物業(yè)管理之風險管理全程指導(dǎo)

2024-06-19 5914

　　建設(shè)部《城市開發(fā)/物業(yè)管理》雜志8月份期刊]

　　物業(yè)管理是一項綜合性的服務(wù)和經(jīng)營，而又具有一定風險的經(jīng)濟活動，不僅能為投資者帶來穩(wěn)定的收益，而且也有可能使投資者遭受風險而導(dǎo)致?lián)p失乃至喪失市場。任何一項投資在其過程中，收益總是與風險結(jié)伴而行，風險越大則收益越大，風險越小則收益越小，物業(yè)管理也不例外。

　　一物業(yè)管理風險因素

　　影響物業(yè)管理風險的因素很多，既來自于物業(yè)管理經(jīng)營活動的本身，又來自周圍的環(huán)境條件，甚至還有認識的滯后性、財務(wù)管理的局限性，以及來自于大自然的災(zāi)害等。大致有以下幾種風險因素：

　　⑴ 財務(wù)風險。財務(wù)方面的風險主要有業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費和墊資款的回收。因為房屋質(zhì)量問題，業(yè)主將前期遺留工程的責任轉(zhuǎn)向物業(yè)服務(wù)公司；物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供服務(wù)質(zhì)量低下，與業(yè)主的期望值相比甚遠，從而導(dǎo)致收繳率低下。因某些原因，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需為全體業(yè)主先行墊付水電費，而能回收的水電費與墊付款不符。這兩個風險是物業(yè)物管理經(jīng)營中財務(wù)風險的主要因素。

　　⑵ 社會風險和意外事故風險。社會風險通常是指由于國家政策、法規(guī)等形式和經(jīng)濟形式的大氣候變化等因素的影響，給物業(yè)管理者帶來的經(jīng)濟風險。意外事故風險，主要是指自然災(zāi)害和人為破壞而造成的物業(yè)管理的經(jīng)濟損失，如搶劫、放火、偷盜、墻體脫落等。

　　⑶ 品質(zhì)風險和承諾風險，品質(zhì)風險是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)項目提供服務(wù)的質(zhì)量優(yōu)劣給企業(yè)帶來的風險；承諾風險主要指物業(yè)服務(wù)合同所約定或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承的各項指標未能實現(xiàn)而帶來的風險。

　　⑷ 市場競爭風險。物業(yè)管理行業(yè)日趨市場化，根據(jù)法規(guī)在達到一定的條件下業(yè)主可以自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。行業(yè)不斷發(fā)展，市場不斷變化，在管理不善的情形下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨時都面臨被解聘的風險。

　　二物業(yè)管理風險預(yù)測的方法

　　風險預(yù)測是一項復(fù)雜的工作，是貫穿于物業(yè)管理實施過程的風險管理工作。風險預(yù)測的目標是預(yù)測和確定風險的類型、大小、特征來源等。風險預(yù)測的方法主要有：

　　⑴ 財務(wù)報表法。通過分析資產(chǎn)負債表、營業(yè)報表和財務(wù)記錄就能預(yù)測到本企業(yè)的未來風險。

　　⑵ 詢問法。向各部門、物業(yè)項目或管理人員，廣泛征詢他們對項目風險的看法。

　　⑶ 現(xiàn)場檢查法。觀察現(xiàn)場的各類設(shè)施設(shè)備的操作和維護管理，以便更多更細致的識別潛在風險損失。

　　⑷ 部門參與法。組織相關(guān)部門密切參與、配合、研究，共同來識別風。

　　⑸ 投訴和突發(fā)事件統(tǒng)計法。在進行風險識別時，應(yīng)大量查閱有關(guān)住戶的投訴和突發(fā)事件記錄，此方法可識別其它方法不能發(fā)現(xiàn)的某些方法。

　　三物業(yè)管理風險預(yù)測的步驟

　　⑴ 收集資料。通過多種途徑收集風險分析所需的資料信息，以保證風險分析的正確性和完整性，信息收集的全面性直接影響分析結(jié)果。

　　⑵ 風險估計。風險估計是要明確物業(yè)管理的目標、戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)以及實現(xiàn)目標的手段和資源，以確定物業(yè)管理環(huán)境的變化。風險估計還需明確物業(yè)管理的前提和假設(shè)，能為以后工作的開展做好鋪墊，有很多前提和假設(shè)常常沒有被意識到。

