1.電梯維保的目的和意義

　　電梯保養是指定期對運行的電梯部件進行檢查、加油、清除積塵雜物、調試安全裝置的工作。目的是通過巡檢，排除潛在故障，是為了減少電梯故障發生。并不是維保過電梯就不會出現故障。

2.電梯內檢驗合格標志到期了，為什么不檢驗呢？

　　其實我們作為一個合格的電梯生產廠商，維修保養的電梯必須是經過特種設備檢測合格。檢測不合格，或不檢測的，電梯廠家拒絕維修保養。

　　那有的業主會說合格證都過期了，電梯公司怎么還在保養呢?其實我們的電梯檢驗工作已經完畢合格!只是您看到的合格證是需要管理單位交付檢驗款項，取得新的合格證，才能粘貼在電梯內。

3.業主覺得電梯怎么總壞呢？

　　明明是例行做電梯保養，可是業主仍然抱怨電梯壞了。十個小區有7個小區都會抱怨電梯為什么總是壞?是不是電梯質量不好?是不是維修保養的人工作不到位?下面給各位業主們揭開答案，看看到底是什么原因導致的電梯天天壞。

暴力乘梯日常

長期占用電梯不關門

　　長期擋門是使用電梯不當的常見做法之一。很多人經常會用手或身子擋住電梯門，甚至還有人直接塞了一個紙板阻止門關閉。

　　電梯門是有光幕感應的，如果持續擋門超過20秒，電梯就會啟動自我保護而停運，或者強迫關門。出現3-5次這種情況，會干擾電梯的判斷，導致停止運行。

重物倚靠梯門

　　電梯門不是墻，它的“耐力”其實只有30公斤左右。打個比方，一個成年男子用力踹一下，電梯門就能完蛋!

　　所以重物倚靠或者人去倚靠電梯門都是相當危險的動作，而且還會導致轎廂門變形。

電動車進電梯

　　電梯空間都比較小，電動車體積大，能不能塞進電梯都是問題，況且進入電梯后也勢必影響他人。

　　另外，為了避免電梯關門夾傷電動車，很多人會急忙把車推進電梯，就很容易撞擊電梯門、內壁和安全觸版。而任何撞擊都可能導致很嚴重的后果，讓電梯無法正常運行。

在電梯里亂丟垃圾/雜物

　　新小區很多家庭在裝修、年末大掃除時，這個情況就會經常發生。梯里梯外總堆著廢舊雜物、而且都是可燃物。假如有人隨手扔個煙頭，著火那是分分鐘的事。

　　垃圾對電梯來說，還會影響運行和安全。很多電梯會出現故障的原因就僅僅是由于一點垃圾。

　　重力不均的裝修材料堆積在電梯內，會使得轎廂傾斜，破壞電梯。

被困電梯后暴力撬門

　　再說一次，電梯不是密封的，即使停電，里面仍然有空氣。被困之后，請找到電梯使用標志牌上面的維保公司電話，第一時間打給他們。國家規定城市內維保人員接到電話30分鐘內趕到，郊區1個小時內趕到，所以被困后在電梯里等待維保員是最安全的。

　　千萬不要自己撬開電梯門，你撬門的暴力行為會使情況變得更糟糕。而且!你破壞電梯的維修費用可能需要你來出。

以為電梯不怕水

　　往電梯里潑臟水、清潔樓道時把水掃到電梯井道里，以及熊孩子往電梯按鈕撒尿的情況，都非常危險。

　　在電梯的轎廂頂、轎廂底、層門地坎的下方，都裝有許多機械部件和電器元件，臟水或其他液體流到這些地方，都會造成部件的銹蝕，甚至會使電器元件失效。

亂按電梯按鈕

　　很多人進電梯就會不自覺狂按關門鍵，其實當電梯門收到關門指令后，再按關門鍵也是無效指令。但是你的狂按卻會損耗按鈕壽命，日后也可能導致失靈。

　　惡作劇地亂按行為就更不可取了，這樣不僅會干擾電梯運行程序的靈敏度，使電梯電路板失靈，造成難以挽回的事故。而且也影響別人的出行效率，特別是層層停的情況，真的很煩。

野蠻使用

　　不得不說的是野蠻使用電梯是電梯的最大克星。

　　由于在裝修時，裝修垃圾多，雜，亂，一不小心那些灰塵，石子，泥巴等等的建筑垃圾就會造成電梯故障。

　　建議鄰居裝修時，用大袋子把這些垃圾整理好，再放入電梯內，當然也要考慮一下電梯的承重，不要超載。溫柔一點對電梯，它不也讓您少操心嘛，看看，它好我也好了吧!

