物業(yè)管理與施工單位的溝通

　　1.溝通的主要內(nèi)容

　　(1)前期介入期物業(yè)管理受發(fā)展商的委托，在物業(yè)建設(shè)階段即提前介入。在此期間，物業(yè)管理站在日后工作的角度，十分有必要關(guān)注施工質(zhì)量，物業(yè)管理的這個角色類似于施工監(jiān)理，但卻沒有監(jiān)理的職責(zé)和權(quán)威，施工單位對物業(yè)管理的建議和意見可置之不理。因此，物業(yè)管理應(yīng)清醒地認(rèn)識到自己的“身份”，當(dāng)發(fā)現(xiàn)問題時，一般應(yīng)將問題上報給發(fā)展商處理，而不是直接與施工方交涉。

　　(2)接管驗收期施工單位將物業(yè)完全建成以后，綜合竣工驗收合格，即可交付發(fā)展商。發(fā)展商在將物業(yè)交付業(yè)主之前，須由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主進(jìn)行接管驗收，期間發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)管理一般不與施工方聯(lián)系，而是與發(fā)展商進(jìn)行溝通，再由發(fā)展商通知施工單位處理。但施工過程與質(zhì)量須由物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)管及驗收。

　　(3)入住后的保修期內(nèi)

　　1)工程質(zhì)量責(zé)任。保修問題涉及兩個層次：一是工程施工單位對發(fā)展商的保修，二是發(fā)展商對業(yè)主的保修，而保修工作又往往要由物業(yè)管理公司面對業(yè)主來實施。這種時間和空間上的工作主體移位就必須依靠明確的規(guī)定來劃分責(zé)任。顯而易見，工程質(zhì)量應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任;其一般過程是，物業(yè)管理公司接到業(yè)主的保修請求，立即通知發(fā)展商，發(fā)展商再通知施工單位進(jìn)行保修。

　　2)工程質(zhì)量保證金。有人提出，可將工程尾款或質(zhì)量保證金轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司控制房屋入住后的維修工作，這樣可以達(dá)到對施工方的監(jiān)管。

　　對物業(yè)管理行業(yè)來說，這種做法有利有弊，利在于避開中間環(huán)節(jié)直接由物業(yè)管理企業(yè)實施保修，能夠使業(yè)主節(jié)約保修的時間成本和過程成本;弊在于物業(yè)管理承擔(dān)了風(fēng)險，因為很難準(zhǔn)確厘定質(zhì)量保證金的數(shù)額，如果該數(shù)額不足，則需由物業(yè)管理企業(yè)補足;此外，如物業(yè)管理行業(yè)不規(guī)范，在物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生了物業(yè)管理企業(yè)的更換，則很難保證物業(yè)質(zhì)量保證金的安全。如此等等的一系列問題，使由物業(yè)管理企業(yè)保管并使用物業(yè)質(zhì)量保證金的做法，很難付諸實施。

　　3)發(fā)展商負(fù)責(zé)售后保修工作。物業(yè)管理公司往往對施工單位的情況不是很熟悉，調(diào)動力度也不夠，協(xié)調(diào)起來非常困難;而由發(fā)展商負(fù)責(zé)售后保修至少有兩個好處：一是對施工單位的協(xié)調(diào)力度強，有利于完善保修工程的質(zhì)量;二是能夠收集到建筑質(zhì)量方面的第一手資料，掌握質(zhì)量問題是來源于設(shè)計還是施工或是選材，為下一個項目的開發(fā)建設(shè)提供借鑒。保修工作可以由發(fā)展商的工程管理人員負(fù)責(zé)組織各施工單位共同成立售后服務(wù)小組，制訂保修期內(nèi)的售后服務(wù)制度，完成保修期內(nèi)的各項保修服務(wù)工作。售后服務(wù)小組可24小時常駐現(xiàn)場，保證有投訴能夠立即處理。

