篇一：物業管理考察報告

　　物業管理考察報告

　　20**年11月10日我開平區房管局局副局長帶領局物業辦主任、直屬物業公司經理、副經理、書記、辦公室主任一行七人到gg開放的前沿廣州、深圳進行了為期六天的考察，分別對房管局、居民小區、物業公司進行了考察。其中在廣州市國土資源房管局荔灣分局最為深入，收獲也最大。在廣州市國土資源房管局荔灣分局的考察座談會于11月11日上午在荔灣分局會議室進行，荔灣分局副局長、物業科科長、辦公室主任以及法律顧問以及我們考察團七人參加。座談會就怎樣解決老舊小區物業管理問題，怎樣解決工租房的物業管理問題，怎樣加強對物業公司管理，怎樣推行前期物業管理招投標等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現將有關情況匯報如下：

　　(一) 考察情況

　　1.物業管理人員專業素質和綜合素質高：

　　荔灣分局副局長首先向我們介紹了荔灣區的物業管理情況，然后分別就物業管理宏觀方面和細節問題發表了自己的見解。物業管理科科長譚耀光曾任是廣州地名辦的編輯，知識面廣，具有很好的溝通能力，對物業相關的法律法規更是爛熟于心，娓娓道來如同在講自己的經歷一般，讓人肅然起敬。

　　2.政府重視，視物業管理為民生工程，一切皆依法辦事;

　　(1)我們去參觀的那天上午，譚主任整在參加一個物業管理項目的招投標活動，他們組織有100多名專家組成的評審團參加評選，一切皆依法而行。

　　(2)荔灣區的物業管理工作在廣州市算得上是優秀單位，他們自己編輯出版了物業管理文件、法律法規、制度的匯編書籍，并且積極參加國家組織的物業管理方面的學習班、研討會等各項活動，管理工作與時俱進，不斷學習、創新、進步。

　　(3)開創全國先河，建立了中國第一個物業管理協會，會員包括各個階層的代表，通過這個組織聽取各方的真實意見，把握輿論的導向，占有言論主動權。

　　3.對居民小區的物業管理視具體情況，制定相應的管理方法。

　　(1)工租房的管理：廣州房管局并沒有把工房全部賣掉，現在仍然擁有大量的工租房。這部分小區房管局不參與管理，由房管站直接管理，沒有物業管理費，只收取3元/月.平方米的租金，物業管理支出不足部分由政府承擔。

　　(2)80年代以前的商業房小區，由房管局下屬的房管站對物業進行管理，物業費0.7元/月.平方米。物業管理只包括保安、保潔、路燈。綠化或大修需要投資的，由政府直接撥款。此類小區為虧損經營，政府補貼。

　　(3)80年代以后建立的商業房小區，完全推向社會管理。物業費2.8元以內自行定價，不必通過物價局批準，2.8元以上，需要經過物價局得批準才可以。物業公司的收入來源有三個，物業管理費、車位費租金及管理費、底商的租金及管理費收入。(車位費收費保準一般為車位費400元/月，管理費120元/月)主要是以租金維持物業公司的正常運轉。

　　4.物業費收取情況：基本和內地一樣，越是老、舊小區，物業費收取越難，越是新小區，收取越容易，很多新小區物業費收取率高達100%。 對于不交物業費的業主，實施軟硬兼施的辦法：

　　(1)主動和家里的老人聊天，幫他們提東西，進出門細心的攙扶，通過感化老人，來感化其他人。

　　(2)派一個工作人員每天坐在他家門口予以催收，礙于面子，一般也能交。

　　(3)通過法律手段解決。

　　5.建立合理業主委員會組成監管管理機制，齊抓共管。一是各物業行政主管部門對業主大會，業主委員會的成立及活動進行指導，監督和管理。二是街道辦事處，社區工作者或社區居委會負責業主大會的成立及首屆業主委員會的選舉工作，指導監督業主大會，業主委員會的日常工作，并處理物業管理與社會管理的相互關系。三是由物業主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區工作站或居委會、派出所、業主委員會、物業管理企業組織聯席會，聯席會由街道辦事處召集和主持，主要協調解決物業管理中的疑難問題。

　　二、我市與南方物業管理的差距。

　　(一)、起步時間的差別，廣東的物業管理起步于1981年，人們對物業管理的消費觀念已基本形成，接受和認可物業管理已成為人們生活中必不可少的一項內容，而我區物業管理起步于2000年，不論從政府部門以及領導的重視程度還是業主對物業管理的認識，都需要有一個過程。

　　(二)經濟基礎的差別，廣東是一個經濟發達地區，城市整體生活質量和生活水平我市是無法相提并論的，在廣東人們追求的是高收入、高消費，其物業收費每平方米2.8元以下無須通過物價局的批準，自行定價，而我區目前收費標準為0.15元和0.2元，并且要經過物價局審批才可以。