　　當然，咱們也不排除電梯是真的故障了。如果電梯發生故障，請到物業中心登記，工作人員會聯系維修人員實地查看維修的。

其他暴力行為

　　不打字了，來看圖吧!可以說是超暴力了!

　　①狂踹電梯按鈕

　　②喝醉酒踹壞電梯門

　　自己還搭了條命

　　③又一個喝醉酒的暴力狂

　　④泄憤踢壞電梯門

　　⑤把電梯門揣進底坑里

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電梯很多“異常現象”不是故障

　　其實電梯很多看起來的“異常現象”不是故障，是電梯自身的保護功能，電梯并沒有壞!

　　滿載電梯不停：電梯轎廂滿員后為避免超載，不再響應下一站的外呼。

　　超載電梯不走：這一點越來越多的老百姓都知道了，后進的乘客大多也能自覺退出。

　　電梯不關門或反復開關門：門口或地坎有雜物遮擋光幕或門觸板。

　　電梯突然降到最底層又重新恢復正常運行：電梯斷電再接通后要重新確定平層基準位置。

　　電梯到一樓停梯開門不動：由樓內煙敏或熱敏傳感器觸發了電梯消防迫降功能。

　　電梯突然平層后開門不走，幾分鐘后又自動恢復運行：電梯(扶梯)運行時間過長電機過熱，為防止燒壞電機冷卻后自動恢復運行。

　　電梯停在某一層長時間不動或不響應外呼：可能電梯管理員啟動了司機操作功能。

4.為什么有時業主報修后，電梯維修人員沒有很快到場呢？

　　可能您不了解，并不是每臺電梯都配備一名維修人員，在電梯故障集中發生時，我們會按照電梯故障應急的情況和報修的先后順序，進行維修。大面積的停電會導致您被困在電梯內，請您不要著急，電梯空間不是密封的，我們也會對電梯內被困人員進行優先解救。所以請您在電梯報修后耐心等待。

5.為什么維修人員說電梯停電了，業主家里還是有電呢？

　　我們電梯用的是單獨供給電梯使用的，三項電源380V，和您家里的居民用電是不同的。有的業主會發現，維修人員說電梯停電缺相，看著不像啊，電梯還有顯示呢，怎么能說停電缺相呢?我剛剛說過電梯用的是三項電(三項電的含義：三相電都是火線，兩根之間是380V，每根與零線間是220V)如果三項電的任意一根或兩根線沒電，我們叫做電源缺相。就會導致顯示正常，電梯停止運行。

我們需要您的幫助和理解：

　　1. 尊敬的業主，在您發現電梯屏幕出現檢修字樣時，請您耐心等待或通過其它電梯及消防通道回家，不要敲打電梯門，因為我們的工作人員在電梯內專注作業時，您突然的敲打聲容易造成工作人員緊張滑落，容易造成維修作業的安全事故。

　　2.在您發現電梯出現故障時，請勿乘坐。當您把電梯故障反饋給物業時，請您簡單描述一下電梯故障情況(如：電梯顯示在幾層，外呼按鈕是否能夠點亮，電梯門是否能夠正常開啟和閉合)。您的描述非常重要，能夠提供給我們一個維修方向，便于快速直接的排除故障，(請不要報修時只告知電梯壞了，我們到場時可能僅僅幾分鐘電梯就運行了，運行的電梯很難找到相關故障點)感謝您的配合理解。

　　無論多么惡劣的天氣，我們都在現場為您守護

專家解答關于電梯安全管理的四大問題：

　　1誰是電梯安全管理責任主體?

　　《特種設備安全法》中明確規定，電梯使用單位應當對電梯的使用安全負責，對住宅電梯而言，電梯的使用單位是所委托的物業管理公司。

　　2使用單位的安全管理職責有哪些?

