物業(yè)管理與施工單位的關(guān)系
物業(yè)是一種特殊的商品。在物業(yè)的前期建設(shè)階段，是由建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位5方共同完成的;產(chǎn)品完成以后，即交由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。
物業(yè)存在質(zhì)量問(wèn)題的原因有很多，然而業(yè)主通常只將質(zhì)量問(wèn)題歸罪于發(fā)展商。作為建設(shè)單位的發(fā)展商應(yīng)在其中扮演什么樣的角色，應(yīng)該承擔(dān)哪些責(zé)任，而施工單位作為質(zhì)量的直接責(zé)任者應(yīng)如何為產(chǎn)品負(fù)責(zé)?當(dāng)業(yè)主的房屋質(zhì)量及其他問(wèn)題不能及時(shí)、有效地解決時(shí)，就會(huì)直接影響到物業(yè)管理的正常工作，因?yàn)闃I(yè)主解決不了質(zhì)量問(wèn)題，常常將怨氣撒在物業(yè)管理的頭上。
業(yè)主發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題找發(fā)展商是天經(jīng)地義、非常合理的，因?yàn)橄M(fèi)者只與發(fā)展商發(fā)生法律關(guān)系，而發(fā)展商與施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等發(fā)生法律關(guān)系。但在具體的法律層面上，發(fā)展商只對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位在招標(biāo)、建設(shè)過(guò)程中的報(bào)批、報(bào)建及驗(yàn)收等行為負(fù)責(zé)，勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)勘察、設(shè)計(jì)的質(zhì)量負(fù)責(zé)，施工單位對(duì)建設(shè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)，工程監(jiān)理單位對(duì)施工質(zhì)量承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任，政府和相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督管理。
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，房地產(chǎn)發(fā)展商(又稱發(fā)展商或建設(shè)單位)對(duì)房屋質(zhì)量負(fù)全部、最終的責(zé)任，即只要存在質(zhì)量問(wèn)題，發(fā)展商無(wú)條件地對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)法律責(zé)任。其次，施工單位在保修期內(nèi)對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)保修義務(wù)。按規(guī)定，房屋主體工程保修期為使用有效期，發(fā)展商與購(gòu)房者應(yīng)簽訂保修協(xié)議或條款，或由發(fā)展商出具保修保證書(shū)。保修義務(wù)是發(fā)展商的法定義務(wù)和約定義務(wù)，也是施工單位的法定義務(wù)。如在保修期內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主可直接找發(fā)展商、或通過(guò)發(fā)展商找施工單位負(fù)責(zé)保修并賠償因此造成的損失。同樣，如屬設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題，設(shè)計(jì)者應(yīng)對(duì)業(yè)主負(fù)法律責(zé)任。如果經(jīng)法定機(jī)構(gòu)檢查鑒定判定施工單位極端不負(fù)責(zé)任，造成購(gòu)房者的損失，業(yè)主還可提起訴訟，要求其賠償損失。如果業(yè)主找到物業(yè)管理公司，物業(yè)管理人員就不可簡(jiǎn)單地將問(wèn)題推走，而應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況靈活處理，例如，可代表業(yè)主與發(fā)展商溝通，并在發(fā)展商的協(xié)助下與施工單位溝通;施工單位維修時(shí)，物業(yè)管理還可接受業(yè)主委托進(jìn)行監(jiān)督管理和驗(yàn)收。總之，物業(yè)管理與施工單位之間，一般沒(méi)有直接的關(guān)系。物業(yè)管理只能在接受業(yè)主的委托，或者經(jīng)由發(fā)展商協(xié)調(diào)的情況下，才與施工單位發(fā)生聯(lián)系。
【案例1】三方合作，天衣無(wú)縫