　　(三)業主委員會管理機構設置差別，廣州市將業主委員會嚴格按照相關法律法規選舉產生(前期作好工作，盡量將選舉結果導向便于政府管理的方向上來)。每年從物業公司的收入中拿出一定比例作為業主委員會的活動經費。而我區由于業主委員會沒有活動經費，建立的第一個業主委員會已經無疾而終了。

　　(四)管理人員專業素質和 綜合素質的差別。

　　(五)物業公司收入來源的差別：作為一個贏利的物業管理公司必備 的主要收入來源，我們沒有或幾乎沒有。我們在荔灣區參觀了一個包括四棟樓的小區，四棟樓房中間是一個豪華的商業中心，每平方米的管理費為38元，租金另計，這些收入全部歸物業公司管理。而我們目前為數不多的車位，管理費僅僅700元/年，收入不可同日而語。

　　三、幾點建議。

　　物業管理涉及面廣，情況錯綜復雜，要走向成熟，還需要一個漫長的發展過程，盡管我區與南方有許多不同之處，但在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學習和借鑒的地方，為此在今后的物業管理工作中注意作好以下幾個方面：

　　(一)加強物業管理人才建設，積極選拔和培養物業管理人才，

　　提高物業管理的檔次。

　　(二)物業管理部門應積極主動的向政府及有關部門作好工作匯報和意見反饋，在認真調查研究的基礎上，多拿建設性意見，爭取領導的重視和支持。

　　(二)加大物業管理政策法規的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業管理法規深入人心，不斷轉變人們對物業管理的重要性和必要性的認識，要通過宣傳樹立業主物業消費商品觀念，增強業主自治自律意識，推進物業管理邁向規范化、法制化軌道。

　　(三)在已經建成的小區，通過鋪設綠化磚增加停車位，解決停車問題。通過加強對車輛進入小區的管理，提高車位費的收取力度。在無拓展空間的小區，引進立體停車位的管理模式解決停車問題。

　　(四)在尚在規劃中的小區，在設計之初把商鋪、底商、停車位作為小區整體規劃中一個重要環節，拓寬物業公司的財源，以保證其正常運轉。

　　(五)強化物業管理監管力度，全面提高物業管理質量。一是要建立監督管理制度，不定期對物業企業進行綜合檢查和抽查，尤其對經過等級評定的小區，更要從服務標準上嚴要求嚴管理，達到服務與收費相一致;二是建立物業企業信用檔案，從評定先進單位、文明小區活動中鼓勵企業講信譽、守信用;三是加強企業資質管理，對業主投訴多服務質量差限期整改、堅持不改的企業降低資質等級或注銷其資質證書。四是要求物業企業服務行為公開化，接受業主監督，凡與業主簽定的合同內容要公開，服務項目、收費標準要公開。

篇二：物業公司學習考察報告范本

　　物業公司學習考察報告范本

　　學習提高、改變創新，帶著這樣的目的，在領導的帶領下我們走進枊州福來物業。在對#、#兩個項目進行學習考察后，感觸頗深，受益匪淺?？疾鞖w來，我也一直在想，春風物業如何像福來一樣做大做強，我們可以在哪些方面提高自己的實力。

　　一、市場

　　市場是永恒的話題，任何企業也無法躲避或掩飾市場份額對自身發展的影響。

　　根據數據，中國民營企業的平均壽命是2.86年，春風物業已平穩運行十年，應該說我們的歷史比較悠久，此外，由于一些外在有利條件加上各屆領導班子的努力，春風物業發展成了南寧乃至物業界的一個老牌子。但是隨著市場的發展和條件的限制，伴隨著榮和、保利、利海、盛天等品牌的相繼推出，春風就不免落入后塵。

　　現如今，如果春風物業還是僅僅做同宗開發商的盤，這種形式不僅會隨著市場經濟的發展被取代，更重要的是，我們的管理經驗、管理水平、管理專業化程度的發展都會跟不上市場的要求。況且，目前我們所接手的比較優勢的項目是兩個僅收四角五和五角的低端項目，另外兩個是目前不能很快帶來效益和聲譽的前期項目，僅僅立足于此，不去開拓新的市場，就算等把這兩個前期項目做成熟、做成功，市場也過了這個最佳擴張期，我們那時也因不具備足夠的資金基礎和人力資源去與其它的競爭者抗衡。同時，當我們的人力和資金基礎落后時，我們的服務水平也將會大打折扣。從而，當物業行業的業委會形式真正成長起來后，我們就淪為市場經濟的炮灰。

