寧波東創(chuàng)置業(yè)有限公司
杭州灣新區(qū)項(xiàng)目合作建議書
上海市浦東新區(qū)耀華路85弄7號(hào)
公司介紹
一、科巢公司簡(jiǎn)介
上?？瞥矤I(yíng)銷策劃有限公司是一家集房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品研發(fā)、營(yíng)銷策劃、銷售代理、引資、合作開發(fā)為一體的房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)。
公司成立至今，分別在上海、四川、西藏、安徽、陜西等地方分別服務(wù)過近30個(gè)項(xiàng)目?？瞥矙C(jī)構(gòu)為全國(guó)各地發(fā)展商提供住宅(商業(yè))地產(chǎn)調(diào)研定位、營(yíng)銷策劃、銷售培訓(xùn)、推廣設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)、投資融資等全程服務(wù)。對(duì)大型項(xiàng)目立項(xiàng)定位論證;城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃;產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)立項(xiàng)論證有豐富經(jīng)驗(yàn)。
公司經(jīng)過長(zhǎng)期的發(fā)展，形成了對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)特有的思路和認(rèn)識(shí);聚集了一支以萬(wàn)科、世聯(lián)、易居、中原等中國(guó)地產(chǎn)精英公司服務(wù)多年的高管成員為核心的專業(yè)、全面、經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì);創(chuàng)建完善了自己的優(yōu)勢(shì)媒體平臺(tái)和行業(yè)聯(lián)盟機(jī)構(gòu)(450多家下線服務(wù)商)。
作為專業(yè)的房產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，公司歷經(jīng)十余年的發(fā)展，同多家發(fā)展商建立了長(zhǎng)期伙伴關(guān)系。“事無(wú)巨細(xì)為發(fā)展商考慮”早已成為公司最基本的服務(wù)理念，并將其貫徹到房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中，公司力求在項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程實(shí)施、企劃創(chuàng)意以及現(xiàn)場(chǎng)銷售等每一環(huán)節(jié)追求最佳，來為發(fā)展商創(chuàng)造最大的價(jià)值。
2、上?？瞥仓饕獦I(yè)務(wù)范圍：
投資顧問
上?？瞥矒碛型晟频姆康禺a(chǎn)供應(yīng)與需求數(shù)據(jù)庫(kù)。對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行定期收集，完善了宏觀信息、土地、住宅、寫字樓、商鋪五大數(shù)據(jù)庫(kù)。并憑借其完善的數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)及優(yōu)秀的投資分析人員，為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者及各類投資決策提供可靠的論據(jù)，以及具有市場(chǎng)價(jià)值和前瞻性的專業(yè)分析成果。
在當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，掌握市場(chǎng)信息成為企業(yè)成敗的前提條件。上海科巢始終堅(jiān)持掌握市場(chǎng)第一手資料的強(qiáng)烈意識(shí)，加上對(duì)上海及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的透徹了解和敏銳的洞察力，定能為客戶提供強(qiáng)有力的支持。
服務(wù)內(nèi)容：
1、城市及功能區(qū)顧問
城市投資環(huán)境研究與評(píng)價(jià)、產(chǎn)業(yè)布局與規(guī)劃建議、城市及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略制定
2、土地及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓顧問
土地發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)策略顧問、土地一級(jí)開發(fā)顧問、土地及項(xiàng)目的可行性分析(招牌掛項(xiàng)目)
3、項(xiàng)目評(píng)估業(yè)務(wù)
土地及項(xiàng)目的投資可行性分析、
土地及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算(靜態(tài)與動(dòng)態(tài))、各物業(yè)類型的評(píng)估報(bào)告
4、主題地產(chǎn)顧問
工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園土地開發(fā)策略建議、舊城改造、新城建設(shè)的開發(fā)策略建議、大型城市基礎(chǔ)設(shè)施附帶的地產(chǎn)開發(fā)測(cè)略、旅游、公園等主題式地產(chǎn)研究與策略
5、房地產(chǎn)調(diào)查及分析服務(wù)
商品住宅客戶、寫字樓客戶、商業(yè)項(xiàng)目客戶的特征調(diào)查與分析、房地產(chǎn)專題調(diào)查與分析
6、地產(chǎn)項(xiàng)目顧問咨詢
在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)跟蹤報(bào)告、項(xiàng)目可行性研究及方案選擇、宏觀投資環(huán)境研究與投資機(jī)會(huì)尋找、區(qū)域地產(chǎn)供應(yīng)與需求詳細(xì)研究與分析、項(xiàng)目定位(價(jià)格、產(chǎn)品、客戶、形象、主題)
項(xiàng)目前期策劃
上?？瞥采羁陶J(rèn)識(shí)到準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，及優(yōu)秀的品質(zhì)方能在當(dāng)今市場(chǎng)上立于不敗之地。上?？瞥矃R集了一批各地的地產(chǎn)界精英，在不同的領(lǐng)域?qū)用嫔暇哂胸S富的市場(chǎng)策劃經(jīng)驗(yàn)，配合公司多年來在國(guó)內(nèi)所積累的物業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)，加之前瞻性營(yíng)銷理念、以及對(duì)發(fā)展商和客戶認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，設(shè)計(jì)出超前意念的方案，以滿足市場(chǎng)不斷提升的要求。
營(yíng)銷推廣策劃
上?？瞥簿哂胸S富的實(shí)際操作技巧，
一直以來以其前瞻性的創(chuàng)意而成為行業(yè)銷售先鋒。我們不斷吸收最新的營(yíng)銷理念，不斷推陳出新。憑借豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，為每一個(gè)項(xiàng)目提供一個(gè)行之有效且富于創(chuàng)造性的營(yíng)銷推廣方案，以我們專業(yè)的服務(wù)達(dá)到一個(gè)雙贏的結(jié)果。
代理銷售
上?？瞥矒碛幸徽仔兄行У匿N售培訓(xùn)及規(guī)范化銷售管理系統(tǒng)，
