論物業管理自由和業主自由

　　有可能，當今的物業管理之爭已經超越了利益之爭，而代之以原則和觀念上的碰撞，他們的沖突有一類體現在“深圳模式”和“北京模式”上面，有些傾向認為:深圳遵循著傳統的、保守主義的物業管理，而北京則是現代的、自由主義的物業管理，這句話自有它的道理。

　　早期的物業管理將傳統官僚機構手中的公共權力加以整合優化，結果大大地解放了生產力，在深圳蓮花二村工作的歲月，房管員對砸墻的業主毫不猶豫地沒收其工具，管理處每季度提供公共維修基金的支出數額和余額，辦有社區的報紙，舉辦象棋比賽，業主疑難問題和不稱心的鄰里糾紛，到了物業公司都能夠得到良好的解決和答復，作為物業管理的倡導者，我們一直相信一個正直的、守法的、廉潔的物業管理“政權”其實就是社區中業主的福祉，這時的業主們，享受著一種專制主義，受保護的自由。

　　而后來，個人權利的擁護者發現，物業管理者壓根無權包干一切的決定，最大的變化產生于《物業管理條例（草案）》中對物業管理的定義所發生的變動，在草案中，物業管理仍是指“物業管理企業按照物業服務合同約定，通過對房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理，以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，為業主提供服務的活動。”這里仍以物業管理企業為主語，其實，在人們生活多樣性增加的同時，業主的“自由意志”這一概念悄然浮現，早期物業管理社區中“公共事務”的主權今天必須讓位于“個人權利”的自由，但是這兩者的過渡地帶，卻產生了太多的悲情事件，面對著眾多既得利益部門的排序，率先上PK臺的不是壟斷部門或者開發商，而是業委會和物業管理企業自身，“深圳物業管理黑幕調查”正是披露這種絕對專制主義的丑惡，他們企圖用暴力來維持人們沉默的“權利”。而相對應的，物業管理員工所受到的業主的人身攻擊、肆意侵犯卻鮮見報道，但是又異常普遍，其實，“僭主政治”在物業管理行業更多地蔓延著，他們是假借“維權”之名，把物業管理施以極端的個人化色彩，對一切其他人和服務者充滿敵意，缺乏任何約束，時下流行的完全缺乏游戲規則的“業委會自行招標選物業”、“不由分說拒繳物管費”、“動輒辱罵物管員工”，而物業管理者自己的勞動果實卻得不到保護，對違章的業主也被迫忍氣吞聲。

　　癥結在于每一種自由都有它的危險，早期“物業管理的自由”危險在于:人們僅僅考慮維護他們在社區權利中的份額，而輕視個人權利和享受的價值;而今天“業主的自由”危險則在于：由于我們沉湎于享受個人的獨立以及追求各自的利益，我們可能過分容易地放棄分享政治權力的權利（見《古代人的自由和現代人的自由之比較》法國邦雅曼·貢斯當著）。當熱衷于喚醒業主民眾的人們一再哀嘆業主缺乏投票的主動性和積極性的時候，我們不要忽視業主對社區的要求已經變得驚人的狹隘，而且是如此地缺乏社區凝聚力和自豪感。

　　1996年秋，一次武漢大學楓園的學術演講會上，我聽一位博士說到:中國沒有代議制的傳統。我反對他那種鄙夷的口吻，但不得不同意他這句話，因為即使在自己物業管理生涯的今天，在業主委員會享受充分的自主權和“業主代表大會”大行其道的今天，我們已經和代議制如此接近，我甚至聞到它的芳香氣息，但是我擔心這樣的花朵下仍然有刺傷這些“代議制”先驅手指的尖刺。

　　貢斯當繼續寫道：代議制是這樣一種組織，一個國家可以憑借這種組織安排少數個人去做國家自身不能或不愿做的事。窮人照料自己的事;富人雇傭管家。這就是古代和現代民族的歷史。代議制就是，大眾希望維護自己的利益，但沒有時間去親自保護自己的利益，于是委托一定數量的人做他們的代表。不過，除非是白癡，任何雇傭管家的富人都會對管家是否盡職進行密切監視，以防止他們玩忽職守、腐化墮落或昏庸無能;此外，為了評價這些代表的管理，那些深謀遠慮的土地所有者們會對各種事務以及他們委托代理人所進行的管理保持良好的了解。同理，那些為了享有適合于他們的自由而求諸代議制的人，也必須對他們的代表行使一種積極而持續的監視，必須保留權利，以便當代表背棄了對他們的信任時將其免職，當他們濫用權力時剝奪其權力。

　　的確，代議制是一種受約束和受監管的原則和精神，而不僅僅是什么權利的表達，更不是權力的產生方式。從貢斯當的定義可以看出，“物業管理”的定義本身就是一種代議制的實踐，而我們所需要的正是維護物業管理的實踐，顛覆中國以往的官崽情結，切斷官僚社會橫加于社區的桎梏，而代之以負責任地以集體的方式行使社區主權，而這種設計方式，都是所謂的《業主大會導則》或《等級收費標準》所無法替代的，如果說物業管理仍然是自由的絆腳石的話，只是大家對自由的觀念和定義有所偏差而已。