　　前幾天看到一份資料，介紹龍湖物業**年的戰略規劃，有一個篇章先用一串數據分析說明**的中國房地產平均銷售增長率達到54%，中國房地產企業已進入快速增長期，龍湖物業必須把握住行業發展節奏，否則將很快被邊緣化，因此規劃**年凈收入達到50億元，基本完成環渤海灣和長三角的布局。龍湖物業深切體會到危機感，因此制定出了針對性非常強的戰略規劃。對此，我們需要借鑒的是這份規劃基于市場進行分析，先分析各區域布局、業態布局，然后是在這樣的市場態勢下，龍湖物業將如何搶占先機、如何領先業務規模、如何快速市場擴張。龍湖物業把市場當作公司發展的重頭戲，整個五年的戰略規劃，完全是一個市場開發規劃，可見，在現在的市場行情下，重視市場營銷的重要性。柳州福來，**年成立，比我們的歷史短了十年之久，但目前已接手三十余項目，誠然，其中可能有其它因素存在，但我認為帶動其飛速發展最為重要的因素是市場意識帶動公司發展。據稱，連原來一直秉乘舍棄市場以成就地產品牌的萬科物業現在已開始關注物業市場份額，其不久前新成立了物業管理發展公司，將經營定位在拓展國內物業管理市場上。

　　回頭分析我們的春風物業，可以先分析下南寧乃至廣西的市場情況，制定出屬于我們的市場規劃，如果我們有把握將春風物業的寫字樓物業做成精品物業、五星級物業，那么是不是可以借助這一高端平臺，在服務和創新上做足功夫，將春風物業這一品牌進行全面提升，然后復制、擴展、延伸，實現春風物業整體素質的三級跳。在南寧乃至廣西這個市場上，越來越多的外來軍團(鵬基、盛天、保利、廣州恒大的金碧)陸續到來，廣西物業市場的競爭日趨激烈，只有擁有系統、規范、完善的市場營銷體系的企業才能在市場浪潮中適應市場發展和市場競爭的需要，使企業立于不敗之地，得以長期生存、發展和壯大。建立健全科學、系統、完善的市場營銷體系，要不斷提升自身的市場營銷理念，由上而下都充分認識到市場營銷對企業發展及生存的重要性，公司決策層更應具備強烈的營銷意識，做到懂營銷，參與營銷，將營銷的概念深刻地融于經營管理工作之中。另外，我們還要做好完善市場營銷體系的一系列工作，包括自身長遠的發展規劃、良好的企業定位、 制定市場戰略、 進行市場調研與預測、 信息收集、 人員管理、 市場管理等多方面工作。

　　二、經營

　　做好經營是提高服務水平的前提。作為物業行業的領袖企業，擁有中國大型開發企業背景的萬科物業，在物業服務費提升不易、員工成本不斷提高的行業狀況下，目前也不得不考慮經營壓力，通過成立房地產中介業務來補充物業服務費。這種情況不是萬科物業一家物業公司面臨的困境，而是中國所有物業服務企業所面臨的困境。在春風物業，由于已管項目的實際情況(北湖和新城的低端項目、蘋果園和國金未實際盈利項目)，我們的經營困境更加明顯，在這情況下，采用單一的壓縮成本或寄希望于業主的恩賜來提高一毛或兩毛的物業服務費單價對于企業來講是杯水車薪，生存得以短暫的延續而已，難以從根本上解決經營困境。從這一角度上講，積極開展創收經營對我們企業非常重要。

　　三、管理

　　管理是保障。德魯克管理理論認為，管理就是界定企業的使命，并激勵和組織人力資源去實現這個使命。作為物業管理企業，要將管理與服務相融合，在提供優質服務的同時，嚴格管理。將德魯克的管理理論運用在春風物業中就是需要我們能有一個愿景和規劃，同時通過各種手段和方法實現這一愿景。分開來講，在企業的外部管理運作當中，促使員工把業主的要求放在首要位置，在工作中加強與業主的溝通，努力做到業主滿意，創造良好企業的口碑;在內部管理中，制定各項任務，根據實際情況調整組織架構，不斷完善管理制度，并通過培訓、考核等方式以促使春風物業這個團隊保質保量、團結一心地完成既定任務。

　　四、服務

　　服務是基礎。此行時間倉促，未深入觀察、研究福來的實際服務情況，只考慮福來物業的外在服務，本文在文字說明的基礎上，用圖片展示的形式來介紹自己的所見所想。

　　1、物業團隊管理嚴謹、訓練有素、忠于職守。

　　秩序維護員站立如松，衣冠齊整，站立不動，有如軍人;他們行走規范，步履有力，見人敬禮、微笑、問好;在崗員工，神態嚴謹，不見嘻笑;指揮車輛，手勢準確、有力，有如交警。在小區內，任何一條道路、小徑，不見一張紙屑、垃圾，中午時分，仍見在清掃、保潔?？梢韵胍姡@樣的隊伍，一定具有較強的活力、戰斗力和競爭力。由表及里，可以反映出福來持之以恒的決心。另外一點，在爾海·南山御景，他們的保安、保潔年齡基本上都在四十歲左右。也就是說，在不是特別高檔的小區，配備年紀大一點的基層員工比較穩定、比較節約成本。

