廣州中遠物流園區考察報告

一、住總物流園區簡介

　　1、中國遠洋物流公司(COSCO

　　LOGISTICS以下簡稱中遠物流)是中國遠洋運輸集團(COSCO)下屬的、規模和實力位于國內行業前列的公共物流企業。中遠物流為國內外廣大貨主和船東提供現代物流、國際船舶代理、國際多式聯運、公共貨運代理、空運代理、集裝箱場站管理、倉儲、拼箱服務;鐵路、公路和駁船運輸、項目開發與管理以及租船經紀等服務。廣州中遠物流公司佛山分公司，主要經營承辦海運進出口貨物的國際運輸代理業務;包括：搬貨、訂艙、倉儲、中轉、集裝箱和拼裝拆箱、結算運雜費、報關、保險、相關的短途運輸服務及咨詢業務

　　2、中遠物流庫房情況介紹：

　　1)廣東順德普駿庫：

　　廣東順德普駿庫成立于20**年，注冊資金1000萬，廠房固定面積8500平方米，固定資產3000萬元，熱卷的開平加工能力達50萬噸/年。普駿金屬制品有限公司有大型室內倉庫兩座，倉儲能力達10萬噸。

　　普駿庫有熱卷開平加工生產線兩條，熱卷分條生產線一條，由臺灣實興機械股份有限公司制造的中厚板平板生產線，加工范圍4mm--16mm*2000Mm:由佛山市順德區雄金機械有限公司制造的平板機，加工范圍1.0----6.0mm*1500mm:由佛山市順德區雄金機械有限公司制造的分條機，加工范圍1.0—6.0mm*1500mm。普駿公司已建成鋼材加工、倉儲于一體的大型室內加工存儲基地。

　　2)廣東佛山快剪庫：

　　佛山是快剪平板分條有限公司成立于20**年8月1號，注冊資金為800萬人民幣，總面積是7100米，擁有一臺山東宏康5-20厚度平板機，一臺1-6厚度三水雄金機械平板機，一臺1-6厚度濟南藝高縱剪分條機，4臺廣東永通32噸行吊，2臺廣東永通20噸行吊，一個自有變壓器電房。總投資為2300多萬。熱卷的開平加工能力達50萬噸/年，大型室內倉庫兩座，倉儲能力達10萬噸。

　　3、中遠物流庫房收費標準：

　　(1)按當月入庫數量計算(貨量在15000噸以內)，入庫數量*3元/噸/月的標準收取;

　　(2)按當月入庫數量超過15000噸，超出部分入庫數量*2元/噸/月的標準收取;

　　(3)進倉起免堆三個月，超過按0.2元/噸/天收取堆存費;

　　(4)費用采取月結方式：乙方應在每月1日前將費用書面告知甲方，甲方對乙方提交的費用應在5天內進行確認。在乙方向甲方發送上述費用發票5日內，甲方應將費用付清，否則按每日0.1%的標準付滯納金。

二、合作分析

　　卷板主要集中在佛山樂從細海鋼材物流園、鋼鐵大世界，周圍有樂從碼頭、九江碼頭、南昆碼頭等，佛山順德是珠三角地區板材集散地，中國大部分鋼廠在此都有存貨和設立辦事處，每月保守庫存100萬噸，主要以室內庫房為主，附近有大小4000家鋼貿商消耗庫存。我公司建立現貨物流園區，建立品牌優勢、要品種全、價格同柳鋼、湘鋼等作比較，同時做好售后服務，建立銷售渠道，有一定的銷售政策，相信一定會做好廣東鋼材市場

三、合作模式分析：

　　1、鋼廠后結算模式

　　定價權：貨物到達目的港口后當日開始后延10個工作日，以“我的鋼鐵網”

　　公布的廣州地區某鋼廠同類產品平均報價的算術值為準，市場銷售價格下浮()元/噸確定為乙方樂從市場熱軋卷板(建材)的目標市場銷售價格，甲方在銷售價格的基礎上給予乙方()元/噸的價格