篇2：物管案例：租戶欠繳物業管理費，物業管理公司能否向業主催繳

　　物管案例：租戶欠繳物業管理費，物業管理公司能否向業主催繳

　　去年8月，某業主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業管理費由王小姐承擔。前幾天，該業主收到物業公司的催款函，說已欠付近一年的物業管理費。為此業主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業費，物業公司不應再向業主催繳物業管理費？

　　[案例分析]

　　根據規定，物業管理公司按照其與業主簽訂的物業管理服務合同提供物業管理服務后，有權按照合同向業主收取約定的物業費。對業主來說，在接受了物業管理公司提供的物業管理服務后，有義務按約定支付相應的物業費。

　　在房屋出租期間，房東應將出租情況及時書面告知物業公司。物業管理公司可根據房東和房客對物業費繳付的具體約定向有關義務人收取物業費。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業費，物業管理公司可直接向房客收取，但業主要承擔連帶責任。若租賃合同對物業費由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔的，物業費應當由房東承擔。

　　根據以上分析，若王小姐不按約定繳物業費，物業規律公司向業主收取物業費是有法律依據的，因為你要承擔連帶責任。當然，在繳完欠付的物業費后，業主可向王小姐追償，并可追究她相應的違約責任。

　　[解決方法]

　　物業管理公司接到業主投訴后，應與業主溝通，說明上述觀點，以求得業主的理解。同時，還應提請業主了解在房屋對外租賃時，應到物業管理告訴履行必要的手續，以便物業管理公司了解掌握業主租賃情況，配合業主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現。

　　[相關法規制度]

　　1．城市房屋租賃管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強城市房屋租賃管理，維護房地產市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮的房屋租賃。

　　第三條 房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法。

　　承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租。

　　第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。

　　第五條 房屋租賃當事人應當遵循自愿、平等、互利的原則。

　　第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）未依法取得房屋所有權證的；

　　（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；

　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；

　　（四）權屬有爭議的；

　　（五）屬于違法建筑的；

　　（六）不符合安全標準的；

　　（七）已抵押，未經抵押權人同意的；

　　（八）不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；

　　（九）有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

　　第七條 住宅用房的租賃，應當執行國家的房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。

　　租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

　　第八條 國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。

　　省、自治區建設行政主管部門主管本行政區域內城市房屋租賃管理工作。

　　市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）主管本行政區域內的城市房屋租賃管理工作。

　　第二章 租賃合同

　　第九條 房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當具備以下條款；

　　（一）當事人姓名或者名稱及住所；

　　（二）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；

　　（三）租賃用途；

　　（四）租賃期限；

　　（五）租金及交付方式；

　　（六）房屋修繕責任；

　　（七）轉租的約定；

　　（八）變更和解除合同的條件；

　　（九）違約責任；

　　（十）當事人約定的其他條款。

　　第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新答訂租賃合同。

　　第十一條 租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。

　　出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續履行原租賃合同

　　住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。

　　第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同；

　　（一）符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

　　（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的；

　　（三）當事人協商一致的。

　　因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。

　　第三章 租賃登記

　　第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。

　　答訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。

　　第十四條 房屋租賃當事人應當在租賃合同答訂后30日內，持本辦法第十五條規定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。

　　第十五條 申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：

　　（一）書面租賃合同；

　　（二）房屋所有權證書；

　　（三）當事人的合法證件；

　　（四）城市人民政府規定的其他文件。

　　出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

　　出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。

　　第十六條 房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》。

　　縣人民政府所在地以外的建制鎮的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產管理部門委托的機構審查，并頒發《房屋租賃證》。

　　第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產、經營活動的，房屋租賃證作為經營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

　　第十八條 嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應當向原發證機關申請補發。

　　第四章 當事人的權利和義務

　　第十九條 房屋租賃當事人按照租賃合同的約定，享有權利，并承擔相應的義務。

　　出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。

　　第二十條 出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。

　　租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。

　　第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。

　　第二十三條 承租人應當愛護并合理便用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改。護建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。

　　因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。

　　第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；

　　（一）將承租的房屋擅自轉租的；

　　（二）將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；

　　（三）將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；

　　（四）拖欠租金累計六個月以上的；

　　（五）公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的；

　　（六）租用承租房屋進行違法活動的；

　　（七）故意損壞承租房屋的；

　　（八）法律、法規規定其他可以收回的。

　　第二十五條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有士地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布有新的規定時，從其規定。

　　第五章 轉租

　　第二十六條 房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

　　第二十七條 承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。

　　出租人可以從轉租中獲得收益。

　　第二十八條 房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照本辦法的規定辦理登記備案手續。

　　第二十九條 轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。

　　第三十條 轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。

　　第三十一條 轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。

　　第六章 法律責任

　　第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰；

　　（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；

　　（二）不按期申報、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續，并可處以罰款；

　　（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。

　　第三十三條 違反本辦法，情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機關給予行政處分，情節嚴重、構成犯罪的，由司機機關依法追究刑事責任。