　　2、生態化、人性化經營。

　　保護樹木，樹名牌用線綁，而不是用釘;地下停車場內開孔為了保留一棵樹。生態化并不是一味地非要買多少棵名樹，而是有了樹，令人感到生態理念。這樣表面上看雖然是浪費了一些精力和一些資金，但是給業主帶來的感受就是這樣非常生態，小區整個檔次就提高很多，我認為我們的蘋果園可以借鑒這個理念。

　　3、小區內每 十米 都有桌椅、垃圾桶，令業主非常方便。另外，值得我們關注的是，福來根據小區的具體檔次，配備不同的設備，但都保證小區功能的完善

　　4、小區綠化非常細致、時尚、美觀。盆花精巧地掛在樹上、草坪梳成一個方向、樹根旁邊用石子堆圍著、不同的水景用不同的花草裝飾、停車道用綠化隔開、地下車庫入口設計非常美觀、大方。

　　5、公示、提示到位。無論是對業主和住戶的溫馨提示、物業服務的公示、內部檢查的標示，福來物業都做得非常美觀、完善。

　　6、每個單元下面的公示欄里都把負責這棟樓的工程人員和房管等人員照片和聯系方式等基本信息公布出來，我認為這點做得很好，讓業主有事知道找誰，讓管理處知道事情沒處理或沒有處理好時該問誰的責。另外，公示牌很大，幾乎有二分之一的位置都是可以空出來的，可以利用這塊地方讓別的公司做廣告，這種文明、衛生、美觀的廣告也不會令業主反感。這樣的話，別的墻角或者一些不該出現廣告的地方就干凈了，創收也做起來。

　　改變企業現狀，完善市場、經營、管理、服務都是非常重要，也都需要我們花費大力氣去鉆研、去提高。在這里，若想把提高我們春風物業實力這個概念表述清楚，市場、經營、管理、服務，這四個方面中的每一個方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就這幾個方面談一些不成熟的想法，請領導和同事指正。

　　網友們，學習考察報告就到此為大家介紹完畢了，在這里祝大家都能早日寫出一篇好的文章。

篇三：物業學習考察報告

　　上海學習考察報告

　　6月23日，公司一行八人踏上赴上海學習考察之旅，公司組織這次學習考察是謹慎的，也是克服了不少壓力，只為能拓寬思路、創新思想，學習先進物業的管理經驗及理念，不斷提升服務品質、繼續推進辰能品牌，確保公司發展戰略目標的實現。這次學習收獲甚大，作為同行之間的一次相互交流受益匪淺，同時既認識到了自身的不足和優勢，又找到了不足的地方如何改進與提高的方法。

　　綜合幾家優秀物業管理企業的經營管理理念，均有一個共識：一是企業戰略一定是要建立在對行業發展趨勢的準確判斷以及對自身對企業優劣勢的正確分析的基礎上，要具有先進性和適宜性;二是抓住市場，抓好服務品質;三是堅定不移地走品牌化建設道路，堅持不懈的打造自己的個服務產品。

　　我公司的戰略發展方向和經營目標與上述這些經營理念不謀而和，說明我們的發展方向是正確的，結合公司近三年戰略是以內部提升為重點，我們下一步要做的就是借鑒這些優秀企業的管理細節，內部挖潛，提升自身的服務品質再上新臺階，提升我們的品牌美譽度、知名度!

　　這次考察學習過程對我深深觸動的有幾件事，

　　1、歲月無痕──陸家嘴花園一個十一年的小區管理了很多年還是園區規劃有序、設備完好，綠化整齊、竹林繁盛，池水清澈、林間鳥兒飛躍，怡人易居。

　　2、細節非常到位──海上海新城的維修班工具的管理值得借鑒，將常用工具掛放在玻璃櫥柜中，陳列整齊一目了然，維修班員工共同使用，容易發現缺失與損壞，便于及時修繕及補充，避免人手配備一套的資源浪費;該項目的設備管理完善，標識清晰，環境整潔，記錄完備，消防設施設備等的管線走向均有明確標記，高低壓配電設備的開關指示，清晰了然，不用查找圖紙就能準確及時找到出問題地點，便于工程維修人員進行維修維護。陸家嘴花園小區從小區業主的實際情況出發，在小區零散的設備空間，化零為整，為業主開辟了自行車停放點并提供加鎖服務，既解決了小區內散亂停放自行車的問題，又為業主解決了丟失及損壞的困擾。

