和領(lǐng)班一起交接、清點(diǎn)吧臺(tái)的酒水飲料、必須對(duì)照日?qǐng)?bào)表逐一核對(duì),短少的由前一班人員負(fù)責(zé)賠償,接班時(shí)不清點(diǎn)的,后來發(fā)現(xiàn)短少的,一律自行負(fù)責(zé);
(二)營業(yè)進(jìn)行中工作程序
1. 當(dāng)服務(wù)員把點(diǎn)菜單交到收銀臺(tái)時(shí),收銀員應(yīng)首先檢查消費(fèi)項(xiàng)目、臺(tái)號(hào)是否記錄齊全,如記錄不全則退回服務(wù)員。
2. 當(dāng)點(diǎn)菜單記錄齊全后,開始正式輸入菜單,首先將客帳單號(hào)碼輸入電腦內(nèi), 收銀機(jī)將自動(dòng)編制該帳單號(hào),待客人結(jié)帳時(shí)使用;然后將客人人數(shù)、臺(tái)號(hào)以及客人所點(diǎn)的食品、飲料內(nèi)容及數(shù)量依照電腦菜單鍵輸入。輸入完畢后即可等待客人結(jié)帳。
(三)結(jié)帳工作流程
1. 結(jié)帳單一式二聯(lián):第一聯(lián)為財(cái)務(wù)聯(lián)、第二聯(lián)為客人聯(lián)。
2. 客人要求結(jié)帳時(shí),收銀員根據(jù)服務(wù)員報(bào)結(jié)的臺(tái)號(hào)打印出結(jié)帳單,服務(wù)員或收 銀員憑結(jié)帳單與客人結(jié)帳。
3. 作廢或修改帳單時(shí)應(yīng)由相關(guān)人員說明作廢或調(diào)整原因,并簽上姓名,當(dāng)班管理人員簽名證實(shí)后,將修改單和作廢單(兩聯(lián))交收銀員送財(cái)務(wù)部審核。
4. 收銀員在本班次營業(yè)結(jié)束后應(yīng)做單班結(jié)帳,打印當(dāng)班營業(yè)收入報(bào)表,當(dāng)班吧臺(tái)酒水小食庫存表;在本日營業(yè)工作結(jié)束后,應(yīng)做日結(jié)帳,除打印當(dāng)班營業(yè)收入報(bào)表,當(dāng)班吧臺(tái)酒水小食庫存表外,要打印日營業(yè)報(bào)表。
(四)下班時(shí)現(xiàn)金及帳單交接程序
1. 早班營業(yè)結(jié)束后,收銀員將收入現(xiàn)金、刷卡單在現(xiàn)金交接本上登記交給出納,帳單、報(bào)表交會(huì)計(jì)核查。
2. 晚班營業(yè)結(jié)束后,收銀與當(dāng)班領(lǐng)班一同清點(diǎn)收入現(xiàn)金(現(xiàn)金應(yīng)與當(dāng)班報(bào)表現(xiàn)金數(shù)一致,若長款上繳,短款收銀自賠),在“現(xiàn)金交款登記表”記錄現(xiàn)金總額并同時(shí)簽名,然后將現(xiàn)金裝入信封內(nèi),并用膠水封口,收銀領(lǐng)班在封口處簽名后再用透明封口,收銀在領(lǐng)班見證下將現(xiàn)金信封放入保險(xiǎn)柜保管,第二天早上當(dāng)班收銀在領(lǐng)班見證下開保險(xiǎn)柜取出未開封的現(xiàn)金信封交出納,出納清點(diǎn)后在“現(xiàn)金交款登記表”簽名。若出納清點(diǎn)現(xiàn)金與登記表不符,出納報(bào)告財(cái)務(wù)經(jīng)理,財(cái)務(wù)調(diào)取監(jiān)控,根據(jù)監(jiān)控錄像再作處理。帳單、報(bào)表交會(huì)計(jì)核查。
八. 酒吧物資的管理
1.收貨流程:
供應(yīng)商來貨→公司倉管員根據(jù)收貨憑證、發(fā)票核對(duì)貨物的品名、規(guī)格、數(shù)量、金額是否一致→ 會(huì)所驗(yàn)收人員檢驗(yàn)貨物的質(zhì)量 → 合格后倉管員和驗(yàn)收人員按要求在送貨單上簽字→物資直撥會(huì)所酒吧倉保管→收銀根據(jù)收貨單在倉庫管理軟件作物資入庫→打出入庫單→收銀將入庫單、送貨單、發(fā)票報(bào)財(cái)務(wù)審核報(bào)銷。
2. 出貨流程:
酒吧根據(jù)酒水消費(fèi)單發(fā)出酒水小食→ 每班營業(yè)結(jié)束后打印酒水銷售報(bào)表→根據(jù)酒水銷售明細(xì)錄入倉庫管理軟件作出庫入帳→ 打印出庫單→ 將出庫單隨同銷售報(bào)表附在收銀每天收費(fèi)報(bào)表報(bào)會(huì)計(jì)核查。
3. 物資盤點(diǎn)流程:
每天收銀每班營業(yè)結(jié)束打印庫存物資明細(xì)表核對(duì)酒吧實(shí)物,領(lǐng)班監(jiān)盤,物資要帳實(shí)相符。
篇3:山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(2012)
山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(20**)
山東省物價(jià)局、山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知
二0一一年十一月九日 魯價(jià)綜發(fā)[20**]185號(hào)
各市物價(jià)局、住房城鄉(xiāng)建委(建設(shè)局)、房管局、市政公用局、城管執(zhí)法局:
為進(jìn)一步規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī),結(jié)合我省實(shí)際,制定《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
第一條 為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理。
第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序,向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng),禁止價(jià)格欺詐,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)形成。
第五條 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條 省價(jià)格主管部門會(huì)同省住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)按照價(jià)格管理權(quán)限,負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。
第七條 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段,分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度,報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)并每年向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)約定。
非普通住宅以及業(yè)主委員會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),由業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
第八條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級(jí)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素,實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。
物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)價(jià)格主管部門制定并公布。
第九條 普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括:
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測(cè)費(fèi)用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)、安全防范費(fèi)用;
(六)辦公費(fèi)用;
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;
(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
(九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
供水二次加壓設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)由供水單位承擔(dān),不得列入物業(yè)服務(wù)成本。
