法院解讀常見物業糾紛典型案例

　　對物業服務不滿意能否拒交物業費?

　　車輛或房屋財產被盜物管是否要擔責?

　　物業服務存明顯瑕疵物業費能否減免?

　　業主欠費物管能否擅自停水停電?

　　典型案例

　　案例一

　　業主未能證明物業公司提供的物業服務存在重大瑕疵，其拒交物業費理由不成立。

　　案情簡介：

　　流行前線商場物業公司起訴業主要求支付物業費的物業服務合同糾紛系列案中，部分業主抗辯稱物業公司沒有按照合同約定履行管理義務，物業管理存在眾多瑕疵，比如商場垃圾沒有及時清理、公共區域照明燈損壞后沒有及時更換等，并以此拒交物業費。

　　最終法院認定，僅憑被告提供的一組照片，不足以證明原告提供的物業服務存在重大瑕疵，物業服務企業是對整體區域的各個方面提供物業服務，包括共用設施的維護和管理、公共秩序的管理、公共環境衛生等，即物業服務企業提供的服務具有公共性和整體性，業主不按時繳納物業服務費會對小區的整體服務產生不利的影響，對于其他按時交納費用的業主也極為不公。

　　另外，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規定，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主可以請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，而非拒繳物業服務費。最后，法院認定業主抗辯不成立，判決支持物業公司主張的物業服務費。

　　案例二：

　　物業服務存在明顯瑕疵，物業費適當減免。

　　案情簡介：

　　某花園物業公司起訴業主要求支付物業費的物業服務合同糾紛系列案中，被告辯稱原告提供的物業服務存在重大瑕疵，管理費應減免。

　　經法院現場勘查，發現涉案小區正門門禁卡損壞后沒有修復，導致不需要門禁卡即可隨意進出，后門需憑門禁卡進出，但未設有保安亭，亦無保安巡查，保安室雖有錄像監控但后門的監控損壞缺失。此外，部分業主舉證證明財物曾被偷竊。據此，法院認定該物業服務企業在在小區的安全保障方面明顯管理不到位，存在重大瑕疵，業主抗辯有理，法院最終判決物業費酌定減少5%。

　　案例三：

　　未依法定程序進入小區提供物業服務，在應當退場時不退場，由此產生的損失由物業服務企業自行承擔。

　　案情簡介：

　　2018年2月6日，法院受理某物業管理有限公司訴某業主拖欠物業管理費系列案件。

　　經查，該物業公司并未依法定程序進入錦隆花園提供物業服務，且在區住房城建建設和水利局、業委會通知其退場時仍拒絕退場，拒絕與新物業公司進行交接手續，在僵持時雙方均報警，但該物業公司仍然拒絕退場，堅持繼續提供物業服務。

　　根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條的規定，物業服務合同的權利義務終止后，物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持，經審理，法院依法確認該物業公司在應當退場時不退場應視為其單方行為，由此產生的損失由其自行承擔，即業主依法無需再承擔其應退場后的物業管理費。

　　案例四：

　　剝奪小區業主對共有部分共有和共同管理權利的業委會決定，應予撤銷。

　　案情簡介：

　　法院受理的某業主訴某小區業委會業主撤銷權案件中，原告認為該業委會張貼《關于業主大會臨時會議表決結果的公示》，告知原告作為已購車位業主不能參加承租露天停車位的抽簽報名，剝奪了原告的合法權利，該決定應予撤銷。

　　經審理，法院認為，造成涉案小區車位不足的成因不在于已購買車位的業主，不能將因此產生的不利影響轉嫁給該部分業主。業主對共有部分所享有的權利是共同及平等的。該業委會在對小區公共部分劃定車位的使用規則方面所作出的《意見征詢書(二)》中將“有限滿足‘一戶一車位’原則，有產權車位(含地下車位及北面首層汽車庫)的住戶不參與抽簽，其余符合資格住戶可報名參與抽簽”作為提議內容，實質上是剝奪了已購產權車位的小區業主對共有部分共有和共同管理的權利，侵害了原告等已購車位的小區業主的合法權益，該項決議非法排除了涉案小區內已購車位業主對共有部分享有共有和共同管理的權利，當屬無效。最終判決撤銷涉案業委會所作決議。

　　物業服務企業不具備相應的物業服務資質，是否影響合同效力?