以及一支充滿了經(jīng)驗(yàn)與自信的銷售隊(duì)伍，經(jīng)過不斷的培訓(xùn)與磨練，已成為策劃思想最有力的實(shí)施者。并且堅(jiān)持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶I(yè)精神，為客戶提供完善的服務(wù)，及創(chuàng)造最優(yōu)秀的銷售成績(jī)。同時(shí)我們?cè)陂L(zhǎng)三角地區(qū)擁有龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)，為客戶開展業(yè)務(wù)創(chuàng)造了良好的條件。
三、上海科巢上海地區(qū)項(xiàng)目業(yè)績(jī)展現(xiàn)
上?？瞥采糜趶膮^(qū)域發(fā)展中涉及的各方面為出發(fā)點(diǎn)，提出具有實(shí)際可操作性的建議，涉及土地、住宅、商業(yè)、別墅、綜合體、工業(yè)等多種業(yè)態(tài)。。
古北佘山國(guó)際別墅
客戶名稱：上海古北(集團(tuán))有限公司
項(xiàng)目概況：位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)業(yè)輝路600弄，項(xiàng)目占地32萬(wàn)平方米，總建筑面積7萬(wàn)平方米，被自然河道H型分割，擁有四萬(wàn)平方米的主題公園，小區(qū)內(nèi)綠化率更高達(dá)70%，分兩期開發(fā)，一期97戶，二期98戶，二期借鑒西班牙、法國(guó)建筑風(fēng)格，別墅入住的海外人士高達(dá)56%，是名副其實(shí)的國(guó)際社區(qū)。
研究目的：進(jìn)行市場(chǎng)研究分析、產(chǎn)品定位以及銷售策劃方面的合理化建議。
香提嶺
客戶名稱：上海彬野置業(yè)有限公司
項(xiàng)目概況：香堤嶺位于浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)南六公路，臨近野生動(dòng)物園，近靠臨港新城與浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)?？?ldquo;兩港”，同時(shí)也毗鄰規(guī)劃中的迪斯尼主題樂園。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積近5.5萬(wàn)平方米，共開發(fā)建造114幢獨(dú)立別墅以及1個(gè)小型會(huì)所。項(xiàng)目所有建筑立面風(fēng)格采用英式鄉(xiāng)村風(fēng)格和法式鄉(xiāng)村風(fēng)格，追求自然、和諧的整體風(fēng)格，通過人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)。
研究目的：研究市場(chǎng)客群需求狀況，驗(yàn)證其可接受的市場(chǎng)價(jià)格、產(chǎn)品設(shè)計(jì)。深度研究面積配比。
同濟(jì)科技園常熟園區(qū)
客戶名稱：上海同濟(jì)科技園有限公司
項(xiàng)目概況：
常熟園區(qū)位于常熟市東南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，占地約23畝，規(guī)劃建筑面積6萬(wàn)多平方米，計(jì)劃與常熟國(guó)家大學(xué)科技園合作將其開發(fā)為大學(xué)科技園加速器項(xiàng)目。
研究目的：對(duì)科技園公司提供常熟寫字樓及商業(yè)提供深度分析及項(xiàng)目定位建議。
同濟(jì)科技園——同濟(jì)逸仙大廈
客戶名稱：上海同濟(jì)科技園有限公司
項(xiàng)目概況：同濟(jì)晶度總建筑面積90290平米，其中A樓共18層，B樓共15層，C樓共5層，共享地下2層停車場(chǎng)。結(jié)構(gòu)采用外圍鋼結(jié)構(gòu)框架—鋼筋混凝土核心筒結(jié)構(gòu)體系，居中為鋼筋混凝土核心筒，外圍為“蜂窩”鋼結(jié)構(gòu)框架，加工難度極大。此工程是富煌鋼構(gòu)繼世博會(huì)西班牙館之后的又一力作。
研究目的：為科技園公司對(duì)逸仙路鋼貿(mào)企業(yè)進(jìn)行深度分析，調(diào)查鋼貿(mào)企業(yè)需求。對(duì)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售包裝進(jìn)行建議。
上海億聯(lián)全球家具建材中心
客戶名稱：上海航宏投資發(fā)展有限公司
項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處浦東新區(qū)主干道楊高南路延伸段，位于上海浦東國(guó)際金融中心與國(guó)際航運(yùn)中心之間的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)——航頭?？偼顿Y16億元，規(guī)劃建筑面積60萬(wàn)平方米。集產(chǎn)品交易、展示、倉(cāng)儲(chǔ)物流、裝卸
配送、餐飲娛樂、商務(wù)辦公等于一體。億聯(lián)全球家具建材中心規(guī)劃有陶衛(wèi)總站，地板燈具總匯，國(guó)際館三大商業(yè)區(qū)塊，業(yè)態(tài)相當(dāng)齊全，產(chǎn)品涵蓋了木地板、櫥柜門類、木材、石材、五金、油漆涂料、PVC、鋁合金、管材、玻璃、吊頂材料、家居飾品等全部裝飾建材產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了一站式購(gòu)買。
服務(wù)內(nèi)容：上海億聯(lián)全球家具建材中心B、C區(qū)營(yíng)銷策劃及銷售執(zhí)行。
中鐵中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)
客戶名稱：上海中鐵市北投資發(fā)展有限公司
項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于上海市閘北區(qū)市北高新園區(qū)核心位置江場(chǎng)西路、萬(wàn)榮路，總建面約21萬(wàn)平方米，由7幢塔樓、開放的商業(yè)街區(qū)、主題廣場(chǎng)和主題綠化公園組成，是一個(gè)集精裝SOHO、百變LOFT、甲級(jí)辦公、星級(jí)酒店、休閑娛樂于一體的大型城市綜合體。項(xiàng)目打造的低密度、高綠化率的商務(wù)環(huán)境。
研究目的：中鐵市北投資發(fā)展有限公司提供項(xiàng)目規(guī)劃顧問服務(wù)及產(chǎn)品定位建議、銷售執(zhí)行。
工作方式及服務(wù)內(nèi)容
一、目的
通過與貴司溝通的理解，我司認(rèn)為此次服務(wù)的總體目標(biāo)是：
相關(guān)別墅類物業(yè)、商務(wù)別墅、商業(yè)物業(yè)、公寓的市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展預(yù)測(cè)
明確本案運(yùn)營(yíng)模式及規(guī)劃方向
對(duì)本案各業(yè)態(tài)產(chǎn)品進(jìn)行前瞻性的細(xì)部定位
在完成前期策劃工作后對(duì)本案進(jìn)行獨(dú)家代理銷售招商
物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)
整個(gè)工作將最終為項(xiàng)目的定位、設(shè)計(jì)和后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)，發(fā)掘市場(chǎng)供應(yīng)、需求兩方面的差異化，對(duì)產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，提出符合市場(chǎng)、風(fēng)險(xiǎn)小、可實(shí)施性強(qiáng)的發(fā)展方案，為貴司呈現(xiàn)一個(gè)新穎且具操作性的發(fā)展藍(lán)圖，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。
二、項(xiàng)目理解
1、外部條件