　　銷售權：貨權方

　　運輸方式及費用：甲方除給予乙方優惠外，并承擔全部運雜費用(含始發集港、發港港雜費、海運費、目的港港雜費、短倒至樂從目標倉庫運費)，即當批目標市場銷售價格-優惠-全部運雜費用=甲方出廠結算價格。貨物運輸的全部運雜費用轉由乙方直接向相關方支付，最后在結算價格中予以扣減。(甲方發貨前向乙方提供港雜費和海運費的價格作為參考，以實際發生的票據為準。

　　2、鋼廠自營庫存模式

　　定價權：承鋼公司

　　銷售權：現貨園區

　　費用：駐辦事處人員薪酬和庫房租賃費用

　　所謂自營模式就是鋼廠將貨物放到承鋼指定倉庫，鋼廠擁有貨物定價權，現貨園區根據市場負責貨物銷售，這種銷售模式能夠利潤最大化，缺點是前期出貨量少，需要銷售人員開發市場。

　　3、鋼廠和客戶合作經營模式：

　　定價權：承鋼公司

　　銷售權：現貨園區和經銷客戶

　　銷售模式：由經銷客戶指定倉庫，后結算，基價貨款由經銷客戶全部付清，承鋼公司進行定價，由經銷商和現貨園區銷售，承鋼給予一定的利潤空間給經銷客戶。每天以銷售量進行結算。

　　另附：

1、中遠物流倉庫存儲協議

　　庫存管理協議

　　合同編號：CDZY20**0104

　　簽約地點：佛山

　　簽約日期：20**年01月04日

　　存貨方(甲方)：鋼鐵集團有限公司

　　地址：

　　聯系人：

　　電話：

　　傳真：

　　管理方(乙方)：廣州物流有限公司佛山分公司

　　地址：市汾江中路215號創業大廈1007室

　　聯系人：

　　電話：0757-83281078

　　傳真：0757-83030083

　　依據《中華人民共和國合同法》及有關法律法規，甲乙雙方本著平等自愿、公平誠信、互惠互利的原則，經友好協商，就庫存管理之事務達成如下協議：

　　第一條甲方將貨物交付乙方管理，乙方履行貨物的庫存管理和出入庫義務。

　　第二條入倉手續

　　1、甲方提前向乙方提供到貨清單和時間，以便乙方做好入庫準備。乙方按照貨物的屬性合理安排倉位堆放，辦理入倉手續，甲方應盡力協助。甲方對貨物驗收(包括裝卸方式)有特殊要求的，應提前書面通知乙方。

　　2、乙方依據甲方入庫貨物的品名、規格、型號、件數、重量和貨物的外在質量驗收入庫后，向甲方開具《進倉確認書》(式樣詳見附件一)作為入倉依據，甲方收到乙方《進倉確認書》確定庫存數量和堆存地點無異議，簽字蓋章確認給乙方。乙方在對貨物的驗收過程中，只負責對貨物外觀的檢驗，不負責貨物內在質量的檢驗。《進倉確認書》包括鋼材品名、產地、規格、材質、抄碼(過磅)重量、件數等內容，以及乙方指定授權人員簽名蓋章確認。

　　3、乙方在驗收甲方貨物鋼材時，如遇有外觀、缺損等異常情況，應及時通知甲方，雙方當場確認后才予收儲。

　　第三條庫存管理服務

　　1、乙方應盡責確保貨物安全。如貨物滅損或短少的，由乙方按照甲方的實際損失賠償。

　　2、乙方根據貨物的種類、規格等盡可能分類堆放。

　　3、乙方定期對貨物進行盤點對賬，保證賬卡、賬物相符。

　　4、乙方于每月前三個工作日內向甲方報送截至上月月末的庫存確認報表，甲方收到乙方蓋章確認的庫存確認報表應于三個工作日內進行蓋章確認，甲乙雙方所有書面報表或確認均須加蓋授權的印章或被授權人員簽名。(后附甲乙雙方授權確認印章或被授權簽字人員簽字樣本)。

　　5、貨物損壞或滅失屬于在中國法律規定范圍內的,乙方可以免責.乙方應及時通知甲方，協助甲方向第三方主張權利。

　　第四條提貨出倉

　　1、乙方根據甲方出具的有效提貨通知書(見附件二)，經與甲方的授權印章及授權人員簽字核對無誤后予以發貨(甲方授權確認印章或被授權簽字人員簽字、指定傳真號碼，見附件三)。發貨前乙方需認真核對單據、印鑒、驗明提貨經辦人身份及車牌號等信息，若上述信息與提貨通知書不符，乙方有權拒絕發貨并及時通知甲方核實。提貨通知書原件必須在3個工作日內交乙方存檔。