　　3、VI標識隨處可見──小區項目管理處的布臵中體現出公司的整體VI標識設計理念，統一的擺放，統一的制度，統一的規范。

　　4、對于一線員工的關心體現在細微之處，以此維護員工穩定──海上海新城物管處為一線員工設臵休息室時，設了可吸煙體息室和不可吸煙休息室，為員工開展各種業余娛樂活動，讓員工切實體會到公司的關心及關愛，員工離職率僅為5-7%。

　　5、服務到位，物業費收繳率穩定──參觀考察的幾個項目，均在入住5-11年之間，但通過細致入微的服務，與業主的良好溝通，仍然保持當年物業服務費95-98%的收繳率，得以保證項目良性循環。上述這些都是小事，從中卻能會到管理者的良苦用心，物業管理無大事，都是從小事中、細微之處體現物業管理的水平、突顯能力的高低。我公司若能在今后的服務中完美細節服務，服務水平會再提高一層。

　　通過這次學習考察總結出我們可借鑒的具體管理辦法有：一是推進一體化管理與專業化分包，業務管理部支持項目管理，人力資源共享，專業條塊結合相互監督;二是服務品質體現的是服務過程，強調留下服務痕跡，實行三體系認證，品質的提升從服務細節入手;三是利用物業服務這個市場平臺，把物業服務與延伸服務有機結合起來，努力爭取社會平均利潤;四是注重服務溝通，加強與業主的溝通，減少為業主因信息不對稱及專業知識不了解，而產生對物業公司的誤解，讓業主了解所做的一些都以服務業主為出發點;五是依據法律法規提供服務，以客戶滿意作為服務目標，提高客戶滿意度，提高物業服務費收繳率;六是員工是企業的財富，不僅關注員工的工資福利更需關注員工的文化生活，讓員工了解公司主張什么，要求什么，增強向心力，激發員工的工作熱情和企業歸屬感，降低員工離職率，帶來的是質量的穩定和業主的認同。

　　經學習了解，我公司的財務管理模式與幾家優秀企業的管理方式基本相同，大型項目設立專職財務人員，小型項目不設該崗位，由公司財務統一完成核算與管理。但各公司的考核工作做得很細致、很嚴格，收費管理做為一項重要考核指標，各項目主任會自覺加強收費管理，以保證公司核定的年度工作目標的實現。從部門工作的角度建議公司能夠使用收費軟件，隨時掌握各項目的業主資料以及收費、欠費等情況，以便能作出及時的、正確的決策。目前公司上萬戶業主的收費及欠費的登記、統計工作全靠人工完成，耗時耗力準確性又差，牽扯了項目具體工作人員和財務部人員的大量精力，削弱了財務核算與監督、財務分析方面的側重。

　　雖然南北方的社會環境差異較大，對物業事業的認識接納、社會發展程度、居民收入等方面上海都比我們大大地走在前面，但存在的問題大部分是相同的，高端管理人員和基層操作人員的缺失、物業服務成本的逐年上漲與物業管理費的上漲幅度低甚至不漲是南北方物業企業共同面臨的難題，通過此次學習不僅是吸納先進的、前沿的物業服務管理理念，開闊眼界、視野，查找我們的不足，筑固優化企業文化、管理運營模式，打造出更優良值得廣大群眾信賴的企業品牌。作為地方知名企業也有義務和責任推進物業管理水平及文化向前發展，縮短與全國優秀物業管理企業的差距，服務好千家萬戶，為社會的和諧繁榮奉獻辰能人的一份力、付出我們致誠情義!

篇2：英國物業管理考察工作報告

　　英國物業管理考察工作報告

　　應英國特許房屋經理學會的邀請，以中國物業管理協會常務副會長徐俊達為團長的物業管理考察團一行11人，于20**年11月23日-12月7日赴英國進行了考察和訪問，并與英國房屋特許經理學會進行了廣泛交流，收獲頗多，現將英國物業管理有關情況介紹如下。

　　一、英國住房建設和分配制度

　　在20世紀初，大約90%的英國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，英國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經濟條件好的英國人直接從私人開發商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5%左右。1980年以來到現在，英國各地區地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70%的英國人擁有了自己的住房，其中在英格蘭這一比例達70%，威爾士達到了73%，蘇格蘭64%，北愛爾蘭為75%。一項調查表明，90%的英國人希望擁有一套有產權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區一套房屋，政府出售給個人時價格為169975英鎊，而購買者再次出售時價格可達207246英鎊，差價達4萬英鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了英國模式。

　　由于英國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯體別墅，經濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了英國物業管理的類型。

　　二、英國物業管理類型

　　英國房屋的類型決定了物業管理的類型。一般來講，非住宅即商業樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行，維修和改造等。物業管理服務內容和標準通過物業管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

