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物業(yè)經(jīng)理人

學(xué)院大學(xué)生安全委員會成立納新方案

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  坊濰學(xué)院大學(xué)生安全委員會成立納新方案

  為更好維護(hù)學(xué)校安全秩序,充分發(fā)揮大學(xué)生在校園安全方面的積極性的作用,經(jīng)學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)同意,團(tuán)委、保衛(wèi)處決定組建大學(xué)生安全委員會,大學(xué)生安全委員會建制為校學(xué)生會的副主席單位,接受學(xué)校團(tuán)委的指導(dǎo),日常由保衛(wèi)處進(jìn)行管理,在保衛(wèi)處安全業(yè)務(wù)指導(dǎo)下開展各項安全工作。現(xiàn)面向全校招募選拔學(xué)生干部。

  一、崗位設(shè)置

  大學(xué)生安全委員會設(shè)主席團(tuán)和4個職能部門,宣傳部、治安部、信息部、消防部。

  1. 主席團(tuán)

  設(shè)主席1人(由校學(xué)生會副主席兼任)、副主席2人。

  2. 職能部門

  宣傳部 設(shè)部長1名、副部長2名

  治安部 設(shè)部長1名、副部長2名

  信息部 設(shè)部長1名、副部長2名

  消防部 設(shè)部長1名、副部長2名

  二、崗位職責(zé)

  1. 宣傳部:負(fù)責(zé)安保宣傳工作,做好各項活動的攝影、新聞工作,做好各類宣傳材料的整理工作,負(fù)責(zé)與校內(nèi)、校外各宣傳平臺的聯(lián)系和對接。

  2. 治安部:負(fù)責(zé)校園內(nèi)安全信息收集,發(fā)現(xiàn)苗頭馬上報告。參加運動會、新生報到等大型活動安保工作,進(jìn)行校園巡邏工作。

  3. 信息部:最大限度發(fā)揮其宣傳作用;切實拓寬信息收集渠道,最大限度發(fā)揮信息智能作用;最大限度發(fā)揮其“眼線”作用;切實加強網(wǎng)絡(luò)信息“篩查”,最大限度發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)安全員的監(jiān)督作用;切實加強制度建設(shè),最大限度發(fā)揮信息聯(lián)動作用。

  4. 消防部:組織和參加我校的消防宣傳工作和消防演練工作。做好各類大型活動的消防工作。

  三、競選條件

  1. 思想端正,政治立場堅定,擁護(hù)中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo),具有較高的思想政治覺悟,具有基本的政治常識。

  2. 遵守校規(guī)校紀(jì),具有較強的組織紀(jì)律觀念,入學(xué)以來無任何違紀(jì)違法行為,未受過學(xué)校處分。

  3. 學(xué)習(xí)態(tài)度端正,學(xué)習(xí)成績優(yōu)良,綜合測評成績在班級前50%,無不及格課程,個別能力突出的學(xué)生可以適當(dāng)放寬條件。

  4. 熟悉團(tuán)學(xué)工作流程,熱愛團(tuán)學(xué)工作,工作積極主動,具有較強的責(zé)任意識和奉獻(xiàn)精神,具有良好的工作作風(fēng)。

  5. 具有較強的組織、管理、協(xié)調(diào)和溝通能力,具有較強的決策能力和創(chuàng)新精神,具有較強的團(tuán)隊合作意識,具有一定的語言表達(dá)能力和文字寫作能力,聯(lián)系群眾、團(tuán)結(jié)同學(xué),在同學(xué)中具有較高威信。

  6.熟悉和熱愛校園安全維護(hù)工作對大學(xué)生安全委員會的定位有一定認(rèn)識。

  7.競選主席團(tuán)崗位應(yīng)為20**級在校學(xué)生,競選職能部門部長級崗位應(yīng)為20**級在校學(xué)生。

  四、選拔程序

  大學(xué)生安全委員會競選工作分為填表報名、資格審查、現(xiàn)場競選和公示任用等程序。

  1. 填表報名。報名采取團(tuán)總支推薦和個人自薦兩種方式,從學(xué)校團(tuán)委網(wǎng)站【通知公告】欄目下載并填寫《坊濰學(xué)院第一屆大學(xué)生安全委員會競選報名表》,在9月19日下午5:00前將報名表交至學(xué)校團(tuán)委。