　　甲方指定該業務聯系人為：，聯系方式：，傳真為：。乙方指定該業務聯系人為：龐朝，聯系方式：0757-83281078，傳真為：0757-83030083。

　　2、乙方在沒有收到甲方有效的提貨指令情況下，不得擅自將甲方貨物出倉或調撥給其他單位等。否則，甲方貨物因上述原因而產生的經濟損失由乙方負責賠償。

　　3、甲方指定運輸車輛到倉庫提貨時，甲方必須在提單上注明運輸車輛的車牌號和駕駛員的身份證號碼，乙方需認真核對，如有不符，乙方將有權拒絕出貨。

　　4、乙方在接到甲方提貨通知書后，應積極配合甲方的提取貨物工作。

　　5、乙方在甲方提貨通知書的有效期限內發貨,逾期提貨單作廢。

　　第五條收費標準及結算方式

　　1、庫存管理費收費標準：

　　(1)按當月入庫數量計算(貨量在15000噸以內)，入庫數量*3元/噸/月的標準收取;

　　(2)按當月入庫數量超過15000噸，超出部分入庫數量*2元/噸/月的標準收取;

　　(3)進倉起免堆三個月，超過按0.2元/噸/天收取堆存費;

　　2、費用采取月結方式：乙方應在每月1日前將費用書面告知甲方，甲方對乙方提交的費用應在5天內進行確認。在乙方向甲方發送上述費用發票5日內，甲方應將費用付清，否則按每日0.1%的標準付滯納金。

　　3、若甲方不按照本協議付款，乙方可留置甲方貨物。由于甲方的原因造成的的損失由甲方自行承擔。

　　第六條

　　甲、乙方的權利、義務

　　1、甲方的權利、義務

　　(1)甲方有權查閱乙方的貨物臺帳，有權隨時對貨物進行帳、物核查。

　　(2)貨物進倉不得混有易燃、易爆、易滲漏、有毒等危險品以及易腐等特殊貨物。

　　(3)甲方應當在入倉時聲明每批貨物的品名、件數、重量、材質和規格。甲方向乙方交付的貨物，應當與本協議的約定相符。

　　(4)甲方應按時向乙方支付相應的庫存管理費用。

　　2、乙方的權利、義務

　　(1)如甲方夾帶任何危險品、違禁品，乙方有權拒絕提供本協議項下的庫存管理服務，并不承擔任何賠償責任。

　　(2)乙方應當按照本協議的約定及時辦理接收、交付貨物。

　　(3)乙方應按照甲方的通知和本協議的約定及時辦理貨物入庫、提取手續。

　　第七條其他

　　1、甲方保證移交給乙方管理的貨物未質押、抵押、租賃、轉借任何單位或個人(包括銀行)，如發生貨物實質貨權轉移，甲方應書面告知乙方。如進入倉庫的貨物權屬不清晰，導致出現影響乙方權益的事情，甲方應承擔相應法律責任。

　　2、雙方承諾，嚴格遵守中華人民共和國法律法規關于反商業賄賂的有關規定，遵守商業道德和市場規則，共同營造公平公正的商業環境;不向各方相關人員及其親屬提供任何形式的商業賄賂，如：貴重禮品、回扣、禮金和有價證券、傭金、安排旅游或支付相關費用等;如發生違反上述承諾的行為，守約方有權終止合同，并向違約方追究相應的經濟損失，違約方應對造成的經濟損失進行賠償。

　　3、本協議有效期：20**年01月04日起至20**年12月31日止。

　　4、本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽字及蓋章之日起生效。本協議在執行過程中，如有一方要求提前終止本協議，應至少提前一個月以書面形式通知對方。。

　　5、如本協議履行過程中發生糾紛，雙方協商解決不成的，應向乙方所在地人民法院提起訴訟解決。

　　(以下無正文)