區(qū)位條件：項(xiàng)目位于寧波杭州灣新區(qū)興慈八路和濱海二路交界位置，距上海市區(qū)148公里，慈溪市中心區(qū)12公里，為上海、寧波、杭州、蘇州2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范圍。
交通情況：滸崇公路(延伸段)、東外環(huán)線、蘆庵公路、滸崇公路、東外環(huán)(杭甬高速公路連接線延伸段)、樟新公路和橫向的329國(guó)道、中橫線、杭州灣跨海大橋共同構(gòu)成杭州灣新區(qū)外圍交通網(wǎng)絡(luò)。
區(qū)域規(guī)劃：全區(qū)空間結(jié)構(gòu)為“兩帶、三軸、三區(qū)”。這里將建設(shè)成為“長(zhǎng)江三
角洲南翼的工商名城、寧波市北部的經(jīng)濟(jì)中心、一座生態(tài)旅游城市”。
2、內(nèi)部條件
項(xiàng)目規(guī)模：中型。
城鎮(zhèn)定位：生產(chǎn)基地，生態(tài)旅游城。
發(fā)展現(xiàn)狀：工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，人口聚集中，基礎(chǔ)設(shè)施配套有待完善、交通便利。
3、市場(chǎng)情況
市場(chǎng)特征：市場(chǎng)處于半數(shù)期，整體布局沒有明顯界限，特別是新區(qū)市場(chǎng)尚未成型。
新城區(qū)別墅市場(chǎng)特征：以獨(dú)占性生態(tài)資源為主要賣點(diǎn)，產(chǎn)品多聯(lián)排等經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品為主，缺乏生活配套，價(jià)格受市場(chǎng)影響較大，客戶主要來自慈溪、寧波區(qū)域。
杭州灣新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征：以新區(qū)規(guī)劃為主要賣點(diǎn)，項(xiàng)目集中商務(wù)新城區(qū)，別墅項(xiàng)目較少，價(jià)格較低?？偛拷?jīng)濟(jì)唯一。
4、項(xiàng)目初步理解：
項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于長(zhǎng)三角發(fā)展帶，發(fā)展空間較大，區(qū)位具有一定優(yōu)勢(shì)。
項(xiàng)目劣勢(shì)：新區(qū)項(xiàng)目生活配套缺乏，成熟周期長(zhǎng)，交通成本高。
本體條件：地理位置絕佳，中型規(guī)模;容積率較低，適宜打造中高端產(chǎn)品。
三、前期策劃工作方法
通過客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，了解杭州灣新區(qū)市場(chǎng)供需空間、價(jià)格趨勢(shì)、市場(chǎng)環(huán)境，確定目標(biāo)客戶及其對(duì)產(chǎn)品類型、配比與價(jià)格等取向，對(duì)項(xiàng)目的未來規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃本案地塊，明確項(xiàng)目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開發(fā)出為市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品。
1、技術(shù)思路
2、工作依據(jù)
本案的工作依據(jù)來自來對(duì)杭州灣新區(qū)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，包括上?？瞥矊?duì)杭州灣新區(qū)各個(gè)項(xiàng)目的跟蹤調(diào)研、杭州灣新區(qū)操作的各個(gè)項(xiàng)目的客戶資料，以及對(duì)杭州灣新區(qū)及周邊輻射區(qū)域不同客戶特征的準(zhǔn)確把握。
三、前期策劃服務(wù)提綱
第一部分、杭州灣新區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
一、本案宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
杭州灣新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及在寧波及長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位
杭州灣新區(qū)區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃
杭州灣新區(qū)城市化水平及發(fā)展速度
杭州灣新區(qū)區(qū)常住人口分析
人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)
職業(yè)構(gòu)成
收入水平、消費(fèi)水平
杭州灣新區(qū)及寧波、慈溪地區(qū)外來人口分析
外來人口來源
外來人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)
受教育程度、職業(yè)構(gòu)成
收入水平、消費(fèi)水平
二、本案周邊園區(qū)市場(chǎng)環(huán)境分析
杭州灣新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位
杭州灣新區(qū)研究
發(fā)展規(guī)模、入住企業(yè)分析
園區(qū)配套設(shè)施分析
寧波、慈溪地區(qū)研究
發(fā)展規(guī)模、入住企業(yè)分析
園區(qū)配套設(shè)施分析
杭州灣新區(qū)及寧波、慈溪地區(qū)企業(yè)職員分析
員工數(shù)量及來源
受教育程度、職業(yè)構(gòu)成
收入水平、消費(fèi)水平
外來人口和商務(wù)往來對(duì)園區(qū)配套的需求
三、小結(jié)
杭州灣新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展預(yù)判
杭州灣新區(qū)開發(fā)區(qū)及慈溪市的發(fā)展預(yù)判
杭州灣新區(qū)及寧波、慈溪地區(qū)配套的發(fā)展方向
第二部分、分業(yè)態(tài)市場(chǎng)研究
一、別墅類物業(yè)市場(chǎng)研究
別墅類物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及分布
別墅類物業(yè)典型項(xiàng)目分析
杭州灣新區(qū)別墅類物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
杭州灣新區(qū)別墅類物業(yè)客戶來源分析
杭州灣新區(qū)別墅類物業(yè)未來發(fā)展預(yù)判
二、住宅市場(chǎng)
杭州灣新區(qū)、慈溪市住宅市場(chǎng)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀
在售樓盤概況
產(chǎn)品規(guī)劃分析(占地面積、建筑面積、容積率、綠化率、建筑形態(tài)、建筑層數(shù))
產(chǎn)品情況分析(面積區(qū)間、主力戶型)
產(chǎn)品銷售情況分析
杭州灣新區(qū)住宅產(chǎn)品需求特點(diǎn)
客戶特征分析(年齡與職業(yè)、居住與工作區(qū)域、家庭結(jié)構(gòu)與置業(yè)目的)
客戶對(duì)住宅產(chǎn)品的需求特點(diǎn)(面積區(qū)間、產(chǎn)品形式、價(jià)格承受能力)
杭州灣新區(qū)住宅市場(chǎng)總結(jié)及未來發(fā)展預(yù)判
三、商業(yè)市場(chǎng)
杭州灣新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售情況及成交價(jià)格分析
杭州灣新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)租賃情況及租賃價(jià)格分析
杭州灣新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率水平