  2. 資格審查。學(xué)校團(tuán)委組織對報名的同學(xué)進(jìn)行資格審查,審核通過后公布名單,并通知參加下一環(huán)節(jié)競選。

  3. 競選展示。競選展示分為公開演講、無領(lǐng)導(dǎo)小組討論和深度談話三部分,由老師和同學(xué)組成評委團(tuán)進(jìn)行集體評議。

  4. 任用公示。根據(jù)競選和評議情況,初步確定各崗位人選,征求各學(xué)院意見后,進(jìn)行任用公示。

  五、其他事項

  1. 各級團(tuán)學(xué)組織要高度重視,積極動員,利用多種形式廣泛宣傳,提高同學(xué)們的參與熱情。

  2. 換屆期間的相關(guān)信息,將通過團(tuán)委網(wǎng)站、“青春濰院”微信號、“青年之聲•微邦”發(fā)布換屆競選各項通知、公告,請各團(tuán)總支和同學(xué)及時查看。

  3. 請按要求如實填寫報名表,如有造假,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理并將追究相關(guān)責(zé)任。

  4. 不明事宜可向?qū)W校團(tuán)委、保衛(wèi)處咨詢。

  六、聯(lián)系方式

  團(tuán)委網(wǎng)站:z

  “青春濰院”微信號:z

  團(tuán)委辦公地點:行政樓116房間

  保衛(wèi)處辦公地點:行政樓206房間

  保衛(wèi)處咨詢電話:zz

  附件:坊濰學(xué)院第一屆大學(xué)生安全委員會競選報名表

  團(tuán)委 保衛(wèi)處

篇2:物管案例:業(yè)主通過網(wǎng)絡(luò)自發(fā)成立業(yè)主委員會怎么辦

  物管案例:業(yè)主通過網(wǎng)絡(luò)自發(fā)成立業(yè)主委員會怎么辦

  物業(yè)管理公司剛剛進(jìn)駐小區(qū),業(yè)主們卻已經(jīng)成立業(yè)主委員會。他們是在網(wǎng)上聯(lián)絡(luò)發(fā)起的,有一百左右人,還推選了一位業(yè)主委員會主任,這位主任在網(wǎng)上聯(lián)絡(luò)各位業(yè)主。這樣的業(yè)主委員會合法嗎?

  [案例分析]

  業(yè)主委員會是業(yè)主自治管理的核心,其成立根據(jù)慣例要有具備一些必要的條件,并履行必須的成立程序,該組織的成立才是合法的。業(yè)主委員會成立的條件是:公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上;新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到50%以上;住宅出售已滿2年,其成立程序在“相關(guān)法規(guī)制度”中有明確介紹。本案例中小區(qū)業(yè)主委員會的成立顯然未按組織程序成立的,其不具備法律地位,是不合法的組織。

  [解決辦法]

  從與業(yè)主長遠(yuǎn)合作的角度,首先物業(yè)管理公司應(yīng)肯定業(yè)主這種自治管理的民主意識,但也要宣傳業(yè)主委員會成立的相關(guān)法規(guī)政策,指出他們目前這種做法的不合法,提出積極的建議。同時,物業(yè)管理公司還要表明愿意積極幫助業(yè)主成立業(yè)主委員會的愿望,愿意與其友好合作的心意。

  [相關(guān)法規(guī)制度]

  1.《業(yè)主委員會成立程序》

  一、提出申請

  物業(yè)管理小區(qū)(大廈)符合下列情況之一的,業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府,下同)書面提出申請,填報《首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組成立申請表》,成立首屆業(yè)主委員會:

  (一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上;

  (二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%,且使用超過一年的。

  二、成立籌備小組

  街道辦事處收到申請后,作出書面批復(fù)意見,指導(dǎo)小區(qū)(大廈)成立業(yè)主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。

  三、籌備小組開展籌備工作

  (一)籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后,應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處;街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。

  (二)籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》,并在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布,征求業(yè)主意見。

  籌備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。

  (三)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。

  (四)籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布,同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達(dá)全體業(yè)主。