　　甲方：承德鋼鐵集團有限公司

　　授權代表：*年*月*日

　　乙方：廣州中遠物流有限公司佛山分公司

　　授權代表：*年*月*日

　　附件一進倉確認書

　　****公司：(甲方)

　　提單號：

　　采購合同號：****公司：(乙方)

　　進倉時間：

　　存放倉庫、地址及庫位：

　　序號

　　商品描述

　　重量

　　件數

　　產地

　　規格

　　材質

　　注：

　　1、庫存管理方須于實際收貨兩日內將該《進倉確認書》加蓋有效印章后回傳。

　　2、本《進倉確認書》項下的貨物為

　　公司，本單據非貨物提貨憑證。

　　管理方簽字(蓋章)：

　　日期：

　　回執

　　我司已知悉上述《進倉確認書》的內容，確定庫存數量和堆存地點無異議，并同意委托貴司管理該批貨物。

　　存貨方簽字(蓋章)：

　　日期：

　　附件二出倉單(存貨方提供)

　　附件三

　　甲方及乙方雙方認可印章或授權簽字的人員簽名樣本(如印章或簽名人員有變更，雙方應該及時通知，可否視為下述留樣持續有效)：

　　甲方印章樣本：

　　印鑒

　　甲方授權簽字人員簽名樣本及聯系方式：

　　甲方認可郵箱地址：

　　甲方認可傳真號碼：

　　乙方印章樣本：

　　印鑒

　　乙方授權簽字人員簽名樣本及聯系方式：

　　乙方認可郵箱地址：

　　乙方認可傳真號碼：

篇2：英國物業管理考察工作報告

　　英國物業管理考察工作報告

　　應英國特許房屋經理學會的邀請，以中國物業管理協會常務副會長徐俊達為團長的物業管理考察團一行11人，于20**年11月23日-12月7日赴英國進行了考察和訪問，并與英國房屋特許經理學會進行了廣泛交流，收獲頗多，現將英國物業管理有關情況介紹如下。

　　一、英國住房建設和分配制度

　　在20世紀初，大約90%的英國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，英國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經濟條件好的英國人直接從私人開發商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5%左右。1980年以來到現在，英國各地區地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70%的英國人擁有了自己的住房，其中在英格蘭這一比例達70%，威爾士達到了73%，蘇格蘭64%，北愛爾蘭為75%。一項調查表明，90%的英國人希望擁有一套有產權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區一套房屋，政府出售給個人時價格為169975英鎊，而購買者再次出售時價格可達207246英鎊，差價達4萬英鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了英國模式。

　　由于英國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯體別墅，經濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了英國物業管理的類型。

　　二、英國物業管理類型

　　英國房屋的類型決定了物業管理的類型。一般來講，非住宅即商業樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行，維修和改造等。物業管理服務內容和標準通過物業管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

　　而住宅的物業管理和我們有很大不同，比我們的物業管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業主需每年交納物業稅（CouncilTa*），一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業稅大約1600英鎊，相當于一般職工工資（年工資36000英鎊）的4.4%，是完全可以承受的。業主房屋本身的維修管理，則由業主自行選擇物業管理公司來負責。當然，業主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在英國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50英鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。 由于房屋互不相連，維修及管理服務都非常簡單，社區關系也非常簡單，很少會產生鄰里糾紛和共同事務的處理。

　　除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區規模都比較小，不象我們大規模的社區，一般都是一棟樓為一個物業管理區域。這樣的樓房一般是由私人開發商建設的，物業管理也分為前期物業管理和正常期物業管理。前期物業管理也是由開發商選定一家物業管理公司，開發商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業公司的名稱，物業服務的內容、標準和服務收費，包括建設單位、物業管理企業和業主三方各自的權利義務關系，購房人要對此予以認可。業主入住以后，可以成立業主委員會，業主委員會對開發商選擇的物業管理企業不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業公司。

　　住宅區的物業收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數目，包括清潔、保安、房屋維修等服務成本以及物業公司的酬金。當然，帳目是需要向業主公開的，物業公司的帳目，業主可隨時隨地到稅務部門去查詢。對于小規模的樓宇，業主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經理，負責管理房屋事務，這樣對業主來講會節約一些費用。