　　物業服務企業不具備物業服務資質，物業服務合同應為有效，其主要理由：

　　一是物業服務企業不具備物業服務資質，不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條所規定的合同無效的法定情形之一，根據《中華人民共和國物權法》第八十一條規定，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。可見物業服務企業是否具備物業服務企業資質并非我國法律認定物業服務合同效力的依據。

　　二是《物業管理條例》第三十二條第二款的規定屬于管理性規定，非效力性規定，不能作為認定合同效力的依據。

　　物業服務合同終止后，物業服務企業繼續對小區進行物業管理的，物業服務企業是否可以向業主收取物業服務費?

　　分兩種情況：①物業服務合同到期后，如業主大會尚未選定新的物業服務企業提供物業服務，原物業服務企業繼續提供服務的，則構成事實上的物業服務合同關系，物業服務企業可參照原物業服務合同的約定向業主主張物業服務費。

　　②如出現《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條“物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。”所規定的情形，亦即物業服務企業無理拒不退場，則應認定物業服務合同權利義務業已終止，物業服務企業主張合同終止后物業服務費的，不予支持。

　　業主或物業使用人房屋財產被盜，能否成為拒繳物業服務費的抗辯理由?

　　原則上只要物業服務企業按物業服務合同提供了服務，業主或物業使用人就應按時繳納物業服務費，至于其財產被盜，屬另一法律關系，可另行起訴。

　　如業主或物業使用人認為物業服務企業未盡到管理義務而導致其財產被盜的，法院應審查物業服務企業是否存在管理瑕疵，可以根據瑕疵大小程度扣減部分物業服務費或免除違約金。

　　欠繳物業服務費的違約金應如何確定?

　　物業服務費的違約金原則上依照合同的約定，但有以下三種情況例外：

　　①合同未約定違約金計算標準的，參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條的規定，物業服務企業可以主張自應繳納之日起按年利率6%計算違約金;

　　②如合同約定的違約金標準過高，則參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條的規定，將欠繳物業服務費的違約金調整為年利率24%;

　　③如法院經審查認為物業服務企業在提供物業服務的過程中存在瑕疵，則有可能綜合過錯程度、合同履行情況等對違約金予以減免。

　　物業服務企業能否主張水電費的違約金?

　　分兩種情況：

　　①水電費的違約金在物業服務合同中有約定的從約定，如業主抗辯約定的違約金標準過高或法院經審查認為合同約定的違約金標準過高，則可參照《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》第二十九條的規定，調整至年利率24%;

　　②水電費的違約金物業服務合同沒有約定的，物業服務企業無權要求業主支付。

　　小區車輛丟失，物業服務企業是否需要承擔責任?

　　對于該種類型，業主與物業服務企業之間形成哪一種法律關系，應如何適用法律處理，《廣東省高級人民法院關于審理住宅物業服務糾紛案件若干問題的指導意見》第18條已作出明確規定，具體內容如下：

　　①物業服務企業對業主或物業使用人的專用停車位或者停放在住宅小區的其他車輛收取物業費或者保管費，如發生車輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關于有償保管合同的規定處理。

　　②物業服務企業對停放在住宅小區內的車輛沒有收取費用，但采取發卡、登記等管理措施的，應當認定形成無償保管合同關系，如發生車輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關于無償保管合同的規定處理。

　　③物業服務企業對停放在住宅小區內的車輛沒有收取費用，也沒有采取發卡、登記等管理措施的，如果發生車輛毀損、丟失的，應根據物業服務企業是否盡到安全保障義務及其過錯程度確定其應否承擔賠償責任及責任的大小。

　　④車輛所有人或使用人對車輛毀損、丟失也存在過錯的，可減輕或免除物業服務企業的賠償責任。

　　業主或物業使用人房屋財產被盜，物業服務企業是否需要承擔責任?