  四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后,將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達(dá)街道辦事處,并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請,同時做好會務(wù)籌備工作,包括落實場地,組織人員印制選票,設(shè)備投票猜箱,通知所有投票權(quán)人,知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。

  籌備小組根據(jù)議程召開大會:收集、登記選票;審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》;公開唱票、點票,宣讀選舉結(jié)果,產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。

  會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。

  五、申請登記業(yè)主委員會

  自產(chǎn)生之日起15日內(nèi),持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù);

  (一)業(yè)主委員會登記申請表;

  (二)街道辦事處核準(zhǔn)證明;

  (三)業(yè)主委員會選票;

  (四)業(yè)主代表選票;

  (五)業(yè)主授權(quán)委托書;

  (六)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表;

  (七)業(yè)主委員會章程;

  (八)業(yè)主公約;

  (九)其他相關(guān)資料。

  六、核準(zhǔn)批復(fù)

  區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核,給予業(yè)主委員會書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù),并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。

  2.業(yè)主委員會章程(示范文本)

  第一章 總則

  第一條本會是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對本物業(yè)實施自治管理的組織。

  本會由業(yè)主大會業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生,業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)則業(yè)主擔(dān)任。

  本會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu),對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。

  第二條本會接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。

  第三條本章程所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。

  第四條本會代表全體業(yè)主的合法權(quán)益,實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制,保障物業(yè)的合理與安全使用,維護(hù)本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。

  第二章 組織及職責(zé)

  第五條第一屆業(yè)主委員會,由物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會,籌委會推薦本會候選人名單,提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

  第六條本會設(shè)委員--名,其中主任一名,副主任--名,本會主任、副主任在全體委員會中選舉產(chǎn)生。

  本會聘任執(zhí)行秘書(或秘書長)一名,負(fù)責(zé)處理本會日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是,也可以不是委員。

  本會主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。

  第七條本會權(quán)利

  1.召集和主持業(yè)主大會;

  2.與物業(yè)管理單位議定管理服務(wù)費等費用的收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦 法;

  3.采用招標(biāo)或其他方式,聘請物業(yè)管理單位對本物業(yè)進(jìn)行管 理,并與其簽訂管理合同;

  4.與物業(yè)管理單位議定年度管理計劃、年度費用概算及決算報 告;

  5.檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作;

  6.修訂業(yè)主公約、本會章程。

  第八條 本會義務(wù)

  1.籌備業(yè)主大會并向業(yè)主大會報告工作;

  2.執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議;

  3.執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定,對住用戶開展多種形式的宣傳教育;

  4.保障本物業(yè)各項管理目標(biāo)的實現(xiàn);

  5.執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求;

  6.本會作出的決定,不得違反法律、法規(guī)政策,不得違反業(yè)主 大會的決定,不得損害業(yè)主公共利益。

  第九條 本會召集業(yè)主大會可采取會議或書面征求意見等形式。

  第十條 下列人員經(jīng)本會決定可獲得適當(dāng)津貼:

  1.本會主任;

  2.本會副主任;

  3.本會執(zhí)行秘書;

  4.本會同意的其他人員。

  第三章 會議

  第十一條 本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上業(yè)主和委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時,可召開特別會議。

  第十二條 本會會議的召開應(yīng)由召集人提前七天將會議通知有關(guān)材料送達(dá)每位委員。委員因故不能參加會議的,可以一次性書面委托代理人參加。

  第十三條 本會會議由主任召集、主持,主任因故缺席時,由副 主任主持。

  第十四條 本會召開會議時,可邀請物業(yè)管理行政主管部門及政府有關(guān)部門(街道辦事處、派出所等)、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議,但上述人員沒有表決權(quán)。

  當(dāng)本物業(yè)有三分之一以上為出租時,必須聘請相當(dāng)于本會委員三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請委員,并通知其列席本會會議。

  第十條 本會會議決定問題,采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會議進(jìn) 行表決時,每位委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時,由主任或會議主持人在自已已投過的一票外,再投一票決定票(贊成或反對票),但此規(guī)定不適用于對其本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項。

  第十六條 本會執(zhí)行秘書必須作好每次會議記錄,并由會議主持 人簽署后存檔;涉及物業(yè)管理的重大問題應(yīng)由與會的全體委員簽署。

  第四章 委員

  第十七條 本會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,人數(shù)為單數(shù),最多不超過15人。

