第一章柳州市房地產(chǎn)市場需求分析

　　一近年柳州房地產(chǎn)業(yè)呈高速增長態(tài)勢

　　(一)房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“亮點(diǎn)”和“熱點(diǎn)”

　　近年房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)一路走高。20**年企業(yè)家信心指數(shù)為156.8點(diǎn)。在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸及郵電通信業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等六大行業(yè)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，保持領(lǐng)先地位。據(jù)有關(guān)專家的分析，柳州市房地產(chǎn)業(yè)至少還有幾年的穩(wěn)定增長期。從企業(yè)傳來的信息可預(yù)計(jì)，今后柳州市房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)仍會(huì)處于“高居不下”的狀態(tài)。

　　(二)柳州市房地產(chǎn)業(yè)駛?cè)肟燔嚨乐С衷?/p>

　　據(jù)悉，柳州市房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持快速發(fā)展，原因很多，其中主要有，第一，在今后5年內(nèi)，柳州市城鎮(zhèn)化水平由現(xiàn)在的23%增長到31%。城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐加快，加大了柳州廣大市民對商品房的需求。第二，國家在政策上支持了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。柳州市這個(gè)素有“桂中商埠”之稱的城市享受的“陽光”則更多。第三，柳州市單位集資建房已逐漸減少，購買商品房已成為柳州廣大市民解決住房和改善住房條件的重要途徑。

　　柳州市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測

　　項(xiàng)目　　年份　　GDP數(shù)值(億元)　　居民收入(元)　　房地產(chǎn)投資(億元)　　房地產(chǎn)銷售(萬平米)

　　GDP增長走勢圖

　　居民收入情況走勢圖

　　房地產(chǎn)投資情況走勢圖

　　房地產(chǎn)銷售情況走勢圖

　　(三)20**——20**年柳州房地產(chǎn)市場需求趨勢

　　在20**——20**年，柳州房地產(chǎn)強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，相當(dāng)?shù)闹С至Χ葋碓从诖罅康呐f城改造拆遷，同時(shí)大型商業(yè)項(xiàng)目齊頭并進(jìn)的開發(fā)勢頭也是柳州20**——20**年房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)最明顯的亮點(diǎn)，整體市場發(fā)展呈現(xiàn)持續(xù)、勻速的發(fā)展態(tài)勢。

　　依據(jù)目前了解到的政策，柳州在20**年、20**年仍然保持和20**年、20**年基本等量的拆遷量，同時(shí)城市有計(jì)劃地?cái)U(kuò)張又在同步進(jìn)行，因此預(yù)計(jì)20**年、20**年柳州的房地產(chǎn)市場基本可以保持20**——20**年的增速，總量需求分別為138萬平方米和165萬平方米;在柳州新增商業(yè)面積已經(jīng)足量的情況下，20**年、20**年柳州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該有較大的降幅，商業(yè)物業(yè)和其它性質(zhì)的物業(yè)之間的比例應(yīng)該為2：8左右，即住宅物業(yè)、公寓物業(yè)等應(yīng)有較大的發(fā)展空間。

　　二柳州市房地產(chǎn)投資方向與重點(diǎn)

　　柳州市房地產(chǎn)投資方向與重點(diǎn)——以河?xùn)|新區(qū)、陽和工業(yè)新區(qū)及舊城改造為投資重點(diǎn)

　　面對消費(fèi)主體的變化，政府采取積極措施，加大調(diào)控力度，發(fā)展與規(guī)范房地產(chǎn)市場：以落實(shí)住房消費(fèi)貨幣化為核心，深化住房制度改革，加快二級(jí)市場開放，培育租賃市場，全面促進(jìn)住房商品化和市場化進(jìn)程;土地總量控制，加強(qiáng)宏觀調(diào)控;拓寬融資渠道，募集國內(nèi)外資金;建立“開發(fā)—產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)營—規(guī)模化、融資—多元化、銷售—商品化、服務(wù)—社會(huì)化”完善的房地產(chǎn)市場體系。房地產(chǎn)投資以河?xùn)|新區(qū)、陽和工業(yè)新區(qū)及舊城改造為重點(diǎn)

第二章河?xùn)|片區(qū)房地產(chǎn)市場需求分析

　　一柳州市房地產(chǎn)市場各大板塊功能及趨勢分析

　　1、城中版塊

　　核心商圈的地位不可動(dòng)搖，商務(wù)保持一定的活力，但行政、居住的功能逐步弱化。以龍城路為中心向周邊擴(kuò)散的城區(qū)改造，包括紅光橋的順利通車，拉動(dòng)了整個(gè)城中區(qū)的建設(shè)發(fā)展。未來幾年內(nèi)物業(yè)的開發(fā)將定位于高密度的商務(wù)公寓和精品產(chǎn)業(yè)。即使在其他區(qū)域形成新的商業(yè)區(qū)，也不會(huì)改變此區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍，反而會(huì)拉動(dòng)各經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展。