　　關于業主的決策機制問題，也是通過召開業主大會來決定重大事務。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業主共同協商決定。若全體業主達不成一致意見，則任何一個業主都可以向政府主管部門（類似我們的房產管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業單位維修，維修費用由全體業主分攤，并在維修費用的基礎上加收30%，作為政府的收入，此舉在于督促業主自行達成一致意見。

　　三、英國特許房屋經理學會

　　在英國，政府對從事物業管理的企業和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即英國特許房屋經理學會（Chartered InstituteofHousing，簡稱“CIH”），在物業管理行業非常有權威性，專門負責物業管理從業人員的培訓和交流，他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學性和藝術性。該學會成立于19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在英國，我國香港地區有2000多會員。該學會的經濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓服務所有的費用，如有贏利歸組織全體成員所有。學會的機構有理事會，由在行業里有名望的人擔任，共31人。學會總部設在英國考文垂市（Coventry），總部設有專業發展部、聯合服務部、政策部、培訓教育部、企業事務及秘書部等，在英國很多地區及我國香港地區設有分部。雖然加入學會并非是強制性的，但是一旦成為會員，受聘于物業公司或業主的機會比較多，因此，要在英國從事物業管理，加入該學會非常必要。學會在行業地位非常高，可以代表全行業與政府就有關問題進行談判。

　　加入該學會的條件是：直接從事房屋維修和服務的從業者，或者3年全職大學生或5年半脫產大學生，加上一年的實踐，就可以申請加入學會。應該說，入會門檻并不高。但加入學會以后，學會對會員提供的服務是非常多的，主要的服務是培訓，通過培訓傳授專業知識，提高競爭能力，從而更好地為雇主服務。每年分部對會員都有培訓，總部每年還會召開一個全球性的年會。培訓的內容包括房屋政策，實際操作經驗，房地產金融知識等。平時給會員提供的服務包括各種各樣的專題培訓，還有辦的學會雜志，周刊、月刊等。

　　四、住房管理注冊學院（CPD）的多種培訓模式

　　CIH最具特色的就是各種形式針對不同人群的培訓課程。CIH下屬的住房管理注冊學院是一所在住房管理領域內提供卓越的專業培訓以及專業學習的學院。無論是想要深造的個人，或是需要學習新政策的公司員工；或者正在重組公司的人員，學院都能夠提供量身訂做的系列培訓以符合需求，也可為業主或一線管理員工提供遠程學習課程。

　　學習可以通過兩種方式，一種是在遍布英國，威爾士，蘇格蘭和北愛爾蘭的學院以職工脫產形式學習；另一種是以遠程學習方式進行CIH資格認證的學習，CIH資格認證是一種適合大多數人的學習方法。具體來講，培訓方式如下：

　　（一）成為CIH的A級會員， 包括以會員價購買專業用書如報告等，有權從本地進入CIH網絡，免費的政策信息及建議，以會員價格參加CIH培訓，研討會以及會議，有權使用全部住房管理教育問題的建議書，實踐培訓以及職業信息和提供時事通訊電子周刊，以保證學員掌握最新專業動態，提供住房管理資料以及住房管理內部刊物。

　　（二）二級認證課程設計可滿足以下人群需求：現在并未從事住房管理行業，但在考慮將來應聘住房管理相關職位的人士；業戶希望了解住房知識的；加入住房管理行業的新人，希望提升對于住房管理的整體認識；在住房管理相關領域內工作。二級認證相當于GCSE(A-C級)或MVQ二級資格。二級認證須完成以下四個單位：什么是住房管理，住房管理中的溝通技能，住房管理中的個人發展。

　　（三）三級認證課程設計可滿足以下人群需求：住房管理領域內的專業人士，如工程管理與維護人員，希望參與到住房管理服務中的業主；希望獲取專業技能的一線住房管理工作者。三級認證須完成下述課程：房屋及設施設備管理與維護；可持續發展社區；看護及門房服務等。完成三級住房管理資格認證，將成為CIH的合作會員，在名字后面，亦可使用CertCIH的縮寫以證明專業身份。

　　（四）四級認證課程設計可滿足以下人群不同需求：希望在企業內達到管理層職位的人士；希望在支持性住房管理，學生宿舍管理或普通住宅管理領域內獲得高級技能的人士；希望完成CIH專業資格認證第一部分的人士。在一年內，可以完成4級住房管理資格認證，包括以下內容：住房管理；支持性住房；學生宿舍管理。完成4級資格認證將幫助您成為CIH的合作會員并可以名字的后面加上CertCIH的縮寫以表明專業身份。