杭州灣新區(qū)重點(diǎn)商圈、商業(yè)街分布情況
杭州灣新區(qū)重點(diǎn)商圈、商業(yè)街業(yè)態(tài)劃分情況及比例
杭州灣新區(qū)重點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)情況分析
杭州灣新區(qū)消費(fèi)習(xí)慣對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的影響分析
杭州灣新區(qū)區(qū)內(nèi)部分消費(fèi)需求分流的現(xiàn)狀及原因
商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)展望
四、公寓市場(chǎng)
杭州灣新區(qū)住宅租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
杭州灣新區(qū)住宅租賃市場(chǎng)客源分析
住宅租賃市場(chǎng)客戶來源分析
住宅租賃市場(chǎng)需求量、需求結(jié)構(gòu)分析
住宅租賃產(chǎn)品需求特點(diǎn)總結(jié)
杭州灣新區(qū)公寓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
杭州灣新區(qū)公寓客源分析
公寓產(chǎn)品需求來源
公寓產(chǎn)品需求量、需求結(jié)構(gòu)分析
目前公寓產(chǎn)品需求分流現(xiàn)狀
小結(jié)
第三部分、項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估及定位建議
一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估
地塊現(xiàn)狀分析
地塊周邊現(xiàn)有環(huán)境分析
地塊周邊未來規(guī)劃及對(duì)本案產(chǎn)生的影響
地塊未來開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
二、項(xiàng)目定位建議
項(xiàng)目整體定位
項(xiàng)目整體發(fā)展方向定位
項(xiàng)目功能分區(qū)定位
項(xiàng)目整體形象定位
項(xiàng)目各物業(yè)類型布局建議
項(xiàng)目景觀建議
項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)模式建議
商務(wù)別墅類物業(yè)定位
物業(yè)設(shè)計(jì)建議
銷售建議
招商建議
住宅物業(yè)定位
住宅產(chǎn)品吸引的客群分析
住宅產(chǎn)品定位
住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格定位依據(jù)及定位建議
商業(yè)物業(yè)定位
商業(yè)產(chǎn)品吸引的客群分析
商業(yè)主題建議
業(yè)態(tài)選擇及業(yè)態(tài)組合方式建議
商業(yè)規(guī)劃建議
招商及銷售方式建議
公寓物業(yè)定位
公寓吸引的客群分析
公寓產(chǎn)品定位
針對(duì)公寓產(chǎn)品提供運(yùn)營(yíng)管理建議
三、項(xiàng)目盈利模式與開發(fā)策略
項(xiàng)目盈利模式及開發(fā)策略研究
不同物業(yè)盈利能力評(píng)價(jià)
不同物業(yè)作用研究
項(xiàng)目分期開發(fā)策略
開發(fā)節(jié)奏
開發(fā)順序
基于開發(fā)模式的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
階段成本分析
階段效益分析
階段的資金平衡與運(yùn)作
第四部分、項(xiàng)目概念規(guī)劃展示模型
第五部分、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書
四、前期策劃工作質(zhì)量保障體系
1、內(nèi)部質(zhì)量保障：多級(jí)評(píng)審制度
市場(chǎng)調(diào)研成果評(píng)審
核心結(jié)論成果評(píng)審
最終報(bào)告成品評(píng)審
科巢顧問評(píng)審會(huì)評(píng)審
2、外部質(zhì)量保障：
為了保證項(xiàng)目順利運(yùn)作，上?？瞥补ぷ鞑粌H提供報(bào)告文本，還將在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作過程中與客戶隨時(shí)溝通，定期就工作進(jìn)展同客戶溝通，根據(jù)客戶要求與客戶共同工作，以期與客戶就項(xiàng)目存在的問題及其解決方案達(dá)成真正的共識(shí)。
針對(duì)本項(xiàng)目工作的工作量與工作內(nèi)容，上?？瞥矊⒄{(diào)動(dòng)公司內(nèi)部各類資源，組建強(qiáng)大的專案團(tuán)隊(duì)參與本項(xiàng)目的工作，包括負(fù)責(zé)內(nèi)部專家團(tuán)隊(duì)、執(zhí)行本項(xiàng)目顧問團(tuán)隊(duì)、公司外部專家資源，共同保證項(xiàng)目的順利實(shí)施和高質(zhì)量完成。
5、合作模式、報(bào)價(jià)及時(shí)間安排
1、服務(wù)內(nèi)容及工作進(jìn)度
根據(jù)全案策劃流程，具體工作流程和時(shí)間安排如下：
2、合作方式
上?？瞥册槍?duì)貴司項(xiàng)目將采取全案策劃及獨(dú)家營(yíng)銷代理的形式與貴司合作，前期策劃包括市場(chǎng)研究、市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃具體環(huán)節(jié)等。
獨(dú)家營(yíng)銷代理是指本項(xiàng)目在雙方協(xié)議期內(nèi)由上海科巢提交營(yíng)銷方案并由我司獨(dú)家銷售、招商代理。
3、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及方式
為了推動(dòng)我司與貴方達(dá)成良好的合作關(guān)系，我司將適度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并采取相對(duì)靈活的付款方式。
前期市場(chǎng)調(diào)研及前期策劃
完成周期：自簽約后45天內(nèi)
費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：共計(jì)人民幣壹佰萬(wàn)元整(￥1,000,000贈(zèng)送設(shè)計(jì)過程中的風(fēng)水篇)
收費(fèi)形式：
前期市場(chǎng)調(diào)研、策劃：簽約后3個(gè)工作日內(nèi)，貴司支付合同總額的60%，即人民幣600，000元整。作為相關(guān)人員進(jìn)場(chǎng)開展調(diào)研和數(shù)據(jù)采集工作的成本費(fèi)用。
終期匯報(bào)完成：支付合同總額的40%，即人民幣400,000元整。
結(jié)束語(yǔ)：
綜上所述，上海科巢擁有專業(yè)、全面、經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)，有著“事無(wú)巨細(xì)為發(fā)展商考慮”的服務(wù)理念，盡管公司成立時(shí)間不長(zhǎng)，但所執(zhí)行的每一項(xiàng)目都是精根細(xì)作，充分保證了發(fā)展商的利益。這也是我司競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，也是為貴司項(xiàng)目提供各項(xiàng)管理服務(wù)的可靠保證。
通過上述所陳述的項(xiàng)目產(chǎn)品合作簡(jiǎn)案意向書綱要(如貴我雙方能夠合作，以最終提案為準(zhǔn))，上?？瞥矊橘F司項(xiàng)目所提供之全程策劃、招商代理服務(wù)內(nèi)容、以及雙發(fā)合作方式、服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)明闡述，未盡事宜將在雙發(fā)后期的協(xié)商與跟進(jìn)中進(jìn)行解決。
