香港物業(yè)管理的發(fā)展之路

　　二次世界大戰(zhàn)前，大部分香港的市民為農(nóng)夫及漁夫，他們主要零散地居住在山腳或漁船上，加上當(dāng)時(shí)人口不多，居住問題不難解決。

　　二次世界大戰(zhàn)后，大量人口從中國大陸涌來香港，從1945至1949年間短短4年，當(dāng)時(shí)香港的人口從60萬驟增至200萬，其中30萬人在山邊蓋搭簡陋木屋作為居所，政府當(dāng)時(shí)仍未向香港市民提供公營房屋。

　　在1953年圣誕節(jié)前夕，九龍石峽尾發(fā)生大火，銷毀了成千上萬木屋民居的住屋，香港政府于是在1954年初開始趕建簡單的房屋來安置災(zāi)民，此乃香港政府提供公營房屋之始。為了管理這些給災(zāi)民居住之房屋，香港政府當(dāng)時(shí)從英國聘請(qǐng)了物業(yè)管理專家來港加入政府公務(wù)員行列，此為香港早期之物業(yè)管理。

　　由1960年至1980年，由于市民的拼搏及勤勞，香港的經(jīng)濟(jì)陸續(xù)得到改善，需求改善居住環(huán)境的欲望因而大大提高。1960年末開始，香港陸續(xù)建成大型住宅屋村(小區(qū))，如美孚新村、置富花園、太安樓等。私營物業(yè)管理公司因此應(yīng)運(yùn)而生。

　　一、國內(nèi)物業(yè)管理之由來

　　從1979年開始，中國政府施行g(shù)g開放，從經(jīng)濟(jì)及社會(huì)等方面開始逐步實(shí)行開放政策。

　　1980年已故領(lǐng)導(dǎo)人*發(fā)表有關(guān)住房改革重要講話，目的是要中國的住房走商品房路線。

　　其后住房改革分階段逐步進(jìn)行，至今雖然仍有未完善地方，但與1980年時(shí)比較，中國的住房有了非常大的改變。正因?yàn)橹袊谶^去20年之房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，一向被認(rèn)為屬房地產(chǎn)售后服務(wù)的物業(yè)管理亦急速發(fā)展。起初，中國的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)主要模仿外地經(jīng)驗(yàn)，而當(dāng)中以參考香港的物業(yè)管理模式為主。1981年，全國首家物業(yè)管理企業(yè)--深圳市物業(yè)管理公司成立。至今，全國的物業(yè)管理企業(yè)已超過15000家，而物業(yè)管理從業(yè)員亦超過180萬人。雖然現(xiàn)時(shí)全國仍有很多人對(duì)物業(yè)管理之概念不認(rèn)識(shí)，但在中國之主要大城市，如北京、上海、廣州及深圳等地，物業(yè)管理發(fā)展非常迅速，所提供服務(wù)水準(zhǔn)亦很高。國內(nèi)物業(yè)管理從業(yè)人員更稱此行業(yè)為“朝陽行業(yè)”。

　　二、香港、內(nèi)地物業(yè)管理之比較

　　(A)概念方面

　　內(nèi)地、香港兩地在以下物業(yè)管理概念上有著顯著的差異：

　　在香港，一般的物業(yè)管理泛指按公契管理之物業(yè)，亦即只負(fù)責(zé)公共地方及設(shè)施管理。個(gè)別業(yè)主單元內(nèi)之范圍不屬物業(yè)管理公司管轄范圍。相反，在內(nèi)地，仍然有很多由發(fā)展商成立之物業(yè)管理公司，因其成立的目的主要是管理其母公司所開發(fā)之物業(yè)，故往往在發(fā)展商出售其物業(yè)后，不論公共或私人地方仍以“大業(yè)主”或“發(fā)展商”的身份自居。

　　(B)保險(xiǎn)方面

　　在香港，任何物業(yè)管理公司在進(jìn)場接管物業(yè)前都先行安排為物業(yè)投保保險(xiǎn)，以便將風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)嫁保險(xiǎn)公司。在物業(yè)管理行業(yè)最常見的保險(xiǎn)種類為“財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)”、“第三者責(zé)任險(xiǎn)”、“勞工保險(xiǎn)”等。可是，在內(nèi)地同行內(nèi)，投保保險(xiǎn)仍不普遍，大部分的物業(yè)管理公司仍未有此概念。

　　(C) 財(cái)務(wù)管理方面

　　香港的物業(yè)管理法例規(guī)定，大廈管理賬內(nèi)之各項(xiàng)收入全歸大廈，不屬物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司只能收取“經(jīng)理人酬金”及“工程監(jiān)管費(fèi)”兩項(xiàng)作為其收入。反觀內(nèi)地，物業(yè)管理公司經(jīng)常將大廈管理賬內(nèi)之盈余作為其主要收入，因此往往造成只求“盈余”，不求“質(zhì)素”的情況。

　　(D) 物業(yè)類型方面

　　下列三種類型之物業(yè)普遍在內(nèi)地及香港廣泛由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，包括：

　　1. 住宅小區(qū)(屋邨)

　　國內(nèi)住宅小區(qū)的例子有番禺祈福新村、深圳百仕達(dá)花園、順德碧桂園等。

　　香港的住宅屋邨有： 九龍美孚新村、港島置富花園、沙田第一城、東區(qū)太古城等。

　　2. 辦公樓

　　辦公樓(尤其是甲級(jí)的辦公樓)在內(nèi)地是一種非常普遍有物業(yè)管理提供的物業(yè)類型，例：深圳中信廣場、上海中銀大廈、廣州大都會(huì)廣場等。

　　至于香港方面，寫字樓 / 辦公樓的例子有： 中環(huán)交易廣場、灣仔中環(huán)廣場、中環(huán)中環(huán)中心等都屬有好物業(yè)管理的辦公樓。

　　3. 商場

　　這類型的物業(yè)在國內(nèi)大城市已非常普遍，其物業(yè)管理工作亦做得非常好，如： 深圳太陽廣場、廣州中華廣場、北京東方廣場等。

　　至于香港方面有名氣的商場如： 銅鑼灣時(shí)代廣場、九龍?zhí)劣忠怀恰|區(qū)太古城廣場等。其物業(yè)管理工作亦經(jīng)常被評(píng)為優(yōu)良。