　　2、柳南版塊

　　柳南版塊是目前柳州商業(yè)開發(fā)最活躍的版塊，市場將向更高的形態(tài)發(fā)展，批發(fā)業(yè)仍然保持全市的領(lǐng)導(dǎo)地位,同時(shí)零售業(yè)將在這次商業(yè)重整中崛起。毫無疑問，以飛鵝路及魚峰一帶的柳南商圈，全力占據(jù)以商品批發(fā)業(yè)為主的外向型商業(yè)陣地，這樣，柳江南北兩個(gè)商圈非但沒有沖突，反而可使柳州的商業(yè)資源實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)。

　　3、柳北版塊

　　柳北片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的空間相當(dāng)大，重點(diǎn)還是趨向于中檔次的物業(yè)開發(fā)。在發(fā)展空間上應(yīng)以開發(fā)大盤為主，以便于集中吸引各個(gè)單位企業(yè)的集團(tuán)購買力。其中環(huán)河板塊憑借得天獨(dú)厚的“河景”優(yōu)勢，大工廠搬遷后騰出的地塊將會(huì)倍受高檔住宅區(qū)的青睞!該版塊是線狀的，土地資源稀少緊缺，作為開發(fā)熱點(diǎn)的開發(fā)持續(xù)力不長;河?xùn)|版塊是塊狀的，土地資源豐富，應(yīng)是柳州今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)商務(wù)、高檔住宅的開發(fā)熱點(diǎn)。

　　4、舊飛機(jī)場版塊

　　是柳州不可忽視的住宅開發(fā)熱點(diǎn)!沒有大的工廠，無污染源，空氣清閑，適宜居住。柳州市在前期的規(guī)劃中也將該區(qū)域定位為生活區(qū)。

　　“閑雜人聚居地”的歷史決定了該版塊只能成為平民住宅區(qū)，現(xiàn)在開發(fā)的樓盤基本是中低檔樓盤、占天占地形式、經(jīng)濟(jì)適用房等幾種類別，居住人群以工薪階層、個(gè)體戶、拆遷戶為主，柳州市拆遷量的大小在一定程度上成為該版塊開發(fā)熱度的晴雨表。

　　5、河西版塊

　　該區(qū)域是柳州新興的綠色居住區(qū)域。其區(qū)位的交通、綠化、配套設(shè)施等硬件環(huán)境日趨完善。并且該區(qū)域也是柳南區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，城市中心的二級(jí)經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)，緊臨都市核心，具有無以倫比的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，因此相關(guān)的居住環(huán)境也同時(shí)得到了極大的改善。

　　二河?xùn)|片區(qū)城市定位——柳州未來的行政、商務(wù)、高檔住宅區(qū)中心

　　1、為加快建設(shè)特大型區(qū)域綜合性城市，柳州啟動(dòng)了河?xùn)|新區(qū)的建設(shè)。

　　河?xùn)|片區(qū)將建成柳州市新的擁有標(biāo)志性建筑和景觀環(huán)境的政治文化中心、金融科研中心和高新產(chǎn)業(yè)與高尚住宅集結(jié)地，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三大效益的平衡發(fā)展。憑借今后柳州行政中心遷移至此、地塊平整拆遷少易開發(fā)、目前道路建設(shè)在柳州最完善等諸多有利因素，該版塊將成為柳州今后的行政、商務(wù)中心和高檔住宅區(qū)的首選地，其整體發(fā)展態(tài)勢非常類似于南寧的瑯東。隨著河?xùn)|新區(qū)的發(fā)展，人口也將由目前的幾萬人聚集至20萬人以上，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的空間，目前開發(fā)條件已成熟。

　　2、河?xùn)|新區(qū)與傳統(tǒng)的城市中心區(qū)隔江相望，隨著友誼橋的修建和市政府的搬遷，柳州的CBD中心將逐步遷移到河?xùn)|一帶。巨大的潛力，注定了河?xùn)|要形成一個(gè)高層次的精品區(qū)域。河?xùn)|區(qū)域的未來價(jià)值已勿庸置疑。

　　三河?xùn)|片區(qū)地產(chǎn)需求——

　　大量的中高檔住宅小區(qū)，中量的寫字樓，適量的商業(yè)物業(yè)

　　1、隨著行政中心東遷，河?xùn)|新區(qū)將成為城市新的中心，行政中心區(qū)域?qū)⑿纬沙鞘行碌腃BD中心。作為河?xùn)|新區(qū)的標(biāo)志性和拉動(dòng)性工程，規(guī)劃行政中心占地300余畝，建筑面積4萬平方米，其特點(diǎn)是：親民、開放、自然、具可持續(xù)發(fā)展等。

　　2、河?xùn)|新區(qū)作為柳州市新的政治、經(jīng)濟(jì)中心，其標(biāo)志性工程“行政中心”遷入新區(qū)后，隨之將帶來廣闊的“商務(wù)辦公”市場。與政府聯(lián)系緊密的行政部門、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)也會(huì)適時(shí)遷入河?xùn)|片區(qū)，選擇一個(gè)即依托政府又相對獨(dú)立的辦公場所，該區(qū)域的區(qū)域性商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)性質(zhì)的公寓樓將擁有比較大的發(fā)展空間。從投資角度看，市中心的房價(jià)已逼近封頂價(jià)。而河?xùn)|區(qū)目前還處于起步階段，2000每平方米的價(jià)位仍有很大的升值空間。有人預(yù)計(jì)，一旦行政、名校全部歸位，房價(jià)可能會(huì)升至3000元以上每平方米。