在隨后具體合作中，上?？瞥矊⒈局鴩?yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的工作態(tài)度，運(yùn)用專業(yè)科學(xué)的分析研究手段，為貴司提供詳實(shí)并且行之有效的的分析服務(wù)，同時(shí)為貴司的項(xiàng)目市場(chǎng)定位，投資方向選擇做出具有可操作性地有效指導(dǎo)與參與，使得本案達(dá)到商業(yè)價(jià)值最大化。
上海科巢營(yíng)銷策劃有限公司
20**-1-4
篇2：古鎮(zhèn)項(xiàng)目合作建議書
香港中原集團(tuán)成員
匯通地產(chǎn)長(zhǎng)壽菩提古鎮(zhèn)項(xiàng)目合作建議書
重慶(香港)中原營(yíng)銷策劃顧問有限公司
20**年12月04日
中原服務(wù)模式主要分為兩個(gè)階段:
第一階段：前期策劃服務(wù)
即市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議、經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)。
第二階段：營(yíng)銷推廣服務(wù)(營(yíng)銷策劃+后期銷售+商業(yè)招商)
即后期營(yíng)銷策劃、駐場(chǎng)銷售、商業(yè)招商三方面服務(wù)內(nèi)容。
第一階段服務(wù)模式
工作成果
形成《市場(chǎng)研究報(bào)告》、《項(xiàng)目定位報(bào)告》、《項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議報(bào)告》、《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)報(bào)告》。中原地產(chǎn)在項(xiàng)目實(shí)施期間，通常按照與發(fā)展商溝通之原則，實(shí)施周例會(huì)溝通機(jī)制，例會(huì)時(shí)間與地點(diǎn)由貴我雙方協(xié)調(diào)而定，由中原地產(chǎn)匯報(bào)、提交階段性工作成果。
工作時(shí)間：70個(gè)工作日
表：各階段工作時(shí)間表
階段
成果
工作時(shí)間
第一部分《市場(chǎng)研究報(bào)告》
30個(gè)工作日
第二部分《項(xiàng)目定位報(bào)告》
10個(gè)工作日
第三部分《項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議報(bào)告》
20個(gè)工作日
第四部分《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)報(bào)告》
10個(gè)工作日
工作提綱
第一部分市場(chǎng)研究
說明：市場(chǎng)研究從兩個(gè)方面入手，一是市場(chǎng)供應(yīng)，包括對(duì)重慶轄區(qū)內(nèi)的類似項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、全國(guó)范圍內(nèi)的可借鑒項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研分析;二是客戶需求，主要針對(duì)項(xiàng)目潛在客戶群進(jìn)行調(diào)研，重點(diǎn)分析客戶對(duì)旅游地產(chǎn)、商業(yè)、住宅的需求度、產(chǎn)品偏好、背景、行為模式等。市場(chǎng)研究是項(xiàng)目定位的前提和基礎(chǔ)。
一、項(xiàng)目地塊分析
說明：本部分工作屬于概述性分析，需貴公司提供部分?jǐn)?shù)據(jù)。重點(diǎn)是提煉項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)。
(一)地塊屬性資源價(jià)值研究
1、地塊物理資源研究
2、地塊人文資源研究
(二)地塊周邊區(qū)域價(jià)值研究
1、交通及通達(dá)程度
2、周邊旅游環(huán)線配套研究
3、項(xiàng)目主要輻射區(qū)居民研究
4、地塊潛力研究
(三)項(xiàng)目?jī)r(jià)值界定
1、區(qū)域?qū)用?/p>
2、項(xiàng)目層面
3、價(jià)值點(diǎn)分析
二、競(jìng)爭(zhēng)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目分析
說明：本部分主要針對(duì)相關(guān)旅游地產(chǎn)及熱點(diǎn)旅游板塊進(jìn)行分析，從整體上把握各個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力，為項(xiàng)目打造核心競(jìng)爭(zhēng)力提供借鑒。
(一)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定
1、距重慶主城區(qū)2小時(shí)范圍內(nèi)相關(guān)項(xiàng)目
2、長(zhǎng)壽旅游環(huán)線相關(guān)項(xiàng)目
(二)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析
1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況
2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目發(fā)展理念
3、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主題概念
4、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目特色資源分析
5、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目旅游設(shè)施
6、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)方向
6.1酒店
6.2住宅
6.3商業(yè)
6.4商務(wù)
6.5其它
7、產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)分析
8、客戶群分析
(三)本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的對(duì)比分析
1、本項(xiàng)目比較優(yōu)勢(shì)分析
2、本項(xiàng)目比較劣勢(shì)分析
3、本項(xiàng)目相對(duì)機(jī)會(huì)分析
4、本項(xiàng)目相對(duì)威脅分析
三、狹義地產(chǎn)專項(xiàng)市場(chǎng)研究
通過市場(chǎng)研究，探究相關(guān)產(chǎn)品的機(jī)會(huì)點(diǎn)和可借鑒點(diǎn)。
(一)住宅市場(chǎng)研究
1、整體休閑度假區(qū)住宅市場(chǎng)狀況
市場(chǎng)供銷量
物業(yè)規(guī)模
產(chǎn)品形態(tài)
戶型供應(yīng)
價(jià)格
2、休閑度假區(qū)住宅發(fā)展特點(diǎn)
熱點(diǎn)區(qū)域
產(chǎn)品特點(diǎn)
3、住宅重點(diǎn)個(gè)案研究
項(xiàng)目概況
規(guī)劃格局
戶型配比面積
景觀綠化特點(diǎn)
配套設(shè)施
資源占有情況
客戶群來源
營(yíng)銷策略
價(jià)格策略
去化速度
項(xiàng)目SWOT分析
對(duì)本項(xiàng)目的可借鑒之處
4、休閑度假區(qū)住宅發(fā)展趨勢(shì)分析
5、住宅研究結(jié)論
(二)酒店方向
1、休閑度假區(qū)酒店供應(yīng)結(jié)構(gòu)
2、休閑度假區(qū)酒店規(guī)劃分析
酒店設(shè)施配備
客房面積分析
客房設(shè)施
3、休閑度假區(qū)酒店經(jīng)營(yíng)狀況