　　而住宅的物業管理和我們有很大不同，比我們的物業管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業主需每年交納物業稅（CouncilTa*），一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業稅大約1600英鎊，相當于一般職工工資（年工資36000英鎊）的4.4%，是完全可以承受的。業主房屋本身的維修管理，則由業主自行選擇物業管理公司來負責。當然，業主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在英國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50英鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。 由于房屋互不相連，維修及管理服務都非常簡單，社區關系也非常簡單，很少會產生鄰里糾紛和共同事務的處理。

　　除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區規模都比較小，不象我們大規模的社區，一般都是一棟樓為一個物業管理區域。這樣的樓房一般是由私人開發商建設的，物業管理也分為前期物業管理和正常期物業管理。前期物業管理也是由開發商選定一家物業管理公司，開發商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業公司的名稱，物業服務的內容、標準和服務收費，包括建設單位、物業管理企業和業主三方各自的權利義務關系，購房人要對此予以認可。業主入住以后，可以成立業主委員會，業主委員會對開發商選擇的物業管理企業不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業公司。

　　住宅區的物業收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數目，包括清潔、保安、房屋維修等服務成本以及物業公司的酬金。當然，帳目是需要向業主公開的，物業公司的帳目，業主可隨時隨地到稅務部門去查詢。對于小規模的樓宇，業主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經理，負責管理房屋事務，這樣對業主來講會節約一些費用。

　　關于業主的決策機制問題，也是通過召開業主大會來決定重大事務。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業主共同協商決定。若全體業主達不成一致意見，則任何一個業主都可以向政府主管部門（類似我們的房產管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業單位維修，維修費用由全體業主分攤，并在維修費用的基礎上加收30%，作為政府的收入，此舉在于督促業主自行達成一致意見。

　　三、英國特許房屋經理學會

　　在英國，政府對從事物業管理的企業和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即英國特許房屋經理學會（Chartered InstituteofHousing，簡稱“CIH”），在物業管理行業非常有權威性，專門負責物業管理從業人員的培訓和交流，他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學性和藝術性。該學會成立于19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在英國，我國香港地區有2000多會員。該學會的經濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓服務所有的費用，如有贏利歸組織全體成員所有。學會的機構有理事會，由在行業里有名望的人擔任，共31人。學會總部設在英國考文垂市（Coventry），總部設有專業發展部、聯合服務部、政策部、培訓教育部、企業事務及秘書部等，在英國很多地區及我國香港地區設有分部。雖然加入學會并非是強制性的，但是一旦成為會員，受聘于物業公司或業主的機會比較多，因此，要在英國從事物業管理，加入該學會非常必要。學會在行業地位非常高，可以代表全行業與政府就有關問題進行談判。

　　加入該學會的條件是：直接從事房屋維修和服務的從業者，或者3年全職大學生或5年半脫產大學生，加上一年的實踐，就可以申請加入學會。應該說，入會門檻并不高。但加入學會以后，學會對會員提供的服務是非常多的，主要的服務是培訓，通過培訓傳授專業知識，提高競爭能力，從而更好地為雇主服務。每年分部對會員都有培訓，總部每年還會召開一個全球性的年會。培訓的內容包括房屋政策，實際操作經驗，房地產金融知識等。平時給會員提供的服務包括各種各樣的專題培訓，還有辦的學會雜志，周刊、月刊等。

　　四、住房管理注冊學院（CPD）的多種培訓模式

　　CIH最具特色的就是各種形式針對不同人群的培訓課程。CIH下屬的住房管理注冊學院是一所在住房管理領域內提供卓越的專業培訓以及專業學習的學院。無論是想要深造的個人，或是需要學習新政策的公司員工；或者正在重組公司的人員，學院都能夠提供量身訂做的系列培訓以符合需求，也可為業主或一線管理員工提供遠程學習課程。

　　學習可以通過兩種方式，一種是在遍布英國，威爾士，蘇格蘭和北愛爾蘭的學院以職工脫產形式學習；另一種是以遠程學習方式進行CIH資格認證的學習，CIH資格認證是一種適合大多數人的學習方法。具體來講，培訓方式如下：

　?。ㄒ唬┏蔀镃IH的A級會員， 包括以會員價購買專業用書如報告等，有權從本地進入CIH網絡，免費的政策信息及建議，以會員價格參加CIH培訓，研討會以及會議，有權使用全部住房管理教育問題的建議書，實踐培訓以及職業信息和提供時事通訊電子周刊，以保證學員掌握最新專業動態，提供住房管理資料以及住房管理內部刊物。