  第十八條 本會委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強, 有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔(dān)任。

  第十九條 本會委員的撤換、增,由本會會議通過后,提交業(yè)主 大會確認(rèn)。

  第二十條 有下列情形的人員不得擔(dān)任本會委員,已擔(dān)任的須停 任,并由下次業(yè)主大會確認(rèn):

  1.已不是業(yè)主;

  2.無故缺席會議連續(xù)三次以上;

  3.因體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)能力的;

  4.有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調(diào)查的;

  5.其他原因不適宜擔(dān)任本會委員的。

  6.第二十一條任何委員停任時,必須在停任后半個月內(nèi)將由其 管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。

  第二十二條委員的權(quán)利和義務(wù)

  (一) 權(quán)利

  1.有權(quán)參加本組織的有關(guān)活動;

  2.有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán);

  3.有權(quán)參與本會有關(guān)事項的決策;

  4.具有對本會的建議和批評權(quán)。

  (二) 義務(wù)

  1.遵守本會章程;

  2.執(zhí)行本會的決議,完成本會交辦的工作;

  3.參加本會組織的會議、活動的公益事業(yè);

  4.向本會的工作提供有關(guān)資料和建議;

  第五章 經(jīng)費與辦公用房

  第二十三條 本會的經(jīng)費由--費用中支出。

  第二十四條 本會的經(jīng)費開支包括:業(yè)主大會和本會會議;有關(guān)人員的津貼;必要的日常辦公等費用。經(jīng)費收支帳目由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理,每季度向本會匯報,每年度向業(yè)主公布。

  第二十五條本會的辦公用房由--解決。

  第六章附則

  第二十六條業(yè)主大會通過的有關(guān)本章程的決定都是本章程的組成部分。

  第二十七條本會的解散與終止,依照業(yè)主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。

  第二十八條本章程經(jīng)業(yè)主大會通過后生效,同時報當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門備案。

篇3:江門市住宅小區(qū)(大廈)成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作指引(2007年)

  江門市住宅小區(qū)(大廈)成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作指引(20**)

  第一條 為規(guī)范我市業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定,制定本工作指引。

  第二條 本市范圍內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及其活動適用本工作指引。

  第三條 本工作指引所稱的業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人,即房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的權(quán)利人。

  物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記,但已實際占有使用的,享有業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利,承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

  業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利,依法履行相應(yīng)義務(wù)。

  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生。

  第四條 市(區(qū))房產(chǎn)管理局是市物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門(以下簡稱行政主管部門),負(fù)責(zé)依法對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立(換屆選舉)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo),并對依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會進(jìn)行登記備案。

  第五條 街道辦事處、居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主召開業(yè)主大會及業(yè)主委員會的選舉(換屆選舉)工作,監(jiān)督、檢查業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常活動,并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理與社區(qū)管理的相關(guān)事務(wù),并對依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會進(jìn)行登記備案。

  第六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理無關(guān)的活動。

  第七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的行政主管部門或者街道辦事處,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

  業(yè)主委員會有下列情形之一的,物業(yè)所在地的行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其即時解散,由所在地的居民委員會依法協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會,重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會:

  (1)業(yè)主委員會有越權(quán)、不履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為,侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益,情節(jié)嚴(yán)重的;

  (2)業(yè)主委員會的行為嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的。

  第八條 業(yè)主大會的組成和職責(zé)

  (一)業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

  一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

  只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

  (二)業(yè)主大會的主要職責(zé)如下:

  (1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

  (2)制定和修改管理規(guī)約;

  (3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

  (4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

  (5)籌集和使用專項維修資金;

  (6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

  (7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

  第九條 首次業(yè)主大會會議的籌備

  (一)業(yè)主擬籌備成立業(yè)主大會的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組),負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。

  (二)籌備組成員名單確定后,應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處,并且以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)所在地的行政主管部門、街道辦事處應(yīng)在收到書面告知后15日內(nèi),指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會籌備組。