　　2.房屋質(zhì)量常見問題

　　1)房屋地基下陷，結(jié)構(gòu)變形，實為危房。

　　2)房頂漏水、墻面滲水、墻體潮濕，且因電線安裝在墻體內(nèi)，如果電線沒有安裝PVC導(dǎo)管將會引起墻體導(dǎo)電，非常危險。

　　3)房屋樓層層高太低，多因發(fā)展商把已報建批準(zhǔn)的樓層壓低以多建一層樓或者降低工程造價;由于天花板過低，使人感到壓迫，同時，嚴(yán)重影響采光;此外，樓下業(yè)主也很容易聽到樓上業(yè)主造成的嘈雜聲。

　　4)墻上有裂縫，天花板上泥土跌落甚至洞穿。

　　5)水龍頭不通水，下水道堵塞，有的甚至不安裝下水道。

　　6)或墻體隔熱隔音不好，或梁柱在外、下水管道在室內(nèi)，或采光差，通風(fēng)不良等。

　　7)裝修材料質(zhì)量差不耐用，地磚不平整，電線、插座均為次品或不合格品，門窗關(guān)不嚴(yán)等。

　　3.與施工單位溝通的技巧

　　1)禮貌地對待施工單位人員。

　　2)與對方建立良好的工作關(guān)系，有助于說服施工方對維修工作采取負(fù)責(zé)任的態(tài)度。

　　3)與施工方進(jìn)行溝通，關(guān)鍵是有效避免對方的推諉。

　　4)在溝通過程中，用講事實、擺道理的方法，力爭取得主動地位。

　　5)把業(yè)主和公司的利益放在首位應(yīng)是與施工單位溝通的一個基本原則。

　　6)如果和施工單位的溝通解決不了實際問題，則直接尋求發(fā)展商的幫助和支持。

　　4.業(yè)主遇到質(zhì)量問題時的注意事項

　　面對質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)冷靜判斷該問題是屬于爭議范圍，還是屬于嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷，而不要將簡單問題復(fù)雜化。其中，業(yè)主應(yīng)重點關(guān)注以下兩點：

　　(1)查驗發(fā)展商有關(guān)證書或證明文件如果是現(xiàn)房，購房者必須查看發(fā)展商是否具備竣工驗收合格的文件或證書，否則，商品房不能出售。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在1998年9月1日以后購買商品房者，還可向發(fā)展商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》是商品房的保修單，發(fā)展商將據(jù)此為購房者提供售后服務(wù)，該保證書注明了發(fā)展商對房屋各部位、部件的保修內(nèi)容、保修期限等;特殊約定由發(fā)展商與購房者協(xié)商后，也可列入保證書中。《住宅使用說明書》是對所購商品房的結(jié)構(gòu)、性能與各個部位的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說明，以明確發(fā)展商保修責(zé)任的范圍;同時也說明，由于購房者使用不當(dāng)或擅自改變結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置或裝修不當(dāng)?shù)仍斐傻馁|(zhì)量問題，發(fā)展商不承擔(dān)保修責(zé)任。

　　(2)向?qū)I(yè)人士請教與咨詢購買房屋對大多數(shù)業(yè)主來說，是人生中的一件大事，房屋的質(zhì)量如何，又是能否達(dá)到居住、學(xué)習(xí)、休息等要求的關(guān)鍵。而對房屋質(zhì)量的鑒別，對非專業(yè)士來說比較困難，因此，有必要向?qū)I(yè)人士進(jìn)行請教、咨詢，獲得他們的幫助，也不妨請他們和業(yè)主一起到現(xiàn)場，參照與發(fā)展商商定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，查看房型、使用功能、用料、施工、建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)布局以及室內(nèi)裝修等方面是否存在明顯的質(zhì)量問題和質(zhì)量情況，這樣業(yè)主對所購買的房屋就心中有數(shù)了。