　　對于該類型案件，應考慮物業服務企業是否盡到安全保障義務，根據其過錯程度確定其應否承擔賠償責任及責任的比例如何。首先，應審查物業服務合同中約定物業服務企業應如何履行安全保障義務及應采取何種措施。

　　其次，審查在業主財物失竊期間，物業服務企業是否盡到安全保障義務。這主要根據小區內的安全監控系統是否運作正常，安保人員是否巡邏到位，安保人員有否按照制度規定對小區出入人員進行登記或者實行刷卡出入等進行確定。若經審查，能確定物業服務企業確實沒有盡到安全保障義務的，則應按照過錯程度對業主的財物損失承擔一定的賠償責任。

　　同時，還應注意審查業主自身對財物損失有否過錯，若有過錯，還應減輕物業服務企業的責任。

　　在該類型案件中，還有一個問題就是如何認定業主的財物損失范圍。一般情況下，業主較難提供充足的證據證明被盜的財物具體有哪些，但其財產損失客觀存在，故從公平的角度考慮，可以憑業主在公安機關報案筆錄中所陳述的財物情況作為參考，結合業主提供的購物憑證上的物品價格，以及業主的職業、月收入情況，綜合日常生活經驗判斷其有無可能在家中存放如此數量的財物，最終合理酌定其損失數額。

　　物業服務企業能否因業主欠費而擅自停水停電，停止小區的公共服務?

　　不可以。

　　基于小區公共利益保護考慮，物業服務企業不能因業主欠費而擅自停水、斷電或停止小區公共服務。物業服務合同與供水供電合同是兩個獨立的合同，供水供電合同的相對方是供水供電公司，根據合同權利義務一致原則，享有停水停電權利的是供水供電公司，而不是物業服務企業。業主拖欠物業服務費，物業服務企業可以通過訴訟等方式進行催收，但不得擅自采取停水、停電等措施，因此造成業主損害的，業主可以請求物業服務企業停止侵害、賠償損失。

　　對于開發商作出的“贈送物業服務費”的承諾，其效力如何認定?

　　一般情況下，對于開發商承諾免收買受人物業服務費的主張應當視為無效。在業主辦理入住后，其作為小區的業主，就應當向物業服務企業繳納物業服務費。除非經過前期物業服務企業的書面授權或物業服務企業對承諾進行追認，否則開發商無權代前期物業服務企業作出承諾免除買受人物業服務費。

　　前期物業服務費的免除只有同時具備以下兩個條件才有可能有效：

　　第一，開發商與前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同，在合同中明確約定了由開發商向前期物業服務企業交納購買其房屋的部分或全部買受人的前期物業服務費或免除業主交納物業服務費的承諾。

　　第二，商品房預售合同中建設單位承諾業主的前期物業服務費以及入住后部分時間段內的物業服務費全部由建設單位代為交納，并就建設單位違反此項承諾的違約責任作出明確約定，而且必須將前期物業服務合同作為商品房預售合同的附件。

　　在這兩個條件下，開發商承諾其承擔業主入住之后的部分物業服務費，并且物業服務企業也以簽訂的物業服務合同的內容表示同意，業主才能享有贈送的物業服務費。

　　開發商作出的關于贈送面積免物業服務費的承諾，其效力如何認定?

　　物業管理與房屋買賣是兩個獨立的法律關系。一般贈送房屋的建筑面積往往發生在開發商售房的過程中，這是開發商對自己的權利處分，其有權贈送銷售面積。

　　但是，對于物業管理是物業服務企業與業主之間形成的物業服務合同關系。物業服務費是對小區公共部位進行管理的消耗，該費用主要是根據買受人取得的產權證上核準的建筑面積來收取。如果開發商在買受人辦理產權證時沒有將所贈送的面積進行專門的說明，那么在收取物業服務費時，應當按照產權證上載明的建筑面積收取，并不像開發商承諾的那樣可以免收部分面積的服務費，開發商也無權處分物業服務企業的權利。

　　業主在收樓后能否以房屋存在質量問題為由拒絕支付物業服務費?

　　不能。房屋質量問題屬于業主與開發商的房屋買賣合同履行過程中產生的法律問題，而物業服務費發生在業主與物業服務企業的物業服務合同關系中，兩者屬于不同的法律關系，業主不得以房屋質量問題對抗其根據物業服務合同應給付的物業服務費。

　　物業服務企業一般是對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、安保、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理，業主或實際使用人在無有效證據證明因物業服務企業對上述部位、項目管理不善導致其私有房屋受損的情形下，不能以房屋質量問題對抗其支付物業服務費的合同義務。

　　空置物業是否需要交納物業服務費?