　　（二）二級認證課程設計可滿足以下人群需求：現在并未從事住房管理行業，但在考慮將來應聘住房管理相關職位的人士；業戶希望了解住房知識的；加入住房管理行業的新人，希望提升對于住房管理的整體認識；在住房管理相關領域內工作。二級認證相當于GCSE(A-C級)或MVQ二級資格。二級認證須完成以下四個單位：什么是住房管理，住房管理中的溝通技能，住房管理中的個人發展。

　　（三）三級認證課程設計可滿足以下人群需求：住房管理領域內的專業人士，如工程管理與維護人員，希望參與到住房管理服務中的業主；希望獲取專業技能的一線住房管理工作者。三級認證須完成下述課程：房屋及設施設備管理與維護；可持續發展社區；看護及門房服務等。完成三級住房管理資格認證，將成為CIH的合作會員，在名字后面，亦可使用CertCIH的縮寫以證明專業身份。

　?。ㄋ模┧募壵J證課程設計可滿足以下人群不同需求：希望在企業內達到管理層職位的人士；希望在支持性住房管理，學生宿舍管理或普通住宅管理領域內獲得高級技能的人士；希望完成CIH專業資格認證第一部分的人士。在一年內，可以完成4級住房管理資格認證，包括以下內容：住房管理；支持性住房；學生宿舍管理。完成4級資格認證將幫助您成為CIH的合作會員并可以名字的后面加上CertCIH的縮寫以表明專業身份。

　?。ㄎ澹┻h程教育

　　CIH建有遠程教育中心以幫助學員在不方便脫產學習的情況下進行學習。遠程教育中心每年3月和9月招生，并設有三級和四級全部課程. 遠程教育是一種靈活機動的學習方式，它可在工作之余，及時對專業技能進行充電，以擴大個人職業前景。當無法選擇脫產學習時，遠程教育可提供給一個獲取專業資格論證的學習機會。當開始課程學時，學院將設定以固定的指導日期，批改學員的作業并給予反饋意見。

　　另外，學員通過學習取得CIH的職業資格，這也是國家認可的職業資格認證，在競爭激烈的雇傭市場，取得資格認證能幫個人在申請職位時顯出優勢。

　　五、英國物業管理經驗給我們的啟示

　　英國的物業類型相對單一，尤其是住宅以別墅為主，物業管理相對比較簡單，工作重點側重于解決技術層面的問題。而我國住宅以集合式為主，相鄰關系和共有關系復雜，物業管理公司側重于公共關系的協調和公共事務的處理。但他山之石，可以攻玉，英國物業管理還是有很多地方值得我們借鑒學習。

　?。ㄒ唬┱畬ξ飿I管理活動中的干預和監督不可缺少

　　物業管理服務是一種民事活動，但它是涉及千家萬戶利益的公共性服務，因此政府部門必須加大行政監管力度，規范物業管理市場秩序，創造公平的市場環境，保護廣大消費者的權益。目前出現的一些新舊物業公司接撤管糾紛，業主內部之間的爭議久拖不決等，很多地方政府主管部門或采取回避態度，將問題推由業主通過司法途徑解決，或想管但束手無策，其實這不利于矛盾的迅速化解，不利于社區乃至社會的穩定。在這方面，英國房屋管理政策規定，業主會議因維修達不成一致意見的，任何一個業主都可以申請政府部門裁決，這樣有利于房屋得到及時維修，保障廣大業主的權益，也避免問題議而不決，從而促進業主提高協商效率。因此，在社會主義市場經濟建立初期，法制還不健全的情況下，政府對物業管理活動的適當干預和監督是非常有必要的。

　?。ǘ┘哟髮ξ飿I管理從業人員的培訓，是提高物業管理服務水平的根本途徑

　　中國物業管理業經過二十多年的發展，已經成為拉動國民經濟增長、增加就業崗位的一支重要產業力量，它在保障房屋的安全合理使用，為業主創造良好的生活工作環境，促進社會穩定發揮了積極作用。但我們仍應看到，物業管理企業數量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個城市，物業管理企業之間的水平差距也很大。既有深受業主贊揚的優秀企業，也有業主十分痛恨的劣質企業。要提高物業管理行業服務水平，減少業主投訴，從而提高業主滿意率。

　　目前光靠市場競爭機制是不能解決問題的，主要原因是當前市場準入門檻低，進入行業后，優勝劣汰的市場競爭機制還不能完全發揮作用。且由于物業管理行業發展過快，管理房屋人員素質跟不上業主不斷增長的物業服務需求。即使業主大會行使決策權，更換了物業管理公司，但新來的物業管理公司未必比原來的公司強，原因就在于從業人員素質普遍偏低，更換物業管理公司解決不了業主問題。因此，我們可以借鑒英國特許房屋經理學會的培訓制度。一個員工進入物業管理行業容易，但是進入行業后，能夠受到各種形式各種內容的終身教育培訓，不斷學習專業知識，培養服務意識，樹立職業道德，提高職業技能，從而能為為業主提供更加專業的服務。只有這樣，才會提升行業的整體服務水平，減少物業管理糾紛，增加業主的滿意率。