某小區(qū)8號(hào)樓入住期間，業(yè)主在驗(yàn)樓、收樓的同時(shí)，也提供了需要返修的工程質(zhì)量問(wèn)題。因而，入住伊始，返修工作便緊鑼密鼓地開(kāi)始了。為此，發(fā)展商、物業(yè)管理公司以及施工單位，都安排了專人負(fù)責(zé)，力爭(zhēng)用最短的時(shí)間解決業(yè)主所報(bào)修的問(wèn)題，以達(dá)到讓業(yè)主滿意的目的。
物業(yè)管理公司主要負(fù)責(zé)的是工程問(wèn)題，盡管任務(wù)重，但對(duì)每次返修內(nèi)容及進(jìn)度都記錄得十分詳細(xì);不僅如此，還要就每天的返修情況做跟蹤檢查，例如，監(jiān)督施工單位保證“藥到病除”，對(duì)于每戶的返修工作，力爭(zhēng)做到徹底無(wú)隱患。
對(duì)于一些特殊情況，如8號(hào)樓704、808等物業(yè)的防火門(mén)有明顯裂痕，雖然施工單位答應(yīng)更換，但由于生產(chǎn)廠家要重新測(cè)量、制作，需要等待一段時(shí)間。于是，施工單位、物業(yè)管理公司在與業(yè)主進(jìn)行溝通、解釋的同時(shí)，催促?gòu)S家盡快解決，盡量縮短業(yè)主等待的時(shí)間，以不影響業(yè)主的正常裝修和使用。返修中類似的問(wèn)題還有一些，每次返修都要求做到有始有終，只有當(dāng)業(yè)主驗(yàn)收滿意后，才算完成任務(wù)。
對(duì)于返修工作，物業(yè)管理公司、發(fā)展商和施工單位始終堅(jiān)持一個(gè)理念，就是以人為本、事事處處為業(yè)主著想。例如：有的業(yè)主對(duì)居室、客廳精裝修部分只填寫(xiě)“燈壞”，有的字跡潦草、描述含糊等。對(duì)此，物業(yè)管理公司與施工單位緊密配合，一處處地仔細(xì)查找;碰到實(shí)在找不到的，物業(yè)管理公司便主動(dòng)與業(yè)主聯(lián)系，力爭(zhēng)不錯(cuò)過(guò)一處返修。
另外，為防止8號(hào)樓暖氣系統(tǒng)裝修后出現(xiàn)漏水而造成業(yè)主的不必要的損失，物業(yè)管理公司對(duì)暖氣系統(tǒng)提前做了通水加壓試驗(yàn)。期間，物業(yè)管理公司與施工單位的工作人員，冒著高溫，逐戶檢查，發(fā)現(xiàn)滲、漏現(xiàn)象及時(shí)解決。經(jīng)過(guò)雙方的大力配合，有效地排除了不安全隱患。
經(jīng)過(guò)多方努力，入住時(shí)的返修工作還是比較順利的，特別是“業(yè)主報(bào)修單”上提出的問(wèn)題，最后都已全部落實(shí)。對(duì)于一些疑難問(wèn)題，在發(fā)展商的大力支持下，經(jīng)物業(yè)管理公司、施工單位各方努力配合，也已經(jīng)基本得到了解決。對(duì)徹底返修完畢的，及時(shí)告知業(yè)主并請(qǐng)其親自審核，直到業(yè)主滿意為止，真正做到使返修工作不留下一絲遺憾。施工單位、發(fā)展商、物業(yè)管理公司三方的密切配合贏得了業(yè)主的稱贊。
【案例2】讓人放心的承諾
正在施工中的某花園小區(qū)的發(fā)展商，向社會(huì)公開(kāi)承諾“包改、包換、包賠”的三包政策，并專門(mén)成立“投訴接待中心”和“工程驗(yàn)收維護(hù)小組”，負(fù)責(zé)施工單位、技術(shù)部門(mén)、材料部門(mén)等的全方位協(xié)調(diào)，對(duì)業(yè)主的投訴及時(shí)登記、迅速反應(yīng)，在第一時(shí)間全力滿足業(yè)主的維護(hù)要求。
而負(fù)責(zé)該小區(qū)建設(shè)工程的施工單位也向發(fā)展商承諾：嚴(yán)格控制施工工藝、施工程序、專業(yè)交叉施工的安排，每個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題均作為重大工程來(lái)嚴(yán)格把關(guān)。如玻璃的隔熱、防噪，幕墻的熱功計(jì)算，廚房衛(wèi)生間的防水、防竄味，建筑隔音，建筑外墻維護(hù)的防水與保溫，水質(zhì)保證，電梯施工，智能系統(tǒng)、電氣布線及開(kāi)關(guān)插座設(shè)置等。
許多發(fā)展商在工程交付后，將所有需要維護(hù)的責(zé)任甩給物業(yè)管理公司，或讓業(yè)主直接與施工單位聯(lián)系，這是一種不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。而本案例會(huì)讓人聯(lián)想到：“生活本是美好的，和諧之音本就是美妙的”;發(fā)展商和施工單位公開(kāi)向業(yè)主承諾，這是值得贊賞的價(jià)值回歸的一種體現(xiàn)。
【案例3】房屋漏水責(zé)任在誰(shuí)
黃先生入住某花園小區(qū)剛剛3個(gè)月，這幢樓就相繼出現(xiàn)天花板裂縫、漏水、墻面發(fā)黃等現(xiàn)象，而且越來(lái)越嚴(yán)重。他向發(fā)展商反映，經(jīng)發(fā)展商實(shí)地檢查，認(rèn)定是鋼筋、水泥熱脹冷縮所致，不是質(zhì)量問(wèn)題。那么，房屋維修、保修責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)來(lái)負(fù)呢?到底裂縫要多寬、漏水要多嚴(yán)重才算是質(zhì)量問(wèn)題?