　　空置物業是否需要交納物業服務費首先應審查空置物業是否已經辦理收樓手續或根據《商品房買賣合同》的約定是否屬于視為已經收樓的情形。

　　如已經收樓，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條的規定，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　如非因業主原因導致未能收樓，則業主與物業服務企業的物業服務合同關系尚未成立，物業服務企業無權主張收取物業服務費。

篇2：典型物業糾紛案例剖析

最近這一段時間,記者在收到的讀者來信中發現,業主與物業公司的糾紛投訴呈上升趨勢。有些案例頗有撲朔迷離之感,所以我們特請專業律師對一些典型案例做些分析,以供眾人參考。

案例一

尚未交房,物管能私下出租嗎?

黃先生在金山新區某樓盤買了一套住房,去年年底交房,因為自己長期在外做生意,所以特意寫了封信給開發商,說等自己今年5月份回來時再收房。今年4月,黃先生的兒子先回福州,到新房去看了一下,發現房子被別人住著,住戶稱,物業公司以每月300元出租該房屋,已經租了4個月了。

黃先生得知這個消息后,立即與物業公司聯系,要求物業公司馬上把租戶清出去,并賠償損失。而物業公司卻說,雖然房子是黃先生買的,但在沒有驗房入住之前,只能視為準業主,房屋的產權仍屬于開發商,物業公司在征得開發商同意的情況下,有權將房子出租。物業公司認為,出租并未給新房帶來損害,所以也談不上賠償一事。

律師解疑:開發商及物業公司的行為顯然已侵犯了黃先生的合法權益,黃先生可以通過法律途徑來維護自己的合法權益。

首先,黃先生在購買該套商品房時與開發商簽訂了商品房買賣合同,該合同一經房地產管理機關登記備案,黃先生就是該套商品房的期待所有權人(一經交付即是所有權人),開發商就無權將該房再出售給第三人。根據合同隨附義務,在商品房完工符合交付條件至交付業主之前,開發商對該套商品房負有保管義務,但不具有使用(包括出租)權利。

其次,開發商的交房通知進一步肯定了黃先生的產權人身份,黃先生回信同意交房但要求延期交房,可以認定買賣雙方已確認所要交付的商品房已經歸黃先生所有,只是由于黃先生的原因而暫時由開發商保管。延遲交房期間,開發商可以適當向黃先生收取保管費。

黃先生雖未入住,但對所購房屋已具有無可爭辯的所有權。開發商或物業公司要將該房出租,必須征得黃先生的同意,否則都將構成侵權。由于商品房在交付前被租賃使用,使未投入使用的商品房的使用價值受到減損。根據《合同法》第142條規定,關于標的物毀損、滅失的風險,在標的物交付之前由出賣人承擔的法律規定,開發商或物業公司除了要立即終止其與他人所謂的租賃關系外,還要賠償黃先生因此造成的經濟損失。

案例二

重新驗收,物業費該從何時算?

姚先生去年在東區購買了一套95平方米的住房,去年10月,開發商通知姚先生收房。辦理了相關手續后,姚先生領到了新房鑰匙。在小區物業公司的工作人員帶領下,姚先生對新房進行驗收。但在驗收過程中,姚先生發現了好幾處質量問題,物業公司工作人員將其一一記錄在冊。于是,姚先生退回了鑰匙,要求等質量問題解決了再收房。

去年12月底,物業公司以掛號信的方式通知姚先生,質量問題已處理好,可以收房了。今年1月,姚先生再次前往收房。經過驗房確認質量問題已基本得到解決。于是姚先生收下了新房鑰匙,但是物業公司要求姚先生交齊去年10月至今年1月份的物業管理費。姚先生認為應該從自己驗收房子合格之日起才能收物業管理費,因此與物業公司一直糾纏不休。

律師解疑:姚先生第一次交房驗收時因質量有問題退回了鑰匙,應視為商品房不符合交付條件,開發商未向其交房。經整改,今年1月經驗收雙方確認商品房符合交付條件,姚先生這才收了新房,此時才視為法律意義上開發商正式向姚先生交付了商品房。根據國務院《物業管理條例》第四十二條第二款規定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。因此,去年10月至今年1月份商品房整改期限的物業管理費屬商品房尚未交付給業主期間的物業管理費,物業公司應向開發商收取,而不應由業主承擔。

案例三

荒廢花園,業主能占用種菜嗎?