　　（五）遠程教育

　　CIH建有遠程教育中心以幫助學員在不方便脫產學習的情況下進行學習。遠程教育中心每年3月和9月招生，并設有三級和四級全部課程. 遠程教育是一種靈活機動的學習方式，它可在工作之余，及時對專業技能進行充電，以擴大個人職業前景。當無法選擇脫產學習時，遠程教育可提供給一個獲取專業資格論證的學習機會。當開始課程學時，學院將設定以固定的指導日期，批改學員的作業并給予反饋意見。

　　另外，學員通過學習取得CIH的職業資格，這也是國家認可的職業資格認證，在競爭激烈的雇傭市場，取得資格認證能幫個人在申請職位時顯出優勢。

　　五、英國物業管理經驗給我們的啟示

　　英國的物業類型相對單一，尤其是住宅以別墅為主，物業管理相對比較簡單，工作重點側重于解決技術層面的問題。而我國住宅以集合式為主，相鄰關系和共有關系復雜，物業管理公司側重于公共關系的協調和公共事務的處理。但他山之石，可以攻玉，英國物業管理還是有很多地方值得我們借鑒學習。

　　（一）政府對物業管理活動中的干預和監督不可缺少

　　物業管理服務是一種民事活動，但它是涉及千家萬戶利益的公共性服務，因此政府部門必須加大行政監管力度，規范物業管理市場秩序，創造公平的市場環境，保護廣大消費者的權益。目前出現的一些新舊物業公司接撤管糾紛，業主內部之間的爭議久拖不決等，很多地方政府主管部門或采取回避態度，將問題推由業主通過司法途徑解決，或想管但束手無策，其實這不利于矛盾的迅速化解，不利于社區乃至社會的穩定。在這方面，英國房屋管理政策規定，業主會議因維修達不成一致意見的，任何一個業主都可以申請政府部門裁決，這樣有利于房屋得到及時維修，保障廣大業主的權益，也避免問題議而不決，從而促進業主提高協商效率。因此，在社會主義市場經濟建立初期，法制還不健全的情況下，政府對物業管理活動的適當干預和監督是非常有必要的。

　　（二）加大對物業管理從業人員的培訓，是提高物業管理服務水平的根本途徑

　　中國物業管理業經過二十多年的發展，已經成為拉動國民經濟增長、增加就業崗位的一支重要產業力量，它在保障房屋的安全合理使用，為業主創造良好的生活工作環境，促進社會穩定發揮了積極作用。但我們仍應看到，物業管理企業數量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個城市，物業管理企業之間的水平差距也很大。既有深受業主贊揚的優秀企業，也有業主十分痛恨的劣質企業。要提高物業管理行業服務水平，減少業主投訴，從而提高業主滿意率。

　　目前光靠市場競爭機制是不能解決問題的，主要原因是當前市場準入門檻低，進入行業后，優勝劣汰的市場競爭機制還不能完全發揮作用。且由于物業管理行業發展過快，管理房屋人員素質跟不上業主不斷增長的物業服務需求。即使業主大會行使決策權，更換了物業管理公司，但新來的物業管理公司未必比原來的公司強，原因就在于從業人員素質普遍偏低，更換物業管理公司解決不了業主問題。因此，我們可以借鑒英國特許房屋經理學會的培訓制度。一個員工進入物業管理行業容易，但是進入行業后，能夠受到各種形式各種內容的終身教育培訓，不斷學習專業知識，培養服務意識，樹立職業道德，提高職業技能，從而能為為業主提供更加專業的服務。只有這樣，才會提升行業的整體服務水平，減少物業管理糾紛，增加業主的滿意率。

　　中國物業管理協會赴英國物業管理考察團

　　鄒勁松執筆

篇3：成都物業管理項目參觀考察報告（一）

　　成都物業管理項目參觀考察報告(一)

　　20**年3月11日-17日，公司組織去成都考察物業管理項目。期間，我們先后參觀了利豐物業商會大廈項目及藍光嘉寶項目，他們的經營理念、管理模式和工作流程讓我耳目一新，受益匪淺。下面就結合我的日常工作與大家分享我的所得。