篇2：工程完工移交物業(yè)管理方注意事項

　　工程完工移交物業(yè)管理方注意事項

　　1 所有移交手續(xù)必須由工程部與物業(yè)管理部門所明確指定的人員辦理，并要求在移交清單上簽字確認(rèn)并蓋上公章。移交清單需交總裁簽字確認(rèn)。

　　2 實物移交

　　2.1 系統(tǒng)及設(shè)備移交，由工程部會同承包商技術(shù)人員與物業(yè)管理部門一同進(jìn)行系統(tǒng)及設(shè)備運行測試及操作培訓(xùn)，運行正常則辦理移交手續(xù)，使用部門需簽字并蓋公章確認(rèn)接收系統(tǒng)及設(shè)備并管理。（制作統(tǒng)一移交表格附件10、附件11，系統(tǒng)設(shè)備及操作手冊等應(yīng)同時移交。）

　　2.2 區(qū)域移交，按照設(shè)計圖紙內(nèi)容，由工程部會同承包商與物業(yè)管理部門人員一同對建筑物分區(qū)域進(jìn)行驗收移交（包括交鑰匙）。移交前制作移交清單，由物業(yè)管理部門簽字并蓋公章接收管理。（制作統(tǒng)一移交清單詳附件12、13）

　　2.3 備用材料/零配件移交：由工程部按合同規(guī)定的備用材料／零配件數(shù)量（可向成本控制部索取有關(guān)合同的清單資料）組織并會同使用/管理部門點數(shù)后交物業(yè)管理部門簽字并蓋公章接收并管理（制作統(tǒng)一移交清單），接收資料清單抄送成本控制部及項目財務(wù)部。

　　2.4 由接受方簽字并蓋公章的移交清單需交總裁，由總裁在移交工作完成后作為附件發(fā)出完成移交通知函，以明確管理責(zé)任。

　　3 工程資料移交（制作統(tǒng)一移交清單詳附件14）

　　3.1 工程資料的移交由項目行政部統(tǒng)一安排。包括以下內(nèi)容：

　　3.2 設(shè)備及系統(tǒng)操作手冊、技術(shù)參數(shù)資料、圖紙等

　　3.3 工程竣工圖紙

　　3.4 室內(nèi)設(shè)計資料

　　3.5 承包商/供應(yīng)商各承包合同及范圍及保修責(zé)任期資料。

　　3.6 其它工程資料

篇3：購物中心物業(yè)管理

　　購物中心的物業(yè)管理

　　購物中心的管理水平關(guān)系到經(jīng)營成敗，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。經(jīng)營期間的物業(yè)管理主要包括四個方面：承租商的優(yōu)化管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。

　　(1)租賃政策 購物中心的目標(biāo)市場定位為商圈內(nèi)所有居民及部分旅游者。核心承租戶一般占購物中心營業(yè)面積的40-50％。在租賃合約方面采用國際購物中心協(xié)會格式進(jìn)行管理。購物中心制定相應(yīng)的承租戶政策，提高承租戶質(zhì)量，招商對象的最高目標(biāo)都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務(wù)機構(gòu)，最低目標(biāo)是部分名牌店鋪和部分非名牌店鋪。

　　招商工作遵循以下程序：調(diào)查-談判-審核-準(zhǔn)入-追蹤，要求其提供營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用批發(fā)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書，以及其它特殊證明（如化妝拼、食品的衛(wèi)生許可）。

　　(2)營銷管理 重點是吸引更多的購物者光顧，通過選擇適當(dāng)?shù)臓I銷方法吸引購物者光顧。

　　(3)服務(wù)管理 購物中心設(shè)立管理專家組成的管理機構(gòu)，對購物中心的一切行政事務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理，承租戶承擔(dān)合理的管理費用。維護(hù)承租戶利益，加強與承租戶的合作。

　　(4)物業(yè)管理 經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動、服務(wù)管理、日常物業(yè)管理：清潔、保安、設(shè)備維護(hù)以及商業(yè)知識服務(wù)。