　　3、柳州的高端富裕群體沒有南寧的群體大，對高檔住宅小區(qū)的需求量不會(huì)很大，相比之下，中偏高檔的住宅樓盤在河?xùn)|版塊的發(fā)展空間要大得多，一則因該類樓盤的客戶群體量大，二則很多地塊的先天資源和整個(gè)河?xùn)|版塊的特性決定做這類樓盤比較合適。因此，我們將龍城水戀項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為中偏高檔的精品住宅小區(qū)應(yīng)是該項(xiàng)目的合理選擇。

第三章龍城水戀項(xiàng)目市場需求調(diào)查分析

　　項(xiàng)目情況簡介

　　(一)龍城水戀項(xiàng)目(以下簡稱本案)位于市體育館對面，占地70畝，用地形狀呈“口”形，地勢為比較平坦，起伏不大，沿東環(huán)路臨街面。

　　(二)本案用地位于柳州市高新開發(fā)區(qū)，原為竹木交易市場，背靠馬鹿山公園，具有優(yōu)越的自然景觀，北鄰兩面針新廠區(qū)，西對大型住宅小區(qū)---鹿山花苑，緊鄰柳州市城市快速環(huán)道東環(huán)路。

　　(三)通過對本案所處的地段及周邊資源條件的綜合分析，我們對本案的定位建議是：開發(fā)一個(gè)高規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)，追求綠色健康主題，并以運(yùn)動(dòng)貫穿始終，竭力張揚(yáng)青春健康的活力，面向柳州市客戶群體，適應(yīng)多樣化居住形態(tài)的中偏高檔的精品住宅小區(qū)。

　　一調(diào)查目的與設(shè)計(jì)

　　為了準(zhǔn)確探詢目標(biāo)客戶群對河?xùn)|版塊的認(rèn)可度和對本項(xiàng)目所持的態(tài)度，為本案的開發(fā)提供準(zhǔn)確的市場信息，為發(fā)展商開發(fā)本案提供決策依據(jù)，特進(jìn)行本次市場調(diào)查，由南寧詩派博邇房地產(chǎn)策劃有限責(zé)任公司執(zhí)行。

　　(一)、目標(biāo)客戶

　　根據(jù)對柳州市住宅市場格局的判析，結(jié)合詩派博邇公司對市場的認(rèn)知及本案發(fā)展構(gòu)思，本案的目標(biāo)客戶群體可進(jìn)行如下特征假定：

　　1、柳州市中、高收入商界人士，政府公務(wù)員。

　　2、柳州市中、高收入家庭，有提升家居環(huán)境需求，屬二次置業(yè)。

　　3、素養(yǎng)較高、追求生活品質(zhì)的人士。

　　(二)、調(diào)查目的

　　1、探詢目標(biāo)客戶在有更佳選擇的情況下其購房價(jià)值趨向以及對價(jià)格的敏感程度。

　　2、探詢目標(biāo)客戶對項(xiàng)目所處區(qū)位優(yōu)勢的看法及接受程度。

　　3、探詢目標(biāo)客戶對項(xiàng)目發(fā)展理念支持程度及項(xiàng)目配套設(shè)施的要求。

　　4、探詢目標(biāo)客戶對擬發(fā)展物業(yè)產(chǎn)品的購買支持程度。

　　(三)、調(diào)查設(shè)計(jì)

　　圍繞上述調(diào)查目的，我們設(shè)計(jì)一個(gè)面對購房意向較強(qiáng)的柳州市社會(huì)各界人士，樣本量達(dá)120份的問卷式調(diào)查。具體采用的調(diào)查方式有抽樣調(diào)查、座談式調(diào)查、隨機(jī)調(diào)查等。調(diào)查對象基本上符合本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群特征假定，樣本量也能滿足定向調(diào)查目的分析需要。

　　二現(xiàn)場作業(yè)與技術(shù)分析

　　(一)、樣本發(fā)放

　　1、執(zhí)行時(shí)間：現(xiàn)場調(diào)查工作從20**年8月16日開始，于20**年8月20日完成，調(diào)查數(shù)據(jù)處理及本報(bào)告于20**年8月22日完成。

　　2、執(zhí)行人員：主要由詩派博邇公司策劃部工作人員完成，上述人員在調(diào)查前均接受本項(xiàng)目的專項(xiàng)培訓(xùn)。

　　3、調(diào)查范圍：基本涵蓋柳州主要市區(qū)。

　　4、發(fā)放份數(shù)：本次調(diào)查共發(fā)放問卷120份，其中回收有效問卷100份，已達(dá)到本次調(diào)查樣本量的要求。

　　(二)、技術(shù)分析

　　采用SPSS專用數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)分析軟件對回收的樣本進(jìn)行數(shù)據(jù)錄入，進(jìn)行全部的歸類統(tǒng)計(jì)，以進(jìn)行全面的分析評(píng)價(jià);對部分重要的數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉聚類分析，以探詢不同背景的細(xì)分客戶對象對同一問題選擇的差異性。