　　第七章 附則

　　第三十五條 未設鎮建制的工礦區、國有農場。林場等房屋租賃，參照本辦法執行。

　　第三十六條 省、自治區建設行政主管部門，直轄市人民政府房地產管理部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第三十七條 本辦法由建設部負責解釋。

　　第三十八條 本辦法自1995年6月1日起施行。

篇3：業主關注的物業管理問題解答

　　業主關注的物業管理問題解答

　　※物業管理知識問答※

　　一.物業管理費收費標準？

　　根據《廣東省物業管理條例》，物業管理收費實行政府導價和市場調節價。

　　政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門制定，縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內，結合當地實際情況，確定當地的收費標準。

　　已成立業主委員會的，物業管理服務的收費標準由業主委員會與物業管理公司在物業管理委托合同中按照政府指導價而定或者由雙方協商確定。

　　二.物業管理費的構成？

　　綜合管理費，包括人員工資及福利．公共物業及配套設施的維護保養費、保險、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、節日裝飾費、聘請專業人士費用、法定稅費、經理人酬金。

　　能源費包括公共水、電費的支出，空調費（指商場及寫字樓）、燃油費。

　　三.物業管理的服務內容？

　　物業管理可分為常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三類。

　　1.常規性的公共服務是的物業管理企業面向所有住宅提供的最基本的管理與服務。管理的基本項目具體包括：

　　1）房屋修繕及其，裝修管理等

　　2）房屋設備、設施的管理

　　3）環境衛生管理

　　4）綠化管理

　　5）治安管理

　　6）消防管理

　　7）車輛道路管理

　　8）公眾代辦性質的服務，如為業主和住房代收代繳水、電、煤氣費等。

　　2.針對性的專項服務是物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當住用人需要這種服務時，可自行選擇。

　　3.委托性的特約服務是為滿足物業產權人，使用人的個別需求，受委托而提供的服務，實際上是專項服務的補充和完善。

　　四.維修基金的用途？

　　凡商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位，共用設施設備維修基金，基金款項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　五.物業管理公司的水電費如何分攤？

　　物業管理公司的水電應獨立設表計費，不應分攤到管理費中去。

　　六.怎樣成立業委會？

　　根據《廣東省物業管理條例》，物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　七.業委會成立時，空置單位是否有選舉權利？

　　有，因為業主委員會由住宅小區所有業主推舉組成。業主是指本區物業的所有權人，而空置單位的所有權人是發展商。因此發展商具有選舉權利。

　　八.編制管理預算的作用？

　　作用是厘定來年之管理費收入，以達到收支平衡，避免出現虧損。

　　九.什么是《管理公約》？其主要內容是什么？

　　《管理公約》是物業管理公司與轄區內的業主在意愿一致的基礎上雙方協定、簽署的契約，對協議雙方均具有約束力。《管理公約》一般由物業管理公司擬訂，經業主同意并經雙方簽署后生效。業主委員會成立后，《管理公約》應定期進行修訂。它的主要內容包括：

　　1）物業公司的名稱、管理范圍、服務內容和管理權限、職責；

　　2）物業管理公司與轄區的業主雙方的權利、義務及法律責任；

　　3）開發商的權利和責任；

　　4）業主大會及業主委員會的產生和職責；

　　5）大廈受人力無法控制而損壞時的約定。

　　十.什么是《業主公約》？其產生的程序如何？

　　《業主公約》是一種公共契約，屬于協議、合約的性質，是由全體業主承諾的，并對全體業主（包括非業主使用人）有共同約束力的，關涉業主的物業使用、維護和管理等方面權利、義務的行為守則。

　　《業主公約》是物業管理中的一個重要的基礎性文件。它一般是由業主委員會依據政府制定的示范文本，結合物業的實際情況進行修改補充，經業主大會討論通過，并經業主簽字生效。以后根據實際情況進行的修訂，則只需業主大會討論通過即生效。

　　十一.何謂“按時”繳交物業管理費？

　　根據《廣東省物業管理條例》以及《業主手冊》、《物業管理公共契約》等有關規定，物業管理費按月計收，各業主需在每月的五號前繳交當月物業管理費。

　　十二.若拖欠物業管理費將會承擔什么責任？

　　對逾期繳交物業管理費者，物業管理公司可根據《物業管理委托合同》按每日累計欠交管理費額2%加收滯納金；對拖欠達兩個月以上的，物業管理公司可由業主聯合會授權對欠費單元實施停水措施；對仍不交付者，可累積計帳，在物業轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；物業管理公司也可報業主聯合會同意后，依法向人民法院起訴。

　　十三.對經常外出者，有什么方便的途徑繳交物業管理費？

　　為方便業主繳交物業管理費，物業管理公司提供了多種交費方法，業主可據實際情況加以選擇：

　　以現金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費；各管理處現已設“銀聯通”，業主亦可憑“卡”收費；

　　國內業主可通過銀行匯款到管理處帳戶；

　　香港業主可憑交款單到指定銀行交費；

　　如銀行開設儲蓄代交管理費業務，業主到管理辦理有關委托手續后，即可由銀行定期劃款。