  籌備組一般由5~17名成員組成,其中建設(shè)單位代表或社區(qū)居民委員會工作人員1名、業(yè)主代表2~15名。籌備組的組長由業(yè)主擔(dān)任。籌備組中的業(yè)主代表可由業(yè)主自薦、推薦或社區(qū)居民委員會推薦產(chǎn)生。

  籌備組主要負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。物業(yè)所在地的行政主管部門、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助籌備組開展工作,廣大業(yè)主應(yīng)配合籌備組開展工作。

  (三)籌備組的主要職責(zé)如下:

  (1)自成立之日起,擬定《管理規(guī)約》(草案)、《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案);

  (2)確定業(yè)主委員會委員的人數(shù);

  (3)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容,做好會務(wù)準(zhǔn)備工作;

  (

4)確認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

  (5)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況,制定業(yè)主委員會的選舉辦法,并在業(yè)主中推選票的發(fā)放人、唱票人、計票人和監(jiān)票人各若干名。

  (四)業(yè)主委員會應(yīng)由5至17人的單數(shù)組成,具體人數(shù)由籌備組根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。

  (五)業(yè)主委員會選舉采取差額選舉的方式,差額比例不得低于20%。

  (六) 籌備組應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)業(yè)主身份,并發(fā)放業(yè)主委員會選舉證。選舉證應(yīng)當(dāng)寫明業(yè)主姓名、性別、住址、有效的聯(lián)系方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容。

  選舉證用于業(yè)主大會事務(wù)中核實業(yè)主身份。

  (七) 業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)按物業(yè)的建筑面積計算。以每1平方米為一個投票權(quán),不足1平方米的,按四舍五入計算。

  (八) 業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦,10名以上業(yè)主也可以推薦一名候選人。籌備組應(yīng)該審查候選人的資格并確定候選人名單。

  業(yè)主聯(lián)名推薦的,應(yīng)在籌m.dewk.cn備組規(guī)定的時間內(nèi)完成,逾期推薦的無效。

  (九) 籌備組應(yīng)當(dāng)將下列事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,公示時間為7日:

  (1)《管理規(guī)約》(草案)、《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案);

  (2)業(yè)主委員會委員候選人簡歷、會議的表決票樣、業(yè)主委員會選票票樣、業(yè)主大會會議議程。

  業(yè)主對上述公示事項有異議的,應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式并署實名向籌備組提出。籌備組應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。

  (十) 籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式送達(dá)全體業(yè)主:

  (1)當(dāng)面遞交書面通知,業(yè)主簽名確認(rèn);

  (2)掛號信郵寄或通過媒體公告。

  此外,會議通知還應(yīng)當(dāng)在小區(qū)公告欄公告。

  通知應(yīng)寫明會議的時間、地點、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會委員候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等。

  第十條 首次業(yè)主大會會議的召開

  (一)首次業(yè)主大會會議的內(nèi)容包括:

  (1)表決通過《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》;

  (2)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;

  (3)其他需要業(yè)主大會會議表決通過的事項。

  (二) 業(yè)主為法人的,由其法定代表人行使投票權(quán)。業(yè)主為無完全民事行為能力的,由其法定代理人或監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。

  業(yè)主可以自行投票,也可以書面委托他人投票。書面委托書應(yīng)載明委托事項和投票權(quán)數(shù)。

  業(yè)主投票時應(yīng)出示選舉證,代理人除應(yīng)出具業(yè)主的選舉證外,還應(yīng)出示委托書、身份證復(fù)印件。

  (三)單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上的所有權(quán)人的,應(yīng)自行確定一名投票人。

  (四)業(yè)主委員會委員候選人以得票多少排序,按預(yù)定委員人數(shù)得票多者,且必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,依次當(dāng)選為首屆業(yè)主委員會委員,產(chǎn)生業(yè)主委員會。

  (五) 采用書面形式召開業(yè)主大會會議的,籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期滿7日內(nèi)組織人員根據(jù)規(guī)定的時間、地點和方式發(fā)放與回收表決票和選票,并做好簽收與登記工作。

  (六)回收時限屆滿后,如收到業(yè)主或其委托人的表決票或選票的總票權(quán)數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會總票權(quán)數(shù)法定比例的,由籌備組告知全體業(yè)主延長投票時間,組織人員催收表決票、選票,直至與會業(yè)主總票權(quán)數(shù)達(dá)到業(yè)主大會總票權(quán)數(shù)法定比例。