　　三調(diào)查結(jié)果與分析

　　本次市場調(diào)查主要由居上項(xiàng)目前期策劃小組其中4名組員負(fù)責(zé)，目的在于通過對柳州市居民購房意向的調(diào)查分析，為居上項(xiàng)目A地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場發(fā)展定位提供策略建議。

　　本次問卷調(diào)查針對柳州市城中區(qū)、柳南區(qū)、柳北區(qū)、河西片區(qū)及河?xùn)|片區(qū)分別進(jìn)行了抽樣調(diào)查，共發(fā)出調(diào)查問卷120份，收回有效問卷100份。現(xiàn)對問卷調(diào)查的匯總數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

　　(一)、受訪者基本背景資料

　　1、受訪者男女比例

　　受訪者的性別比較均衡(男性50%，女性50%)，可以更全面地探詢目標(biāo)客戶對河?xùn)|房地產(chǎn)和本項(xiàng)目的價(jià)值取向。

　　2、受訪者學(xué)歷構(gòu)成

　　受訪者學(xué)歷以大專為主，占到全部比例的35%，大專以上達(dá)到57%，普遍受教育程度較高。這類客戶比較理性，其觀點(diǎn)很有代表性。

　　3、受訪者在柳州市的居住年限

　　本次調(diào)查的對象基本為在柳州市居住達(dá)20年以上的人士，年齡在25-50歲之間，屬于較為穩(wěn)定的城市人口，對本城市的房地產(chǎn)也和了解。

　　4、獲取信息途徑

　　受訪者主要接觸的報(bào)紙以《南國今報(bào)》為主，其次為柳州電視臺(tái)。由此結(jié)果可看出，《南國今報(bào)》的普及程度較其它媒介高，在受訪者中最受歡迎，占到受訪者70%的比例。

　　(二)、受訪者置業(yè)意向的需求分析

　　本次調(diào)查為配合項(xiàng)目中偏高檔住宅的定位，調(diào)查對象主要是針對柳州市較高收入人群，職業(yè)以國家公務(wù)員、法律、科教文衛(wèi)工作者及合資、獨(dú)資企業(yè)員工所占比例較大，收入在柳州市屬中上水平，工作較為穩(wěn)定，所在單位的福利也較好，因此受訪者目前的居所以單位福利房或集資房為主，占到了受訪者居住現(xiàn)狀的39%，自購商品房的也占到了29%，其中有一次置業(yè)者，也有部分屬于二次置業(yè)者。(見圖一、圖二、圖三)

　　1、受訪者職業(yè)構(gòu)成圖一

　　2、受訪者月收入情況圖二

　　3、受訪者居住現(xiàn)狀圖三

　　4、受訪者置業(yè)區(qū)域選擇趨向

　　受訪者在選擇置業(yè)區(qū)域時(shí)更多的偏向于城中區(qū)、河?xùn)|新區(qū)及魚峰區(qū)。主要是出于離工作地點(diǎn)近，上下班方便，距市中心繁華地段近，購物方便，周邊各方面配套齊全等方面的考慮。

　　5、受訪者了解河?xùn)|新區(qū)發(fā)展趨勢的程度

　　受訪者基本上均是從報(bào)紙、電視等媒體上對河?xùn)|新區(qū)的發(fā)展有所了解，絕大部分受訪者的了解程度是“了解一些”，例如知道市政府東遷，帶動(dòng)河?xùn)|片區(qū)的地產(chǎn)，住宅物業(yè)也水漲船高，但對于具體樓盤的情況還不是非常了解。

　　6、受訪者置業(yè)于河?xùn)|片區(qū)的原因

　　之所以置業(yè)于河?xùn)|片區(qū)，受訪者中35%表示是因?yàn)楹訓(xùn)|片區(qū)的環(huán)境較市中心及柳北區(qū)好，空氣新鮮，這部分所占比例最大。其次是由于市政府東遷，跟隨城市發(fā)展的趨勢，另外就是隨著這個(gè)趨勢的發(fā)展將帶動(dòng)河?xùn)|片區(qū)的便利交通。

　　7、受訪者選擇置業(yè)于河?xùn)|新區(qū)的具體路段

　　受訪者中有40%已經(jīng)或打算置業(yè)于高新區(qū)一帶，占到近一半的比例，其次是工學(xué)院附近，再次是本項(xiàng)目所在的體育中心一帶。選擇高新區(qū)一帶的原因主要是由于柳高、十二中及景行小學(xué)三大名校將遷至高新區(qū)，而受訪者的年齡層次(25-50歲)基本上屬于臨近結(jié)婚或已婚者，考慮到將來或目前子女的教育問題選擇置業(yè)于高新區(qū)一帶。