　　以下兩種類型的物業(yè)，其物業(yè)管理工作在香港較為普遍，但在內(nèi)地則仍屬罕有：

　　(i) 工業(yè)大廈

　　由于1960~1990年期間，香港的輕工業(yè)急速發(fā)展，此期間需求大量工業(yè)/ 工廠大廈，雖然1990年后香港的輕工業(yè)大部分轉(zhuǎn)移至國內(nèi)發(fā)展，但現(xiàn)時(shí)仍有很多工業(yè)大廈存在，當(dāng)中有部分改變?yōu)楣べQ(mào)大廈，即既可作為工廠用途，亦可作為辦公室用途的一種物業(yè)。例如：沙田區(qū)沙田工業(yè)中心，長沙灣區(qū)的香港工業(yè)中心等。

　　(ii) 設(shè)施管理

　　除上述各項(xiàng)所提及的物業(yè)類型外，現(xiàn)時(shí)在香港一些特別用途的設(shè)施/ 建筑物，如停車場、隧道、機(jī)場、游樂場、學(xué)校等，都陸陸續(xù)續(xù)開始聘用專業(yè)的物業(yè)管理公司來負(fù)責(zé)為他們進(jìn)行管理。例如：屯門區(qū)的賽馬會(huì)屯門蝴蝶灣室內(nèi)康樂中心、灣仔區(qū)的香港會(huì)議展覽中心、沙田區(qū)的獅子山隧道等。

　　(E) 法律方面

　　香港施行普通法的法律制度，亦即主要按照案例來作判決標(biāo)準(zhǔn)。故此，很多時(shí)某一特定的法律條例都不用很詳細(xì)地制訂出來，因?yàn)榉ㄔ涸谂邪笗r(shí)會(huì)參照以往相關(guān)情況的案例來作標(biāo)準(zhǔn)。

　　香港直接與物業(yè)管理有關(guān)的法律條例有三條：

　　(一) 房屋條例(香港法律第283章)；

　　(二) 建筑物管理?xiàng)l例(香港法律第344章)；

　　(三) 業(yè)主與租客(綜合)條例(香港法律第7章)。

　　上述第(一)條法律闡述“公房”之管理，而第(二)及第(三)條則是有關(guān)私營房屋的管理。

　　至于在內(nèi)地，與物業(yè)管理有關(guān)的法律可分為“全國的”及“地區(qū)的”兩種。前者是由全國人大常委會(huì)或國務(wù)院制訂，后者則為各省、市之人大或其常委會(huì)所制訂。

　　全國適用的法律、法規(guī)、條例有以下例子：

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

　　《城市私有房屋管理?xiàng)l例》；

　　《城市房屋修繕管理規(guī)定》；

　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》；

　　《城市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等暫行辦法》。

　　至于地區(qū)性的法規(guī)、條例，有下列例子：

　　《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》；

　　《北京居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》。

　　(F) 專業(yè)資格方面

　　香港的物業(yè)管理不單止廣泛被認(rèn)可為專業(yè)的行業(yè)，其從業(yè)員如有認(rèn)可的學(xué)歷及工作經(jīng)驗(yàn)，可加入認(rèn)可的專業(yè)學(xué)會(huì)(如英國特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)及香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì))成為會(huì)員。此外，認(rèn)可專業(yè)學(xué)會(huì)會(huì)員亦可向香港注冊(cè)專業(yè)房屋經(jīng)理局申請(qǐng)成為“注冊(cè)專業(yè)房屋經(jīng)理(RPHM)”。

　　在內(nèi)地，物業(yè)管理行業(yè)亦未被廣泛認(rèn)可為專業(yè)，很多人仍認(rèn)為物業(yè)管理工作只是簡單的提供保安及清潔的一種工作。雖然如此，在內(nèi)地的物業(yè)管理從業(yè)員仍然有機(jī)會(huì)拿取數(shù)種不同的專業(yè)資格：

　　(I) 建設(shè)部頒發(fā)的

　　《物業(yè)管理員上崗證》；

　　《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證》。

　　(II) 勞動(dòng)部頒發(fā)的

　　《物業(yè)管理員》；

　　《物業(yè)管理師》。

　　(G) 培訓(xùn)方面

　　香港現(xiàn)在只有兩家大專院校可提供讓畢業(yè)學(xué)員拿取專業(yè)資格的物業(yè)管理培訓(xùn)課程，分別為香港大學(xué)及香港城市大學(xué)。前者提供包括證書、文憑及碩士課程，而后者則開辦學(xué)士學(xué)位課程。

　　至于內(nèi)地，物業(yè)管理員可在全國特定的物業(yè)管理培訓(xùn)中心修讀認(rèn)可的課程拿取上崗證。如“深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院”之《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證》。

　　(H)大廈維修/ 保養(yǎng)方面

　　香港的物業(yè)管理比較注重大廈的保養(yǎng)，投入大量資金為大廈設(shè)施作出定期性及預(yù)防性的保養(yǎng)。相反，內(nèi)地的同行比較少注意這方面工作的重要性，只是在有需要時(shí)作出維修。此亦解釋為何在國內(nèi)所見的物業(yè)/ 設(shè)施其折舊及損耗是比較嚴(yán)重的。

　　三、總結(jié)

　　內(nèi)地與香港之物業(yè)管理仍然急速發(fā)展，雖然在香港方面，競爭已非常激烈，物業(yè)管理企業(yè)必須從原本的范圍外尋找出路，如盡力開拓設(shè)施管理、物業(yè)管理顧問及培訓(xùn)等工作。

　　至于在內(nèi)地方面，行業(yè)競爭雖然都頗大，但因房地產(chǎn)發(fā)展非常迅速，對(duì)物業(yè)管理的需求因此非常龐大。但要注意的是人才培訓(xùn)方面未能追趕得上，形成人才青黃不接階段。

　　此外，內(nèi)地在物業(yè)管理的法律執(zhí)行方面亦需要加強(qiáng)改善，使能有一套健全的法律制度，讓行業(yè)得以健康發(fā)展。

　　加強(qiáng)兩地的行業(yè)溝通、交流，相互學(xué)習(xí)對(duì)方的經(jīng)驗(yàn)亦是兩地未來物業(yè)管理行業(yè)需要繼續(xù)發(fā)展的方向。

篇2：香港物業(yè)管理專題介紹

　　香港物業(yè)管理專題介紹

　　一、大廈公契

　　(一)大廈公契(Deeds of Mutual Covenant)的性質(zhì)

