十大物業典型案例之露臺漏水糾紛

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　　露臺漏水糾紛案例

　　案件背景

　　暴雨導致業主張三家屋頂公共部位的排水管道堵塞，造成露臺積水，從而導致積水漫延至家中，造成房屋墻面、地板裝修受損。下午17時，物業公司發現業主房屋漏水情況后，打電話告知了業主。次日，業主從自己居住的小區駕車前往事發小區，發現室內被雨水浸泡，墻體、地面均出現損毀現象，物業公司也隨即趕到現場對兩處排水管道的落水口進行了清除。后雙方就賠償事宜未能達成一致意見。

　　由于案涉房屋屋面有兩處公共排水管道，一處位于露臺的天溝落水口處，一處位于屋頂斜面通風井附近的天溝落水口處。在露臺的天溝落水口處，該業主建有花池，栽種植物、露臺鋪設瓷磚。且堵塞的水管管道雖然屬于公共部位，但位置在張三家中樓頂陽臺處，是需要張三在場的情況下才能進入協助處理。物業服務企業在汛前已通知全體業主應當對陽臺管道進行檢查，業主如發現樓頂陽臺管道有堵塞的情況可以聯系物業服務企業協助進行處理，物業服務企業無法單方進入業主家中陽臺檢查處理。

　　因此本案的主要爭議焦點是：導致排水管道的落水口堵塞的原因以及雙方責任大小、物業公司是否?應承擔賠償責任。

　　處理結果

　　物業服務企業在日常工作中，履行物業合同約定的義務，并且在強降雨之前向業主提前提醒注意安全防范，避免損失，對陽臺地漏自行檢查，以免堵塞造成積水等情況。該提醒行為，本不屬于物業公司職責范圍，但是物業公司依然盡心盡力的完成。雖然當事業主自證沒有收到該信息，但物業公司是用心在物業管理，力所能及地避免或減少業主遭受不必要的經濟損失，體現了物業工作的盡心盡責和高度的責任心。

　　露臺雖然是業主所有，但該落水口與公共排水管道相連接，應當屬于公共設施的范圍，物業公司對該共用水管設施負有維護、修繕義務，同時，案涉樓房屋面有兩處排水管道，且是相通的，只要任意一處排水管道的落水口是暢通的，即便發生露臺積水情況，其危害性也相對較小。因此對公共設施的維護、修繕義務的主體責任是物業公司，其不能以履行告知義務而免除其應當承擔的維護、修繕義務，也未能舉證證明其在事發前已履行維護、修繕義務。

　　但由于在險情發生時，業主家中長期無人居住，物業其未能及時履行險情防范和排除義務。案涉房屋樓梯口處雖留有公共檢修口，可作為日常檢修的入口，但事發時普降暴雨，如從該檢修口進入有一定的人身危險性，區住房和城鄉建設局經現場核實也確認，需要業主在場的情況下才能協助處理，而業主在事發時家中無人，以至于物業公司無法及時排除險情。故業主對損害后果的發生也有一定責任。

　　因此，物業公司對案涉房屋屋面的落水口負有管理、維護的義務，在其未充分舉證證明已履行該義務時，對造成的損害后果，應承擔承擔60%的賠償責任，同時，鑒于業主對損害后果的發生也負有一定的責任，自行承擔40%的責任。

　　案件啟示

　　物業工作需留痕跡，特別是工程類工作，有條件的在工單處理軟件上進行報單記錄，無條件的通過現場工作照片進行工作留檔。

　　像此類排水管入口在露臺(雖然在合同補充協議第八條約定，確定露臺系業主的專有部位的組成部分，使用權人是業主)只要最為公認的公區存在物業就有責任進行日常維護。雖然檢修位置位于業主家中陽臺，如無業主同意無法進入的情況下，物業依舊是較大責任方，因此盡可能把疏通工作做在前，如無法避免，則也需要在發現問題時盡可能的向業主告知后續風險，征詢業主意見，嘗試排除問題。

篇2：物業案例:妥善處理住戶公共區域漏水

【案例描述】

　　某小區某樓新接手上任的樓管在催收2601物業費的同時，業主提出室內墻體返潮和走廊有漏水現象，嚴重影響其正常生活而拒交物業費。經樓管協同維修部師傅仔細查看漏水點，初步排查判斷為：可能來自自來水表后或暖氣管后地埋管滲漏導致，漏水牽涉到2601、2602、2603三家區域，還需打開地面以確定具體責任人。

【案例分析】

　　此時的管網漏水已過質保期。依據《中華人民共和國建筑法》、《鄭州市物業管理條例》、《鄭州市城市供水管理條例》、《鄭州市維修基金管理使用辦法》的相關規定，以及《前期物業服務協議》的約定，該漏水部位確定為業主專屬部分，漏水造成的維修等費用應有滲漏房間的業主所有人承擔。

　　滲漏管網的業主不配合或拒絕維修的，其他受損失的業主可向人民法院提起民事侵權訴訟以維護自身的合法權益。

【解決方法】

　　為維護鄰里和諧，盡快修復、盡最大限度降低損失的宗旨，由物業出面，讓2601、2602、2603三家業主和物業一起協商，最終商定，需由三家共同簽訂一個《責任劃分事宜》協議，由物業工作人員在本樓層業主的見證下打開地面以確定責任，造成的損失及相關的維修工作由滲漏管網的業主承擔。經過耐心勸導，三家最終同意打開，并由物業安排專人協調本樓層業主參與全過程，并做好拍照、錄像留言等證據收集工作。

　　打開之后，確定是2601家的管網問題所致，2601順利地同意承擔維修所有費用。修好之后，三家都對物業此舉作為表示非常感謝，兩年長期漏水問題終于在樓管積極催動下，得到妥善解決。2601隨后打電話順利地交納了之前所欠下的所有物業費。

　　作者|李清芬