林先生是東區某樓盤里的一個業主,前不久,他看到小區里一塊花園荒廢了,就把那塊地開辟成菜地種些蔬菜供自己日常食用。最近,小區重新聘請了物業公司,物業公司想把這塊地重新恢復成花園,就找林先生要求他把菜地里的菜處理掉。林先生不同意,稱自己是小區的業主,有權使用這塊地。當業委會主任出面解釋,說這是業委會和物業公司商量后做出的決定時,林先生說,聘請這家物業公司,他并沒有投同意票,所以物業公司無權干涉他的行為。因此林先生不肯退地,業委會和物業公司對此事不知該如何處理?

律師解疑:林先生應按物業公司的要求把菜地里的菜處理掉并退出該地塊。

根據我國法律法規規定,小區內按照規劃建設的共用設施(包括花園、綠地、道路等),屬小區內的全體業主共同所有,國務院頒布的《物業管理條例》第五十一條明確規定了:“業主、物業管理企業不得占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。”林先生在小區花園用地上開辟菜地自用,違反了《物業管理條例》的規定,依法應予糾正。若林先生不聽勸阻,一意孤行,依照《物業管理條例》第六十六條的規定,將受到包括罰款、沒收菜地收益等行政處罰,沒收的菜地收益主要用于物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、養護。

林先生以其未投票同意聘請現物業公司為由,認為物業公司無權干涉他的行為也是錯誤的。根據《物業管理條例》規定,小區選聘物業管理企業,只要經業主大會討論及三分之二以上有投票權的業主同意,由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同,所簽訂的《物業服務合同》對全體業主就具有法律約束力。

案例四

物管違約,證據如何有效收集?

福州金山某小區的業主們對小區物業公司的服務很不滿意,認為物業公司在物業管理服務上存在不少問題,如將樓房的消防通道用做垃圾堆放場、亂停車、經常未與業委會協商就把一些銷售攤點引進社區,而又把本應是全體業主的收入據為己有等等。因此業委會決定與物業公司談判物業收費的問題,要求根據權利義務對等原則,對物業公司要求的物業管理費予以一定比例的扣減,但是物業公司卻認為公司已經根據合同約定履行了自己應盡的職責,不能降低服務費。業委會開會后決定把物業公司告上法庭,但是不知道應該如何收集相關的證據。

律師解疑:根據《物業管理條例》的規定,業主委員會應當與物業管理企業簽訂物業服務合同,對物業管理事項、服務質量、服務費用等內容進行約定。物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。

由于物業管理屬于服務行業中的一種,這種服務往往是無形的,因此業主在平時發現物業公司有服務不到位的地方或違反物業管理合同的地方,可以用照片、錄像的形式記錄下來。為了使證據更具合法性,對所收集的證據還可以申請公證機關進行證據保全公證。取得證據后還應當注意保存好,保證在法庭上能夠全面、完整地使用自己所收集的證據,支持自己的訴訟主張。

篇3：物業糾紛典型案例:不繳物業費咋成業主首選維權方式

　　物業糾紛典型案例--不繳物業費咋成業主首選維權方式

　　鄒強 趙淑雯/城市商報/20**1017

　　蘇中工業園區人民法院發布物業糾紛典型案例

　　隨著住宅商品化進程的不斷加快，法院受理的各類物業糾紛也逐年增多。昨天，蘇州工業園區人民法院對20**年-20**年間的物業糾紛進行梳理，通過商報向社會發布五大典型案例，提供給廣大業主作為參考。

　　統計顯示，20**年-20**年這四年里，園區法院受理的物業糾紛分別為142、135、217、222件。今年僅第一季度，法院就受理了107件。大多數案件的被告都是業主，起因都是業主拒繳物業費，結果被物業公司告上法庭，且業主敗訴的非常多。究其原因，是物業服務行業缺乏統一標準及嚴格監管、業主權利意識的不斷增強所致。