　　在香港，大廈公契是一份必須在土地注冊(cè)處注冊(cè)的法律文件。大廈公契依照土地批約條款、城市設(shè)計(jì)條例、建筑物管理?xiàng)l例所規(guī)定，詳細(xì)列明了各單位的用途，清楚地列明大業(yè)主、小業(yè)主及經(jīng)理人所應(yīng)有的權(quán)利、權(quán)益及責(zé)任。另外，公契還定義了公共權(quán)益及公共地方的劃分與用途，特別在維修保養(yǎng)樓宇方面都有詳細(xì)說明。同時(shí)大廈公契無論是對(duì)現(xiàn)時(shí)的業(yè)主還是將來的業(yè)主都有同樣的約束力。

　　(二)大廈公契的產(chǎn)生

　　大廈公契通常是由發(fā)展商委托其律師制訂，并由發(fā)展商、首次買家及經(jīng)理人等聯(lián)合簽訂，有時(shí)亦可能包括提供樓宇按揭的銀行等?？梢哉f大廈公契是整個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)多元化的產(chǎn)物。

　　(三)大廈公契--管理者權(quán)力的來源

　　管理大廈的權(quán)力主要來源于大廈公契，大廈公契詳細(xì)列明了經(jīng)理人的職責(zé)，并授予其充分權(quán)力執(zhí)行對(duì)整個(gè)大廈的全面管理。如負(fù)責(zé)大廈公共地方及設(shè)施的維修與保養(yǎng)，為大廈購買適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)，擬定、收繳、追討及運(yùn)用管理費(fèi)，每年公布審核帳目，執(zhí)行及監(jiān)察公契約規(guī)定各業(yè)主應(yīng)該遵守履行的條款等等。

　　(四)大廈公契的發(fā)展

　　由于公契是由發(fā)展商的律師制定的，其他小業(yè)主并未有機(jī)會(huì)提出意見及參與制訂，因 此早期的大廈公契出現(xiàn)了許多過于保護(hù)發(fā)展商的條款，也有些大廈的物業(yè)管理權(quán)長期操縱在發(fā)展商手中。

　　鑒于以上情況，香港政府于1987年10月15日發(fā)出了第一份關(guān)于非工業(yè)樓宇的《草擬 新公契指引》，該“指引”規(guī)定從1987年12月1日起，凡不符合“指引”的公契不能獲注冊(cè)總署批簽?！爸敢钡漠a(chǎn)生對(duì)保障眾多小業(yè)主的權(quán)利、權(quán)益起了重大變化。比如“指引”規(guī)定：對(duì)于未售出的單位發(fā)展商仍需交付管理費(fèi)；承包合約如超過總管理支出的20%，則必須公開招標(biāo)，第一任管理公司任期最多不能超過兩年，業(yè)主可以成立立案法團(tuán)來監(jiān)督管理公司的運(yùn)作并可以更換表現(xiàn)不佳的管理公司等等。

　　(五)大廈公契與《建筑物管理?xiàng)l例》及守則

　　香港早在1970年6月已發(fā)布了《多層大廈(業(yè)主法團(tuán))條例》，于1993年5月6日經(jīng)立法局通過作了大量修改，并正式改名為《建筑物管理?xiàng)l例》。該條例第34E條文特別規(guī)定了“公契”所必須包括的強(qiáng)制性條款，即經(jīng)理人每年制定預(yù)算的程序、保存帳目時(shí)間、開設(shè)獨(dú)立銀行戶口、設(shè)立特別基金、訂立服務(wù)合約程序、經(jīng)理人辭職、業(yè)主委員會(huì)終止經(jīng)理人的委任及經(jīng)理人委任結(jié)束后的責(zé)任。

　　換言之，《建筑物管理?xiàng)l例》是一部法律，“大廈公契”是受該法律制約的一份法律文件，而守則和手冊(cè)則是管理者為有效執(zhí)行管理及方便小業(yè)主和住戶理解而編定的管理制的一部分。如：業(yè)主守則、用戶消防手冊(cè)、修車場使用守則、內(nèi)裝修規(guī)則等。

　　(六)名詞的互用

　　“大廈公契”也稱“大廈公共契約”、“大廈公約”、管理公約”、“管理使用維修公約”等。“管理公司”有時(shí)也稱“經(jīng)理人”或“管理者”?！鞍l(fā)展商”即“大業(yè)主”或“第一業(yè)主”。

　　二、大廈保險(xiǎn)

　　大廈各單元內(nèi)部的保險(xiǎn)通常由業(yè)主或住戶自行負(fù)責(zé)，但對(duì)物業(yè)和樓宇的公共地方及設(shè)施的保險(xiǎn)則應(yīng)由一個(gè)共同的團(tuán)體承擔(dān)，以保障公共地方及設(shè)施意外損毀及對(duì)第三者的生命及財(cái)物安全。

　　專業(yè)的物業(yè)管理公司須依照大廈公契的規(guī)定為其接管物業(yè)的公共地方及其設(shè)施購買保險(xiǎn)，以便在意外發(fā)生后，全體業(yè)主的賠償問題有所保障。在香港，管理公司須考慮的大廈保險(xiǎn)有以下三類：

　　(一)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

　　財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)通常又分為兩種情況：一種是只保公共地方及設(shè)施；另一種還包括大廈的結(jié)構(gòu)。購買保險(xiǎn)之前，管理公司會(huì)依照大廈公契的投保要求，并聘請(qǐng)專業(yè)測量師對(duì)投保額進(jìn)行估價(jià)，然后向信譽(yù)好的保險(xiǎn)公司投保，以便大廈在遭受火災(zāi)、水浸及其他受保的風(fēng)險(xiǎn)所造成毀壞時(shí)，小業(yè)主的利益有所保障。

　　(二)公共責(zé)任險(xiǎn)

　　此類保險(xiǎn)通常沒有固定保額，保險(xiǎn)公司通常會(huì)以每次索償?shù)淖罡哔r償限額為依據(jù)，再視其管理公司的物業(yè)大小及類型簽定保價(jià)。購買此類保險(xiǎn)后，投保人對(duì)第三者在該物業(yè)公共地方所發(fā)生的意外造成的賠償責(zé)任，便由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。比如：大廈外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、電梯困人造成第三者受傷、私家車被盜等情況發(fā)生，而管理公司被控并證明確有職責(zé)疏忽時(shí)，保險(xiǎn)公司須對(duì)受害者依法例作出賠償。

　　(三)雇員賠償保險(xiǎn)

　　香港勞工法例規(guī)定：雇主必須為其雇員購買意外傷害保險(xiǎn)，保額是以所有受雇員的全年薪金總和(包括獎(jiǎng)金、花紅等)作為準(zhǔn)則。