建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》中明確要求：在房屋保修期內(nèi)，保修責(zé)任應(yīng)由發(fā)展商或施工單位承擔(dān);地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修，屋面防水、墻面5年，管道滲漏2年。黃先生的房屋在使用僅3個(gè)月就已出現(xiàn)上述問(wèn)題，依照上述規(guī)定，保修責(zé)任應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)或者由施工單位具體負(fù)責(zé)。
篇2：物業(yè)管理單位與施工單位的溝通
物業(yè)管理與施工單位的溝通
1.溝通的主要內(nèi)容
(1)前期介入期物業(yè)管理受發(fā)展商的委托，在物業(yè)建設(shè)階段即提前介入。在此期間，物業(yè)管理站在日后工作的角度，十分有必要關(guān)注施工質(zhì)量，物業(yè)管理的這個(gè)角色類似于施工監(jiān)理，但卻沒(méi)有監(jiān)理的職責(zé)和權(quán)威，施工單位對(duì)物業(yè)管理的建議和意見(jiàn)可置之不理。因此，物業(yè)管理應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到自己的“身份”，當(dāng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，一般應(yīng)將問(wèn)題上報(bào)給發(fā)展商處理，而不是直接與施工方交涉。
(2)接管驗(yàn)收期施工單位將物業(yè)完全建成以后，綜合竣工驗(yàn)收合格，即可交付發(fā)展商。發(fā)展商在將物業(yè)交付業(yè)主之前，須由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主進(jìn)行接管驗(yàn)收，期間發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，物業(yè)管理一般不與施工方聯(lián)系，而是與發(fā)展商進(jìn)行溝通，再由發(fā)展商通知施工單位處理。但施工過(guò)程與質(zhì)量須由物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)管及驗(yàn)收。
(3)入住后的保修期內(nèi)
1)工程質(zhì)量責(zé)任。保修問(wèn)題涉及兩個(gè)層次：一是工程施工單位對(duì)發(fā)展商的保修，二是發(fā)展商對(duì)業(yè)主的保修，而保修工作又往往要由物業(yè)管理公司面對(duì)業(yè)主來(lái)實(shí)施。這種時(shí)間和空間上的工作主體移位就必須依靠明確的規(guī)定來(lái)劃分責(zé)任。顯而易見(jiàn)，工程質(zhì)量應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任;其一般過(guò)程是，物業(yè)管理公司接到業(yè)主的保修請(qǐng)求，立即通知發(fā)展商，發(fā)展商再通知施工單位進(jìn)行保修。
2)工程質(zhì)量保證金。有人提出，可將工程尾款或質(zhì)量保證金轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司控制房屋入住后的維修工作，這樣可以達(dá)到對(duì)施工方的監(jiān)管。
對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，這種做法有利有弊，利在于避開(kāi)中間環(huán)節(jié)直接由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施保修，能夠使業(yè)主節(jié)約保修的時(shí)間成本和過(guò)程成本;弊在于物業(yè)管理承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楹茈y準(zhǔn)確厘定質(zhì)量保證金的數(shù)額，如果該數(shù)額不足，則需由物業(yè)管理企業(yè)補(bǔ)足;此外，如物業(yè)管理行業(yè)不規(guī)范，在物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生了物業(yè)管理企業(yè)的更換，則很難保證物業(yè)質(zhì)量保證金的安全。如此等等的一系列問(wèn)題，使由物業(yè)管理企業(yè)保管并使用物業(yè)質(zhì)量保證金的做法，很難付諸實(shí)施。
3)發(fā)展商負(fù)責(zé)售后保修工作。物業(yè)管理公司往往對(duì)施工單位的情況不是很熟悉，調(diào)動(dòng)力度也不夠，協(xié)調(diào)起來(lái)非常困難;而由發(fā)展商負(fù)責(zé)售后保修至少有兩個(gè)好處：一是對(duì)施工單位的協(xié)調(diào)力度強(qiáng)，有利于完善保修工程的質(zhì)量;二是能夠收集到建筑質(zhì)量方面的第一手資料，掌握質(zhì)量問(wèn)題是來(lái)源于設(shè)計(jì)還是施工或是選材，為下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供借鑒。保修工作可以由發(fā)展商的工程管理人員負(fù)責(zé)組織各施工單位共同成立售后服務(wù)小組，制訂保修期內(nèi)的售后服務(wù)制度，完成保修期內(nèi)的各項(xiàng)保修服務(wù)工作。售后服務(wù)小組可24小時(shí)常駐現(xiàn)場(chǎng)，保證有投訴能夠立即處理。