　　(一)聘請具有資質的電梯維保單位開展日常維護保養服務;

　　(二)建立并長期保存電梯安全技術檔案;

　　(三)在電梯轎廂內或者出入口張貼安全注意事項和警示標志;

　　(四)在電梯顯著位置張貼有效的電梯使用標志;

　　(五)按照規定配備取得特種設備作業人員證的安全管理人員;

　　(六)保持電梯緊急報警裝置與救援服務的聯系通暢;

　　(七)監督并且配合電梯的安裝、改造、重大維修、日常維護保養工作;

　　(八)發現電梯存在事故隱患的，暫停使用，并及時處理;

　　(九)電梯發生故障致使乘客被困的，迅速組織救援，并按照規定及時報告。

　　3電梯維保單位相關職責

　　(一)電梯的維護保養應當由電梯制造單位或者依照《特種設備安全法》取得許可的安裝、改造、修理單位進行;

　　(二)維保單位應當與電梯使用單位簽訂日常維護保養合同，維保單位每15日應當對維保的電梯進行一次日常維護保養，維護保養內容應當進行記錄，并由現場維保人員及使用單位安全管理員簽字存檔;

　　(三)電梯維保單位應當設立24小時維保值班電話，接到電梯困人故障報告后維修人員應當在30分鐘內趕赴現場實施現場救援;

　　(四)電梯的維護保養單位應當對其維護保養的電梯的安全性能負責。

　　4電梯是小區業主共有財產

　　電梯的更新、改造、維修費用由業主共同承擔。作為電梯的直接使用者，業主應當愛護電梯，文明乘用電梯。

篇2：電梯維修與監督檢查規程

　　電梯維修與監督檢查規程

　　1．0目的

　　加強中心電梯的維護保養，保證電梯的正常運行，以確保乘梯人員的安全；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作負責人:工程主管；

　　3.2由電梯保養公司承包電梯的日常維護和保養；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1保養公司必須派經受專門技術培訓，取得電梯特種作業證的人員持證上崗，維修人員不得單獨一人進行維修、保養；

　　5.2保養公司進場前，應同委托單位管理人員到施工現場，并作好簽到記錄；

　　5.3維修電梯開始，嚴禁載客，在電梯門外設置中英文“電梯保養，暫停使用”等警示牌；

　　5.4操作時必須正確使用個人勞動防護用品，嚴禁穿汗衫，短褲進行操作；

　　5.5兩人上崗，相互監督，不冒風險，認清電梯總電源位置；

　　5.6檢查廳門和轎內聯鎖，轎頂和底坑急停等開關必須在有效情況下才能操縱和修理；

　　5.7在機房和轎頂拆裝電氣部件，必須切斷電源開關，并掛上“禁止合閘”標示牌。

　　5.8禁止在控制屏上或者局部安全回路上短接勾線；

　　5.9打開廳門進入轎頂前，必須將轎頂上急停開關切斷，方可進入轎頂；

　　5.9.1轎頂上檢修箱較遠，手一定要撐住門，當人完全進入轎頂，站好妥善位置，方可松手關門，防止一松手關門，電梯啟動；

　　5.9.2轎頂上若有2個人，開動電梯應相互關照，一人手放在檢修開關箱上，隨時按下急停開關；

　　5.10打開廳門進入底坑，必須撐開廳門，首先切斷底坑急停開關，然后才能下底坑，千萬不可一打開廳門就往下跳，防止廳門自動關閉，電梯啟動；

　　5.11底坑留人檢查電梯運行，在轎頂上操縱檢修運行時，必須互相關照，使該人能尋到妥善位置，手放置在底坑有效開關旁，能隨時應付不測；

　　5.12完工后場地必須三清（機房清、轎頂清、底坑清）；

　　5.13提前一個月辦理申報年檢（或驗收）預約日期，驗收合格，甲方在竣工單上簽字認可（若有整改單必須做到整改復驗合格）；

　　5.14保養公司按照合同規定，正常工作時間為周六或周日，因特殊需要而提前一天與工程主管聯系，可作調整；

　　5.15電梯須每半個月進行一次維修、保養，相關主管人員必須督促保養公司按時派技術員對電梯進行維修、保養；

　　5.16電梯定期維修、保養和檢查記錄均需當天離開前作好記錄，并交給電梯主管簽字確認；

　　5.17電梯零配件磨損或損壞要及時更換，線路板損壞要在24小時內更換。屬于電梯正常磨損，自然損耗造成的200元以上費用的配件更換需書面報告；

　　6．0附則

　　按照程序定期實施保養檢修計劃；

　　7．0支持性文件

篇3：物業管理中電梯維修保養工作

　　物業管理中電梯維修保養工作

　　隨著社會的發展，文明的進步，人類的居住辦公環境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業公司的面前。雖然大部分物業公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養，電梯出現故障就要對故障進行處理。