　　購買保險(xiǎn)之后，專業(yè)的管理公司卻會(huì)特別注意以下事項(xiàng)：

　　1、復(fù)核保單資料，詳審?fù)侗Ｈ嗣Q、地址、保額、投保風(fēng)險(xiǎn)范圍、期限等是否準(zhǔn)確；

　　2、妥善保存保單；

　　3、每年重估保額并續(xù)保

　　當(dāng)真正有事故或意外事故發(fā)生時(shí)，如管理公司認(rèn)為保險(xiǎn)公司賠償不足，則可以通過以下方式尋求解決：

　　1、向保險(xiǎn)索償委員會(huì)投訴；

　　2、向保險(xiǎn)業(yè)聯(lián)會(huì)投訴；

　　3、向消費(fèi)者委員會(huì)投訴；

　　4、通過法律途徑向保險(xiǎn)公司起訴。

　　應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是管理公司購買的大廈保險(xiǎn)通常是不包括小業(yè)主單元內(nèi)部。如業(yè)主單元內(nèi)部水浸或火災(zāi)造成損失則由業(yè)主自行承擔(dān)；又如業(yè)主水龍頭忘記關(guān)閉，其水流入公共地方或電梯間等遭受巨大損失或他人受傷，就需由該業(yè)主負(fù)責(zé)賠償。但是小業(yè)主是可以自行為其單元內(nèi)部購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及第三者責(zé)任保險(xiǎn)，以進(jìn)一步保障其自身利益。

　　三、管理費(fèi)的理定

　　在物業(yè)管理中，管理費(fèi)是業(yè)主最關(guān)心的問題之一。很多時(shí)候業(yè)主都想知道管理費(fèi)都包括哪些費(fèi)用?管理公司是怎么理定管理費(fèi)的?為什么有時(shí)候管理費(fèi)會(huì)增加等?下面從幾個(gè)方面為大家介紹管理費(fèi)：

　　(一)管理費(fèi)開支包括的內(nèi)容

　　1、公共地方及設(shè)施的維修與保養(yǎng)，如電梯、水泵、消防系統(tǒng)等；

　　2、公共地方清潔服務(wù)；

　　3、保安服務(wù)；

　　4、公共地方水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、采暖費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等；

　　5、管理公司員工薪金及福利；

　　6、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及第三者責(zé)任保險(xiǎn)；

　　7、大型維修改善儲(chǔ)備基金；

　　8、管理公司酬金；

　　9、行政支出，包括法律及專業(yè)費(fèi)用、核銷費(fèi)用、管理處的支出一切雜項(xiàng)等。

　　以上開支，管理公司必須備有詳細(xì)準(zhǔn)確的帳目，如業(yè)主有要求，應(yīng)隨時(shí)提供給業(yè)主查詢，管理公司亦要將每年管理收支帳目及資產(chǎn)負(fù)債表經(jīng)核數(shù)師核對(duì)，交予業(yè)主代表審閱及張貼在樓宇大堂顯眼的地方。

　　(二)管理費(fèi)的增加

　　管理費(fèi)理定之后，并非一成不變，因各種因素的影響在新的一年度開始，往往管理費(fèi)需要調(diào)整，通常下列因素會(huì)直接影響管理費(fèi)的水平。

　　1、通貨膨脹因素；

　　2、發(fā)展商為增加樓宇的銷售能力及吸引租戶，故意將管理費(fèi)壓低而導(dǎo)致巨大管理開支赤字；

　　3、管理公司財(cái)務(wù)管理不善及其他不可預(yù)見的因素。

　　物業(yè)管理公司要增加管理費(fèi)，必須通過一定的程序進(jìn)行，不可以擅自做主。簡言之，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主法團(tuán)同意方可。如果業(yè)主法團(tuán)開會(huì)決議否定了新的收支預(yù)算案，經(jīng)理人應(yīng)視該年度預(yù)算管理費(fèi)總額與上一年度的相同，然后另外增加不得超過此數(shù)的10%，直至新的收支預(yù)算給業(yè)主法團(tuán)接納為止。如果經(jīng)理人在新的財(cái)政年度開始沒有按其大廈公契的規(guī)定的程序制備收支預(yù)算案，則管理費(fèi)不可以有任何增加。

　　雖然增加管理費(fèi)是解決大廈管理赤字的一個(gè)方法，但如果赤字額巨大，僅僅靠合理地 增加管理費(fèi)并不能解決問題，有時(shí)會(huì)需要大廈全體業(yè)主集款一次性填補(bǔ)赤字，或暫挪用管 理費(fèi)押金或儲(chǔ)備基金，以應(yīng)付當(dāng)前的需要，待管理帳戶有盈余時(shí)再撥回填補(bǔ)。

　　(三)管理費(fèi)的分擔(dān)

　　有了管理費(fèi)支出總額，那么管理公司是怎么將這筆費(fèi)用分?jǐn)偟矫總€(gè)小業(yè)主頭上的呢?按現(xiàn)時(shí)的大廈公契計(jì)算及分?jǐn)偣芾碣M(fèi)有三種常見的方法：

　　1、以該單元的建筑面積；

　　2、以不可分割權(quán)份數(shù)；

　　3、以管理份額。

　　無論以哪一種方法計(jì)算分?jǐn)偅涿總€(gè)單元應(yīng)支付的管理費(fèi)份數(shù)必須在大廈公契附表中列出，下一次將為大家介紹管理公司如何追討欠繳的管理費(fèi)。

　　四、管理費(fèi)的迫討

　　一般大廈公契都會(huì)詳細(xì)列明每個(gè)單位所占的應(yīng)付管理費(fèi)的比率及繳款日期。如業(yè)主將該單位出租，就算在租約上列明由住客支付管理費(fèi)，管理公司仍有權(quán)向業(yè)主追討欠款?？傊?，業(yè)主有責(zé)任準(zhǔn)時(shí)繳付管理費(fèi)，管理公司亦有責(zé)任代表其他業(yè)主向有欠管理費(fèi)的業(yè)主追討。

　　個(gè)別業(yè)主在決定購買物業(yè)之前，應(yīng)透過負(fù)責(zé)買賣文件的律師向管理公司查清前業(yè)主是否已繳付所有大廈管理費(fèi)用。如前業(yè)主欠交管理費(fèi)，新業(yè)主一旦簽了屋契，則前業(yè)主所欠的管理費(fèi)或大廈維修費(fèi)用所承擔(dān)的部分，可能由新業(yè)主負(fù)責(zé)，管理公司可依法向新業(yè)主追討。故此，為免除不必要的麻煩及責(zé)任，業(yè)主在購買物業(yè)之前，應(yīng)查清前業(yè)主是否已清繳所有大廈管理的有關(guān)費(fèi)用。