　　⑶ 風險評價。風險評價是在進行風險估計并得出風險大小后進行的，與風險處理方法密切相關(guān)。風險評價首先要進行風險費用分析，再作風險處理決策。

　　⑷ 識別風險。將直接或間接的風險識別出來，識別風險的任務(wù)是將物業(yè)管理面臨損失的確定因素一一列出來。風險的辯認是很重要的，辯認風險應(yīng)該從風險的來源開始，而不是發(fā)生的概率和對企業(yè)的影響。

　　四風險預(yù)測的結(jié)果

　　風險預(yù)測之后要把結(jié)果統(tǒng)計整理出來，形成文件，為風險分析和風險管理作準備。風險預(yù)測的結(jié)果包含下列內(nèi)容：

　　⑴ 風險來源。把所有風險都羅列出來，并且盡可能全面，包括風險發(fā)生的概率、損失、頻率，對風險的來源應(yīng)加以文字說明。

　　⑵ 風險的分類。風險識別后，對同質(zhì)性的風險進行歸類，以便于風險分析和風險管理。

　　⑶ 風險癥狀。風險癥狀是風險事件的外在表現(xiàn)。物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)班子或主要管理干部不及時溝通信息，協(xié)調(diào)不到位是造成管理低下、安全事故的癥狀。

　　對物業(yè)管理項目進行管理時，在風險預(yù)測的過程中可能會出現(xiàn)其它許多的問題，需要改進和完善，比如費用的收繳指標、基礎(chǔ)管理指標等。風險控制是建立在風險的階段性、漸進性和可控性基礎(chǔ)之上的管理工作。對實際發(fā)生風險與變化的控制活動。風險控制的目標是盡早識別風險，避免風險的發(fā)生，消除風險的消極后果，充分吸取風險管理中的教訓(xùn)和經(jīng)驗。

　　五風險控制的方法

　　⑴ 回避風險。風險回避有兩種基本途徑，其一：是拒絕承擔風險，如某地用電需預(yù)購再使用的拒絕。其二：放棄以前所承擔的風險。

　　⑵ 風險損失控制。在物業(yè)管理的實際運營中會有許多風險伴隨著，并且難以避免，可以采用事先控制或應(yīng)急處理方案將損失最小化。

　　⑶ 風險分離。分離是較常用的風險對策，可以減少一種風險的最大預(yù)期損失。

　　⑷ 風險分散。將承擔風險的單位擴大或增加，來增強企業(yè)抵御風險的能力。

　　⑸ 風險轉(zhuǎn)移。企業(yè)對有風險的財產(chǎn)和活動進行轉(zhuǎn)移，比如企業(yè)將環(huán)境衛(wèi)生分包給專業(yè)公司管理，從而減少人員社保和因?qū)I(yè)性不強成本超支或質(zhì)量下降的風險。依據(jù)合同將風險轉(zhuǎn)嫁他人，通過免責條款開脫自己的風險。

　　風險的識別和控制在物業(yè)管理過程中屬重之重，只有識別了潛在風險才能對風險進行權(quán)衡，才能談得上風險控制，企業(yè)應(yīng)將風險管理意識貫穿于管理活動的每一

環(huán)節(jié)，建立風險管理的機制，增強企業(yè)的抗風險能力。

　　了解和撐握物業(yè)管理風險是進行風險分析和控制風險的思想基礎(chǔ)和前提條件。在物業(yè)管理活動中，企業(yè)既想獲得較大收益，也想避開各種風險。只為收益不顧風險是不可取的，只有充分了解物業(yè)管理的風險情況，對易發(fā)險情進行認真地分析和預(yù)測，并根據(jù)自身實力，估算風險的承受能力，綜合權(quán)衡物業(yè)管理的收益和風險，制定物業(yè)管理風險的防范措施，以求達到風險小而收益高的目的，這才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的理智選擇。