客房?jī)r(jià)格實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)及出租情況分析
經(jīng)營(yíng)特色
酒店投資利潤(rùn)率和回收期分析
物業(yè)發(fā)展商與酒店管理公司合作方式
4、住店客人消費(fèi)習(xí)慣分析
過夜數(shù)
住客類別
5、酒店投資規(guī)模分析
酒店星級(jí)
代表案例
客房規(guī)模
投資規(guī)模
單位客房平均投資規(guī)模
6、未來休閑度假區(qū)酒店發(fā)展趨勢(shì)
未來供應(yīng)量
未來酒店入住率走勢(shì)
酒店行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)
7、酒店研究結(jié)論
(三)商業(yè)方向
1、整體休閑度假區(qū)商業(yè)市場(chǎng)狀況
市場(chǎng)供銷量
物業(yè)規(guī)模
產(chǎn)品形態(tài)
價(jià)格(售價(jià)/租金)
2、休閑度假區(qū)商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)
布局特點(diǎn)
產(chǎn)品特點(diǎn)
3、休閑度假區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析
4、商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案研究
項(xiàng)目概況
規(guī)劃格局
面積配比
配套設(shè)施
資源占有情況
客戶群來源
營(yíng)銷策略
價(jià)格策略
5、商業(yè)研究結(jié)論
(四)商務(wù)方向
1、休閑度假區(qū)商務(wù)市場(chǎng)概述
2、目前休閑度假區(qū)商務(wù)供需情況分析
供應(yīng)規(guī)模
供應(yīng)結(jié)構(gòu)
租金及售價(jià)
出租率
客戶來源
需求面積及配套
典型項(xiàng)目分析(概況、規(guī)劃配套、租售狀況、客戶特征分析)
3、商務(wù)研究結(jié)論
四、客戶需求專項(xiàng)研究
說明：在通過前面的供應(yīng)市場(chǎng)研究之后，中原將根據(jù)前文相關(guān)研究成果進(jìn)一步鎖定本項(xiàng)目目標(biāo)客戶構(gòu)成及來源，通過需求市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行客戶需求方面的市場(chǎng)論證，以及減少最終定位的偏差。
調(diào)研方式
競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目攔截問卷法
點(diǎn)對(duì)點(diǎn)深度面談訪問法
調(diào)研對(duì)象
在和貴司進(jìn)一步溝通后對(duì)調(diào)研對(duì)象進(jìn)行更加精確的鎖定。
調(diào)研樣本
競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目攔截訪問問卷有效問卷200份(初步預(yù)計(jì)發(fā)放問卷數(shù)量約250份左右)，主要針對(duì)中高端人士。
點(diǎn)對(duì)點(diǎn)深度訪問法有效樣本20組，主要針對(duì)高端人士。
分析工具
SPSS統(tǒng)計(jì)軟件
調(diào)研渠道
由中原進(jìn)行督導(dǎo)、數(shù)據(jù)整理和分析
問卷內(nèi)容要點(diǎn)
注：調(diào)研問卷標(biāo)準(zhǔn)樣本另行制定
(一)客戶背景特征
1、需求主體構(gòu)成情況
2、需求主體背景特征分析
年齡
家庭結(jié)構(gòu)
職業(yè)
生活方式
消費(fèi)心理及行為分析
(二)需求市場(chǎng)產(chǎn)品需求意向分析
1、購(gòu)房消費(fèi)心理分析
2、購(gòu)房用途分析
3、購(gòu)房中重要關(guān)注點(diǎn)分析
4、戶型面積需求
5、功能空間需求
6、設(shè)計(jì)尺度預(yù)期
7、建筑風(fēng)格喜好
8、配套設(shè)施需求
9、對(duì)用材及交房標(biāo)準(zhǔn)的需求
10、對(duì)精裝修的需求
11、價(jià)格承受能力
單價(jià)承受能力
總價(jià)承受能力
首付承受能力
12、其他相關(guān)需求
(三)對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)及購(gòu)買意向
1、項(xiàng)目所處區(qū)域了解程度
2、項(xiàng)目所處區(qū)域評(píng)價(jià)
3、購(gòu)買意向
五、全國(guó)范圍內(nèi)可借鑒項(xiàng)目專項(xiàng)研究
(一)可借鑒項(xiàng)目界定
(二)可借鑒項(xiàng)目分析
1、基本情況
2、發(fā)展理念
3、主題概念
4、特色資源分析
5、旅游設(shè)施
6、地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)方向
7、產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)分析
8、客戶群分析
(三)可借鑒要點(diǎn)分析
1、可借鑒項(xiàng)目成功要素
2、可借鑒點(diǎn)分析
第二部分項(xiàng)目定位
一、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位思路框架
二、項(xiàng)目開發(fā)條件分析
三、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位
(一)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位原則
(二)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位思路
1、項(xiàng)目S-C-Q分析
S(situation)：項(xiàng)目的背景事實(shí)
項(xiàng)目的背景即SWOT分析中的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅，它們表明了項(xiàng)目自身資源及項(xiàng)目現(xiàn)階段所處環(huán)境。
C(complication)：事實(shí)與愿景之間的矛盾
C即R1與R2之間存在的矛盾或沖突，其中R1代表由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果，即按現(xiàn)實(shí)發(fā)
展的可能結(jié)果;R2代表期望結(jié)果即我們的期望目標(biāo)。
Q(question)：要解決矛盾必須解決的問題
2、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力
項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力解析
核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣
本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)資源狀況
相關(guān)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比分析
本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力打造方向
核心價(jià)值排序
3、項(xiàng)目功能定位分析
項(xiàng)目區(qū)域功能占位分析
項(xiàng)目主要開發(fā)功能及產(chǎn)業(yè)功能延伸分析
4、項(xiàng)目客戶群定位
客戶群定位是構(gòu)建贏利模式的關(guān)鍵因素之一，簡(jiǎn)單的講就是確定“賺誰(shuí)的錢”。從客戶的消費(fèi)力來看，可以分為高、中、低檔客戶。從客戶作用來看，可以分為標(biāo)準(zhǔn)、跟進(jìn)、提升型客戶。從客戶容量來看，可以分析主體、補(bǔ)充、游離型客戶。通過運(yùn)用客戶模型分析，確立項(xiàng)目的客戶定位。