　　當(dāng)管理公司發(fā)現(xiàn)大廈有單位欠交管理費(fèi)時(shí)，通常會(huì)采取以下途徑來追討：

　　1、向住客及業(yè)主同時(shí)發(fā)出通告，詳列所欠款項(xiàng)及清還期限及說明管理公司會(huì)采取什么行動(dòng)。

　　2、過期未付，管理公司可采取法律行動(dòng)，假如所涉及的款項(xiàng)少于一萬伍干元港幣，則可透過小額錢債審裁處解決；若款項(xiàng)超過此數(shù)，管理公司便需入稟地方法院提出控訴。

　　3、假若管理公司無法與欠管理費(fèi)的業(yè)主聯(lián)絡(luò)或者業(yè)主采取置之不理的態(tài)度，管理公司可向田土廳登記，特別注明該單位所欠管理費(fèi)總數(shù)，當(dāng)該單位轉(zhuǎn)讓時(shí)業(yè)主必須先清付所欠的管理費(fèi)，否則便不能將該單位轉(zhuǎn)讓。

　　4、對(duì)于出租單位，如租約訂明租金已包括管理費(fèi)，但業(yè)主卻不交管理費(fèi)，那么管理公司可向法庭申請(qǐng)封租令，要求租客在繳付租金時(shí)扣除業(yè)主所欠的管理費(fèi)，直接付予管理公司，剩余的租金才歸還業(yè)主。

　　此外，一些舊大廈公契還有規(guī)定：業(yè)主若欠交管理費(fèi)，管理公司有權(quán)截?cái)嗥渌姽?yīng)及禁止其使用公共地方和設(shè)施，但實(shí)際上這種方法并不可以應(yīng)用，因?yàn)樵谙愀?，水、電都由私人公司與業(yè)主有直接的服務(wù)關(guān)系，管理公司無權(quán)給小業(yè)主斷水?dāng)嚯?，而禁止業(yè)主使用公共設(shè)施亦容易惡化業(yè)主與管理公司之間的矛盾。

　　最后，倘涉及的款項(xiàng)非常龐大時(shí)，管理公司是可以入稟法庭申請(qǐng)強(qiáng)逼將該物業(yè)出售，將所得的款項(xiàng)用以償還管理費(fèi)用。

　　專業(yè)的管理公司決不會(huì)待到個(gè)別業(yè)主拖欠管理費(fèi)達(dá)到一萬伍干元港幣以上才采取行動(dòng)，而最好的方法莫過于減少業(yè)主拖欠管理費(fèi)的機(jī)會(huì)。為避免業(yè)主疏忽而忘記了交費(fèi)，管理公司可安排住戶通過銀行每月自動(dòng)轉(zhuǎn)帳方法支付管理費(fèi)，此外還可以在大堂顯眼地方張貼一份管理費(fèi)收支進(jìn)度表，提醒那些經(jīng)常拖欠管理費(fèi)的業(yè)主?？傊绽U管理費(fèi)通常是管理公司最頭痛的問題，業(yè)主不交管理費(fèi)可以找出一萬個(gè)理由，但有效追討方法卻很有限，有時(shí)管理公司亦需根據(jù)實(shí)際情況而靈活處理。從長遠(yuǎn)講，加強(qiáng)及改善管理公司與客戶住戶的關(guān)系非常重要。

　　五、業(yè)主參與大廈管理的形式

　　當(dāng)業(yè)主購買多層建筑物的單位時(shí)，亦同時(shí)擁有該大廈不可分割的業(yè)權(quán)份數(shù)，因此參與該大廈的日常管理應(yīng)該是業(yè)主的基本權(quán)力。在香港，業(yè)主參與大廈管理形式通常有三種：即業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主立案法團(tuán)及互助委員會(huì)。

　　(一)業(yè)主委員會(huì)

　　通常大廈公契里都列明了業(yè)主委員會(huì)的組成方法及動(dòng)作程序。因此，其權(quán)利與責(zé)任同樣來源于大廈公契。委員會(huì)的任務(wù)主要是協(xié)助加強(qiáng)各業(yè)主與管理者的溝通，并就大廈管理的重要事宜向物業(yè)經(jīng)理提供意見及作出建議。

　　管理者通常有責(zé)任在大廈入伙一年之后召開業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。此后業(yè)主委員會(huì)須每年召開一次大會(huì)，每次召開大會(huì)及討論內(nèi)容均須按一定的民主程序進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)通常包括主席、副主席、秘書等職位，并且所有會(huì)議須有詳細(xì)記錄及保存在一個(gè)固定地方可供其他業(yè)主查閱。業(yè)主委員會(huì)通常不少于五名成員(依大廈單位個(gè)數(shù)而定)，任期為每三年一屆。除了每年召開年會(huì)以外，亦應(yīng)該按管理者的要求，隨時(shí)召開會(huì)議。至于業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限可大到召開全體業(yè)主大會(huì)，如大會(huì)通過多數(shù)決議案后，可給管理者三個(gè)月書面通知而終止管理公司的服務(wù)。但是通常在大廈入伙后的頭兩年，業(yè)主委員會(huì)是不可發(fā)出類似的終止通知的，業(yè)主委員會(huì)具體權(quán)限還看大廈公契是如何規(guī)定的。

　　(二)業(yè)主立案法團(tuán)

　　業(yè)主立案法團(tuán)是根據(jù)《建筑物管理?xiàng)l例》規(guī)定而成立的獨(dú)立法人組織，具有法人地位、資格及訴訟權(quán)力。所以法團(tuán)在法律上代表所有業(yè)主管理該物業(yè)的公共地方與設(shè)施，可以任免物業(yè)經(jīng)理或物業(yè)管理公司及監(jiān)督其工作表現(xiàn)。

　　成立法團(tuán)的第一步就是召開業(yè)主大會(huì)，并選出管理委員會(huì)，然后再由委員當(dāng)中選出一名管理委員會(huì)主席，如公契有規(guī)定還須選出一名副主席，另外還要選出一名司庫與一名秘書(但這兩個(gè)職位不一定要由委員擔(dān)任)。管理委員會(huì)成立后28天之內(nèi)，必須按照條例向土地注冊(cè)處處長申請(qǐng)并把各業(yè)主注冊(cè)后方成為法團(tuán)。有了業(yè)主立案法團(tuán)，各業(yè)主在該建筑物所享有的權(quán)利、權(quán)力、特權(quán)及所負(fù)責(zé)任等就都交給了法團(tuán)去運(yùn)用及執(zhí)行。