　　大量物業糾紛的背后，折射出業主維權面臨的窘境——對單個業主來說，打官司存在著費時間、取證難、成本高、風險大等問題。但問題是，業主對物業公司服務不滿時，在訴訟之外又很難通過有效途徑進行維權。于是，業主只能通過拒交物業費這種既簡單又經濟的方式與物業公司對抗，結果被告上法庭。

　　□商報記者　鄒強　通訊員　趙淑雯

　　房門被撬財物被盜

　　物業公司有責任嗎

　　自家房門被撬財物被盜，小區物業要承擔責任嗎？業主王先生就遇到這樣一件氣惱事。

　　20**年10月14日，王先生回家時發現，自家及隔壁家房門被撬、貴重物品被盜。據王先生說，他家損失高達19萬元。他向小區物業索要監控資料時才被告知，早在一個月前，小區監控設備因故障一直處于癱瘓狀態。其后，他花2000元維修并更換被撬房門，隨后向法院起訴，要求物業公司承擔一半的賠償責任。

　　法院認為，物業公司已知小區監控設備癱瘓，在未修復的情況下，既未主動采取應急措施，增加臨時人員加強小區內巡邏及對出入人員登記管理，也未告知全體業主加強自我防范，因此對王先生家中失竊存在物業管理上疏忽（過失），應對王先生損失承擔補充賠償責任（王先生財產損害賠償責任主要應由小偷承擔）。結合其過錯情況，法院酌定物業承擔就確定損失部分的20%補充賠償責任。

　　【法官說法】

　　依照《物業服務合同》規定，物業服務公司一般對物業管理的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或服務，它提供的是小區物業的公共服務。因此對業主家中的財物安全，需經業主與物業公司協商在《物業服務合同》中予以特別約定。如果沒有特別約定，法院將結合實際情況，考慮物業服務公司在提供物業服務中是否存在過錯。物業公司應根據其過錯程度承擔相應的賠償責任。

　　房屋漏水修不好

　　拒繳物業費抗議

　　房屋漏水能否拒繳物業費？恐怕要具體問題具體分析！

　　最近，某物業公司起訴業主趙先生不交物業費。在法庭上，趙先生“理直氣壯”地說，自己欠繳物業費不假，但欠費的原因是20**年11月自己房屋因漏水而進行維修，但經多次維修，至今還在漏水。如今，業主報修后，物業都不來人處理。此外，地下車庫入戶電梯處也有漏水現象，長期未得到處理。

　　訴訟過程中，業主支付拖欠的物業費，但物業仍要求高昂的滯納金。法院認為滯納金計算標準明顯過高，依法予以調整，酌定業主參照同期銀行貸款利率的1.3倍支付違約金。

　　【法官說法】

　　房屋出現漏水，首先要找到原因，是房屋本身的質量問題，還是相鄰業主的原因，還是因物業管理疏忽原因導致的。如因房屋質量問題，開發商作為房屋開發銷售方，對所售商品房承擔質量保修責任，業主應追究開發商的賠償責任，但不能以此為由拒繳物業費。如因相鄰業主導致漏水，相鄰業主應承擔相應賠償責任。如確因物業管理疏忽導致漏水，物業服務提供方應當承擔相應的責任。

　　另外，物業服務合同所約定的滯納金、罰金等條款，均屬法律規定的違約金范疇。當事人約定的違約金如果過高，法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量裁決。

　　樓上群租亂糟糟

　　樓下拒繳物業費

　　孫先生最近被小區物業告上法庭，原因也是拖欠物業費。

　　在法庭上，孫先生認為自己不交物業費的理由很充足，自家樓上的那戶人家，長期處于群租狀態。每到深夜，樓上進進出出、洗衣洗澡，動靜太大，常常讓自己休息不好。為此，他多次向物業反映，希望能根治這個問題，但物業公司未有效管理。有一次，樓上往下漏水，孫先生向物業反映，但也沒有得到妥善處理。因此，孫先生要求物業給自己減免物業費。

　　不過，物業并不認同孫先生的說法。針對小區群租問題，物業公司認為自己已經盡到了合理的管理服務義務。至于漏水問題，物業認為這屬于樓上業主的問題，況且這一問題目前已經解決。法院認定孫先生的辯解理由不成立，應支付拖欠的物業費。