定位前提分析
客戶群分析
客戶群定位
目標(biāo)客戶群描述
5、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)方向定位
體現(xiàn)項(xiàng)目功能的產(chǎn)品線分析
產(chǎn)品種類篩選
確定產(chǎn)品開發(fā)方向
6、檔次定位
檔次定位主要針對(duì)住宅、商務(wù)和酒店進(jìn)行，商業(yè)本身沒有檔次之分，只有經(jīng)營(yíng)檔次之分。住宅和商務(wù)主要是確定其高、中、低檔;酒店重點(diǎn)是確定星級(jí)。
定位前提分析
檔次定位
定位說明
檔次定位延伸
7、形象定位
社會(huì)形象定位
客戶心理形象定位
形象定位延伸
8、項(xiàng)目開發(fā)策略研究
本部分主要針對(duì)開發(fā)序列進(jìn)行構(gòu)建，確保理想的市場(chǎng)效應(yīng)和合理的現(xiàn)金流。
8.1項(xiàng)目整體開發(fā)模式
8.2項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏(說明及原則、項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏、項(xiàng)目分期開發(fā)關(guān)鍵因素)
第三部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議
第一章狹義地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議
說明：在產(chǎn)品開發(fā)方向確定的前提下，有針對(duì)性的對(duì)相關(guān)產(chǎn)品類型進(jìn)行設(shè)計(jì)建議。
一、整體規(guī)劃布局建議
二、住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議
1、建筑風(fēng)格
2、物業(yè)形態(tài)
3、單體設(shè)計(jì)建議
4、戶型配比建議
5、園林景觀設(shè)計(jì)建議
6、智能化建議
三、商務(wù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議
1、建筑風(fēng)格建議
2、單體設(shè)計(jì)建議
3、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置建議
4、入戶大堂建議
5、裝修標(biāo)準(zhǔn)
6、智能化建議
7、配套建議
四、酒店產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議
1、建筑風(fēng)格建議
2、公共部分及單體設(shè)計(jì)建議
3、各功能部分設(shè)計(jì)建議(客房、餐飲、康體、會(huì)議)
4、酒店設(shè)施設(shè)備建議
五、商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議
1、建筑形態(tài)建議
2、建筑風(fēng)格建議
3、鋪面劃分建議
4、交通組織及入口建議
5、商業(yè)小品特色建議
第二章項(xiàng)目旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)建議
說明：針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目旅游規(guī)劃建議。
一、影響旅游規(guī)劃設(shè)置的因素分析
1、項(xiàng)目戰(zhàn)略影響分析
2、項(xiàng)目主題概念影響分析
3、項(xiàng)目自身資源狀況影響分析
二、對(duì)項(xiàng)目旅游規(guī)劃的建議
1、旅游規(guī)劃的原則
2、總體項(xiàng)目功能規(guī)劃分布建議
3、項(xiàng)目局部規(guī)劃功能及要求建議
入口及停車場(chǎng)建議
商業(yè)區(qū)建議
酒店區(qū)建議
會(huì)議區(qū)建議
療養(yǎng)區(qū)建議(藥療建議、水療建議、健身中心建議)
運(yùn)動(dòng)區(qū)建議
重點(diǎn)景點(diǎn)建議
a.山景
b.樹景
c.花景
d.水景
e.文化景
內(nèi)部交通規(guī)劃建議
a.道路設(shè)計(jì)建議
b.交通設(shè)備建議
c.道路景觀小品設(shè)計(jì)建議
其它規(guī)劃建議
第三部分經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)
第一章建設(shè)方案設(shè)定
一、項(xiàng)目建筑策劃前提說明
二、項(xiàng)目初步方案選擇
1、方案對(duì)比
2、初步評(píng)價(jià)
3、方案選取
三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案
1、項(xiàng)目分期開發(fā)情況
2、項(xiàng)目配套設(shè)施擬定
3、項(xiàng)目初步建設(shè)方案
4、項(xiàng)目開發(fā)序列和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)設(shè)定
四、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)及銷售情況預(yù)測(cè)
第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析
一、編制前提
1、建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)說明
2、同類產(chǎn)品建筑成本一覽表
二、土地及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用
三、前期費(fèi)用現(xiàn)金流量
四、項(xiàng)目各開發(fā)期現(xiàn)金流量表
五、項(xiàng)目分期投資情況
六、項(xiàng)目各期銷售收入
七、項(xiàng)目開發(fā)期損益表
八、項(xiàng)目開發(fā)期現(xiàn)金流量
九、稅務(wù)分析
第三章項(xiàng)目評(píng)價(jià)
一、靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)
二、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)
三、保留資產(chǎn)
四、項(xiàng)目敏感性分析
五、綜合評(píng)價(jià)
第二階段工作提綱
說明：本部分工作在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)完成之后啟動(dòng)，貫穿于銷售的全過程。在項(xiàng)目正式亮相之前形成相關(guān)報(bào)告(包括《項(xiàng)目包裝報(bào)告》和《推廣報(bào)告》)，在項(xiàng)目亮相之后持續(xù)跟進(jìn)，并根據(jù)市場(chǎng)變化和項(xiàng)目情況適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略。
第一部分項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案
一、項(xiàng)目總體定位
通過項(xiàng)目分析、客戶分析、競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比分析等提出項(xiàng)目總體定位，以制定出項(xiàng)目總體營(yíng)銷思路，根據(jù)項(xiàng)目定位制定具體營(yíng)銷策略，如：廣告表現(xiàn)、樣板房裝修、物業(yè)管理、顧問團(tuán)隊(duì)等建議。
二、營(yíng)銷推廣主題定位
1、目標(biāo)客戶分析
2、營(yíng)銷主題定位