　　中國物業管理協會赴英國物業管理考察團

　　鄒勁松執筆

篇3：成都物業管理項目參觀考察報告（一）

　　成都物業管理項目參觀考察報告(一)

　　20**年3月11日-17日，公司組織去成都考察物業管理項目。期間，我們先后參觀了利豐物業商會大廈項目及藍光嘉寶項目，他們的經營理念、管理模式和工作流程讓我耳目一新，受益匪淺。下面就結合我的日常工作與大家分享我的所得。

　　一、收據管理采用按日整理按月匯總上報，適應信息化管理

　　利豐物業收費主管目前采用的收據管理模式是按日整理票據按月匯總上報，采用這種模式最大的優點在于內部管理統計口徑與軟件統計口徑一致，使得日常的統計工作更為簡單明了。我公司目前采用的收據管理模式是以50張為一本按次序人為編碼，這種方式適應于原有的手工記賬狀態。在信息化管理體系下，人為編碼方式導致數據統計脫離軟件運行，無形中加大了收費主管及稽核員的工作量。為此怎樣在公司運行新的收據管理模式，怎樣讓收費主管及稽核員盡快享受到物業軟件帶來的便捷，怎樣擺脫原有手工模式下的定向思維成為財務監察部下一步的工作任務。

　　二、適當下放庫房管理權限，減輕物業部壓力

　　利豐物業商會大廈庫房管理的權限下放至各班組的班長，適當的減輕了管理部庫房管理員的工作;庫房管理員同時監管辦公室檔案管理等工作，有力的開發了人力資源。我公司庫房管理員流行性較大，導致庫房管理水平參差不齊。目前庫房管理監察方式：按月進行表查，適時進行實地抽查，在抽查中常會遇到的問題有：

　　1、找不到盤點表中反映物品的實體

　　2、盤點表中多項條目對應同一規格同一單價的一個物品實體

　　3、盤點中庫房管理員找不到或者不認識相關的物品(主要是維修料的識別)

　　以上問題的原由可以概括為一下幾點：

　　1、從事人員兼管庫房，沒有時間熟悉各類物品

　　2、制表人員與監管庫房的人員分離，導致雙方統計結果不一致

　　3、針對以上問題各部門可以根據實際情況及庫房管理員發展需要，適當的將庫房管理權限下放至各班長處，庫房管理員主要負責庫房的監督檢查及分析管理工作。

　　三、實現合同信息化管理，提升合同執行效力

　　本次考察的兩家公司合同管理均實現了信息化管理，通過接待人員的實地演示使我部門計劃啟用合同信息化管理的想法得到了深化。加強合同管理的效力不僅是將公司各收款及付款合同內容羅列出來，而是要將合同進行橫縱向管理，形成供應商及客戶信息網絡，及時關注各合同的執行情況。無論是從某個時期的縱向指標還是從某個時點的橫向指標都能快捷的找到相關合同數據，合同的到期情況及續簽情況也會一目了然。

　　四、啟用BS報修流程，保障服務質量

　　利豐物業BS報修流程是利用軟件平臺操作報修流程，具體操作流程和公司目前的模式不盡相同。業務流程如下：

　　前臺負責接收客戶報修信息，自行發放派工單(或上報物業部下發派工單)，派工單一式三份(業主一份、前臺一份、維修人員一份)內容以機打形式為主，維修費用可根據實際情況手工填寫，月中或月末收費主管審核一次費用回收情況。

　　五、加大物業知識宣傳力度，啟動滯納金收取廣告宣傳

　　藍光嘉寶物業在不斷提高服務質量的同時，加大了物業知識的宣傳工作，增強了業主對物業管理的認識。關于滯納金收取的廣告宣傳分布在小區的各個角落，廣告言簡意賅，圖文并茂，形象生動。收取滯納金的宣傳不僅保證了物業費用回收率，更有利的保障了繳費業主的權利。

　　六、實行分級管理，加大員工的提升空間

　　藍光嘉寶物業各個工種均實行分級管理，每個工種分別設定助理級、初級、中級、高級等，每個級別的的晉級均需通過考試獲取。這樣的運行模式克服了物業企業工種偏少、轉崗不便所壓縮的提升空間。這樣充分給員工創造機會不僅能激發員工積極向上，還能讓員工在競爭與晉級的過程中不斷充實自己，心服口服的在原崗位工作。另外作為人力資源管理方面，各工種不同級別的人才所具備的素質可以擔任或轉向哪些崗位便是一目了然的事情，為日后的人才供給提供的定向保證。

　　以上是我此次出行的學習心得，如有不到之處望各位領導及同仁指正。