　　【法官說法】

　　業主拒繳物業費，應提供充分、有力的證據，證實物業公司在履行物業服務合同過程中存在過錯，導致物業服務未達到合同約定的服務承諾標準。同時業主維護自身權益的方式也是多樣的，僅通過拒繳物業費不能真正達到維權之目的。

　　業主房屋長期閑置

　　能不能減免物業費

　　丁先生是園區某小區的業主。20**年4月，他與物業公司簽訂《

業主（臨時）管理規約》，其中明確規定：“房產一經購買、交付，不論是否空置或被占用，出租于其他租戶或許可他人使用，該房產業主必須全額繳納服務費及其他該房產應付之費用給予物業服務者。”之后，物業起訴丁先生拖欠物業費。丁先生則提出，自己房屋一直閑置并未入住，要求按《蘇州市物業服務收費管理辦法》的規定，給予七折優惠，況且業主對物業服務質量不滿意，所以不及時繳費。

　　法院認為，雙方既然明確約定空置情況下全額繳費，業主就應當全額繳費。至于服務缺陷，丁先生拿不出證據證實，因此業主應按約定全額支付拖欠的物業費。

　　【法官說法】

　　生活中，部分業主買下房屋后不住的，應當在與物業服務公司簽訂物業服務合同時，需就房屋空置物業費收取的問題進行謹慎約定。如有明確約定，房屋空置則不能成為物業費打折的理由。

　　業主車輛被劃傷

　　怎能不繳物業費

　　錢小姐因為自己停放在小區里的私家車輛被人劃傷，再加上地下車庫里的窨井蓋被盜，向物業反映都未得到處理，因此拒繳物業費，結果被物業公司告上法庭。通過法院調解，錢小姐同意向物業公司支付欠付的物業費及滯納金。

　　【法官說法】

　　業主財物受損，不能當然成為業主拒繳物業費的理由。同時，《物業服務合同》中關于業主財物受損的免責條款，并非當然成為物業公司免責的合理借口，如有證據證實物業公司在履行物業服務合同過程中存在過錯，導致業主財物受損。物業公司應就業主的損失承擔賠償責任。如因第三人侵權導致，業主應向侵權人主張相應的賠償責任。物業公司在物業管理服務中存在瑕疵，業主可通過相應途徑主張權利。

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　　這些情況易引發物業糾紛

　　1，開發商的遺留問題，容易讓業主和物業鬧矛盾。比如：開發商交付的房屋存在設計不合理或嚴重的施工質量問題、房屋規劃變更影響業主權益、配套項目不全等。由于業主聯系開發商困難，且認為物業與開發商為同一家，因此直接要求前期物業公司解決。當開發商與物業公司互相推諉責任時，導致業主不滿，從而引起糾紛。個別開發商指定的前期物業企業沒有多少實際管理經驗，服務質量差，難以得到業主認可，或是一些前期物業公司為了承接物業項目,自行降低標準接管物業,都為日后的糾紛埋下隱患。業主入住后一旦產生不滿，往往把矛頭指向物業公司。

　　2，物業公司服務標準不明確，導致無法對其進行監測和評估。業主認為物業公司的服務質量和管理水平與當初的承諾、宣傳有較大出入，而物業公司則認為自身在小區的管理和維護中已經做了大量工作，埋怨業主過于挑剔。由于物業服務行業在發展初期，我國立法及實踐中均未形成分類全面、系統具體、指標明確的物業服務評價指標體系，且該行業本身存在項目多、標準難以量化等特點。使得法院在處理物業糾紛時，對物業服務水平難以進行客觀的評價。當物業公司縮減服務項目和內容時，無法對其進行有效的監測和評估，糾紛難以化解。

　　3，物業公司收費標準及支出項目不夠公開透明，易使業主對收費的合理性產生懷疑。當下，物業收費標準特別是支出項目，一般不向全體業主公開，導致業主懷疑物業公司只收費不管理或多收費少管理，一旦生活中遇到不如意的地方，容易拖欠物業費。另外由于單個業主處于弱勢地位，無法與物業“平等協商”，也容易產生糾紛。比如，雙方對于物業費的優惠打折問題難以達成一致，有的業主因未實際入住小區，而要求物業費打折，而物業公司不同意。有的小區二期開發產生噪音，部分業主拒繳或少繳物業費，而物業公司不同意。