  前款“與會業(yè)主總票權(quán)數(shù)”指與會的業(yè)主所持票權(quán)數(shù)的累計之和。

  (七)籌備組負(fù)責(zé)組織開箱驗票、統(tǒng)計工作,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布選舉結(jié)果。

  (八) 籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委員會會議,由業(yè)主委員會委員推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一名、副主任一至兩名。

  首次業(yè)主委員會會議結(jié)束后,籌備組自行解散。

  第十一條 《業(yè)主大會議事規(guī)則》應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期、業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費籌集、管理、使用等事項依法作出約定。

  第十二條 《管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

  第十三條 業(yè)主大會定期會議和臨時會議

  (一)業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  (二) 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的規(guī)定召集,并每年至少應(yīng)召開一次。

  經(jīng)業(yè)主提議,且提議業(yè)主達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法召集業(yè)主大會臨時會議。

  提議應(yīng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、物業(yè)名稱、投票權(quán)數(shù)、會議內(nèi)容等。

  業(yè)主委員會有權(quán)核實提議業(yè)主的業(yè)主身份,無法核實業(yè)主身份的業(yè)主的提議無效。

  (三)業(yè)主委員會逾期不召開業(yè)主大會會議的,行主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召集;仍不召開的,由提議業(yè)主提請該物業(yè)管理區(qū)域所在地社區(qū)居民委員會協(xié)助組織召開。

  (四)業(yè)主大會定期會議和臨時會議應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開,可以邀請物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會參加。

  (五)因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會集體辭職的,業(yè)主大會仍應(yīng)依法履行職責(zé),其定期會議和臨時會議由所在地社區(qū)居民委員會組織召集。

  (六)有下列情況之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:

  (1)20%以上業(yè)主提議的;

  (2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

  (3)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

  發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況,業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的,物業(yè)所在地的行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開。

  (七) 除業(yè)主委員會和社區(qū)居民委員會外,任何單位和個人不得非法召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議。

  第十四條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責(zé):

  (一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

  (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

  (三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

  (四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

  (五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

  第十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事處備案。備案時應(yīng)提交以下材料:

  (1)業(yè)主委員會備案登記申請表;

  (2)《管理規(guī)約》;

  (3)《業(yè)主大會議事規(guī)則》;

  (4)選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計表;

  (5)業(yè)主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。

  行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后15日內(nèi)將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會、派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  第十六條 業(yè)主委員會的有關(guān)事項發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將依照前款規(guī)定重新備案。

  行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后15日內(nèi)將有關(guān)情況書面通報所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會、派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  第十七條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件:

  (1)具有完全民事行為能力;

  (2)遵紀(jì)守法;

  (3)模范履行業(yè)主義務(wù),未欠交物業(yè)服務(wù)費、專項維修基(資)金等;

  (4)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,具有社會公信力;

  (5)具有必要的工作時間和一定組織能力,并在本小區(qū)居住的時間不少于十個月;

  (6)未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其上級或下屬企業(yè)內(nèi)任職。

  第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)履行下列職責(zé):

  (一)模范遵守管理規(guī)約、履行業(yè)主義務(wù),按時交納物業(yè)管理服務(wù)費、專項維修基(資)金;

  (二)定期與業(yè)主溝通,了解業(yè)主在物業(yè)管理方面的意見和建議;

  (三)向業(yè)主委員會報告業(yè)主的意見和建議。

  第十九條 業(yè)主委員會委員應(yīng)參加由行政主管部門或街道辦事處組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn),參加行政主管部門或街道辦事處召集的會議。

  第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會活動檔案,并指定專人保管,也可以委托所在地社區(qū)居民委員會管理。檔案一般包括以下內(nèi)容:

  (1)各類會議記錄、紀(jì)要;

  (2)業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料;

  (3)各屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案的材料;

  (4)業(yè)主名冊;

  (5)物業(yè)服務(wù)合同;

  (6)有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件;

  (7)業(yè)主和使用人的書面意見、建議書;

  (8)維修資金收支情況;

  (9)其他書面和實物資料。

  第二十一條 業(yè)主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。

  經(jīng)三分之一以上委員提議,應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。

  業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,作出決定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。