第十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的,其約定應(yīng)當(dāng)一致。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。
前期物業(yè)管理住宅小區(qū),因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因,造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免,差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位交納。
業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計(jì)收。
物業(yè)服務(wù)合同有約定的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收,預(yù)收時(shí)間一般不超過半年。
第十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積(不含與住宅配套的儲(chǔ)藏室面積)計(jì)收。
改變?cè)O(shè)計(jì)用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲(chǔ)藏室按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。
第十三條 房屋交付后空置一年以上的,其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按實(shí)際運(yùn)行費(fèi)用適當(dāng)減收,合同另有約定的,從其約定。
第十四條 車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度,報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)約定。
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)。
停車服務(wù)費(fèi)包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的費(fèi)用。
普通住宅前期停車服務(wù)費(fèi)可以按照本辦法第七條第二款規(guī)定的程序單獨(dú)核定。
業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)汽車或非機(jī)動(dòng)車輛有看管要求的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
己購買車位但未停放車輛的,停車服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減收。
第十六條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的,應(yīng)當(dāng)交納車位場(chǎng)地使用費(fèi),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)確定,所收費(fèi)用屬全體業(yè)主共有。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)車輛實(shí)行出入證管理的,應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費(fèi)配置出入證。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦的,可以適當(dāng)收取工本費(fèi)。
第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費(fèi)用。
除前款規(guī)定以外的其他外來車輛,停放超過2個(gè)小時(shí)的,可以收取一定費(fèi)用。
第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同,向最終用戶收取費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報(bào)酬。
專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第二十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾,應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會(huì)指定的地點(diǎn)堆放,并承擔(dān)清運(yùn)費(fèi)用,具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律,遵守價(jià)格法律、法規(guī)、政策,嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價(jià)相符。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)、12358價(jià)格舉報(bào)電話等,接受業(yè)主的監(jiān)督,不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同,擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的,業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第二十五條 政府價(jià)格主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)行成本監(jiān)審制度和價(jià)格監(jiān)測(cè)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的要求,如實(shí)反映情況,提供必要的資料。
第二十六條 政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的,由價(jià)格主管部門依據(jù)《價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰:
(一)超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(二)低于服務(wù)等級(jí)要求提供服務(wù)并收費(fèi)的;
(三)采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(四)強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的;
(五)不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的;
(六)其他違反價(jià)格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第二十七條 價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價(jià)格法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的,由上級(jí)價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正,并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。
第二十八條 本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的,物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行,合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
第二十九條 其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可參照本規(guī)定執(zhí)行。
第三十條 各設(shè)區(qū)市應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定具體實(shí)施辦法,并報(bào)省物價(jià)局、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案。
第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年。《山東省物價(jià)局、山東省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)<山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法>的通知》(魯價(jià)費(fèi)發(fā)〔20**〕205號(hào))同時(shí)廢止。