　　事實(shí)上，法團(tuán)是透過管理委員會(huì)代表業(yè)主處理一切有關(guān)他們利益的事情，而管理委員會(huì)將用類似公司董事局的方式處理法團(tuán)事務(wù)。根據(jù)規(guī)定，法團(tuán)須于成立之日15個(gè)月內(nèi)召開法團(tuán)的第一周年大會(huì)，其后每年須召開業(yè)主周年大會(huì)一次。管理委員會(huì)亦須至少每三個(gè)月開會(huì)一次，管理委員會(huì)必須容許業(yè)主或業(yè)主書面授權(quán)人士在合理時(shí)間內(nèi)審查帳目，并且須定期向業(yè)主報(bào)告處理法團(tuán)事務(wù)的經(jīng)過。與業(yè)主委員會(huì)相比，法團(tuán)的權(quán)能要大得多，而且能更好地代表物業(yè)主的利益，因此在1993年頒發(fā)的《建筑物管理?xiàng)l例》中就已規(guī)定，一座大廈如成立了業(yè)主立案法團(tuán)，那么該法團(tuán)所屬的管理委員會(huì)將取代已有的業(yè)主委員會(huì)，也就是說兩種形式不可以同時(shí)在一座大廈里存在。

　　(三)互助委員會(huì)

　　互助委員會(huì)是由大廈住客(包括業(yè)主與租客)組成的志愿組織，其基本目標(biāo)是使各住戶發(fā)揚(yáng)睦鄰精神、團(tuán)結(jié)互愛、提高責(zé)任感以及改善大廈內(nèi)的治安居住環(huán)境和在一定程度上執(zhí)行樓宇管理工作?；ブ瘑T會(huì)最少要有三人，即主席、秘書及司庫各一名，由居民自行選出，然后向政務(wù)總署提出申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后即告成立。由于互助委員會(huì)是由業(yè)主及租客自發(fā)成立的組織，其活動(dòng)一般不可以使用管理費(fèi)，而主要是向社會(huì)團(tuán)體、商戶、賽馬會(huì)、市政局及政務(wù)署等申請(qǐng)贊助。

　　另外須指出的是互助委員會(huì)的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所廣泛采用。居者有其屋是政府以優(yōu)惠價(jià)錢賣給低薪階層的房屋；公共屋村是政府以優(yōu)惠租金租給那些住房特困人士的房屋。這些房屋通通由香港房屋委員會(huì)管理，因此，也是由房屋委員會(huì)來聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司來管理這些物業(yè)，通常一個(gè)管理合約期為兩年，互助委員會(huì)的意見對(duì)物業(yè)管理公司能否在合約期滿后得到政府的續(xù)約也有相當(dāng)?shù)挠绊懽饔谩?/p>

　　與業(yè)主立案法團(tuán)相比，互助委員會(huì)對(duì)大廈管理的參與相對(duì)較少，而其相當(dāng)多的精力都用于組織各種消閑康樂活動(dòng)，聯(lián)絡(luò)居民感情及增加他們對(duì)屋村的歸屬感。另外，每個(gè)屋村可以成立多個(gè)互助委員會(huì)(每座大廈一個(gè))，但如組織立案法團(tuán)則只能成立一個(gè)法團(tuán)。理論上講，法團(tuán)與互助委員會(huì)是可以在一個(gè)屋村里同時(shí)存在的。

　　目前在國內(nèi)由外商管理的高檔外銷物業(yè)中，已開始引用港式的大廈公契，但業(yè)主能夠參與大廈管理的形式僅限于業(yè)主委員會(huì)，政府還沒有相應(yīng)的法律或條例來支持及接受業(yè)主立案法團(tuán)的成立。

篇3：香港豪宅的物業(yè)管理服務(wù)

　　香港豪宅的物業(yè)管理服務(wù)

　　管理豪宅的前期工作

　　一般人以為物業(yè)管理于樓宇落成入伙時(shí)才展開工作，更認(rèn)為樓宇未落成前，物業(yè)管理公司的服務(wù)對(duì)象仍未誕生，何來物業(yè)管理服務(wù)？有些開發(fā)商甚至于樓宇落成后才委任物業(yè)管理公司，究竟物業(yè)管理公司應(yīng)該于何時(shí)投入工作呢？

　　物業(yè)管理公司應(yīng)該于樓宇設(shè)計(jì)時(shí)便正式投入工作。物業(yè)經(jīng)理代表樓宇的使用者向建筑師反映意見，由于樓宇落成入伙后物業(yè)經(jīng)理經(jīng)常與業(yè)主/住戶接觸，他們向物業(yè)經(jīng)理提出有關(guān)樓宇設(shè)計(jì)或設(shè)備的意見便應(yīng)該由物業(yè)經(jīng)理向開發(fā)商及建筑師反映作為日后發(fā)展的參考。同時(shí)有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)理往往能夠?qū)⑺麄兘?jīng)歷過因設(shè)計(jì)而引致的管理問題向建筑師提出意見以免重蹈覆轍。物業(yè)經(jīng)理應(yīng)該提供哪些意見呢？

　　首先物業(yè)經(jīng)理必須先反映業(yè)主對(duì)物業(yè)間格及設(shè)備的要求。如在豪宅方面業(yè)主對(duì)主人套間面積的要求、房間的數(shù)目、廚房的面積(廚房是女主人最重視的)及設(shè)備（為男主人喜愛的紅酒提供酒庫），這些意見不只能滿足日后客戶的需要，對(duì)物業(yè)的銷售或出租亦有所幫助。

　　物業(yè)經(jīng)理對(duì)于選用建筑材料方面都要提供意見，考慮的重點(diǎn)包括安全、維修保養(yǎng)、清潔及實(shí)用程度。安全方面如所用的地臺(tái)磚，浴缸是否有防滑，常用的玻璃門是否使用安全玻璃，所用的建筑材料或設(shè)備對(duì)日后維修保養(yǎng)是否構(gòu)成問題，所需的費(fèi)用能否負(fù)擔(dān)。物料是否容易清潔，配件是否容易補(bǔ)給等等。

　　豪宅的住戶對(duì)管理服務(wù)的要求極高，物業(yè)經(jīng)理必須防止任何引致水電、空調(diào)、電梯等服務(wù)因意外而中斷。有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)理必須向建筑師提供意見以防止或減少意外發(fā)生。如隔離天臺(tái)水箱與電梯機(jī)房，地下泵房與電掣房、發(fā)電機(jī)房必須隔開，電巴與水喉水渠不可于同一位置安裝等等。如建筑師于設(shè)計(jì)時(shí)能作出配合，日后引致服務(wù)終斷的意外定能防止，否則將后患無窮。

