物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理要如何管理好一個(gè)項(xiàng)目

　　物業(yè)管理的基本特征是在法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)從事環(huán)境、設(shè)備設(shè)施的管理，為授權(quán)管轄范圍內(nèi)的人提供全方位的服務(wù)。一個(gè)專業(yè)物業(yè)管理公司所管理的小區(qū)或辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院，其有形資產(chǎn)動輒百萬、千萬，甚至幾億、幾十億。管轄范圍內(nèi)各種人的活動，簡繁相間，難易互見，管理者的敬業(yè)精神，顯得尤為重要。

　　一、管理者的敬業(yè)精神包括：

　　1、強(qiáng)烈的使命感。商業(yè)社會中，人類的許多活動都是價(jià)值的體現(xiàn)。平時(shí)，報(bào)紙上常刊載對物業(yè)管理公司的投訴信函。這其實(shí)稍加研究便可以發(fā)現(xiàn)，投訴最多的是那些僅僅翻牌的公司，或者是發(fā)展商自己湊合成立的公司。相比較之下，對業(yè)主或發(fā)展商委托競標(biāo)的項(xiàng)目，許多物業(yè)管理公司在接標(biāo)后能努力管好，受到贊譽(yù)。除了他們技術(shù)水平高，實(shí)力強(qiáng)外，意識在起作用。的確，日常的工作中有很多問題，各種矛盾，以怎樣的方式和方法去解決，結(jié)果完全不一樣。如果能確立起一種為業(yè)主服務(wù)好的使命，話就好說，事就好做。

　　2、高度的責(zé)任心。很多物業(yè)管理人員都把管理服務(wù)當(dāng)作自己的事來辦，甚至做得比自己的事還好。有了這種責(zé)任心，就會去研究問題、解決問題，就不會去扯皮。水管裂了，不會先去尋找誰承擔(dān)責(zé)任，而是先解決問題。

　　3、團(tuán)隊(duì)精神。物業(yè)管理涉及的面很廣，需要的知識結(jié)構(gòu)復(fù)雜。有人說，物業(yè)管理要解決的問題“上至天文地理，下至雞毛蒜皮”，一點(diǎn)也不為過。但一個(gè)人的精力、知識畢竟有限。如果發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊(duì)精神”，就沒有解決不了的問題。對復(fù)雜設(shè)施、設(shè)備的管理，外包是一項(xiàng)常見的方式，但如不能與協(xié)作方之間發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊(duì)精神”，恐難把事做好。

　　二、物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具有良好的心理素質(zhì)

　　物業(yè)管理工作者活躍在高檔辦公樓、優(yōu)雅的小區(qū)和涉外公寓，每天面對的有腰纏萬貫的富人，也有普普通通的百姓，甚至生活艱辛的市民。他們對待物業(yè)管理人員的態(tài)度有的親熱有加，也有的平平常常，甚至也有的不屑一顧。而在日常事務(wù)的處理過程中，對業(yè)主和用戶的要求和服務(wù)，以及與政府行政部門、街道、社區(qū)的交往中，我們對事物的看法也常常不盡一致。如果沒有良好的心理素質(zhì)往往容易出現(xiàn)偏差。因此，以下幾點(diǎn)顯得非常重要：

　　A:精神境界要高。物業(yè)管理不是簡單的看門、掃地、通陰溝。作為物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的工作人員，他們具有特定的專業(yè)知識和技能，在人格上與其他人都是平等的，只是社會分工不同而已。

　　B:禮貌待人是物業(yè)管理人員必備的素質(zhì)。不管在什么情況下，對周圍的人，要以禮相待;對周圍發(fā)生的事，只能多觀察，多分析，決不議論，這一條非常重要。

　　C:以平常心對待不平常的人和事。人家有的，我們不必也有;人家沒有的，我們也可以有，也可以沒有。

　　D:要處理好各方面的關(guān)系。與業(yè)主和租戶的關(guān)系，與員工和領(lǐng)導(dǎo)之間的關(guān)系，與相鄰單位和政府行政部門、街道、社區(qū)等等，都要處理好關(guān)系。

　　三、物業(yè)經(jīng)理要有精湛的管理技能

　　物業(yè)管理不僅要將管理內(nèi)容按照目標(biāo)去一步步地實(shí)現(xiàn)，而且要做得盡可能地有效。一般來說，通過努力，管理目標(biāo)是不難實(shí)現(xiàn)的但要管理得非常有效，我們是必須要有精湛的管理技能的，而且這一點(diǎn)決不能一蹴而就。精湛的管理技能除了多實(shí)踐外，還要不斷提高自身的文化修養(yǎng)和專業(yè)業(yè)務(wù)水平。物業(yè)管理是一件很復(fù)雜的工作，涉及的面很廣，從建筑結(jié)構(gòu)到機(jī)械設(shè)備，從田園綠化到人的行為舉止。如果沒有良好的管理技能，很難勝任優(yōu)秀的管理項(xiàng)目。管理技能涉及的方面有：

　　小區(qū)、樓宇的建筑結(jié)構(gòu)，供電、供熱系統(tǒng)，水處理系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)，保安、綠化、清潔、財(cái)務(wù)的管理，人的管理，等等。其中最為困難的是人的管理。人是具有思想的，而人的行為方式又是隨時(shí)間、地點(diǎn)的不同而變化的。如何對人的行為進(jìn)行規(guī)范和管理是一大課題。項(xiàng)目服務(wù)中心的員工，尤其是項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，要不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)一些管理學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)、法律和法規(guī)、甚至美學(xué)，將會受益無窮。

