十大物業典型案例之陽臺封閉糾紛

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　　陽臺封閉糾紛案例

　　案件背景

　　業主張三購買了某小區帶非封閉式陽臺的商品房，并與某物業公司簽訂了《前期物業服務協議》、《臨時管理規約》。協議約定對業主或物業使用人違反《(臨時)管理規約》等物業管理制度的行為，物業公司可采取勸阻、制止、報告業主委員會以及其他合法方式進行處理等必要措施。

　　張三購買房屋后不久后就封閉了陽臺、影響了外立面，物業公司發現后向張三發出了《裝修違章整改通知書》要求其拆除封閉陽臺的材料，但張三未予拆除。之后物業公司委托律師依據《臨時管理規約》向其發出《律師函》，要求其承擔恢復原狀的法律責任，張三收到函件后仍未拆除。之后，該小區召開業主大會表決通過了《管理規約》，規約約定：封閉陽臺不得影響外立面與原設計規劃。

　　物業公司認為業主張三封閉陽臺的行為已經違反了《管理規約》的約定，遂起訴至法院，要求業主張三拆除封閉陽臺的材料，并恢復原狀。

　　處理結果

　　《管理規約》系經業主大會一致通過，對該小區的全體業主具有約束力。陽臺雖作為房屋專有部分，業主對陽臺享有占有、使用、收益和處分的權利，但《管理規約》有關陽臺封閉的規定并不導致業主無法行使對陽臺的占有、使用、收益和處分權利，未排除業主的主要權利，業主仍應遵守該規定。

　　物業公司依據物業合同及管理規約的授權，針對封閉陽臺的行為，有權采取勸阻、制止等必要措施進行處理。

　　物業公司作為小區的物業管理人，有權起訴法院要求業主張三拆除封閉陽臺的材料，并恢復原狀。

　　張三于判決生效之日起十日內拆除封閉陽臺的材料、恢復房屋陽臺原狀，案件的訴訟費用由張三承擔。

　　案件啟示

　　非封閉的陽臺是業主房屋的專有部分，業主對其享有占有、使用、收益和處分的權利，若項目需要制止業主封閉陽臺的行為，應當有合法的依據且需要采取合理的措施。

　　業主簽字確認的《前期物業服務協議》、《臨時管理規約》或者經過業主大會表決通過的《管理規約》在沒有限制業主對陽臺的主要權利的情況下，均可以作為項目勸阻、制止業主封閉陽臺行為的依據。項目在發現業主存在封閉陽臺的行為時，可依次采取協商溝通、發放《整改通知書》、發放《律師函》、起訴等措施去制止業主的違約行為。

篇2：物業案例：草率啟動消防泵，閥芯沖開電梯被淹

　　物業案例：草率啟動消防泵，閥芯沖開電梯被淹

　　案例簡述：

　　7月15日下午，某項目測試消防管道完好情況，在12區-2#高位水箱灌水，過程中12-2#2、7、8、9、10、11樓消防栓閥芯被水頂開，導致跑水，電梯被水浸。經調查事故原因是：服務中心在此前已進行消火栓巡查工作，并發現消火栓有損壞現象，但相關信息沒有在部門內部進行及時的傳遞和溝通。當日地產公司需要進行試水，項目部工程師請維修班幫助試水，維修主辦提示項目工程師是否對消火栓設施進行完全檢查，彭工答復以安排施工單位了。維修班隨后進行了試水，當時樓內現場沒有安排人員觀察。

　　案例分析：

　　1.安全員在對消火栓的巡查中雖已發現消火栓存在損壞現象，但未能及時上報安全主辦，使得相關信息沒有在部門內部進行及時的傳遞和溝通。反映出管理人員未對安全員進行消防設備風險意識培訓，使其清楚巡查中發現的哪些消防設備風險點是需及時上報。

　　2.地產公司需試水時未能與項目管理人員進行全面溝通，致使管理人員及安全人員不知道消火栓要試水，未安排安全員到現場進行巡視。

　　3.對于消防試水這種可能對客戶有重要影響的作業，未能現場確認施工單位在做什么、做到什么程度，也沒有通知其他班組和崗位組織調配人員進行配合，就草率地進行試水。

　　案例啟示：

　　1.地產公司在項目交付時就應保證消防系統處于正常使用條件。對于設備、設施存在的問題應該在物業接管驗收環節就加以解決，避免物業“帶病接管”或是“被迫接管”。這需要通過與地產公司的不斷溝通和協調，使其對消防安全問題給與高度重視并配合物業及時完成整改。同時對于已入住區域的設備、設施無論是否辦理好移交手續，我們都需要承擔管理責任，都需要對設備的正常運轉和安全運轉負責。

　　2.對于已交付區域的返修等對客戶有重要影響的作業，需明確操作流程和規范，以提示風險和易出現問題的地方;做好防護措施和預案準備;如有必要需提前知會客戶做好相關準備等。使項目在管理地產返修作業時有據可依，并有效規避風險和減少對客戶的影響。

　　(分析：Z)

篇3：物業案例：抓獲盜竊樣板房物品犯罪嫌疑人

　　物業案例：抓獲盜竊樣板房物品犯罪嫌疑人

　　案例簡述：

　　*月*日17：05分，一身穿茄克的男子在與眾多客戶一起參觀**城TB樣板房的時候對3幅雕塑畫實施偷竊，被保潔員發現，附近值班安全員及時趕到將嫌疑人抓獲。經清點發現除當場繳獲的贓物之外，樣板房內還丟失首飾盒2個、木象一只、鹿頭一個，但該犯罪嫌疑人對此不予承認。根據28#值班安全員反映，該嫌疑人自駕車前來看房，物業服務中心遂將嫌疑人及所駕車輛一并交由派出所處理。

　　經派出所問詢及打開車廂檢查，樣板房其他丟失物品全部在嫌疑人車箱內，該嫌疑人在物證面前承認了盜竊事實。

　　案例分析：

　　1.一般我們都會對來參觀的每一位顧客給予充分的信任，認為來參觀樣板房的人都是有買房意向的客戶，但這一案例的發生提醒我們今后也要關注犯罪分子利用參觀樣板房機會進行盜竊的情況;

　　2.本案例中的28#值班安全員對嫌疑人駕車前來看房這一信息的掌握，是使得其他物品失而復得的重要前提，如果安全員缺乏主動關注客戶的意識，沒有掌握相關信息，由于缺乏當場抓獲的證據，其他被盜物品能否追回就很難說了。

　　案例啟示：(分析人--陳曉華)

　　1.樣板房保潔員應熟悉房間物資情況，掌握物品的數量及具體擺放位置，每天上下班前對物資進行清點、盤查;

　　2.在周六、周日或集中開盤等顧客較多時間，可增加經過培訓的安全員在樣板房值班，一方面可以及時為客戶提供幫助，另一方面協助現場的秩序維護和安全防范;

　　3.對反復進出樣板房、手拿衣服或背包的人員要給予關注，并注意對物品的及時清點。