篇2：談物業(yè)管理風險與防范

　　談物業(yè)管理風險與防范

　　物業(yè)管理行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟和城市管理發(fā)展的產(chǎn)物，經(jīng)歷了二十年的發(fā)展壯大，如今已成為我國經(jīng)濟社會中一個新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。國家《物業(yè)管理條例》的頒布和實施，以及相關(guān)配套法規(guī)的出臺，使物業(yè)管理行業(yè)迎來了快速、健康發(fā)展的時代。隨著國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場化邁進的同時，物業(yè)管理行業(yè)也逐步跨入了一個高風險行業(yè)之中。所謂“風險”，單從字面上解釋是喻指可能發(fā)生的危險和災(zāi)禍。美國著名經(jīng)濟學(xué)家弗蘭克.奈特在《風險，不確定性和利潤》一書中對風險作了一個極為經(jīng)典的定義。他認為:風險就是“可測定的不確定性”，它為風險的客觀存在作了一個很好的詮釋。

　　我們都清楚知道在人類的社會活動中風險普遍存在，它一般是指某種事件發(fā)生的不確定性。本文就物業(yè)管理活動中存在的風險及如何去防范(規(guī)避)風險，淺談一下自己的看法和建議。

　　一、物業(yè)管理中的風險理解物業(yè)管理中的風險定義在物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同以后，在合同約定、特定的管理期間和范圍之內(nèi)，對業(yè)主的物業(yè)以及相關(guān)的服務(wù)承擔相應(yīng)的合同責任。由于服務(wù)過程中出現(xiàn)的不可控因素、不確定因?qū)е碌娘L險，稱之為物業(yè)管理中的風險。

　　物業(yè)管理中的風險是指物業(yè)風險和物業(yè)管理企業(yè)運營風險的總稱。

　　1、物業(yè)風險

　　物業(yè)風險是指物業(yè)在特定客觀條件下，在特定期間內(nèi)，由于未來災(zāi)害的不確定性而造成物業(yè)財產(chǎn)損失的可能性。其中，“財產(chǎn)損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業(yè)本身被損壞，如房屋門窗被毀壞，設(shè)施設(shè)備不能正常運行等；間接損失是指由于物業(yè)的直接損失而引起的未毀物業(yè)價值或收益的降低，如在修理被損的經(jīng)營性物業(yè)時，正常經(jīng)營將被中斷，相鄰的未損物業(yè)同樣也不能正常使用，導(dǎo)致物業(yè)的出租權(quán)利益、營業(yè)利潤受損等。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)運營風險

　　物業(yè)管理企業(yè)運營風險是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動過程中，由于企業(yè)內(nèi)部和外部的多種不確定因素而造成的物業(yè)財產(chǎn)、人身傷害等無法彌補損失的可能性。在物業(yè)服務(wù)與管理中，風險無時不有，無處不在，"不確定性"是它的根本特征，包括時間、地點不確定，性質(zhì)危害不確定。這些不確定性又源自人們對風險認識的有限性和對風險控制防范的難度等因素。所以，認真研究物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)中出現(xiàn)的各種風險，積極防范風險，最大限度地降低企業(yè)損失，已成為物業(yè)管理企業(yè)面臨的工作重點和難點。

　　二、物業(yè)管理風險在物業(yè)管理中體現(xiàn)的主要方面物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，它是城市管理的重要組成部份。

　　物業(yè)管理涉及房屋、設(shè)備設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、綠化等五大管理。另外，公共、專項和特約三大服務(wù)，又涉及到供水、供電、燃氣、規(guī)劃、消防、環(huán)衛(wèi)綠化等相關(guān)部門，也涉及與工商、稅務(wù)、物價、城建、公安等政府相關(guān)部門的關(guān)系。如今，小區(qū)業(yè)主和有關(guān)部門，凡事就找物業(yè)管理公司，解決不了就是管理不好，業(yè)主動輒就以不交物業(yè)管理費相威脅，出了事故不問青紅皂白就向物業(yè)管理公司索賠，這是物業(yè)管理整個行業(yè)所面臨的風險。物業(yè)管理風險在物業(yè)管理中主要體現(xiàn)在以下四個方面：

　　(一)接管新建物業(yè)項目存在的風險

　　主要包括：

　　1、接管新建物業(yè)報建手續(xù)不完善；

　　2、開發(fā)商前期物業(yè)中遺留問題，由于承接驗收不到位；

　　3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監(jiān)控到位;

　　4、開發(fā)商在建設(shè)和銷售中的盲目承諾;

　　5、物管公司之間存在惡性競爭?a href=http://m.dewk.cn/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽

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