　　8、受訪者期望的河?xùn)|片區(qū)商品住宅/公寓的理想價(jià)格(元/㎡)

　　由下表可見受訪者做為消費(fèi)者普遍存在的“期望最低價(jià)格”的心理，但還是可以看出受訪者比較認(rèn)同河?xùn)|片區(qū)的房價(jià)在1800-2200元之間，而2500元以上的高價(jià)則較難接受，這也說明了目前柳州市居民購房還是以普通住房為主，在定價(jià)時(shí)不宜過高，否則會(huì)有較大的市場阻力。

　　9、受訪者投資/置業(yè)于河?xùn)|片區(qū)的可能時(shí)間

　　受訪者投資置業(yè)于河?xùn)|片區(qū)的時(shí)間有兩極分化的趨勢，近50%的受訪者投資置業(yè)的時(shí)間集中在20**-20**年之間，另一部分受訪者則因主客觀原因在20**年之后才考慮投資置業(yè)于河?xùn)|片區(qū)。該時(shí)間區(qū)域?qū)?xiàng)目的啟動(dòng)還是比較有利的。

　　10、受訪者購買物業(yè)考慮的綜合因素

　　由下表顯示的結(jié)果可見，開發(fā)商的信譽(yù)度是消費(fèi)者購房最優(yōu)先考慮的因素，無論是第一提及、第二提及和綜合提及，它的被選比例均最高，這說明開發(fā)商應(yīng)注意樹立企業(yè)的良好口碑和形象，使消費(fèi)者在對樓盤肯定之前先認(rèn)可開發(fā)商;

　　其次考慮的因素是地理位置，被選比例也較高，占34%，再次是配套設(shè)施及建筑質(zhì)量，另外物業(yè)的升值潛力、社區(qū)環(huán)境和戶型結(jié)構(gòu)也是重要考慮因素。由此，開發(fā)商應(yīng)主要在配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境和戶型結(jié)構(gòu)四個(gè)方面投入更多的精力。

　　在價(jià)格因素方面，被選率為23%，這也說明在柳州市中高層收入居民中，大部分消費(fèi)者在購房時(shí)并非把價(jià)格擺在第一位，只要樓盤各方面條件滿意，價(jià)格屬合理范圍就可以接受。

　　(三)、受訪者對社區(qū)規(guī)劃的需求分析

　　1、受訪者對社區(qū)規(guī)劃風(fēng)格的需求

　　目前柳州市的住宅樓盤在規(guī)劃風(fēng)格方面幾乎都以園林綠化為主題，本次調(diào)查中也有50%的受訪者表示偏愛于園林綠化風(fēng)格的社區(qū)環(huán)境，這說明了居民渴望回歸自然的心理。而由下表也可見，隨著人民生活水平的提高，運(yùn)動(dòng)康體設(shè)施做為社區(qū)的必要設(shè)施也逐漸受到居民的重視。建議本項(xiàng)目在規(guī)劃風(fēng)格方面應(yīng)相互結(jié)合并突顯主題，可借助體育中心的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，而且社區(qū)里面同樣修建相當(dāng)數(shù)量的運(yùn)動(dòng)設(shè)施(不和體育中心的設(shè)施重復(fù)，占地不大費(fèi)用不高的那一類運(yùn)動(dòng)設(shè)施)，而園林景觀可以相對做得簡單些，用大量的運(yùn)動(dòng)設(shè)施取代部分園林。

　　2、受訪者對社區(qū)規(guī)模的需求

　　在社區(qū)規(guī)模方面，受訪者的選擇主要集中在80-150畝之間，尤其是100-148畝之間最受消費(fèi)者喜愛。這說明柳州市居民目前比較偏愛中等規(guī)模的樓盤，而本項(xiàng)目地塊大小基本符合中等規(guī)模樓盤需求。居民偏愛中等規(guī)模樓盤主要是由于如太小規(guī)模居民會(huì)擔(dān)心配套不全，而幾百畝規(guī)模的大盤，普通居民也較多持觀望態(tài)度，主要是擔(dān)心入住戶數(shù)過多會(huì)造成物業(yè)管理不完善等問題。

　　3、受訪者對社區(qū)建筑結(jié)構(gòu)的需求

　　從下列選擇結(jié)果中，我們可以看出傳統(tǒng)的多層住宅還是受到柳州市廣大居民的歡迎，占有絕對地位，比例高達(dá)50%。而隨著小高層在住宅物業(yè)中的普及，逐漸被部分居民接受，選擇率為38%，也占有較大市場份額。本項(xiàng)目根據(jù)目標(biāo)客戶群體的選擇及項(xiàng)目的市場定位，在建筑結(jié)構(gòu)方面以多層及小高層的為主導(dǎo)應(yīng)是符合市場需求的定位。

　　4、受訪者對戶內(nèi)空間形式的需求

　　由下表可見，在戶內(nèi)空間形式上，傳統(tǒng)的平層及新型的躍層形式都受居民歡迎，而躍層成為選擇率最高的形式，選擇比例為50%，傳統(tǒng)的平層結(jié)構(gòu)退居第二位，選擇比例為38%，樓中樓的選擇率相對少一些，比例為12%，還不是目前柳州市居民的主導(dǎo)需求。而本項(xiàng)目的主導(dǎo)套式正是躍層及平層結(jié)構(gòu)，符合市場的主導(dǎo)需求。