  業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會的會議。

  業(yè)主委員會召開會議時,可邀請物業(yè)所在地街道辦事處和社區(qū)居民委員會派員列席會議。

  第二十二條 業(yè)主委員會可以聘請一名執(zhí)行秘書,負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)。執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額由業(yè)主大會確定。

  第二十三條 業(yè)主委員會的任期為2年或3年。業(yè)主委員會任期屆滿2個月前,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處,同時開展換屆選舉工作。

  業(yè)主委員會委員的津貼數(shù)額由業(yè)主大會確定。

  第二十四條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉工作的,物業(yè)所在地的行政主管部門責(zé)令該業(yè)主委員會組織換屆選舉工作;業(yè)主委員會逾期仍不組織的,由所在地社區(qū)居民委員會協(xié)助業(yè)主組織換屆選舉工作。

  因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主未能達(dá)到法定人數(shù)等客觀原因未能如期換屆改選的,業(yè)主委員會仍應(yīng)繼續(xù)履行職責(zé),直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生為止。

  第二十五條 新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后15日內(nèi),原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業(yè)主委員會。

  第二十六條 業(yè)主委員會委員缺員超過40%的,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會增補。業(yè)主委員會不組織增補工作的,行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織,逾期仍不組織的,由所在地社區(qū)居民委員會協(xié)助業(yè)主組織增補工作。

  第二十七條 分期開發(fā)的物業(yè)經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請,在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后,應(yīng)當(dāng)增補業(yè)主委員會委員。

  增補的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推m.dewk.cn舉,差額比例不得少于20%.

  增補委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例計算,但增補后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不宜超過17人。

  增補工作完成后,原臨時業(yè)主委員會經(jīng)報經(jīng)物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事處備案后,自動轉(zhuǎn)為正式業(yè)主委員會。

  第二十八條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的,由主任提議或經(jīng)物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事建議,并經(jīng)業(yè)主委員會會議通過,其委員資格終止,并予以公告:

  (1)不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的;

  (2)因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的;

  (3)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

  (4)連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的;

  (5)因疾病或其他原因喪失工作能力的;

  (6)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;

  (7)在物業(yè)管理項目所聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的。

  其中出現(xiàn)(1)、(2)項情況的委員資格自動終止,其他情況須報下次業(yè)主大會備案。

  業(yè)主委員會委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。拒不移交的,業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會可以請求該區(qū)域的轄區(qū)派出所協(xié)助移交。

  第二十九條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄,由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

  業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告,有下列情況之一的應(yīng)當(dāng)送達(dá)每一位業(yè)主:

  (1)關(guān)于專項基(資)金的使用的建議;

  (2)關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費并提交業(yè)主大會表決的建議;

  (3)根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,采取何種方式(招標(biāo)或協(xié)議方式)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議;

  (4)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的年度管理服務(wù)計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議;

  (5)關(guān)于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議;

  (6)關(guān)于罷免委員的建議;

  (7)其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。

  第三十條 業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失的,由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第三十一條 業(yè)主委員會應(yīng)依法制定印章刻制使用、管理規(guī)定,并遵照執(zhí)行。違反印章使用規(guī)定,造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的,由m.dewk.cn責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

  第三十二條 以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息,必須經(jīng)業(yè)主委員會作出決定,加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。

  有下列情況之一的,還須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字:

  (1)關(guān)于專項基(資)金的使用的建議;

  (2)關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費并提交業(yè)主大會表決的建議;

  (3)根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,采取何種方式(招標(biāo)或協(xié)議方式)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議;

  (4)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的年度物業(yè)服務(wù)計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議;

  (5)關(guān)于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議;

  (6)關(guān)于罷免委員的建議;

  (7)向行政主管部門投訴、申請行政復(fù)議、訴訟、仲裁的決議;

  (8)其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。

  第三十三條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的,在解散前,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下,做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。

  第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān),與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

  在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

  住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會,并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。

  第三十五條 業(yè)主委員會的名稱須與物業(yè)的名稱保持一致。

  第三十六條 本工作指引自發(fā)布之日起施行。

  江門市房產(chǎn)管理局

  二○○七年十二月二十七日

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