　　四、物業(yè)經(jīng)理要具有十足的經(jīng)營頭腦

　　無論是小區(qū)、寫字樓、高檔公寓等，作為項(xiàng)目的首要人員必須要掌握好一個(gè)原則，時(shí)刻考慮到如何讓員工過的好點(diǎn)，考慮好項(xiàng)目的整體經(jīng)營運(yùn)作狀況，沒有好的收繳率就沒有好的收入給員工，那么這位項(xiàng)目經(jīng)理就是一位不合格的領(lǐng)頭羊。其他做好了則也是不及于，哪個(gè)企業(yè)都不會要一個(gè)不給自己帶來利潤的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，同樣也無法做好一位領(lǐng)頭羊的團(tuán)隊(duì)首領(lǐng)。

　　五、物業(yè)經(jīng)理要有超前的服務(wù)意識

　　縱觀過去的廿世紀(jì)，工業(yè)革命和四十年代以后的科技革命給人們的生活和意識均產(chǎn)生了巨大的沖擊。我們知道，工業(yè)國家用了將近幾個(gè)世紀(jì)所經(jīng)歷的變革，我們國家則在幾十年內(nèi)便就實(shí)現(xiàn)了。社會在發(fā)展，作為物業(yè)管理主要對象的人的要求越來越高，超前的服務(wù)意識顯得極為重要。

　　例如，樓宇小區(qū)的智能化。這不僅僅是個(gè)監(jiān)控管理的問題，還能使人的生活和信息的獲取更為便利和及時(shí)。健康和人的生命越來越成為人們關(guān)切的主題。因此，安全防范、環(huán)境綠化、消除污染，成為擺在物業(yè)管理公司和全體從業(yè)人員面前新的課題。服務(wù)的時(shí)效性。時(shí)間就是生命，時(shí)間就是金錢，已不再是文學(xué)作品里的用語，而是人們切切實(shí)實(shí)感受到的事實(shí)。信息革命已將這一概念大大強(qiáng)化了。諸如此類，不一而足。因此，我們的服務(wù)方式和方法必須跟上科技發(fā)展的步伐，跟上信息革命這一時(shí)代的節(jié)拍，要有所創(chuàng)新，要不斷研究新問題，解決新問題......

篇2：大廈項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理助理崗位工作職責(zé)

　　大廈項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)

　　*協(xié)助經(jīng)理做好部門日常工作；

　　*分管前臺服務(wù)、清潔工作及經(jīng)營場所，對小區(qū)每日實(shí)施全面檢查；

　　*協(xié)助經(jīng)理做好定期回訪及對客戶投訴的處理；

　　*負(fù)責(zé)短期服務(wù)公寓工作，包括：客戶接待、收費(fèi)、房間檢查等；

　　*對銷售部開出的物業(yè)聯(lián)系單的發(fā)放與落實(shí)，全面掌握客戶入住前的各項(xiàng)準(zhǔn)備情況，確保客戶按期無誤入住；

　　*辦理外籍人員住宿登記，各類施工證的辦理及押金收取工作；

　　*每周房況表統(tǒng)計(jì)及住戶檔案的及時(shí)修改；

　　*鐘點(diǎn)工的安排，健身房等的管理；

　　*項(xiàng)目經(jīng)理交辦的其他工作。

篇3：大廈項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理崗位工作職責(zé)

　　大廈項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)

　　*主持**大廈的日常管理工作。根據(jù)**大廈各時(shí)期的實(shí)際狀況，提出改進(jìn)和提高物業(yè)管理工作水平的意見措施。

　　*對公司和業(yè)主雙方負(fù)責(zé)和匯報(bào)工作，按時(shí)向公司和業(yè)主提交工作計(jì)劃和小結(jié)，聽取業(yè)主的意見和要求，并在規(guī)定期限內(nèi)落實(shí)執(zhí)行。

　　*負(fù)責(zé)召集員工每月例會，檢查工作落實(shí)情況，布置工作任務(wù)，協(xié)調(diào)員工關(guān)系，就項(xiàng)目物業(yè)管理執(zhí)行中的問題提出解決方案。若發(fā)生重大事件或超出崗位職責(zé)權(quán)限的應(yīng)立即向公司和業(yè)主匯報(bào)。

　　*進(jìn)行巡視，對設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)、安保、保潔和綠化等方面的服務(wù)情況進(jìn)行了解，每天檢查各個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

　　*發(fā)生緊急事件時(shí)，立即組織相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處理，按應(yīng)急方案制定的措施執(zhí)行。對發(fā)生的緊急事件應(yīng)在事后組織相關(guān)責(zé)任人員總結(jié)、學(xué)習(xí)，分析原因并寫出報(bào)告向公司和業(yè)主匯報(bào)。

　　*每月組織一次對機(jī)電設(shè)備、建筑物、公共設(shè)施和環(huán)境等方面的綜合性檢查，及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問題，或書面通知有關(guān)員工，要求整改。

　　*監(jiān)管財(cái)務(wù)各類款項(xiàng)的收支，督促帳目日結(jié)日清，控制成本、編制預(yù)算。

　　*統(tǒng)一協(xié)調(diào)各員工的工作，并檢查其工作狀況和落實(shí)情況。

　　*負(fù)責(zé)對分包合同相應(yīng)條款的審核、修改，并對員工的工作情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查、評定。

　　*負(fù)責(zé)參與、組織每季的物業(yè)管理質(zhì)量大檢查及配合作好質(zhì)量管理體系評審的有關(guān)工作。

　　*負(fù)責(zé)外部的溝通和聯(lián)系，及時(shí)處理投訴，并向當(dāng)事人通報(bào)處理意見和結(jié)果。