　　5、受訪者在戶型選擇方面的需求

　　在戶型選擇方面，三房兩廳占有絕對地位，比例高達(dá)56%，選擇率明顯高于其它戶型，而四房兩廳和兩房一廳的比例都在20%左右，說明目前柳州市居民對住宅的需求主要是以三房戶型，住房消費(fèi)仍然以大眾型消費(fèi)為主。此次在本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)上也以三房為主導(dǎo)戶型，輔以四戶及兩房戶型。

　　6、受訪者對住宅面積的需求

　　在住宅面積方面，受訪者的選擇集中在100-150平米之間，以100-120平米的提及率最高。主要原因是由于柳州市居民對三房兩廳的住宅戶型最為喜愛，而100-120平米的面積對三房而言也較為合理。從這一點(diǎn)也可看出緊湊型三房目前還是柳州消費(fèi)的主流。

　　7、受訪者對廳房面積分布的需求

　　以下結(jié)果顯示，主人房及睡房較大，客飯廳較小，及客飯廳較大，主人房及睡房較小兩方面需求呈現(xiàn)兩極化趨勢，所占比例相差不遠(yuǎn)，分別為44%和41%。

　　8、受訪者對交房標(biāo)準(zhǔn)的需求

　　由下圖可見，簡單裝修標(biāo)準(zhǔn)成為柳州市居民的首要選擇，比例達(dá)到了69%。其它形式則相對弱化，要求程度差異不大，比例分別為17%和14%，說明目前柳州市居民在家裝方面的需求還是比較樸實(shí)，傾向于共性部分開發(fā)商裝修，個(gè)性部分自己裝修。

　　(四)、受訪者對社區(qū)配套的需求分析

　　1、理想小區(qū)的配套

　　由下述統(tǒng)計(jì)表可以看出，地下停車場、管道煤氣、寬帶接入三項(xiàng)的需求程度均超過了50%，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮。

　　其次，羽毛球場、健身房和游泳池三個(gè)項(xiàng)目的選擇率也超過了45%，這說明隨著柳州市居民生活水平的不斷提高，對運(yùn)動(dòng)健身的需求也越來越強(qiáng)烈，而康體設(shè)施也逐漸成為健康人文社區(qū)的必要設(shè)施。

　　本項(xiàng)目在社區(qū)配套方面將考慮光纖到樓，每戶寬帶網(wǎng)的接入成為基本配置，還將考慮智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，包括IC卡一卡通(門禁、物業(yè)收費(fèi)、會(huì)所支付等)，與之配套的有遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、每戶預(yù)設(shè)的三防接口系統(tǒng)等。在運(yùn)動(dòng)設(shè)施方面，將在不與體育中心重復(fù)的基礎(chǔ)上建設(shè)數(shù)量相當(dāng)?shù)倪\(yùn)動(dòng)設(shè)施，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)主題，使項(xiàng)目擁有自己鮮明的特色，擁有更寬泛的目標(biāo)客戶群體。

　　2、受訪者對社區(qū)商業(yè)配套的需求

　　在社區(qū)的商業(yè)配套方面，對百貨的提及率最高，其次是便利店、休閑娛樂和食品、副食品店，說明了柳州市居民目前對社區(qū)配套基本以滿足日常生活需求為主。而對于家居裝飾和服裝方面的需求提及率一般，主要原因與柳州市居民習(xí)慣于到市中心或傳統(tǒng)的專業(yè)商場等地采購此類用品有關(guān)。

　　在本項(xiàng)目的商業(yè)配套方面，考慮到體育中心雖已形成一定規(guī)模的河魚餐飲，但從項(xiàng)目的停車、整個(gè)樓盤的銷售考慮，在項(xiàng)目沿東環(huán)路做河魚餐飲還是不可取，其它商業(yè)又暫時(shí)無勢可借;但目前該區(qū)域商業(yè)是空白的，可以做適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)，但必須做好先租后賣的準(zhǔn)備，否則商業(yè)部分的價(jià)值難得到充分的挖掘。

第四章綜述

　　通過上一章節(jié)對項(xiàng)目市場需求的調(diào)查分析，我們基本可以認(rèn)定，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場定位是符合目標(biāo)客戶群體需求的。具體分述如下：

　　一、尋找河?xùn)|片區(qū)地產(chǎn)市場需求空間——中偏高檔

　　從調(diào)查結(jié)果中我們可以看出，柳州市居民目前的住宅消費(fèi)仍以樸實(shí)型消費(fèi)為主導(dǎo)，消費(fèi)人群的主體仍是大部分中等及中上等收入人群，這是因?yàn)榱莸母叨烁辉Ｈ后w還不是非常大，對高檔住宅的需求量也不是非常大。由此我們可推出，河?xùn)|片區(qū)現(xiàn)階段的住宅需求并不是以高檔住宅為主，而應(yīng)是中偏高檔住宅為主導(dǎo)需求，我們將本項(xiàng)目定位于中偏高檔的樓盤，對比高檔樓盤，有價(jià)格優(yōu)勢，而對比中檔樓盤，有環(huán)境配套優(yōu)勢，應(yīng)是符合柳州市目前的市場主導(dǎo)需求的理想選擇。