三、營(yíng)銷主題延展表現(xiàn)
1、廣告主題
2、廣告目標(biāo)
3、廣告受眾分析
4、廣告訴求策略
5、廣告表現(xiàn)方式
四、營(yíng)銷總目標(biāo)
1、階段性目標(biāo)
2、銷售率
3、銷售速度
五、營(yíng)銷推廣階段性策略
1、項(xiàng)目亮相及入市時(shí)機(jī)選擇
2、營(yíng)銷階段的劃分
六、價(jià)格策略
1、總體均價(jià)建議
2、每戶價(jià)格建議
3、階段價(jià)格建議
4、付款方式及優(yōu)惠
七、營(yíng)銷工作計(jì)劃制訂
前期籌備、銷售中心、會(huì)所、樣板房、環(huán)境包裝、廣告推廣、營(yíng)銷活動(dòng)、銷售資料準(zhǔn)備、人員配置、工程配合等各項(xiàng)工作具體開始和結(jié)束之時(shí)間節(jié)點(diǎn)和內(nèi)容。
第二部分物業(yè)包裝
說明：所有平面設(shè)計(jì)及裝修需由廣告公司和裝飾公司完成。項(xiàng)目包裝要體現(xiàn)出本項(xiàng)目市場(chǎng)形象，充分挖掘其市場(chǎng)附加值，為項(xiàng)目推廣做鋪墊。
一、形象包裝
結(jié)合項(xiàng)目形象定位，就以下幾個(gè)方面提出建議：
1、項(xiàng)目形象定位說明
2、項(xiàng)目名稱建議
3、項(xiàng)目宣傳主題
4、項(xiàng)目VI識(shí)別系統(tǒng)建議
二、地盤包裝
1、銷售中心包裝
2、樣板間包裝
3、現(xiàn)場(chǎng)包裝(含示范區(qū))
三、宣傳包裝
結(jié)合項(xiàng)目形象定位，就以下幾個(gè)方面提出建議：
1、會(huì)所、樓書設(shè)計(jì)數(shù)量、風(fēng)格、形式、文案建議
2、折頁(yè)數(shù)量、風(fēng)格、形式、文案建議
3、海報(bào)數(shù)量、風(fēng)格、形式、文案建議
4、宣傳品數(shù)量、形式建議
5、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、網(wǎng)站宣傳渠道選擇及發(fā)布內(nèi)容、策略建議
6、其他宣傳品
第三部分營(yíng)銷推廣
一、推廣建議
1、推廣目標(biāo)
2、推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排
3、推廣流程
4、媒介及其他營(yíng)銷渠道建議
5、營(yíng)銷活動(dòng)建議
6、推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算
二、推廣執(zhí)行方案
1、開盤活動(dòng)計(jì)劃
2、促銷策略
3、媒介每日發(fā)布時(shí)間、內(nèi)容、主題
4、其他活動(dòng)實(shí)施計(jì)劃
第四部分銷售執(zhí)行
一、項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)搭建及人員配置
1、項(xiàng)目銷售模式
2、項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)、工作職責(zé)、人員素質(zhì)要求等
3、薪酬激勵(lì)方案
4、管理制度設(shè)計(jì)(以下為基本管理制度綱要，中原項(xiàng)目組將依據(jù)具體的、確定的項(xiàng)目銷售目標(biāo)、推廣計(jì)劃和銷售模式，以及企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)理念等制定詳細(xì)的、針對(duì)性的管理方案)
現(xiàn)場(chǎng)客戶接待基本規(guī)范
電話使用的管理
輪位次序管理
禮儀行為規(guī)范
客戶現(xiàn)場(chǎng)糾紛解決基本規(guī)范
銷售道具管理基本規(guī)范
沙盤模型使用基本規(guī)范
接待臺(tái)面基本規(guī)范
銷售認(rèn)購(gòu)工作規(guī)范
5、銷售團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)方案的設(shè)計(jì)及實(shí)施
以下僅為“項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)基本培訓(xùn)及實(shí)施方案”，中原項(xiàng)目組將依據(jù)具體的、確定的項(xiàng)目銷售目標(biāo)、推廣計(jì)劃和銷售模式等，制定詳細(xì)的、針對(duì)性的培訓(xùn)方案并協(xié)助實(shí)施。
6、基本內(nèi)場(chǎng)培訓(xùn)內(nèi)容
基礎(chǔ)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)
房地產(chǎn)常識(shí)、買賣合約及銀行按揭、戶型研究及置業(yè)預(yù)算、物業(yè)管理知識(shí)、重慶房地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊分析、重慶房市區(qū)域發(fā)展概況、房地產(chǎn)重大政策回顧、房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)條例解讀、重慶地方戶籍/教育/二手房交易政策、重慶風(fēng)情地產(chǎn)、禮儀禮節(jié)常識(shí)、時(shí)尚品牌認(rèn)識(shí)、風(fēng)水基礎(chǔ)知識(shí)、裝修知識(shí)、銷售技巧及經(jīng)典案例分析等。
項(xiàng)目產(chǎn)品培訓(xùn)
戶型理解、配套設(shè)施、交房標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃特色、項(xiàng)目賣點(diǎn)理解、物管、工程施工工藝、立面設(shè)計(jì)風(fēng)格、園林特色、推廣方案、辦理按揭程序、按揭合同、注意事項(xiàng)等。(需要發(fā)展商予以配合)
a.管理制度培訓(xùn)
b.渠道直銷營(yíng)銷情景培訓(xùn)
c.書面考試
7、培訓(xùn)實(shí)施及考核
7.1基本外場(chǎng)培訓(xùn)內(nèi)容
市場(chǎng)調(diào)研
調(diào)研內(nèi)容：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目狀況;區(qū)域樓盤調(diào)研;旅游環(huán)境調(diào)查等。
繪制區(qū)域業(yè)態(tài)地圖
以項(xiàng)目為中心，市民心理邊緣為界的區(qū)域性周邊業(yè)態(tài)分布圖，以此較全面的了解周邊狀況。
7.2上崗前基本培訓(xùn)內(nèi)容和考核
《銷售百問》問題制定及答案確認(rèn)
項(xiàng)目接待流程、銷講流程/動(dòng)線、銷講辭等的制定
銷售人員銷講演練及考核
7.3重要展示場(chǎng)景和營(yíng)銷道具施工制作效果的協(xié)助把控
為確保項(xiàng)目包裝、推廣的市場(chǎng)實(shí)效，中原項(xiàng)目組將協(xié)助發(fā)展商把控如下環(huán)節(jié)：
銷售中心及外賣場(chǎng)展示
旅游商業(yè)街展示
樣板園林展示
地盤包裝展示
重要宣傳物料制作
沙盤、戶型單體模型
渠道直銷包裝
7.4周營(yíng)銷情況分析。
包括來訪數(shù)量統(tǒng)計(jì)、需求面積、戶型、價(jià)格、朝向等特征分析，并通過分析找出變化的方向。
7.5月成交情況分析
包括成交單位統(tǒng)計(jì)、成交客戶年齡、家庭、職業(yè)狀況等相關(guān)分析，并對(duì)未來市場(chǎng)形勢(shì)做出相關(guān)預(yù)測(cè)。
7.6每月廣告投放情況分析、總結(jié)
從來電、來訪、成交等方面對(duì)每月的廣告投放情況做綜合分析和總結(jié)，為下一步的廣告投放提供相關(guān)參考。
7.7銷售、宣傳策略調(diào)整
針對(duì)項(xiàng)目銷售過程中出現(xiàn)的特別情況，制定相關(guān)對(duì)策建議。
—END—