　　電梯是危險性較大的特種設備，其維修、保養有著嚴格的要求。我國《特種設備安全監察條例》明確了“電梯的日常維護保養，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行。”可見，電梯從業活動受到了相關法規的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有:一是電梯制造商直屬的維保公司:二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規模較大的個別物業管理企業，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設備安全監察條例》取得自保資質認可，而組建的電梯維保部門。

　　那么，作為物業管理企業，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養電梯是關鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業主揭竿炒物業管理企業的殘局。實際上，不管是哪種性質的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質、信譽、嫻熟的技術、配件的跟蹤，才是物業管理企業選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

　　物業管理企業把電梯委托給專業電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業管理企業。物業管理企業應當搞好內部與安全有關的規章制度建設，從制度上確保特種設備使用環節的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業管理企業也可通過小區的文化建設，大力開展宣傳教育活動，倡導愛護、保護公共設施設備。

　　讓乘客文明乘梯，不在轎廂內亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應答次數，從而縮短電梯運行時間，起節能作用。讓業主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關系，有利于物業管理。 通過加強物業管理企業員工的培訓，普及電梯使用知識。特別是應加強電梯困人的應急處理能力訓練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應急救援工作。

　　電是電梯等各種設備工作的動力，建筑物是電梯等各種設備使用的地方，物業管理公司對于設備的正常安全運行負有不可推卸的責任。如何保證電梯安全正確的運行，是每一個物業電梯維修員的工作職責。作為物業電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現在以下兩個方面:

　　一是由于電梯的長時間故障，給企業的生產效率帶來眾多的負面影響，造成一定的經濟損失，二是由于電梯故障出現的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設備運行的重中之重，這對于提高勞動生產效率、減少經濟損失都具有重要的意義。

　　作為電梯維修人員怎樣才能準確地解決電梯出現的問題呢?要徹底排除故障，知道故障產生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經驗以外，能從理論上分析解釋產生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現重復故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個為什么?

　　筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設施趕到故障電梯的地方，趕到現場后，在確認電梯安全保護設施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢?

　　經過仔細分析后，應該和速度有一定的關系，就這樣維修人員就在正常狀態下運行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產生噪聲呀!難到會是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經潤滑保養過了，再次運行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發現潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄，同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當的重要性，沒有細心的檢查就不會不良好的工作成績。

　　當然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業理論基礎，大部分電器故障，都必須依靠專業理論知識才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時候沒有理論的指導，很多工作都將無法進行。遇到故障時，往往動腦的時間遠遠多過動手的時間，一旦找到故障的原因，修復也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了，現場檢查發現各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢!維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個對照圖紙檢查沒有發現問題，怎么說這個問題應該和電有關系吧，維修人員又對關門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點都完好，再仔細檢查繼電器電壓，發現電壓時高時低，維修人員就感到有點怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點，造成了接觸不良，像這種時好時壞的故障處理起來就需要細心分析了，當然了解各電器元件在電梯設備里的具體位置及線路的布局，實現電梯原理圖，和實物相結合的一一對應，是能夠提高故障排除速度的基礎。

　　知道了電梯的理論基礎，掌握了設備的工作原理，為排除故障做了充分的準備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，(嚴禁帶電測量)有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時應注意檔位是否正確。

　　在遇到部分零件有故障，但不能確定或時好時壞時，一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設備一點線路短接，應該確保此短接不會出現短路和造成危害，有些故障出現得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現這種故障，對于在一片電路中出現故障的點是能通過逐步排除法，來逐點分析了。

　　雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規律的，首先應充分了解電梯發生故障時的情況，詳細詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現象。

　　在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動手，通過現象看本質，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養成良好的分析習慣，做到每次測量均要有個明確的目標，就是問自己為什么要這么做，有什么結果。

　　總之，在高層建筑的物業管理中，正確的電梯維修保養除了保障電梯的正常運行之外，還可以延長電梯的使用時間，最大可能排除危險故障的發生率，對業主的生命及財產安全保駕護航。