　　一、收據管理采用按日整理按月匯總上報，適應信息化管理

　　利豐物業收費主管目前采用的收據管理模式是按日整理票據按月匯總上報，采用這種模式最大的優點在于內部管理統計口徑與軟件統計口徑一致，使得日常的統計工作更為簡單明了。我公司目前采用的收據管理模式是以50張為一本按次序人為編碼，這種方式適應于原有的手工記賬狀態。在信息化管理體系下，人為編碼方式導致數據統計脫離軟件運行，無形中加大了收費主管及稽核員的工作量。為此怎樣在公司運行新的收據管理模式，怎樣讓收費主管及稽核員盡快享受到物業軟件帶來的便捷，怎樣擺脫原有手工模式下的定向思維成為財務監察部下一步的工作任務。

　　二、適當下放庫房管理權限，減輕物業部壓力

　　利豐物業商會大廈庫房管理的權限下放至各班組的班長，適當的減輕了管理部庫房管理員的工作;庫房管理員同時監管辦公室檔案管理等工作，有力的開發了人力資源。我公司庫房管理員流行性較大，導致庫房管理水平參差不齊。目前庫房管理監察方式：按月進行表查，適時進行實地抽查，在抽查中常會遇到的問題有：

　　1、找不到盤點表中反映物品的實體

　　2、盤點表中多項條目對應同一規格同一單價的一個物品實體

　　3、盤點中庫房管理員找不到或者不認識相關的物品(主要是維修料的識別)

　　以上問題的原由可以概括為一下幾點：

　　1、從事人員兼管庫房，沒有時間熟悉各類物品

　　2、制表人員與監管庫房的人員分離，導致雙方統計結果不一致

　　3、針對以上問題各部門可以根據實際情況及庫房管理員發展需要，適當的將庫房管理權限下放至各班長處，庫房管理員主要負責庫房的監督檢查及分析管理工作。

　　三、實現合同信息化管理，提升合同執行效力

　　本次考察的兩家公司合同管理均實現了信息化管理，通過接待人員的實地演示使我部門計劃啟用合同信息化管理的想法得到了深化。加強合同管理的效力不僅是將公司各收款及付款合同內容羅列出來，而是要將合同進行橫縱向管理，形成供應商及客戶信息網絡，及時關注各合同的執行情況。無論是從某個時期的縱向指標還是從某個時點的橫向指標都能快捷的找到相關合同數據，合同的到期情況及續簽情況也會一目了然。

　　四、啟用BS報修流程，保障服務質量

　　利豐物業BS報修流程是利用軟件平臺操作報修流程，具體操作流程和公司目前的模式不盡相同。業務流程如下：

　　前臺負責接收客戶報修信息，自行發放派工單(或上報物業部下發派工單)，派工單一式三份(業主一份、前臺一份、維修人員一份)內容以機打形式為主，維修費用可根據實際情況手工填寫，月中或月末收費主管審核一次費用回收情況。

　　五、加大物業知識宣傳力度，啟動滯納金收取廣告宣傳

　　藍光嘉寶物業在不斷提高服務質量的同時，加大了物業知識的宣傳工作，增強了業主對物業管理的認識。關于滯納金收取的廣告宣傳分布在小區的各個角落，廣告言簡意賅，圖文并茂，形象生動。收取滯納金的宣傳不僅保證了物業費用回收率，更有利的保障了繳費業主的權利。

　　六、實行分級管理，加大員工的提升空間

　　藍光嘉寶物業各個工種均實行分級管理，每個工種分別設定助理級、初級、中級、高級等，每個級別的的晉級均需通過考試獲取。這樣的運行模式克服了物業企業工種偏少、轉崗不便所壓縮的提升空間。這樣充分給員工創造機會不僅能激發員工積極向上，還能讓員工在競爭與晉級的過程中不斷充實自己，心服口服的在原崗位工作。另外作為人力資源管理方面，各工種不同級別的人才所具備的素質可以擔任或轉向哪些崗位便是一目了然的事情，為日后的人才供給提供的定向保證。

　　以上是我此次出行的學習心得，如有不到之處望各位領導及同仁指正。