　　物業(yè)經(jīng)理于日常工作中往往面對(duì)不少住客的投訴，有部分投訴是由于樓宇設(shè)計(jì)上出問題所引致。例如噪音問題往往是日后住戶投訴的焦點(diǎn)。居住在豪宅的住戶對(duì)于寧靜環(huán)境的要求特別高。大廈內(nèi)一些機(jī)電設(shè)施于運(yùn)行時(shí)往往發(fā)出噪音對(duì)鄰近之住戶構(gòu)成滋擾。如電梯機(jī)房、水泵房及空調(diào)機(jī)等等。物業(yè)經(jīng)理如未能夠于大廈設(shè)計(jì)時(shí)便向建筑師反映將該等引致噪音的設(shè)施遠(yuǎn)離民居，有關(guān)噪音的投訴便可以避免，否則日后管理公司要進(jìn)行改善便要面對(duì)財(cái)政或技術(shù)上的問題，造成困擾。

　　除噪音外垃圾房及垃圾槽的位置亦引致日后住戶的投訴。住戶往往投訴垃圾房及垃圾槽所發(fā)出的臭味。如果物業(yè)經(jīng)理能建議將垃圾槽，垃圾房的位置與住宅單位隔離便可避免日后對(duì)住戶構(gòu)成滋擾。

　　同時(shí)物業(yè)于設(shè)計(jì)上亦必須盡量避免有引致住戶不方便之處，物業(yè)經(jīng)理宜向建筑師反映，例如所需電梯的數(shù)量及速度，停車位的數(shù)目等等。此外物業(yè)經(jīng)理對(duì)日后住戶的健康亦應(yīng)該加以照顧。例如使用高質(zhì)素的銅水喉及安裝過濾器以保持高質(zhì)素的食水保障住戶健康。

　　物業(yè)經(jīng)理對(duì)于日后業(yè)主的人身安全亦甚為重視，于設(shè)計(jì)上物業(yè)經(jīng)理可向建筑師反映，除消防通道外盡量減少出入口，并于保安敏感的位置安裝警鐘及閉路電視系統(tǒng)同時(shí)，有關(guān)的保安系統(tǒng)于物業(yè)落成后亦要根據(jù)實(shí)際環(huán)境予以改良方可用以保障業(yè)主的財(cái)物及人身安全。此外物業(yè)經(jīng)理亦應(yīng)該制定一合適的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)以保存業(yè)主的資料使業(yè)主的私隱不致外泄。

　　能源的消耗費(fèi)用往往是日后業(yè)主一項(xiàng)主要支出，物業(yè)經(jīng)理可向建筑師提出如何減低建筑物于能源方面的消耗，減低日后業(yè)主于能源方面的負(fù)擔(dān)。如在設(shè)計(jì)上提供足夠的天然光線，使太陽能發(fā)電，增加空氣流通減少使用空調(diào)及安裝節(jié)約能源設(shè)備。

　　豪宅的業(yè)主的要求極高，對(duì)于空調(diào)失靈，電力供水故障引致服務(wù)中斷往往不能接受，物業(yè)經(jīng)理必須提醒建筑師為大廈提供緊急發(fā)電機(jī)、后備水泵等應(yīng)付緊急情況的設(shè)施。

　　物業(yè)經(jīng)理對(duì)于會(huì)所設(shè)施的使用及受歡迎程度一定要有足夠的認(rèn)知，所以當(dāng)發(fā)展商選擇會(huì)所設(shè)施時(shí)，物業(yè)經(jīng)理必須提出意見以便日后的會(huì)所設(shè)施能受業(yè)主們歡迎。

　　豪宅的管理服務(wù)

　　(一)管理人員

　　管理服務(wù)是以人為本的行業(yè)，服務(wù)水準(zhǔn)往往因?yàn)槿说乃刭|(zhì)而有所參差。豪宅住戶對(duì)管理人員的要求非常高，管理公司于招聘員工時(shí)必須特別嚴(yán)格。同時(shí)為配合豪宅華麗的地下大堂，管理公司委派年輕的客戶服務(wù)助理代替?zhèn)鹘y(tǒng)穿軍裝制服的保安員?？蛻舴?wù)助理除具備中學(xué)以上的教育水平外并必須接受嚴(yán)格訓(xùn)練。

　　課程包括：

　　(i)一般物業(yè)管理概念

　　(ii)保安常識(shí)

　　(iii)大廈各項(xiàng)設(shè)備認(rèn)知

　　(iv)客戶服務(wù)技巧

　　(v)救傷

　　(vi)基本計(jì)算機(jī)常識(shí)

　　(vii)情緒智商

　　(viii)語言訓(xùn)練：英語、普通話、日本語

　　同時(shí)，客戶服務(wù)助理亦將會(huì)被派往五星級(jí)酒店實(shí)習(xí)以便能熟悉對(duì)客戶服務(wù)工作。

　　(二)保安人員

　　至于保安人員乃是豪宅住戶人身及財(cái)產(chǎn)安全的保障。豪宅所聘用的保安人員經(jīng)嚴(yán)格挑選，必須符合下列資格 :

　　（i)年齡20歲至50歲

　?。╥i)身體強(qiáng)健，狀態(tài)良好

　　（iii)外表機(jī)靈

　?。╥v)基本教育水準(zhǔn)，懂英語、廣東話和普通話

　?。╲)性格開朗，親切近人對(duì)客人堅(jiān)定及有禮貌

　?。╲i)機(jī)警，有能力調(diào)查及質(zhì)疑任何可疑人物或跡象

　　（vii)對(duì)滅火及急救有基本認(rèn)識(shí)

　　根據(jù)香港政府法例規(guī)定所有從事保安的人員，必須領(lǐng)有保安員牌照并必須接受職前訓(xùn)練。

　　香港的管理公司于保安員上班前安排員工接受嚴(yán)格訓(xùn)練，課程包括：

　　（i)保安員職責(zé)及工作范圍

　?。╥i)保安員之儀容、制服及紀(jì)律

　?。╥ii)保安員裝備的使用

　　（iv)巡邏

　?。╲)記錄系統(tǒng)

　　（vi)工作地點(diǎn)及大廈設(shè)施的認(rèn)識(shí)

　?。╲ii)防火措施

　?。╲iii)保安業(yè)法例之認(rèn)識(shí)

　?。╥*)使用武力準(zhǔn)則

　　（*)保安管制措施

　　（*i)工作上的健康及安全

　?。?ii)客戶聯(lián)絡(luò)