　　二、靠功力贏取市場——社區(qū)規(guī)劃的均好性

　　隨著人民生活水平的提高，在住房選擇上愈趨理智和挑剔，對社區(qū)的要求也不再局限于滿足“住房”的基本條件，而向均好性方向發(fā)展，從調(diào)查分析中可見，無論是在社區(qū)配套、面積需求和戶型結(jié)構(gòu)等方面居民都有較高要求，不偏重于某一方面的滿意，而是方方面面的完善均好性。

　　在本項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上，我們力求用一種系統(tǒng)的項(xiàng)目發(fā)展觀念，融合規(guī)劃概念及發(fā)展理念，注重整體及全面，亦關(guān)心每一細(xì)節(jié)及環(huán)節(jié)，力求創(chuàng)造柳州均好性最佳的住宅社區(qū)。

　　三、健康的共鳴——生態(tài)、運(yùn)動(dòng)

　　目前柳州市較上檔次的樓盤基本上均以園林綠化及水景園藝為主題，這一規(guī)劃設(shè)計(jì)也吸引了眾多居民的眼球，成為購買的主要原因，這一趨勢充分表現(xiàn)了人們回歸自然的心理，相信無論社會(huì)如何發(fā)展變化，人們的這一心理也不會(huì)改變，自然會(huì)是人類永恒的主題，也將是住宅永恒的主題。

　　自然與健康總是聯(lián)系在一起的，從調(diào)查結(jié)果中我們也可見，隨著生活水平的不斷提高，人們在忙碌工作之余也越來越重視自身及家人的健康。本項(xiàng)目充分利用體育中心的原有體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施與本社區(qū)大量的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施產(chǎn)生共鳴，建設(shè)一個(gè)健康主題明確的小區(qū)，從而在樓盤品質(zhì)日益提高的河?xùn)|板塊獨(dú)樹一幟。

　　南寧詩派博邇房地產(chǎn)策劃有限責(zé)任公司

　　二0**年十一月

篇2：萬科企業(yè)培訓(xùn)需求調(diào)查技巧

　　萬科企業(yè)培訓(xùn)需求調(diào)查技巧

　　1. 培訓(xùn)的需求調(diào)查方法

　　1.1檢討過去曾辦過的培訓(xùn)課程及現(xiàn)在正在執(zhí)行的培訓(xùn)計(jì)劃中，一般的反應(yīng)如何？效果如何？與預(yù)期效果比較一下，找出現(xiàn)在及未來都需要的培訓(xùn)課程。

　　1.2 決定調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查結(jié)果的運(yùn)用范圍。是全面調(diào)查，還是抽樣調(diào)查？

　　1.3 實(shí)施訪談活動(dòng)。培訓(xùn)組織者與員工進(jìn)行訪談，詢問他們對于工作和自己的未來報(bào)著一種什么樣的態(tài)度和意見，這是決定培訓(xùn)需求極為重要的參考資料；不過，訪談人要注意訪談的技巧，才能獲得有用信息。訪談一般分為兩種：個(gè)人訪談和集體訪談。訪談的形式可以是正式的，也可以非正式的。

　　1.4訪談的遵循以下步驟：

　　a)培訓(xùn)組織者確定要獲得什么樣的有利于培訓(xùn)規(guī)劃的資料；

　　b)確定訪談對象及人數(shù)；

　　c)準(zhǔn)備好訪談提綱；

　　d)整理并分析訪談結(jié)果。

　　e)問卷設(shè)計(jì)。對于不同的訪問對象，應(yīng)設(shè)計(jì)不同的問卷。

　　f)問卷的實(shí)施。事前向訪問者詳細(xì)說明，在填寫中給予幫助，要不斷掌握問卷填寫的進(jìn)度，掌握回收的比率。

　　1.5問卷調(diào)研遵循以下步驟：

　　a)培訓(xùn)實(shí)施者列舉所有想要了解的事項(xiàng)；

　　b)將列出的事項(xiàng)轉(zhuǎn)化為問題；

　　c)設(shè)計(jì)培訓(xùn)需求調(diào)研問卷，盡可能將問卷設(shè)計(jì)的簡單易答；

　　d)對卷進(jìn)行編輯，并最終成文；

　　e)先把問卷進(jìn)行試答，檢查存在問題，并加以修改；

　　f)將修改好的問卷分發(fā)給事先確定好的調(diào)查對象；

　　g)按規(guī)定的時(shí)間收回問卷，并對問卷的結(jié)果進(jìn)行分析。

　　1.員工態(tài)度調(diào)查

　　這方面的調(diào)查，往往在設(shè)計(jì)主管人員管理技巧培訓(xùn)計(jì)劃與課程時(shí)，需要了解員工對主管人員的反應(yīng)。從調(diào)查的結(jié)果去分析，其中哪些可從培訓(xùn)中設(shè)法改善？