2.房屋質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題
1)房屋地基下陷，結(jié)構(gòu)變形，實(shí)為危房。
2)房頂漏水、墻面滲水、墻體潮濕，且因電線安裝在墻體內(nèi)，如果電線沒(méi)有安裝PVC導(dǎo)管將會(huì)引起墻體導(dǎo)電，非常危險(xiǎn)。
3)房屋樓層層高太低，多因發(fā)展商把已報(bào)建批準(zhǔn)的樓層壓低以多建一層樓或者降低工程造價(jià);由于天花板過(guò)低，使人感到壓迫，同時(shí)，嚴(yán)重影響采光;此外，樓下業(yè)主也很容易聽(tīng)到樓上業(yè)主造成的嘈雜聲。
4)墻上有裂縫，天花板上泥土跌落甚至洞穿。
5)水龍頭不通水，下水道堵塞，有的甚至不安裝下水道。
6)或墻體隔熱隔音不好，或梁柱在外、下水管道在室內(nèi)，或采光差，通風(fēng)不良等。
7)裝修材料質(zhì)量差不耐用，地磚不平整，電線、插座均為次品或不合格品，門(mén)窗關(guān)不嚴(yán)等。
3.與施工單位溝通的技巧
1)禮貌地對(duì)待施工單位人員。
2)與對(duì)方建立良好的工作關(guān)系，有助于說(shuō)服施工方對(duì)維修工作采取負(fù)責(zé)任的態(tài)度。
3)與施工方進(jìn)行溝通，關(guān)鍵是有效避免對(duì)方的推諉。
4)在溝通過(guò)程中，用講事實(shí)、擺道理的方法，力爭(zhēng)取得主動(dòng)地位。
5)把業(yè)主和公司的利益放在首位應(yīng)是與施工單位溝通的一個(gè)基本原則。
6)如果和施工單位的溝通解決不了實(shí)際問(wèn)題，則直接尋求發(fā)展商的幫助和支持。
4.業(yè)主遇到質(zhì)量問(wèn)題時(shí)的注意事項(xiàng)
面對(duì)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)冷靜判斷該問(wèn)題是屬于爭(zhēng)議范圍，還是屬于嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷，而不要將簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化。其中，業(yè)主應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下兩點(diǎn)：
(1)查驗(yàn)發(fā)展商有關(guān)證書(shū)或證明文件如果是現(xiàn)房，購(gòu)房者必須查看發(fā)展商是否具備竣工驗(yàn)收合格的文件或證書(shū)，否則，商品房不能出售。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在1998年9月1日以后購(gòu)買(mǎi)商品房者，還可向發(fā)展商索要《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是商品房的保修單，發(fā)展商將據(jù)此為購(gòu)房者提供售后服務(wù)，該保證書(shū)注明了發(fā)展商對(duì)房屋各部位、部件的保修內(nèi)容、保修期限等;特殊約定由發(fā)展商與購(gòu)房者協(xié)商后，也可列入保證書(shū)中。《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是對(duì)所購(gòu)商品房的結(jié)構(gòu)、性能與各個(gè)部位的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說(shuō)明，以明確發(fā)展商保修責(zé)任的范圍;同時(shí)也說(shuō)明，由于購(gòu)房者使用不當(dāng)或擅自改變結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置或裝修不當(dāng)?shù)仍斐傻馁|(zhì)量問(wèn)題，發(fā)展商不承擔(dān)保修責(zé)任。
(2)向?qū)I(yè)人士請(qǐng)教與咨詢購(gòu)買(mǎi)房屋對(duì)大多數(shù)業(yè)主來(lái)說(shuō)，是人生中的一件大事，房屋的質(zhì)量如何，又是能否達(dá)到居住、學(xué)習(xí)、休息等要求的關(guān)鍵。而對(duì)房屋質(zhì)量的鑒別，對(duì)非專業(yè)士來(lái)說(shuō)比較困難，因此，有必要向?qū)I(yè)人士進(jìn)行請(qǐng)教、咨詢，獲得他們的幫助，也不妨請(qǐng)他們和業(yè)主一起到現(xiàn)場(chǎng)，參照與發(fā)展商商定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，查看房型、使用功能、用料、施工、建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)布局以及室內(nèi)裝修等方面是否存在明顯的質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量情況，這樣業(yè)主對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的房屋就心中有數(shù)了。