　?。?iii)緊急事故的應(yīng)變措施

　　保安人員必須完成課程經(jīng)考試合格方可上班。

　　保安人員的制服及配備也非常講究，保安人員必須穿著清潔、整齊的制服，配備的對(duì)講機(jī)、打更鐘等等必須經(jīng)常維修，以確保操作正常。

　　香港管理豪宅公司都喜歡聘用退役的尼泊爾啹喀兵作為豪宅的保安，主要是因?yàn)樗麄冊(cè)苘娛掠?xùn)練，嚴(yán)守紀(jì)律，住戶對(duì)他們有信心，同時(shí)他們對(duì)住戶的私隱亦不會(huì)外涉。

　　一些低密度別墅式的豪宅，管理公司亦安排警衛(wèi)犬巡邏。警衛(wèi)犬曾受嚴(yán)格訓(xùn)練，負(fù)責(zé)帶領(lǐng)警衛(wèi)犬的保安員亦必須與警衛(wèi)犬一同培訓(xùn)。

　　(三)清潔服務(wù)

　　豪宅住戶對(duì)清潔水準(zhǔn)的要求非常嚴(yán)格。管理公司一般聘用專業(yè)清潔公司為豪宅住宅提供清潔服務(wù)。管理公司于選擇專業(yè)清潔公司時(shí)經(jīng)常考慮以下各點(diǎn) :

　　（i) 公司背景

　?。╥i)與其它公司的合約作為參改

　　（iii)過往表現(xiàn)

　　（iv)品質(zhì)保證如ISO9002

　?。╲)服務(wù)承諾

　　此外，由于豪宅所用的建筑材料較為名貴，有部分亦極為罕有，專業(yè)清潔公司必須專業(yè)，聘用專家使用合適的清潔材料為豪宅的名貴云石、鏡鋼等等提供清潔服務(wù)，若使用不當(dāng)?shù)那鍧嵨锪希勒瑑?nèi)名貴的建筑材料將受永久的損壞。至于專業(yè)清潔公司所聘用的員工，大多比較年輕，且經(jīng)過訓(xùn)練質(zhì)素較高、較容易為豪宅住戶所接受。

　　(四)維修保養(yǎng)

　　豪宅各項(xiàng)基本服務(wù)的供應(yīng)如食水、沖廁水、供電、電梯、空調(diào)等必需保持正常運(yùn)作，豪宅住戶對(duì)此等服務(wù)因故障而暫時(shí)停止是不能夠接受的，有部分更以民事法律程序向管理公司索賠。

　　為滿足豪宅住戶的需要，避免服務(wù)中斷帶來損失，管理公司除加緊注意日常基本維修工作在最短的時(shí)間內(nèi)把損壞的設(shè)備修理妥當(dāng)外，同時(shí)亦要安排一些預(yù)防性的計(jì)劃維修定期進(jìn)行，以減低故障所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。此等預(yù)防性的計(jì)劃維修例如:

　　(i)定期檢查、清潔、供電掣柜、防止塵埃積聚或電線松脫。

　　(ii)定期測試食水、沖廁水及消防水泵以確保運(yùn)作正常。

　　(iii)監(jiān)察及比較所有設(shè)施之運(yùn)行及設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)，如電流、電壓、溫度、壓力、轉(zhuǎn)速......等等，用以評(píng)估設(shè)施之磨損程度及預(yù)測可能出現(xiàn)之故障。

　　(iv)定期清潔冷氣機(jī)之隔塵網(wǎng)、冷凝器及散熱器以碓保冷氣機(jī)之效能及防止因系統(tǒng)溫度過高而產(chǎn)生故障。

　　(v)定期測試升降機(jī)之保護(hù)裝置以確保運(yùn)作正常。

　　(vi)定期檢查及清理雨水及污水井以防止淤塞引致雨水及污水倒流。

　　此外為使故障發(fā)生后立即有工程人員進(jìn)行搶修，一般較大型豪宅管理公司都安排緊急維修技工二十四小時(shí)駐守，遇有故障發(fā)生可以第一時(shí)間進(jìn)行搶修。

　　(五)家居增值服務(wù)

　　香港豪宅都提供類似酒店禮賓服務(wù)形式的家居增值服務(wù)，目的是對(duì)住戶提供更體貼及細(xì)致的服務(wù)，使他們生活更優(yōu)越，而此等增值服務(wù)都是以“用者自付”的原則，管理公司把一切收入撥入大廈帳目內(nèi)。

　　家居增值服務(wù)包括：

　　(i)家居維修

　　(ii)家居清潔

　　(iii)家私搬運(yùn)

　　(iv)信件郵遞服務(wù)

　　(v)報(bào)紙/雜志訂閱服務(wù)

　　(vi)汽車美容及清潔服務(wù)

　　(vii)洗衣服務(wù)

　　(viii)訂購鮮花禮品服務(wù)

　　(i*)租車及汽車接送服務(wù)

　　(*)安排家居保險(xiǎn)

　　(*i)修理個(gè)人計(jì)算機(jī)

　　(六)智能家居

　　管理豪宅的管理公司為加強(qiáng)替住戶提供信息及方便，往往透過發(fā)展商為住戶設(shè)立的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)(Intranet)安排下列各項(xiàng)服務(wù)：

　　(i)屋苑管理信息，如將屋苑內(nèi)的通告、住戶通訊等經(jīng)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)在網(wǎng)上發(fā)放，住戶亦可將他們的投訴、意見在網(wǎng)上發(fā)放。

　　(ii)管理公司可以將屋苑的鄰近設(shè)施，交通路線圖等在網(wǎng)上發(fā)布以方便住戶。

　　(iii)住戶亦可經(jīng)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)預(yù)約會(huì)所各項(xiàng)設(shè)施及安排家居增值服務(wù)。

　　(iv)管理公司亦同時(shí)為每個(gè)住宅單位提供電郵地址，住戶亦可以電子郵件與管理處聯(lián)絡(luò)。豪宅新概念

　　互聯(lián)網(wǎng)及計(jì)算機(jī)設(shè)備的普及，發(fā)展商于設(shè)計(jì)豪宅方面亦加以配合。據(jù)美國最大豪宅建筑公司Toll Brothers指出，現(xiàn)時(shí)美國及北歐的豪宅流行一種遠(yuǎn)離辦公室的高效能家居辦公室(Efficient Office-away-from the Office)，此種豪宅內(nèi)設(shè)有完善的辦公室及種種網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)備。為此種豪宅提供物業(yè)管理的公司又要面臨新挑戰(zhàn)。