　　2.客戶投訴調(diào)查

　　從客戶的感受投訴和想法中去發(fā)現(xiàn)培訓(xùn)需求。

　　3.問題調(diào)查（案例分析）

　　解決工作中實(shí)質(zhì)問題是培訓(xùn)的重要目的之一。經(jīng)常收集各部門發(fā)生或面臨的問題，從中發(fā)覺培訓(xùn)需求。

　　4.行為的觀察與評(píng)估

　　以公司內(nèi)工作表現(xiàn)杰出的員工為榜樣，做出這些員工的行為模式、態(tài)度及對事情的反應(yīng)。用這些資料來比較其他員工的行為模式，再從差異中去尋找培訓(xùn)需求的方向。例如萬科目前正在實(shí)施的《萬科物業(yè)員工行為規(guī)范》 （簡稱《BI手冊》）。

篇3：物業(yè)管理手冊:顧客需求調(diào)查指引

　　物業(yè)管理手冊：顧客需求調(diào)查指引

　　1適用范圍

　　1.1本指引主要適用于物業(yè)分公司(籌備處)在項(xiàng)目開盤前及入伙開展的顧客需求調(diào)查工作，為物業(yè)管理方案的深化提供必需的數(shù)據(jù)和信息。

　　1.2對正常運(yùn)營項(xiàng)目，物業(yè)分公司為確切了解和掌握顧客需求，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)持續(xù)的顧客滿意，在開展顧客滿意調(diào)查之外可參照本指引進(jìn)行專項(xiàng)的顧客需求調(diào)查。

　　1.3對外承接物業(yè)項(xiàng)目過程中，為保證投標(biāo)的取得預(yù)期成果，物業(yè)分公司根據(jù)實(shí)際需要，在征得委托方同意后可參照本指引規(guī)定開展顧客需求調(diào)查工作。

　　2目標(biāo)顧客需求調(diào)查

　　2.1目標(biāo)顧客的基礎(chǔ)資料(包括年齡、職業(yè)、收入、聯(lián)系方式等)由項(xiàng)目所在公司營銷(策劃)部提供，針對目標(biāo)顧客的調(diào)查內(nèi)容包括，但不限于：

　　a)目標(biāo)顧客的職業(yè)類別劃分；

　　b)目標(biāo)顧客對AU*物業(yè)品牌的認(rèn)知；

　　c)目標(biāo)顧客對競爭項(xiàng)目物業(yè)管理的印象；

　　d)目標(biāo)顧客購買個(gè)案的主要原因；

　　e)目標(biāo)顧客可接受的物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、收繳的方式；

　　f)目標(biāo)顧客對未來物業(yè)管理公司提供的服務(wù)內(nèi)容的要求和期望；

　　g)目標(biāo)顧客的其他需求。

　　2.2物業(yè)分公司可采用答卷法、談話法和電話調(diào)查等方法，對不同類別的目標(biāo)顧客進(jìn)行分組、抽樣調(diào)查。

　　2.3在項(xiàng)目開盤前一個(gè)月，物業(yè)分公司根據(jù)以上調(diào)查結(jié)果擬訂目標(biāo)顧客物業(yè)服務(wù)需求調(diào)查報(bào)告，作為物業(yè)管理方案編制及深化修訂的依據(jù)，目標(biāo)顧客物業(yè)服務(wù)需求調(diào)查報(bào)告應(yīng)作為物業(yè)管理方案的支持資料，在報(bào)批時(shí)一并提交。

　　3準(zhǔn)業(yè)主需求調(diào)查

　　3.1準(zhǔn)業(yè)主的基礎(chǔ)資料(包括年齡、職業(yè)、收入、聯(lián)系方式等)由項(xiàng)目所在公司營銷(策

　　劃)部提供，針對準(zhǔn)業(yè)主的調(diào)查內(nèi)容包括，但不限于：

　　a)準(zhǔn)業(yè)主的職業(yè)類別劃分及對日后物業(yè)管理的外部資源作用；

　　b)準(zhǔn)業(yè)主購買本物業(yè)的用途；

　　c)對物業(yè)管理的需求期望；

　　d)物業(yè)管理難點(diǎn)的問題。

　　3.2物業(yè)分公司可采用答卷法、談話法和電話調(diào)查等方法，對不同類別的準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行分組、抽樣調(diào)查。

　　3.3在項(xiàng)目入伙前的3個(gè)月，物業(yè)公司根據(jù)以上調(diào)查結(jié)果擬訂準(zhǔn)業(yè)主物業(yè)服務(wù)需求調(diào)查報(bào)告，作為物業(yè)管理方案編制及深化修訂的依據(jù)，目標(biāo)顧客物業(yè)服務(wù)需求調(diào)查報(bào)告應(yīng)作為物業(yè)管理方案的支持資料，在報(bào)批時(shí)一并提交。